房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)中介活動(dòng)，這種活動(dòng)是因?yàn)樯鐣?huì)信息的不平衡產(chǎn)生的，房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，評(píng)估報(bào)告所給出的是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理的價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成交價(jià)，更不是房地產(chǎn)的實(shí)際取得成本。因此，評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。

評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系也由政府、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的通脹風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，帶來(lái)社會(huì)價(jià)值總體虛高，同時(shí)過(guò)高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會(huì)使金融機(jī)構(gòu)存在潛在呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

此外我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，帶來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。

估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告作用不同而變動(dòng)。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰當(dāng)?shù)男畔?，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。

3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。

委托方向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。比如，在土地評(píng)估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修改或調(diào)整的證明、要求對(duì)估價(jià)報(bào)告作技術(shù)處理等，如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。特別是，有時(shí)房地產(chǎn)完善外部監(jiān)督機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)救助機(jī)制。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)，必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3、謹(jǐn)慎選擇客戶是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的根本手段。

評(píng)估人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，首先要與客戶充分溝通，識(shí)別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估人員不僅評(píng)估時(shí)要與客戶溝通，而且在評(píng)估前和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評(píng)估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評(píng)估的真實(shí)需要；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告，減少評(píng)估報(bào)告誤用的可能性。

4、提高評(píng)估人員素質(zhì)是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本手段。

要把評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)