1-6月上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

2014年1-6月上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2014年上半年，我區(qū)在“滬七條”政策影響下，樓市銷售高位回穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持良好發(fā)展，保障房建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。其中大型居住社區(qū)項(xiàng)目分配得到了及時(shí)的規(guī)范推進(jìn)和督導(dǎo)，預(yù)示著我區(qū)的保障房建設(shè)工作得到了進(jìn)一步的深化，體現(xiàn)了政府將民生工作落到實(shí)處的決心。一、上半年房地產(chǎn)業(yè)主要特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)級(jí)增加值增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率較大今年以來，在區(qū)級(jí)增加值總量中，房地產(chǎn)業(yè)所占比重保持平穩(wěn)，1-6月均保持9.0%左右，其中1-6月占比最高，為9.3%；1-2月占比最低，為8.5%（見表一）。1-6月全區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值為41.53億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增幅同比提高4.1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)區(qū)級(jí)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率較大，為9.6%。表一

1-6月房地產(chǎn)業(yè)增加值占比情況1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月區(qū)級(jí)增加值（億元）—135.30207.58283.22362.60445.95房產(chǎn)業(yè)增加值（億元）—11.5618.6025.9533.4641.53占比（%）—8.59.09.29.29.3（二）以土地費(fèi)和保障房建設(shè)為依托，房產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)1-6月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資99.57億元，同比增長(zhǎng)2.7%。從趨勢(shì)來看，3月投資增幅達(dá)到半年來的最高點(diǎn)，為14.4%，其余月份相對(duì)平穩(wěn)。分投資項(xiàng)目看，投資排名前五位的有4個(gè)項(xiàng)目涉及土地費(fèi)，保障房項(xiàng)目占了其中2個(gè)名額。房產(chǎn)投資拉動(dòng)仍以土地費(fèi)和保障房建設(shè)為依托，原因如下：一是土地費(fèi)快速增長(zhǎng)。1-6月土地購(gòu)置費(fèi)為22.07億元，同比增長(zhǎng)88.2%，占房地產(chǎn)投資的比重達(dá)22.2%。如果剔除土地費(fèi)因素影響，1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資僅完成77.50億元，同比下降9.0%。

圖1

1-6月房地產(chǎn)投資完成情況

二是保障房保駕護(hù)航。從占比情況看，上半年除6月小幅下滑以外，其余月份均保持在40%以上。1-6月我區(qū)保障房項(xiàng)目完成投資39.24億元，同比下降1.6%，占房地產(chǎn)投資總量的39.4%（見表二）?？梢?，保障房的開工建設(shè)為整個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展做了較大貢獻(xiàn)。

表二

1-6月保障房本年完成投資情況1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月絕對(duì)額（億元）7.5614.1119.8924.5431.4439.24同比增幅（%）-22.810.71.6-0.93.8-1.6占比（%）42.846.642.640.841.739.4（三）房地產(chǎn)業(yè)在建規(guī)模順應(yīng)形勢(shì)，理性發(fā)展1-6月，全區(qū)房屋施工面積1066.28萬平方米，同比增長(zhǎng)0.4%，房屋竣工面積151.07萬平方米，同比下降1.6%。施工面積、竣工面積是房地產(chǎn)的實(shí)物量指標(biāo)，今年以來施工面積指標(biāo)漲跌幅保持在相對(duì)平穩(wěn)的變化中，但竣工面積漲跌幅度一季度變化較大，二季度趨緩。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房在建規(guī)模順應(yīng)形勢(shì)，放緩建設(shè)進(jìn)程，保持理性發(fā)展。

表三

1-6月施工、竣工面積情況1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月施工面積（萬平方米）940.64954.131019.141022.231022.231066.28同比增幅（%）-0.2-3.13.00.6-2.50.4竣工面積（萬平方米）27.6259.86122.1124.04138.9151.07同比增幅（%）-56.4-45.95.0-14.6-4.4-1.6（四）房地產(chǎn)銷售情況良好，價(jià)格趨于合理區(qū)間1、三大板塊推動(dòng)全區(qū)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的作用顯著1-6月全區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積為135.0萬平方米，同比增長(zhǎng)41.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額為166.91億元，同比增長(zhǎng)7.8%。1-6月全區(qū)銷售總量排名前三的板塊是：羅店鎮(zhèn)、大場(chǎng)鎮(zhèn)和楊行鎮(zhèn)。三個(gè)板塊銷售面積達(dá)到93.04萬平方米，占總銷售面積的68.9%。其中保障房銷售面積達(dá)到60.11萬平方米，占三大板塊總銷售面積的64.6%?？梢?，三個(gè)板塊良好的銷售形勢(shì)主要依托了保障房項(xiàng)目的建設(shè)推動(dòng)。2、市場(chǎng)化住宅均價(jià)仍處在高位1-6月市場(chǎng)化商品房均價(jià)在高位運(yùn)行，上半年市場(chǎng)化住宅均價(jià)最高的是2月份，為20163元/平方米；最低的是1月份，為15837元/平方米；其余月份相對(duì)平穩(wěn)。1-6月新建市場(chǎng)化住宅房屋均價(jià)為19070元/平方米，同比下降10.2%。全區(qū)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但仍處在高位，房?jī)r(jià)的持續(xù)高位需引起關(guān)注。3、保障房供應(yīng)有序上半年全區(qū)保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，大型居住社區(qū)逐步成熟。1-6月全區(qū)實(shí)現(xiàn)保障房銷售75.04萬平方米，同比增長(zhǎng)1.7倍，占總銷售面積的55.6%。以羅店大型居住社區(qū)為例，羅店大居上半年實(shí)現(xiàn)保障性住房銷售37.12萬平方米，占保障房銷售面積的49.5%。4、二手房交易市場(chǎng)較緩和上半年二手房交易形勢(shì)較緩和，價(jià)格波動(dòng)在理想范圍中。由于元旦、春節(jié)放假，無形中催生了房產(chǎn)交易量的增長(zhǎng)，因此交易量最多的是1月份，為18.0萬平方米，但交易價(jià)格最高的是5月份，為17362元/平方米。

表四

1-6月各月二手房交易情況1月2月3月4月5月6月交易面積（萬平方米）18.010.313.515.210.811.3交易金額（萬元）278842164283223882224570187506191781交易價(jià)格（元/平方米）154911595016584147741736216972（五）企業(yè)資金充裕且呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)1-6月，全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金292.08億元，同比增長(zhǎng)6.3%。三大資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款60.96億元，同比增長(zhǎng)32.8%；自籌資金44.15億元，同比下降22.8%，以定金預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來源96.92億元，總量位列首位，同比增長(zhǎng)11.5%。個(gè)人貸款和預(yù)售房款回籠的穩(wěn)步發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展保駕護(hù)航。從增速和占比來看，自籌資金出現(xiàn)下滑，占比下降5.7個(gè)百分點(diǎn)，而國(guó)內(nèi)貸款在銀行貸款的拉動(dòng)下增速最快，占比也穩(wěn)步提高。房地產(chǎn)投資資金仍然主要以銀行貸款為主，而以投資和投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢近兩年也因政策調(diào)控原因有所收縮?？梢?，企業(yè)到位資金總量和占比的增減變化呈現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多元化的趨勢(shì)。表五

1-6月全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金情況指標(biāo)名稱絕對(duì)額（億元）同比增幅（%）占比（%）占比增幅（百分點(diǎn)）本年資金來源合計(jì)292.086.3100—

上年末結(jié)余資金90.056.230.8-0.1

本年資金來源小計(jì)202.036.369.20.1

國(guó)內(nèi)貸款60.9632.820.94.2

其中：銀行貸款60.9632.820.94.2

自籌資金44.15-22.815.1-5.7

其中：自有資金-22.8-45.97.5-7.2

股東投入資金6.73-5.52.3-0.3

借入資金6.832.4倍2.31.6

其他資金來源96.9211.533.21.6

其中：定金及預(yù)收款71.979.724.60.7

個(gè)人按揭貸款14.1931.34.91.0二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問題（一）土地購(gòu)置費(fèi)過快增長(zhǎng)1-6月全區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)為22.07億元，同比增長(zhǎng)88.2%，施工規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展，而土地購(gòu)置費(fèi)的快速增長(zhǎng)，這就從側(cè)面反映了我區(qū)在建項(xiàng)目樓板價(jià)正逐步上升，預(yù)示著未來房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速攀升的壓力加大，值得引起我們警惕。（二）房地產(chǎn)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)比重過高1-6月全區(qū)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資130.87億元，同比下降1.6%，其中第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)投資99.57億元，占76.1%。房產(chǎn)投資占比過高將加大房產(chǎn)投資下降時(shí)對(duì)全社會(huì)投資總量快速下行的風(fēng)險(xiǎn)，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)投資，對(duì)于我區(qū)固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。

三、下半年展望從目前了解的情況看，三季度有四個(gè)新開工項(xiàng)目，其土地費(fèi)約超