第八章選址規(guī)劃與分析

第八章選址規(guī)劃與分析引言南京目前有很多樓盤，請(qǐng)問，決定一個(gè)樓盤的好壞的決定因素是什么？為什么？決定一個(gè)樓盤好壞的的關(guān)鍵在于這個(gè)樓盤的選址，因?yàn)檫@個(gè)樓盤能否賣到一個(gè)好價(jià)錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個(gè)樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價(jià)錢。對(duì)絕大部分企業(yè)來說，選址很重要！一、選址的概念和必要性（一）什么是選址？

如何運(yùn)用科學(xué)的方法決定設(shè)施的位置，使之與企業(yè)的整體經(jīng)營運(yùn)作系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，以便有效、經(jīng)濟(jì)地達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營目的。通俗地講，就是確定在何處建廠或建立服務(wù)設(shè)施。它包括選位與定址兩個(gè)層面的內(nèi)容。（二）選址的必要性市場營銷：戰(zhàn)略一部分，為了擴(kuò)大市場。業(yè)務(wù)成長：現(xiàn)有的地點(diǎn)無法滿足。資源枯竭：某些受資源限制的行業(yè)。生產(chǎn)經(jīng)營成本：相對(duì)其它地方很高。二、選址決策的本質(zhì)（一）選址的重要性

選址決策成為生產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的重要組成部分有兩個(gè)主要原因：他們是一個(gè)長期責(zé)任范疇，一旦出錯(cuò)，就很難克服。選址決策經(jīng)常會(huì)影響投資需要、運(yùn)作成本、稅收及運(yùn)作。不好的選址將會(huì)導(dǎo)致成本過高、勞動(dòng)力缺乏、喪失競爭優(yōu)勢(shì)、原材料供應(yīng)不足或與此類似不利于運(yùn)作的情況。就服務(wù)業(yè)而言，不好的區(qū)位將導(dǎo)致顧客量減少并使運(yùn)作費(fèi)用較高。因此，對(duì)制造和服務(wù)業(yè)兩者而言，選址對(duì)于競爭優(yōu)勢(shì)將會(huì)產(chǎn)生重要的影響。（二）選址的目的企業(yè)決策的基礎(chǔ)營利性組織：潛在利益的多少非營利性組織：一定費(fèi)用下產(chǎn)出服務(wù)的好壞｛有清楚的判定標(biāo)準(zhǔn)，哪么能得到唯一的選址嗎？實(shí)際不是。一般情況下，沒有獨(dú)一無二的地點(diǎn)要好于其他，甚至有很多個(gè)地點(diǎn)可以選擇，而且數(shù)目很大，以至于很難從中選擇。實(shí)際操作：以盈利性為目的，選擇一個(gè)合適的即可。（三）可選方案維持現(xiàn)狀，進(jìn)行擴(kuò)展要求：有足夠的可供擴(kuò)展的空間；優(yōu)點(diǎn)：擴(kuò)展費(fèi)用通常要低于其他方式維持原地點(diǎn)，增加新地點(diǎn)主要是零售業(yè)，注意兩點(diǎn)：

a、新店對(duì)老店的影響。b、可作為一種市場保護(hù)策略。放棄現(xiàn)有的，搬至新地點(diǎn)遷移成本VS（新地點(diǎn)獲得的利潤—原地點(diǎn)獲得的利潤）維持原狀（四）選址的難點(diǎn)案例——怒江水電開發(fā)規(guī)劃云南怒江傈僳族自治州規(guī)劃開發(fā)怒江，在怒江沿江760公里河段內(nèi)修建16個(gè)梯形電站。此舉引起各界極大關(guān)注：正方：水力資源是怒江沿江地區(qū)最可利用的，水電是清潔能源；可使沿江人民脫貧致富····反方：怒江是目前我國生態(tài)保存較好的，為數(shù)不多的幾條大江大河，水電開發(fā)會(huì)導(dǎo)致生態(tài)的破壞；怒江沿江是地震和泥石流的高發(fā)區(qū)，會(huì)對(duì)壩址造成損害；建壩后，老百姓到底有多少實(shí)惠，還不得而知······選址因素相互矛盾不同因素的相對(duì)重要性很難確定和度量不同決策部門利益不同，追求目標(biāo)不同判別的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)變化三、制定選址決策的一般程序一個(gè)組織進(jìn)行選址的方法取決于：規(guī)模、運(yùn)作性質(zhì)或范圍。非正式方法：新組織或小組織，一般考慮所有者的居住地。正式方法：大型公司特別是跨地區(qū)運(yùn)營的公司正式選址方法的步驟：1、決定評(píng)估地點(diǎn)好壞的標(biāo)準(zhǔn)：如社區(qū)服務(wù)、稅收高低等。2、鑒別重要因素：如市場或原材料的位置。3、找出可供選擇的地點(diǎn)。

a確定選址的一般地區(qū)

b確定較少量的可供選擇的社區(qū)

c從供選擇的社區(qū)中找出幾個(gè)可供選擇的地點(diǎn)4、評(píng)估這幾項(xiàng)選擇，并挑選其一。四、選址的因素選擇地區(qū)時(shí)的主要影響因素原材料的位置市場的位置勞動(dòng)力因素社區(qū)因素其他選擇具體位置時(shí)的影響因素土地設(shè)施環(huán)境／交通（一）地區(qū)影響因素1——原材料的位置企業(yè)距原材料產(chǎn)地很近是出于三個(gè)主要原因：必要性采礦業(yè)、農(nóng)場、林業(yè)、漁業(yè)、純凈水廠易損壞性新鮮水果或蔬菜的制冷保鮮、罐頭生產(chǎn)、奶產(chǎn)品加工行業(yè)運(yùn)輸成本鋁精煉、造紙業(yè)地區(qū)影響因素2——市場的位置盈利性組織通常會(huì)選擇駐扎在它們作為競爭戰(zhàn)略一部分的市場附近，而非盈利組織則選擇在需要他們服務(wù)的用戶附近。零售業(yè)和服務(wù)業(yè)一般位于它們服務(wù)的市場地區(qū)的中心位置附近，靠便利性吸引顧客；零售運(yùn)作的競爭壓力（肯德基和麥當(dāng)勞案例）；有些公司引起產(chǎn)品的易腐爛性而必須緊挨市場；因需要與顧客保持緊密的聯(lián)系（裁縫店，裝潢公司）；政府服務(wù)機(jī)構(gòu)的位置要靠近它們服務(wù)的地區(qū)（郵局、警察局、醫(yī)院）；一個(gè)特定地區(qū)的服務(wù)市場可能太小而不能容納兩個(gè)或更多的競爭者，此時(shí)的選擇會(huì)側(cè)重于選擇一個(gè)沒有競爭者的地點(diǎn)（比如漢堡店）。相反的情況也有可能發(fā)生，靠近競爭對(duì)手更加可取。（新街口各商場和小店鋪）地區(qū)影響因素3——?jiǎng)趧?dòng)力因素主要的勞動(dòng)力因素有：勞動(dòng)力的成本：對(duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)非常重要可得性未來雇員的技能：技術(shù)工人工人對(duì)營業(yè)額、出勤率及類似因素的態(tài)度可能因地而異搬遷對(duì)雇員的影響地區(qū)影響因素4——社區(qū)因素社區(qū)的角度公司的角度生活質(zhì)量：學(xué)校，購物，住房，交通，娛樂，生活費(fèi)用服務(wù)：醫(yī)療，消防，治安態(tài)度：積極／消極稅收：國家／地區(qū)，直接／間接環(huán)保法規(guī)：國家／地方公共設(shè)施：成本及可用性發(fā)展前景：發(fā)行債券，稅收減免，低息貸款地區(qū)影響因素5——其他因素氣候寒冷的冬天使有些公司考慮搬到更暖和的地方稅收

某些地區(qū)的商業(yè)稅、個(gè)人所得稅會(huì)降低這里對(duì)正在選址公司的吸引力能源有些公司被吸引到國外是因其附近煤、原油等資源豐富語言與文化（二）具體地點(diǎn)影響因素土地土壤條件、荷載力、土地費(fèi)用：將來擴(kuò)展的空間、現(xiàn)有設(shè)施和排水能力、停車場設(shè)施

選擇工業(yè)園的原因在于基礎(chǔ)設(shè)施的到位，但同時(shí)也受一定限制。環(huán)境／交通公交、鐵路、航空（三）、多工廠制造策略當(dāng)公司有許多生產(chǎn)設(shè)施的時(shí)候，他們能通過幾種方式組織運(yùn)作：1、產(chǎn)品工廠策略。

對(duì)不同工廠安排不同的產(chǎn)品生產(chǎn)線。2、市場區(qū)域工廠策略。對(duì)不同的工廠服務(wù)于不同的市場區(qū)域。3、工序工廠策略對(duì)不同的工廠安排不同的工序。（四）服務(wù)業(yè)和全球化選址服務(wù)業(yè)選址重點(diǎn)考慮的因素（國美王府井失敗案例，各連鎖超市選址標(biāo)準(zhǔn)）方便顧客交通流量便利的公交全球選址重點(diǎn)考慮的因素（案例）WTO影響準(zhǔn)時(shí)制生產(chǎn)信息技術(shù)發(fā)展影響海外選址的因素外國政府對(duì)外國生產(chǎn)設(shè)施所有者的政策穩(wěn)定性文化差異外國工人及家屬的居住環(huán)境宗教節(jié)日和傳統(tǒng)顧客偏好當(dāng)?shù)氐膶徝罉?biāo)準(zhǔn)勞動(dòng)力工人的教育及培訓(xùn)水平工作實(shí)踐限制外國雇員數(shù)量的可能規(guī)定語言差異資源原材料、能源和交通的質(zhì)量及可得性顧客態(tài)度“不在本國生產(chǎn)”的消極顧客影響匯率貨幣貶值會(huì)改變外國商品價(jià)格，不影響本國商品（五）設(shè)施選址的程序圖應(yīng)考慮的相應(yīng)因素1步驟1：選擇國家/地區(qū)選擇方法與標(biāo)準(zhǔn)步驟2：選擇省份步驟3：選擇城市步驟4：選擇社區(qū)步驟5：選擇具體位置應(yīng)考慮的相應(yīng)因素2應(yīng)考慮的相應(yīng)因素3應(yīng)考慮的相應(yīng)因素4應(yīng)考慮的相應(yīng)因素5選擇方法與標(biāo)準(zhǔn)選擇方法與標(biāo)準(zhǔn)選擇方法與標(biāo)準(zhǔn)選擇方法與標(biāo)準(zhǔn)案例-美國的新型加工工作不在工廠里完成日本汽車制造商帶來的美國工業(yè)復(fù)興并沒有推動(dòng)美國工廠工作機(jī)會(huì)的增加，相反新的工廠模式對(duì)工人的需求減少了，然而其制造業(yè)產(chǎn)出卻保持穩(wěn)定。隨著這些工廠工作的減少，由制造業(yè)推動(dòng)的新經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)了，如計(jì)算機(jī)軟件、機(jī)器人制造和服務(wù)行業(yè)等，從而在制造業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)減少的同時(shí)，增加了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。技術(shù)公司服務(wù)于制造業(yè)，并且正在迅猛發(fā)展。比如系統(tǒng)分析，機(jī)器人制造和軟件工程師。知識(shí)技巧含量高的支柱性產(chǎn)業(yè)，組成了制造業(yè)的第二極。五、設(shè)施選址的方法31線性規(guī)劃運(yùn)輸模型2因素評(píng)分法4量本利分析法重心法（一）、量本利分析法步驟：（1）確定每一被選地點(diǎn)的固定成本（FC）和可變成本（VC）（2）在同一張圖表上繪出各地點(diǎn)的總成本線（3）確定在某一預(yù)定的產(chǎn)量水平上，哪一地點(diǎn)的總成本最少或者哪一地點(diǎn)的利潤最高這種方法需要建立以下幾點(diǎn)假設(shè)假設(shè)產(chǎn)出在一定范圍時(shí)，固定成本不變；可變成本與一定范圍內(nèi)的產(chǎn)出成正比；所需的產(chǎn)出水平能近似估計(jì)；只包括一種產(chǎn)品；在成本分析中，要計(jì)算每一地點(diǎn)的總成本：

總成本=FC+VC×Q舉例：下表列出了四個(gè)可能成為工廠所在地的地點(diǎn)的固定成本和可變成本地址每年的固定成本/美元每單位的可變成本/美元ABCD

25000010000015000020000011302035在一張圖上繪出各地點(diǎn)的總成本線指出使每個(gè)被選地點(diǎn)產(chǎn)出最優(yōu)的區(qū)間（即總成本最低）如果要選擇的地點(diǎn)預(yù)期每年產(chǎn)量為8000個(gè)單位，哪一地的總成本最低？

a.繪出各總成本線，選擇最接近預(yù)期產(chǎn)量的產(chǎn)出（如每年10000個(gè)單位）。計(jì)算在這個(gè)水平上每個(gè)地點(diǎn)總成本線地址固定成本/美元+可變成本/美元=總成本/美元ABCD250000100000150000200000+

+

+

+11(10000)30(10000)20(10000)35(10000)=360000=400000=350000=550000繪出每一地址的固定成本（在產(chǎn)出為0時(shí)）及產(chǎn)出為10000個(gè)單位時(shí)的總成本；用一條直線把兩點(diǎn)連接起來。DBCABsuperiorCsuperiorAsuperiorb.圖中顯示出了各個(gè)供選擇地點(diǎn)的總成本最低時(shí)的區(qū)間。請(qǐng)注意D地從未優(yōu)于其它任何一地。因此可以從B線和C線的交點(diǎn)以及A線和C線交點(diǎn)所得到的產(chǎn)出水平求出確切的區(qū)間。為了得到這點(diǎn)，使他們的總成本公式相等，求Q，即得到他們最優(yōu)產(chǎn)出水平的界限。

對(duì)于B和C來說：(B)(C)100000+30Q=150000+20Q解之，Q=5000

單位/年對(duì)于C和A來說：(C)(A)150000+20Q=250000+11Q解之，Q=11111

單位/年

C.從這張圖中你可看出，每年產(chǎn)出8000單位，地點(diǎn)C的成本總額最低。（二）、線性規(guī)劃運(yùn)輸模型如果商品從不同的發(fā)出點(diǎn)運(yùn)輸?shù)讲煌慕邮拯c(diǎn)，并且在整個(gè)體系中增加了新地點(diǎn)時(shí)，公司應(yīng)該對(duì)運(yùn)輸作獨(dú)立分析。在這種情況下，運(yùn)輸線性規(guī)劃模型非常有用。如果有一個(gè)新地點(diǎn)增加到現(xiàn)有體系中時(shí)，就必須用特別的算法來測定最小的運(yùn)輸成本。這種模型被用來分析各種配置方案，它能顯示各個(gè)方案的最小成本

例題：某公司現(xiàn)有3個(gè)工廠，A、B、C，它們?cè)?個(gè)不同的城市。有2個(gè)倉庫P和Q，它們位于不同的城市，每個(gè)倉庫每月需供應(yīng)市場2100噸產(chǎn)品。為了更好地為顧客服務(wù)，該公司決定再設(shè)置一個(gè)新倉庫，經(jīng)調(diào)查，X和Y兩個(gè)點(diǎn)可建倉庫。工廠生產(chǎn)能力（噸／月）到各倉庫單位運(yùn)費(fèi)（元）PQXYABC24002400180015274527122448249512715總運(yùn)輸費(fèi)用＝2100×15＋2100×12＋300×24＋1800×9＝80100工廠到各倉庫單位運(yùn)費(fèi)（元）能力PQX虛擬倉庫ABC15274527122448249000240024001800需求210021002100300180021002100300300總運(yùn)輸費(fèi)用＝2100×15＋2100×12＋300×27＋1800×15＝91800工廠到各倉庫單位運(yùn)費(fèi)（元）能力PQY虛擬倉庫ABC152745271224512715000240024001800需求210021002100300180021002100300300產(chǎn)品發(fā)運(yùn)過程運(yùn)輸問題工廠生產(chǎn)能力（臺(tái)／月）到各倉庫單位運(yùn)費(fèi)（元）UVWABXY280020002400240010203040241622303614128各倉庫需求（臺(tái)／月）220014002600某公司現(xiàn)有兩個(gè)工廠A和B，3個(gè)倉庫U、V、W，它們分別在不同的城市。公司為了求得發(fā)展，決定選擇某個(gè)城市建一個(gè)新廠?，F(xiàn)有兩個(gè)被選廠址X、Y，各工廠生產(chǎn)能力、倉庫需求及運(yùn)費(fèi)如下表：總運(yùn)輸費(fèi)用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×12＝76000工廠倉庫能力UVW虛擬倉庫ABX102030241622361412000280020002400需求2200140026001000240014002200200600400工廠倉庫能力UVW虛擬倉庫ABY10204024163036148000280020002400需求2200140026001000240014002200200600400總運(yùn)輸費(fèi)用＝2200×10＋1400×16＋200×14＋2400×8＝64400（三）、因素評(píng)分法這是一種普遍的地點(diǎn)評(píng)估方法