商業(yè)計(jì)劃書(shū)建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

XX大市場(chǎng)三期可行性分析報(bào)告湖北昊天投資有限公司2011-1-6第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述 4一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì) 41、咸寧概況 42、咸寧經(jīng)濟(jì)概況 53、咸寧商業(yè)概況 84、咸寧人口概況 95、咸寧交通概況 10二、都市規(guī)劃 11第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng) 12一、咸寧房地產(chǎn)市分析 121、土地供應(yīng) 123、市場(chǎng)價(jià)格 134、市場(chǎng)產(chǎn)品 145、客戶構(gòu)成 146、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 147、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)： 16二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特性 17三、咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特性 17第三章區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng) 18（一）項(xiàng)目概況 18（二）開(kāi)發(fā)商介紹 19（三）周邊配套 19（四）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基本狀況 20第四章昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 21一、昊天大市場(chǎng)目的定位: 21二、招商定位: 22三、影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素： 22四、昊天大市場(chǎng)定位及特色 23五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇 24六、本項(xiàng)目的潛值 26第五章昊天大市場(chǎng)工程與銷售招商計(jì)劃 27第六章昊天大市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 28一、營(yíng)銷方略研究 28（1）商品市場(chǎng)目的定位 28（2）招商方略 28二、優(yōu)勢(shì)分析 29第七章環(huán)保、安全衛(wèi)生和節(jié)能 291、環(huán)保執(zhí)行原則 292、污染物與污染源 303、環(huán)保方法 304、安全衛(wèi)生 305、防雷接地 306、消防 317、衛(wèi)生和治安管理 318、節(jié)能 31第八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 32一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià) 32一、銷售收入： 32二、昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 33昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表 33昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表 342、資金籌措 36第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 36一、社會(huì)、政治、文化等方面的不擬定性和風(fēng)險(xiǎn) 36二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不擬定性和風(fēng)險(xiǎn) 36三、市場(chǎng)方面的不擬定性和風(fēng)險(xiǎn) 37四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不擬定因素 37五、用決策樹(shù)計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 38第十章可行性研究成果 39前言昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶投資的一種精品項(xiàng)目。其定位和開(kāi)發(fā)既是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向發(fā)展的需要，也是構(gòu)筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的當(dāng)代化大都市的一種重要構(gòu)成部分。其開(kāi)發(fā)意義就在于它既能為完善咸寧市的投資環(huán)境服務(wù)，又能提高項(xiàng)目整體價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)又能為其注入嶄新的經(jīng)營(yíng)，發(fā)明市場(chǎng)需求，從而嬴得消費(fèi)者的認(rèn)同和接受。因此，對(duì)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)將為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)聚集人氣，完善及規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，加緊都市建設(shè)步伐將起到舉足輕重的作用。對(duì)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿都依靠市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿Γ罢呤轻槍?duì)現(xiàn)行咸寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和人民的消費(fèi)水平、心態(tài)以及現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)狀況作一客觀而進(jìn)一步的調(diào)研，從而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景有一種精確明晰的判斷；而后者則是在前者的基礎(chǔ)上就挖掘、哺育和營(yíng)造項(xiàng)目特有的市場(chǎng)領(lǐng)域，制訂戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，以求該項(xiàng)目嬴得廣闊的市場(chǎng)。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目的可行性研究是從下列四個(gè)方面入手的：首先，調(diào)查了咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，切實(shí)探討政府有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，從而把握發(fā)展本項(xiàng)目的新機(jī)遇；另一方面，調(diào)查分析咸寧市特別是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與特性，剖析市場(chǎng)跌宕起伏的核心因素，方便對(duì)項(xiàng)目的定位有一種明確的指導(dǎo)；其三，對(duì)咸寧市房地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)照其開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境，謀求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，另外對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行探索。咸寧市素有“湖北南大門(mén)”之稱，歷為南下北上的重要通道，昊天大市場(chǎng)地處咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)107國(guó)道，為咸寧市與武漢市之間的必經(jīng)要道,周邊多家大型建材機(jī)電公司與之相鄰,并有大量新進(jìn)駐公司廠房在建，潛在客戶眾多、地理位置優(yōu)越是昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售的最大的一種亮點(diǎn)，周邊環(huán)境舒適，生活設(shè)施齊全，構(gòu)造合理，配套設(shè)施完善，交通便利，現(xiàn)在咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，都市生活水平上升，大量新興公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，都市建材、裝飾材料、家具等市場(chǎng)需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場(chǎng)多個(gè)，但這些市場(chǎng)規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡(jiǎn)陋、交通不便、貨品單一，缺少整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就急待進(jìn)一步的整合和提高,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會(huì)?，F(xiàn)狀的摸底和探討，有助于昊天大市場(chǎng)的全方面啟動(dòng)起到客觀上的指導(dǎo)作用。第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)1、咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長(zhǎng)江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。有“湖北南大門(mén)”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽(yáng)，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢都市經(jīng)濟(jì)圈核心都市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢都市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增加極。2、咸寧經(jīng)濟(jì)概況近年來(lái)在武漢“8+1”都市圈發(fā)展計(jì)下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測(cè)算，，全市生產(chǎn)總值達(dá)成280億元，年均增加12.1%，人均生產(chǎn)總值達(dá)成10672元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)成135億元，年均增加21.1%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)成105億元。財(cái)政全口徑總收入達(dá)成38.42億元，年均增加18.2%。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目獲得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)。

，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值79.5億元，年均增加30%；其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)成9.07億元，年均增加16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)公司235家，創(chuàng)立省級(jí)名牌產(chǎn)品25個(gè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由的115提高到185，上升70個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加緊，增加值達(dá)成99億元，年均增加13.7%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)成15.05億元，比增加39%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)成175億元，占GDP比重達(dá)成63%，比提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。全市198戶國(guó)有工業(yè)公司完畢新一輪改革改制。財(cái)政、投融資、教育、住房、等某些重點(diǎn)領(lǐng)域和核心環(huán)節(jié)的改革獲得突破。信用環(huán)境建設(shè)獲得明顯成效，咸寧市持續(xù)四年被評(píng)為“A級(jí)信用市”。累計(jì)完畢招商引資項(xiàng)目個(gè)，引進(jìn)資金169.2億元，其中億元以上項(xiàng)目85個(gè)；新增外資公司65家，四年累計(jì)直接運(yùn)用外資1.96億美元，年均增加12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國(guó)內(nèi)外出名品牌和公司落戶咸寧。對(duì)外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)完畢出口總額2.28億美元，年均增加13.3%。主動(dòng)開(kāi)展了區(qū)域交流與合作，融入武漢都市圈工作獲得明顯成效。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是11月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以當(dāng)代加工業(yè)、當(dāng)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)部門(mén)資料，咸寧GDP達(dá)成415億元，比上年增加15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。根據(jù)對(duì)咸寧--人均GDP持續(xù)統(tǒng)計(jì)分析，咸寧人均GDP值持續(xù)數(shù)年高增加，去年人均GDP達(dá)成16161元。合約2500美元。根據(jù)國(guó)際慣例，咸寧正處住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)最快高速增加期。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠確保在末來(lái)一時(shí)間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟(jì)增加快速，人民可支配收入快速增加，但都市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)單薄，居民消費(fèi)能力有限，與沿海都市相比有較大差距。3、咸寧商業(yè)概況全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額165.88萬(wàn)元，完畢“十一五”計(jì)劃的120.2%，比上年增加21.3%，增幅比全省高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額139.1萬(wàn)元，增加19.6%；餐飲業(yè)和住宿業(yè)零售額20.93億元，增加36.4%；其它行業(yè)零售額5.91億元，增加21.3%。全年都市市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額111.88億元，增加23.7%；農(nóng)村市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額54億元，增加16.4%。

4、咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低增加。年末全市戶籍總?cè)丝跒?90.63萬(wàn)人，比上年末增加2.42萬(wàn)人。常住人口251.63萬(wàn)人。其中城區(qū)約58萬(wàn)（重要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬(wàn)人。5、咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國(guó)道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。正在興建咸寧長(zhǎng)江大橋、赤壁長(zhǎng)江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國(guó)咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國(guó)家級(jí)交通工程將把咸寧市打造成中國(guó)中部地區(qū)的又一種交通樞紐都市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國(guó)省二級(jí)公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。水路運(yùn)輸重要依靠境內(nèi)長(zhǎng)江干流、長(zhǎng)江支流及內(nèi)河、水庫(kù)湖泊，全市現(xiàn)有通航里程564.4公里，其中長(zhǎng)江干流航道長(zhǎng)118公里。除長(zhǎng)江黃金水道外，全市擁有港口12個(gè)，其中長(zhǎng)江港口6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚(yú)岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通=8\*CHINESENUM3八達(dá)，為咸寧與大都市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。二、都市規(guī)劃都市規(guī)劃定位：武漢都市后花園距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢(shì)；溫泉是國(guó)土資源部命名“中國(guó)溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新1+8都市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇；都市發(fā)展目的全國(guó)生態(tài)人居名城，武漢都市圈重要生態(tài)都市，生態(tài)精品示范都市，長(zhǎng)江中游都市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。總體戰(zhàn)略：實(shí)施“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)一、咸寧房地產(chǎn)市分析1、土地供應(yīng)政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超出計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（--），，各類商品住房計(jì)劃建設(shè)5250套，建筑面積52萬(wàn)平方米，規(guī)劃供應(yīng)土地600畝。但事實(shí)上，，全年共供應(yīng)土地約1000畝。2、銷售狀況咸寧市近來(lái)三年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速，但成交量基本維持在90萬(wàn)左右平方米。今年前十個(gè)月共銷售約81萬(wàn)平方米。市區(qū)共銷售76.6萬(wàn)平方米?？備N售6748套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8萬(wàn)平方米，其中城區(qū)銷售7.1萬(wàn)平方米，總銷售1220套商業(yè)用房。3、市場(chǎng)價(jià)格咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為快速。成交量有較大增加幅度，但增加速度較慢，基本維持在均價(jià)2300-2500價(jià)格區(qū)間。價(jià)格年增加速度約10%。今年至9月成交均價(jià)約為2790元/㎡?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價(jià)格上漲幅度不大。4、市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過(guò)渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項(xiàng)目重要為高層項(xiàng)目。市場(chǎng)需求面積戶型100-140㎡，別墅，小面積公寓、超出140㎡大戶型市場(chǎng)接受度低；5、客戶構(gòu)成重要是外地打工，涉及城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、都市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。私營(yíng)老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購(gòu)房主力軍。購(gòu)置動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場(chǎng)仍然處自住占多數(shù)市場(chǎng)，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。6、商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共79896㎡。其中億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)異軍突起，短短六個(gè)月時(shí)間，銷售24085㎡，約占30%市場(chǎng)份額，發(fā)明咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)熱銷，證明地段并非決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值唯一因素，也闡明咸安新城商業(yè)前景得到投資者承認(rèn)。充足證明只有通過(guò)專業(yè)團(tuán)體包裝、運(yùn)行，才干獲得良好市場(chǎng)份額。今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)、本案獲得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超出6成，闡明投資者承認(rèn)區(qū)域投資價(jià)值。現(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國(guó)際廣場(chǎng)，今年市場(chǎng)體現(xiàn)平淡。咸寧商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、社區(qū)門(mén)面房、專業(yè)市場(chǎng)多個(gè)商業(yè)行態(tài)。從現(xiàn)在市場(chǎng)狀況來(lái)分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價(jià)值得到投資者承認(rèn)；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是現(xiàn)在市場(chǎng)最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者承認(rèn)，可能跟億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)近來(lái)火爆銷售有關(guān)；7、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8都市經(jīng)濟(jì)圈重要都市，也是武漢都市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增加極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇；咸寧近年發(fā)展快速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)都市處中下游。現(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)生態(tài)綠色示范都市，火熱的旅游市場(chǎng)并不能掩蓋本地居民消費(fèi)能力局限性問(wèn)題；咸寧房地產(chǎn)因都市經(jīng)濟(jì)與供需關(guān)系因素，市場(chǎng)量?jī)r(jià)呈暴發(fā)性增加可能性較小；咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場(chǎng)。購(gòu)房客戶重要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶重要周邊縣市公務(wù)員、私營(yíng)公司中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購(gòu)房主體，購(gòu)房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特性咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來(lái)快速的發(fā)展，開(kāi)發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了都市發(fā)展的客觀需要。=1\*GB3①地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處在探索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開(kāi)發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開(kāi)發(fā)公司屈指可數(shù)。=2\*GB3②開(kāi)發(fā)理念滯后從調(diào)查的狀況來(lái)看，無(wú)論是住宅還是商鋪的開(kāi)發(fā)喪失需求對(duì)象不乏其中。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性規(guī)定和不同層位的需要。=3\*GB3③咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的特性咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購(gòu)置力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來(lái)源。三、咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特性咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外，其它開(kāi)發(fā)商大部分在商業(yè)開(kāi)發(fā)投入上都比較單薄，因此商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)符合咸寧市政府的政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依靠，有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)公司是與時(shí)俱進(jìn)的潮頭公司。（2）咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的潛力經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)其它城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有諸多市場(chǎng)諸多出名品牌駐足咸寧，這些公司和經(jīng)營(yíng)戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。且區(qū)內(nèi)有相稱數(shù)量的外地商家，全國(guó)各地的出名公司到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營(yíng)銷人員絡(luò)繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。第三章區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng)（一）項(xiàng)目概況湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日獲得位于向陽(yáng)湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（）014號(hào)地塊，總占地面積250畝，預(yù)計(jì)總投資10億元開(kāi)發(fā)昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目，共分三期建設(shè)。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是一種大型當(dāng)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽(yáng)湖鎮(zhèn)，南臨107國(guó)道，離京珠高速公司開(kāi)口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢(shì)，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目一期占地面積150畝，總投資2.24億元人民幣，現(xiàn)在已建設(shè)竣工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，鋪位面積達(dá)6.8萬(wàn)平方米，并于2010年3月28日正式開(kāi)業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程，建筑面積約11.7萬(wàn)平方米，容積率為1.09。預(yù)計(jì)5月投入使用。（二）開(kāi)發(fā)商介紹公司注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術(shù)人員32人，擁有高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱22人，初級(jí)職稱8人。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學(xué)位在讀,92年開(kāi)始經(jīng)商,發(fā)起開(kāi)辦我司。（三）周邊配套1、學(xué)校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學(xué)、南門(mén)小學(xué)、北門(mén)小學(xué)、鳳凰山中學(xué)、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中檔。2、醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。3、商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書(shū)店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。4、交通：6路公交線、1路公交線。（四）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基本狀況開(kāi)發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽(yáng)湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開(kāi)口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國(guó)道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積為5平方公里。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高原則和大項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)取向，力求將開(kāi)發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和都市發(fā)展新興區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于初正式啟動(dòng)，四年來(lái)，已累計(jì)投入開(kāi)發(fā)資金1.3億元，開(kāi)發(fā)土地2平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完畢，一座35KV變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長(zhǎng)江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，最大程度滿足了公司入園投資需求。

(五)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目的以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目的，完善一期，建設(shè)二期，開(kāi)發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高服務(wù)水平，加強(qiáng)本身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力求將經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。在進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)的同時(shí)，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來(lái)項(xiàng)目落戶開(kāi)發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等14個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資11億元，已完畢投資5億元，，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)稅收1500萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)區(qū)工作目的：開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開(kāi)發(fā)性投入1億元，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)固定資產(chǎn)投資5億元，開(kāi)發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)成3平方公里，開(kāi)發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)公司（項(xiàng)目）8家，開(kāi)發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目5-8個(gè)（億元以上項(xiàng)目1至2個(gè)），開(kāi)發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)成10億元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)成萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)成1500萬(wàn)美元。第四章昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、昊天大市場(chǎng)目的定位:昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目構(gòu)筑一種以=7\*CHINESENUM3七大類商品展示交易為根本，集商住、展覽、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)為一體的多功效的綜合型當(dāng)代化市場(chǎng)交易中心。（1）整頓規(guī)范關(guān)閉零碎市場(chǎng)，建立當(dāng)代規(guī)范專業(yè)大市場(chǎng)（2）承當(dāng)周邊直至鄂東南消費(fèi)市場(chǎng)；（3）承當(dāng)輻射周邊縣市區(qū)的新型當(dāng)代商貿(mào)流通基地。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)各類公司的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場(chǎng)搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來(lái)源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)；（4）使我市場(chǎng)成為大型商品生產(chǎn)廠家開(kāi)發(fā)以咸寧為中心的東南部市場(chǎng)的必爭(zhēng)之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營(yíng)戶；（6）引入全國(guó)品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)公司代理商入駐三、影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素：1、商業(yè)鋪面：要實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值重要依賴綜合各方面的因素來(lái)達(dá)成的。如本項(xiàng)目所處的地理位置與否與都市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計(jì)與否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2、管理：開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部運(yùn)行管理機(jī)制，公司自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要因素。3、政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套貫徹，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完畢征地，重新編修，對(duì)周邊與否有吸引力，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要。四、昊天大市場(chǎng)定位及特色（一）、昊天大市場(chǎng)由于其所處的獨(dú)特地理位置，形成了其它物業(yè)開(kāi)發(fā)所沒(méi)有的特點(diǎn)；1、符合我市此后都市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)政策方向；2、咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大量工業(yè)公司進(jìn)入，收入水平提高，構(gòu)筑了昊天鳳凰客戶群的主體資源；3、來(lái)自各地的經(jīng)銷商是構(gòu)筑昊天大市場(chǎng)的重要資源。簡(jiǎn)言之，本項(xiàng)目占盡天時(shí)、地利、人和，充足運(yùn)用這些優(yōu)勢(shì)條件開(kāi)發(fā)區(qū)別與其它項(xiàng)目的精品項(xiàng)目，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、發(fā)展。（二）昊天大市場(chǎng)定位特色目的客戶群的重要構(gòu)成部分是個(gè)體私業(yè)主，商業(yè)潛質(zhì)在于：一是個(gè)體私業(yè)主的逐步增加，他們需要獨(dú)立的住所和良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合；二是咸寧發(fā)展加緊，都市規(guī)模擴(kuò)大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，建材消費(fèi)需求也將日益增加，但咸寧本身卻沒(méi)有成規(guī)模成效應(yīng)的專業(yè)建材市場(chǎng)，以公路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益增加和提高的消費(fèi)需求，普通消費(fèi)者在建材消費(fèi)都選擇跑幾十公里去武漢購(gòu)置建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場(chǎng)無(wú)項(xiàng)目的局面。根據(jù)上述敘述的消費(fèi)群體的特性得出市場(chǎng)建設(shè)要點(diǎn)是：首先建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的基本特性是整個(gè)市場(chǎng)是由經(jīng)營(yíng)燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨(dú)立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品構(gòu)造以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。這種模式優(yōu)勢(shì)比較明顯，如價(jià)格靈活、便于消費(fèi)者討價(jià)還價(jià)；零售為主、兼營(yíng)批發(fā)、靈活的促銷方式和商品大類齊全吸引消費(fèi)者，基本能滿足顧客充足挑選并一次購(gòu)齊的規(guī)定，是老百姓的好去處。二是全方面提高商戶的經(jīng)營(yíng)品位，哺育經(jīng)營(yíng)特色，運(yùn)用良性的市場(chǎng)氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。三是通過(guò)為商戶提供信息、結(jié)算、儲(chǔ)存、配送、運(yùn)輸?shù)确?wù)，對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)與管理進(jìn)行整體策劃，在服務(wù)過(guò)程中引導(dǎo)商戶按照市場(chǎng)規(guī)則有序開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平。然后在鞏固已有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上快速提高市場(chǎng)占有率，并且逐步向周邊市場(chǎng)攻打；建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)勝劣汰兩級(jí)分化日益明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局；多業(yè)態(tài)互動(dòng)與互補(bǔ)共融發(fā)展；在做大基礎(chǔ)上做強(qiáng)，在規(guī)?；A(chǔ)上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。昊天大市場(chǎng)采用委托物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式出奇制勝。即將產(chǎn)權(quán)以時(shí)間為單位分割成若干份出售的新型營(yíng)銷方式，這樣既打破了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格昂貴的局限，又保存了不動(dòng)產(chǎn)有效增值的經(jīng)營(yíng)權(quán)屬，同時(shí)又是長(zhǎng)久穩(wěn)定稅源的確保，這種模式十分適合高收入人們的規(guī)定。因此集專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場(chǎng)將彌補(bǔ)和豐富全市的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境特點(diǎn)能夠看出：1、優(yōu)勢(shì)：（1）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍發(fā)明了極好的條件。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)公司與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項(xiàng)目提供了厚實(shí)的產(chǎn)業(yè)依靠。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢(shì)：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項(xiàng)目提供了發(fā)展的空間。為本項(xiàng)目聚集人氣發(fā)明了條件。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城。（4）協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)：咸寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是政府的重點(diǎn)工程，得到了政府的大力支持，為項(xiàng)目發(fā)展奠定了軟性投資環(huán)境的基礎(chǔ)。2、機(jī)遇（1）政府對(duì)大中型公司主動(dòng)扶持引進(jìn)政策。政府重要工作重點(diǎn)放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推動(dòng)新型工業(yè)化上。按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。重點(diǎn)抓咸寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加緊建設(shè)。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)抓好“中小公司成長(zhǎng)工程”。著力推動(dòng)“四個(gè)一批”公司的哺育，力求新增規(guī)模以上工業(yè)公司100家以上，新增1—2家公司進(jìn)入全省“三個(gè)三工程”。力求新增1—2個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品。增進(jìn)了為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)---房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量?jī)?yōu)良客戶。（2）11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一種以武漢為中心，100公里為半徑的都市群落——包含武漢及湖北省內(nèi)的咸寧、黃石、鄂州、孝感、黃岡、仙桃、潛江、天門(mén)等8個(gè)周邊都市的都市圈，是武漢及湖北省內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、都市最為密集的地區(qū)，也是我國(guó)中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。武漢都市圈近期目的是，建設(shè)成為我國(guó)內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增加極之一?！?+1”都市大融合推動(dòng)經(jīng)濟(jì)一體化的同時(shí)，已經(jīng)拉動(dòng)了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，一種涵蓋9個(gè)都市的樓市大藍(lán)圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨(dú)厚，發(fā)展進(jìn)入快車道。（3）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，推動(dòng)了有關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和復(fù)蘇，為昊天鳳凰的建設(shè)提供了展示的舞臺(tái)。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鄉(xiāng)形象工程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住社區(qū)。”“帶動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)管理水平提高，塑造當(dāng)代文明城鄉(xiāng)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無(wú)限商機(jī)。=6\*CHINESENUM3六、本項(xiàng)目的潛力值本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段，所處的地理位置、功效作用品有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這是本項(xiàng)目及有關(guān)產(chǎn)業(yè)最大的潛在價(jià)值，也是項(xiàng)目能獲得更大利潤(rùn)的核心所在。1、隨著咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，工業(yè)公司引進(jìn)規(guī)模逐步擴(kuò)大，現(xiàn)有的范疇已限制了其發(fā)展，擴(kuò)張?jiān)谒y免。2、本項(xiàng)目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對(duì)城區(qū)改造，基礎(chǔ)設(shè)施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不停擴(kuò)大，功效逐步完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。3、隨著人流的增加，將為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的價(jià)值提高。4、咸寧由于歷史因素，并沒(méi)有大型的專業(yè)市場(chǎng)，都是由公路市場(chǎng)和分散商戶經(jīng)營(yíng)為主，這種經(jīng)營(yíng)模式競(jìng)爭(zhēng)力低，影響都市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與都市發(fā)展形象不符，整治改造勢(shì)在必行，本項(xiàng)目定位大型專業(yè)市場(chǎng)，前景良好。5、湖北昊天投資有限公司良好的公司形象、管理機(jī)制和運(yùn)行模式是本項(xiàng)目成功的無(wú)形資產(chǎn)。第五章昊天大市場(chǎng)工程與銷售招商計(jì)劃項(xiàng)目二三期建設(shè)安排:9月，完畢施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，及地基解決。10月，進(jìn)行勘探，清理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)場(chǎng)地“三通一平”工作。2010年10月22日，二期工程施工。12月，二期商鋪銷售正式啟動(dòng)212月8日三期工程場(chǎng)地開(kāi)始平整3月，二期招商工作正式啟動(dòng)。2011年5月1日，二期商鋪正式營(yíng)業(yè)。10月，三期竣工投入使用。第=6\*CHINESENUM3六章昊天大市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)一、營(yíng)銷方略研究（1）商品市場(chǎng)目的定位昊天大市場(chǎng)構(gòu)筑一種以建材產(chǎn)品展示交易為根本，集居住、展覽、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功效批發(fā)零售的綜合型當(dāng)代化市場(chǎng)交易中心。（2）招商方略在市場(chǎng)建成之前，計(jì)劃加大宣傳力度，通過(guò)手冊(cè)宣傳及電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的面對(duì)面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)公司、經(jīng)銷商和經(jīng)營(yíng)戶預(yù)知市場(chǎng)建設(shè)信息和招商信息。重點(diǎn)宣傳政府及有關(guān)部門(mén)對(duì)入市客商的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。宣傳昊天大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展目的，樹(shù)立昊天大市場(chǎng)將成為鄂東南特大型商貿(mào)流通批發(fā)基地的形象。在市場(chǎng)建設(shè)中，組織招商組到各地物色客商，并出臺(tái)多個(gè)讓利、優(yōu)惠和代辦房產(chǎn)證、代為組織室內(nèi)裝飾等全過(guò)程服務(wù)方法，吸引外地品牌廠商、直銷商、總經(jīng)銷商、代理商和大批發(fā)客商入駐市場(chǎng)，以構(gòu)建完善而成熟的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后快速帶動(dòng)市場(chǎng)的興旺，形成市場(chǎng)集聚力和超強(qiáng)的輻射力打下良好的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)建成后，充足發(fā)揮市場(chǎng)信息解決和電子商務(wù)功效，為客戶及時(shí)提供商品交易的供需量、價(jià)格及各地市場(chǎng)交易和發(fā)展趨勢(shì)等信息。加強(qiáng)國(guó)內(nèi)多個(gè)綜合市場(chǎng)間信息交流和商貿(mào)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上采購(gòu)、展示商品、運(yùn)輸配送和網(wǎng)上支付等。在交易、結(jié)算、交割等各項(xiàng)服務(wù)中體現(xiàn)“公平、公開(kāi)、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。同時(shí)，建立完善的物業(yè)管理和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，為入市廠商發(fā)明安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。另外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場(chǎng)，溝通下游各級(jí)批發(fā)和零售市場(chǎng)，召開(kāi)多個(gè)形式的商貿(mào)洽談會(huì)。二、優(yōu)勢(shì)分析1、坐落經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)中心地帶，最佳位置及最大開(kāi)發(fā)空間的土地。2、巨大的市場(chǎng)需求空間為社區(qū)的建成提供了市場(chǎng)可能。3、開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)為前期銷售提供了確保。4、一期招商銷售較為成功，為二三期銷售招商奠定基礎(chǔ)。第=7\*CHINESENUM3七章環(huán)保、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)保執(zhí)行原則《中華人民共和國(guó)環(huán)保法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保管理方法》（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保管理方法細(xì)則》湖北省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號(hào)《污水綜合排放的原則》DB34/066-962、污染物與污染源我市場(chǎng)運(yùn)行中重要污染物與污染源為運(yùn)輸破損物品、運(yùn)輸或儲(chǔ)藏過(guò)程中損壞的商品、包裝廢棄物、生活垃圾和生活污水等污染物。3、環(huán)保方法（1）根據(jù)市場(chǎng)各功效區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，準(zhǔn)時(shí)運(yùn)往垃圾站，同時(shí)安排保潔人員對(duì)市場(chǎng)地面道路進(jìn)行定時(shí)清掃；商鋪門(mén)前由客商負(fù)責(zé)清掃，并實(shí)施垃圾袋裝以保持整個(gè)市場(chǎng)的整潔，制造良好的交易環(huán)境。（2）對(duì)整個(gè)市場(chǎng)排污管網(wǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，生活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實(shí)施雨污分流制，全部雨水、污水分別排入都市排污管網(wǎng)。（3）在市場(chǎng)物業(yè)管理過(guò)程中，建立和完善環(huán)保具體方法安排專職人員組織實(shí)施。4、安全衛(wèi)生5、防雷接地為了避免雷電高電的侵入，在變壓器進(jìn)線處裝設(shè)閥型避雷器一組，變壓器中性點(diǎn)采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設(shè)接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)規(guī)定不不小于4歐姆。在建筑物進(jìn)線處設(shè)計(jì)重復(fù)接地裝置，其接地電阻規(guī)定不不小于4歐姆。6、消防本項(xiàng)目消防給水詳見(jiàn)工程技術(shù)方案章節(jié)。項(xiàng)目單位指派管理部專職人員負(fù)責(zé)檢查督促市場(chǎng)的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關(guān)消防器材的配備工作。7、衛(wèi)生和治安管理市場(chǎng)管理委員會(huì)將會(huì)同衛(wèi)生防疫部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)飲食攤點(diǎn)衛(wèi)生狀況的管理，確保市場(chǎng)內(nèi)交易人群的身體健康。市場(chǎng)物業(yè)管理公司將負(fù)責(zé)定時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以確保市場(chǎng)有一種良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備20人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。8、節(jié)能本項(xiàng)目重要能耗為：水、電。項(xiàng)目采用的節(jié)能方法有：（1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應(yīng)在低壓電容器柜進(jìn)行無(wú)功賠償，使用權(quán)功率因數(shù)提高，而達(dá)成提高用電率。（2）電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。（3）市場(chǎng)道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。項(xiàng)目用電、用水設(shè)施均配備計(jì)量?jī)x表，方便節(jié)能、管理和考核。第=8\*CHINESENUM3八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前期土地購(gòu)置費(fèi)用為人民幣3094萬(wàn)元。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中將其視為啟動(dòng)250畝土地開(kāi)發(fā)之地價(jià)成本，并界定該地價(jià)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不計(jì)利息，是最后的地價(jià)成本。一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià)一、銷售收入：昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)面積22萬(wàn)平方米，一期限商業(yè)鋪面6.8萬(wàn)平方米，共有商鋪1070間。二三期今年竣工投入使用?，F(xiàn)在預(yù)計(jì)三期商鋪銷售收入：三期商鋪總面積為：二期商鋪總面積50000㎡，銷售單價(jià)為3500元/㎡，假定三期銷售率達(dá)成95%，三期銷售收入為：16525萬(wàn)。二、昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)面積總價(jià)（元/M2）（M2）（萬(wàn)元）1綜合地價(jià)254.57205601土地購(gòu)置費(fèi)154.57203401土地平整費(fèi)1002022前期工程費(fèi)157.7120347市政配套費(fèi)65201430用地規(guī)劃咨詢費(fèi)0.52011工程規(guī)劃咨詢費(fèi)1.22026設(shè)計(jì)費(fèi)(含園林)2520550地質(zhì)勘查費(fèi)3000/棟5015人防異地建設(shè)費(fèi)2020440消防配套費(fèi)4020880招標(biāo)報(bào)建費(fèi)22044檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟502253基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)180203960社區(qū)道路100202水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明802017604建安工程1100202420樁基工程114.292025145開(kāi)發(fā)成本1707.4320375636廣告費(fèi)3620792廣告策劃公布費(fèi)3020660其它6201327管理費(fèi)43209468銷售收入350020731909經(jīng)營(yíng)稅金及附加5464營(yíng)業(yè)稅及附加4025.45土地增值稅1493.210利潤(rùn)總額2842911所得稅710712純利潤(rùn)21322建設(shè)開(kāi)發(fā)成本：39301萬(wàn)元,利潤(rùn)總額為：28429萬(wàn)元，所得稅為7107萬(wàn)元，純利潤(rùn)為21322萬(wàn)元。昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)面積總價(jià)（元/M2）（M2）（萬(wàn)元）1綜合地價(jià)254.57500001272土地購(gòu)置費(fèi)154.5750000773土地平整費(fèi)1005000050002前期工程費(fèi)157.7150000789市政配套費(fèi)6550000325用地規(guī)劃咨詢費(fèi)0.5500003工程規(guī)劃咨詢費(fèi)1.2500006設(shè)計(jì)費(fèi)(含園林)2550000125地質(zhì)勘查費(fèi)3000/棟123.6人防異地建設(shè)費(fèi)205000010消防配套費(fèi)405000020招標(biāo)報(bào)建費(fèi)25000010檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟12183基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1805000090社區(qū)道路100500005000水電報(bào)裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500樁基工程114.29500005715開(kāi)發(fā)成本1707.435000085376廣告費(fèi)3650000180廣告策劃公布費(fèi)3050000150其它650000307管理費(fèi)435000012728銷售收入350050000165259經(jīng)營(yíng)稅金及附加1259營(yíng)業(yè)稅及附加908.875土地增值稅35010利潤(rùn)總額527711所得稅131912純利潤(rùn)3958項(xiàng)目三期建設(shè)開(kāi)發(fā)成本：利潤(rùn)總額為：5277萬(wàn)元，所得稅為1319萬(wàn)元，純利潤(rùn)為3958萬(wàn)元。項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)銷售收入16525萬(wàn)元，可上繳稅金1319萬(wàn)元，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3958萬(wàn)元，解決一部分本地人就業(yè)問(wèn)題，搞活咸寧在建材市場(chǎng)，是一項(xiàng)有助于國(guó)家、有助于人民、有助于公司的精品項(xiàng)目。2、資金籌措項(xiàng)目一期資本金及自籌資金：10000萬(wàn)元（含土地購(gòu)置費(fèi)1860萬(wàn)元）其中：資本金1000萬(wàn)，股東追加投資4000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入5000萬(wàn)元。第=9\*CHINESENUM3九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析辦法，具體辦法運(yùn)用決策樹(shù)對(duì)本項(xiàng)目多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和不擬定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為0；1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為100%）。一、社會(huì)、政治、文化等方面的不擬定性和風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)及咸寧市的社會(huì)、政治、文化背景，可簡(jiǎn)樸地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且含有持續(xù)性，政府服務(wù)意識(shí)在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀，該方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可假定為0.95