土地估價規(guī)程與規(guī)范

土地估價規(guī)程與規(guī)范目錄TOC\o"1-2"1總則 31.1規(guī)程制訂的目的 31.2規(guī)程合用范疇 41.3從事土地估價的基本規(guī)定 41.4職業(yè)道德 41.5土地估價報告的使用期 41.6土地估價的法律根據(jù) 51.7規(guī)程解釋權(quán) 52都市土地估價基本原則和程序 62.1都市土地估價的基本原則 62.2都市土地估價的程序 7３、都市土地價格的影響因素 93.1都市土地價格影響因素分類 93.2普通因素 103.3區(qū)域因素 103.4個別因素 10４．基準(zhǔn)地價評定 104.1準(zhǔn)備工作 104.2資料調(diào)查與整頓 114.3基準(zhǔn)地價評定的技術(shù)路線 134.4級差收益（地租）法評定基準(zhǔn)地價 132.模型選擇辦法 194.5運用土地交易資料評定基準(zhǔn)地價 234.6運用土地交易資料評定路線價 324.7都市基準(zhǔn)地價的擬定 344.8基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制 354.9基準(zhǔn)地價圖的繪制 414.10基準(zhǔn)地價更新 435宗地地價評定基本辦法 505.1宗地估價程序 505.2收益還原法 525.3市場比較法 575.4成本逼近法 665.5剩余法 705.6基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 736各類用地宗地價格評定 776.1宗地類型 776.2居住類宗地價格評定 806.3商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評定 816.4工業(yè)、倉儲用地宗地價格評定 836.5交通用地宗地價格評定 856.6綜合用地宗地價格評定 896.7公共綠地價格評定 897不同土地權(quán)利的宗地價格評定 917.1按宗地權(quán)利劃分土地價格評定類別： 917.2土地全部權(quán)價格評定 917.3土地使用權(quán)價格評定 947.4土地租賃權(quán)價格評定 957.5土地抵押價格評定 967.6土地地役權(quán)價格評定 978土地估價成果驗收及確認(rèn) 1008.1基準(zhǔn)地價成果的驗收及確認(rèn) 1008.2宗地估價成果確實認(rèn) 1029名詞解釋 103都市土地估價規(guī)程1總則1.1規(guī)程制訂的目的為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和辦法，做到估價成果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國都市規(guī)劃法》、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制訂本規(guī)程。1.2規(guī)程合用范疇本規(guī)程合用于都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價”評定。獨立工礦區(qū)、都市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建設(shè)用地的土地估價也合用本規(guī)程。本規(guī)程所稱都市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3從事土地估價的基本規(guī)定都市基準(zhǔn)地價評定由事業(yè)型評定單位和含有評定資格的市場中介評定機構(gòu)評定，土地估價師不得少于７名。宗地地價評定由含有評定資格的市場中介機構(gòu)評定，土地估價師不得少于２名。1.4職業(yè)道德土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)獨立、客觀、公正地開展評定工作，不得作任何虛假的估價，應(yīng)為客戶保守秘密，按原則收費。1.5土地估價報告的使用期土地估價報告的使用期為一年。1.6土地估價的法律根據(jù)土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)原則、規(guī)范的規(guī)定。1.7規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

2都市土地估價基本原則和程序2.1都市土地估價的基本原則2.1.1土地估價應(yīng)遵照下列原則：1．正當(dāng)原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預(yù)期收益原則；5．供需原則；6．估價時點原則；7．多辦法相比較原則。2.1.2遵照正當(dāng)原則，是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評定中，應(yīng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評定的對象應(yīng)以正當(dāng)使用和正當(dāng)處分為前提。2.1.3遵照最高最佳使用原則，是指土地評定應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。基準(zhǔn)地價評定以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評定以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和將來用途與否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中闡明。2.1.4遵照替代原則，是指土地評定應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等運用條件下的價格為基準(zhǔn)。估價成果不得明顯偏離含有替代性質(zhì)的土地正常價格。2.1.5遵照預(yù)期收益原則，是指土地評定應(yīng)以估價對象在正常運用下的將來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6遵照供需原則，是指土地評定要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區(qū)性。2.1.7遵照估價時點原則，是指估價成果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。2.1.8遵照多辦法相比較原則，是指土地評定應(yīng)以多個辦法評定同一估價對象，互相比較，獲得客觀估價成果。2.2都市土地估價的程序2.2.1都市土地估價應(yīng)按下列程序進行：1.擬定估價基本領(lǐng)項；2.編制估價工作計劃；3.實地確認(rèn)估價對象；4.收集估價所需資料；5.選定估價辦法計算；6.擬定估價成果；7.提交估價報告。2.2.2擬定估價基本領(lǐng)項，是指擬定估價對象、估價目的、估價時點等基本領(lǐng)項。擬定估價對象涉及擬定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文獻和估價權(quán)利性質(zhì)等；擬定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的規(guī)定而定；擬定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方規(guī)定而定，采用公歷表達，精確到日。2.2.3編制估價工作計劃，是指在擬定估價基本領(lǐng)項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價工作計劃重要應(yīng)涉及下列幾項：1.估價擬采用的技術(shù)環(huán)節(jié)；2.估價擬采用的技術(shù)路線和估價辦法；3.需要調(diào)查的資料及獲得途徑；4.預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。2.2.4實地確認(rèn)估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核算估價對象的位置、四至、面積、建筑構(gòu)造、權(quán)屬界限、周邊環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周邊環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。2.2.5估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常收集估價所需資料，并進行核算、分析和整頓。估價所需資料重要應(yīng)涉及下列方面：1.估價對象有關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；2.對土地價格有普遍影響的資料；3.對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；4.有關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；5.擬定土地估價參數(shù)的有關(guān)資料；6.反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6根據(jù)估價目的及估價對象的具體狀況，選擇土地評定的基本辦法或其它具體評定辦法進行評定，計算地價。具體評定辦法是在基本辦法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的辦法。2.2.7估價人員在擬定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的規(guī)定撰寫估價報告書。按照評定項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)本地土地管理機關(guān)確認(rèn)后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產(chǎn)評定報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認(rèn)。３、都市土地價格的影響因素3.1都市土地價格影響因素分類都市土地價格的影響因素重要有下列三大類：1.普通因素；2.區(qū)域因素；3.個別因素。3.2普通因素普通因素是指影響都市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內(nèi)容涉及人口、行政區(qū)劃、都市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地運用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。3.3區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響都市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的都市繁華程度及區(qū)域在都市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4個別因素個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要認(rèn)真調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。４．基準(zhǔn)地價評定4.1準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作重要有編寫基準(zhǔn)地價評定任務(wù)書、制訂基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等?；鶞?zhǔn)地價評定任務(wù)書的內(nèi)容涉及：都市基本狀況、基準(zhǔn)地價評定工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等。基準(zhǔn)地價評定的表格應(yīng)根據(jù)各的實際需要來制訂。某些基本表格見附錄A?；鶞?zhǔn)地價工作底圖為：大都市1:10000—1:0中檔都市1:5000—1:10000小都市下列1:1000—1:5000按路線價評定基準(zhǔn)地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。4.2資料調(diào)查與整頓4.2.1資料調(diào)查的普通規(guī)定1.調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上；2.調(diào)查以土地級或均質(zhì)地區(qū)為單位進行；3.樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；4.樣本要有代表性；5.樣本分布要均勻；6.調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相似土地運用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，普通房地出租買賣的調(diào)查樣本最少應(yīng)占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個；7.所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或運用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；8.出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和公司單位土地運用效益資料以元為單位，精確到小數(shù)點后一位；9.調(diào)查資料必須填入對應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2資料調(diào)查的內(nèi)容1.土地定級成果資料：涉及土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；2.土地運用效益資料：涉及不同行業(yè)資金利潤率原則、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金運用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的公司勞動力原則、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或公司土地運用效益資料；3.地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷賠償原則資料，房屋造價、重置價等有關(guān)原則及土地開發(fā)費用資料等；4.影響地價的因素資料；5.其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、都市規(guī)劃等有關(guān)資料。4.2.3樣本資料的整頓1.樣本剔除。逐表審查調(diào)查資料，將缺重要項目、填報數(shù)據(jù)不符合規(guī)定和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。2.樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地區(qū)、土地用途、公司用地效益、地價的交易方式和地價計算辦法進行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定規(guī)定時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。4.3基準(zhǔn)地價評定的技術(shù)路線4.3.1以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為根據(jù)，市場交易資料為參考核估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線重要用于土地市場不發(fā)達，土地交易案例不多的都市。4.3.2用土地條件劃分均質(zhì)地區(qū)（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價格等資料評定基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線重要用于土地市場發(fā)達，土地交易案例多的都市，是此后基準(zhǔn)地價評定的重要技術(shù)路線。4.3.3用土地條件劃分均質(zhì)地區(qū)，用市場交易價格等資料評定路線價。該技術(shù)路線重要用于土地市場發(fā)達都市的部分商業(yè)用地的評定。4.4級差收益（地租）法評定基準(zhǔn)地價4.4.1土地級別的擬定根據(jù)《城鄉(xiāng)土地定級規(guī)程》的規(guī)定，擬定土地的級別。4.4.2樣本數(shù)據(jù)解決4.4.2.1土地運用類型的劃分土地運用類型的劃分按運用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評定基準(zhǔn)地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀運用程度為根據(jù)，合適考慮土地運用規(guī)劃。土地運用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在某些土地運用分異較明顯的大都市和特大都市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。4.4.2.2單元土地質(zhì)量指數(shù)計算根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：fiXin=——n式中：Xin：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；fi：某單元總分值；n：土地級別數(shù)4.4.2.3行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為原則，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：CrmKci=——Cr式中：Kci：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)Crm：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率Cr：該用地類型中原則行業(yè)或類別全市平均資金利潤率4.4.2.4規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中本地行業(yè)最佳公司規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為原則，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：CrnＫcs=——Cmax式中：Ｋcs：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)Crn：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率Cmax：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率4.4.2.5公司原則資本額的計算公司原則資本額按下式計算：Cs=Ce×Kci×Kcs式中：Cs：公司原則資本額Ce：公司實際使用的資本額Kci、Kcs同前。4.4.2.6合理工資量的計算按本地各行業(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員原則，用下式計算合理的工資支出原則：LPsLcs=Lce×——LPe式中：Lcs：某公司在原則定員狀況下應(yīng)支出的工資額Lce：該公司實際支出的工資額LPs：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的公司應(yīng)有勞動力原則數(shù)量LPe：公司實際占有的勞動力數(shù)量4.4.2.7公司效益資料的整頓將收集到的公司效益資料，按原則化公式計算整頓。4.4.3指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類4.4.3.1級差收益測算指標(biāo)的選擇級差收益測算選擇的指標(biāo)重要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積原則資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、公司所在土地的級別或單元總分值。4.4.3.2樣本數(shù)據(jù)歸類以土地級別為單位，分別以不同土地運用類型進行數(shù)據(jù)歸類，能夠細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。4.4.3.3樣本數(shù)據(jù)檢查數(shù)據(jù)檢查以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地運用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢查。用卡方檢查法、秩和檢查法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢查。用t檢查法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。當(dāng)檢查后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4模型選擇與系數(shù)預(yù)計4.4.4.1模型選擇1.慣用于級差收益（地租）測算的模型有：A、Yn=A(1+r)X1n或Yn=A(1+r)aX1n其中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數(shù)；r：利潤級差系數(shù)；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；α：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，……n排列，土地級別指數(shù)取值為n,……2，１。Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b0：常數(shù)，不不大于零；b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。C、Yn=A(1+r)X1n＊X2b2＊X3b3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數(shù)；r：利潤級差系數(shù)；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。D、Yn=F(X1n)+b2X2+b3X3+V式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；F(X1n)：自變量X1n的未知函數(shù)，為土地帶給公司的利潤；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)；Ｖ：誤差項。2.模型選擇辦法根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用下列辦法進行模型選擇：辦法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步擬定模型的數(shù)學(xué)形式。辦法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢查，按檢查成果，選定測算模型。4.4.4.2系數(shù)預(yù)計1.模型擬定根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇辦法和樣本數(shù)據(jù)條件，擬定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。2.系數(shù)預(yù)計將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的預(yù)計值。其計算辦法普通用最小二乘法求解因素系數(shù)預(yù)計值，工作環(huán)節(jié)為：1.線性變換，將多個非線性模型變換成線性模型；2.構(gòu)造擬合誤差的平方和；3.導(dǎo)出正規(guī)方程組；4.求解正規(guī)方程組；5.擬定因素系數(shù)預(yù)計值。4.4.4.3因素系數(shù)預(yù)計值的可靠性檢查1.經(jīng)濟意義檢查普通從符號和值域兩個方面檢查。符號檢查重要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達成的條件進行檢查；值域檢查是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟條件加以具體限定。2.統(tǒng)計檢查通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計明顯性檢查，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體明顯性檢查，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢查，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。3.計量經(jīng)濟檢查通過異方差性檢查和多重共線性檢查，判斷統(tǒng)計檢查的有效性。4.4.5土地收益計算將樣本數(shù)據(jù)代入擬定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：Ａ模型Ini=A(1+r)X1nB模型Ini=Yni–(b0+b2X2+b3X3)YniC模型Ini=———(X2b2*X3b3)D模型Ini=Yni-(b2X2+b3X3+V)式中：Ini：第n級土地上樣本單位面積的土地收益；Yni：第n級土地上樣本單位面積的利潤；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。某一級土地收益的平均值按下式計算：式中：In：第n級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；Ｍ：第n級土地上的樣本量。4.4.6基準(zhǔn)地價計算4.4.6.1土地還原利率的擬定土地還原利率擬定辦法見5.2.5條中第二款。4.4.6.2基準(zhǔn)地價計算將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式預(yù)計每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價：InP1b=—rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價；In：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；rd：土地還原利率根據(jù)計算成果，擬定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地運用類型的基準(zhǔn)地價。對離散度較大的測算成果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，擬定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地運用類型的最高基準(zhǔn)地價作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價，根據(jù)需要可用擬定級別綜合基準(zhǔn)地價的辦法擬定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價。按測算成果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價表。4.5運用土地交易資料評定基準(zhǔn)地價4.5.1各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的擬定4.5.1.1以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果都市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。4.5.1.2在沒有進行土地定級的都市，可按都市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地區(qū)，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其普通程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，擬定因素劃分區(qū)域的原則，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)節(jié)和區(qū)域邊界的擬定。4.5.1.3均質(zhì)地區(qū)中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地區(qū)同一性鑒別，進行合適歸并。4.5.2樣點地價的整頓交易地價資料即樣點地價資料的整頓涉及某些樣點宗地地價的評定和樣點地價的修正。宗地地價評定辦法見5、6、7。在樣點地價的整頓中，核心是各參數(shù)的擬定。估價人員一定要從實際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，擬定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。4.5.2.1土地聯(lián)營入股資料根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營狀況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。1.用土地入股獲得的年收益，按下式計算地價：Plg1Pls=（——）×——srd式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價Plg——土地股每年分享的利潤或股息s——聯(lián)營土地面積rd——土地還原利率2.用合同規(guī)定的資本投入狀況和分成比例，按下式計算地價：re1Pls=Cg×（——）×——rcs式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價Cg——出資方的資本總量re——出地方利潤分成量rc——出資方利潤分成量s——聯(lián)營土地面積4.5.2.2以地?fù)Q房資料用出地方獲得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價：Stb×PbsPls=————s式中：Pls——宗地單位面積地價Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積Pbs——單位建筑面積的平均售價Ｓ——讓出的土地面積4.5.2.3聯(lián)建分成資料聯(lián)建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為：（Pbm+T）×Slb（Pbm+T）×Slb×RvPls=————————=——————————SclScb式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價Pbm——房屋單位建筑面積造價T——房屋單位建筑面積交納的稅費Slb——出地方分成建筑面積Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣eRv——容積率Scb——出資方分成建筑面積4.5.2.4樣點地價的年期修正不同年期的樣點地價資料只有進行基準(zhǔn)地價年期（普通以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期）修正，才干用于基準(zhǔn)地價評定。1.有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：計算公式為：[1－（1/（1+rd）m）]Pm=Pml×——————————[1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格m1──樣點地價的實際年期Pm1──樣點地價m──基準(zhǔn)地價年期rd──土地還原利率2.全部權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：計算公式為：Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地全部權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。4.5.2.5樣點地價的交易時間修正不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評定基準(zhǔn)日時地價，才干用于基準(zhǔn)地價評定。時間修正系數(shù)的擬定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的都市，可用地價指數(shù)計算。計算公式為：PisKij=──Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評定年的系數(shù)Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價評定年土地交易平均價（或地價指數(shù)）Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評定年份的計算公式為：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到評定時間的宗地價格Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價4.5.2.6樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評定所設(shè)計的原則容積率下地價，才干用于基準(zhǔn)地價評定。首先編制容積率修正系數(shù)表：PisKr=──Pi式中：Kr──容積率修正系數(shù)Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價原則容積率下單位面積平均地價Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同容積率狀況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到原則容積率的價格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到原則容積率時的宗地地價Pli──某一容積率下的宗地交易價格Kr──同前4.5.2.7樣點地價的其它修正根據(jù)交易地價資料狀況，還能夠進行以下修正：1.交易狀況修正：把交易狀況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場狀況下交易地價。合同出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。2.地價樓層分派修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分派關(guān)系求出其基地價。3.基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準(zhǔn)地價評定所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的原則地價。4.同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細(xì)類評定基準(zhǔn)地價時，要作用地細(xì)類的修正。等等。4.5.2.8樣點地價圖的繪制在有條件的都市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。1.按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖；2.土地級別界限和均質(zhì)地區(qū)界限要反映在圖上；3.直接在圖上表達地價，地價資料多時，采用分級圖表達地價點原則。4.5.3樣點數(shù)據(jù)檢查和解決4.5.3.1樣點數(shù)據(jù)檢查1.同一土地級或均質(zhì)地區(qū)中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢查。同一均質(zhì)地區(qū)中樣本數(shù)量不能滿足總體檢查的需要時，需對均質(zhì)地區(qū)進行差別鑒別歸類，按類進行樣本總體同一性檢查。2.同一均質(zhì)地區(qū)中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢查。3.樣本總體檢查規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2樣點數(shù)據(jù)解決1.都市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨表達。2.相似用途的樣點地價，在擬定方差檢查精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢查規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。3.同一級別、均質(zhì)地區(qū)中，不同交易方式下估算的樣點地價，當(dāng)總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價評定的基礎(chǔ)資料。4.5.3.3數(shù)據(jù)整頓將通過修正及樣本數(shù)據(jù)解決后來的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式次序進行整頓，并填表。4.5.4運用樣點地價評定區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價4.5.4.1用樣點地價評定區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價1.有樣點區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評定A.樣本數(shù)量的擬定。按數(shù)理統(tǒng)計規(guī)定，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。B.模型選擇及基準(zhǔn)地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可運用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。普通選擇下式計算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價：或式中：Pla：某均質(zhì)地區(qū)或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價；Pli：某均質(zhì)地區(qū)或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價；M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可運用的有效地價樣點數(shù)；SI：樣點宗地面積。2.沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評定沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價評定采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評定程序為：A.對已評定出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；B.將沒有交易資料或數(shù)量局限性的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化；C.比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的靠近程度，估算其基準(zhǔn)地價；D.因素差別大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價；E.通過擬定多個用途基準(zhǔn)地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價。4.5.4.2建立樣點地價和土地級別模型，評定級別基準(zhǔn)地價A.模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。數(shù)學(xué)模型為：Yn=A(1+r)Xn或Yn=A(1+r)aXn其中：Yn：第n級土地交易樣點地價（求基準(zhǔn)地價時是級別基準(zhǔn)地價）；A：常數(shù)；r：地價級差系數(shù)；Xn：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)α：待定系數(shù)。 在特殊狀況下，要做地價與土地級別二維關(guān)系圖，擬定測算模型。B.系數(shù)預(yù)計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢查的地價資料代入模型中，預(yù)計參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進行系數(shù)可靠性檢查，檢查規(guī)定按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進行。C.基準(zhǔn)地價評定：將預(yù)計值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準(zhǔn)地價或各單元分值的預(yù)計地價。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價的離散程度，擬定區(qū)域基準(zhǔn)地價。4.5.4.3用地細(xì)類基準(zhǔn)地價的估算根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類，根據(jù)地價在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價。4.6運用土地交易資料評定路線價4.6.1路線價的評定范疇路線價重要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評定。4.6.2商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分4.6.2.1地價區(qū)段劃分原則：1.商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；2.商服繁華程度基本相似的地塊劃歸同一種地價區(qū)段4.6.2.2區(qū)段劃分辦法：1.以道路、溝渠或其它明顯地物為界限；2.在擬定有路線價原則的地價區(qū)段，以里地線為界限。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進深替代。4.6.3樣點地價的整頓與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相似。4.6.4樣點地價的數(shù)據(jù)檢查與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相似。4.6.5評定區(qū)段地價4.6.5.1有樣點區(qū)段路線價的評定以市場交易地價資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。辦法有三種：1.取中位數(shù)。2.取眾數(shù)。3.取算術(shù)平均數(shù)。4.6.5.2無樣點地價或樣點地價較少的區(qū)段路線價評定沒有交易資料的區(qū)段路線價評定，采用比較法、系數(shù)修正法進行。見4.5.4.1中第二款。4.6.6劃分地價等級把區(qū)段地價按地價高低排列，并描繪在數(shù)軸散點圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一種地價等級。4.7都市基準(zhǔn)地價的擬定4.7.1基準(zhǔn)地價擬定的原則1.以實際數(shù)據(jù)測算的成果為準(zhǔn)，以比較、修正的成果為輔。2.地產(chǎn)市場發(fā)達的以市場交易資料測算成果為準(zhǔn)，級差收益測算成果驗證。3.地產(chǎn)市場不發(fā)達的以級差收益測算成果為準(zhǔn)，市場交易資料測算成果驗證。4.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。4.7.2基準(zhǔn)地價的擬定以一種辦法測算都市基準(zhǔn)地價的，用該種辦法擬定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為都市基準(zhǔn)地價。以兩種以上辦法測算都市分用途基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域為單位，用不同辦法的測算成果，根據(jù)本地土地市場狀況和地價水平，擬定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。以兩種以上辦法測算都市基準(zhǔn)地價的，根據(jù)不同辦法的評定成果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種辦法的成果為原則，用其它辦法的成果進行合適修正，擬定各用途的基準(zhǔn)地價。根據(jù)都市土地運用特點，在某些大都市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價。4.8基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制4.8.1基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的有關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。方便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評定出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。4.8.2級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制，有用土地運用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種辦法。如果基準(zhǔn)地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地運用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價格，則盡量編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價修正體系一定要反映土地運用的復(fù)雜性。核心是精確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。4.8.2.1用土地運用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表1.擬定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價按4.7條的評定成果，擬定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。2.宗地地價影響因素的選擇(1)商業(yè)用地的影響因素A.商業(yè)繁華度。重要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。B.交通便捷度。重要指商業(yè)用地與公交、道路等都市交通系統(tǒng)連接的便利程度。C.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。重要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的運用程度和質(zhì)量高低。D.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。重要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。E.規(guī)劃限制。重要指都市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地運用的規(guī)定。F.宗地條件。重要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、運用方向（細(xì)類）和運用強度等。G.其它因素。(2)住宅用地的影響因素A.住宅區(qū)的位置。涉及距商業(yè)服務(wù)中心和都市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。重要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的運用程度和質(zhì)量高低。C.交通便捷度。重要指生活和工作的交通方便程度。D.公用設(shè)施完備度。重要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，涉及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配備狀況。E.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。重要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)構(gòu)造、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。F.規(guī)劃限制。重要指都市規(guī)劃對住宅區(qū)土地運用的規(guī)定。G.宗地條件。重要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、運用方向（細(xì)類）和運用強度等。H.其它因素。(3)工業(yè)用地的影響因素A.交通便捷度。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。C.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。D.產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E.規(guī)劃限制。F.宗地條件。G.其它因素。(4)各因素影響地價程度的擬定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，擬定各因素的權(quán)重值。3.各因素影響地價修正幅度的計算(1)修正幅度值的計算以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計算公式為：Inh-IlbＦ１＝———*100%Ilb下調(diào)幅度的計算公式為：Ilb-InlＦ2＝———*100%Ilb式中：F1基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度F2基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度Ilb基準(zhǔn)地價折算的年收益Inb級別或區(qū)域正常土地收益的最高值Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值在擬定上調(diào)、下調(diào)幅度的狀況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。(2)影響地價各因素修正幅度的擬定按照4.8.2.1條第二款中擬定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。F1i=F1*WiF２i=F２*Wi式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度F２i――某一因素的下調(diào)幅度Wi――某一因素對宗地地價的影響權(quán)重以基準(zhǔn)地價為普通水平，其修正系數(shù)為零。在普通水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，普通為F1i／２，同時擬定較優(yōu)條件下的地價原則。在普通水平與下限價格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，普通為F２i／２，同時擬定較劣條件下的地價原則。在此基礎(chǔ)上，將各地價影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同原則下的實際修正系數(shù)。4.編制宗地地價修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、普通、較劣、劣５個檔次地價原則下擬定的各地價因素修正系數(shù)，編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，并擬定多個修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)闡明表。各表形式見附錄。4.8.2.2用市場地價資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表1.擬定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價按4.7條的評定成果，擬定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。2.修正幅度值的計算將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價的最高和最低修正幅度值，其計算辦法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。對基準(zhǔn)地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。按修正幅度值，將各有關(guān)地價點定為優(yōu)、較優(yōu)、普通、較劣、劣五個原則。3.影響地價各因素修正值的擬定根據(jù)五個原則的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價的因素上，擬定出各因素在不同原則下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。4.擬定宗地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進行。4.8.3路線價修正系數(shù)表的編制路線價修正系數(shù)表是指運用路線價評定宗地地價時，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評定具體宗地地價時由評定人員自定。4.8.3.1擬定路線價依4.6條中路線價的擬定辦法擬定。4.8.3.2編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表根據(jù)宗地臨街深度對路線價的變化程度制訂。其基本程序為：1.原則深度即里地線的擬定。普通是以臨街宗地的平均進深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進深眾數(shù)為準(zhǔn)。2.擬定級距。在同一級距內(nèi)，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較市場地價調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而擬定級距數(shù)、級距。3.擬定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1,a2,a3……an，其單獨深度百分率為：a1>a2>a3……>an。4.選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。A.平均深度百分率：a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……ana1>——>———>……>———————23nB.累計深度百分率：a1<a1+a2<a1+a2+a3<……<a1+a2+a3+……an4.9基準(zhǔn)地價圖的繪制4.9.1基準(zhǔn)地價圖繪制的內(nèi)容1.基準(zhǔn)地價圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價及界限、位置和與地價高低有關(guān)的城鄉(xiāng)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價圖的有關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。2.編圖前，要將基準(zhǔn)地價成果分類整頓，擬定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制辦法。3.地價區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鄉(xiāng)中商業(yè)中心區(qū)的地價最高點或區(qū)段，可不依比例單獨表達。4.將定級成果和基準(zhǔn)地價成果用圖示、符號、注記等標(biāo)注在圖上。A.“級”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表達“一級、二級、三級……”。均質(zhì)地區(qū)編號用阿拉伯?dāng)?shù)字表達。B.用地類型用中文“商、住、工”分別表達“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。C.基準(zhǔn)地價額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級別（均質(zhì)地區(qū)）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如：商業(yè)3000商業(yè)--4000Ⅱ住宅950或Ⅱ住宅900—1100工業(yè)375工業(yè)200—500D.地價級別或區(qū)段邊界用實線表達。5.基準(zhǔn)地價圖上要表達城鄉(xiāng)中與土地區(qū)位和運用有關(guān)的重要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表達。6.表達土地運用類型時，商服業(yè)用符號依比例尺表達各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地運用類型界限用點劃線表達，土地分類及圖示符號按《城鄉(xiāng)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定原則執(zhí)行。7.其它內(nèi)容盡量簡化，圖示符號按《城鄉(xiāng)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定原則執(zhí)行。8.各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不適宜過大。4.9.2基準(zhǔn)地價圖的清繪與圖面整飾4.9.2.1基準(zhǔn)地價圖的清繪1.土地級別和地價區(qū)段界限分別以線徑0.4mm和0.2mm的實線表達。2.主干道用0.3mm的雙實線表達，次干道用0.2mm的雙實線表達，支路用0.3mm的單實線表達。3.土地運用類型界限用間隔5mm、線徑0.3mm的點劃線表達。4.土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價用注記表達。5.基準(zhǔn)地價圖圖示及圖例見附錄B。4.9.2.2基準(zhǔn)地價圖面整飾基準(zhǔn)地價圖按規(guī)定標(biāo)出級別、用地類型及對應(yīng)基準(zhǔn)地價外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。4.10基準(zhǔn)地價更新4.10.1基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線有下列三條：1.以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為根據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。2.以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎(chǔ)），以市場交易地價資料為根據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。3.以土地定級或均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)，運用原則宗地價格（標(biāo)定地價）或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。都市基準(zhǔn)地價能夠運用其中任一技術(shù)路線更新，也能夠運用上述技術(shù)路線的任一組合更新。4.10.2級差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價4.10.2.1應(yīng)用范疇：該辦法重要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達，市場交易地價資料不豐富的都市。4.10.2.2基本辦法1.有定級基礎(chǔ)的都市：先判斷原定級范疇的精確性，再在定級的基礎(chǔ)上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。2.沒有定級基礎(chǔ)的都市：先用上述分類定級辦法先定級，再在定級的基礎(chǔ)上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。3.更新的環(huán)節(jié)和辦法與4.4條中基準(zhǔn)地價評定的環(huán)節(jié)和辦法相似。4.10.3運用市場交易地價資料更新基準(zhǔn)地價4.10.3.1應(yīng)用范疇：重要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，市場交易資料較多的都市。4.10.3.2基本辦法1.有定級的都市，以都市定級為基礎(chǔ)，運用級別或區(qū)域范疇內(nèi)的市場交易地價資料更新評定各類用途的基準(zhǔn)地價。2.沒有定級的都市，一是可運用上述分類定級辦法先進行定級，再在定級的基礎(chǔ)上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的措施，在均質(zhì)區(qū)域上更新；3.市場交易資料的規(guī)定：與基準(zhǔn)地價評定中對資料的規(guī)定基本相似，但是在樣本數(shù)量上能夠少于基準(zhǔn)地價評定的數(shù)量。4.具體來講，運用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價的辦法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。4.10.3.3區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法1.基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可運用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規(guī)定相似。3.模型選擇及基本辦法，與4.5.4.1相似。4.10.3.4地價與土地級別建立模型法1.基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規(guī)定相似。3.模型選擇及基本辦法，與4.5.4.1相似。4.10.3.5地價與定級因素分值建立模型法1.基本原理：運用各均質(zhì)地區(qū)（或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地區(qū)內(nèi)的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價定級，以因素定基準(zhǔn)地價?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引發(fā)土地級別的調(diào)節(jié)，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調(diào)節(jié)級別的基準(zhǔn)地價時，則能夠應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準(zhǔn)地價。2.合用范疇：該法合用于大中小各類城鄉(xiāng)，也合用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城鄉(xiāng)。3.基本模型：Yn=A(1+r)Xn式中：Yn：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價（求基準(zhǔn)地價時是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價）；A：常數(shù)；r：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；Xn：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價的計算模型。4.10.4運用原則宗地價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價4.10.4.1基本原理：通過定時對原則宗地進行價格評定，掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價格變化狀況，運用更新期原則宗地的價風(fēng)格節(jié)基準(zhǔn)地價，或運用更新期的地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。4.10.4.2合用范疇：合用于大中小各類都市，也合用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達都市。1.運用原則宗地價格更新基準(zhǔn)地價分兩種狀況：一是直接用原則宗地價格更新，二是間接用原則宗地價格更新。(1)直接用原則宗地價格更新基準(zhǔn)地價在基準(zhǔn)地價更新期，用地價評定辦法評定出原則宗地的更新期價格，再用其分用途分區(qū)域或級別的原則宗地價格的平均價計算基準(zhǔn)地價。這與用市場交易地價資料評定基準(zhǔn)地價的辦法相似。(2)間接用原則宗地價格更新基準(zhǔn)地價即用原則宗地價格編制該都市或區(qū)域的綜合地價指數(shù)和分用途地價指數(shù)，通過地價指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價。這與用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價相似。(3)原則宗地的設(shè)定原則宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)立。規(guī)定形狀規(guī)則、面積適中，含有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。2.運用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(1)基本環(huán)節(jié)：A.建立地價指數(shù)系統(tǒng)地價指數(shù)分區(qū)域（級別）、分土地用途編制，地價樣點可從原則宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡樸算術(shù)平均法計算分區(qū)（級）分類平均地價。公式為：其中：Pinl──某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價Pil──某一分區(qū)（級）某類用地的樣點地價M──某一分區(qū)（級）某類用地的地價樣點數(shù)分區(qū)（級）分類地價指數(shù)用基準(zhǔn)地價更新年該分區(qū)（級）分類平均地價與基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級）分類平均地價之比計算。公式為：Pnjlqnjl=────Pnol其中：qnjl──該分區(qū)（級）某類地價指數(shù)Pnjl──基準(zhǔn)地價更新年該分區(qū)（級）某類用地平均地價Pnol──基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)年該分區(qū)（級）某類用地平均地價B.用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價在級別調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價更新按區(qū)域和用途進行?；竟綖椋篜nl=Pnol×qnjl其中：Pnl──該分區(qū)（級）某類用地更新后的基準(zhǔn)地價Pnol──該分區(qū)（級）某類用地更新前基準(zhǔn)地價qnjl──該分區(qū)（級）某類用地地價指數(shù)。4.10.5宗地地價修正體系的更新宗地地價修正體系的更新，重要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新重要是地價影響因素的選擇和權(quán)重的擬定。整個宗地地價修正體系的編制辦法和體系內(nèi)容格式等，與4.4.8條相似。

5宗地地價評定基本辦法5.1宗地估價程序5.1.1宗地估價的技術(shù)路線宗地估價的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完畢估價報書的全過程。具體估價程序為：1．接受估價委托；2．明確估價基本領(lǐng)項；3．?dāng)M訂估價作業(yè)計劃；4．收集估價所需資料；5．實地踏勘待估宗地；6．有關(guān)資料分析整頓；7．選定估價辦法，試算宗地價格；8．分析調(diào)節(jié)試算宗地價格，擬定估價成果；9．撰寫估價報告書；10．估價資料和估價報告書分類歸檔。5.1.2明確估價基本領(lǐng)項重要涉及下列項目：1．明確估價對象:涉及明確待估宗地類型、范疇、權(quán)利狀況和宗地條件等。2．明確估價目的：估價由委托方提出。3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的擬定，采用公歷表達，精確到日。4．明確價格類型：根據(jù)估價目的和委托方的規(guī)定擬定。5．明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的規(guī)定和作業(yè)的難易程度擬定。5.1.3收集的有關(guān)估價資料重要涉及：影響宗地價格的普通因素、區(qū)域因素和個別因素資料。5.1.4估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自理解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地運用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周邊環(huán)境等狀況；同時看待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對已收集的有關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及運用狀況和權(quán)利狀況等進行審核。5.1.5估價人員應(yīng)對所收集到的有關(guān)資料從下列方面進行分析整頓：1．對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟資料；2．看待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料；3．待估宗地本身條件對其價格產(chǎn)生影響的資料；4．與待估宗地有關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實例資料；5．其它有關(guān)資料。5.1.6估價人員應(yīng)熟知、理解并對的運用宗地估價基本辦法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價辦法進行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價辦法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、精確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)節(jié)，擬定估價成果。5.1.7擬定估價成果可視待估宗地狀況選用下列辦法：1．簡樸算術(shù)平均法；2．加權(quán)算術(shù)平均法；3．中位數(shù)法；4．眾數(shù)法；5．綜合分析法。5.1.8宗地估價報告書涉及估價成果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。5.1.9估價機構(gòu)和估價人員完畢宗地估價報告書后，應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整頓和歸檔保管，以備查用。5.2收益還原法5.2.1收益還原法的基本原理收益還原法是將預(yù)計的待估土地將來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評定時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的辦法。土地將來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式以下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益價格；a——年土地純收益；r——土地還原利率；m——土地使用年期。5.2.2運用收益還原法評定宗地價格的程序1．收集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料；2．估算年總收益；3．估算年總費用；4．計算年純收益；5．?dāng)M定還原利率；6．選用合適的計算公式求得試算收益價格；7．?dāng)M定待估宗地地價。5.2.3總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，涉及租金收入、確保金和押金的利息收入等。5.2.4總費用5.2.4.1土地租賃中的總費用土地租賃中的總費用重要涉及：1.土地使用稅；2.土地管理費；3.土地維護費；4.其它費用。5.2.4.2房地出租中的總費用房地出租中的總費用重要涉及：1.經(jīng)營維修費；2.經(jīng)營管理費；3.房屋年保險費；4.房屋出租年應(yīng)交稅金；5.房屋年折舊費；6.建房資本的利息7.其它費用。5.2.4.3經(jīng)營性公司房地產(chǎn)中的總費用經(jīng)營性公司房地產(chǎn)中的總費用重要涉及：1.銷售成本；2.銷售費用；3.經(jīng)營管理費；4.銷售稅金；5.財務(wù)費用；6.經(jīng)營利潤。5.2.4.4生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的總費用生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的總費用重要涉及：1.生產(chǎn)成本，涉及原材料費、人工費、運輸費等；2.產(chǎn)品銷售費；3.產(chǎn)品銷售稅金及附加；4.財務(wù)費用；5.管理費用；6.公司利潤。5.2.5求取年純收益1.土地租賃中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?年租金收入―年總費用2.房地出租中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率經(jīng)營性公司房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。悍康禺a(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費用土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益生產(chǎn)性公司房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。鹤杂猛恋鼗虼_發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，通過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。5.2.6還原利率的擬定5.2.6.1綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式擬定：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率；r1——土地還原利率；r2——建筑物還原利率；L——土地價格；B——建筑物價格。5.2.6.2還原利率的擬定辦法還原利率應(yīng)按下列辦法擬定：1.不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。2.安全利率加風(fēng)險調(diào)節(jié)值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)節(jié)值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定時存款年利率；風(fēng)險調(diào)節(jié)值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而擬定。3.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上多個有關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范疇，擬定其還原利率。在擬定土地還原利率時，還應(yīng)注意土地全部權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。土地全部權(quán)的權(quán)利不不大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險也比土地使用權(quán)小。因此，其兩者的還原利率是有差別的。5.2.7計算收益價格5.2.7.1計算收益價格時，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，鑒定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：1.純收益流量每年固定不變；2.純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3.純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；4.純收益流量按其它有規(guī)則的變動。5.2.7收益還原法的合用范疇收益還原法只合用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。不合用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。5.3市場比較法5.3.1市場比較法的基本原理市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與含有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作合適修正，以此估算待估土地客觀合理價格的辦法。在同一公開市場中，兩宗以上含有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式以下：1.直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A――待估宗地狀況指數(shù)／比較案例宗地狀況指數(shù)＝正常狀況指數(shù)／比較案例宗地狀況指數(shù)B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)2.間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；C――原則宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)5.3.2運用市場比較法進行宗地估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)操作：1.廣泛收集宗地交易實例；2.選用比較實例；3.建立價格可比基礎(chǔ)；4.進行交易狀況修正；5.進行交易日期修正；6.進行區(qū)域因素修正；7.進行個別因素修正；8.求出比準(zhǔn)價格。5.3.3運用市場比較法估價，應(yīng)精確收集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價成果的精確性和客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法采用。因此，估價人員首先應(yīng)通過多個途徑盡量多地收集交易實例。5.3.3.1普通收集交易實例的途徑有：1.查閱政府有關(guān)部門有關(guān)房地產(chǎn)交易的申報登記資料；2.查閱多個報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息；3.以購置者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，理解多個信息；4.通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息；5.同行之間互相提供信息資料；6.其它途徑獲取資料。5.3.3.2收集交易實例的內(nèi)容涉及：1.交易雙方狀況及交易目的。交易雙方狀況不僅涉及交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本狀況，還要理解交易雙方與否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，普通涉及買賣、入股、抵債等交易目的。2.交易實例的狀況。普通應(yīng)涉及：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質(zhì)條件；(3)購物、交通等環(huán)境條件；(4)土地運用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；(5)有關(guān)地上建筑物的基本狀況；(6)權(quán)利狀況和土地使用年限等。3.成交價格。成交價格應(yīng)涉及房地總價、土地總價、房屋總價及對應(yīng)的單價和房屋租金等內(nèi)容，同時應(yīng)闡明價格類型、價格水平及貨幣單位等狀況。4.付款方式。付款方式涉及：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。5.成交日期。收集交易實例時，估價人員最佳針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。對于收集到的每一種交易實例及其內(nèi)容，都需要查證，做到精確無誤。5.3.4選擇比較實例根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從收集的交易實例中選用三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價成果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。用作比較參考的交易實例，簡稱比較實例。選用比較實例就是從已收集和積累的大量交易實例中，選用與估價對象地塊條件相似或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價