項(xiàng)目管理計(jì)劃書

項(xiàng)目管理計(jì)劃書一：項(xiàng)目管理計(jì)劃書的制訂規(guī)定

項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目管理的第一項(xiàng)工作就是要制訂項(xiàng)目計(jì)劃書。制訂計(jì)劃書的過(guò)程就是確認(rèn)項(xiàng)目目的和范疇、理清項(xiàng)目資源、思考項(xiàng)目任務(wù)和實(shí)現(xiàn)辦法、解決在實(shí)施過(guò)程中就質(zhì)量、時(shí)間、成本、風(fēng)險(xiǎn)等重要項(xiàng)目因素的管理與控制，及擬定項(xiàng)目交付成果的過(guò)程。這個(gè)編寫過(guò)程是一種富有理性和邏輯的腦風(fēng)暴活動(dòng)。項(xiàng)目經(jīng)理必須把項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面全方位地細(xì)致地考慮周全，才干確保項(xiàng)目目的的順利達(dá)成。

所謂項(xiàng)目，其實(shí)就是用一定的人、財(cái)、物，在一定的時(shí)間里完畢一定的任務(wù)。因此，盡管項(xiàng)目計(jì)劃書包含的內(nèi)容看起來(lái)紛繁復(fù)雜，體現(xiàn)形式也五花八門，但無(wú)論什么樣的項(xiàng)目計(jì)劃書，能夠清晰地解決五個(gè)方面的問(wèn)題，就是完整的計(jì)劃書：

what，即項(xiàng)目的目的和范疇。也就是要明確項(xiàng)目的工作范疇、項(xiàng)目的目的、客戶的具體規(guī)定或者公司預(yù)期的規(guī)定。根據(jù)項(xiàng)目目的，具體要做的工作是什么，重要工作是什么，重要任務(wù)下面的細(xì)枝末節(jié)是什么。

when，即項(xiàng)目的時(shí)間周期。也就是明確項(xiàng)目的時(shí)間，制訂核心時(shí)間點(diǎn)及里程碑，什么任務(wù)要在什么時(shí)間完畢，同一時(shí)間里有什么并行任務(wù)，任務(wù)的時(shí)間關(guān)聯(lián)性。

who，即項(xiàng)目有關(guān)人員。項(xiàng)目的客戶是誰(shuí)，項(xiàng)目的組員由誰(shuí)構(gòu)成，如何建立項(xiàng)目團(tuán)體并和組員同心合力地有效工作。

way，即項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)辦法。用什么樣的辦法來(lái)達(dá)成項(xiàng)目目的。如何合理地運(yùn)用項(xiàng)目資源（人、財(cái)、物），如何把任務(wù)分解并分派到適宜的人員手中，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如何控制質(zhì)量、時(shí)間、及成本，如何與客戶溝通，與否需要外部采購(gòu)或外包等等。

howmuch，即項(xiàng)目成本計(jì)劃?；ǘ嗌馘X完畢這項(xiàng)任務(wù)，如何花，如何節(jié)省費(fèi)用？

能夠細(xì)致地回答上面五個(gè)方面的問(wèn)題了，項(xiàng)目計(jì)劃書的基本內(nèi)容也就有了。但真正編寫計(jì)劃書時(shí)，一定要針對(duì)具體的項(xiàng)目按照以下四個(gè)原則來(lái)制訂對(duì)應(yīng)的含有實(shí)際意義的計(jì)劃書：

a．全方面性。任何計(jì)劃書首先要把項(xiàng)目涉及的各個(gè)方面全部考慮在內(nèi)，然后再逐個(gè)分析篩選。不能由于項(xiàng)目的大小、時(shí)間長(zhǎng)短或重要程度就容易變更項(xiàng)目計(jì)劃書的考慮因素。某些不注意的小疏漏可能會(huì)釀成大錯(cuò)誤，付出不應(yīng)有的代價(jià)。這也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的一種切入點(diǎn)，一項(xiàng)不容無(wú)視的工作內(nèi)容。

b.合理性。項(xiàng)目的計(jì)劃安排要有合理性。項(xiàng)目計(jì)劃的合理性建立在對(duì)項(xiàng)目任務(wù)的理性思考和現(xiàn)實(shí)認(rèn)知上。例如，對(duì)任務(wù)要理解其工作量、難度及時(shí)間規(guī)定，有些子項(xiàng)目上時(shí)間關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，不能并行；有些任務(wù)能夠并行安排從而節(jié)省時(shí)間；對(duì)項(xiàng)目組員要知人善任。

c．針對(duì)性。項(xiàng)目不同，所達(dá)成的目的、實(shí)現(xiàn)的辦法、所構(gòu)成的人員等等都會(huì)不同。即便同樣的工藝包的應(yīng)用項(xiàng)目，由于場(chǎng)地的不同，面對(duì)的客戶不同，實(shí)施的時(shí)間不同，也應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，制訂不同的項(xiàng)目計(jì)劃。

d.簡(jiǎn)潔性。項(xiàng)目計(jì)劃書是為了順利完畢項(xiàng)目目的而編寫的。采用圖表、ppt等一目了然的工具來(lái)體現(xiàn)會(huì)更利于溝通和理解。

胸有成竹做事才干成功。制訂項(xiàng)目計(jì)劃書就是在頭腦中心胸里畫出這個(gè)項(xiàng)目如何管理的竹子來(lái)，從根莖到枝葉，從構(gòu)圖位置到背景陪襯到歷歷在目，栩栩如生，那才是一副好圖畫！

二：項(xiàng)目管理計(jì)劃書范本

f區(qū)位于**的中心區(qū)，集辦公、娛樂(lè)、健身、飯店、酒樓、公寓為一體的綜合性的服務(wù)社區(qū)。它是**的重要構(gòu)成部分，在整個(gè)**中起著獨(dú)特的不可替代的作用。它的建設(shè)必將使**的功效更加完善，品牌效應(yīng)更加提高，能為**發(fā)明更加好的社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使整個(gè)**更加完美。我們樂(lè)意用我們的智慧和能力為f區(qū)的建設(shè)增添光彩。

根據(jù)業(yè)主的需求，針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，將充足運(yùn)用我們數(shù)年來(lái)從事國(guó)內(nèi)外建設(shè)工程項(xiàng)目管理和建設(shè)**的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮我們?nèi)藛T素質(zhì)、管理力量、技術(shù)力量的綜合優(yōu)勢(shì)，恪守“顧客第一”的公司宗旨。相信我們完全有能力為f區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并一定能贏得貴公司的滿意。

第一部分總則

一、北京******有限公司（項(xiàng)目管理單位）受北京**房地產(chǎn)有限公司（業(yè)主）委托，對(duì)北京**f區(qū)建設(shè)工程進(jìn)行項(xiàng)目管理。

二、項(xiàng)目管理的工作范疇：**f取的項(xiàng)現(xiàn)在期階段的管理、勘察設(shè)計(jì)階段的管理、施工招標(biāo)階段的管理、施工階段的管理。

三、項(xiàng)目管理重要通過(guò)：集成管理、范疇管理、進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和采購(gòu)管理來(lái)控制管理項(xiàng)目、管理的各有機(jī)構(gòu)成部分，按照準(zhǔn)備（計(jì)劃）、執(zhí)行、控制、收尾的管理過(guò)程不停的實(shí)現(xiàn)每一項(xiàng)工作，進(jìn)而達(dá)成實(shí)現(xiàn)總目的。

四、項(xiàng)目管理的重要根據(jù)

1、國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)；

2、國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)原則、規(guī)范、規(guī)程等；

3、經(jīng)有關(guān)部門同意的工程項(xiàng)目建設(shè)文獻(xiàn)和設(shè)計(jì)文獻(xiàn)；

4、業(yè)主與管理單位訂立的建設(shè)工程項(xiàng)目管理委托合同；

5、業(yè)主與勘察單位、設(shè)計(jì)單位、**單位、施工單位、供應(yīng)單位訂立的建設(shè)工程勘察合同、設(shè)計(jì)合同、**合同、施工合同、材料設(shè)備供貨合同。

五、項(xiàng)目管理的目的：按照合同的商定在達(dá)成業(yè)主所規(guī)定的進(jìn)度、質(zhì)量費(fèi)用的目的內(nèi)完畢項(xiàng)目。

六、項(xiàng)目管理單位在訂立項(xiàng)目管理委托合同后，組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)——項(xiàng)目管理部，項(xiàng)目管理中實(shí)施總管理工程師負(fù)責(zé)制。由總管理工程師主持編號(hào)項(xiàng)目管理規(guī)劃，制訂工作制度、擬出工作目的、明確各方面的關(guān)系，保項(xiàng)目管理單位和業(yè)主同意后執(zhí)行。

七、項(xiàng)目管理部在根據(jù)合同推行其義務(wù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)用合理的技能，謹(jǐn)慎而勤奮的工作。

八、合同管理工作是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，在草擬合同文本，參辦合同談判，協(xié)助業(yè)主訂立合同和執(zhí)行合同過(guò)程中，項(xiàng)目管理部要遵照業(yè)主的規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)工作，同時(shí)又要認(rèn)真恪遵法律法規(guī)，確保所簽合同的有效性和正當(dāng)性。在合同管理工作中要把合同的風(fēng)險(xiǎn)分析作為重要內(nèi)容，要最大程度的推擴(kuò)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。

九、在初查的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目建設(shè)文獻(xiàn)的規(guī)定，編制項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，作為各階段進(jìn)度計(jì)劃的根據(jù)，項(xiàng)目管理部要認(rèn)真審查各單位編制的工作進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；通過(guò)組織協(xié)調(diào)按計(jì)劃完畢各階段的工作。

十、項(xiàng)目管理部要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)編制項(xiàng)目管理規(guī)劃與各階段工作的管理細(xì)則，作為管理工作的指導(dǎo)性文獻(xiàn)和操作性文獻(xiàn)。項(xiàng)目管理要確保人力資源的投入，建立對(duì)應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，做好職能分工。樹立“顧客第一”和“衷心服務(wù)”的思想；努力做好各項(xiàng)管理工作，確保各項(xiàng)管理工作質(zhì)量，最后達(dá)成業(yè)主的滿意。

十一、項(xiàng)目管理部要認(rèn)真組織對(duì)概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)的評(píng)比、審查和驗(yàn)收，運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行控制管理，提高工程的使用價(jià)值。要對(duì)設(shè)計(jì)方提出的估算、概算和預(yù)算進(jìn)行評(píng)審，在執(zhí)行中要嚴(yán)給進(jìn)行控制，最后實(shí)現(xiàn)概算不超出估算，預(yù)算部超概算，決算不超預(yù)算。

十二、工程建設(shè)中的重大問(wèn)題，如項(xiàng)目建設(shè)總計(jì)劃、設(shè)計(jì)大綱、投資估算，初步設(shè)計(jì)和概算、重大設(shè)計(jì)變更、動(dòng)用工程預(yù)備費(fèi)、突破建設(shè)工期等，項(xiàng)目管理部均應(yīng)向業(yè)主報(bào)告，獲得業(yè)主同意后再執(zhí)行。

十三、選擇勘察單位、設(shè)計(jì)單位、**單位、施工單位，供應(yīng)單位等的決策權(quán)屬于業(yè)主，項(xiàng)目管理部無(wú)權(quán)變遷或解除業(yè)主與第三方在合同中商定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

十四、在協(xié)助業(yè)主辦理多種申報(bào)手續(xù)中，要主動(dòng)向有關(guān)部門進(jìn)行溝通，獲得各有關(guān)部門的理解和支持，認(rèn)真聽取各部門的意見和規(guī)定，及時(shí)與業(yè)主報(bào)告；不停完善各項(xiàng)工作，使各項(xiàng)申報(bào)工作能順利完畢。

十五、在項(xiàng)目管理過(guò)程中，每月向業(yè)主報(bào)送工作月報(bào)。各階段工作完畢后，向業(yè)主報(bào)階段工作總結(jié)報(bào)告，項(xiàng)目管理工作全部完畢后向業(yè)主報(bào)項(xiàng)目管理工作總結(jié)報(bào)告。

第二部分項(xiàng)目管理工作概況

一．項(xiàng)目管理的工作目的

協(xié)助業(yè)主辦理與本項(xiàng)目有關(guān)的多種手續(xù)，協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，按合同商定完畢全部項(xiàng)目管理工作。

二、項(xiàng)目管理的工作內(nèi)容

在項(xiàng)目管理過(guò)程中，項(xiàng)目管理單位將協(xié)助業(yè)主辦理下面六大方面的工作：

1．計(jì)劃部門（計(jì)委）

●協(xié)助報(bào)批項(xiàng)目建議書（草擬）

●協(xié)助報(bào)批可行性研究報(bào)告（編制）

●協(xié)助辦理項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書

●列入年度計(jì)劃

●領(lǐng)取投資許可證

2規(guī)劃部門（規(guī)委）

●規(guī)劃意見書

●設(shè)計(jì)方案審批（協(xié)助辦理）

●辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

●辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

●繳納多種規(guī)費(fèi)

●都市檔案建立

3土地部門（國(guó)土局）

●建設(shè)用地同意書

●國(guó)有土地使用證

●拆遷

●勘察、詳勘（協(xié)助業(yè)主選擇有關(guān)勘察單位，審核勘察報(bào)告）

4設(shè)計(jì)單位（設(shè)計(jì)院）

●概念設(shè)計(jì)

●方案設(shè)計(jì)

●初步設(shè)計(jì)

●施工圖設(shè)計(jì)

5招標(biāo)部門（招標(biāo)辦）

●編制招標(biāo)文獻(xiàn)

●協(xié)助組織編制標(biāo)底

●開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

●發(fā)中標(biāo)告知，協(xié)助訂立施工合同,**合同

6其它部門

●消防（征得承認(rèn)）

●人防（征得承認(rèn)）

●交通（征得承認(rèn)）

●園林（征得承認(rèn)）

●市政（征求意見）

●環(huán)保（征求意見）

●地震（征求意見）

●供水（征求意見）

●供電（征求意見）

●供氣（征求意見）

●供熱（征求意見）

●電訊（征求意見）

●衛(wèi)生（征求意見）

7建設(shè)部門（建委）

●領(lǐng)取開工審查表

●辦理監(jiān)督手續(xù)

●領(lǐng)取開工許可證

●組織工程竣工驗(yàn)收

●協(xié)助辦理工程竣工備案

三、項(xiàng)目管理的重要管理方法

1．編制項(xiàng)目控制性進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)業(yè)主同意，確保各項(xiàng)工作有效地銜接。

2．編制資金需求及使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主合理、充足運(yùn)用項(xiàng)目資金。

3．協(xié)助業(yè)主辦理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并協(xié)助業(yè)主完畢項(xiàng)目立項(xiàng)審批。

4．協(xié)助業(yè)主在方案設(shè)計(jì)階段隨時(shí)與規(guī)劃部門有關(guān)人員勾通報(bào)告，征求方案意見，以加緊規(guī)劃兩證審批。

5．施工圖設(shè)計(jì)階段組織設(shè)計(jì)與施工的協(xié)調(diào),為加緊施工的進(jìn)度和工程質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。

6．協(xié)助業(yè)主選定勘察單位，由****公司派出勘察專家審核勘察成果，確?？辈旒霸斂边M(jìn)度及質(zhì)量。

7．派出專人協(xié)助業(yè)主與協(xié)作單位（如水、電、氣、熱等）和政府有關(guān)部門（如消防局、人防辦等）隨時(shí)勾通，爭(zhēng)取有關(guān)手續(xù)盡快批復(fù)。

8．派出專人協(xié)助業(yè)主在招標(biāo)辦辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù)。

9．派出專人協(xié)助業(yè)主辦理開工證。

10．派出專人協(xié)助業(yè)主辦理專業(yè)驗(yàn)收手續(xù)和竣工備案手續(xù)。

第三部分設(shè)計(jì)階段的管理

通過(guò)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理，確保設(shè)計(jì)文獻(xiàn)的有效性和持續(xù)性，充足體現(xiàn)業(yè)主的意圖和但愿，并符合中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的規(guī)定，增進(jìn)國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)單位高效地合作，并準(zhǔn)時(shí)獲得有關(guān)的同意文獻(xiàn)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作將劃分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)階段。

第一概念設(shè)計(jì)階段

一、管理目的

通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)單位公司提交的概念設(shè)計(jì)及當(dāng)今國(guó)際上已建和正在建設(shè)的相近規(guī)模的同等建筑比較，協(xié)助業(yè)主評(píng)比出符合**整體規(guī)劃，并達(dá)成在**區(qū)域能夠滿足國(guó)際出名金融機(jī)構(gòu)及跨國(guó)公司地區(qū)總部使用的與一流金融辦公及會(huì)議中心相匹配的服務(wù)性新區(qū)的概念性方案。

二、管理工作內(nèi)容

1．通過(guò)業(yè)主授權(quán)，對(duì)概念設(shè)計(jì)的進(jìn)度進(jìn)行協(xié)調(diào)。

2．對(duì)概念設(shè)計(jì)分別進(jìn)行建筑形式、構(gòu)造方案、機(jī)電方案、外部環(huán)境、初步成本估算進(jìn)行分析，并向業(yè)主提交分析對(duì)比報(bào)告。

3．收集國(guó)、內(nèi)外近期已建成或正在建的相近規(guī)模的建筑有關(guān)的數(shù)據(jù)，分析整頓后，向業(yè)主提交對(duì)應(yīng)的報(bào)告。

4．對(duì)概念性方案的施工可行性、工程實(shí)施的進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，向業(yè)主提交有關(guān)報(bào)告。

5．對(duì)概念設(shè)計(jì)與**現(xiàn)有整體規(guī)劃及已建成建筑的協(xié)調(diào)性進(jìn)行對(duì)比分析，并寫出對(duì)應(yīng)報(bào)告。

三、重要管理方法

1.建議在本階段成立擬由項(xiàng)目管理單位和北京市規(guī)劃局的專家構(gòu)成業(yè)主專家顧問(wèn)組。協(xié)助業(yè)主完畢概念設(shè)計(jì)的評(píng)審工作。通過(guò)規(guī)劃局專家的參加將確保所通過(guò)的概念設(shè)計(jì)在規(guī)劃局順利通過(guò)。

2.通過(guò)業(yè)主授權(quán)或通過(guò)業(yè)主，采用電話或傳真方式隨時(shí)理解f區(qū)項(xiàng)目工程概念設(shè)計(jì)進(jìn)展?fàn)顩r。

3.項(xiàng)目管理部將提交現(xiàn)在國(guó)、內(nèi)外相近規(guī)模建筑的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4.項(xiàng)目管理部會(huì)同規(guī)劃局的專家將一起聽取有關(guān)各概念設(shè)計(jì)介紹，方便理解設(shè)計(jì)的意圖。

5.概念設(shè)計(jì)的評(píng)定將重要從下列幾個(gè)方面進(jìn)行：

●符合**整體規(guī)劃

●體現(xiàn)金融文化理念

●滿足國(guó)際性客戶群體規(guī)定

●與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)

●滿足當(dāng)代辦公服務(wù)的科技含量

●施工可行性

●施工周期的合理性

●成本可接受性（ve理論）

6.項(xiàng)目管理部的造價(jià)工程師和測(cè)量師將聯(lián)合對(duì)概念設(shè)計(jì)的初步成本估算進(jìn)行評(píng)定。

7.如果一種概念設(shè)計(jì)能夠滿足上述的各項(xiàng)規(guī)定，并得到業(yè)主確實(shí)認(rèn)，則由項(xiàng)目管理部發(fā)出書面的告知，繼續(xù)完畢下面的工作。

8.如果提交的概念設(shè)計(jì)未能通過(guò)專家及業(yè)主的初步評(píng)審，則項(xiàng)目管理部將協(xié)助業(yè)主將業(yè)主及有關(guān)各方意見整頓出，由設(shè)計(jì)單位繼續(xù)完善，并明確對(duì)應(yīng)的完畢時(shí)間和內(nèi)容。項(xiàng)目管理部將會(huì)同業(yè)主隨時(shí)檢查本概念設(shè)計(jì)的完畢狀況，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目總體進(jìn)度安排進(jìn)行調(diào)節(jié)，確保整體計(jì)劃的實(shí)施。

9.本階段需同時(shí)開始的工作內(nèi)容

●項(xiàng)目管理部將協(xié)助業(yè)主共同完畢f(xié)區(qū)項(xiàng)目建議書的報(bào)批。

●項(xiàng)目管理部將根據(jù)初步評(píng)定的概念設(shè)計(jì)及有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)業(yè)主同意。

第二方案設(shè)計(jì)階段

一、管理目的

通過(guò)過(guò)程控制，促使設(shè)計(jì)單位按期提交符合項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)合同內(nèi)容、質(zhì)量規(guī)定及確保審批通過(guò)的方案設(shè)計(jì)和可行性研究報(bào)告。

二、管理工作內(nèi)容

1.經(jīng)業(yè)主授權(quán)，對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。

2.對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的方案設(shè)計(jì)和可行性研究進(jìn)行評(píng)審，與否滿足項(xiàng)目建議書及設(shè)計(jì)合同規(guī)定，向業(yè)主提交對(duì)應(yīng)的評(píng)審報(bào)告。

3.對(duì)設(shè)計(jì)單位提交業(yè)主的方案設(shè)計(jì)估算進(jìn)行評(píng)審，向業(yè)主提交方案設(shè)計(jì)估算的評(píng)審意見。

三、重要管理方法

1.在方案設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)計(jì)合同，規(guī)定設(shè)計(jì)單位編制方案設(shè)計(jì)和可行性研究的進(jìn)度計(jì)劃。

2.項(xiàng)目管理部將協(xié)助業(yè)主對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行同意，并提出有關(guān)的意見。

3.項(xiàng)目管理部將協(xié)助業(yè)主用書面及傳真方式對(duì)進(jìn)度狀況進(jìn)行檢查及確認(rèn)。

4.由業(yè)主專家顧問(wèn)組，對(duì)提交的方案設(shè)計(jì)和可行性研究進(jìn)行評(píng)審，并由項(xiàng)目管理部寫出評(píng)審報(bào)告。

5.方案評(píng)審的技術(shù)部分重要涉及下列：

●方案設(shè)計(jì)與否與業(yè)主確認(rèn)概念設(shè)計(jì)保持持續(xù)性

●方案設(shè)計(jì)與否滿足于**整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的規(guī)定

●方案設(shè)計(jì)與否與周邊在建或已建項(xiàng)目相協(xié)調(diào)

●各專業(yè)方案的深度與否滿足于規(guī)劃局報(bào)批深度

●各專業(yè)方案的深度與否滿足于成本估算深度

●各專業(yè)方案的施工技術(shù)可行性

●各專業(yè)方案的施工工期可行性

●各專業(yè)方案與否能夠指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)

●各專業(yè)方案設(shè)計(jì)與否滿足于項(xiàng)目建設(shè)書中技術(shù)指標(biāo)的規(guī)定

●各專業(yè)方案與否互相協(xié)調(diào)

●構(gòu)造方案設(shè)計(jì)與否滿足于構(gòu)造安全的國(guó)家規(guī)定并能滿足建筑方案設(shè)計(jì)的規(guī)定

●機(jī)電方案與否能夠滿足于舒適度規(guī)定

●機(jī)電方案及建筑方案與否節(jié)能

●機(jī)電方案與否便于后期物業(yè)管理和保養(yǎng)

●外部環(huán)境設(shè)計(jì)與否能夠滿足總體建筑風(fēng)格及總體環(huán)境規(guī)定，并體現(xiàn)與之協(xié)調(diào)的品位

●交通方案設(shè)計(jì)與否滿足合同規(guī)定

●市政方案與否符周邊市政條件并符合規(guī)劃

●裝修方案與否體現(xiàn)金融辦公及會(huì)議中心規(guī)定

6.由項(xiàng)目管理部組織測(cè)量師、造價(jià)工程師對(duì)方案設(shè)計(jì)估算進(jìn)行評(píng)審并向業(yè)主提交有關(guān)的估算評(píng)審報(bào)告供同意。

7.不同階段的方案設(shè)計(jì)成果隨時(shí)報(bào)規(guī)劃局，征得規(guī)劃局的意見，同時(shí)與政府其它的職能部門隨時(shí)報(bào)告，全方位滿足規(guī)定。

8.項(xiàng)目管理部將協(xié)助業(yè)主進(jìn)行可行性研究的報(bào)批工作，將根據(jù)計(jì)劃部門下達(dá)的計(jì)劃任務(wù)書調(diào)節(jié)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。

第三初步設(shè)計(jì)階段

一、管理目的

通過(guò)對(duì)初步設(shè)計(jì)的過(guò)程控制和協(xié)調(diào)，使國(guó)、內(nèi)外設(shè)計(jì)單位及有關(guān)外部配合單位親密合作，促使初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)保持與方案設(shè)計(jì)的有效持續(xù)性，完畢設(shè)計(jì)合同商定并符累計(jì)劃任務(wù)書的規(guī)定，并滿足于規(guī)劃部門的審批規(guī)定。

二、管理工作內(nèi)容

1.編寫初步設(shè)計(jì)管理細(xì)則。

2．編制設(shè)計(jì)大綱,報(bào)業(yè)主同意。

3．根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)向規(guī)劃部門審評(píng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為設(shè)計(jì)的依據(jù)。

4.審核設(shè)計(jì)單位的重要設(shè)計(jì)人的資質(zhì)及人員安排，提出初步意見。

5.審核設(shè)計(jì)單位的初步設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，提出有關(guān)審核意見，經(jīng)修正并業(yè)主同意后執(zhí)行，并跟蹤初步設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行狀況，提出有關(guān)的意見及規(guī)定。

6.跟蹤初步設(shè)計(jì)階段重要設(shè)計(jì)人員的配備狀況。

7.在過(guò)程中檢查初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)與否滿足設(shè)計(jì)合同及計(jì)劃任務(wù)書的規(guī)定，并提出有關(guān)意見。

8.對(duì)跟蹤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的偏差提出改正規(guī)定，并驗(yàn)證執(zhí)行狀況。

9.協(xié)助業(yè)主組織協(xié)調(diào)與外層單位（水、電、氣、熱）及政府職能部門的聯(lián)系。

10.組織對(duì)初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)的檢查，驗(yàn)收。

11.對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)拔付訂立意見。

12.檢查核對(duì)設(shè)計(jì)工程概算。

13.組織初步設(shè)計(jì)階段的會(huì)議。

14.組織階段性總結(jié)。

15.協(xié)助組織初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)的報(bào)批。

三.重要管理方法

1.組織有建筑、構(gòu)造、機(jī)電、環(huán)境、造價(jià)、法律顧問(wèn)等專家參加項(xiàng)目管理的咨詢工作。

２.項(xiàng)目管理部的法律專家協(xié)助業(yè)主訂立初步設(shè)計(jì)合同，并將合同風(fēng)險(xiǎn)分析意見提交業(yè)主。

3.項(xiàng)目管理部?jī)?nèi)部組織全部人員學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)合同。

4.針對(duì)管理工作內(nèi)容，編制初步設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理細(xì)則，明確管理工作所開展的活動(dòng)、人員，分工及職責(zé)，工作規(guī)定等。

5.項(xiàng)目管理部向業(yè)主及有關(guān)方面收集必要的資料，涉及：

項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告

●用地紅線圖

●規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

●消防意見等

6.在主業(yè)主持下召開初步設(shè)計(jì)階段管理交底會(huì)，提出本階段所管理辦法及規(guī)定。

7.將初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)方案擬定的實(shí)際狀況，劃分出若干子階段。

8.在每個(gè)子階段，規(guī)定設(shè)計(jì)單位提供階段性的設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸入文獻(xiàn)，由指定的人員審查簽認(rèn)，填寫《設(shè)計(jì)跟蹤檢查統(tǒng)計(jì)單》，報(bào)業(yè)主審核。

9.在設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中，定時(shí)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行書面聯(lián)系，跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)展?fàn)顩r。

10.在初步設(shè)計(jì)的中間階段，與業(yè)主協(xié)商商定，實(shí)地檢查全部設(shè)計(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r。

11.實(shí)地檢查工作重要涉及下列幾個(gè)方面的內(nèi)容

●設(shè)計(jì)進(jìn)度與否滿足合同及計(jì)劃規(guī)定

●設(shè)計(jì)人員資格配備狀況與否與合同規(guī)定一致

●設(shè)計(jì)專業(yè)配合狀況

●已完畢階段性成果的設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度

●已完畢部分工程成本估算

12.在實(shí)地跟蹤檢查過(guò)程中，填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查統(tǒng)計(jì)單，并報(bào)業(yè)主備案。

13.如在檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的問(wèn)題，則專項(xiàng)發(fā)出《整治告知書》，規(guī)定有關(guān)人員在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修正，確保本階段任務(wù)的完畢。有關(guān)告知書報(bào)業(yè)主備案。

14.定時(shí)組織召開有設(shè)計(jì)單位參加協(xié)調(diào)會(huì)，參加人員必須為各項(xiàng)目重要負(fù)責(zé)人。

15.派出專人組織設(shè)計(jì)單位與有關(guān)部門，如規(guī)劃、建設(shè)、市政、消防、環(huán)保、地震、人防、園林、供水、供電、供氣、供熱、電訊、交通等協(xié)調(diào)工作。

16.建議設(shè)計(jì)單位聘任有關(guān)規(guī)劃、消防等單位的人員擔(dān)任有關(guān)專業(yè)的顧問(wèn)人員，確保審批的通過(guò)。

17.在初步設(shè)計(jì)完畢之后，組織業(yè)主、設(shè)計(jì)單位及有關(guān)的外部協(xié)作單位共同對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審查及驗(yàn)收。審核的重要內(nèi)容涉及：

●審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目與否滿足合同規(guī)定的內(nèi)容數(shù)量及深度規(guī)定

●審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目對(duì)計(jì)劃任務(wù)書及規(guī)劃要點(diǎn)的執(zhí)行狀況

●審核設(shè)計(jì)項(xiàng)目中對(duì)現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、原則的執(zhí)行狀況

●審核公用工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑物內(nèi)部的使用功效與否滿足規(guī)定

●審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用與否符合工程總目的的規(guī)定。要審查其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及其有助于技術(shù)的發(fā)展和提高的程度與價(jià)值

●審核項(xiàng)目外部條件的貫徹狀況。設(shè)計(jì)與都市建設(shè)及**總體建設(shè)規(guī)定的協(xié)調(diào)性，水、電、通訊、供熱、供氣、施工用地等條件與否與地方各部門訂立了有關(guān)合同，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置狀況

●注意設(shè)備選型與配套的合理性

●注意初步設(shè)計(jì)對(duì)施工操作的可行性、合理性和對(duì)此后物業(yè)管理的影響

●注意建筑、構(gòu)造、機(jī)電、交通、環(huán)境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的合同配合。

●建筑造型、使用功效、裝飾原則等方面滿足業(yè)主及市場(chǎng)銷售的規(guī)定并要滿足：

●初步設(shè)計(jì)要符合健康、環(huán)境、安全、舒適、方便的規(guī)定。

●審查圖紙的規(guī)范性。如圖紙的編號(hào)、名稱、設(shè)計(jì)人、校核人、審定日期、版次等欄目與否齊全

●建筑造型與立面設(shè)計(jì)?？疾煸诮ㄖ煨团c立面設(shè)計(jì)方面具體體現(xiàn)選定的設(shè)計(jì)方案狀況

●平面設(shè)計(jì)。涉及房間布置、面積分派、樓梯布置、總面積滿足狀況

●空間設(shè)計(jì)。涉及層高、空間運(yùn)用狀況等

●裝修設(shè)計(jì)。涉及外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計(jì)原則及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修規(guī)定狀況

●構(gòu)造設(shè)計(jì)。核查構(gòu)造方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性狀況。要審查重要構(gòu)造參數(shù)取值狀況，必要時(shí)審查結(jié)算書

●設(shè)備設(shè)計(jì)。涉及設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等

●機(jī)、電方案等設(shè)計(jì)。涉及給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計(jì)的合理性、可行性

●滿足都市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的規(guī)定狀況

●各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致狀況。審查建筑、構(gòu)造、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)之間協(xié)調(diào)配合狀況。

18．初步設(shè)計(jì)階段投資控制

要做好這項(xiàng)工作，首先在設(shè)計(jì)階段，要科學(xué)地對(duì)計(jì)劃任務(wù)書的報(bào)審總額進(jìn)行投資切塊分解、編制合理的投資計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度狀況進(jìn)行投資動(dòng)態(tài)跟蹤和控制，如果沒有明確的投資控制目的，便無(wú)法把項(xiàng)目的實(shí)際支出額與之進(jìn)行比較，也就無(wú)法找出偏差，使投資控制方法缺少針對(duì)性。因此，做好投資規(guī)劃是十分重要的。

投資規(guī)劃工作重要為：擬定和分解擬建項(xiàng)目的投資目的，使用科學(xué)的辦法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所需的投資總額，并按一定的方式進(jìn)行分解，從而得出可操作性分目的，進(jìn)而對(duì)此分目的進(jìn)行主動(dòng)操作，以期達(dá)成對(duì)投資進(jìn)行主動(dòng)控制的目的。

通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算、比較與分析初步設(shè)計(jì)的總體方案及單項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，在滿足設(shè)計(jì)功效規(guī)定下盡量節(jié)省投資，選用最佳方案。因此，投資控制要做到下列幾方面工作：

(1)實(shí)施限額設(shè)計(jì)

要明確規(guī)定，初步設(shè)計(jì)概算不得超出可行性研究估算，施工圖預(yù)算不得超出初步設(shè)計(jì)概算，設(shè)計(jì)合同中要設(shè)專門條款予以明確，并且規(guī)定設(shè)計(jì)單位按分項(xiàng)、分專業(yè)編制初步設(shè)計(jì)概算，分析投資增減狀況，如有超出，要采用方法予以核減。涉及：

a、審查編制概算采用的《概算定額》或《概算指標(biāo)》，材料、設(shè)備的價(jià)格和各項(xiàng)取費(fèi)原則與否恪守國(guó)家或地區(qū)的規(guī)定。審查概算文獻(xiàn)所涉及的設(shè)計(jì)內(nèi)容與否完整，設(shè)計(jì)項(xiàng)目有無(wú)遺漏或多列，工程量與否按照設(shè)計(jì)規(guī)定擬定。

b、核算單位造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與已建工程類似預(yù)算的單位造價(jià)，或國(guó)家頒布的控制指標(biāo)與否符合，同時(shí)比較和分析差別的因素。

c、審查其它各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算與否符合國(guó)家、地區(qū)的有關(guān)規(guī)定及符合實(shí)際，不屬于建設(shè)項(xiàng)目范疇的費(fèi)用不得列入，無(wú)規(guī)定者要根據(jù)狀況核算后，方可列入。

(2)實(shí)施限額設(shè)計(jì)變更

規(guī)定設(shè)計(jì)單位按照設(shè)計(jì)或非設(shè)計(jì)因素兩種表格設(shè)計(jì)變更單，并計(jì)算出變更對(duì)投資的增減數(shù)。非設(shè)計(jì)因素變更單要附有提出變更單位的聯(lián)系單。

凡屬于提高設(shè)計(jì)原則、擴(kuò)大設(shè)計(jì)規(guī)模，超出方案設(shè)計(jì)同意的新增內(nèi)容及其限額以上的重大設(shè)計(jì)變更，由**單位報(bào)請(qǐng)業(yè)主審批，未經(jīng)同意，不準(zhǔn)變更設(shè)計(jì)。

(3)運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)工程投資進(jìn)行分析，確保業(yè)主利益最大化的體現(xiàn)。

19．對(duì)其它特殊事項(xiàng)影響設(shè)計(jì)進(jìn)度或可能造成延誤的因素及計(jì)劃采用的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析和同意

20．項(xiàng)目**部在工作中，要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，及時(shí)傳遞設(shè)計(jì)狀況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，獲得業(yè)主對(duì)工作的支持。對(duì)于業(yè)主的規(guī)定和意見也要與設(shè)計(jì)單位及時(shí)研究，貫徹到設(shè)計(jì)工作中去。

21．項(xiàng)目管理部要充足與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，要與業(yè)主獲得一致意見。從而確保對(duì)設(shè)計(jì)單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

22．項(xiàng)目管理部的管理例會(huì)和其它協(xié)調(diào)會(huì)議要編制會(huì)議紀(jì)要，發(fā)給各單位。項(xiàng)目管理部要每月編寫管理工作月報(bào)。

23．與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動(dòng)溝通，及時(shí)報(bào)告，認(rèn)真聽取各主管部門對(duì)設(shè)計(jì)的意見與規(guī)定，獲得主管部門的支持。

24．在初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)經(jīng)業(yè)主討論通過(guò)后，項(xiàng)目管理部協(xié)助業(yè)主完畢初步設(shè)計(jì)和規(guī)劃報(bào)批工作，領(lǐng)取規(guī)劃許可證。

第四施工圖設(shè)計(jì)階段的管理

一、管理目的

通過(guò)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的控制，促使施工圖設(shè)計(jì)單位在商定的時(shí)間內(nèi)提交符合合同商定的數(shù)量、質(zhì)量、達(dá)成規(guī)范規(guī)定并能完全指導(dǎo)施工的圖紙?？刂剖┕D預(yù)算不超出設(shè)計(jì)概算。

二、工作內(nèi)容

1．協(xié)助業(yè)主訂立施工圖設(shè)計(jì)合同。

2．編寫施工設(shè)計(jì)階段管理細(xì)則。

3．審核施工圖設(shè)計(jì)的重要人員的資格及人員安排，向業(yè)主提交有關(guān)的報(bào)告。

4．審核施工圖設(shè)計(jì)單位編制的進(jìn)度計(jì)劃，提出審核意見，經(jīng)修正后報(bào)業(yè)主同意執(zhí)行。

5．跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行狀況，提出有關(guān)的意見和規(guī)定。

6．跟蹤施工圖設(shè)計(jì)階段重要設(shè)計(jì)人員的配備狀況。

7．在過(guò)程中檢查施工圖設(shè)計(jì)與否滿足設(shè)計(jì)合同及國(guó)家規(guī)范的規(guī)定，提出意見

8．對(duì)跟蹤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)偏差，提出改善規(guī)定，并驗(yàn)證糾偏執(zhí)行狀況。

9．組織施工圖文獻(xiàn)的檢查與驗(yàn)收。

10．訂立設(shè)計(jì)費(fèi)拔付意見

11．審核施工圖預(yù)算書。

12．對(duì)施工圖文獻(xiàn)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

13．組織有關(guān)的協(xié)調(diào)會(huì)。

14．組織階段性的總結(jié)

三、重要管理方法

1組織有建筑、構(gòu)造、機(jī)電、環(huán)境、測(cè)量師、造價(jià)師、法律顧問(wèn)等專家參加項(xiàng)目管理部的咨詢工作。

2由項(xiàng)目管理部的法律專家協(xié)助業(yè)主訂立施工圖設(shè)計(jì)合同。

3組織項(xiàng)目管理部人員學(xué)習(xí)業(yè)主與設(shè)計(jì)單位訂立的施工設(shè)計(jì)合同并對(duì)合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)業(yè)主。

4審核設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。

5根據(jù)施工圖階段管理細(xì)則，明確管理工作所開展的活動(dòng)、人員，分工及職責(zé)，工作規(guī)定等。

6收集施工整頓施工圖階段所需的資料，涉及：

●初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)

●規(guī)劃意見書

●用地規(guī)劃許可證

●工程建設(shè)規(guī)劃許可證

●消防審批意見書

●人防審批意見

●園林意見

●市政、水、電、氣、熱等條件。

●規(guī)劃紅線，水準(zhǔn)點(diǎn)等

●勘察及詳勘資料

7復(fù)測(cè)及審核有關(guān)資料，如勘察資料，水準(zhǔn)點(diǎn)等

8主持召開施工圖階段管理交底會(huì)，明確管理目的及辦法

9根據(jù)實(shí)際狀況，將施工圖階段劃分為若干子階段，并提出各子階段的工作目的。

10在每個(gè)子階段，規(guī)定設(shè)計(jì)單位提供階段性設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸入文獻(xiàn)，由項(xiàng)目管理部進(jìn)行審核，報(bào)業(yè)主審核

11在設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中，派出專人實(shí)地檢查設(shè)計(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，重要涉及：

●設(shè)計(jì)進(jìn)度與否滿足合同及計(jì)劃規(guī)定

●設(shè)計(jì)人員的配備及到位狀況

●各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合

●已完畢部分的設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度

●已完畢部分的成本估算

12在實(shí)地跟蹤檢查過(guò)程中，填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查統(tǒng)計(jì)單，報(bào)業(yè)主備案。

13如在檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的問(wèn)題，則發(fā)出整治告知書，規(guī)定有關(guān)人員在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修正。

14驗(yàn)證批復(fù)整治及修正的方法及方法的執(zhí)行狀況。

15建議施工圖審核單位在本階段參加完畢上述工作，確保施工圖審批的速度。

16每七天召開一次有業(yè)主、設(shè)計(jì)單位參加的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)展?fàn)顩r進(jìn)行檢查，同時(shí)協(xié)調(diào)解決需由涉及業(yè)主方在內(nèi)的各方解決的問(wèn)題。

17在施工圖分階段完畢之后，組織業(yè)主、設(shè)計(jì)單位及有關(guān)外層協(xié)作單位共同對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審查及驗(yàn)收，按本項(xiàng)目施工圖能夠分為四個(gè)大部分：

●基礎(chǔ)階段施工圖（涉及機(jī)電的預(yù)留、預(yù)埋圖）

●構(gòu)造施工圖（涉及機(jī)電、外裝修等的預(yù)留、預(yù)埋圖）

●機(jī)電安裝施工圖

●內(nèi)外裝修施工圖

18施工圖審核的重要內(nèi)容：

●審核施工圖對(duì)初步設(shè)計(jì)圖的符合及滿足狀況

●審核施工圖與否滿足于合同規(guī)定之內(nèi)容及數(shù)量

●審核施工圖對(duì)同意的規(guī)劃意見的滿足狀況

●審核施工圖對(duì)現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、原則的執(zhí)行狀況

●審核工程項(xiàng)目的完整性、可靠性及建筑內(nèi)部使用功效與否滿足業(yè)主的規(guī)定

●審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用與否符合工程總目的的規(guī)定，審核其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及其技術(shù)的提高程度與價(jià)值。

●審核與項(xiàng)目外部條件的協(xié)調(diào)狀況，涉及與**的市政、水、電、氣、熱，施工條件等，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置狀況

●注意設(shè)備選型與配套的合理性

●注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對(duì)此后銷售及物業(yè)管理的影響

●審查設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)范性，如圖紙的編號(hào)、名稱、設(shè)計(jì)人、校對(duì)人、審定日期、版次等欄目與否齊全

●建筑設(shè)計(jì)及立面設(shè)計(jì)，考核在建筑造行和立面設(shè)計(jì)中體現(xiàn)初步設(shè)計(jì)的狀況

●平面設(shè)計(jì)。涉及房間布置、面積分派、樓梯布置、總面積滿足狀況

●空間設(shè)計(jì)。涉及層高、空間運(yùn)用狀況等

●裝修設(shè)計(jì)。涉及外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計(jì)原則及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修規(guī)定狀況

●構(gòu)造設(shè)計(jì)。核查構(gòu)造方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性狀況。要審查重要構(gòu)造參數(shù)取值狀況，必要時(shí)審查結(jié)算書

●設(shè)備設(shè)計(jì)。涉及設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等

●機(jī)、電方案等設(shè)計(jì)。涉及給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計(jì)的合理性、可行性

●滿足都市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的規(guī)定狀況

●各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致狀況。審查建筑、構(gòu)造、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)之間與否存在尺寸不一致等狀況。

19用價(jià)值工程理論對(duì)施工圖中投資方面進(jìn)行審核。

20項(xiàng)目管理部在工作中，要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，及時(shí)傳遞設(shè)計(jì)狀況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，獲得業(yè)主對(duì)工作的支持。對(duì)于業(yè)主的規(guī)定和意見也要與設(shè)計(jì)單位及時(shí)研究，貫徹到設(shè)計(jì)工作中去。

21項(xiàng)目管理部要充足與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，要與業(yè)主獲得一致意見。從而確保對(duì)設(shè)計(jì)單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。

22項(xiàng)目管理部的管理例會(huì)和其它協(xié)調(diào)會(huì)議要編制會(huì)議紀(jì)要，發(fā)給各單位。項(xiàng)目管理部要每月編寫管理工作月報(bào)，每段設(shè)計(jì)工作結(jié)束后要編寫管理工作小結(jié)，整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作完畢后，要編寫管理工作總結(jié)，報(bào)送業(yè)主。

23與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動(dòng)溝通，及時(shí)報(bào)告，認(rèn)真聽取各主管部門對(duì)設(shè)計(jì)的意見與規(guī)定，獲得主管部門對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的核準(zhǔn)。

第四部分**、施工招投標(biāo)階段的管理

一、工作目的：

通過(guò)**施工的招投標(biāo)階段工作，依法選擇出更適合于本工程建設(shè)的**和施工單位，使業(yè)主的利益得以最大致現(xiàn)。

二、管理工作內(nèi)容

1．編寫招標(biāo)計(jì)劃，報(bào)業(yè)主同意。

2．協(xié)助業(yè)主辦理招標(biāo)申請(qǐng)。

3．協(xié)助業(yè)主編制招標(biāo)文獻(xiàn)，內(nèi)容涉及投標(biāo)須知，合同合同書，合同條件，工程規(guī)范和技術(shù)闡明，合同圖紙。

4．協(xié)助業(yè)主受托有資質(zhì)的單位編制標(biāo)底文獻(xiàn)。

5．協(xié)助業(yè)主審查**、施工單位資質(zhì)，提出選擇**、施工單位的初步意見，報(bào)業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主選擇擬定投標(biāo)單位。

6．協(xié)助業(yè)主組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作。

7．協(xié)助業(yè)主與中標(biāo)單位訂立承包合同。

8．辦理工程開工申請(qǐng)及有關(guān)手續(xù)。

9．協(xié)助業(yè)主作好施工現(xiàn)場(chǎng)的平整，水、電、通訊線路從場(chǎng)外接至商定的地點(diǎn)，開通場(chǎng)地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)控制點(diǎn)。

10．辦理**合同和司紀(jì)合同的備案工作。

三、重要管理方法

1．項(xiàng)目管理部要充足研究工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，擬定招標(biāo)方式、范疇、程序、組織及時(shí)間安排，認(rèn)真編寫好招標(biāo)文獻(xiàn)，報(bào)業(yè)主同意后，作為招標(biāo)工作的指導(dǎo)文獻(xiàn)。

2．編制招標(biāo)文獻(xiàn)要恪守國(guó)家的法律、法規(guī)，使招標(biāo)文獻(xiàn)條款符正當(dāng)律、法規(guī)的規(guī)定。

3．要認(rèn)真進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)合理分解，制訂回避風(fēng)險(xiǎn)的方法，方便在工程建設(shè)過(guò)程中順利化解風(fēng)險(xiǎn)。

4．招標(biāo)文獻(xiàn)要完整、精確地反映建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，使招標(biāo)和投標(biāo)建立在真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，可有效地避免在履約過(guò)程中的爭(zhēng)議。

5．進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格查，合理擬定有關(guān)材料、設(shè)備的暫估價(jià)格，使招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際狀況相吻合，為控制投資發(fā)明一種比較好的條件。

6．招標(biāo)文獻(xiàn)各部分內(nèi)容應(yīng)力求統(tǒng)一，用詞要明確、嚴(yán)謹(jǐn)，避免由于內(nèi)容前后矛盾，語(yǔ)言體現(xiàn)含糊不清，造成理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。

7．選擇投標(biāo)單位要認(rèn)真進(jìn)行資質(zhì)審查，回絕不合格的投標(biāo)者。審查的重點(diǎn)應(yīng)放在投標(biāo)單位的類似工程的業(yè)績(jī)，要貫徹到擬投入的總監(jiān)和項(xiàng)目經(jīng)理上，進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)查和理解，確保中標(biāo)后能勝任工作。

8．為了確保評(píng)標(biāo)的科學(xué)性和公正性，評(píng)標(biāo)小組或評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員構(gòu)成應(yīng)涉及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面的專家，評(píng)標(biāo)組員不是代表各自的組織和單位，要不受任何單位和個(gè)人的干擾。在評(píng)標(biāo)中要嚴(yán)格按評(píng)標(biāo)方法和程序進(jìn)行，要消除可能產(chǎn)生不正常評(píng)標(biāo)的條件和環(huán)境。

9．要組織好決標(biāo)前的談判，通過(guò)談判和答辯進(jìn)一步理解投標(biāo)單位如果中標(biāo)后如何組織施工，如何確保質(zhì)量，如何確保工期，更精確地判斷投標(biāo)單位的施工組織能力和技術(shù)水平，同時(shí)對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)也需進(jìn)一步的理解和澄清。通過(guò)談判后，就能夠在候選單位中擇優(yōu)選定中標(biāo)者。

要重視合同談判，中標(biāo)單位擬定后，要抓緊進(jìn)行合同談判，對(duì)已達(dá)成的合同、合同通用條件再予確認(rèn)，要與中標(biāo)單位對(duì)合同的專用條件進(jìn)行協(xié)商，避免中標(biāo)單位運(yùn)用談判爭(zhēng)取對(duì)其更有利的承包條件。

第五部分施工階段的管理

1.編制施工階段項(xiàng)目管理規(guī)劃,報(bào)業(yè)主同意。

2.協(xié)助業(yè)主辦理工程開工申請(qǐng)及有關(guān)手續(xù)。

3.編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計(jì)劃。

4.編制工程建設(shè)資金籌措計(jì)劃。

5.協(xié)助業(yè)主作好施工場(chǎng)地平整，水、電、通訊線路從場(chǎng)外接至商定地點(diǎn)，開通場(chǎng)地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)。

6.組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底。

7.在施工過(guò)程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與社會(huì)各有關(guān)部門的關(guān)系，確保工程正常進(jìn)行。

8.審核設(shè)計(jì)變更,重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)報(bào)業(yè)主同意。

9.負(fù)責(zé)解決工程建設(shè)中的違約事件索賠事件和不可抗力事件，并向業(yè)主報(bào)告。

10.審核支付工程預(yù)付款、工程款，審核支付由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備款。

11.負(fù)責(zé)組織人防、消防、電梯、衛(wèi)生、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。

12.負(fù)責(zé)工程款決算。

13.工程建設(shè)中的重大問(wèn)題和決策向業(yè)主報(bào)告,并獲得業(yè)主的承認(rèn)、同意，作為工作的根據(jù)。

14.負(fù)責(zé)定時(shí)向業(yè)主報(bào)告工作。

15.負(fù)責(zé)工程竣工決算。

16.工程建設(shè)中的重大問(wèn)題和決策向業(yè)主報(bào)告，并獲得業(yè)主的承認(rèn)、同意，作為工作的根據(jù)。

17.負(fù)責(zé)定時(shí)向業(yè)主報(bào)告工作。

三．重要管理方法

1．編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計(jì)劃。要把在合同中商定由業(yè)主完畢的工作全部列入計(jì)劃。

2.對(duì)于五通一平，提供設(shè)計(jì)文獻(xiàn)，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)控制點(diǎn)，管理部要認(rèn)真準(zhǔn)時(shí)限規(guī)定完畢這些工作，要承當(dāng)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任，確保工程建設(shè)的正常進(jìn)行。

3.對(duì)于質(zhì)監(jiān)、人防、消防、綠化、城管、環(huán)保、公安等政府主管部門管理部要貫徹負(fù)責(zé)人專門負(fù)責(zé)這方面的工作，要主動(dòng)報(bào)告，主動(dòng)聯(lián)系，獲得這些部門的支持。

4.嚴(yán)格執(zhí)行多種合同中商定的時(shí)限規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)回復(fù)、審核、同意，避免因不恪守時(shí)限規(guī)定而造成違約。

5.要定時(shí)檢查工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行狀況,支持**單位的進(jìn)度控制工作,力求按合同完畢施工任務(wù),若要突破工期規(guī)定,項(xiàng)目管理部要向業(yè)主報(bào)告,非業(yè)主和不可抗力因素替代的突破合同工期,要追究承包單位的違約責(zé)任,并向其提出索賠規(guī)定。

6.項(xiàng)目管理部要編制由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備采購(gòu)大綱，擬定采購(gòu)方案和采購(gòu)計(jì)劃，負(fù)責(zé)采購(gòu)工作，滿足工程進(jìn)度的需要。

7.定時(shí)向業(yè)主報(bào)告工程投資的使用狀況，使業(yè)主理解資金運(yùn)行狀態(tài)，便于業(yè)主根據(jù)工程對(duì)資金的需求來(lái)籌措資金，并準(zhǔn)時(shí)支付各項(xiàng)應(yīng)付的款項(xiàng)。

8.按合同商定的時(shí)限規(guī)定參加分部工程、專業(yè)工程驗(yàn)收。及時(shí)組織竣工驗(yàn)收.協(xié)助業(yè)主辦理竣工備案手續(xù)。

9.認(rèn)真組織好圖紙會(huì)審，將**單位和項(xiàng)目管理部的沈圖意見進(jìn)行匯總，提交設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)單位進(jìn)行準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，根據(jù)交底狀況由承包單位整頓交底，辦理變更洽商。

10．支持**單位的質(zhì)量控制工作，規(guī)定**單位做好資質(zhì)審核，施工組織辦法和施工方案的審查，材料報(bào)驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)，**文獻(xiàn)的編制，現(xiàn)場(chǎng)的巡視和旁站和分項(xiàng)分部驗(yàn)收。

11．根據(jù)設(shè)計(jì)和業(yè)主的規(guī)定，做材料構(gòu)件、配件樣品的審核和取樣工作。

12．在施工過(guò)程中組織承包單位、**單位與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)工作，解決好施工中的設(shè)計(jì)技術(shù)問(wèn)題，確保工程的質(zhì)量。

13．參加工程事故的解決，要維護(hù)業(yè)主的利益，確保工程的安全和使用功效，對(duì)造成業(yè)主損失的要對(duì)責(zé)任方進(jìn)行索賠。

14．組織由承包單位、**單位、設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目管理部參加的竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量要符合設(shè)計(jì)規(guī)定和工程驗(yàn)收規(guī)范。

15．要對(duì)合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，采用對(duì)應(yīng)的防備方法，協(xié)助業(yè)主完畢應(yīng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)，減少和避免針對(duì)業(yè)主提出的索賠。監(jiān)督承包單位和供貨單位全方面推行合同應(yīng)盡的義務(wù)。

16．要編制施工階段資金使用計(jì)劃報(bào)業(yè)主同意，要合理及時(shí)審核同意資金支付申請(qǐng)。

17．對(duì)設(shè)計(jì)變更、施工洽商要嚴(yán)格進(jìn)行管理，但凡要調(diào)節(jié)費(fèi)用的均要先經(jīng)**單位審核，并得到管理部的同意，才干實(shí)施變更。

18．撥付預(yù)付款、工程款、材料款、設(shè)備款要按合同商定執(zhí)行。

19．工程暫停及復(fù)工的管理。當(dāng)工程需要暫停時(shí)，**單位普通要事先項(xiàng)目管理部報(bào)告，同意后又**單位簽發(fā)停工令，并解決好由此引發(fā)的各類問(wèn)題，當(dāng)含有復(fù)工條件時(shí)，規(guī)定**單位及時(shí)簽發(fā)復(fù)工審批意見。

20．工程延期的管理。對(duì)非承包單位因素造成的工程延期事件，只有承包單位按合同商定的期限提出延期意向報(bào)告，**單位才受理延期申請(qǐng)，管理部要根據(jù)工程延期事件屬實(shí)，根據(jù)合同條款精確，事件發(fā)生在核心線路上的原則，對(duì)工程延期進(jìn)行評(píng)定，最后評(píng)定的延期天數(shù)要與項(xiàng)目管理部協(xié)商一致。

21．費(fèi)用索賠的管理。項(xiàng)目管理部應(yīng)規(guī)定**單位對(duì)可能造成索賠的因素進(jìn)行充足的預(yù)測(cè)和防備，通過(guò)合同管理避免干擾事件的發(fā)生，對(duì)已發(fā)生的干擾事件要及時(shí)采用方法，減少影響和損失，在解決索賠中，要辯駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。

22．合同爭(zhēng)議的調(diào)解。發(fā)生合同爭(zhēng)議后，普通狀況下，應(yīng)通過(guò)**單位才進(jìn)行調(diào)解協(xié)商，在調(diào)解協(xié)商的基礎(chǔ)上作出決定，雙方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行，若不同意協(xié)商的決定，可按合同商定辦理，進(jìn)行訴訟或仲裁，項(xiàng)目管理部在解決合同爭(zhēng)議過(guò)程中要認(rèn)真維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。

23．違約解決。項(xiàng)目管理部要協(xié)助業(yè)主推行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，避免發(fā)生違約事件。當(dāng)違約事件可能發(fā)生時(shí)，也要及時(shí)告知各方，避免違約事件發(fā)生。在當(dāng)違約事件發(fā)生時(shí)，規(guī)定**單位及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析，提出解決方案，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，評(píng)定工程延期和費(fèi)用損失數(shù)量。

24．在管理工作中項(xiàng)目管理部要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)真聽取業(yè)主的意見，及時(shí)傳遞各類的重要信息，使業(yè)主掌握各方面的工作動(dòng)態(tài)，獲得業(yè)主對(duì)管理工作的支持，對(duì)作好各項(xiàng)