工業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課件

定義、分類發(fā)展歷程地產(chǎn)特點(diǎn)發(fā)展趨勢發(fā)展階段第一部分：工業(yè)地產(chǎn)第一頁第二頁，共34頁。工業(yè)地產(chǎn)概念指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等包含重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。工業(yè)地產(chǎn)分類第二頁第三頁，共34頁。窩棚地產(chǎn)階段工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程第三頁第四頁，共34頁。廠房地產(chǎn)階段第四頁第五頁，共34頁。園區(qū)地產(chǎn)階段第五頁第六頁，共34頁。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段第六頁第七頁，共34頁。標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時(shí)間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（大學(xué)科技園、聯(lián)東U谷)物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、企業(yè)加速中心等。（臺(tái)灣科技園、云?？萍紙@）物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。（石材物流產(chǎn)業(yè)園）對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。（動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、外包產(chǎn)業(yè)園、）總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。（空港企業(yè)總部、中興產(chǎn)業(yè)園）根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。第七頁第八頁，共34頁。工業(yè)廠房定制廠房IBM亞太總部國內(nèi)案例數(shù)量較少；租金較高，使用率高；

物業(yè)形式主要為單層、多層；客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點(diǎn)德國飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園第八頁第九頁，共34頁。聯(lián)排單層疊加廠房多層廠房單層工業(yè)廠房——標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。第九頁第十頁，共34頁。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專業(yè)物流園對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)?？偛炕?/p>

以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的中心外圍效應(yīng)，為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。工業(yè)園區(qū)第十頁第十一頁，共34頁。空港企業(yè)總部園區(qū)招商以醫(yī)療器械、電子信息、總部經(jīng)濟(jì)為主產(chǎn)業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)大學(xué)科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開發(fā)，信息科技等。工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。第十一頁第十二頁，共34頁。企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間；開發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專門的基建隊(duì)伍；開發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性的投資；企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢第十二頁第十三頁，共34頁。工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)

政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目價(jià)值提升。特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)四第十三頁第十四頁，共34頁。政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)回歸到真實(shí)價(jià)值。趨勢一國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。趨勢二由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。趨勢三工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代。趨勢四工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。第十四頁第十五頁，共34頁。發(fā)展階段企業(yè)自建園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第十五頁第十六頁，共34頁。

企業(yè)自建園區(qū)

政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游[3]企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。

這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套，對區(qū)域、對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用微乎其微。

企業(yè)自建園區(qū)

政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體套，對區(qū)域、對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用微乎其微。（如：富士康、統(tǒng)一、好想你）第十六頁第十七頁，共34頁。工業(yè)地產(chǎn)——

以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，由較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開發(fā)精英的企業(yè)開發(fā)，推動(dòng)當(dāng)?shù)囟a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。也受到了各地方政府的歡迎。第十七頁第十八頁，共34頁。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體話平臺(tái)。第十八頁第十九頁，共34頁。第二部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基本定義基本職能發(fā)展脈絡(luò)地產(chǎn)區(qū)別總結(jié)第十九頁第二十頁，共34頁?；径x產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義：以地產(chǎn)為載體，以政府為背景，以單個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)為依托，通過工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等不同的表現(xiàn)形式，整合自然資源、經(jīng)濟(jì)資源、社會(huì)資源、改善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提升經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行出租和出售的方式為企業(yè)獲取利潤的一種地產(chǎn)開發(fā)模式。第二十頁第二十一頁，共34頁。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基本職能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)升級、轉(zhuǎn)型、發(fā)散推動(dòng)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城市化進(jìn)程提高財(cái)政稅收，經(jīng)濟(jì)增長解決就業(yè)，提高人民收入水平提高人口素質(zhì)（文化、思想、技能）第二十一頁第二十二頁，共34頁。發(fā)展脈絡(luò)第二十二頁第二十三頁，共34頁。一、客戶不同二、經(jīng)濟(jì)影響力三、選址條件四、功能類型五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)六、招商類型七、綜合實(shí)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商、住的區(qū)別第二十三頁第二十四頁，共34頁。工業(yè)地產(chǎn)：50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)：40年產(chǎn)權(quán)商品房住宅：70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)區(qū)別第二十四頁第二十五頁，共34頁。1.客戶不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于目標(biāo)客戶的不同商業(yè)地產(chǎn)的客戶在于商家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對的兩大客戶是政府與企業(yè)。2.經(jīng)濟(jì)影響力

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升。促進(jìn)城市繁榮。3.選址條件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相比，選址條件更為謹(jǐn)慎，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先要選擇具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市或者片區(qū)，一般都是選址在一二線城市的城市中心或者開發(fā)區(qū)。第二十五頁第二十六頁，共34頁。4.功能類型商業(yè)地產(chǎn)的功能比較多樣化，例如購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能更全面、更為突出，例如：打造企業(yè)集群、提升城市形象、提高政府稅收、提升企業(yè)競爭力等。

5.產(chǎn)品設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是因?yàn)楫a(chǎn)品、功能而異，而工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)則完全不一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有：獨(dú)棟寫字樓、高層寫字樓、商業(yè)中心、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等，產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮辦公需求、機(jī)械需求等，主要解決滿足企業(yè)生產(chǎn)、辦公等需求。6.招商類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商范圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業(yè)不僅要考慮企業(yè)的成長環(huán)境，還有更多的軟性因素需要考慮，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商人群不僅要了解企業(yè)需求，更要深入企業(yè)中來，對企業(yè)運(yùn)營及未來發(fā)展有更加準(zhǔn)確的把控。第二十六頁第二十七頁，共34頁。

從資金運(yùn)作角度來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)作時(shí)間更久，資金回收較慢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對于后期資金的需求量也很大，項(xiàng)目建成前需要大量的資金投入建設(shè)、建設(shè)建成后，還需要大量的資金完成產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)利潤，招商成功后，扔需要很多資金為企業(yè)完成后期運(yùn)營服務(wù)，也就是說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要更加有資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力的企業(yè)，才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，才能更好的為政府、企業(yè)服務(wù)。綜合實(shí)力第二十七頁第二十八頁，共34頁。銷售區(qū)別第二十八頁第二十九頁，共34頁。依目前的市場來看，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來的市場是很大的。據(jù)一組數(shù)據(jù)顯示，僅2014年一個(gè)季度，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市工業(yè)用地成交金額54.14億元，同比大幅增長39.94%。同時(shí)供應(yīng)的緊張直接導(dǎo)致了租金也大幅上漲，環(huán)比上漲2.94%。截至2014年12月31日北京市共成交商品住宅用地286萬平方米，商業(yè)辦公用地158萬平方米，工業(yè)用地608萬平方米。除工業(yè)成交用地面積占計(jì)劃比例高于50%之外，住宅和商辦用地均低于一半?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”迎來春天第二十九頁第三十頁，共34頁。有一位專家曾經(jīng)說過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是塊兒高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學(xué)生、賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話，賣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該算做是研究生。第三十頁第三十一頁，共34頁?？偨Y(jié)

1.產(chǎn)業(yè)