萬X標(biāo)準(zhǔn)化住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)

《標(biāo)準(zhǔn)化住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)》目錄序言 3第一章:交通管理安全篇 3交通安全管理 3住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境 3住區(qū)道路安全管理 3車輛安全管理 4住區(qū)主出入口交通管制設(shè)施 4住區(qū)內(nèi)車輛安全管理 5便利篇 6車輛停放便利 6機(jī)動(dòng)車停放便利 6非機(jī)動(dòng)車停放便利 7行走路徑便利 7出行方式便利 8環(huán)境篇 8住區(qū)與城市界面交通環(huán)境 8住區(qū)道路環(huán)境 8住區(qū)停車場（庫）環(huán)境 8經(jīng)濟(jì)篇 9資源配置的經(jīng)濟(jì)性 9日?？删S護(hù)性 9第二章:公建配套教育篇 10辦學(xué)模式 10中、小學(xué)校 10開放性 10便利性 10周邊環(huán)境 10幼兒園 11醫(yī)衛(wèi)篇 11文體篇 11社區(qū)會(huì)所 11會(huì)所 11泛會(huì)所 12老人活動(dòng)場所 12商業(yè)篇 12商業(yè)區(qū)位置設(shè)置 12商業(yè)區(qū)環(huán)境 13其它 13金融、郵電篇 14金融服務(wù) 14郵電服務(wù) 14社服篇 14物業(yè)管理用房 14客戶服務(wù)中心 14物業(yè)管理用房 14居委會(huì)用房 16市政篇 16變配電設(shè)施 16綜述 16變配電系統(tǒng) 16發(fā)電機(jī)房 17弱電監(jiān)控系統(tǒng) 17消防系統(tǒng) 18給排水系統(tǒng) 18給（供）水水池 18給（供）水設(shè)施、設(shè)備 19排水系統(tǒng) 19垃圾收集點(diǎn) 19路燈照明系統(tǒng) 20住宅本體 20陽臺及門廳 20住宅空調(diào) 20住宅排水 21其他 21水體設(shè)施、設(shè)備 22游泳池 22泳池配套設(shè)施、設(shè)備 22水體景觀 22序言本建議書主要從人性化及可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，針對集團(tuán)所開發(fā)的、位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或新區(qū)、用地規(guī)模在10公頃以上，容積率介于0.8~1.5，按標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的集合住區(qū)。（如：花城、城花系列）；結(jié)合各地區(qū)物業(yè)公司對標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)與客戶需求，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出改善性的建議。本建議書主要由兩部分內(nèi)容組成：交通管理與公建配套；交通管理部份主要圍繞著客戶所關(guān)注的交通安全、出行便利等問題，以人、車安全及步行與車行居民的感受的角度出發(fā)，結(jié)合物業(yè)管理工作的現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)。從交通安全管理、居民車輛停放及出行的便利、公共（活動(dòng)）空間環(huán)境以及住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提出了與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的意見和建議。公建配套部分主要以住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和盈利性服務(wù)設(shè)施為主體，從便利性、經(jīng)營管理與使用推護(hù)角度出發(fā)?？偨Y(jié)標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)客戶對商、文、教、衛(wèi)設(shè)施需求特點(diǎn)及對市政設(shè)備項(xiàng)目設(shè)置的合理配比，減少公建配套項(xiàng)目對居民的影響，以全面發(fā)揮以上設(shè)施、設(shè)備效益，提出相關(guān)建議。第一章:交通管理安全篇一、交通安全管理；（一）標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境；1、從住區(qū)居民人、車出行安全考慮，應(yīng)盡量避免在大流量城市干道上開口，如果受周邊環(huán)境限制，必要的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)高峰時(shí)段周邊城市道路的車流量，運(yùn)用交通工程學(xué)的計(jì)算方法算出出入口所允許的最大允許流量。如果這一流量值不能在高峰時(shí)段把住區(qū)所需要進(jìn)出的車輛疏散的話，就應(yīng)該盡量避免在這條道路上開口。或者增加其他出入口分散車流，但注意的是同時(shí)需要增加相應(yīng)的建設(shè)和管理成本。2、為了保證居民生活環(huán)境的完整性、私密性，減輕住區(qū)公共資源被占用和受破壞程度。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量避免因公共活動(dòng)空間社會(huì)化對住區(qū)居民的影響。建議對住區(qū)交通實(shí)行全封閉式管理。對住區(qū)級道路規(guī)劃時(shí)要注意避免吸引外部車輛及行人的進(jìn)入和穿行，與城市路網(wǎng)相連的住區(qū)級道路兩端需設(shè)崗進(jìn)行管制。3、小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，應(yīng)考慮緩沖地帶（如：設(shè)置輔道），減輕城市道路壓力，避免引起交通堵塞。4、在住區(qū)與城市道路界面的景觀布局上，盡量不要設(shè)計(jì)垂直綠化布局和設(shè)置建筑物，盡量保持視野開闊，避免產(chǎn)生視覺障礙。5、在設(shè)計(jì)住區(qū)級道路與城市支路接駁處時(shí)，應(yīng)充分慮到城市道路與市政設(shè)施拓展之需，應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)留足夠橫穿住區(qū)道路的地下線管或線槽，以防因市政道路拓寬或改造破壞路面，影響居民出行。6、在出口車輛匯流路段，道路應(yīng)該適當(dāng)加寬，寬度考慮車輛的通行量。7、建議將公交車站設(shè)置在小區(qū)邊緣的市政路上，若是終點(diǎn)站，建議市政規(guī)劃時(shí)考慮配置停車場。其目的是減少噪音和廢氣對業(yè)主的侵害，也便于對外來人員的管理。（二）住區(qū)道路安全管理；1、如需將公共交通引入住區(qū)，建議在選擇公交線路時(shí)應(yīng)避免迂回曲折，盡量短而直。考慮公交車方便和步行者安全，規(guī)劃住區(qū)級道路時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)非機(jī)動(dòng)車道、綠化隔離帶和人行道。另：住區(qū)級道路設(shè)計(jì)要考慮承受負(fù)載能力。2、住區(qū)內(nèi)公交站點(diǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)與小區(qū)（組團(tuán)）出入口保持一段安全距離，該段道路路燈照明亮度應(yīng)與市政道路路燈照度一致，加大該路段的電子監(jiān)控設(shè)施投入，并應(yīng)增加該路段路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。3、考慮到住區(qū)人行密度大，人員在穿行的突發(fā)性和無規(guī)律性因素較大，在住區(qū)級道路的彎道及坡道的環(huán)境界面的景觀布局上，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生視覺障礙。4、部分車輛通道離住戶門口太近，對行人出入經(jīng)常構(gòu)成威脅（如花城櫻花苑）。建議車輛通道（以道牙為界）與住戶苑門間保持2-3m的距離，苑門附近不宜栽種過多植物，以保持有相對開闊的視野。5、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時(shí)應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。6、住區(qū)出入口坡度盡量減小，地下停車場的上下坡度應(yīng)做好防滑處理。有坡度的停車位，建議安裝警示標(biāo)識。7、住區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于120m，并應(yīng)在盡端設(shè)不小于12m×8、住區(qū)級道路主要位置建議設(shè)置坡度平滑的混凝土減速路拱，以減低噪聲污染。路拱與路面采用整體澆注成型，將路拱的具體參數(shù)：高度10-12cm、寬度為90-100cm，路拱中段應(yīng)留有40cm豁口以便于自行車、兒童踏板車的通行及路面排水。9、小區(qū)級道路建議采用單向行駛的環(huán)道設(shè)計(jì)，各停車場（庫）間應(yīng)以車行道相連，以減輕干道上車輛通行壓力。10、住區(qū)出入口機(jī)動(dòng)車道及人行道不宜采用釉面大理石或其它光滑材料鋪設(shè)。11、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時(shí)應(yīng)有防撞措施，避免影響行車安全和結(jié)構(gòu)安全。12、為保證車輛入庫安全，車庫入口應(yīng)安裝限高桿，限高桿上應(yīng)粘貼反光膜或刷反光漆。13、消防通道盡量與小區(qū)級道路并用以盡量減少占地。如需延伸進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，建議采用活動(dòng)路樁與其它車道分隔，以做到“隔而不斷”。二、車輛安全管理；（一）住區(qū)主出入口交通管制設(shè)施：1、住區(qū)外圍出入口崗?fù)ぴO(shè)置；（1）標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)因受容積率影響，平面交通布局交通壓力較大，居民居住較為分散，考慮到居民出行的安全、控制管理成本、消防及高峰期車輛疏導(dǎo)的需求，建議住區(qū)開設(shè)兩處主出入口（并預(yù)留1-2個(gè)備用出入口），并在以上出入口設(shè)置崗?fù)囕v進(jìn)出實(shí)行管制，采用人車混流的通行方式。（2）住區(qū)的主出入口崗?fù)ぴO(shè)計(jì)應(yīng)與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，有明顯的領(lǐng)域感。因住區(qū)規(guī)模較大，為保證員工崗位工作的連續(xù)性，從人性化角度出發(fā)，建議在住區(qū)崗?fù)?nèi)設(shè)置供護(hù)衛(wèi)員使用的小型衛(wèi)生間。（3）主出入口崗?fù)そㄗh采用永久性建筑。崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)應(yīng)考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時(shí)還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費(fèi)時(shí)的遮陽和避雨/雪設(shè)施，同時(shí)應(yīng)該考慮安全員在發(fā)卡、收費(fèi)時(shí)可能存在的安全隱患（即意外時(shí)有躲避車輛撞人的空間）。（4）組團(tuán)（區(qū)、苑）出入口建議采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式，以確保路人及車輛行駛安全。（5）由于崗?fù)?nèi)電腦設(shè)備長期連續(xù)性使用,為減少電腦故障的發(fā)生，崗?fù)?nèi)應(yīng)裝設(shè)空調(diào)（管線施工時(shí)預(yù)埋）。2、出入口道閘設(shè)置；（1）出入口道閘屬配套設(shè)施和配套工程，建議規(guī)劃設(shè)計(jì)初期將停車場出入口的刷卡器及刷卡器防雨棚位置、樣式統(tǒng)一考慮，施工預(yù)埋管線。避免因后期施工造成成品破壞。（2）住區(qū)或停車場應(yīng)設(shè)置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統(tǒng)；（3）設(shè)置多個(gè)出入口的，各出入口及服務(wù)中心應(yīng)聯(lián)網(wǎng)操作，以利于信息可實(shí)現(xiàn)共享及實(shí)時(shí)監(jiān)控；（4）為避免因停電造成經(jīng)濟(jì)損失及道閘管理系統(tǒng)功能喪失，建議道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源；（5）車輛出入口盡量避免設(shè)計(jì)在坡道上，坡道上的車輛?？科饎?dòng)易出現(xiàn)交通事故。建議對于坡道上的出入口，在刷卡處的地段做水平設(shè)計(jì)。3、出入口監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置；（1）住區(qū)或車庫（場）出入口是突發(fā)事件多發(fā)區(qū)域，建議在該處安裝可調(diào)焦距的監(jiān)控?cái)z像云臺，以利于實(shí)時(shí)監(jiān)控和取證工作。（2）住區(qū)或車庫（場）出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)，以保證圖像對比系統(tǒng)的夜間工作效果。注：前期施工需預(yù)埋管線。（3）在容積率較高，停車位配比密度較小的停車場（庫）出入口建議在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)，以便及時(shí)提醒管理人員疏導(dǎo)車輛和清理庫容。（二）住區(qū)內(nèi)車輛安全管理；1、出入口車輛安全管理；（1）如果住區(qū)道路完全對外開放。在小區(qū)內(nèi)部或組團(tuán)，建議采用隔而不斷的“入口”模式，以形成一種象征性的界限，給外部車輛及行人以心理上的障礙，從而最大限度地保障內(nèi)部交通的安全及居住環(huán)境的安寧。（2）實(shí)行大封閉式管理的住區(qū)組團(tuán)內(nèi)的車場（庫）出入口，可不設(shè)置道閘。實(shí)行小封閉式管理的車場（庫）出入口須設(shè)置道閘和安裝攝像識別監(jiān)控系統(tǒng)。（3）住區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛出入口應(yīng)考慮單位時(shí)間的通行能力，在此基礎(chǔ)上出入口越少越利于后期管理。2、住區(qū)內(nèi)場（庫）、道路車輛安全管理：（1）組團(tuán)內(nèi)的停車場停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙4-5m，防止住宅物品下墜損壞車輛。（2）設(shè)在住區(qū)級道路和商業(yè)區(qū)域內(nèi)的租售車位建議安裝車位地樁鎖（地樁上最好有反光紙），避免車位被占用。（3）停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)置充足的燈光照明及攝像監(jiān)控裝置。（4）位于機(jī)動(dòng)車道旁的路燈燈位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)距離車道邊2m，以防車輛掉頭、倒車時(shí)被撞毀。另：位于室外車場上的路燈，底座應(yīng)安裝防護(hù)裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。（5）架空層停車位的煤氣管、污水管、消火栓應(yīng)安裝保護(hù)裝置（最好能夠設(shè)計(jì)在車輛不能撞到的位置）,以避免受到車輛碰撞。（6）普遍存在車庫出口坡度太陡的問題。建議車庫出入口坡度最大值不超過20度。出入口的回轉(zhuǎn)半徑要考慮能通過部分加長的轎車。（7）地下車庫的層高應(yīng)考慮公共性質(zhì)與私用性質(zhì)車庫服務(wù)對象的差異，私用性質(zhì)車庫按設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)即可。而具有公共性質(zhì)的地下車庫，因考慮到滿足“箱式”人貨車及其它中型車輛進(jìn)出的需求，建議設(shè)計(jì)其庫內(nèi)凈高應(yīng)≥3.5m。3、安全標(biāo)識裝置：為了行車安全和便于管理，車庫（場）內(nèi)應(yīng)設(shè)必要的行車指示標(biāo)志和指示燈以及劃定車位位置和對應(yīng)停車位編號。標(biāo)識還應(yīng)包括以下：車庫出入口設(shè)置禁鳴（笛）標(biāo)識、限高標(biāo)識、限速標(biāo)識；車庫的柱間加裝防撞、警戒標(biāo)識；車庫內(nèi)加裝疏散指示燈（安全出口指示標(biāo)識）；車庫內(nèi)車道設(shè)置車流流向標(biāo)識、路徑指示標(biāo)識；車庫彎道內(nèi)設(shè)置反光鏡、行人禁行標(biāo)識。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)配置地鎖或安裝明顯標(biāo)識，防止被占用。4、對于外來訪客車輛停車安全管理：（1）北方區(qū)域部分多層住宅項(xiàng)目，車位主要集中在地下或架空層。一般車位都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)來訪車輛應(yīng)與業(yè)主車輛分開管理，宜采用分層停放或劃定區(qū)域停放方式（具體采用何種方式由銷售部、物業(yè)及設(shè)計(jì)部門商定）。（2）多層住宅一般以露天居多，車輛產(chǎn)權(quán)為共有，而且社區(qū)平面跨度大，難以指定或安排臨時(shí)停車位，配置來訪車位意義不大。2、為解決夜間出租車進(jìn)入小區(qū)帶來的治安管理難點(diǎn)問題。建議：本著盡量便利原則，分（區(qū)、苑）設(shè)置出租車落客點(diǎn)，以利于管理與監(jiān)控。便利篇一、車輛停放便利；（一）機(jī)動(dòng)車停放便利1、為把停車問題對居民生活所產(chǎn)生的影響降到最低，也為了使停車位能滿足車輛增長的需求。參考國外低密度住區(qū)地面停車位的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。建議地面停車場的設(shè)計(jì)分別安排在組團(tuán)間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁，此舉既能滿足停車位與居住區(qū)域距離控制在150m2、建議在規(guī)模較大的核心商業(yè)區(qū)域周邊設(shè)計(jì)停車場或地下停車場。此舉既便于貨物裝卸，又能為居民提供購物便利，增加商業(yè)區(qū)域消費(fèi)能力。核心商業(yè)區(qū)地下車庫凈高應(yīng)≥3.5m，以利于箱式人貨車及其它中型車輛進(jìn)出。3、住區(qū)道路除消防通道外,其余車行道路窄、彎位大，不便于大中型商業(yè)服務(wù)車輛（如：送貨、搬家、校巴等）行駛?？?，而消防通道非緊急情況一般不開放（如深圳四季花城）以保持暢通及便于行人通行，建議在住區(qū)內(nèi)靠近（區(qū)、苑）入口附近及核心商業(yè)區(qū)，設(shè)置服務(wù)車輛臨時(shí)靠泊區(qū)域或設(shè)置卸貨區(qū)。4、地下車庫出入口設(shè)置路肩，利于車輛緊急?？?。5、在住區(qū)公眾活動(dòng)較為頻密的區(qū)域（如：學(xué)校、會(huì)所等區(qū)域）可考慮在小區(qū)級道路兩旁設(shè)計(jì)并預(yù)留一定長度，寬度不小于1m的路肩。此舉既可解決公眾場所舉辦活動(dòng)車輛停放之需，也可將該處作為預(yù)留車位，以緩解因車輛增長所帶來的停車壓力。6、建議小區(qū)（區(qū)、苑）級道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能順暢，不要出現(xiàn)生硬彎折，以方便消防、救護(hù)、搬家等機(jī)動(dòng)車的轉(zhuǎn)彎和出入，但內(nèi)外聯(lián)系道路要通而不暢以避免過境車輛穿越小區(qū)或組團(tuán)。7、建議在公共區(qū)域道路兩旁分別預(yù)留5-6m的綠化區(qū)域，以便應(yīng)付日后車位拓展之需。8、商業(yè)配建停車場(庫)應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，預(yù)留自行車停車位，商業(yè)物品下貨區(qū)等；9、住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施停車位指標(biāo)：（見下表）配建公共停車場(庫)停車位控制指標(biāo)名稱單位自行車機(jī)動(dòng)車公共中心車位/100m2≥7.5≥0.70商業(yè)中心車位/100m2≥7.5≥1社康中心車位/100m2≥1.5≥0.50居委會(huì)車位/100m2≥1.5≥0.50注:①本表機(jī)動(dòng)車停車車位以小型汽車為標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量表示;②停車位換算辦法見下表;各型車輛停車位換算系數(shù)車型換算系數(shù)微型客、貨汽車機(jī)動(dòng)三輪車0.7臥車、兩噸以下貨運(yùn)汽車1.0中型客車面包車、2—4t貨運(yùn)汽車2.0鉸接車、貨柜車3.5（二）非機(jī)動(dòng)車停放便利1、住區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置自行車集中停放點(diǎn)，便于管理。2、自行車集中停放點(diǎn)的服務(wù)半徑不應(yīng)大于100米。3、自行車集中停放點(diǎn)應(yīng)設(shè)置電瓶車充電電源，電源插座的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮避雨及使用安全。4、非機(jī)動(dòng)車輛停放點(diǎn)建議設(shè)置在設(shè)有固定安全員崗位的附近的位置。二、行走路徑便利；1、小區(qū)級道路及組團(tuán)級道路的走向設(shè)計(jì)盡量做到經(jīng)緯分明，以利于道路命名及有規(guī)律地編排道路名稱及樓門牌號（樓棟標(biāo)識最好能夠考慮夜間能夠清晰辨認(rèn)），這樣就能有效地減少外部人員在尋親訪友中的往返奔波。2、為滿足信息發(fā)布工作的通達(dá)性，建議在住區(qū)級道路和行人出口處安裝電子信息發(fā)布屏，以便及時(shí)向車主或行人發(fā)布、傳達(dá)有關(guān)信息，消除信息死角。為給來訪人員提供路徑導(dǎo)視，建議在住區(qū)入口安置住區(qū)總平面圖。3、人行道與機(jī)動(dòng)車道接合部，建議采用無障礙通道設(shè)計(jì)，在接合部對人行道豎向進(jìn)行放坡處理。使人行道的出入口與機(jī)動(dòng)車道自然過渡。4、宅間道和宅間步行道設(shè)計(jì)寬度應(yīng)≥1.5m，以方便垃圾收集車（小推車）的通行，避免人“車”爭道。5、宅間步行道設(shè)計(jì)應(yīng)本著行人便利原則，建議該道路設(shè)計(jì)盡量采用“點(diǎn)對點(diǎn)”方式，以防日后住戶為圖便利走“捷徑”，破壞小區(qū)綠化景觀。6、從人性化角度出發(fā)，在組團(tuán)停車場回家路徑上，建議在部分路段的人行道上安裝帶遮陽（雨）板的連廊，為業(yè)主/車主在回家的路徑上提供一個(gè)擋風(fēng)遮雨（雪）的地方。三、出行方式便利；1、住區(qū)大門外的公共區(qū)域道路建議采取人車混流方式，機(jī)動(dòng)車道進(jìn)出方向分別設(shè)計(jì)一定長度寬度不小于1m的路肩，以便于居民換乘（如：的士站）及避免交通堵塞。換乘區(qū)域應(yīng)有明顯標(biāo)識及遮陽和避雨設(shè)施。2、便于行人出行原則考慮，建議住區(qū)人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式，以便于殘疾人及老年人通行。3、住區(qū)級道路如作為城市市政道路的一部分，則可利用其公共性的特點(diǎn)，讓其承擔(dān)部分社會(huì)功能。在住區(qū)道路上設(shè)公交車站，一方面可以方便居民出行。另一方面可節(jié)省用地，不用另設(shè)公交總站或支站。環(huán)境篇一、住區(qū)與城市界面交通環(huán)境；1、住區(qū)與住區(qū)道路與城市支路接駁處，進(jìn)出道路分隔措施建議采用島狀綠化區(qū)域分隔，有利于形成領(lǐng)域。2、在住區(qū)與城市道路界面的景觀設(shè)計(jì)上，因水體景觀易受外部環(huán)境影響受污染程度高，且水質(zhì)不易維護(hù)，維護(hù)成本高。建議盡量少采用水體景觀布局。3、住區(qū)與城市道路接駁處，應(yīng)種植高大密集的樹木，便于隔音降噪、擋塵。二、住區(qū)道路環(huán)境；1、住區(qū)級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。2、住區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能實(shí)行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。3、小區(qū)級道路及組團(tuán)級道路的路面排水系統(tǒng)，建議采用淺V字型路面雨水側(cè)排系統(tǒng)，以方便清潔與維護(hù)，加快排水速度，保證車輛行駛安全。宅間道與宅間步行道建議采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。4、住區(qū)道路的雨水井蓋、污水井蓋設(shè)置建議盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，建議將井蓋設(shè)計(jì)在機(jī)動(dòng)車道中心位置。避免對井蓋造成破壞或發(fā)出噪音。5、機(jī)動(dòng)車道兩旁5m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木，以減少突發(fā)危險(xiǎn)源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校┰黾涌梢暦秶＝ㄗh在該范圍內(nèi)栽種高桿喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍。6、生態(tài)停車場住區(qū)（區(qū)、苑）內(nèi)的消防通道或道路應(yīng)與（區(qū)、苑）內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，建議在道路中央設(shè)環(huán)島并以小品、雕塑等加以點(diǎn)綴，道路平面圖案宜采用植草磚、高強(qiáng)度粘土磚或廣場磚拼花組合圖案，以增加平面視覺效果及綠化面積，使其與景觀的平面布局有機(jī)地結(jié)合在一起。7、休閑甬道應(yīng)高于周圍綠化，避免綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)泥土滲到路面，影響到路面的整潔。三、住區(qū)停車場（庫）環(huán)境；1、地面生態(tài)停車場設(shè)計(jì)時(shí)，除需混凝土打底外，還應(yīng)有碎沙墊層，便于綠化排水。2、住區(qū)地面停車場的車位設(shè)計(jì)要充分考慮，車燈、噪聲及汽車尾氣可能對住戶的影響。車位設(shè)計(jì)除了需要保持合理安全距離外，還需在景觀設(shè)計(jì)中著重考慮以生態(tài)防護(hù)形式，避免或減輕因車輛停放對居民帶來的二次污染問題。建議在靠近住戶窗戶、主臥室的車位在規(guī)劃時(shí)統(tǒng)一最小距離，并設(shè)置1.5米左右高度、0.5米厚的綠籬隔離.避免車燈、噪音、尾氣影響住戶。1、車庫水泥地面起塵、反沙現(xiàn)象比較普遍為經(jīng)久耐用和易于清洗，對樓地面面層材料有所要求，并做排水設(shè)計(jì)。2、建議在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，截水溝蓋板的設(shè)計(jì)應(yīng)著重考慮牢固性，以降低噪聲污染和避免蓋板翹起損壞車輛底盤。另在停車庫內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。3、考慮到氣候不穩(wěn)定性因素增加，建議加強(qiáng)加大車庫的防洪排澇功能，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)加強(qiáng)加大“三防”設(shè)防等級。地面停車位散水坡度合理，排水順暢，避免路面積水。4、建議車庫照明設(shè)計(jì)應(yīng)考慮節(jié)能要求，控制方式為多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節(jié)能燈具、設(shè)計(jì)采光井或安裝成熟的太陽能照明裝置。5、車庫車輛出入頻繁，帶動(dòng)的灰塵較多，需定期對車庫地面和設(shè)施進(jìn)行沖洗和擦拭。建議在車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。6、在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每100米處、苑內(nèi)根據(jù)大小至少設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于日后管理。7、架空層停車位地面易受降雨影響，經(jīng)常出現(xiàn)車位積水。建議車位縱向能設(shè)置排水溝或地面應(yīng)有坡度，避免積水。8、地下車庫入口的標(biāo)高低于外圍道路的，在入口處需要設(shè)置一定的防水坡，防止道路的雨水進(jìn)入地下車庫。經(jīng)濟(jì)篇一、資源配置的經(jīng)濟(jì)性；1、為了保證居民生活環(huán)境的完整性、私密性，減低住區(qū)公共資源被占用和受破壞程度。減輕管理維護(hù)成本，建議社區(qū)規(guī)劃能從封閉式管理角度出發(fā)，盡量避免社區(qū)資源社會(huì)化。2、實(shí)行小封閉管理狀態(tài)的住區(qū)，住戶車輛進(jìn)出的主要管理職能壓縮到各組團(tuán)，此舉會(huì)增加硬件上的投入（如：道閘及其控制系統(tǒng)、監(jiān)控裝置等）及增加人力資源成本。住區(qū)級道路的社會(huì)化，使得組團(tuán)內(nèi)可利用資源減少（如：日后停車位的拓展），管理難度加大。此舉不利于滿足業(yè)主日益增長的需求也不利于管理企業(yè)日后的可持續(xù)發(fā)展。二、日?？删S護(hù)性；1、住區(qū)級道路建議采用瀝青鋪設(shè)路面。2、鑒于目前施工方法不太成熟，卵石脫落后修補(bǔ)困難。建議人行小徑不宜大面積采用卵石鋪設(shè)，以減輕后期維護(hù)成本。3、住區(qū)（組團(tuán)、苑）內(nèi)的人行汀步應(yīng)高出草地4-5cm以防路徑周邊草地被損壞，減低日常維護(hù)成本。4、車庫照明設(shè)計(jì)應(yīng)考慮節(jié)能要求。建議合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具建議安裝節(jié)能燈具或安裝成熟的太陽能照明裝置。5、熱涂標(biāo)線具有美觀、立體感強(qiáng)、維護(hù)成本較低及使用壽命長等優(yōu)點(diǎn)。建議住區(qū)道路和地下車庫的停車位標(biāo)線，采用熱涂方式鋪設(shè)。6、小區(qū)內(nèi)的公園桌椅、休閑長廊等建議不使用木制品，因?yàn)槟局破返暮笃诰S護(hù)保養(yǎng)難度大，成本高；建議盡量使用其它材料制作，以利于維護(hù)。第二章:公建配套教育篇一、辦學(xué)模式；“提倡和鼓勵(lì)社會(huì)辦學(xué)，扶持民辦教育”，是我國未來教育發(fā)展的重要趨勢。為擴(kuò)大住區(qū)在當(dāng)?shù)氐闹?，提高住區(qū)文化品味。建議在策劃初期即從戰(zhàn)略角度出發(fā)（如：集團(tuán)與百安居的戰(zhàn)略合作模式），與全國性教育機(jī)構(gòu)或省級知名教育機(jī)構(gòu)聯(lián)合，可采取合作辦學(xué)或由其獨(dú)立辦學(xué)模式，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)教育資源，提升企業(yè)品牌渲染力。二、中、小學(xué)校：（一）開放性；1、中學(xué)、小學(xué)；此類公共服務(wù)設(shè)施易對住區(qū)居民生活造成較大影響（如：噪聲、公共環(huán)境及秩序），而且其招生范圍不完全局限于住區(qū)。在對上述項(xiàng)目選址時(shí)，建議考慮將此類項(xiàng)目設(shè)置在住區(qū)外圍，其大門與城市道路連接，此舉可舒緩住區(qū)交通壓力。2、中小學(xué)校大門應(yīng)與市政道路/住區(qū)機(jī)動(dòng)車道路保持20m的緩沖距離，市政道路/住區(qū)機(jī)動(dòng)車道路路面應(yīng)安裝減速裝置。3、學(xué)校大門如果直接與城市干道路連接，為降低市政道路給教學(xué)工作帶來的影響（如：噪聲、廢氣等），建議將道路與教學(xué)區(qū)之間的區(qū)域設(shè)計(jì)為學(xué)校操場以作緩沖。（二）便利性；1、建議在住區(qū)內(nèi)可考慮開一個(gè)小的校門，以方便住區(qū)學(xué)童。該校門不宜直接面對組團(tuán)，應(yīng)與組團(tuán)保持一定距離，以減少青少年的盲動(dòng)行為對社區(qū)居民生活的影響。2、建議住區(qū)學(xué)校體育活動(dòng)設(shè)施與社區(qū)居民共用（以學(xué)校教學(xué)為主，居民使用為輔），避免重復(fù)投資。為方便管理不影響教學(xué)秩序，建議將校內(nèi)戶外活動(dòng)場地、設(shè)施單獨(dú)分隔，在教學(xué)區(qū)與住區(qū)分別設(shè)門，以利于管理。（三）周邊環(huán)境；1、因中學(xué)、小學(xué)周邊人員流動(dòng)量大，根據(jù)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，停放在該區(qū)域的車輛易受人為破壞。建議不在學(xué)校周邊設(shè)置住區(qū)停車場，可考慮設(shè)置一些全民健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施或中老年人活動(dòng)場所。2、在住區(qū)功能劃分上，建議將中、小學(xué)校與住區(qū)商業(yè)區(qū)域設(shè)在同一區(qū)域。以使住區(qū)功能分區(qū)合理化，減輕對居民生活的影響，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營。3、建議在中、小學(xué)校區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)部分供中型車輛停放的車位，避免校車在區(qū)內(nèi)停放占用社區(qū)公共資源。4、中小學(xué)應(yīng)設(shè)在住區(qū)下風(fēng)向位置，以防止學(xué)校廚房油煙對住區(qū)居民的影響，增加噪聲逆向傳播難度。5、學(xué)校周邊建議不要與其他建筑物相連，建議用道路或綠地將學(xué)校形成一個(gè)獨(dú)立建筑物或建筑群。同時(shí)學(xué)校圍合以軟性綠化為主（通透圍墻種植爬藤植物），圍墻外道路兩側(cè)種植高大行道樹（以喬木為主），可起到降噪的作用。6、在學(xué)校具體規(guī)劃上，操場與其他室外功能區(qū)盡量隔離，起到分散噪音源的作用，如足球場與籃球場在教學(xué)樓左右兩側(cè)等。三、幼兒園：1、幼兒園供人員出入及家長接送小孩上學(xué)的大門朝向。建議避開機(jī)動(dòng)車道，以保證學(xué)童及家長安全，避免影響交通。2、住區(qū)幼兒園對居民正常生活影響較小。為方便學(xué)童上學(xué)住區(qū)幼兒園的服務(wù)半徑不宜超過300米，為此建議幼兒園的選址盡量安排在住區(qū)較中心部位。3、住區(qū)幼兒園廚房的排煙裝置要避免對居民造成影響，建議將煙囪安排在下風(fēng)向位置。4、住區(qū)幼兒園雨、污水井及閥門井盡量避免設(shè)計(jì)在兒童戶外活動(dòng)場地上，易產(chǎn)生安全隱患，也不方便日后的維護(hù)清埋。5、為滿足冬季日照標(biāo)準(zhǔn)及給幼兒提供良好生長環(huán)境，建議幼兒園的周邊環(huán)境應(yīng)相對開闊。醫(yī)衛(wèi)篇1、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)設(shè)置的位置應(yīng)考慮相對安靜、開闊通風(fēng)、就診方便，并與住宅保持一定的距離，位置最好設(shè)置在行政管理用房（如居委會(huì)、警務(wù)辦等）較為集中的區(qū)域。2、為防止二次污染，大型住區(qū)應(yīng)有小型醫(yī)療垃圾處理設(shè)施。3、為保證醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的醫(yī)療設(shè)備正常運(yùn)作，建議醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)與住區(qū)消防系統(tǒng)一樣能使用備用電源。4、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的設(shè)置建議與當(dāng)?shù)蒯t(yī)療質(zhì)量高的大醫(yī)院合作，開辦社區(qū)診所、社康中心。以擴(kuò)大影響，實(shí)現(xiàn)資源共享。5、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層，入口應(yīng)有便于行動(dòng)不便人員出入的無障礙通道和扶手，樓梯和樓道靠墻的一邊應(yīng)有扶手。文體篇一、社區(qū)會(huì)所；（一）會(huì)所；1、會(huì)所作為住區(qū)居民主要的活動(dòng)場所，其建筑風(fēng)格應(yīng)具有鮮明的特征。2、住區(qū)會(huì)所的選址，建議設(shè)在人流較為集中的住區(qū)中心區(qū)域。3、會(huì)所項(xiàng)目的設(shè)置，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、民俗民情、時(shí)尚潮流以及住區(qū)居民的年齡、文化水平等因素而設(shè)定。會(huì)所項(xiàng)目應(yīng)以大眾化、普及性強(qiáng)的項(xiàng)目為主。4、會(huì)所經(jīng)營模式：建議采用“三、三制”經(jīng)營模式；（1）會(huì)所1/3項(xiàng)目對外租賃經(jīng)營；對于具有一定的專業(yè)性，能滿足居民大眾化需求的項(xiàng)目（如：西餐廳、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)等）。建議采用對外租金經(jīng)營方式。（2）會(huì)所1/3項(xiàng)目對外合作經(jīng)營；專業(yè)性強(qiáng)，對提高住區(qū)知名度有一定幫助的項(xiàng)目（如：健身）。建議采用對外合作經(jīng)營方式，由甲方提供場地、器材等引入專業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理。（3）會(huì)所1/3項(xiàng)目自行經(jīng)營；收益大、專業(yè)要求不高，宜利用這些項(xiàng)目經(jīng)常組織社區(qū)文化活動(dòng)（如：泳池、羽毛球、乒乓球等）。建議自行經(jīng)營。5、會(huì)所所有經(jīng)營性項(xiàng)目，有條件的建議分別安裝水電表便于日后單獨(dú)計(jì)量。6、因會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置不同，業(yè)主使用的時(shí)間不統(tǒng)一，為節(jié)約能源，建議會(huì)所安裝分體空調(diào)并設(shè)計(jì)空調(diào)主機(jī)位。如確需安裝中央空調(diào)建議選用多機(jī)頭螺桿制冷機(jī)，使用率低時(shí)只使用一個(gè)機(jī)頭制冷即可。7、會(huì)所各項(xiàng)目的用電建議考慮獨(dú)立設(shè)置電表，以便于日后計(jì)量統(tǒng)計(jì)和采取節(jié)能措施。（二）泛會(huì)所；1、泛會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置要考慮合理性，盡量避免給居民生活帶來影響。建議項(xiàng)目設(shè)置不要過于集中，要做到各個(gè)區(qū)域均衡分布，易對居民生活產(chǎn)生影響的項(xiàng)目（如：棋牌桌）不宜設(shè)置在架空層。2、架空層內(nèi)宜分散設(shè)置一些老年人運(yùn)動(dòng)設(shè)備，可作為老年人的風(fēng)雨運(yùn)動(dòng)場。3、居住區(qū)內(nèi)在不影響住戶正常生活的區(qū)域安裝一些全民健身體育設(shè)施（如：單雙杠、平衡木等）便于小區(qū)居民開展體育鍛煉，經(jīng)濟(jì)又便于維護(hù)。4、住區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)置活動(dòng)廣場、但廣場選址應(yīng)考慮對居民的影響。5、建議將中小學(xué)校的文體設(shè)施納入泛會(huì)所項(xiàng)目設(shè)施以實(shí)現(xiàn)住區(qū)內(nèi)資源共享。6、泛會(huì)所室外娛樂場的設(shè)計(jì)安裝應(yīng)注意；1）安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。2）木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。3）娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(如：秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)4）室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝，以提高設(shè)施、設(shè)備使用壽命。5）室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。二、老人活動(dòng)場所；1、住區(qū)老人活動(dòng)中心屬于公益性場所，設(shè)施的配備要考慮牢固、實(shí)用，維護(hù)成本低。2、老年人活動(dòng)場所設(shè)置的位置應(yīng)稍偏離居民生活集中區(qū)，避免噪音擾民，老年活動(dòng)場所建議設(shè)置在商業(yè)街區(qū)。3、商業(yè)街區(qū)內(nèi)各住區(qū)級廣場上應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的防水安全插座，以供組織廣場文化活動(dòng)及中老年人晨練。大型住區(qū)級廣場和大型商業(yè)街中心廣場上應(yīng)設(shè)置三相電源開關(guān)箱，以便于組織住區(qū)級大型文體活動(dòng)。商業(yè)篇一、商業(yè)區(qū)位置設(shè)置；大型住區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)域?qū)ψ≌h(huán)境影響較大，建議在住區(qū)規(guī)劃階段考慮實(shí)行功能分區(qū)，商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域分離，具體措施如下：1、居住小區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施可設(shè)在住區(qū)的主要出入口，與居民的出行路線相吻合；2、建議商業(yè)核心區(qū)域通住區(qū)級道路或小區(qū)級道路與居民居住、生活區(qū)域分隔，形成獨(dú)立運(yùn)作區(qū)域或與住區(qū)行政區(qū)域相連以便于管理，降低上述區(qū)域?qū)用竦母蓴_。3、住區(qū)級核心商業(yè)區(qū)服務(wù)半徑不宜大于500m，地處坡地的居住區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)除滿足服務(wù)半徑的要求外，還應(yīng)考慮居民上坡空手，下坡負(fù)重的人體承受度合理考慮商業(yè)區(qū)域的設(shè)置。4、商業(yè)核心區(qū)域建議實(shí)行“大集中，小分散”原則設(shè)置，商業(yè)核心區(qū)集中規(guī)劃一個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)按照娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、購物區(qū)等進(jìn)行功能分區(qū)設(shè)置。餐飲街區(qū)房屋建筑的門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。二、商業(yè)區(qū)環(huán)境；1、建議將商業(yè)區(qū)的設(shè)計(jì)采取內(nèi)外結(jié)合的方式。部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍，即可減輕經(jīng)營壓力提高出租率。美容院等鋪面放在小區(qū)的內(nèi)側(cè)。2、商業(yè)區(qū)域主要會(huì)對小區(qū)造成的影響有油煙、噪聲等環(huán)境污染，考慮這些因素建議：1）商鋪內(nèi)的污水管的鋪設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當(dāng)加大管徑及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。2）餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時(shí)此類功能用房建議在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。3）商業(yè)街規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)位，商鋪的空調(diào)每天使用時(shí)間較長，空調(diào)位設(shè)計(jì)不宜離住戶太近，避免噪音影響。4）商鋪廣告牌建議統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一規(guī)格，核心商業(yè)區(qū)的廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)置，應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。5）商場及會(huì)所中央空調(diào)的安裝位置要充分考慮到噪音和震動(dòng)對居民的影響。6)商業(yè)區(qū)在規(guī)劃餐飲時(shí)應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離居民生活區(qū)域，并應(yīng)考慮防鼠隱患。7）商業(yè)街區(qū)若與住宅區(qū)域接近，可考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。8）在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)垃圾桶（果皮箱）的布放不得小于50m/個(gè)。3、如果住區(qū)引入大型超市，建議超市的作業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)一定要遠(yuǎn)離居住區(qū)。該區(qū)域交通實(shí)行封閉式管理，盡量避免與住區(qū)道路連通。4、在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。公共場所衛(wèi)生間建議采用蹲廁設(shè)計(jì)，不宜采用坐便器設(shè)計(jì)。三、其它；1、熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時(shí)，由于其面積大防水不容易做好，且海水腐蝕性強(qiáng)，時(shí)間長容易發(fā)生滲水，因此最好不要設(shè)置在地庫的上方。2、商鋪的連廊設(shè)計(jì)從人性化角度出發(fā)方便了顧客，但經(jīng)營者卻認(rèn)為受連廊的影響商鋪個(gè)性化差異難為路人所發(fā)覺。為了體現(xiàn)差異化商鋪工作人員經(jīng)常利用連廊擺買商品以吸引連廊外的路人，給日常管理工作帶來很大難度。建議在規(guī)劃商鋪應(yīng)綜合考慮日后管理問題。3、商鋪的水、電表應(yīng)布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表。4、超市類、小商品類設(shè)置注意人流的分散，連接此類設(shè)施的道路應(yīng)是步行街。5、商鋪在規(guī)劃時(shí)，在商鋪門前，建議統(tǒng)一設(shè)計(jì)一種易于維修和更于換棚布的活動(dòng)遮陽（雨）棚。6、建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，廣告信息欄規(guī)格≥2x1.2m）。7、商鋪的設(shè)計(jì)應(yīng)統(tǒng)一考慮空調(diào)位的設(shè)置，空調(diào)位不宜朝向住宅，規(guī)格要求能安裝一臺3-5匹空調(diào)機(jī)，并設(shè)計(jì)有集中排水管道。金融、郵電篇一、金融服務(wù)；1、標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)金融服務(wù)點(diǎn)建議設(shè)置在商業(yè)核心區(qū)人流較為集中的區(qū)域。2、金融服務(wù)點(diǎn)的規(guī)模應(yīng)視住區(qū)人口數(shù)量、住區(qū)核心商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力及住區(qū)外金融服務(wù)點(diǎn)的密度而定；1）住區(qū)居民在1萬人以內(nèi)的，建議設(shè)置兩臺ATM取款機(jī)。2）住區(qū)居民在1萬以上1.5萬人以下的，建議設(shè)置自助銀行。3）住區(qū)居民1.5萬人以上的，建議設(shè)置銀行辦事處。3、無人值守的金融服務(wù)點(diǎn)（如：ATM取款機(jī)、自助銀行），應(yīng)預(yù)留與住區(qū)監(jiān)控中心連接的弱電管線。便于住區(qū)監(jiān)控中心承擔(dān)對金融服務(wù)點(diǎn)內(nèi)外閉路監(jiān)控工作。4、住區(qū)金融服務(wù)點(diǎn)應(yīng)有機(jī)動(dòng)車道與之相通，以便于押款車進(jìn)出。5、住區(qū)金融服務(wù)點(diǎn)應(yīng)安裝或預(yù)留寬帶接入口，方便銀行對服務(wù)點(diǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作實(shí)行遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)監(jiān)控。6、為保證住區(qū)金融服務(wù)點(diǎn)設(shè)備的正常運(yùn)作，建議為其提供備用電源。二、郵電服務(wù)；1、由于郵電系統(tǒng)職能重新劃分，以及通訊市場競爭加劇。大部分城市的郵電所已轉(zhuǎn)為個(gè)人承包性質(zhì)，居民對真正“郵政”意義的需求已趨于淡化。大部分新建小區(qū)都以“泛郵電”服務(wù)設(shè)施的設(shè)立來滿足居民需求。為此，建議：1）在住區(qū)人流出入密集地段設(shè)置書報(bào)亭；（要求：有電話線及設(shè)置電源）2）在住區(qū)級道路上設(shè)置一些公共電話亭；3）在住區(qū)商業(yè)核心區(qū)域設(shè)置一個(gè)（或兩個(gè)）郵箱；2、住區(qū)內(nèi)如安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)的光纖機(jī)房及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的ET中繼箱應(yīng)單獨(dú)設(shè)置電表計(jì)量。3、建議住區(qū)內(nèi)住戶信報(bào)箱應(yīng)設(shè)置在單元門外，此舉既利于安全管理工作，也方便投遞。信報(bào)箱材質(zhì)建議采用不銹鋼鋼制作，安裝時(shí)要做好防雨措施。社服篇客戶服務(wù)中心（管理處、控制中心、裝修辦公室）、居民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)辦公室及轄區(qū)警務(wù)室（治安聯(lián)防站）應(yīng)盡量集中設(shè)置同一區(qū)域，便于工作上的協(xié)調(diào)溝通及為居民提供一站式服務(wù)；一、物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房在規(guī)劃階段應(yīng)按照各地的法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行規(guī)劃，當(dāng)?shù)責(zé)o相關(guān)規(guī)定的，按照集團(tuán)相關(guān)規(guī)范指引（VKWG08—22物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)操作指引）進(jìn)行規(guī)劃。（一）客戶服務(wù)中心；1、住區(qū)客戶服務(wù)中心的選址應(yīng)盡量滿足居民便利性需求，從控制管理成本角度出發(fā)應(yīng)避免設(shè)置多處客戶服務(wù)中心。2、客戶服務(wù)中心如設(shè)置在會(huì)所有利于實(shí)現(xiàn)資源共享，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨(dú)立于會(huì)所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會(huì)所前臺功能重疊的錯(cuò)覺，影響會(huì)所的正常運(yùn)作。3、客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民。（二）物業(yè)管理用房；1、物業(yè)管理用房的照明、通風(fēng)等應(yīng)有利于物業(yè)員工的身心健康，并盡可能減少對業(yè)主的生活打擾。2、為便于日后管理，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建議將小區(qū)的消防中心、監(jiān)控中心和值班室合二為一，這樣可減少人員，降低物業(yè)管理成本。3、管理用房竣工時(shí)間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計(jì)段階應(yīng)確定位置、數(shù)量，如果有條件限制，建議部分臨時(shí)管理用房在入伙前30天完成。4、小區(qū)功能用房要考慮業(yè)委會(huì)用房；保安、保潔休息室和工具房要在小區(qū)內(nèi)均勻分布；危險(xiǎn)品倉庫設(shè)置在小區(qū)邊緣地方。5、小區(qū)內(nèi)的維修操作室需要設(shè)置在對住戶不造成影響的位置，避免在維修加工時(shí)產(chǎn)生的噪音和氣味對住戶的生活、休息造成影響。6、建議在10萬m2的住區(qū)考慮配置一個(gè)保安區(qū)中隊(duì)的辦公室，面積宜在25m27、為降低物業(yè)管理用房對居民生活的影響，物業(yè)管理用房位置可參照下表合理設(shè)置。物業(yè)管理用房功能分區(qū)類別區(qū)域項(xiàng)目設(shè)置方式可設(shè)置區(qū)域一類行政區(qū)辦公區(qū)集中住宅區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)經(jīng)理或經(jīng)理助理室資料室會(huì)議室二類作業(yè)區(qū)維修處保潔室?guī)旆啃姓闷穾旆烤S修物料庫房危險(xiǎn)品庫房社區(qū)服務(wù)區(qū)食堂操作間三類后勤服務(wù)區(qū)宿舍分散住宅區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)更衣間注：1、管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。2、食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。3、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。4、危險(xiǎn)品倉庫面積約為10-15m2二、居委會(huì)用房；居民委員會(huì)用房按照各地的政府法規(guī)要求提供。市政篇一、變配電設(shè)施；（一）綜述；1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。2、標(biāo)準(zhǔn)化住宅項(xiàng)目設(shè)備的采購，建議統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。為了便于大型設(shè)備的維修更換，3、建議在住區(qū)內(nèi)的變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯等設(shè)備房預(yù)留或吊裝孔（環(huán)）或安裝吊裝導(dǎo)軌。4、小區(qū)內(nèi)智能安防系統(tǒng)（周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、消防系統(tǒng)、公共設(shè)施（夜間小區(qū)照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物管處）及商業(yè)的照明用電需與發(fā)電機(jī)備用電源連接。5、設(shè)備房（包括電梯機(jī)房）應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)，包括獨(dú)立的送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。其控制部分應(yīng)具備分時(shí)段、定時(shí)功能。各類設(shè)備房窗戶設(shè)置沙窗，相對溫濕度計(jì)、應(yīng)急照明、消防設(shè)備。（二）變配電系統(tǒng)；1、變壓器；1）變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號連接到中心，如果變壓器室離控制中心較遠(yuǎn)，可安裝戶外蜂鳴器。2）變壓器容量、臺數(shù)與項(xiàng)目實(shí)際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動(dòng)控制。3）變壓器需要考慮有備用，確實(shí)不能設(shè)計(jì)備用的，同一配電室內(nèi)的母排需要設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)柜，避免變壓器故障時(shí)造成住戶的長時(shí)間停電。4）變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，有門且可上鎖。2、配電系統(tǒng)；1）高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實(shí)無法避免的，有有效的防護(hù)、集水、排水、報(bào)警等措施。2）高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。3）各種配電箱（柜）鑰匙通用。4）發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。5）多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。6）強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。7）建議將配電室內(nèi)商業(yè)用電盡量與住宅用電分開控制（可以使停電檢修分開進(jìn)行，一般停電檢修商業(yè)在夜間，住宅在白天）。（三）發(fā)電機(jī)房；1、發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口2、發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置的裝卸位置，應(yīng)方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。3、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。4、發(fā)電機(jī)房空間較大時(shí)、根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資5、發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。6、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。7、機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動(dòng)及手動(dòng)轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。8、設(shè)計(jì)時(shí)考慮發(fā)電機(jī)發(fā)的電不通過供電局電表重復(fù)計(jì)量，杜絕管理處發(fā)的電，供電局收費(fèi)的情況。二、弱電監(jiān)控系統(tǒng)；1、弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口及小區(qū)出入口、各苑門出入口、電梯轎廂內(nèi)。2、攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。3、在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計(jì)積水坑、配置排水潛水泵。4、監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇大一點(diǎn)、便于今后維護(hù)更換。5、單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。6、小區(qū)苑內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)，以節(jié)約費(fèi)用。7、圍墻紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。8、開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。9、在有條件的地區(qū)，40萬m2以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理。10、建議安裝電梯樓層顯示器，并將電梯樓層顯示信號引到小區(qū)消防監(jiān)控中心，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止日后出現(xiàn)緊急情況。電梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫電話，要求呼叫以后在控制中心有明確的顯示是哪部電梯，以便援助人員能迅速準(zhǔn)確地到達(dá)現(xiàn)場。電梯轎廂內(nèi)設(shè)置攝像和三方對話裝置。11、泳池安裝1-2個(gè)合理的攝像監(jiān)控探頭，防止泳池關(guān)閉后人員擅自闖入而發(fā)生意外。12、住區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)建議采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，該系統(tǒng)使用、維護(hù)成本低，操作方便，所儲(chǔ)存的圖像效果好。13、設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)要做好實(shí)際施工圖紙的和實(shí)際圖紙的核實(shí)，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。14、為了便于住區(qū)服務(wù)管理人員間相互聯(lián)系，保證服務(wù)效率，降低運(yùn)營成本。建議在固定的崗位（如：辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設(shè)備房、控制中心）設(shè)內(nèi)線電話。15、對訪客來訪，為了便于小區(qū)（組團(tuán)）出入口崗與住戶進(jìn)行核對，建議在出入口處設(shè)置與住戶對講，讓出入口崗直接通過對講與住戶確認(rèn)，減少相互之間的信息傳遞。三、消防系統(tǒng)；1、消防報(bào)警信號應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。2、消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動(dòng)排氣。3、消防、噴淋供水主泵開?？梢栽O(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制（在監(jiān)控中心直接開停）。4、所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。5、Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)報(bào)警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。6、所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運(yùn)行壓力。7、為便于對消防設(shè)施的維護(hù)和減少誤報(bào)，煙感火災(zāi)探測器建議采用光電式智能煙感探測器。8、消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。9、在消防泵房供水管的閘閥和止回閥之間應(yīng)設(shè)置泄水閥門管道，以便對消防水泵進(jìn)行手動(dòng)試機(jī)。10、建議在住宅樓道內(nèi)及別墅小區(qū)在公共部位，固定設(shè)計(jì)和配置滅火器存貯箱或配置滅火機(jī)。11、大型別墅住區(qū)，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)、安裝外型美觀易于開啟的戶外消防水龍頭、水龍帶存放點(diǎn)（箱）。四、給排水系統(tǒng)：（一）給（供）水水池；1、水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報(bào)警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80mm，水池底做坡面，最低處做60cm直徑、深50cm的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥。水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝管道泵、便于水箱清洗。2、為保證住區(qū)供水質(zhì)量，方便日后水池清洗。建議住區(qū)生活（消防）水池內(nèi)壁貼瓷片鋪設(shè)，水池內(nèi)的爬梯應(yīng)采用不銹鋼材料，溢水管口和水池出氣管口應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)封管口。水池人員入口應(yīng)設(shè)不銹鋼網(wǎng)并加不銹鋼蓋密封加鎖，以防老鼠、昆蟲進(jìn)入影響水質(zhì)。3、二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。4、目前各地都面臨城市化發(fā)展速度過快，水資源緊張，市政建設(shè)滯后等問題。為保證住區(qū)供水的穩(wěn)定，建議住區(qū)供水水箱設(shè)計(jì)容量在無市政供水輸入的情況下，應(yīng)能保證供應(yīng)住區(qū)居民兩日的正常用水量。5、水池（水箱）內(nèi)的排水管一定要放在最低處，益流管離排水溝或積水井必須大于400mm。地下水池不能使用液壓閥（因?yàn)槿菀讐模?，?yīng)該改為電動(dòng)閥。6、地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，兩個(gè)水池的出水管用環(huán)管相連，當(dāng)清洗水池時(shí)關(guān)閉一個(gè)水池的出水管，使用另一個(gè)水池，這樣可保證清洗水池時(shí)不影響居民生活。（二）給（供）水設(shè)施、設(shè)備；1、不建議將水泵電機(jī)的控制柜等電氣設(shè)備安裝在水泵房內(nèi)，因?yàn)楸梅砍睔膺^大容易對電氣設(shè)備造成腐蝕。如需將水泵電機(jī)的控制柜等電氣設(shè)備安裝在水泵房內(nèi)，水泵房控制柜柜底應(yīng)高出地面30cm以上。2、對住區(qū)水泵變頻器的選型上，建議變頻器系統(tǒng)要使用同一品牌，便于日后維護(hù)和管理。3、給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識。4、地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接5、建議在地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；生活水池應(yīng)設(shè)溢水報(bào)警裝置，防止自動(dòng)補(bǔ)水裝置失控跑水，建議將報(bào)警裝置安裝在消防監(jiān)控中心。6、對于高層的天臺水池供水泵，建議其控制系統(tǒng)安裝軟啟動(dòng)裝置或變頻啟停裝置，使水泵在啟停時(shí)都能具有很好的線性調(diào)速功能，以消除水錘現(xiàn)象及延長水泵電機(jī)的使用壽命。7、水泵在安裝時(shí)，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。8、水泵變頻控制系統(tǒng)應(yīng)具備：1）PLC、變頻器運(yùn)行過程出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)有故障代碼指示及故障記錄查閱。PLC控制器的程序最好使用通用程序，方便以后的維修。2）該系統(tǒng)在突然斷電后又恢復(fù)正常供電時(shí)，該系統(tǒng)應(yīng)可以自動(dòng)復(fù)位。3）供水壓力的上限、下限，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，應(yīng)可以重新設(shè)置。4）每臺泵運(yùn)行切換時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，應(yīng)可以重新設(shè)置。5）設(shè)備在維修時(shí)，相應(yīng)的每臺泵，應(yīng)能退出自動(dòng)切換運(yùn)行程序，并可復(fù)位。9、項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。10、在水泵房內(nèi)的水泵正上方，不能設(shè)置水泵電纜槽，方便以后架支架吊電機(jī)、吊水泵。（三）排水系統(tǒng)；1、大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池高低水位等報(bào)警信號連接到監(jiān)控中心。排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。2、車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3、在廣場走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。4、標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)道路上的雨水、污水井蓋建議由地產(chǎn)或物業(yè)定點(diǎn)制作鑄印萬科物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬科精致管理。5、溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。6、小區(qū)內(nèi)污水管的檢查井，為了便于疏通，建議井與井之間的距離不能大于20米，另：應(yīng)盡量避免在業(yè)主私人花園內(nèi)設(shè)置窨井蓋。7、小區(qū)內(nèi)雨水管的沉沙池，存在日常積水，滋生蚊蟲的現(xiàn)象，建議把沉沙池設(shè)計(jì)在主管道上。五、垃圾收集點(diǎn)；1、垃圾收集點(diǎn)（垃圾桶）的服務(wù)半徑，不宜超過50m，垃圾收集點(diǎn)（垃圾桶）附近應(yīng)設(shè)置給排水裝置，便于對以上設(shè)備進(jìn)行清洗。2、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)考慮季風(fēng)影響，且應(yīng)避免主要人流方向，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置（最好設(shè)置在小區(qū)的邊緣和城市道路的接口處，避免垃圾車進(jìn)入小區(qū)影響居民生活）。同時(shí)，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，便于必要時(shí)對該場所進(jìn)行清洗。3、垃圾中轉(zhuǎn)站的高度為3m左右，面積約為每100戶5-7m六、路燈照明系統(tǒng)；1、住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安計(jì)量設(shè)備，以便對住區(qū)公共用電的耗電情況進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)計(jì)，降低能源消耗。2、設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到照明的節(jié)能需求，建議住區(qū)庭園燈、景觀燈采用時(shí)間控制、分段控制及間隔控制方式。路燈采用分段控制及時(shí)間控制，夜間可以關(guān)閉部分路燈以節(jié)約能源。3、低壓配電屏的設(shè)計(jì)建議考慮將住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計(jì)量，便于供電局抄表到戶。4、水景、水池、水廊水下彩燈的使用維護(hù)成本高，使用效果一般，建議在日后的規(guī)劃盡量少采用。苑內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置，不宜過多，避免產(chǎn)生燈光污染。5、苑內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。6、從目前使用與維護(hù)情況看，目前地?zé)羰褂脡勖坦收下矢撸▽?shí)際使用中地?zé)羰褂脡勖?—2年、故障率高），給維修工作帶來很多困難，也易出現(xiàn)安全隱患。建議在注意日后的設(shè)備選型和將物業(yè)管理、使用情況一并納入對合格供應(yīng)商的評審制度。7、單元內(nèi)的樓道照明采取聲控或觸摸式控制；大地?zé)粲信潘δ堋?、建議小區(qū)路燈設(shè)置與住宅保持一定距離，合理配置燈具的功率，避免燈光過亮影響業(yè)主正常休息。七、住宅本體；居住院落的規(guī)模以100－150戶規(guī)模為宜。從物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)性考慮，建議由5-6個(gè)院落組成一個(gè)有效的管理區(qū)域（形成一個(gè)大院落管理）（一）陽臺及門廳；1、采用退臺式陽臺結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮解決住戶晾衣問題，避免客戶日后以此為理由，亂搭建。既破壞外立面的整體效果，又給日后的管理工作增加難度。建議在退臺式陽臺1/2部位，采用花架式頂棚設(shè)計(jì)，此舉既保持了外立面效果，也滿足了客戶晾衣的需求。2、北方地區(qū)住宅，外露陽臺作用和使用頻率都不高，陽臺設(shè)計(jì)不宜過大，以滿足其基本使用功能及外立面設(shè)計(jì)需求即可。陽臺過大易被客戶封閉或改作其它用途，不利于管理。3、北方地區(qū)的別墅入戶門外，建議設(shè)計(jì)具有采光性能的封閉式門廳，避免入冬后客戶進(jìn)出開門影響室內(nèi)保溫效果，也避免客戶入住后在此處亂搭建而引發(fā)爭議和增加管理難度。4、為防止陽臺產(chǎn)生積水或地漏走水不暢而導(dǎo)致積水漫入屋內(nèi)，建議將陽臺地平做下沉式處理。5、在采用退臺式陽臺住宅的陽臺門口建議統(tǒng)一考慮設(shè)置遮雨篷，雨篷用材避免采用玻璃材料。（二）住宅空調(diào)；1、住宅的空調(diào)機(jī)位置須在設(shè)計(jì)階段明確，并預(yù)留穿墻孔。穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，以防雨水進(jìn)入。為使建筑外立面美觀，空調(diào)冷凝水須采用豎向集中排水（可采用暗敷設(shè)埋管）方式，排水需要進(jìn)溝渠，空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管，管徑不小于φ32mm防止堵塞。2、預(yù)留擺放空調(diào)室外機(jī)的窗間洞口建議采用顏色、樣式統(tǒng)一且與外墻面相協(xié)調(diào)、可拆卸的稀鋁合金百葉罩封閉。百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。3、安裝住宅空調(diào)室外機(jī)的外墻面應(yīng)與百葉窗裝飾擋板保持60-70cm的間距，百葉窗裝飾擋板的百葉安裝要求：百葉（外開）角度60o；百葉片安裝間距10-15cm；以利于空調(diào)主機(jī)散熱。4、住宅空調(diào)室外機(jī)與室內(nèi)機(jī)的之間的距離建議不要超過3m，建議考慮住宅空調(diào)室內(nèi)機(jī)凝積水的排水處理。5、空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2—1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進(jìn)步及業(yè)主使用實(shí)際情況，空調(diào)1拖2—3個(gè)分機(jī)情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機(jī)位（防止空調(diào)無法安裝情況時(shí)有發(fā)生）。6、利用窗檐、挑檐或挑臺作為空調(diào)主機(jī)位，（冬天需啟用空調(diào)制熱的地區(qū)）應(yīng)考慮空調(diào)主機(jī)內(nèi)凝積水無序排放對外墻造成的污染，建議對此類機(jī)位的平臺做漏斗型設(shè)計(jì)，并安裝地漏及與室內(nèi)空調(diào)排水管相連的管道。（三）住宅排水；1、高層樓房外部的PVC排污立管或雨水立管下面的彎頭建議采用生鐵彎頭，因?yàn)镻VC件經(jīng)常易被管道內(nèi)小石子等物擊破。。2、為解決住宅洗手間噪聲問題，建議洗手間排水管采用樓板下沉式結(jié)構(gòu)或采用內(nèi)置螺紋PVC彎頭，以降低排水噪聲影響。3、建議在住家廚房應(yīng)該設(shè)置地漏，以便于地面清洗。（四）其他；1、為防止電梯廳有水滲漏至電梯井道，建議在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。2、在天臺女兒墻處每隔5m用φ25鋼筋預(yù)埋一個(gè)直徑為200mm的圓環(huán)，要求每個(gè)埋件受力大于250kg，供日后清洗或維修外墻時(shí)固定吊繩用，且應(yīng)考慮在地下室、屋頂各均布三個(gè)DN20的水閘閥，供平時(shí)沖洗屋面和清洗外墻用。多層住宅的斜屋面上端，需要設(shè)置負(fù)重掛鉤，方便日后對屋頂?shù)臋z修。3、凸窗在增加建筑外立面的立體感的同時(shí)，窗檐所積聚的灰塵易對建筑立面產(chǎn)生污染。在設(shè)計(jì)與施工中，建議對凸窗窗檐散水面做高差約為2.5cm的放坡處理，以便下雨時(shí)能使上面所積聚的灰塵迅速流走。4、住宅樓宇墻裙易受周圍植物遮檔，雨后潮氣不易散開，涂料易脫落。建議樓宇墻裙粘貼外墻瓷磚，以利于維護(hù)。5、門禁內(nèi)側(cè)開關(guān)的安裝位置應(yīng)當(dāng)離門有一定的距離，這樣既可以防止人從外面伸手將門打開，也可節(jié)約客戶出門時(shí)的等待時(shí)間。6、大型集合式住區(qū)室外的園景與小品使用頻繁且應(yīng)保持較高的安全性，從便于維護(hù)及減少維護(hù)成本考慮，建議在園景與小品的設(shè)計(jì)建造過程中不宜過多使用鐵藝、木制、玻璃材質(zhì)。7、隨著國民節(jié)能意識的增強(qiáng)與節(jié)能設(shè)備的建造技術(shù)的成熟和普及，為避免日后業(yè)主安裝太陽能熱水器時(shí)破壞房屋立面效果，建議設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮太陽能熱水器安裝、擺放的位置及上下水水管的走位等問題。8、建議避免在住宅墻面采用大面積的玻璃，否則會(huì)給業(yè)主日常玻璃清潔帶了困難。9、公共設(shè)備應(yīng)盡量避免設(shè)置在業(yè)主私人區(qū)域內(nèi)（如：路燈控制箱、電源分支箱、有線電視箱等），以利于日常維護(hù)和檢修。10、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮采用防止盜竊攀爬的設(shè)計(jì)方案。11、綠化水管使用鐵管容易生銹，建議使用防止生銹的水管，并且深度要足夠，防止松土?xí)r破壞水管。綠化用水需要單獨(dú)計(jì)量，綠化水槽需要設(shè)置管徑較大的排水管。八、水體設(shè)施、設(shè)備：（一）游泳池；1、舉行活動(dòng)時(shí)為了便于泳池的泳道標(biāo)線及標(biāo)示深水與淺水區(qū)，建議在泳池池壁水線下15cm處，對稱設(shè)計(jì)一些直徑為15cm深度20cm的圓筒型內(nèi)凹式圓孔，圓筒內(nèi)施工預(yù)埋直徑為10cm的不銹鋼圓環(huán)，以便于系掛水漂。2、成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。3、在設(shè)計(jì)游泳池時(shí)，應(yīng)參考地方主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和要求。游泳池的深、淺區(qū)域設(shè)計(jì)合理，避免在實(shí)際使用時(shí)出現(xiàn)淺水區(qū)域人員過密，而深水區(qū)無人的現(xiàn)象。建議泳池設(shè)計(jì)深、淺水區(qū)各占1/2較為適合，并且深水區(qū)水深不宜超過1.8m。4、泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30cm，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量（二）泳池配套設(shè)施、設(shè)備；1、設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。2、泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。3、泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不能小于入口尺寸）（2m╳2m╳0.4、泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。5、淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。6、泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水7、泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無損，地面應(yīng)為防滑地面，并配置合理的射燈與照明裝置、便于晚上游泳。8、泳池到泳池機(jī)房的回水主管出口需要設(shè)置一個(gè)碟閥，方便日常的檢修。9、反沖洗的排水管接入污水井，泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。10、游泳池的更衣柜、鑰匙，建議選用防濕、防銹材料制作。11、游泳池區(qū)域內(nèi)，建議考慮配置醫(yī)護(hù)室、教練休息室。（二）水體景觀；1、水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計(jì)制作。2、容量為30立方以下的水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本。3、池塘類型水體景觀，池壁應(yīng)做放坡處理并應(yīng)具有較強(qiáng)的防滑性能。4、且有養(yǎng)殖功能水體景觀的設(shè)置建議與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾。5、景觀水池建議以混凝土做池底硬化和防水處理，在設(shè)計(jì)與施工階時(shí)，應(yīng)采用等級較高的防滲漏設(shè)計(jì)與施工方案。6、建在水景中間的人行踏步的顏色應(yīng)與水池表面顏色有明顯的區(qū)分。設(shè)計(jì)在商鋪周邊的水景應(yīng)有防掉落保護(hù)措施。7、因潛水泵使用及維護(hù)難度較大且易銹蝕，所以對水體景的循環(huán)泵的設(shè)計(jì)選型時(shí)不建議采用潛水泵，建議設(shè)置小型（微型）泵房，以離心泵對水體進(jìn)行循環(huán)。另：水景中的管道應(yīng)具有防銹特性。8、建議室外避免采用藝術(shù)噴泉。盡量避免在水下設(shè)置燈具和接線盒。如果設(shè)置水景燈，電壓需要使用安全電壓，支架需要使用不銹鋼支架。9、如利用自然河、湖作為住區(qū)部分景區(qū)及水深超過90cm的人工水體景觀區(qū)，建議在自然河、湖靠住區(qū)方向的岸邊及人工水體景觀區(qū)周邊設(shè)計(jì)配置救生圈或救生桿等救生器材。萬科企業(yè)股份公司物業(yè)管理部200

專業(yè)工程類別和等級表

序號工程類別一級二級三級一房屋

建筑

工程一般公共建筑28層以上；36米跨度以上（輕鋼結(jié)構(gòu)除外）；單項(xiàng)工程建筑面積314—28層；24—36米跨度（輕鋼結(jié)構(gòu)除外）；單項(xiàng)工程建筑面積1萬—314層以下；24米跨度以下（輕鋼結(jié)構(gòu)除外）；單項(xiàng)工程建筑面積1高聳構(gòu)筑工程高度120米高度70—120高度70米住宅工程小區(qū)建筑面積12萬平方米以上；單項(xiàng)工程28層以上建筑面積6萬—12萬平方米；單項(xiàng)工程14—28層建筑面積6萬平方米以下；單項(xiàng)工程14二冶煉

工程鋼鐵冶煉、連鑄工程年產(chǎn)100萬噸以上；單座高爐爐容1250立方米以上；單座公稱容量轉(zhuǎn)爐100噸以上；電爐50噸以上；連鑄年產(chǎn)100萬噸以上或板坯連鑄單機(jī)1450年產(chǎn)100萬噸以下；單座高爐爐容1250立方米以下；單座公稱容量轉(zhuǎn)爐100噸以下；電爐50噸以下；連鑄年產(chǎn)100萬噸以下或板坯連鑄單機(jī)1450軋鋼工程熱軋年產(chǎn)100萬噸以上，裝備連續(xù)、半連續(xù)軋機(jī)；冷軋帶板年產(chǎn)100萬噸以上，冷軋線材年產(chǎn)30萬噸以上或裝備連續(xù)、半連續(xù)軋機(jī)。熱軋年產(chǎn)100萬噸以下，裝備連續(xù)、半連續(xù)軋機(jī)；冷軋帶板年產(chǎn)100萬噸以下，冷軋線材年產(chǎn)30萬噸以下或裝備連續(xù)、半連續(xù)軋機(jī)冶煉輔助工程煉焦工程年產(chǎn)50萬噸以上或炭化室高度4．3米以上；單臺燒結(jié)機(jī)100平方米以上；小時(shí)制氧煉焦工程年產(chǎn)50萬噸以下或炭化室高度4．3米以下；單臺燒結(jié)機(jī)100平方米以下：小時(shí)制氧有色冶煉工程有色冶煉年產(chǎn)10萬噸以上；有色金屬加工年產(chǎn)5萬噸以上；氧化鋁工程40萬噸以上有色冶煉年產(chǎn)10萬噸以下；有色金屬加工年產(chǎn)5萬噸以下；氧化鋁工程40萬噸以下建材工程水泥日產(chǎn)2000噸以上；浮化玻璃日熔量400噸以上；池窯拉絲玻璃纖維、特種纖維；特種陶瓷生產(chǎn)線工程水泥日產(chǎn)2000噸以下：浮化玻璃日熔量400噸以下；普通玻璃生產(chǎn)線；組合爐拉絲玻璃纖維；非金屬材料、玻璃鋼、耐火材料、建筑及衛(wèi)生陶瓷廠工程三礦山

工程煤礦工程年產(chǎn)120萬噸以上的井工礦工程；年產(chǎn)120萬噸以上的洗選煤工程；深度800米以上的立井井筒工程；年產(chǎn)400年產(chǎn)120萬噸以下的井工礦工程；年產(chǎn)120萬噸以下的洗選煤工程；深度800米以下的立井井筒工程：年產(chǎn)400冶金礦山工程年產(chǎn)100萬噸以上的黑色礦山采選工程；年產(chǎn)100萬噸以上的有色砂礦采、選工程；年產(chǎn)60萬噸以上的有色脈礦采、選工程年產(chǎn)100萬噸以下的黑色礦山采選工程；年產(chǎn)100萬噸以下的有色砂礦采、選工程；年產(chǎn)60萬噸以下的有色脈礦采、選工程化工礦山工程年產(chǎn)60萬噸以上的磷礦、硫鐵礦工程年產(chǎn)60萬噸以下的磷礦、硫鐵礦工程鈾礦工程年產(chǎn)10萬噸以上的鈾礦；年產(chǎn)200噸以上的鈾選冶年產(chǎn)10萬噸以下的鈾礦；年產(chǎn)200噸以下的鈾選冶建材類非金屬礦工程年產(chǎn)70萬噸以上的石灰石礦；年產(chǎn)30萬噸以上的石膏礦、石英砂巖礦年產(chǎn)70萬噸以下的石灰石礦；年產(chǎn)30萬噸以下的石膏礦、石英砂巖礦四化工

石油

工程油田工程原油處理能力150萬噸／年以上、天然氣處理能力150萬方／天以上、產(chǎn)能50萬噸以上及配套設(shè)施原油處理能力150萬噸／年以下、天然氣處理能力150萬方／天以下、產(chǎn)能50萬噸以下及配套設(shè)施油氣儲(chǔ)運(yùn)工程壓力容器8MPa以上；油氣儲(chǔ)罐10萬立方米／臺以上；長輸管道120千米壓力容器8MPa以下；油氣儲(chǔ)罐10萬立方米／臺以下；長輸管道120千米煉油化工工程原油處理能力在500萬噸／年以上的一次加工及相應(yīng)二次加工裝置和后加工裝置原油處理能力在500萬噸／年以下的一次加工及相應(yīng)二次加工裝置和后加工裝置基本原材料工程年產(chǎn)30萬噸以上的乙烯工程；年產(chǎn)4萬噸以上的合成橡膠、合成樹脂及塑料和化纖工程年產(chǎn)30萬噸以下的乙烯工程；年產(chǎn)4萬噸以下的合成橡膠、合成樹脂及塑料和化纖工程化肥工程年產(chǎn)20萬噸以上合成氨及相應(yīng)后加工裝置；年產(chǎn)24萬噸以上磷氨工程年產(chǎn)20萬噸以下合成氨及相應(yīng)后加工裝置；年產(chǎn)24萬噸以下磷氨工程酸堿工程年產(chǎn)硫酸16萬噸以上；年產(chǎn)燒堿8萬噸以上；年產(chǎn)純堿40萬噸以上年產(chǎn)硫酸16萬噸以下；年產(chǎn)燒堿8萬噸以下；年產(chǎn)純堿40萬噸以下輪胎工程年產(chǎn)30萬套以上年產(chǎn)30萬套以下核化工及加工工程年產(chǎn)1000噸以上的鈾轉(zhuǎn)換化工工程；年產(chǎn)100噸以上的鈾濃縮工程；總投資10億元以上的乏燃料后處理工程；年產(chǎn)200噸以上的燃料元件加工工程；總投資5000萬元以上的核技術(shù)及同位素應(yīng)用工程年產(chǎn)1000噸以下的鈾轉(zhuǎn)換化工工程；年產(chǎn)100噸以下的鈾濃縮工程；總投資10億元以下的乏燃料后處理工程；年產(chǎn)200噸以下的燃料元件加工工程；總投資5000萬元以下的核技術(shù)及同位素應(yīng)用工程醫(yī)藥及其它化工工程總投資1億元以上總投資1億元以下五水利

水電

工程水庫工程總庫容1億立方米總庫容1千萬—1總庫容1千萬立方米以下水力發(fā)電站工程總裝機(jī)容量300MW以上總裝機(jī)容量50MW—300MW總裝機(jī)容量50MW以下其它水利工程引調(diào)水堤防等級1級；灌溉排澇流量5立方米／秒以上；河道整治面積30萬畝以上；城市防洪城市人口50萬人以上；圍墾面積5萬畝以上；水土保持綜合治理面積1000引調(diào)水堤防等級2、3級；灌溉排澇流量0．5—5立方米／秒；河道整治面積3萬—30萬畝；城市防洪城市人口20萬—50萬人；圍墾面積0．5萬—5萬畝；水土保持綜合治理面積100—1000引調(diào)水堤防等級4、5級；灌溉排澇流量0．5立方米／秒以下；河道整治面積3萬畝以下；城市防洪城市人口20萬人以下；圍墾面積0．5萬畝以下；水土保持綜合治理面積100六電力

工程火力發(fā)電站工程單機(jī)容量30萬