房地產(chǎn)開發(fā)-簡(jiǎn)答題、論述題

房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)答題、論述題一、簡(jiǎn)答題1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？ 房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理。4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。7．房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？ 在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？ 物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化10．常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？ 常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。名詞解釋名詞解釋答案1．房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。2．土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。4．土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。5．物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。10．租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。論述題論述題答案1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行籌資？并簡(jiǎn)要談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)。答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期來(lái)發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。41.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則有哪些? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則：符合城市規(guī)劃的原則；協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；符合市場(chǎng)需求的原則；效益最大化的原則；與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略性一致的原則。42.劃撥土地使用權(quán)的有哪些基本特征？劃撥土地使用權(quán)的基本特征：劃撥土地使用權(quán)具有行政性；劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性；劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性。43．我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪些?我國(guó)房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)有：政治風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、道德和信用風(fēng)險(xiǎn)。44．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施有哪些?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施、信息管理措施。45．房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)策略主要趨勢(shì)表現(xiàn)在哪些方面？開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展；開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越；純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展；誠(chéng)信開發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市；開發(fā)健康住宅風(fēng)生水起。

40.簡(jiǎn)述直線職能制組織結(jié)構(gòu)及其優(yōu)缺點(diǎn)。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是：統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)有：橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本41.協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍? 出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。42.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程。一準(zhǔn)備階段：明確調(diào)研目的、分析初步情況、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、確定資料來(lái)源、確定資料收集方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)查問(wèn)卷二調(diào)查階段：試調(diào)查；調(diào)研實(shí)施三分析研究階段：調(diào)研資料的整理與甄別驗(yàn)證；調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；撰寫調(diào)研報(bào)告；修訂并提交調(diào)研成果四整理歸檔階段43．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)有哪些?房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)有：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)；專業(yè)性強(qiáng)。44．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理單位有哪些?業(yè)主方的項(xiàng)目管理；工程總承包方的項(xiàng)目管理；監(jiān)理方的項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理；施工方的項(xiàng)目管理；供貨方的項(xiàng)目管理；社會(huì)環(huán)境方的項(xiàng)目管理。45．國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別有什么？經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；價(jià)值尺度不同；折線率不同；匯率不同40.房地產(chǎn)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容有哪些？房地產(chǎn)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容：行業(yè)專業(yè)管理；行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則；研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；為會(huì)員服務(wù)提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。41.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位包含哪些內(nèi)容? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。

42.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫的原則有哪些？以調(diào)研目的為核心的原則；前后邏輯合理的原則；層次鮮明的原則、圖文并茂的的原則。43．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步驟。組織準(zhǔn)備；資料收集及市場(chǎng)調(diào)查；開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇