營銷方式以及建議書

營銷方式以及建議書目錄1前言2市場調(diào)查分析3營銷策略構(gòu)想4項目相關(guān)初步建議5郎眾介紹“上海郎眾”秉持全案代理與適位營銷服務(wù)，以行銷臺灣十五年的專業(yè)行銷企劃團(tuán)隊和大陸第一代專業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研與資本運作機構(gòu)的菁英組合，以精煉的建筑師、立面表現(xiàn)、景觀設(shè)計、整合推廣、商業(yè)營運甚至資本運作公司作為緊密互動的外圍鏈接資源。提供出一張地塊圖開始的建設(shè)前期發(fā)展策劃、建設(shè)期營銷思路細(xì)化、銷售團(tuán)隊組建出擊到收盤后的客戶跟進(jìn)服務(wù)的全流程運作，將各細(xì)部工作納入整合規(guī)劃的系統(tǒng)運籌。以洞察、理性、精銳、速度、成熟、全心為宗旨為開發(fā)商實現(xiàn)成熟創(chuàng)新型項目的同時，為消費者提供專業(yè)、熱情、放心的服務(wù)，達(dá)成開發(fā)商/代理商/消費者三贏目的。不同于一般代理公司的單元化，我們在擁有本行業(yè)上下游合作者資源良好合作與利益分配機制的同時，以兩岸三地在房地產(chǎn)營銷行業(yè)抱有執(zhí)著堅持的核心人員組合成“上海郎眾”的中層尖銳部隊，形成由市場調(diào)研—企宣設(shè)計執(zhí)行—推案策略執(zhí)行與銷售控制促進(jìn)的全程合作能力。有感于行業(yè)的競爭，我們堅信每一個項目真正做好是我們長期的職業(yè)使命，也是公司永續(xù)發(fā)展的基石，我們希望把地產(chǎn)代理業(yè)作為一個永續(xù)經(jīng)營的行業(yè)，能更多秉持責(zé)任心，通過前瞻性的的市場策略與高水準(zhǔn)的設(shè)計注入，為客戶也為開發(fā)商創(chuàng)造更多的項目增值與市場潛力。公司成立以來，集中開拓貴州市場，已陸續(xù)成功策劃及代理的項目包含：遵義合益花苑，麻江廣建中華城，遵義縣喬龍·山水華庭，遵義連英·鑫源小區(qū)，遵義水晶碧苑別墅群，遵義中環(huán)花區(qū)A區(qū)六號樓，遵義東風(fēng)本田4S店還房小區(qū)，遵義縣倚林家園，遵義永泰二號小區(qū)等項目。郎眾顧問是一個充滿自信、實事求事及實干、飽含成長欲望的專業(yè)團(tuán)隊，郎眾顧問以“專業(yè)、誠信、負(fù)責(zé)、感恩”為企業(yè)理念，并以“開發(fā)商的成功才是郎眾的成功”為郎眾顧問公司執(zhí)行的唯一信條，立志成為貴州省內(nèi)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)及業(yè)界執(zhí)業(yè)標(biāo)桿更是郎眾堅定不移的目標(biāo)。除了從不拖欠及預(yù)留職員的工資和提成之外，我們更關(guān)注職員的職業(yè)規(guī)劃及成長，并持續(xù)提供培訓(xùn)及學(xué)習(xí)機會，幫助職員成長及成功才是郎眾的成功。公司介紹2023/10/171、時間不能成為品牌，成就品牌是企業(yè)的態(tài)度與行動的完美契合。2、再好的營銷方案、沒有一支精神飽滿的團(tuán)隊人員也是空談。3、理論是死的，市場是活的，學(xué)以致用才是硬道理?！杀姽镜膽?zhàn)略觀、品牌觀前言2023/10/17一、市場基礎(chǔ)調(diào)查分析1、平塘縣介紹平塘縣位于貴州省南緣中部，東鄰獨山縣，南與廣西南丹縣毗鄰，西與惠水縣、羅甸縣相連，北與貴定縣、都勻市接壤。海拔高程710米，距獨山36公里，距都勻66公里，距羅甸122公里，距貴陽市193公里，距貴新高速公路35公里。全縣土地總面積2815平方公里,全縣轄9個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)、121個行政村、1831個村民組。9個鎮(zhèn)是四寨鎮(zhèn)、者密鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)、擺茹鎮(zhèn)、牙舟鎮(zhèn)、通州鎮(zhèn)、克度鎮(zhèn)、塘邊鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)。10個鄉(xiāng)是卡蒲鄉(xiāng)、苗二河鄉(xiāng)、白龍鄉(xiāng)、甘寨鄉(xiāng)、卡羅鄉(xiāng)、谷硐鄉(xiāng)、西涼鄉(xiāng)、鼠場鄉(xiāng)、耨塘鄉(xiāng)、掌布鄉(xiāng)。2、平塘山奇水秀，風(fēng)光絢麗，有“山水生態(tài)旅游縣”的美稱。境內(nèi)喀斯特地貌發(fā)育典型，峰巒疊嶂，溝壑交錯，河流縱橫，飛瀑懸練，美不勝收。2000年被貴州省人民政府命名為“貴州省級風(fēng)景名勝區(qū)”，共有景觀景點100余個。3、平塘縣經(jīng)政府的城市規(guī)劃，老城區(qū)全部拆遷將重新定位老城區(qū)，這是縣政府重點之重工作，預(yù)計明年開始動工。這一舉動將給平塘縣的經(jīng)濟(jì)大大提高漲幅。二、交通情況平塘縣城交通完善，交通工具有：交公車、摩托車、三輪車、出租車。市場分析2023/10/17三、平塘縣房地產(chǎn)開發(fā)前景目前平塘縣的房地產(chǎn)開發(fā)水平有待提高，在項目的動作、施工過程的控制、市場引導(dǎo)、開發(fā)融資多方面還要待提高。并且目前平塘縣人的消費越來越成熟，購房理念落后的思想，加之炒樓為主要概念的消費形為尚不流行，所以對期房的銷售有較大的抗性，沒有完善的開發(fā)控制程序肯定是不行的，而開發(fā)水平不高，就需要引進(jìn)外腦、外資，用先進(jìn)的開發(fā)理念，豐富的市場動作經(jīng)驗，雄厚的資金后盾，對項目進(jìn)行診斷、分析提出符合市場形勢的開發(fā)計劃，在加金融機構(gòu)方面的支持，開發(fā)出市場需要的產(chǎn)品，盡快為開發(fā)企業(yè)回籠資金，獲取最大利潤等方面提供幫助和指導(dǎo)，以提高整個房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平，造出更多平塘人民最喜愛的房子。雖然平塘縣的房地產(chǎn)開發(fā)顯得不成熟，多方面有待提高，隨著城市建設(shè)，大規(guī)模舊城改造，外來開發(fā)商企業(yè)進(jìn)駐，平塘縣房地產(chǎn)市場潛力巨大，形成消費高潮指日可待。隨著城市的建設(shè)加速，其房地產(chǎn)市場正表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，市場消費力較強，一方面體現(xiàn)在縣城內(nèi)存在大量的初次置業(yè)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者，以及打工回鄉(xiāng)者到縣城置業(yè)的購房群體，另人方面體現(xiàn)在城內(nèi)二次購房者改善居住條件的人群。如集團(tuán)性購房（電信、政府、老師等）因沒有自建房，而是與開發(fā)商接洽團(tuán)購，有較大空間。市場分析2023/10/17一、項目樓盤名稱：泊岸御都面積：90－130單價：2900起樓盤地址：開發(fā)區(qū)（貴州信得房開）聯(lián)系：7230000優(yōu)勢：價格便宜，戶型好，面積實用劣勢：地理位置差。樓盤調(diào)查2023/10/17一、天力房地產(chǎn)開發(fā)公司項目樓盤名稱：華地龍庭面積：主力面積：98-109平方；三房。走得較慢89平方。單價：平均價:2900元樓盤地址：后面(平都路)聯(lián)系：7228888優(yōu)勢：有小區(qū)環(huán)境，配套完善劣勢：地理位置差，樓盤調(diào)查2023/10/17一、待開發(fā)的項目

樓盤名稱：未定

面積：（一棟酒店、住宅部分：16屋高的電梯房）

單價：待定

樓盤地址：

聯(lián)系：待定優(yōu)勢：劣勢：樓盤調(diào)查2023/10/17四、平塘消費者初步調(diào)查為進(jìn)一步了解平塘縣城區(qū)房地產(chǎn)市場情況，將列出一些問題對消費者進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)統(tǒng)計分析得出得出以下初步結(jié)論。1、平塘縣房地產(chǎn)消費市場的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為鋪的整體趨勢原因一：大多數(shù)消費者認(rèn)為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適合他們的需求。原因二：商業(yè)性物業(yè)價格高，商業(yè)性物業(yè)無力購買2、平塘家庭收入以1500元到2600元/月為主。3、平塘縣大多數(shù)購房都為自用，投資意識消費少4、大多數(shù)人員消費喜歡選擇一次性付款，，消費者也開始接受按揭買房，按揭多數(shù)選擇在15年以內(nèi)。5、大多數(shù)消費者選擇三室二廳二廳的戶型，面積在100-130平方左右6、大多數(shù)消費都要求所購房屋交通方面，小區(qū)生活環(huán)境好，配套完善，要求物管費不高。7、喜歡現(xiàn)房，因現(xiàn)房實在，對樓盤的宣傳不太看重，但注重品質(zhì)和價格。消費調(diào)查2023/10/17本項目的市場定位于較低體格的中高檔品質(zhì)樓盤，要產(chǎn)品的品質(zhì)上有一定的要求，使建筑成本得到有效控制的基礎(chǔ)上，其提高產(chǎn)品品質(zhì)，改變平塘縣房地產(chǎn)市場普遍較低檔次的狀態(tài)。同時，本項目在價格上面對中等偏上收入階層的需要，但不脫離區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，控制成本，降低銷售價格，以此使本項目成為具有較高性價比的樓盤，吸引消費的的注意力，形成良好的銷售環(huán)境，短時間銷售完成，快速回籠資金，價值變現(xiàn)的目的。五、價格定們分析住宅價格定位：定價說明，對于本項目住宅部分的價格確定，我們主要是依照市場比較法來對該項目的住宅部分進(jìn)行初步定位，重點考慮地塊的價值，市場中同類物業(yè)成效價，目標(biāo)客戶的承受能力，項目產(chǎn)品力等方面的因素。價格定位表：略產(chǎn)品定位2023/10/17六、本項目銷售計劃1、第階段（強銷期）：完成總銷量（）%時間：略2、第二階段（持銷期）：完成總銷量的（）%時間：略3、第三階段（尾盤期）：完成總銷量的（）%時間：略銷售計劃2023/10/17七、根據(jù)以上調(diào)查分析得出的情況，結(jié)合（）項目的本身，我們對項目的營銷策略作出了一個初步的構(gòu)想。思考：打中端？落入價格戰(zhàn)爭中低利潤不是我們的初衷！基本調(diào)性：要想獲得高利潤，必須走高端策略！營銷策略構(gòu)想2023/10/171、營銷模式高端營銷策略方式：項目形象提升+概念模式+產(chǎn)品營銷+住與行模式+互動模式=銷售成功！營銷模式介紹2023/10/17(1)項目形象提升項目啟動時，我們策劃商著手樓盤的形象包裝，對施工圍墻、售樓部、施工現(xiàn)場進(jìn)行設(shè)計和指導(dǎo)，并以直觀的工程形象進(jìn)度；使XX項目的樓盤形象一開始就與眾不同，營造出良好的現(xiàn)場氛圍。項目形象提升2023/10/17(2)概念模式加強營銷工作的力度，采用概念模式非常必要，項目營造出三個方面的營銷概念。

增值概念由于（）項目地段具有極大房地產(chǎn)價值，為居家福地，利用其周邊逐漸活躍的房地產(chǎn)市場,加上便利交通優(yōu)勢，以形成并展示出項目的增值概念。

居家方便概念充分利用項目周邊良好的社區(qū)綜合配套設(shè)施，打好“居家方便”牌，滿足人們對居家生活設(shè)施齊全的強需要，從而體現(xiàn)出（）項目在這方面所具有的優(yōu)勢。

投資概念在增值概念的基礎(chǔ)上，使具有投資意向的消費者對（）項目的投資心態(tài)得到引導(dǎo)和強化，形成具有明確投資取向的購房行為。營銷模式介紹2023/10/17(3)產(chǎn)品營銷房產(chǎn)營銷均是以產(chǎn)品為核心，消費者采取購買行為，是針對產(chǎn)品本身，因此，產(chǎn)品的優(yōu)劣，是營銷成敗的的關(guān)鍵，()項目所采用的產(chǎn)品營銷主要體現(xiàn)在：工作進(jìn)程和質(zhì)量戶型的合理性和適用性建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料采光通風(fēng)情況外立面造型出入方便情況投資回報在本項目產(chǎn)品營銷中，將從以上七個方面進(jìn)行具體闡述，以體現(xiàn)（）項目的綜合產(chǎn)品品質(zhì)。營銷模式介紹2023/10/17(4)行與住模式1、以行銷臺灣十五年的行銷模式。組成一支10人到30人及更多的人員進(jìn)行銷售一個樓盤。2、一對一的銷售模式，由專業(yè)置業(yè)顧問一對一的專業(yè)談判，打破了一般代理公司就房子講房子的銷售模式，我們公司的要求是讓每一位銷售顧問都能做到獨立做單子的能力。具體操作方法見現(xiàn)場。營銷模式介紹2023/10/17(5)互動模式不論是做品牌，市場推廣，戰(zhàn)略規(guī)劃，產(chǎn)品開發(fā)，都需要發(fā)解消費者！這個過程，就是一個“互動”的過程，企業(yè)和消費者之間的交流和溝通，就是“互動”！銷售方法：公關(guān)促銷（了解客戶心理）

內(nèi)部認(rèn)購——舉行推薦會——確定時間正式開盤—其它活動我所做的一切都是為了更好的服務(wù)和提升樓盤品質(zhì)，讓開發(fā)商/代理商/消費者三贏目的。營銷模式介紹2023/10/17樓盤的推廣方式建議1、初步構(gòu)想（）項目的體量不大，目標(biāo)客戶的覆蓋面有一定的局限性，項目的宣傳推廣應(yīng)以此為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但不要有效控制宣傳推廣費用，而且要達(dá)到對目標(biāo)客戶群體形成有效的宣傳告之效果。項目啟動時利用DM單進(jìn)行全縣宣傳。突出本項目的地段良好和發(fā)展前景及形成更大的的市場影響力。進(jìn)行DM單宣傳的同時，對項目施工現(xiàn)場進(jìn)行VI系統(tǒng)包裝，營造銷售氛圍。適當(dāng)采用路牌廣告宣傳方式，建議：項目的包裝方案要體現(xiàn)項目的功能和特征，突出亮點，吸引消費者認(rèn)同，不能偏離項目的營銷定位，讓消費都心理得到認(rèn)同，讓發(fā)展商和項目形象長久的烙在消費者心中，為發(fā)展商以后樓盤樹立良好口碑。樓盤的推廣方式建議2023/10/172、初步思路為了讓推廣工作有統(tǒng)一性，連貫性和階段性，針對項目的整體定位，我們認(rèn)為項目包裝推廣應(yīng)按以下順序：開發(fā)商→承建商→物管公司→物業(yè)前期認(rèn)購者的包裝→工地現(xiàn)場環(huán)境→售樓部→相關(guān)人員的包裝項目整體宣傳→認(rèn)購前公關(guān)活動舉行→認(rèn)購→廣告宣傳推廣→正式開盤→繼續(xù)廣告宣傳推廣活動→銷售強期→清盤整個宣傳推廣包括整體包裝、一般銷售、廣告宣傳、公關(guān)促銷四大部分樓盤的推廣方式建議2023/10/17項目的整體包裝系列包括主要參與方的形象包裝、工地現(xiàn)場環(huán)境、銷售部、相關(guān)人員的包裝。（1）項目VI形象識別系統(tǒng)標(biāo)志在于體現(xiàn)公司的理念、項目名稱、富有動感，同時要有一定的相關(guān)性。體現(xiàn)出適宜居家的的氛圍，要求簡潔易記。項目整體包裝2023/10/17（2）人員安排：

銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理秘書甲方財務(wù)人員置業(yè)顧問業(yè)務(wù)員

1人（待定）1人1人1人6人3-6人（待定）銷售部人員安排2023/10/17（3）證件類銷售部人員胸牌內(nèi)容：公司名稱職務(wù)名稱編號相關(guān)人員（主要人員為物管人員）內(nèi)容：照片名稱