房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

目錄一、取得土地環(huán)節(jié) 2（一）城鎮(zhèn)土地使用稅 2（二）印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同) 3（三）契稅 3二、設(shè)計施工環(huán)節(jié) 4（一）印花稅(設(shè)計合同) 4（二）印花稅(建安合同) 4（三）印花稅(借款合同) 4三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié) 4（一）土地增值稅(預征) 4（二）企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品) 5（三）印花稅(商品房銷售合同) 5（四）增值稅 5（五）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加 6四、竣工交房環(huán)節(jié) 6（一）企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品) 6（二）房產(chǎn)稅 7（三）土地增值稅(清算) 7

一、取得土地環(huán)節(jié)（一）城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。1、計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標準為每平方米。2、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額，具體標準如下：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。表1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表級別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬以上1.5～30中等城市20萬——50萬1.2～24小城市20萬以下0.9～18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～123、應納稅額的計算土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%（二）企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(4)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。應納企業(yè)所得稅額＝（收入總額－稅法準予扣除項目金額）×適用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。（三）印花稅(商品房銷售合同)對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。（四）增值稅增值稅分別要在預征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。表2：增值稅稅額計算環(huán)節(jié)計稅方法應納稅額預征（收到預售款未開發(fā)票時）一般計稅預收款/（1+11%）*3%簡易計稅預收款/（1+5%）*3%清算（開具發(fā)票或完成交房時）一般計稅（銷售收入-允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%-進項稅額-預繳稅額簡易計稅銷售收入/（1+5%）*5%--預繳稅額（五）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅的單位和個人征收的一種稅。1、計稅依據(jù)在繳納增值稅的同時，應以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護稅、3%的教育費附加、2%的地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅*適用稅率四、竣工交房環(huán)節(jié)（一）企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（二）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計征，分期向房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)[2003]89號文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，按1.2%稅率計繳房產(chǎn)稅。應納稅額＝房產(chǎn)余值*（1－10%～30%）*1.2%（三）土地增值稅(清算)1、計稅依據(jù)土地增值稅預征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項目金額計算出增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對照適用稅率計算應納稅額。計算增值額的扣除項目具體包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；（3）舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣20％。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目2、稅率表3：土地增值稅四級超率累進稅率表級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應的成本和費用）。企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免納土地增值稅。3、應納稅額的計算土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額應納土地增值稅額＝土地增值額*適用稅率－扣除項目金額*速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法（1）最為主要的避稅方式為做大成本。（2）可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時可能要稅局核定，如果認定是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅；如果可以認定股權(quán)，只用承擔轉(zhuǎn)讓手續(xù)費及印花稅。（3）通過抵債的方式來避稅。（4）通過售后代持部分房產(chǎn)，把下次出售交易時間拉長，可以延緩納稅的效果。5、清算的幾種情況納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)各省轄市地方稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定