項(xiàng)目名稱：山海關(guān)區(qū)s

項(xiàng)目名稱：山海關(guān)區(qū)S-DN-01單元控規(guī)調(diào)整可行性研究報(bào)告委托方（甲方）：秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局山海關(guān)分局承擔(dān)方（乙方）：秦皇島市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書等級(jí)：甲級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)證書編號(hào)：［建］城規(guī)編第（141041）編制人員：王慧城鄉(xiāng)規(guī)劃編制技術(shù)專用章：規(guī)劃編制完成時(shí)間：二0—五年五月目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章調(diào)整原因和依據(jù) 1\o"CurrentDocument"一、 調(diào)整原因 1\o"CurrentDocument"二、 調(diào)整依據(jù) 2\o"CurrentDocument"第二章單元現(xiàn)狀分析 3\o"CurrentDocument"一、 單元簡(jiǎn)介 3\o"CurrentDocument"二、 單元現(xiàn)狀人口 3\o"CurrentDocument"三、 單元土地利用現(xiàn)狀 5\o"CurrentDocument"四、 單元交通現(xiàn)狀 5\o"CurrentDocument"五、 單元設(shè)施及綠地現(xiàn)狀 6\o"CurrentDocument"第三章擬調(diào)整的主要內(nèi)容 7\o"CurrentDocument"一、 人口規(guī)模 7\o"CurrentDocument"二、 用地 7\o"CurrentDocument"三、 道路 7\o"CurrentDocument"四、 設(shè)施 7\o"CurrentDocument"第四章與相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào) 8\o"CurrentDocument"一、 與《秦皇島市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》的協(xié)調(diào) 8\o"CurrentDocument"二、 與《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃(2010-2020)》的協(xié)調(diào) 9\o"CurrentDocument"三、 與《秦皇島-北戴河風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃(2014-2030)》的協(xié)調(diào) 9\o"CurrentDocument"四、 與其他專項(xiàng)規(guī)劃的協(xié)調(diào) 10\o"CurrentDocument"第五章調(diào)整結(jié)論 11\o"CurrentDocument"一、 必要性 11\o"CurrentDocument"二、 可行性 11第一章調(diào)整原因和依據(jù)一、調(diào)整原因山海關(guān)區(qū)政府于2009年啟動(dòng)了山海關(guān)區(qū)S-DN-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制工作，并于2010年5月經(jīng)秦皇島市人民政府正式批復(fù)實(shí)施。隨著《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)的實(shí)施、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的修編及潮河河道防洪規(guī)劃變更等因素的影響，原有規(guī)劃已無(wú)法適應(yīng)城市建設(shè)及項(xiàng)目審批的需要，亟待調(diào)整。調(diào)整理由如下：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)的實(shí)施《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)已于2012年1月1日實(shí)施，而現(xiàn)行S-DN-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行的是舊版標(biāo)準(zhǔn)(GB137-90)，后期地塊調(diào)整時(shí)依據(jù)的是新版標(biāo)準(zhǔn)，新舊標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)使用給規(guī)劃管理造成不便，迫切需要整個(gè)單元按照新標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一變更?！渡胶ｊP(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃(2010-2020)》的實(shí)施現(xiàn)行S-DN-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃依據(jù)的是2004年批準(zhǔn)實(shí)施的山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃，而《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》于2010年進(jìn)行了修編并于2011年6月經(jīng)省政府批復(fù)，需要通過(guò)單元控規(guī)調(diào)整與之協(xié)調(diào)。潮河河道的調(diào)整《潮河河道防洪規(guī)劃》于2012年經(jīng)水務(wù)部門同意做出調(diào)整，河道走向及寬度均發(fā)生變化，由于潮河及其支流貫穿整個(gè)單元，涉及河道兩側(cè)用地較多，亟需整個(gè)單元隨之調(diào)整。（四）南翼城遺址的調(diào)整隨著考古挖掘工作的深入，現(xiàn)行S-DN-01控規(guī)及《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（2010-2020）》中的南翼城遺址范圍有所變更，需對(duì)S-DN-01控規(guī)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（五）后期局部地塊的調(diào)整現(xiàn)行S-DN-01控規(guī)后期共進(jìn)行了四次局部地塊的調(diào)整，以用地性質(zhì)和道路調(diào)整為主，而相關(guān)配套設(shè)施未同步跟進(jìn)，需要整個(gè)單元重新梳理、全盤考慮。二、調(diào)整依據(jù)■《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008.1.1）《城市規(guī)劃編制辦法》（2006.4.1）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）■《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》（2011.1.1）■《河北省控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法》（試行）（2009）■《河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制導(dǎo)則》（試行）（2009）《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》《秦皇島市山海關(guān)區(qū)S-DN-01單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2010版）《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（2010-2020）》《秦皇島-北戴河風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2014-2030）》《秦皇島市城市消防規(guī)劃（2014-2020）》《秦皇島市中心城區(qū)加油加氣站布局規(guī)劃（2013-2020）》《秦皇島市重要市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)（2011-2020）》《秦皇島市城市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃（2011-2020）》《潮河河道防洪規(guī)劃》■《秦皇島市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2014版）■《秦皇島市城市區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃動(dòng)態(tài)維護(hù)管理規(guī)定》（試行）第二章單元現(xiàn)狀分析一、單元簡(jiǎn)介依據(jù)《秦皇島市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》和控規(guī)單元?jiǎng)澐郑胶ｊP(guān)區(qū)分為關(guān)城片區(qū)、關(guān)城東片區(qū)、道南片區(qū)和秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)四大片區(qū)，共10個(gè)控制單元。本次調(diào)整的S-DN-01單元屬于道南片區(qū)之一，位于山海關(guān)區(qū)的南部，東接S-JD-01與S-JD-02單元、南臨S-DN-02單元、西依石河、北接S-GC-03單元。單元四至：東至長(zhǎng)城城墻，南至望海道，西至石河，北至京哈鐵路。規(guī)劃范圍總用地：940.42公頃。二、單元現(xiàn)狀人口單元現(xiàn)狀非農(nóng)人口主要集中在居住小區(qū)和居住組團(tuán)，農(nóng)業(yè)人口主要分布在村莊。

單元現(xiàn)狀人口分布一覽表1序號(hào)社區(qū)名稱社區(qū)類型戶數(shù)（戶）人口（人）序號(hào)村莊名稱戶數(shù)（戶）人口（人）1山橋一社區(qū)企業(yè)社區(qū)-橋梁133132801董莊2224902山橋二社區(qū)189155002工農(nóng)新村1894603山橋三社區(qū)177043003肖莊57213424山橋四社區(qū)147241504侯莊2625305長(zhǎng)城西街社區(qū)企業(yè)社區(qū)-鐵路79017555馬頭莊3329736和平里社區(qū)149639006南營(yíng)子1022887南海道社區(qū)116546507北涂莊1153808海景社區(qū)直屬社區(qū)224342368南涂莊942799海韻社區(qū)76122009西洼子11531610海逸社區(qū)2264520010東洼子10127411小灣村28862112南海村187574合計(jì)1518339171合計(jì)25796527戶均人口2.58人戶均人口2.53人以下小區(qū)由于建成時(shí)間不長(zhǎng)，小區(qū)人口未與社區(qū)交接，戶數(shù)來(lái)源為物業(yè)或房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果。單元現(xiàn)狀人口分布一覽表2序號(hào)小區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口（人）1逸龍庭70118092水郡御景94524383山海新城85221984東岸上城74919325觀山海11142874合計(jì)436111251注：物業(yè)或房地產(chǎn)僅提供戶數(shù)，人口按“單元現(xiàn)狀人口分布一覽表1”中社區(qū)戶均人口2.58人計(jì)算。根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，單元現(xiàn)狀共22123戶、56949人，其中非農(nóng)人口19544戶、50422人，農(nóng)業(yè)人口2579戶、6527人。三、 單元土地利用現(xiàn)狀單元現(xiàn)狀城市建設(shè)用地主要集中在單元西北部、老龍頭路兩側(cè)，以居住用地、工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地為主?，F(xiàn)狀居住用地主要是老龍頭路、長(zhǎng)城西街兩側(cè)的居住小區(qū)、居住組團(tuán)，山海關(guān)近幾年的居住建設(shè)主要集中在本單元，相繼建成了東岸上城、馬頭欣苑二期等小區(qū)，并有山海文園、山海雅居等小區(qū)在建?，F(xiàn)狀工業(yè)用地主要是中鐵山橋集團(tuán)公司、區(qū)調(diào)味品廠等?，F(xiàn)狀公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地包括行政辦公用地、教育科研用地、醫(yī)院用地和文物古跡用地。行政辦公主要有區(qū)行政中心等多家行政事業(yè)單位。教育科研包括綜合高中、中鐵山橋技校2所專業(yè)學(xué)校，以及3所小學(xué)、2所中學(xué)。醫(yī)院有工人醫(yī)院和在建的山橋醫(yī)院2所醫(yī)院。文物古跡有八國(guó)聯(lián)軍軍營(yíng)舊址、近現(xiàn)代鐵路附屬建筑等多處文保單位。單元現(xiàn)狀城市建設(shè)用地還包括商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地。單元現(xiàn)狀還包括村莊建設(shè)用地、區(qū)域交通設(shè)施用地和特殊用地。單元現(xiàn)狀非建設(shè)用地包括潮河水系和農(nóng)林用地。四、 單元交通現(xiàn)狀由于受鐵路、長(zhǎng)城、石河影響，本單元與周邊單元聯(lián)系受限。縱向交通僅有石河?xùn)|路和老龍頭路2條道路，均為雙向4車道，且老龍頭路在鐵路以北為雙向2車道，暑期及上下班高峰擁堵嚴(yán)重。橫向交通有長(zhǎng)城西街、龍?jiān)创蟮馈⑼５?、港山大街、正安街、正合街、正惠街等，但老龍頭路以東僅有長(zhǎng)城西街和望海道2條道路，且望海道在鐵門關(guān)處只能單向通行，迫切需要規(guī)劃?rùn)M向道路來(lái)解決老龍頭路以東的交通，同時(shí)加強(qiáng)本單元與開發(fā)區(qū)東區(qū)的聯(lián)系。五、單元設(shè)施及綠地現(xiàn)狀（一） 設(shè)施單元現(xiàn)狀公共管理與公共服務(wù)設(shè)施體系不健全，部分設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施為空白。單元現(xiàn)狀公用設(shè)施僅4處，即1個(gè)110KV變電站、1個(gè)開閉所和2個(gè)鍋爐房，供電設(shè)施缺少開閉所一級(jí)的配套。（二） 公園綠地單元現(xiàn)狀公園綠地僅有石河沿線和區(qū)政府南側(cè)廣場(chǎng)綠地兩處，以及南海村的街角綠地，且與現(xiàn)狀小區(qū)距離較遠(yuǎn)，不便于居民日常使用。第三章擬調(diào)整的主要內(nèi)容本單元控規(guī)調(diào)整在2010年市政府審批版和4次局部地塊調(diào)整的基礎(chǔ)上，主要對(duì)人口規(guī)模、用地、道路以及配套設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化，不涉及功能定位、規(guī)劃范圍等內(nèi)容的調(diào)整。一、 人口規(guī)模本次調(diào)整考慮單元實(shí)際情況，依據(jù)建設(shè)容量，按調(diào)查的戶均面積、戶均人口重新核定單元人口規(guī)模。二、 用地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，考慮未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)部分地塊的用地性質(zhì)和規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，增加公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地規(guī)模，相應(yīng)減少工業(yè)用地、商住混合用地規(guī)模。三、 道路結(jié)合用地布局和規(guī)模調(diào)整，重新梳理道路系統(tǒng)，合理道路級(jí)配，優(yōu)化交通組織。完善公共交通場(chǎng)站布局。四、 設(shè)施依據(jù)調(diào)整后的人口規(guī)模和建設(shè)容量，結(jié)合相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，補(bǔ)充完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施。第四章與相關(guān)規(guī)劃的協(xié)調(diào)一、與《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》的協(xié)調(diào)（一） 規(guī)劃范圍單元四至遵循總體規(guī)劃邊界，同時(shí)將石河小北島納入規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮。（二） 人口總體規(guī)劃第74條制定道南片區(qū)規(guī)劃二類居住用地322.87公頃，參考居住人口10萬(wàn)人。調(diào)整后的單元居住人口約10.5萬(wàn)人，基本符合總體規(guī)劃。（三） 綠地總體規(guī)劃第80條制定楔狀生態(tài)綠帶和生態(tài)廊道，即石河綠帶、沿長(zhǎng)城一線綠帶、秦沈鐵路沿線綠帶，以及道南公園和長(zhǎng)城郊野公園。本次調(diào)整保留石河綠帶、沿長(zhǎng)城一線綠帶、秦沈鐵路沿線綠帶和長(zhǎng)城郊野公園，道南公園的用地邊界隨潮河河道改變略有調(diào)整、面積增大。總體規(guī)劃第83條5制定工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)與生活區(qū)之間防護(hù)林帶一般控制在30—50米左右。本次調(diào)整在山橋集團(tuán)工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間規(guī)劃20米防護(hù)林帶，加上15-30米的道路分割，可達(dá)到隔離和防護(hù)要求。總體規(guī)劃第83條7制定石河兩側(cè)防護(hù)林帶控制在各50米以上。石河?xùn)|路（道路紅線30米）及石河?xùn)|岸沿線綠地（33米左右）已經(jīng)形成。本次調(diào)整后，單元內(nèi)的綠地布局更加合理，總量較總規(guī)略有增加。（四） 河道防洪總體規(guī)劃第108條制定潮河、護(hù)城河防洪標(biāo)準(zhǔn)滿足20年一遇洪水標(biāo)準(zhǔn)。本次調(diào)整依據(jù)區(qū)水務(wù)部門提供的《潮河河道防洪規(guī)劃》對(duì)潮河河道走向及寬度有所調(diào)整，符合防洪標(biāo)準(zhǔn)。（五）消防總體規(guī)劃第109條制定道南特勤消防站用地10000平方米。本次調(diào)整依據(jù)《秦皇島市城市消防規(guī)劃》，將道南特勤消防站調(diào)整為一級(jí)普通消防站，并對(duì)其用地面積作相應(yīng)調(diào)整。二與《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（2010-2020）》的協(xié)調(diào)（一） 保護(hù)范圍名城保護(hù)規(guī)劃第十六條制定長(zhǎng)城保護(hù)范圍為以長(zhǎng)城內(nèi)、外墻皮為基線，兩側(cè)外擴(kuò)50米的區(qū)域。關(guān)城南到老龍頭段長(zhǎng)城，以保護(hù)范圍為基線，兩側(cè)外擴(kuò)200米的區(qū)域?yàn)榻ㄔO(shè)控制地帶。此區(qū)內(nèi)不再新建與長(zhǎng)城保護(hù)、觀光無(wú)關(guān)的其它任何建筑物和構(gòu)筑物，現(xiàn)有建筑物要逐步進(jìn)行改造與拆除，用地功能主要以綠化為主。本次調(diào)整嚴(yán)格按照《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》，長(zhǎng)城沿線控制地帶由200米調(diào)整為250米。（二） 文物保護(hù)單位名城保護(hù)規(guī)劃第四十六條制定保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶的具體界線。本次調(diào)整增加了3處省保單位，將六國(guó)飯店、意軍軍營(yíng)邊界依據(jù)名城保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，南翼城按最新文物部門提供邊界進(jìn)行調(diào)整。（三） 高度名城保護(hù)規(guī)劃第十九條制定區(qū)域高度控制具體要求。本次調(diào)整嚴(yán)格按照《山海關(guān)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》，建筑高度滿足區(qū)域高度控制要求。三、與《秦皇島-北戴河風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2014-2030）》的協(xié)調(diào)本次調(diào)整在用地布局、高度控制、文保單位邊界等方面均與《秦皇島■北戴河風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》進(jìn)行了充分銜接。四、與其他專項(xiàng)規(guī)劃的協(xié)調(diào)（一） 《秦皇島市城市消防規(guī)劃（2014-2020）》消防規(guī)劃第22條制定普通消防站用地面積不應(yīng)小于6800平方米、道南新建一級(jí)普通消防站1處。本次調(diào)整符合《秦皇島市城市消防規(guī)劃》要求。（二） 《秦皇島市中心城區(qū)加油加氣站布局規(guī)劃（2013-2020）》加油加氣站布局規(guī)劃第15條制定S-DN-01單元保留1座加油站、新建2座加油加氣合建站。由于該專項(xiàng)規(guī)劃布局的2座合建站用地分