“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)

摘要房地產(chǎn)業(yè)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的影響遍及各個(gè)領(lǐng)域，涉及到許多的經(jīng)濟(jì)生活層面，我們國(guó)家的全部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2016年5月1日，是一個(gè)歷史性的時(shí)刻，前面實(shí)行的“營(yíng)改增”政策（營(yíng)業(yè)稅改增值稅）擴(kuò)大到了房地產(chǎn)企業(yè)。所謂，牽一發(fā)而動(dòng)全身，面對(duì)著新的稅收措施，怎么樣去應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的稅收措施變成了房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的新問題。是以，我們就應(yīng)該按照合適房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)來制訂稅收籌劃，來減小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀整理發(fā)現(xiàn)，目前已有的文獻(xiàn)研究主要從新老項(xiàng)目、企業(yè)成本影響、銷售環(huán)節(jié)、稅負(fù)影響等方面進(jìn)行分析。基于海內(nèi)外稅收籌劃理論研究的基礎(chǔ)上，介紹了稅收籌劃的概念、方法、特征和原則等方面。從營(yíng)業(yè)稅改增值稅的背景開始研究，把“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響進(jìn)行了分析，深入研究了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題，提出相對(duì)應(yīng)的稅收籌劃方案，并實(shí)施規(guī)劃方案的風(fēng)險(xiǎn)分析,提出預(yù)防對(duì)策,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個(gè)參考盡快進(jìn)行稅收籌劃,以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；稅收籌劃；房地產(chǎn)；進(jìn)項(xiàng)稅ABSTRACTRealestateindustryisoneoftheimportantgrowthpointofourcountryeconomy,inourcountryplayavitalroleinthenationaleconomy,therealestateindustryinfluenceiswidespread,involvestheeconomiclifeofdozensoflevel,thedevelopmentoftherealestateindustrydirectlyaffectstheourcountrythedevelopmentoftheeconomyasawhole.Forrealestateenterprises,onMay1,2016wasahistorictime,fullyadoptedapolicyof"businesstax"changeofvalue-addedtax,businesstaxextendedtotherealestateindustry.So-called,inescapably,facingthenewtaxmeasures,howtodealwith"replacebusinesstaxwithvalue-addedtax"taxmeasuresbecometherealestateindustryfacesnewproblems.Therefore,weshouldmakeaccordingtothesituationtofitthedevelopmentofrealestatetaxplanning,toreducetherealestateenterprisetaxburden,andtomakescientificandsustainabledevelopmentofrealestateenterprises.Basedonthis,throughthestudyofthereadingoftheliteraturesorting,foundthattheexistingliteratureresearchmainlyfromthenewandoldprojects,enterprisescostimpact,saleslink,taxes,etcwereanalyzed.Basedonthestudyofdomesticandforeignrelevanttheoryoftaxplanningresearch,onthebasisoftheconceptoftaxplanning,introducesthecharacteristics,methodsandprinciples,startingfromthebusinesstaxpaidVATinsteadofbackgroundresearch,analyzesthe"replacebusinesstaxwithvalue-addedtax"totherealestateenterprisetaxeffect,therealestateenterprisetaxpreparationwerestudied,putforwardthecorrespondingtaxplanningscheme,andtheimplementationoftheplanningschemeofriskanalysisandputforwardthepreventioncountermeasures,inordertoprovideareferenceforrealestatedevelopmententerprisesassoonaspossibletomaketaxplanning,soastopromotethebenigndevelopmentoftheindustry.Keywords:replacebusinesstaxwithvalue-addedtax;Taxplanning;Realestate;Inputtax目錄1引言 61.1研究背景 61.2研究?jī)?nèi)容 61.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 72．營(yíng)改增及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 82.1營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 82.1.1營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響 82.1.2營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響 82.2稅收籌劃的概述 102.3.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 103.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的運(yùn)用 113.1合理籌劃企業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收 113.2關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃 133．2.1供應(yīng)商選擇 133．2.2結(jié)算方式選擇 133.3銷售階段的籌劃 144.營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng) 164.1進(jìn)項(xiàng)稅方面 164.2業(yè)務(wù)合作方面 164.3產(chǎn)品銷售方面 174.4規(guī)范日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，合理獲取增值稅專用發(fā)票 174.5適應(yīng)營(yíng)改增，重新構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 175.結(jié)束語 18參考文獻(xiàn)： 19致謝 211引言研究背景對(duì)于每一個(gè)企業(yè)而言，稅收是非常重要的一部分。一個(gè)方面，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該把依法納稅作為自己應(yīng)盡的義務(wù)，如果偷稅和漏稅，將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的政策性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)方面，進(jìn)行合理性的納稅籌劃，可以使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本有效降低，從而使企業(yè)的盈利能力大大的提高。近些年來，稅費(fèi)改革是我們國(guó)家一直在進(jìn)行的一項(xiàng)事，特別是從2011年開始，國(guó)家的財(cái)務(wù)部部委發(fā)布了“營(yíng)改增”試點(diǎn)的計(jì)劃。首先在上海進(jìn)行試點(diǎn)的業(yè)務(wù)是關(guān)于交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)夜業(yè)的相關(guān)領(lǐng)域。到了2012年，我們國(guó)家開始擴(kuò)大“營(yíng)改增”，由原來的一個(gè)上海市擴(kuò)大到10個(gè)省份和城市，再就到了2013年，“營(yíng)改增”試點(diǎn)已經(jīng)逐漸擴(kuò)大到了全國(guó)的范圍，涉足的行業(yè)范圍也在持續(xù)不斷的擴(kuò)大，然后2014年的時(shí)候，電信和一些其他的行業(yè)也都被納入了“營(yíng)改增”的范圍之內(nèi)。然而，這么多年的試點(diǎn)以來，一直沒有在房地產(chǎn)行業(yè)來進(jìn)行“營(yíng)改增”，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)廣泛的涉及面和大范圍的影響力，與此同時(shí)，還有一個(gè)原因，就是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用有著極其復(fù)雜的構(gòu)成，并且，它有著非常差的產(chǎn)業(yè)鏈，因此，多年來國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”一直都非常謹(jǐn)慎。不過，經(jīng)過了2011年到現(xiàn)在五年多的試點(diǎn)改革以后，實(shí)行全面“營(yíng)改增”的時(shí)機(jī)已然成熟，因此，從2016年5月1日開始，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有行業(yè)，都開始實(shí)行“營(yíng)改增”，這就標(biāo)志著我們國(guó)家特有的營(yíng)業(yè)稅正式的退出了歷史舞臺(tái)，也標(biāo)志著我們國(guó)家已經(jīng)基本完成了近些年來探究的財(cái)稅體制歷史上最重大的改革。1.2研究?jī)?nèi)容營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，說的是之前征收營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目變成了征收增值稅，增值稅的納稅范圍是針對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分，重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)減少了，是黨中央和國(guó)務(wù)院，依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，站在深化改革的總體安排出發(fā)的角度做出重要的決策，目的是使財(cái)稅體制改革速度加快、使企業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步減輕，使各方的積極性被調(diào)動(dòng)起來，促使服務(wù)業(yè)特別是科技方面的高端服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的升級(jí)、培育新的動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。在“營(yíng)改增”全面實(shí)行以后，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)有著非常大的沖擊，這不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費(fèi)多少的問題，還涉及到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和開發(fā)模式的重大轉(zhuǎn)變。在這種嚴(yán)峻的背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的研究和探討，就顯得具有特別重要的意義。為了達(dá)到減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的，從而使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有可持續(xù)的發(fā)展，我們就要依照現(xiàn)在形勢(shì)的可能來制訂出合適房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收籌劃。而且，“營(yíng)改增”稅收措施是一項(xiàng)重要的稅收改革，不僅能夠讓企業(yè)在納稅方面減輕負(fù)擔(dān)，而且相對(duì)于過去稅收制度，還能有效的避免以前出現(xiàn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象，降低企業(yè)整體的稅收負(fù)擔(dān)，節(jié)約其成本，更加有利于企業(yè)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上抑制了發(fā)生通貨膨脹的情況。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀眾多學(xué)者探討了房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”問題，國(guó)外研究表明，Luk（1993）基于CGE模型考察了增值稅對(duì)房地產(chǎn)增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響。ManenteandZanette(2010)指出持有房產(chǎn)的目的既可以是用于自用，也可以是投資，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的目的加以區(qū)分以不同的稅率收取增值稅，Cnossen(1995)研究認(rèn)為房地產(chǎn)增值稅的征收對(duì)象不僅應(yīng)包括房屋買賣的收入，而且應(yīng)對(duì)未來的持續(xù)消費(fèi)房屋租金征收增值稅，Poddar(2010)與之觀點(diǎn)相反，研究認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)增值稅的征收對(duì)象是房屋買賣的收入，而不應(yīng)該對(duì)房屋租金征收增值稅[1]。DeLuisA(2015)基于DSGE模型和西班牙房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)提升房地產(chǎn)增值稅有利于抑制房?jī)r(jià)，減少稅收扭曲[2]。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收籌劃多見于相關(guān)的專業(yè)雜志中，如《TaxManagementRealEstateJournal)),((TheJournalofRealEstateTaxation》等，通過案例分析的方式提供了特別多房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體實(shí)例[4]。國(guó)內(nèi)研究方面，研究者從房地產(chǎn)的稅收籌劃方面來分析營(yíng)改增。毛明清認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)依法減輕稅負(fù)的有效途徑之一就是采取合法的手段優(yōu)化稅收籌劃工作，且房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以合理籌劃，整理出最優(yōu)納稅方式，減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能避免重復(fù)納稅。董華弘認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該重視“營(yíng)改增”政策，要及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷思路，結(jié)合每個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃，并對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，緩解資金壓力。黃潔認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果無法獲取足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，就會(huì)面臨稅負(fù)加重的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅上。徐秋玲認(rèn)為，要想房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展，減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該制定合適的稅收籌劃。要提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動(dòng)和稅收籌劃以及營(yíng)銷策略的改變。黃興亮以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新老項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)來探討稅收籌劃，通過簡(jiǎn)易計(jì)稅來研究房地產(chǎn)的老項(xiàng)目，通過一般計(jì)稅法來探討新項(xiàng)目，并對(duì)新開工項(xiàng)目的稅收籌劃給予了一些方法，比如，要明確新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，要優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，要保障增值稅抵扣機(jī)構(gòu)的有效實(shí)施。2．營(yíng)改增及房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃2.1營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響自我國(guó)實(shí)行“營(yíng)改增”試點(diǎn)以來，加入了許許多多的行業(yè)進(jìn)來，所以房地產(chǎn)企業(yè)加入“營(yíng)改增試點(diǎn)”大本營(yíng)是眾望所歸的一種結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，“營(yíng)改增”就是一把雙刃劍，這個(gè)稅收措施一定造成一定的影響，在這些影響中有利處也有弊端。因此，下面來對(duì)它的利弊做出相關(guān)研究2.1.1營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響首先，我們來講一講“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的好的一面。營(yíng)業(yè)稅其實(shí)是我們國(guó)家所獨(dú)有的一種稅收制度，是為了彌補(bǔ)其他的一些不足之處。從去年五月開始，就全面開展“營(yíng)改增”了，說明我國(guó)的稅收制度已經(jīng)在逐漸完善，在朝著好的方向去發(fā)展。沒有營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)業(yè)一直都要交營(yíng)業(yè)稅，這樣，就導(dǎo)致了重復(fù)征稅、不能進(jìn)行抵扣、不能退稅的問題。但是營(yíng)改增之后，也就是現(xiàn)在，這些問題基本上都可以避免。營(yíng)改增挺好的，知識(shí)暫時(shí)性的沒有適應(yīng)而言，對(duì)于房地產(chǎn)來說，它雖然取代了營(yíng)業(yè)稅，都是變成了可以抵扣的，極大的減輕的稅收負(fù)擔(dān)。再就是，它帶來了稅收體系的改革，讓增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的抵扣關(guān)系運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)來，極大的提高了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，加強(qiáng)了房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)，使得企業(yè)不斷調(diào)整自己的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，來適應(yīng)并且靈活運(yùn)用。并將一些規(guī)模小的、實(shí)力差的、有資金風(fēng)險(xiǎn)的小企業(yè)給淘汰掉。這些小企業(yè)在市場(chǎng)會(huì)擾亂秩序，而且很少人一般納稅人，一般情況下，都是小規(guī)模納稅人，這樣的話，買了他們的東西，沒有增值稅的專用發(fā)票，絕不可以抵扣，這樣做就很好的整治了房地產(chǎn)業(yè)的不良風(fēng)氣。2.1.2營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響然后，我們?cè)賮碚f一說“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)也不好的一面。房地產(chǎn)企業(yè)的工作周期是比較長(zhǎng)的，一般情況都是按年算，幾年幾年的來。以去年五月為分界線，前面的是營(yíng)業(yè)稅，后面就變成了增值稅，這就是一個(gè)過渡階段，它在之前銷售就是用5%的營(yíng)業(yè)稅，然后經(jīng)過營(yíng)改增，就增加到了11%，但是因?yàn)椴豢梢噪S之更改，后面的銷售就會(huì)受到較大影響，出現(xiàn)較多的損失，對(duì)后面要進(jìn)行的土地增值稅計(jì)算造成影響。由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是息息相關(guān)的，營(yíng)改增后，建筑業(yè)的稅負(fù)相對(duì)以前的來說，增加了一些，不過，它增加的反而轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)上，這樣的話，就間接性的導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的增加，然而對(duì)著有自己建筑業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，簡(jiǎn)直是雪上加霜。在這個(gè)過渡階段，要把房地產(chǎn)進(jìn)行的新舊項(xiàng)目分開來算，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，要做許多前期的準(zhǔn)備工作，有的企業(yè)前期工作準(zhǔn)備好了，還沒有進(jìn)行正式動(dòng)工，就迎來了營(yíng)改增，對(duì)于已經(jīng)給了錢或者簽了合同的，就不能用增值稅進(jìn)行抵扣，這樣的話，稅費(fèi)就增多了。房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納大量的政府性規(guī)費(fèi)，像城市建設(shè)配套費(fèi)這樣的。但是，它們又不屬于營(yíng)業(yè)稅的范疇，政府也規(guī)定不需要去繳納營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在營(yíng)改增之后，它也不需要繳納增值稅，這樣一來，兩邊都不是，又拿不到增值稅專用發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣，挺不好的。而且，營(yíng)改增之后又增加了企業(yè)之間聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，你就必須取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行抵扣，不然的話增值稅的抵扣額度就變小，就有可能影響企業(yè)的利潤(rùn)?！盃I(yíng)改增”稅收措施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的與以往最大不同就是避免了重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，增值稅在商品流通過程中真正實(shí)現(xiàn)了每一道環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，每一層稅務(wù)可以抵扣的作用?！盃I(yíng)改增”稅收措施也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系產(chǎn)生了影響，把過去的營(yíng)業(yè)稅改成了現(xiàn)在的增值稅，與此同時(shí)，稅收的主體就產(chǎn)生了變化，由原來的價(jià)內(nèi)稅變化為價(jià)外稅，并在增值稅的進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)之間建立了抵扣關(guān)系，由此可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。“營(yíng)改增”的稅務(wù)措施會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性加劇，擇優(yōu)錄取，把以前的房地產(chǎn)企業(yè)稅率的繳納變換為進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的抵扣，因而，可以從整體上看到，企業(yè)對(duì)怎么樣設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程越來越重視，這樣以來，就可以使市場(chǎng)中管理不到位，不正規(guī)的小規(guī)模企業(yè)逐漸淘汰[11]。小企業(yè)應(yīng)該是不會(huì)完全退出市場(chǎng)的，因?yàn)檫@不是絕對(duì)的，每一個(gè)東西都會(huì)有它存在意義，小企業(yè)就滿足了一些別的企業(yè)的需求，它才會(huì)一直持續(xù)到現(xiàn)在的發(fā)展，如果沒有小企業(yè)，如何來凸顯大企業(yè)的呢，就像人一樣，有些人美，有些人丑，有些人聰明，有些人笨，我就比較笨。是的啊，沒有我們的不足，怎么能存托你的長(zhǎng)處你。在這里，希望我以后好好學(xué)習(xí)，所謂終生學(xué)習(xí)，活到老學(xué)到老?！安环e跬步，無以至千里”，所有東西都是慢慢積累來的。關(guān)于論文。2.2稅收籌劃的概述"稅收籌劃"又稱"合理避稅"。它來自于1935年英國(guó)的"稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公"案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國(guó)上議院議員湯姆林爵士對(duì)稅收籌劃作了這樣的表述:"任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收。"這個(gè)觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。經(jīng)過這么多年的不斷修改和完善，一步步的形成了現(xiàn)在的大家對(duì)稅收籌劃的規(guī)范化的理解方面，即，稅收籌劃一定是要不能夠違反法律規(guī)定的，在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)一系列的經(jīng)營(yíng)買賣活動(dòng)，做到事前就要籌劃好和安排好然后再盡最大的可能去降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。如果在稅收籌劃的方面一直做下去，并不但對(duì)該概念加深自己的理解，自己去慢慢探索，應(yīng)該是一件特別有意義的事情，而且如果能對(duì)某一個(gè)領(lǐng)域去進(jìn)行深研究的話，去把它融會(huì)貫通，做到特別熟悉，這也是一項(xiàng)技術(shù)能力。每個(gè)人都應(yīng)該有一個(gè)屬于自己的特技，這樣才會(huì)顯得你的獨(dú)特性。稅收籌劃的內(nèi)容主要有四點(diǎn)：第一個(gè)講的是避稅籌劃，它跟逃稅是截然不同的，它是在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的；在不觸犯法律的前提下，利用稅法體系的不全面，使勁的找孔子鉆，規(guī)避一些稅收；因?yàn)闆]有違法，所以國(guó)家只能自己盡量完善法律；國(guó)家的主要經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)該就是我們所有人繳納的稅費(fèi)了，我們每個(gè)人第一個(gè)去遵守。第二個(gè)要說的是節(jié)稅籌劃，說的是納稅人運(yùn)用一系列優(yōu)惠政策來進(jìn)行巧妙的安排企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，比如一些減免稅政策，從而使企業(yè)避免交稅或者少交稅；第三個(gè)就是轉(zhuǎn)嫁籌劃，這個(gè)可以從字面上來理解，就是把自己的稅負(fù)通過調(diào)整價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁到他人身上，這樣的話，自己繳納的稅費(fèi)就變少了；最后一個(gè)就是實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是現(xiàn)在大部分人都推崇的，這個(gè)不需要?jiǎng)e的什么，不需要?jiǎng)e的什么才顯得格外的難，雖然重要細(xì)心和審視多度。就只需要你細(xì)心和認(rèn)真，即你要有清楚的賬目，每次的納稅申報(bào)都要保證準(zhǔn)確度，不會(huì)忘記納稅時(shí)間，不會(huì)有隨便有哪一處的錯(cuò)誤和處罰，這就訓(xùn)練了企業(yè)人員在稅收籌劃方面的細(xì)心和準(zhǔn)確性，更加有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與規(guī)模擴(kuò)大[9]。雖然運(yùn)用四種方式來進(jìn)行稅收籌劃，但其都有共通之處，都應(yīng)該在不去違背法律允許的范圍進(jìn)行，并且都具有合法性、事前籌劃性和明確的目的性。2.3.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃第一點(diǎn)，稅收籌劃可以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，這么來說吧，稅收是我們國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要來源之一，特別是對(duì)房地產(chǎn)，征稅比較厲害，所以它的稅收負(fù)擔(dān)就偏重，但是又不能一直提高房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)國(guó)家也在宏觀調(diào)控著，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的措施來減少企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，多多銷售自己的房地產(chǎn)。第二點(diǎn)，稅收籌劃能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)。由于人們納稅意識(shí)淡薄，這樣就導(dǎo)致了一些不必要的費(fèi)用，加大了負(fù)擔(dān)，還會(huì)有人為了逃避這些稅費(fèi)而去偷稅漏稅，這樣是違法的，不可取的，肯定是瞞不住的，總有一天會(huì)被查出來，到時(shí)候，企業(yè)的商譽(yù)和經(jīng)濟(jì)等都會(huì)受到重創(chuàng)，壞一點(diǎn)的話，就再也回不到原來的地位。不過自從發(fā)出稅收優(yōu)惠的政策，“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”的概念就被提出來了，就是要有專業(yè)的人員進(jìn)行專業(yè)的操作，做到清楚的賬目，在準(zhǔn)確的時(shí)間納稅，沒有出現(xiàn)任何錯(cuò)誤，就可以了。而“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”是房地產(chǎn)業(yè)的最高理想[12]。第三點(diǎn)，稅收籌劃可以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理是包含著稅收籌劃的，他們兩個(gè)都是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的，稅收籌劃雖然只是其中的一部分，但還是很重要，你把企業(yè)的稅收籌劃做好了，就可以有效的去改善現(xiàn)金流，把企業(yè)的資金利用的更全面，就有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，所以應(yīng)該對(duì)這方面有著嚴(yán)格要求，所以企業(yè)就要抓住這方面的人才，為企業(yè)的稅收籌劃做貢獻(xiàn)，同時(shí)也提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。第四點(diǎn)，稅務(wù)籌劃還有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向，引導(dǎo)著房地產(chǎn)行業(yè)向健康和諧方向發(fā)展，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)取巧行為。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度上看，稅務(wù)籌劃還可能增加我們國(guó)家的稅收收入。關(guān)于稅收籌劃，它應(yīng)該算是一個(gè)比較見縫插針的方法，致力于減少交稅數(shù)額，提高企業(yè)的利潤(rùn)，我覺得，把它想出來的人就是個(gè)天才，特別厲害，希望以后有機(jī)會(huì)的話多研究研究，我已經(jīng)報(bào)了注冊(cè)會(huì)計(jì)師的稅法和經(jīng)濟(jì)法，希望可以去參加考試，并有一個(gè)好成績(jī)。3.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的運(yùn)用3.1合理的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收進(jìn)行籌劃早期的干預(yù)和計(jì)劃，在整個(gè)籌劃稅費(fèi)過程中必須符合法律規(guī)范。納稅人一般分為兩種，一種是小規(guī)模納稅人，一種是一般納稅人。當(dāng)我們與一般納稅人進(jìn)行交易時(shí)，我們要在籌資等各個(gè)環(huán)節(jié)去進(jìn)行介入，把所有環(huán)節(jié)都盡可能的去進(jìn)行納稅抵扣，要管理好增值稅發(fā)票，使其合理化，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票認(rèn)識(shí)，再就是兩個(gè)合作企業(yè)要達(dá)成一致觀點(diǎn)，在對(duì)小規(guī)模納稅人方面得不到增值稅的專用發(fā)票時(shí)，要和它商量?jī)r(jià)格，爭(zhēng)取以最低價(jià)購(gòu)入，而在一般納稅人那里，我們就要去要增值稅專用發(fā)票，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行最大限度的抵扣；還要通過稅率的差異來見少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)；另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人身份要進(jìn)行相關(guān)的利用，做好稅收籌劃，例如小規(guī)模納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅額超過了銷售額的8%,在這種情況下，如果想要減少稅負(fù)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)成為一般納稅人；一般情況下，選擇了納稅人的身份之后，就很難再換一個(gè)，所以在這方面要慎重對(duì)待，把目光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，盡量選擇能長(zhǎng)期為企業(yè)帶來便利的身份；最后，可以通過納稅時(shí)間延遲、爭(zhēng)取優(yōu)惠政策等措施進(jìn)行稅收籌劃[14]。在實(shí)行“營(yíng)改增”之后無論是之前的舊項(xiàng)目還是之后的新項(xiàng)目，一定要嚴(yán)格區(qū)分開來，因?yàn)檫@關(guān)系到企業(yè)的稅收籌劃和管理，我們應(yīng)該盡量增加可抵扣的額度來降低稅負(fù)。首先，營(yíng)改增前后的稅率也不一樣，可抵扣的情況也不一樣。我們應(yīng)該選擇正確的稅率來進(jìn)行核算，不要增加不必要的麻煩。我們還應(yīng)該認(rèn)清新舊項(xiàng)目，可以從這幾個(gè)方面來看，第一是看有沒有工程許可證，就是它如果在營(yíng)改增之前沒有許可證也沒有開始動(dòng)工的話，那種感覺是新項(xiàng)目，就要采用增值稅了；第二是看合同的簽訂，營(yíng)改增之前簽的就是舊項(xiàng)目，營(yíng)改增之后簽的就是新項(xiàng)目；第三是在有許可證和合同的前提下看有沒有完工，如果在營(yíng)改增之后還沒有完工的話就是老項(xiàng)目；第四是通過“先斬后奏”的方式來看，也就是先動(dòng)工后面再來簽合同、辦許可證，如果它是在營(yíng)改增之后辦理的話，也是老項(xiàng)目。然后就是關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣問題，舉幾個(gè)例子來說明一下，你如果在營(yíng)改增之前買了批材料，但是是營(yíng)改增之后付款才有增值稅專用發(fā)票，或者是你在營(yíng)改增之前付的款，都是在之后得到的增值稅發(fā)票，這些都是老項(xiàng)目，不能夠進(jìn)行抵扣；最后，要對(duì)新老項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，不能混為一談，要分開的進(jìn)行采購(gòu)、核算，而且新老項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)不能一起算，更不能用新項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅去抵扣老項(xiàng)目[15]。3.2關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論采取哪一種銷售方式，如果銷售價(jià)格一旦確定了，銷項(xiàng)稅額也就相應(yīng)確定。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃主要方面就在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上，以下是關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的兩種稅收籌劃方法。3．2.1供應(yīng)商的選擇由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金量大，“營(yíng)改增”之后，一般納稅人的身份居多，也就是一般都是實(shí)行稅款抵扣的辦法來計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣就直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收負(fù)擔(dān)。而我們國(guó)家對(duì)于可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有著特別嚴(yán)格和明確的規(guī)定，就是必須得從供應(yīng)商那里取得增值稅專用發(fā)票。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就可以運(yùn)用這個(gè)規(guī)定，通過對(duì)供應(yīng)商的選擇來進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商并且沒有怎么影響企業(yè)的凈利潤(rùn)，一般的建議都是從一般納稅人那里進(jìn)行采購(gòu)，因?yàn)楣?yīng)商作為一般納稅人，可以開具增值稅的專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得了該發(fā)票之后，可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣的。反的來說，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。當(dāng)然，如果是作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人可以取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)也可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣?？傊?，就是要用盡辦法來盡可能的擴(kuò)大可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，稅收籌劃也要全盤考慮，不能僅僅只考慮一點(diǎn)點(diǎn)的得失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人那里采購(gòu)能夠帶來凈利潤(rùn)增加，而且增加的利潤(rùn)還要大于不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么在利潤(rùn)最大化的考慮下，我們就應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的最主要來源，在“營(yíng)改增”背景下通過增加進(jìn)項(xiàng)稅額來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)分離就成為一項(xiàng)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。只要建筑安裝企業(yè)提供了增值稅發(fā)票，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行抵扣，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得以提高。3．2.2結(jié)算方式的選擇企業(yè)之間購(gòu)銷活動(dòng)的結(jié)算方式主要有:現(xiàn)金采購(gòu)、賒購(gòu)、分期付款三種。無論是選擇哪一種結(jié)算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應(yīng)該盡量早點(diǎn)到稅務(wù)機(jī)關(guān)去進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過的當(dāng)月就要進(jìn)行申報(bào)，申報(bào)之后就可以作為當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額來進(jìn)行抵扣了。在現(xiàn)金采購(gòu)方式下，經(jīng)過了認(rèn)證申報(bào)是可以在付款當(dāng)期就可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但是這種結(jié)算方式并沒有充分的利用購(gòu)銷活動(dòng)中的信用政策。如果是采用賒購(gòu)的結(jié)算方式，要依據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，雖然材料己全部驗(yàn)收入庫，不過在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商就不能夠開具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購(gòu)時(shí)就只能在全部結(jié)清貨款的當(dāng)期才可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。從稅收籌劃的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，來分期取得增值稅的專用發(fā)票，利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃。依照增值稅相關(guān)規(guī)定，運(yùn)用分期付款的方式來購(gòu)買貨物的，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間可以是分期付款的每一個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以在用足了信用政策的同時(shí)又能夠分布的來抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以獲得更多資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。3.3銷售階段的籌劃針對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響，如果想在新的稅收政策下來降低成本，就必須聯(lián)系實(shí)際做好營(yíng)銷戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變工作。比方說，在定價(jià)穩(wěn)定的情況下，通過“營(yíng)改增”能夠有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的一些相關(guān)費(fèi)用和成本，并且在提升利潤(rùn)的方面能夠發(fā)揮非常重要的作用，但是如果有材料、人力、設(shè)備等相關(guān)因素的變化，就會(huì)導(dǎo)致成本的上升，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)營(yíng)銷戰(zhàn)略進(jìn)行有效的調(diào)整，進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)，拓展業(yè)務(wù)范圍，使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)要積極實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的豐富多彩，并且盡量的依照實(shí)際實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的一起開發(fā)來實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減少的目的。對(duì)于銷售階段的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略我們提出了以下兩種方法，即：一種方法是，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用一系列辦法來提高和采納出售或者出租房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)到底是把這些所有的出售，我們要站在稅收籌劃的角度來解決一些問題，還是留下一部分用于對(duì)外租賃，這就必須取決于企業(yè)制定的策略以及管理者的意圖。順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，好好的來進(jìn)行營(yíng)改增后的是市場(chǎng)化。并且在保障企業(yè)收入穩(wěn)定的條件下，我們要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來認(rèn)證去對(duì)待稅收籌劃。選擇這兩種不同的方式（出售房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)）會(huì)給企業(yè)帶來有差別的稅收后果，要是企業(yè)既可以接受出售又能夠同意出租，那么，從稅務(wù)籌劃的角度來看，就可以運(yùn)用稅負(fù)的那個(gè)平衡點(diǎn)分析法給出相應(yīng)的決策和建議。按照我們國(guó)家現(xiàn)行的稅法規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)把開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者是用于出租等商業(yè)用途的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的部分不征土地增值稅，并且在稅款清算時(shí)是不會(huì)列收入，不會(huì)去扣除相對(duì)應(yīng)的成本和費(fèi)用。出售房產(chǎn)時(shí)是要繳納土地增值的，而出租房產(chǎn)則是要繳納房產(chǎn)稅，要是轉(zhuǎn)出售為出租的話，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅會(huì)變少，但是需要繳納的房產(chǎn)稅則會(huì)相應(yīng)增加，兩者是此減彼增的關(guān)系，我們不能僅僅憑借出租方式下用不著繳納土地增值稅這一點(diǎn)就認(rèn)為出租方式下稅收成本更低的結(jié)論，這樣太武斷了，既不專業(yè)也不科學(xué)。準(zhǔn)確的納稅籌劃思路是要把增加的房產(chǎn)稅和減少的土地增值稅放到一起比較了之后才能夠得出結(jié)論。感覺細(xì)心的人才可以勝任這個(gè)稅收籌劃的工作，因?yàn)橐胍髽I(yè)跟好的達(dá)到那個(gè)聯(lián)系高度，“涉稅零風(fēng)險(xiǎn)”，我們就應(yīng)該盡一萬份的心去做好它。一種方式是，通過出售精裝房來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種促銷方式，它存在著比較大的稅務(wù)籌劃空間，精裝修房稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就在于它是選擇了更加科學(xué)的合同簽訂方式。運(yùn)用不同的合同簽訂方式，企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì)出現(xiàn)較大的差別[8]。我們都是納稅人，這是我們義不容辭的責(zé)任，我們要對(duì)我們的所作所為負(fù)責(zé)，盡我們自己的一份力氣，來為大祖國(guó)的稅收添磚加瓦。若是開發(fā)商和購(gòu)房者僅僅只簽訂了一份精裝修房屋銷售合同，那么稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入就應(yīng)該是合同總價(jià)款，開發(fā)商就擁有了按照合同總價(jià)來計(jì)算應(yīng)交土地增值稅的納稅義務(wù)。土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的制度，合同總價(jià)款中包含的裝修價(jià)款也應(yīng)該按照當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率來進(jìn)行土地增值稅的預(yù)繳，由于裝修成本可以從裝修收入中扣除，所以在土地增值稅清算時(shí)，這一部分的就不需要去交土地增值稅，因?yàn)?，?shí)際上這個(gè)地方的裝修費(fèi)用里面根本就沒有增值額，但是又因?yàn)檫@里的預(yù)收稅的模式有限制，讓企業(yè)造成了一部分的損失，如果照這樣做，就稅收籌劃背道而馳了。要是可以把出售沒有裝修的毛坯房和對(duì)房屋進(jìn)行精細(xì)裝修這兩樣在簽訂合同的時(shí)候就進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，并實(shí)現(xiàn)兩個(gè)商品兩種價(jià)格，這樣就能夠在全部收入固定不變的情況下去完成對(duì)稅成本的醬燒。接下來就談一談怎么來做，首先在工程完工時(shí)，就要馬上和購(gòu)買房對(duì)人來簽訂關(guān)于毛坯房的銷售合同，然后再在準(zhǔn)備裝修之前與購(gòu)買這個(gè)房子的人簽訂精裝修工程的合同，再就按照銷售毛坯房的價(jià)格將裝修外包給裝修公司，由裝修公司全權(quán)負(fù)責(zé)。在這樣的合同簽署方式下，稅法認(rèn)定的不動(dòng)產(chǎn)銷售收入其實(shí)就是毛坯房的價(jià)格，開發(fā)商就只需要按照毛坯房銷售合同的總價(jià)款來計(jì)算應(yīng)該繳納的土地增值稅[18]。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保有階段進(jìn)行稅收籌劃，我們將要用采用收取住房租金收入的方法來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。說的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)找不到適合的被投資方，而且又沒有辦法用房地產(chǎn)投資來進(jìn)行入股，或者依據(jù)管理層的戰(zhàn)略意圖，企業(yè)決定進(jìn)行對(duì)外出租某一個(gè)特定房產(chǎn)用來賺取租金收入，此時(shí)，就有必要對(duì)租金收入收取的方式來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)在收取承租方支付的價(jià)款時(shí)，采取一攬子收取方式或者分別收取的方式，企業(yè)可以獲得相同的總收入，但是不同收取方式下稅收后果會(huì)有明顯的差異[15]。4.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的注意事項(xiàng)4.1在進(jìn)項(xiàng)稅方面進(jìn)項(xiàng)稅額。從理論上看來，要想有效的減少應(yīng)納稅額，就應(yīng)該提高進(jìn)項(xiàng)稅額或者降低銷項(xiàng)稅額，但在銷項(xiàng)稅率固定的情況下，如果再去降低它本身的稅率，就是把它的銷售價(jià)格給調(diào)低了，這樣的話，利潤(rùn)就變少了，這樣做就不劃算了。所以呢，我們應(yīng)該在提高進(jìn)項(xiàng)稅上面下功夫，要加大進(jìn)項(xiàng)稅的稅額，你得去提高進(jìn)項(xiàng)稅稅率，這樣做才能夠做到減少應(yīng)納稅額。企業(yè)抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)數(shù)額，是依據(jù)企業(yè)取得并通過認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票來確定的，這個(gè)數(shù)額就是所采購(gòu)商品（服務(wù)）的價(jià)格和稅率的乘積。所以當(dāng)企業(yè)采購(gòu)價(jià)格固定不變時(shí)，就可以采用取得增值稅專用發(fā)票、選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商、延遲交貨、固定資產(chǎn)采購(gòu)等方法來增加進(jìn)項(xiàng)稅數(shù)額[16]。4.2在業(yè)務(wù)合作方面在業(yè)務(wù)合作方面主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇合建模式下，進(jìn)行建筑工程分承包情況下，合作雙方應(yīng)該都有一定的基礎(chǔ)，一般是一個(gè)資金雄厚，另一個(gè)擁有土地使用權(quán)，最好是彼此熟悉，知根知底，這樣才可以進(jìn)行真正的合作建房，兩者一起投資，一起取得利潤(rùn)，還可以一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這就是所謂同甘共苦。在房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候就不會(huì)遭遇資金困難，在增值稅這方面，如果兩個(gè)企業(yè)都不想承擔(dān)，就應(yīng)該明確的劃分最終的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，如果一方獲利，那這種合作就沒有實(shí)施的可能性。而且從土地的獲得到投資，之間的時(shí)間要控制好，還要盡量把投資的預(yù)估價(jià)和實(shí)際取得土地的價(jià)格進(jìn)行所見，從而減少了土地增值稅和企業(yè)所得稅方面的稅收負(fù)擔(dān)[18]。4.3產(chǎn)品銷售方面要對(duì)項(xiàng)目土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行精密而準(zhǔn)確的測(cè)算，確定其合理又有效的銷售價(jià)格。主地増值稅法規(guī)定，在普通住宅的增值稅率沒有超過20％時(shí)，可減免土地增值稅，要是超過20％臨界點(diǎn)時(shí)，則需要全額征收土地增值稅，因此，我們對(duì)土地増值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行有效的把控就可以實(shí)現(xiàn)零增值稅負(fù)[20]。4.4規(guī)范日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，合理獲取增值稅專用發(fā)票為了適應(yīng)全面營(yíng)改增政策，企業(yè)應(yīng)該要跟著國(guó)家走，去適應(yīng)它的變化，相應(yīng)的對(duì)各個(gè)部門做出要求，對(duì)一些企業(yè)的規(guī)范也要變化，并調(diào)整它的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并盡可能的去多獲取增值稅的專用發(fā)票，好來進(jìn)行抵扣，減少納稅額。首先，我們應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部成立幾個(gè)學(xué)習(xí)小組，專門來學(xué)習(xí)相關(guān)的稅法和營(yíng)改增知識(shí)，剛開始可能不適應(yīng)，學(xué)多了就好了，懂得了稅法，就可以用合適的方法進(jìn)行稅收籌劃，讓他們明白在購(gòu)買固定資產(chǎn)的時(shí)候不僅僅只是取得發(fā)票就好了，還應(yīng)該讓別人開具增值稅專用發(fā)票，這樣才可以進(jìn)行抵扣。然后就是跟建筑業(yè)相關(guān)的，比如建筑要用的材料和建安工程的費(fèi)用，一般也都要讓別人開具增值稅專用發(fā)票，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)，建筑施工行業(yè)是它增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅最大的來源。所以，在建筑供應(yīng)商這一塊，一定要取得增值稅的專用發(fā)票，不然，損失就大了。4.5適應(yīng)營(yíng)改增，重新構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式房地產(chǎn)企業(yè)在還沒有進(jìn)行“營(yíng)改增”以前，不管是把工程和材料都包了，還是只提供出來一種材料，它都是要根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法來進(jìn)行核算的，這個(gè)時(shí)候的營(yíng)業(yè)稅都是5%，還不可以抵扣。但是現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行全面“營(yíng)改增”了，一切都變得不太一樣了，以前用的營(yíng)業(yè)稅都變成了增值稅。然后包工包料和只提供一種材料就是不一樣的了，房地產(chǎn)公司如果只買了一種材料的話，就可以用17%的增值稅進(jìn)行抵扣，就避免了多交錢的情況?？墒?，如果你全部把工程材料都包了的話，就沒有辦法和建筑企業(yè)進(jìn)行分開結(jié)算，這樣就算混合營(yíng)銷。建筑業(yè)就會(huì)采用11%的增值稅進(jìn)行抵扣，你也就只能跟他一樣，這樣的話，就要多交稅了，不劃算的。簡(jiǎn)而言之，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，結(jié)合自身的實(shí)際來適應(yīng)“營(yíng)改增”，并在“營(yíng)改增”的過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并且來制定一系列有效的措施來規(guī)范自身企業(yè)，應(yīng)該去要求相關(guān)的一些財(cái)務(wù)人員去學(xué)習(xí)關(guān)于營(yíng)改增的新知識(shí)，這樣才可以做好相當(dāng)于的稅收籌劃的工作，讓企業(yè)避免多交稅，讓企業(yè)更好的收益。5.結(jié)束語不論是站在什么角度，都可以不同程度的來降低房地產(chǎn)公司的整體稅收負(fù)擔(dān)，從而達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。企業(yè)在籌劃的過程中應(yīng)該依據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行靈活運(yùn)用或者結(jié)合使用，最大限度的來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)也應(yīng)看到，房地產(chǎn)行業(yè)并不是孤立的行業(yè)，和許多的產(chǎn)業(yè)有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)，是全社會(huì)人民關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃的計(jì)劃和實(shí)施的過程中，也一定要遵守法律法規(guī)，使自身的發(fā)展目光得到全面性的提升、擁有發(fā)展戰(zhàn)略的前瞻性，并保證稅務(wù)籌劃的實(shí)施使得企業(yè)發(fā)展的整體利益得到一定幅度的提升，確定和保證稅務(wù)籌劃的可靠性，進(jìn)而不斷的擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，創(chuàng)造出更加多的經(jīng)濟(jì)利益。在這里，房地產(chǎn)企業(yè)需要謹(jǐn)記，稅務(wù)籌劃實(shí)行的終極目的就是為了最大化的企業(yè)整體利益，而這個(gè)整體利益包括了企業(yè)的形象、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展、政府的領(lǐng)導(dǎo)、法規(guī)政策等多個(gè)方面，所以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃的實(shí)施過程中必須更多的關(guān)注自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)與整體利益，從而能夠最大程度的優(yōu)化企業(yè)利益。在“營(yíng)改增”政策過渡期房地產(chǎn)公司要在充分全面的研讀政策后，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)和完善，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行服務(wù)外包，多管齊下，認(rèn)真而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜プ龊枚愂栈I劃的工作，乘著“營(yíng)改增”的東風(fēng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)占有率也逐步提高，推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。但是由于個(gè)人專業(yè)水平和知識(shí)儲(chǔ)備的局限性，只是淺薄的認(rèn)識(shí)到了一些內(nèi)容，就像是冰山一角一樣，只有上面一點(diǎn)點(diǎn)的內(nèi)容，下面很深很大的一片都沒有看到，所以就還不能夠全面深入的探討“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的一些其它的具體措施。但是相信在今后的工作實(shí)踐和學(xué)習(xí)中，能夠?qū)υ搯栴}有更深入的學(xué)習(xí)和理解，從而提高對(duì)該論題的認(rèn)識(shí)。參考文獻(xiàn)：[1]Tait，ValueAddedTax[J].London：McGraw-Hill，1972.[2]HendersonJ.V，Ioannides，YM.AModelofHousingTenureChoice[J].TheAmericanEconomicReview，1983，（1）.[3]SijbrenCnossen，“VATTreatmentOfImmovableProperty”[J].TaxnotesInt