房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算流程分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算流程分析1.

在開工前合理確認成本對象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工之前，需根據(jù)《關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十六條規(guī)定的六個成本對象確認原則來合理確認成本對象，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。2.

準確區(qū)分當(dāng)期費用支出和計稅成本支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將開發(fā)項目實施過中所發(fā)生的各項費用準確劃分為當(dāng)期費用支出和計稅成本支出，當(dāng)期費用支出在當(dāng)年度企業(yè)所得稅稅前扣除，計稅成本支出需按照規(guī)定分配到成本對象中，待其實際銷售時再稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號第二十七條、三十二條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本包括以下內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需按照計稅成本的內(nèi)容準確進行核算。實際發(fā)生并取得合法票據(jù)?土地征用費及拆遷補償費；?前期工程費；?建筑安裝工程費；?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；?公共配套設(shè)施費；?開發(fā)間接費。允許預(yù)提的計稅成本?出包工程未結(jié)算，未取得全額發(fā)票情況下的發(fā)票不足金額工程款。預(yù)提金額最高不得超過合同總金額的10％；?滿足條件的未建造或尚未完工公共配套設(shè)施的建造費用；?應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用。3.

將計稅成本細分之后按照規(guī)定方法分配計稅成本的細分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將成本支出劃分為直接成本、間接成本和共同成本三類。其中間接成本可再分為能夠分清成本對象的間接成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本兩類。計稅成本分配方法在企業(yè)所核算的三類計稅成本中，直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，需遵循受益的原則和配比的原則，選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法分配到成本對象中。4.

按照成本對象的性質(zhì)分配計稅成本開工之后，根據(jù)完工程度的不同，成本對象有已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象三種情況，其中已完工成本對象還分為期前已完工成本對象和本期已完工成本對象兩類，但無論是期前還是本期已完工成本對象，只有計入已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本才能在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，計入未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本需待其實際銷售時再予扣除。根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同完工程度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分配計稅成本時的處理方法也不同。期前已完工成本對象以前年度已完工的成本對象，在本年度仍有增加計稅成本的情況，如對外銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品，需增加公共配套設(shè)施按照建筑面積法分配的計稅成本。此時需在以下成本對象中分配所負擔(dān)的計稅成本。?已銷開發(fā)產(chǎn)品；?未銷開發(fā)產(chǎn)品；?固定資產(chǎn)。本期已完工成本對象在本年度完工的成本對象，需在完工年度內(nèi)、企業(yè)所得稅匯算清繳前，按照開發(fā)產(chǎn)品（有已銷和未銷兩種情況）和固定資產(chǎn)結(jié)算計稅成本。對于本期完工開發(fā)產(chǎn)品，需先按可售面積計算出單位工程成本，再根據(jù)已銷或未銷開發(fā)產(chǎn)品的面積計算劃分其計稅成本。單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×單位工程成本未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=未實現(xiàn)銷售的面積×單位工程成本應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本