2013年張家口市場調(diào)查分析報告

張家口市場調(diào)查分析報告目錄：城市發(fā)展概況...................................................................................................第一節(jié)：城市基本概況.............................................................................................第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀......................................................................................第三節(jié)：城市建設(shè)規(guī)劃...........................................................................................第四節(jié)：總結(jié)........................................................................................................第二章：房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析.......................................................................................第一節(jié)：政策資訊..................................................................................................第二節(jié)：樓市現(xiàn)狀..................................................................................................第三節(jié)：媒體投放分析...........................................................................................第四節(jié)：總結(jié).........................................................................................................第三章張家口房地產(chǎn)市場總結(jié).....................................................................................第一章：城市發(fā)展概況第一節(jié)：城市基本概況一、地理位置張家口毗鄰京津，地處京、冀、晉、蒙四省市交界處，是京津冀（環(huán)渤海）經(jīng)濟(jì)圈和冀晉蒙（外長城）經(jīng)濟(jì)圈的交匯點，是連接“三北”市場的重要物資集散地，是北方現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要鏈接點。良好的區(qū)位優(yōu)勢，使張家口在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，既便于承接京津地區(qū)資金、技術(shù)、人才、信息等要素的轉(zhuǎn)移和輻射，又可以充分利用中西部地區(qū)豐富的資源和能源，承東啟西、溝通南北的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。二、行政區(qū)域劃分——五區(qū)、十三個縣五區(qū)——橋東、橋西、高新、宣化和下花園區(qū)；十三個縣——康?？h、沽源縣、尚義縣、張北縣、崇禮縣、赤城縣、懷安縣、萬全縣、宣化縣、陽原縣、蔚縣、涿鹿縣、懷來縣。三、各區(qū)縣占地面積及人口分布張家口人口總數(shù)為450萬，除漢族外，還有回、滿、蒙古、壯、朝鮮、藏、苗、維吾爾等26個少數(shù)民族；五個區(qū)總面積為850平方千米，總?cè)丝跒?5萬人；十三個縣總面積為35900平方千米，總?cè)丝跒?65萬人。四、城市交通分析全市交通網(wǎng)絡(luò)完善、四通八達(dá)。截止2012年底，張家口市境內(nèi)高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到1200公里，居全省首位。境內(nèi)已建成京張、宣大、丹拉、張石、京新5條高速公路，京包、豐沙、大秦、沙蔚4條鐵路。正在加緊建設(shè)張涿、張承、張石三期、京新二期等4條高速，加快推進(jìn)京尚、京蔚、二秦等高速公路。張集鐵路正在加快建設(shè)，京張城際、張?zhí)?、藍(lán)張、張呼、張大城際、張石等鐵路的前期工作均進(jìn)展順利。軍民合用機(jī)場已投入使用。張家口海關(guān)已開關(guān)運行。集公路、鐵路、航空于一體的現(xiàn)代立體式綜合交通網(wǎng)絡(luò)正在形成，區(qū)域性交通樞紐地位日益彰顯。小結(jié)通過以上可以看出，張家口市占有得天獨厚的地理優(yōu)勢，毗鄰京、津的戰(zhàn)略位臵，使其發(fā)展步伐在近兩年越發(fā)迅速。政府也利用這一優(yōu)勢積極進(jìn)行改革，實行“三年大變樣”和加快鐵路、公路建設(shè)等計劃，成績顯著。目前張家口市城鎮(zhèn)建設(shè)“3年上水平”的大幕已經(jīng)拉開。3年中，將完成城鎮(zhèn)建設(shè)投資1500億元，打造強市名鎮(zhèn)，并把環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)放在首位，著力建設(shè)資源節(jié)約型城市、環(huán)境友好型城市，力爭主城區(qū)主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過全國水平，部分指標(biāo)達(dá)到或接近國內(nèi)先進(jìn)水平，縣城主要設(shè)施指標(biāo)和環(huán)境指標(biāo)超過全國平均水平。但目前市場還存在如：商業(yè)氛圍不濃厚、人口密集度不高、人民消費水平普遍偏低等問題，但這同時也意味著其市場發(fā)展?jié)摿^大，有著較多的可挖掘性。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、張家口市GDP統(tǒng)計分析2012年張家口市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1233.7億元，按不變價格計算，比上年同期增長10.0%，比第三季度末提高0.5個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值增長4.6%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為7.1%，拉動GDP增長0.7個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長11.9%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了52.7%，拉動GDP增長5.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長9.9%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為40.2%，拉動GDP增長4.0個百分點。三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況表明，我市整體經(jīng)濟(jì)速度逐步回升。張家口市財政收入統(tǒng)計分析2012年張家口市全部財政收入完成214.15億元，增幅達(dá)19.41%，當(dāng)年增收34.81億元，完成年初目標(biāo)任務(wù)的105.23%。其中，地方公共財政預(yù)算收入完成106.56億元，增幅28.41%，4個縣區(qū)突破10億元，13個縣區(qū)突破5億元。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響下，張家口財政收入仍保證了一定幅度的增長，這表明金融行業(yè)的波動并未對張家口本土財政收入造成較大的影響。張家口市人均可支配收入統(tǒng)計分析2012年，張家口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18441元，同比增長12.4%，增速居全省第6位，位次比上年前移3位。農(nóng)民人均純收入近幾年首次超過承德市，達(dá)到5564元，同比增長14.6%，增速居全省第7位。社會消費品零售額統(tǒng)計2012年張家口市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額435.10億元，同比增長15.5%。其中,城鎮(zhèn)零售額實現(xiàn)338.14億元，同比增長14.8%；鄉(xiāng)村零售額實現(xiàn)96.95億元，同比增長17.8%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額70.56億元，同比增長39.8%；零售業(yè)實現(xiàn)零售額300.85億元，同比增長14.1%；住宿業(yè)實現(xiàn)零售額4.09億元，同比增長15.2%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額3.93億元，同比增長23.2%。

消費品市場平穩(wěn)發(fā)展。與全省持平，居全省第7位。市民的消費意識明顯加強。小結(jié)通過以上統(tǒng)計分析可看出，張家口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著比較大的進(jìn)步。GDP、人均可支配收入及社會消費品零售總額等三項指標(biāo)的增長率均有所上升。尤其是社會消費品零售總額的增長率上降幅度最為明顯。這在一定程度上表明該市的居民消費觀念從保守逐漸加強，消費心理轉(zhuǎn)向開放。政府財政收入仍保持著較大的增長率。第三節(jié)、城市建設(shè)規(guī)劃一、城市規(guī)劃與布局分析21世紀(jì)中期，張家口將成為物資環(huán)境和生態(tài)環(huán)境比較協(xié)調(diào)、景觀中等、各類基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施相對比較完整的中等城市。張家口市城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)分為四級：首級市域中心城市為張家口市區(qū)（張家口橋東區(qū)和橋西區(qū)）；第二級為5個中小城市，即沙城（懷來縣）、張北、蔚州（今蔚縣）3個中等城市，涿鹿、陽原2個小城市；第三級柴溝堡、西灣子等7個縣城；第四級為84個建制鎮(zhèn)。兩軸四區(qū)：依托交通走廊，形成東西和南北兩軸。根據(jù)自然、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)條件劃分為北部壩上次區(qū)域，東部次區(qū)域，中部次區(qū)域和南部次區(qū)域一主一主三副：以五個區(qū)為為主，輻射萬全縣。以懷柔、張北和蔚縣為三個副中心，輻射周邊其他縣二、城市路網(wǎng)規(guī)劃張家口市主要實施了主城區(qū)“三縱十橫十四路”的道路建設(shè)改造工程，長度110公里。完成了勝利中路，濱河路，清水河路三條城市縱向主干道的改造拓寬，實現(xiàn)南北向道路的暢通；完成了城市快速路南北環(huán)線、賜兒山大街、東興街、建設(shè)街、工業(yè)西街、盛華大街、市府大街、朝陽大街、站前大街十條城市橫向道路的拓寬改造工程，打通了城區(qū)道路與城市快速路的連線；對工業(yè)南橫街等部分?jǐn)囝^路以及路況較差的十四條支路實施了拓寬改造；中心城區(qū)用地規(guī)劃中心城區(qū)住房用地布局中心城區(qū)住房用地規(guī)劃四、城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃2008年——2010年三年時間，張家口市共完成主城區(qū)73家工業(yè)企業(yè)外遷工作，提供城市建設(shè)用地5200畝。其中：橋東區(qū)23家，占地3000畝；橋西區(qū)17家，占地500畝；高新區(qū)33家，占地1700畝；小結(jié)通過以上可以看出，在城市規(guī)劃方面，張家口市制定出了由中心向四周輻射的方針，并以橋東與橋西為主城區(qū)依次劃分為四個等級的城區(qū)圈，布局分化合理。在住房用地規(guī)劃方面，主城區(qū)以“舊城改造”為主題，郊區(qū)便以“城中村建設(shè)”及“工業(yè)用地”為主，這些方針給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇，市場潛力巨大。第四節(jié)、總結(jié)本章共從城市概況、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展戰(zhàn)略等方面綜合分析了張家口近期的市場狀況?？梢钥闯鎏幱谥匾獞?zhàn)略地位的張家口市近年來發(fā)展較為迅速，依托環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的影響，承東啟西、溝通南北的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，成為重要的物資集散地。經(jīng)濟(jì)發(fā)展持上升狀態(tài),消費指數(shù)的上升也說明了張家口市居民的消費習(xí)慣由保守與理性逐漸轉(zhuǎn)為開放。房地產(chǎn)市場方面，由于政府大刀闊斧的改革，城市建設(shè)以“舊城改造”和“城中村建設(shè)”為主，這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個較好的機(jī)遇。城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著相輔相成的關(guān)系，以下兩表為具體關(guān)系表明： ★張家口市目前的城市化發(fā)展特征★人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系表：張家口2012年GDP1356億元,人均約7000美元。，可以判定張家口市目前房地產(chǎn)市場正處于平穩(wěn)階段，主要以改善需求為主，發(fā)展特征為政府宏觀調(diào)控，市場主導(dǎo)發(fā)展。在本月，當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)較為活躍，新入市樓盤及新放量樓盤均多，價格起伏持平。：房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析第一節(jié)、政策資訊一、時政熱點2013-08-1502:28:53來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道(廣州)有0人參與最近地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些新動向，先是地產(chǎn)公司的A股再融資有望開閘，續(xù)而是溫州官方確認(rèn)松綁限購令，允許購買二套房等等。對此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為號稱“史上最嚴(yán)格”的地產(chǎn)調(diào)控政策或許已經(jīng)終結(jié)，未來還將進(jìn)一步微調(diào)放松；預(yù)計房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點后的方案也會比較溫和，征收范圍只面向增量，稅率也不會比滬渝兩市高。這讓一些地產(chǎn)商異常興奮，在土地市場上進(jìn)行激烈的競爭，而對于購房者而言，則害怕繼續(xù)上漲而出現(xiàn)搶購現(xiàn)象。出現(xiàn)上述政策微調(diào)的背景之一是，一部分面臨著嚴(yán)格調(diào)控的大城市房價、住宅成交量仍然在持續(xù)上漲，顯示出很強的剛性購買需求，從而突顯出這些區(qū)域新建住宅供應(yīng)量不足的問題。與此同時，中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，出現(xiàn)明顯的景氣回落，硬著陸擔(dān)憂抬頭。為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)走勢，中央政府已失去單純打壓房價的興趣，改為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。近三年來反復(fù)強調(diào)的“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”、“促進(jìn)房價合理回歸”等政策表述已然消失。既然是“發(fā)展”，沒有理由繼續(xù)禁止房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股票、債券融資，并實行銀行信貸歧視政策。另一個背景是，目前國內(nèi)不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場冷熱不均，個別三四線城市房價下跌、銷量停滯，甚至出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，地方財政的壓力很大。比如，溫州房價自2011年9月以來連續(xù)22個月同比下降，不少樓盤房價已經(jīng)腰斬。如果不放開限購，溫州地方財政、商業(yè)銀行、開發(fā)商都會面臨大麻煩。個人觀點：總體來說，近三年來嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控沒能有效地控制全國房價上漲，盡管通過“限購、限貸”等政策抑制了部分投機(jī)需求，推遲了部分剛需購買時點，卻沒有觸及過去十來年房價走出大牛市的根基：政府供地制（供地壟斷）、城鄉(xiāng)及東西部二元化（公共服務(wù)設(shè)施分布不均）、城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅缺失（持有的房產(chǎn)增值無須納稅）、實際利率偏低、貨幣供應(yīng)較為寬松，等等。換言之，它只治標(biāo)、不治本。2、房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在論證階段年底可望出臺2013-08-1511:18經(jīng)濟(jì)參考報14日，在海南召開的“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，“國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制還處在論證階段，估計還要三個月左右才能出臺”。朱中一指出，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制應(yīng)包括，抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段來進(jìn)行調(diào)控；繼續(xù)加強保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設(shè)、工程質(zhì)量、分配退出和運營管理等方面的工作；還要在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全相關(guān)機(jī)制。個人觀點：如果樓市長效性調(diào)控機(jī)制在今年年底或明年年初開始出臺，那么，當(dāng)財稅體制、土地政策、金融體制等長效調(diào)控機(jī)制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤桑鸩酵顺鰳鞘姓{(diào)控政策之時。二、樓市風(fēng)云1戶籍新政:租房滿一年就成了城里人享同等待遇2013-08-1509:17華西都市報收藏打印字號：T|T南充主城區(qū)有合法穩(wěn)定職業(yè)或者合法穩(wěn)定住所（含公共租賃住房和租用單位住房一年以上）的人員，本人及其同居生活的配偶、未婚子女、父母等直接親屬；在縣（市）城區(qū)則放寬只租賃房屋半年以上即可，申請人員增加了祖父母、外祖父母、孫子女、外孫女，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺擎?zhèn)居民戶口。南充市戶籍制度改革從6月中旬已開始實施，多個方面放寬限制，租賃人員租房在一年以上便可申請南充城區(qū)的城鎮(zhèn)戶口。2、河北省沿海2320個億元以上在建項目加速推進(jìn)2013-08-1507:34河北日報李巍今年以來，我省加快沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實施，推進(jìn)沿海地區(qū)項目的聚集提速。上半年，沿海地區(qū)億元以上在建項目2320個，同比增加568個，完成投資同比增長26.2%，其中，新開工項目961個，同比增加290個；已經(jīng)有73個央企合作項目落戶沿海。受益于省市一系列扶持政策，曹妃甸區(qū)、渤海新區(qū)和北戴河新區(qū)的水電路氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，投資環(huán)境不斷改善，要素聚集能力進(jìn)一步增強。今年上半年，三個區(qū)固定資產(chǎn)投資分別增長28.4%、24.1%和25.1%，分別高于全省8.7個、4.4個和5.4個百分點。三、金融資本昨金融地產(chǎn)股凈流入近7億元2013年08月14日12:28中國新聞網(wǎng)查看評論據(jù)大智慧數(shù)據(jù)顯示，昨日兩市資金凈流出27.29億元。這主要體現(xiàn)在煤炭石油、有色金屬、供水供氣、電子信息、工程建筑等板塊。

不過，銀行、保險、房地產(chǎn)、電器、紡織服裝等板塊出現(xiàn)了資金凈流入的態(tài)勢。其中，銀行板塊凈流入4.37億元，凈流入最大個股為興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行。保險板塊凈流入1.67億元，凈流入最大個股為中國平安、中國太保、新華保險。房地產(chǎn)板塊凈流入1.24億元，凈流入最大個股為萬科A、美都控股、金地集團(tuán)。四、土地市場7月土地市場高燒不退樓面價同比暴漲六成中國網(wǎng)時間：2013-08-15內(nèi)容來源:上海第一財經(jīng)全國多地今夏頻現(xiàn)極端高溫，同樣高燒不退的還有土地市場。昨日，北京土地市場再度出讓四宗經(jīng)營性用地，萬科、葛洲壩和融創(chuàng)聯(lián)合體等皆有斬獲，總土地出讓金為67.2億元。迄今為止北京年內(nèi)土地出讓金累計已達(dá)943.8億，8月份突破千億指日可待。同一天，上海崇明陳家鎮(zhèn)濱江8號地塊掛牌出讓，最終溢價率達(dá)到102%。《第一財經(jīng)日報》記者從中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）獲得的數(shù)據(jù)顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來新高。而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，創(chuàng)下近31個月的新高。包括京滬在內(nèi)，今年重點城市土地市場堪稱火爆，7月亦延續(xù)了上半年的走勢。但與往年略有不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態(tài)勢，但市場并未預(yù)期樓市調(diào)控政策會再度趨緊。相反，個別城市因市場低迷已開始醞釀松綁，業(yè)界也沒有預(yù)期中央會對此舉進(jìn)行叫停。這種市場氛圍的背后，是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的帶動作用正被重新審視。此外，限購等調(diào)控措施過于行政化和短期化，高層似乎有意建立更長效的市場調(diào)節(jié)機(jī)制。名企運營房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在“不差錢”來源：中國青年報2013年08月15日11:00我來說兩句(0)據(jù)新華社三亞8月14日電（記者王巖波王暉余）14日在海南三亞舉辦的“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上，與會專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前大部分房企資金較為寬裕，有融資需求的房企多是出于再擴(kuò)張考慮，企業(yè)關(guān)注的更多是融資渠道的成本問題。路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)都比較正常，既沒有放緩也沒有過速增長的傾向，上半年國內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增長20.3%，施工面積增長15.5%，銷售面積增長28.7%，其中住宅方面增長了30%，主流企業(yè)銷售回款比較理想。華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強認(rèn)為，當(dāng)前缺錢的只有極少數(shù)財務(wù)不透明，或者是公司狀況比較差的企業(yè)，整體看來，不管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是從報表上看，沒有嚴(yán)重缺錢的企業(yè)。他認(rèn)為，開發(fā)商今年有望保持30%以上的自有資金的增長，現(xiàn)在房地產(chǎn)商真正關(guān)心的是融資成本。由于境外融資的利率比國內(nèi)銀行標(biāo)準(zhǔn)貸款利率還低，所以凡是有境外渠道的企業(yè)都從境外融資。經(jīng)初步估算，龍湖、建業(yè)、萬科等幾家境外上市公司融資已達(dá)600億元到800億元，規(guī)模非常大。談到房地產(chǎn)“不差錢”的原因，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)形勢比較好，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍是具有潛力的投資渠道。對此，中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮指出，盡管當(dāng)前主流房企資金供給不成問題，但是資金的風(fēng)險結(jié)構(gòu)配置仍值得關(guān)注，房地產(chǎn)需要的是中長期穩(wěn)定運行，企業(yè)不能光靠回款，仍需審時度勢及時調(diào)整經(jīng)營策略與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。小結(jié)今年1-7月中國房地產(chǎn)市場延續(xù)此前態(tài)勢，房價漲幅繼續(xù)縮小，投資、開工等指標(biāo)增速逐步恢復(fù)，銷售增速進(jìn)一步放緩。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，1-7月，全國商品房和住宅銷售均價分別為人民幣(下同)6469元/平方米、6097元/平方米，與去年同期相比分別上漲9.5%和10.0%，漲幅較1-6月分別縮小1.7個百分點、2.0個百分點。相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，中國房地產(chǎn)市場投資額增速略有提高，新開工增速加快尤為突出，企業(yè)投資信心較強。今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4.4萬億元，同比增長20.5%;房屋和住宅新開工面積分別為11.3億平方米和8.3億平方米，同比分別增長8.4%和7.1%，均高于今年1-6月的平均增速。7月單月全國房屋、住宅新開工同比增長超過40%，創(chuàng)出今年以來新高，且土地購置面積降幅也大幅收窄。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計6.7萬億元，同比增長31.5%。整體資金來源增速回落0.6個百分點，仍顯著高于同期開發(fā)投資額增速;國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金同比增速均提高，定金、預(yù)付款和個人按揭貸款等其它各項資金來源同比增速減緩。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，今年下半年，少數(shù)熱點城市房價仍會有明顯漲幅，導(dǎo)致百城指數(shù)漲幅擴(kuò)大，多個城市地王頻現(xiàn)，一些城市政策升級的可能性依然存在。但隨著季節(jié)性推盤高峰的來臨，房屋銷售將企穩(wěn)增長，量價水平好于去年同期但增速會較今年上半年明顯放緩，不同城市的分化將進(jìn)一步加劇。、樓市現(xiàn)狀樓市整體情況1、七月在售樓盤分布圖以上為張家口47個在售項目二、樓市各區(qū)域板塊分析1、房地產(chǎn)市場板塊劃分由于近幾年張家口房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢，已初步具有板塊區(qū)域集群特性，但各區(qū)域之間并沒有出現(xiàn)較大的抗性劃分，因此根據(jù)地理區(qū)位情況，可將張家口房地產(chǎn)版塊大致劃分為：橋東區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)三大地產(chǎn)板塊，如下圖所示：2、各具體板塊分析（1）橋東區(qū)1)板塊概況橋東區(qū)位于張家口市區(qū)的東半部，因在清水河?xùn)|側(cè)而得名。南面以緯一路為區(qū)分，緯一路以北區(qū)域為橋東區(qū)，與高新區(qū)接壤，西隔清水河與橋西區(qū)相望，區(qū)境東西寬約五公里，南北長約九公里，總面積33.1平方公里。目前區(qū)域在售項目有張垣新城、悅瀾灣位、御品、維多利亞廣場、龍山水郡、龍騰花園等。2)板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢橋東區(qū)發(fā)展相對較晚，城區(qū)規(guī)劃完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，交通狀況良好；對城市主要道路景觀環(huán)境治理，以大清河兩旁主干道、五一大道、勝利路和建國路為主要治理對象，包括公廁、市場、綠地和停車廠的修建和整治，極大的改善了橋東區(qū)的居住環(huán)境。許多規(guī)劃新建市政配套都分布在橋東區(qū)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?。張家口市完成主城區(qū)73家工業(yè)企業(yè)外遷工作，提供城市建設(shè)用地5200畝。其中：橋東區(qū)23家，占地3000畝；橋西區(qū)17家，占地500畝；高新區(qū)33家，占地1700畝；為橋東區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量的儲備土地。劣勢軍事設(shè)施相對較多，占據(jù)大部分區(qū)域板塊核心位臵，限制了周邊區(qū)域其他行業(yè)的發(fā)展。區(qū)域餐飲、娛樂、體育、教育等基礎(chǔ)設(shè)施還有待進(jìn)一步完善。3)區(qū)域房地產(chǎn)項目分析案名位置占地面積（）建筑面積（萬㎡）均價（元/㎡）戶型產(chǎn)品類型金域首府橋東區(qū)4萬㎡10420040-120㎡高層、寫字樓龍騰花園2期橋東區(qū)45畝8420060-120㎡商住張垣新城橋東區(qū)10萬㎡30460090-340㎡高層、洋房、商業(yè)悅瀾灣橋東區(qū)9萬㎡3285-158㎡高層御品橋東區(qū)60畝10425090-240㎡高層、花園洋房龍山水郡橋東區(qū)8萬㎡25460080-120㎡小高層、高層維多利亞橋東區(qū)25萬㎡95580090-280㎡綜合體對比項目分析從區(qū)域項目體量來看，橋東區(qū)在售項目體量較小，建筑面積都在10-30萬平米，主要以中等型面積為主，大型面積為輔。從價格上來看，橋東區(qū)項目均價區(qū)間4400-5000元/㎡，區(qū)域整體均價為4800元/㎡，價格相對中上偏高，也有高檔項目，如維多利亞均價5800元/㎡，目前是張家口價格最高的項目，不過高檔項目相對還是較少。從戶型上來看，橋東區(qū)項目主要還是以兩居和三居為主，面積主要為80-200㎡，主要還是以剛性自住需求為主。從客源上來看，區(qū)域主要客源還是來自當(dāng)?shù)攸h政機(jī)關(guān)及國有企業(yè)員工如軍分區(qū)、二五一醫(yī)院、供電所等，不過隨著區(qū)域居民收入的提高，區(qū)域普通居民及上班也逐漸成為區(qū)域重要的客源。4)橋東區(qū)未來發(fā)展趨勢橋東區(qū)目前正處于快速發(fā)展階段，各城鎮(zhèn)道路正在不斷拓寬、新建當(dāng)中，如五一路、張宣公路等，一些商業(yè)項目也逐漸在橋東區(qū)“安家落戶”，如百盛等商業(yè)項目，并且像帝廣、超市發(fā)等知名商業(yè)的也在這里，政府機(jī)關(guān)職能部門將從很大程度上支持橋東的發(fā)展，同時土地的儲存量在一定能夠程度引領(lǐng)未來幾年房地產(chǎn)的發(fā)展方向，未來發(fā)展可能呈現(xiàn)如下幾個特點：多元化、品質(zhì)化的產(chǎn)品即將脫穎而出，繼續(xù)引領(lǐng)張家口地產(chǎn)的發(fā)展；受地塊的限制的影響，未來區(qū)域的建筑形態(tài)已小高層為主，高層和多層為輔。隨著大清河改造工程的結(jié)束，未來將會出現(xiàn)大量的江景住宅。城市的不斷發(fā)展，外來人口的不斷進(jìn)入，為區(qū)域不斷增加了客源。（2）橋西區(qū)1)板塊概況橋西區(qū)位于河北省西北部張家口市中心，是前市委、市政府所在地，是全市的政治、文化和商貿(mào)旅游服務(wù)中心。北邊是燕山山脈西部大馬群山的余脈，西部是太行山北部余脈，地處兩山交匯處，所轄區(qū)域主要是山地與河谷地。區(qū)域主要在售項目有名仕佳苑、美居麗景苑、天寶中苑、西澤園、怡山別院、綠景逸苑、遠(yuǎn)大盛和苑等項目。2)板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢橋西區(qū)是張家口政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，配套設(shè)施齊全，交通成熟的區(qū)域；橋西區(qū)是張家口市的發(fā)祥地，歷史文化底蘊深厚，遺留古文物眾多，是男的保存完整的文化古城；橋西區(qū)面積相對較小，有利于資源的優(yōu)勢整合利用，加快經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展；橋西區(qū)擁有張家口最繁華成熟的商業(yè)圈，自足張家口市，輻射長個津京冀商圈，人氣聚集最旺，購物娛樂最集中的區(qū)域。劣勢橋西區(qū)板塊呈縱深狀分布，主要是山地和河谷地址的淺山區(qū)，所轄區(qū)域面寬狹窄，不利于城區(qū)的橫向擴(kuò)大發(fā)展，空間利用率受限制。所張家口老城區(qū)區(qū)域，城中村占區(qū)域主要范圍，民房較多，城區(qū)規(guī)劃不合理，硬件設(shè)施相對較差，經(jīng)濟(jì)實力相對落后，市政道路擁擠不堪。區(qū)域房地產(chǎn)項目分析案名位置占地面積（）建筑面積（萬㎡）均價（元/㎡）戶型產(chǎn)品類型皇家駿景橋西區(qū)40畝3400兩室兩廳小高層遠(yuǎn)大.盛和苑橋西區(qū)8317.8450070—1400㎡高層、小高層香江名城3期橋西區(qū)22330480040-140㎡高層、商業(yè)綠景逸苑橋西區(qū)470080-350㎡高層、多層怡山別院橋西區(qū)135畝11420050-150㎡高層、多層永怡錦苑橋西區(qū)8萬㎡20350080—110㎡高層、商業(yè)美居.麗景園橋西區(qū)13萬㎡30440083-147㎡小高層、現(xiàn)房嘉苑酈景橋西區(qū)375.2420050-160㎡住宅商業(yè)、全部封頂弘鼎莊園橋西區(qū)17.810430090-200㎡高層、多層名仕佳苑橋西區(qū)5萬㎡15430053-120㎡高層、已交房西澤園橋西區(qū)11萬㎡30420080-140㎡高層、多層、東區(qū)金華怡園橋西區(qū)6010.97420060—1200㎡高層宏景嘉苑橋西區(qū)160畝20430090—140㎡高層左庭右院橋西區(qū)8萬㎡15280068-133㎡多層、高層、別墅對比項目分析首先從項目規(guī)模上來看，目前區(qū)域開發(fā)項目20萬平米以上的區(qū)域大型項目占了整個張家口的55%。區(qū)域房產(chǎn)市場火爆，開發(fā)相對比較成熟，區(qū)域競爭比較激烈，由于地區(qū)土地儲備有限，未來區(qū)域項目將會逐漸減少并面積變小；從價格上來看，橋西區(qū)大部分樓盤幾個在4400元左右，區(qū)域價格極為相似，區(qū)域樓盤競爭也是三大區(qū)域中最為激烈的地區(qū)，目前區(qū)域高檔項目比較少，以后區(qū)域會逐步走精品路線，區(qū)域樓盤的質(zhì)量會不斷提高；從客源上來看，區(qū)域是張家口傳統(tǒng)的老城區(qū)，很多都是城中村改造項目，居民較大，區(qū)域拆遷量比較大，很多樓盤的客戶是回遷戶，區(qū)域主要的還是以項目附近的普通居民、企事業(yè)單位的員工及公務(wù)員為主要客群。4)橋西區(qū)未來發(fā)展趨勢由于本身地塊面積有限，加之最近兩年開發(fā)量巨大，橋西區(qū)未來土地供應(yīng)將非常精致，未來幾年橋西區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將以小規(guī)模、精品樓盤或占地不大的小區(qū)面市，目前尚未完全開發(fā)的大境門項目將在今后的幾年占據(jù)市場有利地位。橋西區(qū)作為張家口市的核心區(qū)，隨著城市不斷的發(fā)展，橋西區(qū)的城市核心位臵價值不斷顯現(xiàn)，未來住房價格將繼續(xù)走高。隨著城市的版圖的不斷擴(kuò)大，城市未來面積將不斷擴(kuò)大，獎勵項目的開發(fā)將打破目前只能靠地段“吃飯”的局面，轉(zhuǎn)入實力、經(jīng)驗、品牌與品質(zhì)的較量。（3）高新區(qū)1)板塊概況張家口市高新區(qū)是省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；區(qū)域位于緯一路以南，清水河兩岸區(qū)域；處于張家口市區(qū)南部，是張家口市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。在售項目有鉆石花園、金鷹花園、龍山水郡、金潤現(xiàn)代城、鳳凰國際城等。2)板塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢最新的規(guī)劃區(qū)，目標(biāo)明確、定位清晰，未來將以CLD居住區(qū)為主；市政府的搬遷，最新的市政配套設(shè)施也大部分在高新區(qū)；隨著城市不斷向南的發(fā)展趨勢，未來高新區(qū)的發(fā)展將得到空前的發(fā)展機(jī)遇，板塊升值空間為三大板塊之首；大量的土地儲備，為未來高新區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的空間。劣勢目前配套設(shè)施相對匱乏，周邊醫(yī)療、教育等配套較為不便，是造成住房銷售存在抗性的主要原因；傳統(tǒng)的居住理念，高新區(qū)的居住區(qū)概念被普通居民接受害需要一定的時間；區(qū)域房地產(chǎn)項目分析案名位置占地面積（）建筑面積（萬㎡）均價（元/㎡）戶型產(chǎn)品類型奧林.清河一號高新區(qū)6010470032-1299㎡高層鉆石花園高新區(qū)131畝214800110-140㎡高層、臨街底商龍山水郡高新區(qū)121畝26580070-130㎡高層金鷹花園三期高新區(qū)12畝36520030-300㎡高層清河一號高新區(qū)40畝13460035-129㎡高層對比項目分析首先，從項目規(guī)模來看，區(qū)域項目規(guī)模相對其他區(qū)域較大，主要區(qū)域土地儲備比較豐富，土地價格相對便宜；隨著外地代理商和開發(fā)商的進(jìn)入和本地開發(fā)商的不斷成長，高新區(qū)將會是未來大盤的主要集中區(qū)域。從價格上來看，近兩年來，隨著高新區(qū)的規(guī)劃，及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，區(qū)域樓盤價格也在不斷上漲，區(qū)域均價將近4800元/㎡。隨著未來規(guī)劃的逐步實施，未來高新區(qū)房價還有上漲的趨勢。從戶型上來看，區(qū)域由于屬于新區(qū)，流動人口比較多，加之區(qū)域工業(yè)基礎(chǔ)比較好，區(qū)域戶型多樣，可以滿足各種需求。從客源上來看，區(qū)域主要以外來客戶為主，其職業(yè)主要是政府公務(wù)員、國有企業(yè)員工、以及企業(yè)主，區(qū)域客戶相對較為高端，不過也有很多城中村改造項目，滿足區(qū)域的低端消費群體的需求，如老鴉莊“城中村”改造項目等4)高新區(qū)未來發(fā)展趨勢張家口市區(qū)處于三面環(huán)山的狹長地帶，30平方公里的舊城區(qū)卻擁擠著45萬人口，超出國家規(guī)定城市人口容量的50%。為解決城市發(fā)展困局，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《張家口市城市總體規(guī)劃(2000-2020年)》中提出，該市將向南拓展，城區(qū)面積將擴(kuò)大一倍。按照這一規(guī)劃，高新區(qū)緊緊抓住這一良機(jī)，積極謀劃打造一座高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)和管理，以全市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代物流樞紐、生態(tài)宜居城區(qū)為定位的現(xiàn)代化新城——“張垣新城”。隨著康丹CBD商務(wù)中心、新東陽酒店、通泰大酒店等五星級酒店的建成，高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，未來張家口房地產(chǎn)發(fā)展方向會逐漸向南移，高新區(qū)是未來張家口房地產(chǎn)發(fā)展方向。小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)主要還是以滿足自主性需求為主，投資性需求略顯不足，區(qū)域需求旺盛，房地產(chǎn)價格受政策影響較小。未來張家口的住房消費潛力巨大，市場迫切需要能引領(lǐng)住房革命的品質(zhì)社區(qū)出現(xiàn)，樹立區(qū)域地產(chǎn)標(biāo)桿產(chǎn)品，以激發(fā)真正消費潛能、媒體投放分析廣告投放量綜述總投放頻次（次）32總投放金額(萬)48總投放項目個數(shù)（個）7本月截止20日張家口市公有7個項目在報紙媒體上投放廣告，總投放頻次32次，頻率居中，本月投放的版面多以整版為主，所以投放總金額較高。各媒體投放量分布通過以上統(tǒng)計可看出張家口晚報的占有率為85%，投放頻次為27次，遙遙領(lǐng)先于張家口日報。各時間段投放量分析從上圖可看出，投放頻次有所增加，周二、周四、周五為廣告投放高峰期，而第二周與第四周為本月投放量的活躍周期。廣告發(fā)布規(guī)格分析本月的廣告媒體多為整版的形式，其次是半版占10%。而選擇跨版、豎半版、1/3版的異性版面基本沒有。業(yè)態(tài)類型分析在所有廣告媒體中，住宅仍占了較大份額，為73%，其次是商業(yè)占27%，其中以維多利亞的見報率最高。各樓盤廣告投放具體情況：項目媒體價位次數(shù)維多利亞晚報、日報240000頭版5次、末版2次、二版2次、日報5次境門華府晚報60000頭版1次、末版2次彩虹城晚報360004次內(nèi)版整九鼎國際晚報240003次內(nèi)版整昶昊首府晚報720003次末版整、3次內(nèi)版整奧林新城晚報240001次頭版半新東亞晚報240001次頭版半小結(jié)1、從以上統(tǒng)計分析可以看出，在現(xiàn)在觀望情緒比較濃厚的狀態(tài)下，各樓盤沒有盲目打“價格戰(zhàn)”，而是更注重宣傳樓盤的增值點，如戶型、配套、園林等。2、正在熱銷期的樓盤每周見報率約1~2次，其中商業(yè)項目蓄勢待發(fā)，逆市高調(diào)宣傳，使樓市的沉寂有所打破。尤其是“府街庭院”項目，單周見報率約為2.5次，如此高密集的投放起到了較好的宣傳效果，但是版面的千篇一律讓消費者在很大程度上會認(rèn)為該項目缺乏新意。