物業(yè)項(xiàng)目部對(duì)別墅區(qū)設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)一些建議

物業(yè)項(xiàng)目部對(duì)別墅區(qū)設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)一些建議物業(yè)項(xiàng)目部對(duì)別墅區(qū)設(shè)備設(shè)施長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的一些建議

物業(yè)項(xiàng)目部根據(jù)總工辦提供的“美利山項(xiàng)目擴(kuò)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”及許總提供的“****別墅客戶深度訪談總結(jié)”結(jié)合相關(guān)圖紙?zhí)岢鋈缦陆ㄗh：

1.物業(yè)管理用房設(shè)在哪里，含辦公用房、保潔用房、工程用房、員工宿舍、中控室用房、業(yè)主活動(dòng)中心、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等。（約需1500㎡使用面積）

2.在水系兩側(cè)是否加設(shè)室外健身設(shè)備及景觀休息椅。

3.建議使用太陽(yáng)充電路燈及太陽(yáng)充電景觀燈，同時(shí)具有時(shí)控自動(dòng)開(kāi)關(guān)功能，以減少電費(fèi)及維修費(fèi)用支出。

4.在水系旁添加播音設(shè)備在業(yè)主健身或休息時(shí)播放一些輕音樂(lè)，或流行音樂(lè)。

5.因****別墅依山而建水系過(guò)長(zhǎng)落差較大，各分?jǐn)鄬铀蛔畹忘c(diǎn)應(yīng)在500㎜厚度以上，以保證養(yǎng)殖各類水生花草的需要。

6.給水系統(tǒng)采用自打深井供水最好設(shè)在物業(yè)管理用房的地下室或附近，同時(shí)設(shè)立大型儲(chǔ)水設(shè)施，（在園區(qū)最高處設(shè)立為好，已達(dá)到重力供水目的）以保證大面積綠化用水及水系用水而節(jié)省開(kāi)支。各戶為遠(yuǎn)程控制預(yù)付費(fèi)水表，由計(jì)算機(jī)控制低于一定水量自動(dòng)提醒。

7.生活排水系統(tǒng)及雨水排水系統(tǒng)在園區(qū)內(nèi)一定要分開(kāi)不能合用，如市政排水系統(tǒng)適合不要再園區(qū)內(nèi)加設(shè)化糞池及污水泵，這樣可大大降低物業(yè)公司運(yùn)行費(fèi)用。

8.供電系統(tǒng)要求預(yù)付費(fèi)電表，具有過(guò)載保護(hù)功能同時(shí)具有遠(yuǎn)程抄表遠(yuǎn)程控制功能，由計(jì)算機(jī)控制低于一定電量自動(dòng)提醒，可和供水系統(tǒng)使用一臺(tái)計(jì)算機(jī)控制含物業(yè)費(fèi)收費(fèi)系統(tǒng)等。

9.消防系統(tǒng)室內(nèi)有煙感報(bào)警設(shè)施及可燃?xì)怏w探測(cè)器報(bào)警設(shè)施，并和智能化系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

10.智能化系統(tǒng)要有以下設(shè)施：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)紅外幕簾報(bào)警系統(tǒng)、室外紅外線報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、別墅門非正常開(kāi)鎖報(bào)警系統(tǒng)；以上系統(tǒng)由物業(yè)公司中央控制室統(tǒng)一控制并和物業(yè)公司客服主電腦聯(lián)網(wǎng)達(dá)到實(shí)時(shí)控制的目的。如可行可連接到因特網(wǎng)公司各級(jí)有授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)可隨時(shí)查看相關(guān)情況。

11.綠化保潔用水系統(tǒng)：綠化部分能使用噴灌的盡量使用噴灌功能，不能使用噴灌的和保潔取水點(diǎn)共用，綠化供水在可行時(shí)和雨水收集系統(tǒng)連接（閥門控制轉(zhuǎn)換）降低自來(lái)水用水量；因是別墅區(qū)盡量吧保潔取水點(diǎn)做成小品或景觀造型形式。

12.供電、供水、供暖等個(gè)收費(fèi)系統(tǒng)要合理加裝計(jì)量表:

一、以便于物業(yè)公司核算成本；

二、按國(guó)家相關(guān)規(guī)定把相關(guān)公共部位水電費(fèi)用合理分?jǐn)偟疥P(guān)聯(lián)物業(yè)，此處指的物業(yè)是指產(chǎn)權(quán)人或受益人。（天津、北京、海南、石家莊、秦皇島等城市已出臺(tái)了相關(guān)政策；唐山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則中已明確指出共用部位電費(fèi)由先關(guān)聯(lián)物業(yè)合理分?jǐn)?。?/p>

以上是本人從事物業(yè)工作十多年的一點(diǎn)建議，不妥之處請(qǐng)指正以便我們的業(yè)務(wù)及技能水平不斷改進(jìn)和提高。

物業(yè)項(xiàng)目部：***

20**年5月28日星期六

篇2：小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施配套用房交接催促函

小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施及配套用房交接催促函

*業(yè)函字【20**】1號(hào)

北京**物業(yè)管理有限公司：

貴公司于20**年6月5日單方面停止對(duì)zz家園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)并公告撤出小區(qū)。在海淀區(qū)政府及紫竹院街道辦事處的緊急協(xié)調(diào)下，北京海房物業(yè)管理中心（以下簡(jiǎn)稱海房物業(yè)）于20**年6月11日進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。但至今貴公司尚未將小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施和配套用房向海房物業(yè)辦理全面移交，已經(jīng)超出了《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》（京建發(fā)〔20**〕603）號(hào)文件規(guī)定的60天期限，嚴(yán)重影響了海房物業(yè)的服務(wù)工作開(kāi)展以及小區(qū)正常秩序的恢復(fù)。

為確保小區(qū)和諧穩(wěn)定，維護(hù)正常生活和管理秩序，特別是做好供暖供熱準(zhǔn)備等事項(xiàng)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定、合同約定和誠(chéng)信信用原則，請(qǐng)貴公司于20**年9月30日前，將zz家園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有公共設(shè)備設(shè)施、配套用房及相關(guān)圖紙、管理資料等移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)及海房物業(yè)，同時(shí)將貴公司所有工作人員撤離小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。在交接工作結(jié)束前，貴公司應(yīng)確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施完好及正常運(yùn)行。

如貴公司未在上述期限內(nèi)完成移交工作，影響了小區(qū)的正常物業(yè)管理秩序及和諧穩(wěn)定，我們將提請(qǐng)政府主管部門進(jìn)行強(qiáng)制移交，并按照有關(guān)規(guī)定依法處理。

特此函告。

zz家園業(yè)主委員會(huì)

20**年9月18日

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1．以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

A、磚木結(jié)構(gòu)

B、混合結(jié)構(gòu)

C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D、墻承重結(jié)構(gòu)

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)D“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

2．以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。

A、房屋完好率

B、危房率

c、維修率

D、設(shè)施設(shè)備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第109頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

A、非承重墻

B、門窗

C、電氣

D、樹(shù)木

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

4．房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。

A、基礎(chǔ)

B、承重構(gòu)件

C、屋面

D、暖通

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)

“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

5．不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

A、計(jì)劃性預(yù)防維修

B、緊急搶修

C、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修

D、改善性的預(yù)防維修

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第112～113頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。

6．不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。

A、建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度

B、保證簽約主體與實(shí)施主體一致

C、明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方

D、明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)A“建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說(shuō)法不正確的是()。

A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c、對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng)后，在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第119頁(yè)“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。

8．以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。

A、污水系統(tǒng)

B、雨水系統(tǒng)

C、中水系統(tǒng)

D、工業(yè)廢水系統(tǒng)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第127頁(yè)“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。

9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中，不正確的是()。

A、應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備

B、雨水、污水合流排放

c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

D、北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)B“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第128頁(yè)“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”的內(nèi)容。

10．以下說(shuō)法中不正確的是()。

A、完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

B、危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

C、嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋

D、設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對(duì)完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)A“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對(duì)“基本完好房”

的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第109～110頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1．房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括，對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。

A、維護(hù)

B、清潔及潤(rùn)滑

c、故障維修

D、狀況普查

E、定期檢查

【答案】ABcE

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下的專業(yè)測(cè)試；無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第111頁(yè)。

2．按房屋層次和高度可分為()。

A、平層建筑

B、低層建筑

C、多層建筑

D、高層建筑

E、超高層建筑

【答案】BcD

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

3．房屋的基本組成部分，結(jié)構(gòu)部分包括()。

A、基礎(chǔ)

B、承重構(gòu)件

C、屋面

D、暖通

E、樓地面

【答案】ABcE

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

4．房屋的基本組成部分，設(shè)施設(shè)備部分包括()。

A、水衛(wèi)

B、電氣

C、消防系統(tǒng)

D、門窗

E、非承重墻

【答案】ABc

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目，選項(xiàng)D“門窗”屬于裝修部分，選項(xiàng)E“非

承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

5．房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中，應(yīng)注意控制的因素有()。

A、質(zhì)量的控制

B、進(jìn)度的控制

C、成本的控制

D、人員的控制

E、緊急事件的控制

【答案】ABc

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第116-117頁(yè)。

6．設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

A、設(shè)備的檢查

B、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)

C、定期預(yù)防性試驗(yàn)

D、設(shè)備故障診斷技術(shù)

E節(jié)能管理

【答案】ABcD

【解析】本題考查的是考生對(duì)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面：設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第122頁(yè)。

7．訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

A、在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致

B、合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛

C、應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)

D、委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

E、建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施

【答案】ABcD

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)E“建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問(wèn)題。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第125～126頁(yè)。

8．關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說(shuō)法正確的是()。

A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c、對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

E、按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)

【答案】ADE

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”；選項(xiàng)c“對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第119-120頁(yè)。

9．關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說(shuō)法正確的是()。

A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

c、按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電

D、按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電

E、按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】ABcD

【解析】本題考查的是考生對(duì)供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說(shuō)法是錯(cuò)誤的。故本題選ABCD，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第126頁(yè)。

10．屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的是()。

A、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃

B、外包的選擇

C、節(jié)能管理

D、配備合格的運(yùn)行管理人員

E、建立健全必要的規(guī)章制度

【答案】AcDE

【解析】本題考查的是考生對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括：制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項(xiàng)B“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第121～124頁(yè)。

11．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

A、加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)，樹(shù)立節(jié)能意識(shí)

B、建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度

c、對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造

D、盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用

E、合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是考生對(duì)節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第123～124頁(yè)。

三、案例題

1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，但一直沒(méi)有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認(rèn)為，自己并未人住所購(gòu)商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)?

【答案】(1)首先，根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購(gòu)房已滿4年，則開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒(méi)有權(quán)力私自打開(kāi)房間進(jìn)行檢查，在沒(méi)有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒(méi)有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

(2)物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒(méi)有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹(shù)脂和水泥粘合。

庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來(lái)攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過(guò)錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任?王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任?

【答案】

(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。

(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人，沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。

3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水IZl已封死，積水無(wú)法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任?602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任?

【答案】(1)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物，當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí)，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請(qǐng)問(wèn)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任?該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償?

【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

(2)同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！惫?，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

5．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作，請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?

【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。

6．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作，請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

【答案】應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(1)質(zhì)量的控制：對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(2)進(jìn)度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

(3)成本的控制：通過(guò)對(duì)維修送氣成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。

篇4：物業(yè)知識(shí)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

物業(yè)知訓(xùn)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設(shè)備的維護(hù)，使設(shè)備設(shè)施在最佳運(yùn)行狀態(tài)下工作;另一方面是當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來(lái)的不便。

供電設(shè)備設(shè)施維修管理，由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況，制定出物業(yè)公司的《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃，組織人員施工和施工后的驗(yàn)收等，通過(guò)一系列管理活動(dòng)，爭(zhēng)取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理

供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)目的是，消除事故隱患，防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)由值班電工負(fù)責(zé)實(shí)施。按照《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定，定時(shí)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

1.低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)

低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。養(yǎng)