房地產(chǎn)策劃報(bào)告之項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位

第三部分項(xiàng)目目的客戶定位一、目的購置市場(chǎng)調(diào)研定量分析1-1、片區(qū)類比樓盤所擬定的該區(qū)域目的客群1、類比項(xiàng)目目的市場(chǎng)初析類別項(xiàng)目重要目的市場(chǎng)職業(yè)年紀(jì)家庭年收入備注長(zhǎng)春明珠集團(tuán)公司、私營業(yè)主、個(gè)體商戶、都市白領(lǐng)略32歲以上10萬以上目的市場(chǎng)購房以居住為主、部份單位針對(duì)高收入者富豪花園私營業(yè)主、集團(tuán)公司、公司白領(lǐng)電子、工商、網(wǎng)絡(luò)、行政管理40歲左右12萬以上居家戶型，適應(yīng)都市節(jié)奏，生活認(rèn)識(shí)首選富苑花園私營業(yè)主、白領(lǐng)、高級(jí)管理層、公務(wù)員公務(wù)員、教師、企管人員、藝術(shù)家40歲左右10萬以上純住宅，良好氛圍，筑巢引鳳富苑華城私營業(yè)主、個(gè)體商戶、公司高層、小部分公務(wù)員略略13萬以上略我的家園私營業(yè)主、公務(wù)員、高級(jí)管理層、白領(lǐng)公務(wù)員、白領(lǐng)、教師、30-45歲15萬以上略萬科都市花園私營業(yè)主、公務(wù)員、高級(jí)管理層、白領(lǐng)教師、公務(wù)員、電子網(wǎng)絡(luò)、廣告人員、藝術(shù)家28-50歲7萬以上中檔收入以上人士的家園類別項(xiàng)目重要目的市場(chǎng)職業(yè)年紀(jì)家庭年收入備注亞泰杏花苑私營業(yè)主、部分原居民私營業(yè)主、商人、行政人員40歲左右8萬以上略威尼斯花園私營業(yè)主、其它職白領(lǐng)、行政管理、教師、技術(shù)人員30—45歲7萬以上略維多利亞莊園職業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主等私營業(yè)主、圖文設(shè)計(jì)、廣告40歲左右6萬以上略雅仕園二次置業(yè)者、私營業(yè)主、職業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員商貿(mào)、廣告、圖文制作、公務(wù)員35歲左右5萬以上略新宇名家公司白領(lǐng)、私營業(yè)主、投資者私營業(yè)主、管理人員、公務(wù)員、律師40歲以上6萬以上略筑業(yè)陽光城中小型公司、辦事機(jī)構(gòu)、私營業(yè)主、成功人士私營業(yè)主、管理人員40歲左右9萬以上略2、類比項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的目的客戶群（1）、年輕夫妻（2）、中年夫婦（3）、投資置業(yè)者（4）、二次置業(yè)者3、類比項(xiàng)目所體現(xiàn)出來的市場(chǎng)購置群體特性（1）、年輕夫妻：年紀(jì)普通在35歲左右，剛有小孩，夫妻雙方有比較穩(wěn)定的工作，收入比較穩(wěn)定，普通個(gè)人月收入在5000元以上，家庭月均收入在7000元以上。購置兩房、三房居多，對(duì)環(huán)境和景觀有一定的規(guī)定。（2）、中年夫婦：公務(wù)員等中檔收入者，個(gè)人月收入普通在3500—4500元左右，家庭月收入在5000—6000元左右，經(jīng)歷數(shù)年的資金積累，屬于公房外的初次置業(yè)者。（3）、投資置業(yè)者：有較高收入的階層，個(gè)人月收入在4000—5500（元）左右，家庭月收入在8000—10000元左右，或有較高的積蓄。（4）、二次置業(yè)：有穩(wěn)定職業(yè)和較高的經(jīng)濟(jì)收入，同時(shí)家庭儲(chǔ)蓄額也較大。成果：通過相似樓盤的分析，我們得出現(xiàn)在在售樓盤的基本客戶群，但這只是項(xiàng)目的基本目的客戶群之一，值得注意的是，所挑選的相似樓盤，大都項(xiàng)目地塊所在的片區(qū)內(nèi)，而通過對(duì)它們的研究所得出的目的客戶群，也是現(xiàn)在正要在該片區(qū)內(nèi)購房的客戶群，因此，更精確來說，這是項(xiàng)目所在片區(qū)的大的目的客戶群，即因項(xiàng)目“地段”因素所規(guī)范的目的客戶群。1-2、由項(xiàng)目質(zhì)素所定位的目的客群1、價(jià)格所定位的目的客群本項(xiàng)目的質(zhì)素特點(diǎn)為價(jià)格高，面積大，因此總價(jià)高。以項(xiàng)目戶型平均面積160平方米為原則計(jì)算，按項(xiàng)目每個(gè)單元的總價(jià)格、月供款、首期款（月供款按八成計(jì)）來反推項(xiàng)目目的客戶構(gòu)成。取長(zhǎng)春市現(xiàn)有高價(jià)位3000元、3200元、3500元、3800元、4000元、4200元、4500元等7個(gè)價(jià)位進(jìn)行價(jià)位目的客戶分析（詳見下表）：之因此選擇這樣的價(jià)格來進(jìn)行分析，是由于在長(zhǎng)春市場(chǎng)上的在售樓盤的價(jià)格，最高部分不外乎在以上7個(gè)價(jià)位的含括中。單價(jià)（㎡）總價(jià)（萬元）首期月供目的客戶300048.098.62637高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主，家庭月均收入5000-5500元320051.211.22747高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主，家庭月均收入5000-5500元350056123022高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主，家庭月均收入5000-6000元380060.812.83297企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)、決策者、私營業(yè)主，家庭平均月收入為5500-6500元400064133503企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營業(yè)主，家庭月均收入為5500-6500元420067.214.23640企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營業(yè)主，家庭月均收入為5500-6500元450072.0153915企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、決策者、私營業(yè)主，家庭平均月收入為6500-7500元

由上表可發(fā)現(xiàn)，這七個(gè)價(jià)格所推理的目的市場(chǎng)構(gòu)成和實(shí)際購置能力，是有相稱大的重復(fù)。從實(shí)現(xiàn)發(fā)展商利潤最大化的原則出發(fā)，以月平均供樓款為原則，項(xiàng)目意圖進(jìn)入的目的市場(chǎng)基本可合并為三類。見下表：?jiǎn)蝺r(jià)（m2）總價(jià)（萬元）首期月供目的客戶3000489.62638高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主，家庭月均收入5000-6000元350056123022企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營業(yè)主，家庭月均收入為6000-7500元4000以上64133503企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、決策者、私營業(yè)主，家庭平均月收入為7000元以上以上所得出的系列目的市場(chǎng)，是從發(fā)展商得到最大利潤及客戶群的支付能力的角度來描述目的市場(chǎng)構(gòu)成，其實(shí)這也是整個(gè)大市場(chǎng)中，全部?jī)r(jià)位項(xiàng)目都能進(jìn)入的三個(gè)市場(chǎng)層面，但最后房地產(chǎn)項(xiàng)目將在哪個(gè)目的市場(chǎng)的層面獲得成功，是以項(xiàng)目的地段、環(huán)境、配套、戶型等各方面因素綜合作用而成。2、由項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品所決定的目的客戶從本項(xiàng)目提供的二房、三房、四房等戶型比例構(gòu)造看，二房：三房：四房比例分別為11.1%：82.6%：6.3%（數(shù)量為二房32套：三房238套：四房18套），其構(gòu)成構(gòu)造不太符合長(zhǎng)春市場(chǎng)普通承認(rèn)的需求比例。其中三房、四房相加為89%，表明目的市場(chǎng)為對(duì)應(yīng)對(duì)“大戶型”需求的市場(chǎng)。根據(jù)我司調(diào)查可知，長(zhǎng)春市大戶型的主體目的客戶基本以下：客戶類型重要為高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層管理人員、企事業(yè)單位的高技術(shù)人員、決策者；年紀(jì)重要為35-45歲；家庭月均收入為4500-7500（元/平方米）；初次置業(yè)占10%，二次置業(yè)占90%；應(yīng)當(dāng)說，這也是項(xiàng)目的一種目的市場(chǎng)的構(gòu)成，但擬定這個(gè)目的市場(chǎng)與否適宜項(xiàng)目，同樣需要依項(xiàng)目的具體質(zhì)素和片區(qū)市場(chǎng)狀況為原則來分析擬定。3、由項(xiàng)目質(zhì)素出發(fā)擬定項(xiàng)目目的市場(chǎng)定位及細(xì)分市場(chǎng)綜合從片區(qū)重要購置群、購置支付能力、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品這三個(gè)方面的目的市場(chǎng)狀況，根據(jù)項(xiàng)目的具體質(zhì)素和片區(qū)市場(chǎng)狀況來尋找這三個(gè)目的市場(chǎng)的交集，然后才可能擬定項(xiàng)目的精確目的市場(chǎng)。(1)、片區(qū)市場(chǎng)特點(diǎn)A、片區(qū)普遍的銷售均價(jià)在2600元/平方米左右，消費(fèi)者對(duì)片區(qū)的心理價(jià)位不低于2600元/平方米,從而奠定了“中檔價(jià)位”地段的市場(chǎng)心理基礎(chǔ)。B、本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目片區(qū)的邊沿，居住條件普通，周邊配套不完善，屬于市中心西南部。C、傳統(tǒng)的居住地，有強(qiáng)烈區(qū)域情結(jié)。D、項(xiàng)目的重要的目的客戶群是周邊企、事業(yè)單位的“中產(chǎn)階級(jí)”、有一定規(guī)模的個(gè)體私營業(yè)主、高等院校和醫(yī)院的高職稱工作者、尚有部份政府公務(wù)員，而周邊幾個(gè)樓盤已吸納了大量周邊客戶，客戶群在逐步縮小，由此，項(xiàng)目不得不向全長(zhǎng)春市進(jìn)行銷售推廣。（2）、從購置的支付能力出發(fā)，用排除法擬定目的客戶企事業(yè)單位高級(jí)管理人員、決策者、私營業(yè)主，家庭月均收入為6500-7500元的目的客戶。從項(xiàng)目的區(qū)域位置、社區(qū)內(nèi)景觀、建筑、會(huì)所等因素來看，基本能夠達(dá)成。A-1、片區(qū)基本均價(jià)為2600元/平方米左右的實(shí)際購置，本項(xiàng)目定價(jià)高于本片區(qū)其它項(xiàng)目，銷售中的重心必須建立在體現(xiàn)“物有所值”上；A-2、相比片區(qū)其它樓盤，本項(xiàng)目的建筑，會(huì)所、及將來所提供的生活服務(wù)對(duì)市場(chǎng)更有吸引力，重點(diǎn)還是在于如何體現(xiàn)上；A-3、同等地理位置中，本項(xiàng)目屬于高價(jià)房，同類產(chǎn)品市場(chǎng)上歷來沒有出現(xiàn)過，市場(chǎng)沒有比較，增加了目的客戶群的理解難度；A-4、市場(chǎng)容量有限，銷售將面對(duì)整個(gè)長(zhǎng)春市場(chǎng)進(jìn)行，同時(shí)，還要與市中心配套齊全的社區(qū)爭(zhēng)奪市場(chǎng)，市場(chǎng)有較大的需求替代；由此，若定位在這類目的客戶群上，會(huì)有相稱大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，但是也有機(jī)會(huì)，體現(xiàn)在：第一，盡管需求替代高，但市場(chǎng)中仍有一批喜歡安靜、舒適居住環(huán)境、又不肯離中心很遠(yuǎn)的客戶群；第二，個(gè)體產(chǎn)品的總價(jià)量大，小面積戶型不多，標(biāo)志著項(xiàng)目“豪宅”的實(shí)質(zhì)；第三，項(xiàng)目銷售的價(jià)格能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。因此，能夠考慮該目的客戶群是本項(xiàng)目的目的市場(chǎng)之一。企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)、決策者、私營業(yè)主，家庭平均月收入為5500-6500元的客戶群。根據(jù)長(zhǎng)春市現(xiàn)有的生活水平，這類人在購置住宅時(shí)有強(qiáng)烈的向更高一種目的市場(chǎng)看齊的愿望，這就是說，整個(gè)購房行為將隨他們的行業(yè)而擬定。由此，項(xiàng)目若定位于這個(gè)目的群體，銷售的對(duì)象可能不夠清晰，還不如選擇第一種目的市場(chǎng)。工薪階層、白領(lǐng)、公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主，家庭月均收入4500-5500元的客戶群，應(yīng)當(dāng)說，這個(gè)目的離發(fā)展商的規(guī)定太遠(yuǎn)，不適合利益最大化原則，從銷售的角度來說，第一，這樣定位，必須以損失價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行，在總面積較大的前提下，價(jià)格若沒有較大的下降，對(duì)總價(jià)格量的影響不會(huì)太大；第二，對(duì)超大的戶型來說，這樣的定位是無法匹配的，由于三房做到160平方米、四房做到210平方米左右，從使用功效的角度來看是一種浪費(fèi)，但從心理的舒適角度出發(fā)，是一種增加舒適性的安排。而對(duì)小面積兩房而言，個(gè)體戶型在使用上也不如其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤；第三，高原則的會(huì)所及服務(wù)的設(shè)定，對(duì)這樣一種定位就顯然過于奢華等等，我司認(rèn)為，這不符合項(xiàng)目建筑的初衷?？偨Y(jié)：通過以上的分析，我司認(rèn)為，第一類目的客戶才是本項(xiàng)目的客群定位。1-3、本項(xiàng)目建筑特點(diǎn)與社區(qū)居民匹配天安第一城向業(yè)主提供的是精美、雍榮華貴的建筑，其優(yōu)雅別致的園林規(guī)劃形成了含有完美特色的崇高社區(qū)，而將成為長(zhǎng)春本地成功人士聚集的住宅區(qū)，因而產(chǎn)品必須與其在消費(fèi)者心中的位置相吻合，以使其清晰地認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目所在的區(qū)域在將來的發(fā)展中會(huì)成為崇高住宅的聚集區(qū)，并且本項(xiàng)目也完全能夠承載崇高人士所需要的完美生活方式。1、都市規(guī)劃功效南部是一種科研文教園區(qū)，吉大、工學(xué)院、長(zhǎng)大、光機(jī)學(xué)院等市內(nèi)出名大學(xué)均在南部設(shè)有校區(qū)。另外尚有一種國家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，將來長(zhǎng)春的光谷也將在南部建設(shè)。綜合地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境分析，本項(xiàng)目所在的南部區(qū)域在將來都市的發(fā)展中含有得天獨(dú)厚的條件和潛力。本區(qū)域人口密度低，適合建筑崇高住宅區(qū)。隨著多種基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，這里將發(fā)展成崇高人士聚集的住宅區(qū)。2、居民生活模式天安第一城是率先實(shí)現(xiàn)北中國的居住當(dāng)代化的高檔樓盤，它帶給業(yè)主以完美、潮流的生活方式，全新的居住理念，真正以人為本的重視生活感受的四重空間。（1）、私密空間：絕對(duì)私密和舒展的私密空間（2）、公共空間：自由、優(yōu)雅、氣派的公共空間綠化：高達(dá)70%的綠化率，令業(yè)主每一分鐘都能夠呼吸到被凈化過的空氣。景觀設(shè)計(jì)：出自香港貝爾高林高級(jí)規(guī)劃師之手（3）、延伸空間：充滿田園風(fēng)光和濃郁文化氛圍的延伸空間田園風(fēng)光：園區(qū)內(nèi)是含有英國風(fēng)情的當(dāng)代生活。濃郁的文化氛圍：天安第一城的外部空間，出名的吉大南校區(qū)、吉林工學(xué)院、華僑外院、森林警察學(xué)校、郵電學(xué)校、郵電學(xué)院等18所出名院校。（4）、信息空間：（方便、快捷、暢通無阻的信息空間）寬帶網(wǎng)：每家都有寬帶網(wǎng)入戶，讓業(yè)主在家中，即可享有在網(wǎng)吧里才有的與世界暢通無阻的溝通空間。局域網(wǎng)：實(shí)現(xiàn)天安第一城業(yè)主之間的溝通平臺(tái)。天安名人俱樂部：提供多種豐富多彩的休閑、教育溝通活動(dòng)。1-4、項(xiàng)目購置客戶群定位項(xiàng)目整體客戶群描述（1）、長(zhǎng)春市企、事業(yè)單位中層管理者；A、有10萬以上積蓄，家庭月收入為5500—6500元；B、文化水準(zhǔn)高，含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在35-45歲之間；D、重要從“長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)、長(zhǎng)春晚報(bào)、都市晚報(bào)、東亞經(jīng)貿(mào)新聞、新文化報(bào)、地產(chǎn)周刊和電視等”大眾媒體接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居；（2）、長(zhǎng)春市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員及外資公司白領(lǐng)；A、積蓄不多，但月收入穩(wěn)定，普通為5500—6500元；B、文化水準(zhǔn)高，含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在30-35歲之間；D、從“長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)、長(zhǎng)春晚報(bào)、都市晚報(bào)、東亞經(jīng)貿(mào)新聞、新文化報(bào)、地產(chǎn)周刊和電視等”大眾媒體及戶外廣告接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居；（3）、市區(qū)內(nèi)有一定規(guī)模的私營公司主A、有較大積蓄，家庭月收入為6500—7500元；B、文化水準(zhǔn)不高，喜歡跟風(fēng)；C、年紀(jì)在40-55歲之間；D、重要從私人傳輸渠道接受信息，也從大眾媒體接受信息：E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居；（4）、部分高收入階層A、有較高的積蓄，家庭月收入為7500元以上；B、文化水準(zhǔn)高，含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在35-45歲之間；D、重要從大眾媒體接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居和移民；（5）、附近郊縣“先富起來的人”A、有較高積蓄，家庭月收入不穩(wěn)定；B、文化水準(zhǔn)不高，不含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在40—50歲之間；D、重要從私人傳輸渠道接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居和移民；（6）、高等學(xué)府教師、醫(yī)師、律師等專業(yè)人士A、積蓄不高但穩(wěn)定，家庭月收入為4500—5500元；B、文化水準(zhǔn)高，含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在30-45歲之間；D、重要從大眾媒體接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居；（7）、外銷A、在長(zhǎng)春市工作的高科研機(jī)構(gòu)工作的外籍工作者B、有較高的積蓄，個(gè)人月收入為10000元（人民幣）以上；C、文化水準(zhǔn)高，含有有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；D、年紀(jì)在30-40歲之間；E、重要從大眾媒體接受信息；F、購置動(dòng)機(jī)重要為臨時(shí)居住；（8）、長(zhǎng)春市年輕白領(lǐng)群體初次置業(yè)者；A、家庭月收入為4500—5500元；B、文化水準(zhǔn)較高，有區(qū)別和鑒賞水準(zhǔn)；C、年紀(jì)在25-35歲之間；D、從“長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)、長(zhǎng)春晚報(bào)、都市晚報(bào)、東亞經(jīng)貿(mào)新聞、新文化報(bào)、地產(chǎn)周刊及電視”媒體接受信息；E、購置動(dòng)機(jī)重要為自居；2、項(xiàng)目整體客戶群分析（1）、長(zhǎng)春市企、事業(yè)單位中層管理者A、分布在市內(nèi)效益好的公司、媒體、銀行、科研機(jī)構(gòu)、國營郵政電信機(jī)構(gòu)科室等B、特點(diǎn)：追求人群的尊重、重視生活質(zhì)量，有家庭觀；C、可能出現(xiàn)的集中地：很難集中；D、決策影響：重要自己決策；（2）、長(zhǎng)春市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員及外資公司白領(lǐng)A、分布在市直屬機(jī)關(guān)內(nèi)科室等B、特點(diǎn)：潮流，文化水準(zhǔn)較高，追求物質(zhì)享有、適合都市生活，嚴(yán)謹(jǐn)；C、可能出現(xiàn)的集中地：鬧市區(qū)、潮流場(chǎng)合、潮流文化傳輸?shù)兀籇、決策影響：重要自己決策，但易受周邊人群影響；（3）、市區(qū)內(nèi)有一定規(guī)模的私營公司主A、分布全市街頭等B、特點(diǎn)：保守、節(jié)儉，重視家庭和親情，講義氣；C、可能出現(xiàn)的集中地：鬧市區(qū)、商場(chǎng)等；D、決策影響：和周邊朋友共同決策；（4）、部分高收入階層A、分布全市；B、特點(diǎn)：追求人群的尊重、重視物質(zhì)生活；C、可能出現(xiàn)的集中地：酒店和娛樂場(chǎng)合；D、決策影響：重要自己決策；（5）、附近郊縣“先富起來的人”A、分布在長(zhǎng)春市周邊的縣城；B、特點(diǎn)：追求物質(zhì)生活，有家庭觀，有移民傾向；C、可能出現(xiàn)的集中地：酒店和娛樂場(chǎng)合；D、決策影響：重要自己決策；（6）、高等院校教師、醫(yī)院醫(yī)師、律師等專業(yè)人士A、分布在市內(nèi)各高等院校、各大醫(yī)院、律師事務(wù)所等；B、特點(diǎn)：重視生活質(zhì)量，有家庭觀，理性而嚴(yán)謹(jǐn)；C、可能出現(xiàn)的集中地：商場(chǎng)等；D、決策影響：參考別人意見，重要自己決策；（7）、外銷A、分布在長(zhǎng)春市各外企單位；B、特點(diǎn)：保持西方生活方式、愛好社交、有中文功底；C、可能出現(xiàn)的集中地：高級(jí)別酒店咖啡廳、景區(qū)等；D、決策影響：和周邊朋友共同決策；（8）、長(zhǎng)春市年輕白領(lǐng)群體初次置業(yè)者A、分布在市內(nèi)效益好的公司科室、媒體單位、銀行、科研機(jī)構(gòu)科室、國營郵政電信機(jī)構(gòu)科室等B、特點(diǎn)：喜歡潮流，文化水準(zhǔn)較高，追求物質(zhì)享有、適合都市生活，愛好社交；C、可能出現(xiàn)的集中地：鬧市街頭、潮流場(chǎng)合、潮流文化傳輸?shù)?；D、決策影響：重要自己決策，但易受周邊人群影響；3、從目的客戶群的購置能力界定項(xiàng)目主力購置群體（1）、綜合評(píng)述：個(gè)體產(chǎn)品面積較大，總價(jià)高過50萬的個(gè)體單位占了80%以上，即：若以八成按揭的付款方式計(jì)算，首期為12萬元以上，月還房款額在3000以上。A-1、長(zhǎng)春市住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀是以二次置業(yè)為主，本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)及總價(jià)格也界定了二次置業(yè)為主的目的客戶，從這個(gè)目的客群的購置習(xí)慣分析，第一，買房的首期款最多不會(huì)超出本身儲(chǔ)蓄總額的2/3，第二，買房后，一定要精裝修，將會(huì)投入500元/平方米以上的裝修款，因此，可界定出目的客群的儲(chǔ)蓄額最少在20萬元以上。A-2、以長(zhǎng)春市的中檔生活水平分析，家庭月支出額基本在元左右，若加上生活的保險(xiǎn)費(fèi)用和月還房款額，則月收入的總額應(yīng)在6000—7000（元）之間。A-3、由以上購置能力的局限，擬定了本項(xiàng)目的主力購置群體為上文中的“1、2、3、4、5”類目的客群。B、個(gè)體產(chǎn)品面積較小，總價(jià)在50萬左右的個(gè)體單位僅占11%，即：首期10萬元，月供2700元以上。這樣的購置能力，界定了目的購置群體為上文中“6、7、9”面上目的客群?？偨Y(jié)、由此，可擬定目的購置群體的主力為：長(zhǎng)春市企、事業(yè)單位中層管理者、企事業(yè)的高技術(shù)人員、長(zhǎng)春市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員、高等院校、大中醫(yī)院的高職稱工作者及外資公司白領(lǐng)、市區(qū)內(nèi)小私營公司主、部分高收入階層、附近郊縣“先富起來的人”，他們將決定項(xiàng)目70%左右單位的銷售；而次主力目的客群為：高等院校的高職稱教師、律師等專業(yè)人士、長(zhǎng)春市有較長(zhǎng)工齡的工薪階層；、長(zhǎng)春市年輕白領(lǐng)群體初次置業(yè)者，他們將決定項(xiàng)目30%左右單位的銷售。這兩者的關(guān)系是，第一、從項(xiàng)目本身而言，傳輸?shù)摹安罱切?yīng)”體現(xiàn)為，對(duì)主力購置客群的宣傳，可快速被次主力購置群體接受，但反之則否則；第二、次主力購置群體有羨慕、追隨主力購置群體的心理特性；第三，兩者也有傳輸上的不同接受程度。由此，決定項(xiàng)目在將來的營銷推廣中，對(duì)主力購置群體的傳輸構(gòu)成整個(gè)傳輸基礎(chǔ)和主題，對(duì)次主力買群體是有程度的補(bǔ)充。4、主力目的客群的共性根據(jù)我司的調(diào)查成果，在認(rèn)真研究構(gòu)成主力目的客戶群的消費(fèi)習(xí)慣、人文背景，購置本物業(yè)利益點(diǎn)、難點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)，項(xiàng)目信息傳遞途徑、關(guān)注內(nèi)容，購置決策過程、支付能力等。我們將主力購置群體的共性總結(jié)以下：（1）、對(duì)本項(xiàng)目而言，主力購置群體的消費(fèi)習(xí)慣共性A、30%擇按揭付款，20%一次性付款，50%建筑分期付款；B、重視個(gè)體單位的朝向和廳、房的大面積；C、購房目的基本用于自居；D、對(duì)裝修的質(zhì)量、風(fēng)格、檔次較為講究，裝修投入在500元/平方米以上；E、講究景觀視覺，會(huì)所功效及住宅公共部分檔次等項(xiàng)目素質(zhì)；F、講究物業(yè)管理；H、講究“物以類聚，人以群分”，擇鄰而居等；（2）、人文背景共性A、有一定的知識(shí)構(gòu)造，有見識(shí)；B、理解能力好，更注意“創(chuàng)意”較好的廣告；C、受長(zhǎng)春本地文化熏陶，精明，認(rèn)真；D、理解傳統(tǒng)購房的交易過程；E、有一定的社會(huì)地位，受尊敬、有社會(huì)圈子、購房咨詢面廣；F、屬于理性購置；G、有習(xí)慣的生活方式，基本上重視家庭生活；H、對(duì)新鮮事物或新思想接受較快等；（3）、購置本物業(yè)的利益點(diǎn)A、社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)配套其全，會(huì)所崇高。B、天安公司品牌，極具升值潛力；C、交通暢通；（4）、購置本物業(yè)的難點(diǎn)價(jià)格較高，戶型面積大，房屋使用率低，由此決定了客戶將是市場(chǎng)中“金字塔”的塔尖部分，市場(chǎng)容量狹窄；B、這個(gè)目的客群選購住宅的決定因素分散，存在著明顯的需求替代，例如：喜歡景觀環(huán)境的二次置業(yè)客戶，將不會(huì)選擇項(xiàng)目；C、同區(qū)域內(nèi)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，例如，“筑業(yè)陽光城”的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等；D、銷售上市時(shí)，工程進(jìn)度會(huì)影響市場(chǎng)購置信心；（5）、購置本物業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)A、本項(xiàng)目是片區(qū)內(nèi)檔次較高、社區(qū)內(nèi)環(huán)境好、配套全，對(duì)于講究生活品位、喜歡安逸生活，有著鑒賞能力的主力客戶群來說，本物業(yè)有機(jī)會(huì)成為目的客戶群購房的首選；B、長(zhǎng)春市內(nèi)的土地資源有限，高品味的住宅區(qū)逐步向南部轉(zhuǎn)移，因此，地段決定了項(xiàng)目的升值潛力；C、項(xiàng)目公共部分星級(jí)賓館設(shè)立，完善的物業(yè)管理，社區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境，戶型適合目的客群需求，上市營銷推廣等；（6）、項(xiàng)目信息傳輸途徑A、傳統(tǒng)大眾媒體：報(bào)紙：依次關(guān)注的媒體有《長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)》、《長(zhǎng)春晚報(bào)》、《都市晚報(bào)》、《東亞經(jīng)貿(mào)新聞》、《新文化報(bào)》、《地產(chǎn)周刊》、《長(zhǎng)春商報(bào)》等。電視：長(zhǎng)春一、二、三套、吉林電視臺(tái)的新聞綜合頻道、娛樂頻道等其它頻道；B、當(dāng)代媒體——因特網(wǎng)：目的客戶群大多學(xué)歷高、素質(zhì)好、易于接受新事物，對(duì)電腦較熟，喜歡閑暇時(shí)間上網(wǎng)；C、戶外廣告宣傳：戶外廣告，如大幅效果圖、車身廣告、燈箱廣告、路燈旗等。這種宣傳方式即使費(fèi)用較高，但宣傳面廣，將廣告圖并且對(duì)于購房群體有著持續(xù)的廣告效應(yīng)；D、POP廣告，在目的客戶群可能集中出現(xiàn)的場(chǎng)合，將會(huì)接受POP廣告的宣傳；（7）、對(duì)本項(xiàng)目而言，共同關(guān)注的內(nèi)容A、項(xiàng)目的工程進(jìn)度；B、建筑造型、外立面C、會(huì)所功效及對(duì)將來生活方式的協(xié)助D、物業(yè)管理、所提供的服務(wù)及收費(fèi)原則；E、將來的生活形態(tài)；F、周邊配套及使用狀況；G、戶型及個(gè)體產(chǎn)品的裝修；H、價(jià)格及付款方式；I、綠化、休閑等；J、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤；K、客廳、主臥窗外的景觀；（8）、購置決策普通自己決策，但朋友及項(xiàng)目的口碑，產(chǎn)生影響；決策教為理性，會(huì)最少比較四個(gè)可比項(xiàng)目以上；重視戶型的使用功效及感官功效；增進(jìn)決策的因素，第一是項(xiàng)目與否滿足自己的需要，第二是戶型與否好，第三是項(xiàng)目?jī)r(jià)格和付款方式；決策時(shí)間較長(zhǎng)，普通在看過項(xiàng)目三次以上才會(huì)購置；示范單位對(duì)決策的影響較大；（9）、支付能力A、有30萬以上積蓄，家庭月收入為5000—7000元；B、月收入穩(wěn)定，而可持續(xù)；C、其它收入，能在半途將貸款一次性付清；（10）、客戶群的來源及可能集中的地方長(zhǎng)春市企、事業(yè)單位中層管理者，重要分布在全市各地，集中地少。長(zhǎng)春市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員及外資公司白領(lǐng)，重要分布在全市各地，集中地：鬧市街頭、潮流場(chǎng)合、文化傳輸?shù)?；片區(qū)內(nèi)小私營公司主，市區(qū)內(nèi)商業(yè)公司，集中地是鬧市區(qū)、商場(chǎng)等；近郊縣“先富起來的人”，長(zhǎng)春市效區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司主；高等院校教師、大中醫(yī)院醫(yī)師、律師等專業(yè)人士，重要分布在全市各地；長(zhǎng)春市有較長(zhǎng)工齡的工薪階層，重要分布在全市各效益好的公司內(nèi)，可能出現(xiàn)的集中地：鬧市區(qū)、商場(chǎng)等；外銷，重要分布在全市各三資公司等，可能出現(xiàn)的集中地：酒店和娛樂場(chǎng)合；長(zhǎng)春市年輕白領(lǐng)群體初次置業(yè)者，重要分布在全市各地，可能出現(xiàn)的集中地：鬧市街頭、潮流場(chǎng)合、潮流文化傳輸?shù)?；總結(jié)：由以上分析，能夠表明，項(xiàng)目的主力購置群體事實(shí)上就是長(zhǎng)春市場(chǎng)的“金字塔”的高層部分，是不喜歡“別墅”型住宅，而向往“都市”生活的高收入者，并含有他們的一切特性。另首先，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔精品房的需求量有限，使得項(xiàng)目的市場(chǎng)有一定難度。因此，通過以上的分析，我司認(rèn)為，整個(gè)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)環(huán)境及其目的市場(chǎng)環(huán)境都較差，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售前景感到有一定的壓力。二、目的客戶群調(diào)研2-1、市場(chǎng)調(diào)研方式、調(diào)研地點(diǎn)、調(diào)研對(duì)象闡明本次調(diào)查是以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)的市場(chǎng)進(jìn)行抽樣調(diào)查，重要目的是尋找項(xiàng)目的目的客戶的群體特性及其它們對(duì)項(xiàng)目的需求點(diǎn)、接受信息渠道等，方便將來營銷策劃的擬定和實(shí)施能得到精確有效的市場(chǎng)支持。根據(jù)我們對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)的調(diào)查和理解，長(zhǎng)春市場(chǎng)合有的高消費(fèi)、娛樂場(chǎng)合及高檔住宅區(qū)都集中在朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)兩個(gè)區(qū)域內(nèi)。根據(jù)長(zhǎng)春市民的區(qū)域文化和消費(fèi)心理，針對(duì)我們項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及本項(xiàng)目的目的客戶群，因此我們將市場(chǎng)采樣調(diào)查的區(qū)域重要集中在朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)及二道區(qū)靠近伊通河的部份地區(qū)。由于本項(xiàng)目單套房總價(jià)平均在五十萬元左右，其重要購置者是市場(chǎng)金字塔尖的部分，因此本項(xiàng)目的潛在置業(yè)客戶群將以二次置業(yè)者和高收入者為主，綜合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和消費(fèi)群體的定位，因此我們將這次市場(chǎng)采樣調(diào)查的對(duì)象、樣本投放比例以及訪問方式重要分為下列幾類；1、私營業(yè)主重要針對(duì)經(jīng)營多種品牌服裝、品牌皮具、家用電器、電腦行、通訊器材、汽車銷售及修理等的業(yè)主，調(diào)查方式為入店，直接訪問業(yè)主，樣本投放數(shù)量擬定為350份；2、企事業(yè)單位的管理人員重要是對(duì)繁華路段的辦公樓，采用上下班時(shí)間的觀察，對(duì)有車一族的守候訪問，樣本的投放數(shù)量擬定為250份；3、商場(chǎng)周邊采用對(duì)在商場(chǎng)購置高檔黃金飾物、高檔服裝、高檔電器等的人群觀察，擬定目的，跟蹤到商場(chǎng)外進(jìn)行訪問，樣本的投放數(shù)量為200份；4、醫(yī)院的醫(yī)師采用在上班時(shí)間，對(duì)有一定職稱的專家、專家，在沒有病人時(shí)進(jìn)行訪問，樣本的投放數(shù)量擬定為200份。5、入戶調(diào)查A、對(duì)中高檔住宅社區(qū)進(jìn)行入戶調(diào)查，調(diào)查的對(duì)象住宅區(qū)有“富豪花園、富苑花園、維多利亞、吉港、長(zhǎng)春明珠、長(zhǎng)春豪苑、亞泰花園、威尼斯花園”等中高檔住宅社區(qū)，投放樣本數(shù)量擬定為300份；B、對(duì)有8—樓齡的建筑，在當(dāng)時(shí)有一定規(guī)模、檔次的居民區(qū)內(nèi)進(jìn)行入戶訪問，尋找有二次置業(yè)計(jì)劃的消費(fèi)群體，樣本的投放數(shù)量擬定為300份；6、學(xué)校的教師重要是對(duì)在高等學(xué)府任職，有一定職稱的教職工、專家，直接在校進(jìn)行訪問，樣本的投放數(shù)量初步擬定為200份；7、政府機(jī)關(guān)在上下班時(shí)間，對(duì)進(jìn)出辦公樓的人群中尋找采訪對(duì)象，進(jìn)行守候訪問，樣本的投放數(shù)量初步擬定為150份；8、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高技術(shù)人員對(duì)本區(qū)域內(nèi)公司單位的管理人員，技術(shù)人員進(jìn)行跟蹤訪問，樣本的投放數(shù)量初步擬定為150份；9、對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公司家進(jìn)行電話訪問，樣本的投放數(shù)量初步擬定為50份；10、對(duì)高消費(fèi)娛樂場(chǎng)合進(jìn)出的人群訪問，在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行，鑒于本項(xiàng)采訪的可操作性不高，訪問成功的難度很大，因此投放樣本的數(shù)量初步擬定為150份。11、長(zhǎng)春飛機(jī)場(chǎng)的侯機(jī)室由于長(zhǎng)春市并非經(jīng)濟(jì)活躍市，其飛機(jī)場(chǎng)的重要出入人員以長(zhǎng)春本地人為主，因此，他們也是我們的調(diào)研對(duì)象，計(jì)劃投入樣本150份。12、媒體人員計(jì)劃投入樣本150份。13、其它計(jì)劃投入樣本200份2-1次市場(chǎng)調(diào)研背景資料2-1-1辦法：指定區(qū)域“以右手調(diào)研原則”入戶問卷調(diào)查；2-1-2監(jiān)督核算：以電話回訪為主，部分上門回訪。2-1-3調(diào)查數(shù)量：2800份2-1-4有效問卷：25000份2-1-5重點(diǎn)分析問卷：1000份（篩選條件后附）2-2分析內(nèi)容我們對(duì)重點(diǎn)分析問卷從下列幾個(gè)方面進(jìn)行了分析，具體涉及購置者群體特性分析、背景分析、購房選擇及置業(yè)行為分析、購房資金籌辦、付款方式分析、對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)。2-3重點(diǎn)分析問卷選定原則1-4-1受訪者擬定在二年內(nèi)有購房計(jì)劃的目的客戶1-4-2問卷內(nèi)容完整、真實(shí)，基本反映受訪者的真實(shí)規(guī)定、狀況和真實(shí)背景1-4-3潛在消費(fèi)者對(duì)住宅承受能力在3000元/m2以上（據(jù)市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)驗(yàn)，受訪潛在消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)有低加盼望心理，其實(shí)際可支付房款往往高于問卷接受價(jià)的50-100/m2）1-4-4受訪者有在項(xiàng)目地附近區(qū)域置房的意向1-4-5問卷內(nèi)容符合邏輯，如客戶的支付能力狀況及背景，應(yīng)與其置業(yè)愿望相符合三、市場(chǎng)調(diào)查研究分析3-1潛在客戶群的年紀(jì)特性根據(jù)本項(xiàng)目是長(zhǎng)春崇高住宅區(qū)的定位原則推理，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)含有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和固定的收入來源，根據(jù)長(zhǎng)春市民的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，本項(xiàng)目的目的客戶群將集中在30歲至45歲之間，他們有一定的文化、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有因定的收入來源。3-2潛在客戶群的文化教育程度。從文化程度上分析，購置本項(xiàng)目的目的人群其學(xué)歷應(yīng)在中專學(xué)歷以上（涉及大專、本科、碩士、博士以上），他們有較高的文化修養(yǎng)，對(duì)住宅的質(zhì)量、格局、社區(qū)環(huán)境、周邊生活配套等都有較高的規(guī)定。2-3潛在客戶群的職業(yè)及職位本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為崇高住宅區(qū)，單套房屋總價(jià)在50萬以上，這限定了目的客戶要有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和固定的經(jīng)濟(jì)收入來源。潛在消費(fèi)者從職業(yè)及職位狀況上分析，應(yīng)是有一定規(guī)模的個(gè)體經(jīng)商業(yè)主，有穩(wěn)定收的公司單位的高層管理和高技術(shù)人員，尚有金融證券人士和政府的公務(wù)員。由此可見，購房的消費(fèi)群有比較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2-4潛在消費(fèi)者現(xiàn)在現(xiàn)有家庭組員從潛在消費(fèi)群體的年紀(jì)和文化修養(yǎng)分析，其現(xiàn)有家庭組員數(shù)量以三口之家為主，因此三人規(guī)模家庭為重要消費(fèi)對(duì)象，這類家庭比較年輕，對(duì)住宅的規(guī)定也較高。

2-5潛在客戶群的家庭收入相對(duì)于長(zhǎng)春市而言，潛在消費(fèi)者家庭年收入普通不高，但仍有很大部分高收入人群，如生意人、公司高層管理和高技術(shù)人員、政府職工及證券界人士，他們期待高檔優(yōu)美的居所。根據(jù)本項(xiàng)目的房屋單價(jià)和目的人群的界定，我們認(rèn)為其家庭年收入普通在七萬元以上。但是由于受訪者普遍對(duì)自己收入的保守心理，受訪者的實(shí)際家庭年收入應(yīng)超出本次調(diào)查的數(shù)據(jù)3-5萬。2-6潛在客戶群的現(xiàn)有住房戶型特性。從現(xiàn)在消費(fèi)者現(xiàn)有住房性質(zhì)來看，自有住房的占七成以上，居住面積基本在100㎡下列，這樣的住宅已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的需求，因此，對(duì)享有型住宅的二次置業(yè)需求量較大。2-6-1潛在客戶群的購房的重要用途潛在消費(fèi)者的重要用途是變化居住環(huán)境。2-6-2潛在客戶群的計(jì)劃購房的大小（戶型）據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)目的客戶喜歡的戶型構(gòu)造以三房二廳為主，占消費(fèi)市場(chǎng)的6成。

2-6-3潛在消費(fèi)者對(duì)各戶型的面積規(guī)定。統(tǒng)計(jì)表明，在潛在消費(fèi)者中，計(jì)劃購置的面積集中在100—160㎡，其占73.3%，另外，80—100㎡的購置者在消費(fèi)者中占13.3%，闡明潛在消費(fèi)者中比較認(rèn)同室內(nèi)寬敞的住宅。2-6-4潛在客戶群喜歡的冬季取暖方式根據(jù)對(duì)目的市場(chǎng)的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，目的客戶所喜歡的取暖方式為：分戶采暖

2-6-5購置者選擇交樓裝修原則意向調(diào)查成果表明，選擇簡(jiǎn)樸裝修的居民，占40%，選擇毛坯房所占比例也不小，將近35%。2-6-7潛在客戶群的對(duì)開發(fā)商品牌的承認(rèn)度。調(diào)查顯示，70%以上的消費(fèi)者規(guī)定開發(fā)商有好的品牌及出名度；20%左右的消費(fèi)者規(guī)定開發(fā)商有一定的品牌和出名度；另外，極少部分人對(duì)開發(fā)商品牌持無所謂態(tài)度。這表明消費(fèi)者購房時(shí)受開發(fā)商公司的品牌、出名度影響較大，好的品牌及出名度的產(chǎn)品將會(huì)影響選擇方向。

2-7潛在客戶群的購房資金籌辦及付款方式2-7-1潛在客戶群的預(yù)算購房資金（首付款）從預(yù)算購房資金來看，有五成的潛在目的群首期款在5—10萬之間，據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查顯示，消費(fèi)者購房時(shí)選擇按揭的需求量比較大。2-7-2潛在客戶群的購房資金重要來源所調(diào)研的目的消費(fèi)群體的購房資金重要是儲(chǔ)蓄和投資收益，均占資金來源的三成以上。

2-7-3潛在客戶群所選擇的付款方式從購房的付款方式來看，需要按揭購房和分期付款的消費(fèi)者群體占近八成，一次性付款僅占27%。2-7-4潛在客戶群所選擇的月供款額本項(xiàng)目的購置對(duì)象為有固定收入的政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的高層管理人員和高技術(shù)人員，尚有一定比例的個(gè)體業(yè)主。從調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，月供款基本控制在3000元下列。2-8購置者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的承認(rèn)程度2-8-1潛在客戶群對(duì)項(xiàng)目區(qū)域交通的評(píng)價(jià)。從市場(chǎng)調(diào)研顯示，調(diào)核對(duì)像對(duì)邁進(jìn)廣場(chǎng)往西500米范疇的交通狀況的評(píng)價(jià)來看，有近六成的人表達(dá)不滿意，表達(dá)滿意和普通的分別占16%和27%，這闡明本項(xiàng)目片區(qū)的交通及不便利，這對(duì)本項(xiàng)目的推廣帶來很大壓力。2-8-2潛在客戶群對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域市政配套的評(píng)價(jià)。購置者對(duì)區(qū)域市政配套的評(píng)價(jià)來看，有近四成的消費(fèi)者表達(dá)不滿意，只有近兩成的人表達(dá)滿意。因此，我們必須在這首先加大力度，這樣才干贏得市場(chǎng)。2-8-3潛在消費(fèi)者對(duì)周邊生活配套狀況的評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)生活配套的評(píng)價(jià)來看，有近五成的消費(fèi)者表達(dá)不滿意，只有9%的人表達(dá)滿意。2-8-4潛在消費(fèi)者對(duì)區(qū)域發(fā)展前景的評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展前景的評(píng)價(jià)來看，有近五成的消費(fèi)者表達(dá)滿意，只有14%的人表達(dá)不滿意，這表明大部分消費(fèi)者對(duì)本片區(qū)的發(fā)展前景看好。

2-8-5潛在消費(fèi)者對(duì)區(qū)域環(huán)境的評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境的評(píng)價(jià)來看，只有近25%的消費(fèi)者表達(dá)滿意，34%的人表達(dá)普通。2-8-6潛在客戶群對(duì)區(qū)域居住氛圍的評(píng)價(jià)。從調(diào)研對(duì)像對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)的居住氛圍評(píng)價(jià)來看，認(rèn)為滿意和普通的占五成左右，分別為12%和35%，其它的表達(dá)不滿意。

2-8-7潛在消費(fèi)者對(duì)區(qū)域商務(wù)氛圍的評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)的商務(wù)氛圍的評(píng)價(jià)來看，感到不滿意的將近五成，認(rèn)為普通的占35%，認(rèn)為滿意的僅占11%。2-8-8潛在客戶群對(duì)區(qū)域物業(yè)價(jià)格的評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)格評(píng)價(jià)來看，覺得到普通的有23%，感到不滿意的超出五成。感到滿意的才13%。

2-8-9潛在客戶群心目中項(xiàng)目所在區(qū)域的綜合評(píng)價(jià)。從潛在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)的綜合評(píng)價(jià)來看，感到滿意和普通的占將近六成（分別占17%和36%），感到不滿意的占36%，從這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)春市購房消費(fèi)者對(duì)購房理念成熟，有一定的購房基礎(chǔ)知識(shí)，這對(duì)本項(xiàng)目的推廣帶來一定的壓力。四、項(xiàng)目的目的客戶定位4-1、目的客戶的構(gòu)成 通過對(duì)以上的市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目的目的客戶重要