管理咨詢?cè)\斷報(bào)告

博策—才庫(kù)杯第三屆四川省高等院校管理咨詢精英挑戰(zhàn)賽診療報(bào)告報(bào)告題目：XHZY公司管理咨詢建議書團(tuán)體編號(hào)：106團(tuán)體名稱：Wing西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2009年5目錄摘要…………………3開篇緒論………4一、研究背景…………………..4二、研究對(duì)象及目的…………..5三、研究思路…………………..6四、研究辦法、工具及成果…………………..7上篇理解并發(fā)現(xiàn)問題…………7一、傾聽公司的聲音…………..7（一）高管人員的考慮…………………….9（二）中層人員的心聲……………………10（三）基層人員的想法……………………11（四）客戶的感觸…………11（五）公司人員及客戶聲音的總結(jié)………22二、總結(jié)公司的問題………….23（一）問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（平均值）表的分析………………23（二）問題匯總表的分析…………………24（三）公司存在問題的總結(jié)………………28主篇根本問題的分析——“兩前提”……………...............29第一章找準(zhǔn)公司的定位………………….29一、與HL公司的關(guān)系定位………………29二、本身的角色定位………………………32三、本身的目的定位………………………33第二章制訂公司的戰(zhàn)略………………….34一、外部環(huán)境分析…………34二、內(nèi)部環(huán)境分析…………40三、SWOT矩陣分析……………………....41（一）SWOT分析法的基本原理………...41（二）SWOT分析法的運(yùn)用……………...42（三）SWOT分析總結(jié)---SO增加型戰(zhàn)略………………..44四、戰(zhàn)略選擇………………45（一）公司總體戰(zhàn)略選擇---一體化的增加戰(zhàn)略…………45（二）公司業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略選擇---低成本與差別化戰(zhàn)略結(jié)合………………46（三）公司職能層戰(zhàn)略選擇………………51中篇短期問題的解藥——“三方面”……….51第一章調(diào)節(jié)組織構(gòu)造……………………...52一、組織構(gòu)造的定義……………………...52二、XHZY組織構(gòu)造調(diào)節(jié)方案…………...52（一）組織構(gòu)造重設(shè)的目的……………..52（二）組織構(gòu)造現(xiàn)狀……………………..53（三）組織構(gòu)造再造……………………..55第二章強(qiáng)化人力資源…………………….57一、人力資源戰(zhàn)略與計(jì)劃……………….58二、人員招聘…………….60三、人員培訓(xùn)…………….62四、人員績(jī)效考核……………………….69五、人員薪酬…………….73六、人員激勵(lì)…………….79第三章優(yōu)化財(cái)務(wù)管理…………………….86一、公司財(cái)務(wù)形式雙重定位…………….86二、公司財(cái)務(wù)管理制度………………….86三、公司內(nèi)部控制制度………………….88（一）授權(quán)同意控制…………………….89（二）預(yù)算控制………….91四、提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)………………….95下篇長(zhǎng)久問題的解藥——“四途徑”……...95第一章哺育公司文化…………………….95一、公司文化的概述…………………….95二、針對(duì)物業(yè)管理公司的公司文化概述……………….96三、針對(duì)XHZY公司文化建設(shè)的分析…………………98四、公司文化的傳輸和培養(yǎng)的方式…………………….99五、綜述………………….100 第二章構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力………………….100一、核心競(jìng)爭(zhēng)力及物管公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力…………….101二、哺育和提高的必要性……………….101三、構(gòu)建的途徑………….101四、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的取決因素…………….104第三章打造品牌形象…………………….106一、品牌及品牌方略…………………….106二、物管公司建立品牌方略的意義…………………….106三、公司的品牌方略…………………….108第四章附加獲利攻略…………………….109一、攻略一——嚴(yán)格控制物業(yè)管理各項(xiàng)成本………….110二、攻略二——七大常規(guī)虧本因素及應(yīng)對(duì)辦法……….111三、攻略三——拆解物業(yè)管理中的多個(gè)矛盾與問題………………….111四、攻略四——發(fā)掘物業(yè)管理獲利增收點(diǎn)…………….114末篇總結(jié)和展望……………...118摘要由于商品住房越來越普及，物業(yè)管理服務(wù)公司應(yīng)運(yùn)而生。隨著人們?nèi)找娌煌０l(fā)展的物質(zhì)文化需求，以及社會(huì)科技進(jìn)步，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等信息科技的飛速發(fā)展正變化著人們的生活方式，從而使人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出更高的規(guī)定，并使物業(yè)管理趨向科學(xué)化及復(fù)雜化。同時(shí)，物業(yè)管剪發(fā)展至今，其專業(yè)化、市場(chǎng)化的特性越來越顯著，在將來發(fā)展中，物業(yè)管理公司將面臨更多的挑戰(zhàn)和沖擊，許多公司因某些經(jīng)營(yíng)不善沒有較好地應(yīng)對(duì)外界沖擊，最后都不得不陸續(xù)退出市場(chǎng)，而只有那些目的明確，管理過硬的公司經(jīng)受住了挑戰(zhàn)不停向前發(fā)展。為了適應(yīng)新世紀(jì)的科技進(jìn)步、社會(huì)變革和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，物業(yè)管理公司必須訂立久遠(yuǎn)目的及計(jì)劃，并制訂對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。面對(duì)不停變化的形勢(shì)，如何完善本身應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)成為了不光是物業(yè)管理公司而是全部公司所關(guān)心的首要問題。成都XHZY物業(yè)管理有限公司在通過數(shù)年經(jīng)營(yíng)后，發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)部存在著諸多問題，使公司不停虧損，其發(fā)展受阻，何去何從沒有明確的方向。因此XHZY董事會(huì)但愿借助咨詢公司對(duì)公司的管理現(xiàn)狀進(jìn)行比較全方面的診療，通過診療來理解XHZY公司重要存在的問題所在，從而啟動(dòng)適宜的管理變革實(shí)現(xiàn)公司的健康發(fā)展。Wing咨詢團(tuán)體通過對(duì)該公司的訪談統(tǒng)計(jì)、內(nèi)外環(huán)境以及內(nèi)部調(diào)查問卷的分析，得出：XHZY公司確實(shí)存在著許多管理上的問題，但歸根結(jié)底，克制公司發(fā)展的最根本問題是公司本身的定位不明確，加上沒有一種公司的發(fā)展戰(zhàn)略目的。由這兩點(diǎn)從而引發(fā)了公司的內(nèi)控制度和組織構(gòu)造上的不完善，造成管理混亂；行政人事上的不健全造成的員工局限性以及員工辦事效率低的問題；尚有財(cái)務(wù)等方面的重要問題都直接影響著公司的發(fā)展。Wing咨詢團(tuán)體據(jù)此對(duì)根本問題進(jìn)行了診療分析，并提出了對(duì)XHZY公司對(duì)應(yīng)的解決方案?？偨Y(jié)來說，我們的解決方案就是：針對(duì)根本問題，我們提出了“兩前提”；針對(duì)近期重要問題，我們提出的是“三方面”具體實(shí)施方案；而對(duì)于公司存在的遠(yuǎn)期發(fā)展問題，我們又提出了“四途徑”的考慮。找準(zhǔn)“兩前提”，做到“三方面”的同時(shí)考慮“四途徑”，走出一條健康的發(fā)展之路。具體說來，“兩前提”是指：找準(zhǔn)公司的定位、制訂公司的戰(zhàn)略；“三方面”就是指：調(diào)節(jié)組織構(gòu)造、強(qiáng)化人力資源和優(yōu)化財(cái)務(wù)管理；四途徑”是指：培養(yǎng)公司文化、構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力、打造品牌形象和附加獲利戰(zhàn)略。開篇緒論一、研究背景針對(duì)Wing咨詢團(tuán)體本次的研究對(duì)象——XHZY公司是一家物業(yè)管理公司，我們有必要對(duì)物業(yè)管理這個(gè)概念及物業(yè)管理行業(yè)的大致發(fā)展?fàn)顩r有個(gè)最基本的理解，方便之后對(duì)我們本次研究的對(duì)象及有關(guān)這個(gè)行業(yè)的具體發(fā)展?fàn)顩r作進(jìn)一步進(jìn)一步的理解與分析，從而達(dá)成制訂對(duì)應(yīng)的解決方案及方法來解決我們研究公司的現(xiàn)實(shí)問題。（一）物業(yè)管理概述1、概念物業(yè)管理是對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周邊的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向顧客提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。2、對(duì)象及目的物業(yè)管理的重要對(duì)象是住宅社區(qū)、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)店鋪、廠房倉(cāng)庫(kù)等。目的是在物業(yè)管理的全過程提供優(yōu)質(zhì)、高效的有償服務(wù)，發(fā)明安全、舒適、整潔、文明、和諧的環(huán)境，提高物業(yè)的價(jià)值，建立發(fā)展商的名譽(yù)，增強(qiáng)其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。3、類型（1）委托管理型：這既是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商采用招投標(biāo)或合同的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理公司，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為。（2）自主經(jīng)營(yíng)型：即開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不委托給專業(yè)物業(yè)管理公司管理，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理?，F(xiàn)在，萬(wàn)科、合生創(chuàng)展、中海等出名開發(fā)商都擁有本身的物業(yè)管理公司，形成開發(fā)、管理的一體化。（二）物業(yè)管剪發(fā)展?fàn)顩r物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，是房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)與流通的自然延續(xù)和完善，也是當(dāng)代化都市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要構(gòu)成部分。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)誕生二十?dāng)?shù)年，基本顯現(xiàn)了以深圳為龍頭的珠三角物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈、以上海為龍頭的長(zhǎng)三角物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈、以北京為龍頭的環(huán)渤海物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，并正在通過這三個(gè)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的形成加速推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。事實(shí)上，物業(yè)管理所實(shí)施的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)作形式，使其從房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)獨(dú)立壯大為一種充滿活力的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。并且在信息化、網(wǎng)絡(luò)化的背景下，物業(yè)管理將為各類專業(yè)服務(wù)的實(shí)現(xiàn)提供現(xiàn)實(shí)的平臺(tái)，從而含有巨大的增值空間。這是物業(yè)管理公司潛在的發(fā)展動(dòng)力及方向。但由于多方面因素的制約，物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)展中尚缺少良好的規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)、有序競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)合氛圍，一定程度地存在著功利性、無(wú)序性的不規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，與建立社會(huì)主義市場(chǎng)體制的規(guī)定和廣大人民群眾對(duì)物業(yè)管理的盼望相比，尚有較大差距。從宏觀角度來看，特別是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)還處在初級(jí)階段，管理服務(wù)的思想、觀念、意識(shí)仍需不停變革，管理服務(wù)的模式、辦法、手段乃至技能仍需不停創(chuàng)新，前行中不停地暴露著多個(gè)危機(jī)，潛藏著多個(gè)問題和隱憂。二、研究對(duì)象及目的Wing咨詢團(tuán)體這次的管理咨詢項(xiàng)目的啟動(dòng)，有其研究的對(duì)象，即我們針對(duì)的問題公司——XHZY公司，因此也就有我們這次咨詢項(xiàng)目啟動(dòng)的因素及要達(dá)成的目的。下面則簡(jiǎn)樸介紹一下XHZY公司的大致狀況及我們這次研究所要達(dá)成的目的。（一）研究對(duì)象——XHZY公司介紹成都XHZY物業(yè)管理有限公司成立于，重要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為向商業(yè)物業(yè)、住宅、停車場(chǎng)等提供物業(yè)管理及有關(guān)服務(wù)。現(xiàn)在公司所擁有的項(xiàng)目有：A住宅項(xiàng)目，B辦公樓項(xiàng)目，C商業(yè)樓項(xiàng)目，CS街項(xiàng)目。XHZY最初成立的目的是為HL房產(chǎn)有限公司所開發(fā)的住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，為HL提高品牌形象提供價(jià)值。XHZY的股東為三個(gè)自然人，該三人也是成都HL房產(chǎn)有限公司的股東。成都XHZY公司在三個(gè)股東管理下現(xiàn)設(shè)有物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、行政人事部。HL建設(shè)的A住宅二期已靠近尾聲，即將迎來業(yè)主的入住。占地147畝，A住宅二期是西二環(huán)內(nèi)絕無(wú)僅有的百畝品質(zhì)大盤，為了業(yè)主隨時(shí)隨處感受到尊貴貼心服務(wù)，成都XHZY物業(yè)管理公司將提供星級(jí)服務(wù)：“變管理為服務(wù)”。（二）研究目的XHZY董事會(huì)但愿借助我們咨詢公司對(duì)公司管理現(xiàn)狀進(jìn)行比較全方面的診療，通過診療來理解XHZY：與否含有競(jìng)爭(zhēng)力？與否有穩(wěn)定發(fā)展的前景？與否建立了健全的公司管理體系和制度？從而啟動(dòng)適宜的管理變革實(shí)現(xiàn)公司的健康發(fā)展。本文研究的目的是基于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，以成都XHZY物業(yè)管理公司為調(diào)研對(duì)象，對(duì)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀進(jìn)行比較全方面的理解，進(jìn)而對(duì)公司所存在問題進(jìn)行進(jìn)一步研究診療，從更廣的角度和更深的層次上對(duì)該物業(yè)管理公司啟動(dòng)適宜的管理變革，使物業(yè)管理公司能夠?qū)崿F(xiàn)公司的健康發(fā)展。三、研究思路針對(duì)這次咨詢項(xiàng)目，本小組有一種大致的研究思路，以推動(dòng)本項(xiàng)目的實(shí)施及達(dá)成所預(yù)期的目的。（一）理解并發(fā)現(xiàn)問題對(duì)成都XHZY物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀進(jìn)行理解，重要通過訪談資料的總結(jié)得出。我們將訪談資料按全部人員職位所處的階層，即按高層、中層、基層員工進(jìn)行分類總結(jié)這三類公司人員對(duì)公司的見解；固然要想找出公司存在的問題，其客戶的聲音是不能不考慮在內(nèi)的。綜合這四類人群的聲音，我們?cè)倏偨Y(jié)出發(fā)現(xiàn)公司所存在的問題，并找到所存在的根本問題所在。（二）分析與診療問題結(jié)合公司與行業(yè)資料，全方面對(duì)公司所存在的根本問題進(jìn)行分析與診療。只有首先對(duì)公司存在的最根本的問題進(jìn)行分析與診療，才干從根本上進(jìn)行“根治”，其它問題的解決再隨即具體操作與實(shí)施。如果連最根本的問題沒有得到解決，那對(duì)于公司某些表面存在的問題的解決也只是“治標(biāo)不治本”，這是不利于公司發(fā)展的。公司或許會(huì)得到一定的發(fā)展，但那也只是短暫的，根本問題遲早會(huì)引發(fā)公司走向消忘的地步。（三）解決問題在公司最根本問題得以解決后，固然需啟動(dòng)適宜的管理變革，對(duì)公司現(xiàn)存的短期問題實(shí)施具體改革，以使公司正常營(yíng)利下去；并對(duì)公司久遠(yuǎn)發(fā)展所需要考慮的問題進(jìn)行分析，提出某些對(duì)應(yīng)的解決思路，以使該公司得以持續(xù)健康地發(fā)展。四、研究辦法、工具及成果針對(duì)這次咨詢項(xiàng)目的啟動(dòng)，我們對(duì)XHZY公司進(jìn)行全方面的理解，并對(duì)其存在的問題進(jìn)行全方面的診療與分析，以盼望能達(dá)成對(duì)所研究的公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改革，使該公司能健康發(fā)展下去。對(duì)此研究過程，我們會(huì)大致用到下列某些研究辦法及研究工具，并以一定的方式呈現(xiàn)我們Wing咨詢團(tuán)體的最后研究成果。（一）研究辦法1、文獻(xiàn)法。文獻(xiàn)研究法是根據(jù)一定的研究目的或課題，通過調(diào)查文獻(xiàn)來獲得資料，從而全方面地、對(duì)的地理解掌握所要研究問題的一種辦法。我們團(tuán)體通過查閱有關(guān)專著、學(xué)術(shù)期刊、網(wǎng)站、內(nèi)部資料，理解有關(guān)物業(yè)管理的最新研究成果。2、歸納整頓法。通過對(duì)調(diào)查問卷和訪談統(tǒng)計(jì)的整頓，充足運(yùn)用現(xiàn)有資料進(jìn)行歸納整頓與分析得出我們的結(jié)論。3、圖表法。對(duì)多個(gè)分析過程和成果圖表化，清晰易懂。（二）研究工具1、PEST分析——是戰(zhàn)略咨詢顧問用來協(xié)助公司檢閱其外部宏觀環(huán)境的一種辦法。2、BEC矩陣——又稱波士頓矩陣、份額增加矩陣，重要針對(duì)的是項(xiàng)目的選擇。3、五力競(jìng)爭(zhēng)模型——進(jìn)入威脅、替代威脅、買方談判能力、供方談判能力和現(xiàn)有對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，通過這五種外界力量來判斷物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。4、SWOT分析——結(jié)合外部機(jī)遇與挑戰(zhàn)，內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，分析出公司的現(xiàn)狀，總結(jié)出公司的戰(zhàn)略5、360度評(píng)價(jià)法——對(duì)公司管理層與員工的個(gè)人績(jī)效評(píng)定。（三）研究成果我們的每階段研究成果，即對(duì)XHZY公司的建議書，都重要是以文檔的形式呈現(xiàn)，同時(shí)再根據(jù)每階段比賽的規(guī)定加上PPT的制作。上篇理解并發(fā)現(xiàn)問題一、傾聽公司的聲音公司的有關(guān)人員對(duì)公司都會(huì)有一定程度的理解，我們將公司全部的有關(guān)人員分成了下列四類人群——高管、中層、基層及客戶。他們都各自從公司、部門或本身利益考慮來看公司的狀況，不僅以自己的角度提出了公司存在的問題，也有對(duì)公司提出了某些對(duì)應(yīng)的意見及建議，是非常值得關(guān)注的。就讓我們來聽聽他們的聲音。我們重要通過訪談資料的閱讀及整頓，在考察員工對(duì)公司的現(xiàn)狀反映上按公司員工大致階層歸納為高管人員的考慮、中層人員的心聲及基層員工的想法這三個(gè)層面。下列就是這三類群體的聲音：（一）高管人員的考慮一種公司的久遠(yuǎn)發(fā)展?fàn)顩r與高層管理人員的領(lǐng)導(dǎo)能力是有很大的關(guān)系。在XHZY公司中，高層管理人員是鐘某，尹某和寥某三人，下面就來聽聽他們對(duì)于本身公司中所存在的問題的某些考慮。1、鐘某——HL及物管公司實(shí)際負(fù)責(zé)人1）XHZY是HL的一種部門的問題，且部門經(jīng)理之間存在問題，認(rèn)為這是物管公司的問題。2）信息不對(duì)稱，執(zhí)行能力不強(qiáng)。3）內(nèi)部制度不健全。財(cái)務(wù)不獨(dú)立，報(bào)賬時(shí)間脫的太久。4）在尹某的問題上有很大的意見。5）員工素質(zhì)不高。認(rèn)為物管公司不需要高精尖的人才，只要通過學(xué)習(xí)就能夠勝任自己的工作。6）最但愿解決的問題：大目的是借助外力，專業(yè)人士進(jìn)行一次徹底的改革，小目的是能夠使內(nèi)控管理流程的健全和內(nèi)控機(jī)制的完善?？偨Y(jié)：鐘某作為HL公司與XHZY公司的股東，從宏觀上考慮這兩個(gè)公司的運(yùn)作。雖偏向于HL公司的整體運(yùn)作，但還是很但愿借外力對(duì)XHZY公司進(jìn)行改革，以使該公司能健康發(fā)展。2、尹某——常務(wù)副總1）組織構(gòu)造問題，董事會(huì)不明確，領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不明確。2）業(yè)主之間的溝通和管理問題。3）各部門缺少人手。考核和有關(guān)制度不明確。公司人員離職問題。4）戰(zhàn)略目的和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃不明確。總結(jié)：尹某是公司日常運(yùn)作的重要負(fù)責(zé)人。無(wú)論是從公司的戰(zhàn)略，組織構(gòu)造還是從公司的人員問題來看，尹某都是很理解的。他認(rèn)為以上多個(gè)因素造成了XHZY公司現(xiàn)在在整個(gè)市場(chǎng)上還是屬于中檔公司。3、廖某——副總1）CS街項(xiàng)目管理狀況不是很樂觀，除去必要的開支后，其收入都無(wú)法支付廖某的薪酬。2）項(xiàng)目本身不能考核物管的水平，也考察不到管理層的能力。3）公司現(xiàn)狀：首先是發(fā)展定位不清，影響公司的久遠(yuǎn)發(fā)展；另首先是沒有具體的工作計(jì)劃，管理層人員身兼數(shù)職；第三是安防方面，保安流動(dòng)性太高。4）公司的發(fā)展：首先是B辦公樓在競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格上擊退對(duì)手；另首先是但愿公司采用多個(gè)經(jīng)營(yíng)模式，不停完善管理制度，進(jìn)行人員儲(chǔ)藏；第三是公司管理經(jīng)費(fèi)的限制影響了公司的市場(chǎng)開拓，造組員工沒有主動(dòng)性?？偨Y(jié)：廖某作為副總，對(duì)于公司的現(xiàn)況及項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r很理解。對(duì)于公司將來發(fā)展考慮含有很強(qiáng)的戰(zhàn)略參考價(jià)值。（二）中層人員的心聲1、黃某某——財(cái)務(wù)經(jīng)理1）財(cái)務(wù)部的工作人員都是兼職，沒有決策權(quán)。2）費(fèi)用報(bào)銷時(shí)間長(zhǎng)。報(bào)銷與實(shí)際需求的矛盾。3）無(wú)中長(zhǎng)久的財(cái)務(wù)預(yù)算。4）思想溝通問題?？偨Y(jié)：黃某某從部門考慮，在諸多財(cái)務(wù)問題上提出自己的見解。財(cái)務(wù)問題對(duì)于整個(gè)公司的發(fā)展起著重大的支撐作用，因此他的觀點(diǎn)是很值得注意的。2、秦某——行政人事部經(jīng)理1）公司的組織構(gòu)造問題。管理人員不明本身職能，越權(quán)管理。2）與業(yè)主的溝通很單一被動(dòng)。3）公司沒有明確的發(fā)展方向，公司的制度不完善。4）對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理的考核有待提高。人員缺位嚴(yán)重，公司沒有員工上崗培訓(xùn)。5）公司想要獨(dú)立就必須規(guī)范管理，主動(dòng)溝通。HL公司應(yīng)當(dāng)從思想上放開對(duì)XHZY的限制?？偨Y(jié)：秦某出于部門的考慮，在人事管理上的問題提出了實(shí)質(zhì)性的見解。并且還對(duì)于整個(gè)公司想要的獨(dú)立發(fā)展提出了應(yīng)與業(yè)主和HL公司主動(dòng)溝通的的建議。3、吳某某——B辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理1）公司管理層沒有制訂有關(guān)的久遠(yuǎn)計(jì)劃，過于拘泥于細(xì)節(jié)問題。管理層素質(zhì)不是很高，管理層溝通出現(xiàn)問題。2）人員配備局限性，薪酬普遍偏低，員工沒有培訓(xùn)。3）財(cái)務(wù)預(yù)算不夠?qū)I(yè)，預(yù)算不夠，上級(jí)審批過程緩慢。4）各項(xiàng)目服務(wù)跟不上。公司運(yùn)作的把關(guān)人員不清晰。5）基層的有關(guān)作業(yè)、計(jì)劃、原則等不是很明確?？偨Y(jié)：B項(xiàng)目是XHZY公司的一種很有潛力的項(xiàng)目，吳某某以一種項(xiàng)目經(jīng)理的眼光提出了公司在項(xiàng)目環(huán)節(jié)上存在的重要問題，很含有考慮價(jià)值。（三）基層人員的想法1、魏某——行政人員1）沒有進(jìn)行績(jī)效考核，不理解公司的績(jī)效考核原則。2）沒有對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，人員流動(dòng)性較大。總結(jié)：魏某作為一種新進(jìn)的員工對(duì)于公司的人事管理提出了某些想法。2、黃某——出納1)高層之間的矛盾。各部門之間的工作不清晰，工作太雜，身兼數(shù)職。2）XHZY和HL公司的關(guān)系復(fù)雜。XHZY的收入和HL是分開獨(dú)立核算的。3）解決客戶事情效率低，修理慢。4）工資問題造組員工主動(dòng)性不高。人力培訓(xùn)和招聘較困難，人員變動(dòng)大。5）財(cái)務(wù)計(jì)劃做的不完善。總結(jié)：黃某提出的問題是基于本身的財(cái)務(wù)方面職能所存在的問題，并聯(lián)系了公司在管理層方面的問題。3、周某——A項(xiàng)目保潔綠化主管1）上下層溝通問題。2）對(duì)于業(yè)主投訴問題和緊急事件的解決能力不是較好。3）原則人員配備局限性，對(duì)新進(jìn)員工沒有進(jìn)行崗位培訓(xùn)。員工薪酬不高造成人員流動(dòng)性大，績(jī)效考核名存實(shí)亡?？偨Y(jié)：周某作為A項(xiàng)目的基層人員，在有關(guān)本身利益上的人事問題上和與業(yè)主有關(guān)問題上提出了些有用的建議。（四）客戶的感觸客戶是公司得以存在的前提，其對(duì)公司服務(wù)的滿意度是公司得以發(fā)展的基礎(chǔ)。為了公司能更加好地持續(xù)健康發(fā)展下去，我們有必要理解客戶對(duì)XHZY物業(yè)公司的感觸，重要從業(yè)主滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)表和來電統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行分析，方便針對(duì)存在的問題進(jìn)行客戶滿意度的提高。1、從業(yè)主滿意度調(diào)查問卷匯總表來看（1）保安服務(wù)方面保安人員崗位規(guī)范服務(wù)（儀表儀容、掛牌上崗、舉止文明、秩序維護(hù)、防備到位、服務(wù)態(tài)度）這方面來看，達(dá)成較滿意以上的占76%。對(duì)于、保安立崗、巡崗、安全服務(wù)較滿意以上占到了85%，而從外來/訪客/閑雜人員/物品的進(jìn)出管理中較滿意為81%?？梢姡０驳姆?wù)能基本滿足客戶的需求。但是外來/訪客/閑雜人員/物品的進(jìn)出管理中也有19的人提出了不滿意或較不滿意，再加上公司內(nèi)部人員的普遍反映保安的素質(zhì)不是很高，人員流動(dòng)性大的問題，保安的素質(zhì)還是有待提高的。（2）安防方面機(jī)動(dòng)車輛管理（車輛登記、停車證發(fā)/收、車輛指揮、收費(fèi)等）以及停車場(chǎng)（露天/地下）/自行車庫(kù)進(jìn)出管理（場(chǎng)地清潔、車輛停放有序、道路暢通、標(biāo)記清晰等）問題都不大。只有1個(gè)人達(dá)成了較不滿意及下列的程度。對(duì)消防及保安設(shè)施管理(消防栓、滅火機(jī)、防盜門、電子對(duì)講門禁系統(tǒng)、監(jiān)控等)的不滿意度在較不滿意下列的有3人。因此，對(duì)于基本的公共設(shè)立維護(hù)來看是基本滿意。但是對(duì)于消防和保安設(shè)施管理來看，關(guān)注的程度應(yīng)當(dāng)提高。（3）保潔方面業(yè)主對(duì)保潔人員的工作質(zhì)量，有1名業(yè)主對(duì)室內(nèi)公用部位清潔服務(wù)(門廳／大堂、樓梯／扶手、臺(tái)階、樓道走廊墻面／天花板、玻璃窗、公共設(shè)備與設(shè)施、標(biāo)記與裝飾物等)提出不滿意，同時(shí)也有1名業(yè)主對(duì)生活垃圾袋裝化、日產(chǎn)日清、垃圾筒／垃圾箱房定時(shí)衛(wèi)生滅殺等服務(wù)較不滿意，其它的滿意度都在普通以上，其中很大部（最少70%）的人都是較為滿意以上。因此，保潔人員的服務(wù)質(zhì)量很高，應(yīng)多加強(qiáng)和保持。（4）客服管理方面對(duì)其服務(wù)接待人員的崗位規(guī)范服務(wù)(儀表儀容、掛牌上崗、舉止行為、文明用語(yǔ)、服務(wù)態(tài)度等)，以及辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目與原則公開狀況來看都是較為滿意的。然而投訴事項(xiàng)解決狀況(解決時(shí)限，解決績(jī)效、反饋與回訪等)卻有著較大的問題，有25%人覺得不滿意下列，有20%的人認(rèn)為不滿意。因此，投訴事項(xiàng)解決狀況并不令人滿意，需要進(jìn)一步的規(guī)范投訴服務(wù)以提高顧客的滿意程度。（5）維修服務(wù)方面每一項(xiàng)調(diào)查中都有人提出了不滿意，其中以與業(yè)戶的交流與溝通，以及維修狀況最為突出。這方面問題可能是由于上級(jí)審批材料慢而耽擱了維修時(shí)間。因此，維修的溝通需要注意，一定的技術(shù)培訓(xùn)也是必要的。固然如果是開發(fā)商所遺留的問題而造成的，物業(yè)管理公司需要主動(dòng)與HL公司溝通及解決。（6）收費(fèi)方面對(duì)本物業(yè)內(nèi)所開展的各類服務(wù)(有償服務(wù)、免費(fèi)服務(wù)、特約服務(wù)等)的合理性評(píng)價(jià)都分別有一人提出了較不滿意和不滿意。絕大部分人還是認(rèn)為處在普通和較滿意。因此，服務(wù)的基本收費(fèi)較為合理，能夠說是偏低，可在提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上適宜提高服務(wù)收費(fèi)價(jià)，從而彌補(bǔ)成本、提高利潤(rùn)。（7）社區(qū)的文化建設(shè)方面有45%的人對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了不滿意?？梢娚鐓^(qū)基本上沒有對(duì)應(yīng)的文化建設(shè)，并沒有體現(xiàn)出像其宣傳的那樣給業(yè)主大家庭般的貼心感受。（8）總結(jié)從A社區(qū)來看，業(yè)主從整體上對(duì)物業(yè)管理公司都是比較滿意的。對(duì)于較滿意的部分，物業(yè)管理管理公司需要進(jìn)一步鞏固；對(duì)于不滿意的部分，改善的方法需要及時(shí)的實(shí)施；而普通的問題也需要在后來中解決。進(jìn)一步來看有：1）基層員工（重要涉及保潔、保安和維修、客服人員），沒有任何一種職能部門做到了讓業(yè)主完全滿意。如相對(duì)于保安來講，保安人員崗位規(guī)范服務(wù)（儀表儀容、掛牌上崗、舉止文明、秩序維護(hù)、防備到位、服務(wù)態(tài)度）保安立崗、巡崗、安全服務(wù)，都做的比較好，但是對(duì)于外來/訪客/閑雜人員/物品的進(jìn)出管理就做的不盡如人意了。2）基層員工的崗位規(guī)范服務(wù)都做的比較好，這方面重要涉及儀表儀容、舉止文明、服務(wù)態(tài)度等。從打分來看，業(yè)主對(duì)于這部分的評(píng)價(jià)都比較好，闡明在人員基礎(chǔ)素質(zhì)來看，還是比較不錯(cuò)的。這方面的東西需要進(jìn)一步來看，但是對(duì)于技能素質(zhì)來看，則就不不盡如人意了，除了保潔做的相對(duì)較好以外，其它如保安，維修，客服等，在專業(yè)素質(zhì)，以及溝通能力上都存在著不通的差別。如對(duì)于客服來說的投訴事項(xiàng)解決狀況(解決時(shí)限，解決績(jī)效、反饋與回訪等)就做的不是較好了。因此，提高其基礎(chǔ)員工的專業(yè)職能是一種急需解決的問題，通過培訓(xùn)還是重新招聘都是一種解決的途徑。就現(xiàn)在的狀況來看，WING團(tuán)體建議用培訓(xùn)的方式進(jìn)一步解決。3）從社區(qū)的角度上來看，物業(yè)管理公司能保持社區(qū)顧客正常的生活與起居。但是如何互相溝通這首先就做的不是很滿意了。首先，物業(yè)管理公司與業(yè)主的溝通不夠，體現(xiàn)在業(yè)主反映“與業(yè)戶的交流與溝通、協(xié)調(diào)狀況”變現(xiàn)為不滿意。另首先，業(yè)主與業(yè)主的溝通不夠，重要體現(xiàn)在所開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)的評(píng)價(jià)很低，單是不滿意一項(xiàng)就有45%的人提出。能夠考慮建立業(yè)主委員會(huì)解決，通過與業(yè)主的代表進(jìn)行溝通，協(xié)商解決溝通局限性的問題，能夠大大縮減溝通的成本。并且建立業(yè)主委員會(huì)也是諸多業(yè)主提出來需要物業(yè)管理公司解決的問題。2、歷來電統(tǒng)計(jì)表來看A住宅服務(wù)中心業(yè)主來電、來函統(tǒng)計(jì)表1-7月份信息統(tǒng)計(jì)施工缺點(diǎn)安防及財(cái)產(chǎn)安全公共設(shè)施維護(hù)鄰居裝修及噪音保潔綠化水電氣管理入戶服務(wù)信息咨詢其它累計(jì)100421122752423512542411221注：1、公用設(shè)施涉及：地下室樓道沒燈、密碼鎖、停車卡、車位被占、可視電話、純凈水；2、其它重要為開關(guān)水閥、氣閥及電閘等；3、入戶服務(wù)重要為入戶有償維修、保潔服務(wù)。（1）28.74%的來電屬于入戶服務(wù)類，入戶服務(wù)重要為入戶有償維修，保潔服務(wù)，這些都能夠作為公司的盈利來源。（2）信息查詢占了全部的20.80%占了比較大的一部分。如何宣傳物業(yè)管理的品牌也能夠從此處進(jìn)行。從這兩項(xiàng)占的比重能夠得到：入戶服務(wù)類和信息查詢類的來電占的比重都是最高的，闡明客戶對(duì)A住宅的有關(guān)信息及其入住前的服務(wù)需要有一定的理解，公司必須注意客戶這方面的規(guī)定，這也有助于公司進(jìn)一步在營(yíng)銷方面的加強(qiáng)，以此更加好地為客戶服務(wù)，也能更加好地為HL公司進(jìn)行品牌宣傳，以更加好地實(shí)現(xiàn)XHZY公司成立的最初目的。（3）公共設(shè)施維護(hù)，鄰居裝修及噪音，保潔綠化，水電氣管理共占了19.08%。這些事物業(yè)管理公司的基本管理服務(wù)內(nèi)容。公共設(shè)施維護(hù)分析月份地下室樓道沒燈密碼鎖、停車卡車位被占可視電話純凈水總共累計(jì)3313153232112由圖表能夠看出，客戶對(duì)有關(guān)公共設(shè)施維護(hù)的大部分內(nèi)容上都有很大的規(guī)定，闡明公司在這方面存在著很大問題，應(yīng)加強(qiáng)公共設(shè)施維護(hù)上的力度，達(dá)成客戶的規(guī)定，盡量使客戶對(duì)社區(qū)的環(huán)境滿意，這樣也會(huì)起到營(yíng)銷的目的。（4）施工缺點(diǎn)占了全部的8.19%施工缺點(diǎn)是開發(fā)商的遺留問題，如何與開發(fā)商溝通成為理解決這類問題的核心。施工缺點(diǎn)月份水壓小及水泵噪音漏水裂縫累計(jì)累計(jì)49474100從圖表能夠看出，有關(guān)開發(fā)商遺留的有關(guān)水壓小、水泵噪音，尚有漏水的問題都很嚴(yán)重，這需要注意到，并盡量與開發(fā)商溝通，以使這方面的問題得以緩和及解決，否則會(huì)極大地影響到客戶的滿意度問題。同時(shí)也需要注意到這樣一種問題，客戶在很大程度上會(huì)將開發(fā)商遺留的問題歸咎于物業(yè)管理公司，而這對(duì)于XHZY公司來說，這就需要維護(hù)本身的利益，這樣，XHZY公司就應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商溝通好，最佳是能參加到建筑項(xiàng)目的前期建設(shè)中來。（5）安防及財(cái)產(chǎn)安全占了全部的3.44%。保安問題流失的現(xiàn)象極為嚴(yán)重，可可見保安流動(dòng)性的問題在安防及財(cái)產(chǎn)安全中有了極大的影響。從以上的圖表能夠看出，客戶所關(guān)注的問題也正是公司應(yīng)當(dāng)注意的問題，如果對(duì)客戶都不關(guān)注的話，就不會(huì)對(duì)本身問題的改善，因此也就達(dá)不到客戶的盼望，這樣也就會(huì)不停地在流失客戶，這對(duì)于公司的發(fā)展來說是最不利的，沒有客戶也就沒有公司存在的理由，更別說是發(fā)展了。通過對(duì)客戶最重要關(guān)心的問題予以解決，能提高客戶的滿意度，同時(shí)也能樹立好HL公司及本身公司的形象。3、從其它問題匯總表來看其它問題的匯總表重要是A住宅一期的業(yè)主對(duì)社區(qū)所提供物業(yè)服務(wù)所提出的某些見解及建議，能夠從這一社區(qū)服務(wù)方面反映出公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)的某些問題。我們Wing咨詢團(tuán)體通過對(duì)A住宅一期的業(yè)主的見解及建議的歸納分析，總結(jié)出XHZY公司在物業(yè)服務(wù)方面所存在的問題。（1）環(huán)境方面重要問題體現(xiàn)在下列幾點(diǎn)（按出現(xiàn)次數(shù)的高低排列）。如何管理好這方面是提高在業(yè)主心中品牌形象的一種重要的行動(dòng)。1）規(guī)定游泳池開放。袁XX就提出過：“游泳池都沒有算什么高檔社區(qū)。”2）衛(wèi)生狀況不抱負(fù)。李XX提出過：“應(yīng)對(duì)樓道進(jìn)行粉刷”；9號(hào)業(yè)主也提到：“社區(qū)通往通往會(huì)所的小門出現(xiàn)嚴(yán)重的長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人清掃衛(wèi)生?！?）噪音方面。業(yè)主對(duì)這方面反映較大，由于這方面嚴(yán)重影響了業(yè)主晚上的休息。（2）管理方面重要問題體現(xiàn)在下列幾點(diǎn)（按出現(xiàn)次數(shù)的高低排列）。1）保安方面。業(yè)主對(duì)于保安的能力以及管理制度都一定程度的懷疑。例如，1號(hào)業(yè)主提到過加強(qiáng)外來人員的監(jiān)控；周XX也提到過保安人員不固定，不停更換。這對(duì)熟悉業(yè)主進(jìn)出不安全。阮XX也提到過保安有部分素質(zhì)太低。保安是一種很重要的問題就像沈XX說的：“安全問題是頭等問題，什么時(shí)候能達(dá)成業(yè)主能夠開著窗戶睡覺而不緊張有盜賊進(jìn)來，就是我們最大的但愿了。“2）停車場(chǎng)的管理。1號(hào)的業(yè)主提到：“停放非機(jī)動(dòng)應(yīng)劃分明確的區(qū)域。外來自行車應(yīng)與業(yè)主分開放?！崩頧X也提到：“五棟地下停車場(chǎng)隨意停車（占私家車位），過道停車現(xiàn)象始終存在。”孔XX也提出：“非機(jī)動(dòng)車進(jìn)入社區(qū)，經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)牌可發(fā)，存在安全隱患；不少非機(jī)動(dòng)車沒有按規(guī)定停入地下停車場(chǎng)?！边@方面問題涉及到諸多方面，重要涉及到非機(jī)動(dòng)車的停放與機(jī)動(dòng)車的停放等。這些也是業(yè)主所經(jīng)常碰到的問題，盡快解決該問題、提高服務(wù)質(zhì)量，以此宣傳管理服務(wù)的品牌是近期亟待解決的問題。3）開發(fā)商所帶來的歷史遺留問題。這方面的重要問題體現(xiàn)在：溝通不及時(shí)，溝通少；辦事效率低，諸多狀況下并不能令業(yè)主滿意；問題沒有解決的地方諸多。這些方面需要與開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步溝通。（3）其它方面1）業(yè)主規(guī)定建立業(yè)主委員會(huì)，有助于業(yè)主與開發(fā)商，業(yè)主與物業(yè)管理公司的溝通。2）社區(qū)文化建設(shè)亟待解決。以上這些其它問題，是客戶比較關(guān)注的，有些問題是必須加強(qiáng)及改善的，如保安、環(huán)境及開發(fā)商遺留的問題等；有些是公司現(xiàn)在沒有涉及但卻必須考慮的，如建立業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)文化建設(shè)等。公司的生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是客戶，只有客戶滿意，公司才干運(yùn)行下去，因此，考慮到客戶的需求，通過改善內(nèi)部管理來提高他們的滿意度，這是需要長(zhǎng)久堅(jiān)持下去的。（五）公司人員及客戶聲音的總結(jié)1、高管人員的考慮總結(jié)三個(gè)人公司股東，同時(shí)也作為公司的高管人員，他們的著力點(diǎn)在于整個(gè)公司的宏觀調(diào)控。他們基本上都把公司存在的重要問題集中在了公司的定位及戰(zhàn)略目的，即公司沒有精確的本身定位，也沒有制訂公司的戰(zhàn)略目的，因此也就沒有具體對(duì)應(yīng)的戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃。這對(duì)于公司的久遠(yuǎn)發(fā)展來說是非常不利的。同時(shí)他們還提到了公司的組織構(gòu)造問題，內(nèi)部控制和人力資源問題，這些都是沒有戰(zhàn)略支撐的，因此出現(xiàn)執(zhí)行力不夠的問題。值得一提的是在管理層內(nèi)部人員之間也存在著極大的矛盾，鐘某對(duì)尹某權(quán)限的限制。公司高管之間的混亂造成整個(gè)公司管理的混亂。2、中層管理人員的心聲總結(jié)中層人員是整個(gè)公司內(nèi)連接上級(jí)和基層的紐帶。中層管理人員不僅要聯(lián)系公司的宏觀發(fā)展，還是聯(lián)系部門或項(xiàng)目的本身發(fā)展，清晰部門或項(xiàng)目存在的問題，如溝通問題、財(cái)務(wù)問題和行政人事問題，尚有項(xiàng)目實(shí)施中存在的問題等。3、基層員工的想法總結(jié)相對(duì)與高管的宏觀調(diào)控，基層員工更多的還是考慮到本身的利益問題，如工資問題、培訓(xùn)問題、公司支持問題等這也是無(wú)可厚非的，因此公司也必須重視基層員工的想法。4、客戶感觸的總結(jié)客戶提出的問題是公司必須重點(diǎn)考慮的，他們的滿意度狀況是公司服務(wù)水平及競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。公司應(yīng)在客戶服務(wù)方面予以重視，針對(duì)所局限性的問題來調(diào)節(jié)以及改革，以更加好的內(nèi)部管理和服務(wù)質(zhì)量來提高客戶對(duì)公司的出名度和美譽(yù)度。從調(diào)查也知，公司里保安的素質(zhì)普遍不是很高、流動(dòng)性大、對(duì)客戶投訴的客服管理上有問題、維修不及時(shí)等，尚有就是沒有涉及社區(qū)的文化建設(shè)。但其它的都做的不錯(cuò)，并都給出了較高的評(píng)價(jià)。二、總結(jié)公司的問題（一）問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（平均值）表的分析通過對(duì)XHZY公司的調(diào)查問卷里問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（平均值）的分析，能夠看出公司存在的大致問題所在。這個(gè)問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是把公司的全部問題分成了10大類，并由公司全部人員對(duì)其這大類中的各個(gè)小項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)分對(duì)應(yīng)的打分，最后又再對(duì)應(yīng)對(duì)每一大類進(jìn)行求平均值。這10項(xiàng)內(nèi)容分別是：1、經(jīng)營(yíng)或管理者分析；2、戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析；3、公司文化分析；4、公司組織分析；5、人力資源基礎(chǔ)分析；6、人力資源招聘培訓(xùn)選拔分析；7、人力資源考核薪酬分析；8、有關(guān)利益者分析；9、營(yíng)銷能力分析；10、行政事務(wù)管理分析。通過過這個(gè)問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（平均值）表進(jìn)行分析，我們總結(jié)出平均值排名前三個(gè)大類和排名后三名的大類，并重要對(duì)這六大類進(jìn)行對(duì)應(yīng)的強(qiáng)項(xiàng)與弱項(xiàng)分析，以更加好地找出公司重要存在的問題，從而花大力對(duì)這些問題進(jìn)行對(duì)應(yīng)的改革。問卷統(tǒng)計(jì)均值排名前三名項(xiàng)分析強(qiáng)弱分析人力資源基礎(chǔ)（49.6）經(jīng)營(yíng)或管理者素質(zhì)(47.33)有關(guān)權(quán)益者品質(zhì)(43.7)強(qiáng)項(xiàng)1.各部門工作職責(zé)的清晰程度2.部門各崗位職責(zé)的清晰程度3.部門員工對(duì)本身崗位職責(zé)的清晰程度1.經(jīng)營(yíng)或管理者的綜合素質(zhì)程度2.經(jīng)營(yíng)或管理層集體決策程度3.經(jīng)營(yíng)或管理層對(duì)骨干工作人員的培養(yǎng)程度1.業(yè)主對(duì)公司服務(wù)的滿意程度2.公司與業(yè)主的融洽程度3.公司與業(yè)主的溝通效率如何弱項(xiàng)1.公司人力資源規(guī)劃完善程度2.公司人力資源規(guī)劃對(duì)實(shí)際人力資源工作的指導(dǎo)程度3.公司人力資源管理流程完善程度1.對(duì)整個(gè)公司現(xiàn)狀及將來的把握程度2.經(jīng)營(yíng)或管理思路清晰及有效程度3.經(jīng)營(yíng)或管理層內(nèi)部協(xié)調(diào)的良好程度1.公司有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)防備的制度體系2.公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防備有效程度3.公司有關(guān)權(quán)益者方面管理制度完善程度問卷統(tǒng)計(jì)均值排名后三名項(xiàng)分析強(qiáng)弱分析公司文化建設(shè)(32.81)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制訂(35.43)人力資源考核薪酬制度(35.62)強(qiáng)項(xiàng)1.公司經(jīng)常召開跨部門的會(huì)議2.信息溝通系統(tǒng)開放程度3.公司員工的凝聚力、向心力程度1.部門的工作計(jì)劃實(shí)現(xiàn)程度2.部門員工工作計(jì)劃實(shí)現(xiàn)程度如何3.各部分有清晰明確的工作計(jì)劃1.公司績(jī)效考核制度完善程度2.員工對(duì)考核成果的認(rèn)同程度3.考核成果的真實(shí)可信程度弱項(xiàng)1.沒有公司自己宣傳載體2.員工在公司不能感覺有一種心情舒暢的工作環(huán)境3.員工在公司沒有相稱的安全、歸屬感1.未制訂了戰(zhàn)略目的與長(zhǎng)久發(fā)展規(guī)劃2.沒擬定明確的經(jīng)營(yíng)方針與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃3.部門的工作計(jì)劃不是從公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解而來1.薪酬的構(gòu)成合理合理程度2.公司福利保障體系完善程度3.員工對(duì)福利保障體系滿意程度由上表我們能夠看出，XHZY公司在人力資源基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)或管理者素質(zhì)、有關(guān)權(quán)益者品質(zhì)上相對(duì)于來說含有優(yōu)勢(shì)，這些都是該后來應(yīng)堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)的方向。但這些方面的平均分都沒過50分（總平均分是100分），因此也證明這此方面也有讓人不滿意的部分，特別是在這此大項(xiàng)中，那些得分較低的小分項(xiàng)，這些都是值得注意的地方，是我們需要不停加強(qiáng)和完善的地方。與優(yōu)勢(shì)對(duì)照出現(xiàn)的劣勢(shì)也同樣反映在上表中，具體有：公司文化建設(shè)、戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制訂和人力資源考核薪酬制度，從這三個(gè)的得分能夠看出，這些應(yīng)當(dāng)是公司存在的重要問題，也是急需解決的問題。針對(duì)劣項(xiàng)我們同樣要像對(duì)優(yōu)勢(shì)同樣發(fā)揚(yáng)優(yōu)點(diǎn)，完善局限性。進(jìn)而不停完善我們的內(nèi)部管理，為公司的健康持續(xù)發(fā)展提供必要的保障。（二）問題匯總表的分析針對(duì)公司員工談到的公司存在的問題，我們Wing咨詢團(tuán)體對(duì)他們列出來的全部問題進(jìn)行了一種大致的歸類，方便我們背面章節(jié)對(duì)這些不同類別的問題進(jìn)行不同的分析與對(duì)應(yīng)的解決。1、公司定位問題對(duì)于公司定位問題就是有關(guān)公司以何種形式存在的問題。對(duì)于這個(gè)問題分別是由常務(wù)副總尹某某和副總廖某某提出的，尹某某認(rèn)為XHZY公司對(duì)內(nèi)為部門，對(duì)外為公司很不合常理。部門并非公司，公司決不是一種部門，經(jīng)營(yíng)管理公司時(shí)不懂得應(yīng)當(dāng)完畢公司的規(guī)定還是部門規(guī)定，這個(gè)問題很嚴(yán)重。尚有就是廖某某提出應(yīng)當(dāng)理順HL與物管公司的關(guān)系，他認(rèn)為只有理順兩者之間的關(guān)系，才干更加好的完善物管公司的運(yùn)作。對(duì)于兩位公司高層提出的問題，是很值得正視的。2、組織架構(gòu)問題公司的組織架構(gòu)是整個(gè)公司的骨架，是聯(lián)系各個(gè)部門的紐帶。然而XHZY公司在組織架構(gòu)上出現(xiàn)的問題讓尹某某，廖某某，江某某（行政主管），秦某（行政人事部經(jīng)理），龐某（A項(xiàng)目安防主管）等人都對(duì)此提出了他們的疑惑。其中尹某某提出需組建切實(shí)可行的組織架構(gòu)，廖某某提出需要完善公司的組織架構(gòu)，明確公司決策層的職，由于沒有一種有效的組織架構(gòu)，就不會(huì)有一種良好的運(yùn)作機(jī)制和工作秩序。江某某說必須制訂有效的組織構(gòu)造和合理的崗位設(shè)立否則無(wú)法估算人力成本。周某某（A項(xiàng)目保潔綠化主管）說必需重視組織架構(gòu)的擬定，如果不能擬定組織架構(gòu)問題，擬定職責(zé)與權(quán)利，哪些是應(yīng)當(dāng)做的，哪些是不應(yīng)當(dāng)做的都不清晰。龐某（A項(xiàng)目安防主管）提出公司及項(xiàng)目的組織架構(gòu)的完善，否則工作量增多，職責(zé)職權(quán)混淆，整個(gè)工作推動(dòng)較慢。蘇某某（B項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)）提出必須加強(qiáng)并完善公司管理的整體框架，他認(rèn)為公司的整體框架與制度是用于指導(dǎo)工作的根本，有了整體的規(guī)劃，各項(xiàng)工作才有據(jù)可依。3、溝通問題公司人員提出的溝通問題涉及上下級(jí)之間的問題，各部門之間的溝通問題甚至是公司與業(yè)主之間的溝通問題。其中黃某某（財(cái)務(wù)經(jīng)理）提出渠道溝通，信息交換問題，他認(rèn)為信息不對(duì)稱，增加了管理成本，魏某某（行政文員）發(fā)現(xiàn)各部門之間的溝通存在問題，現(xiàn)在溝通方面并不能做到及時(shí)全方面，給各部門造成困擾。瞿某某（安防助理）也發(fā)現(xiàn)了公司內(nèi)部各部門之間溝通存在問題，因此就出現(xiàn)了各崗位責(zé)任心不是很強(qiáng)，工作開展不是很順利的狀況。李某某（A項(xiàng)目保潔部領(lǐng)班）也發(fā)現(xiàn)此問題，也出現(xiàn)如員工的素質(zhì)、責(zé)任心不同，工作執(zhí)行不順暢等問題。吳某某（B項(xiàng)目經(jīng)理）提出公司上下信息不暢，工作無(wú)法開展，他舉出例子今年2月至今，每月一次的預(yù)算都未批，多個(gè)物資不能正常到位，工作無(wú)法進(jìn)行。有關(guān)溝通問題一共有8人提出，重要集中在中下層員工?？梢姶藛栴}還是值得重視。4、公司戰(zhàn)略規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)目的問題對(duì)于一種公司來說，戰(zhàn)略規(guī)劃的含糊和經(jīng)營(yíng)目的的不擬定會(huì)是致命打擊。因此有涉及高層人員尹某某在內(nèi)的4個(gè)人提出該問題，尹某某說必須制訂中長(zhǎng)久公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；廖某某說制訂經(jīng)營(yíng)方針、目的和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃由于通過方針制訂，目的設(shè)立及分解，對(duì)各項(xiàng)工作的有效性就可進(jìn)行評(píng)定，也可作為考核的根據(jù)；B項(xiàng)目經(jīng)理吳某某提出公司上下主次不分，沒有全局觀念，公司將向什么方向發(fā)展不明確。他認(rèn)為上層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)從公司全盤出發(fā)開拓市場(chǎng)，提高公司的地位和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而不是互相找矛盾；B項(xiàng)目維修主管文某某認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確公司的發(fā)展方向、戰(zhàn)略目的；作為公司的生存法則，一種公司的戰(zhàn)略目的必須清晰明了，因此對(duì)于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目的確實(shí)立是尤為重要的。5、員工薪酬及福利問題對(duì)于一種公司來說，員工是一種公司生存與發(fā)展的細(xì)胞，對(duì)于員工的激勵(lì)尤為重要。而員工的薪酬和福利是激勵(lì)員工的最佳最直接的方式，但是還是有和多中高層人員對(duì)于XHZY公司的員工福利及薪酬問題提出他們的建議和疑問。其中，黃某某（財(cái)務(wù)經(jīng)理）就提出員工福利待遇改善，由于他覺得員工福利待遇在行業(yè)內(nèi)屬中下水平；汪某（主辦會(huì)計(jì)）就認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提高中下層員工的薪資原則，他認(rèn)為現(xiàn)今與市場(chǎng)狀況相比，工資偏低，收入與產(chǎn)出比低；龐某作為A住宅的安防主管提出了基層員工的薪酬問題，他指出物質(zhì)、工作原則和工作量的上升，而待遇未上調(diào)，造成人才流失；王某某作為A住宅維修班領(lǐng)班指出了員工工資普遍偏低的現(xiàn)狀，有些員工到公司幾年，工；資未上漲，望領(lǐng)導(dǎo)考慮；A住宅保潔部領(lǐng)班李某某，B項(xiàng)目經(jīng)理吳某某，B項(xiàng)目安防主管葉某，B項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)蘇某某，金城項(xiàng)目部陳某某等人都對(duì)XHZY公司員工的薪酬和福利問題提出他們的見解。他們認(rèn)為提高員工薪酬和福利能夠?qū)崿F(xiàn)公司內(nèi)雙贏局面，使公司運(yùn)作更加良性化，也有助于相差員工的歸屬感，使公司成為人才聚集地，而非培養(yǎng)地?？梢妼?duì)于員工的薪酬和福利，領(lǐng)導(dǎo)者必須站在一定高度上去審視這個(gè)問題。6、制度問題即使制度給人的感覺是死的條條，但是一種公司要運(yùn)行得井井有條必須靠制度的健全和完善。在XHZY公司中，制度問題始終是公司人員著重考慮的問題，主辦會(huì)計(jì)汪某認(rèn)為應(yīng)健全并完善管理制度并有效執(zhí)行，由于現(xiàn)行制度不完善，執(zhí)行力度不夠；龐某提出有關(guān)規(guī)章制度和工作流程的完善，由于制度不完善，管理存在漏洞，工作流程不健全，使基層操作人員工作吃力；其中B項(xiàng)目安防主管葉某特地提出必須制訂基層工作中所產(chǎn)生費(fèi)用的支付、報(bào)銷等規(guī)定，基層工作中所產(chǎn)生的部分費(fèi)用難報(bào)銷，手續(xù)繁瑣，基本為部分人員墊付而未報(bào)銷，這就極大的打擊了員工的主動(dòng)性；B項(xiàng)目維修主管文某某提出項(xiàng)目應(yīng)有自主權(quán)，但公司需制訂完善的監(jiān)管制度，尚有就是要合理制訂員工的薪酬原則于獎(jiǎng)懲制度（這個(gè)能夠和上一種問題相結(jié)合）。制度問題可見也是一種很重要的問題。7、員工培訓(xùn)和素責(zé)問題一種公司員工的素質(zhì)的高低直接關(guān)系到一種公司的品牌效應(yīng)。在XHZY公司，諸多人都提出需要提高員工的素質(zhì)。其中主辦會(huì)計(jì)汪某指出需要提高中上層員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，由于他發(fā)現(xiàn)部分員工（含上層）綜合素質(zhì)較低，對(duì)工作的認(rèn)識(shí)度低；A項(xiàng)目保安部經(jīng)理徐某某認(rèn)為招聘的人員素質(zhì)整體不高，其重要因素是工資較低，無(wú)法留住人才（這個(gè)能夠結(jié)合第五點(diǎn)來看）；A項(xiàng)目服務(wù)中心領(lǐng)班唐某直接指出但愿能吸取某些有較高素質(zhì)、較高能力的工作人員，對(duì)內(nèi)部可造之才要予以一定的外出學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，加強(qiáng)對(duì)其的培養(yǎng)從而能夠打造我司的品牌；而B項(xiàng)目維修主管文某某也認(rèn)為需要建立并貫徹完善的培訓(xùn)制度，提高各員工的業(yè)務(wù)技能、綜合素質(zhì)；不管是中層還是低層都對(duì)員工的素責(zé)問題提出了他們的見解，而員工的培訓(xùn)直接影響到員工的素責(zé)問題，因此也是有諸多人關(guān)注這個(gè)問題。B項(xiàng)目經(jīng)理吳某某直接指出從公司整體運(yùn)作與發(fā)展方向而言，首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)全體員工的培訓(xùn)，公司上下沒有一種完全的招聘和培訓(xùn)方案，各部門需要人員無(wú)法有效到崗使用；B項(xiàng)目安防主管葉某建議及時(shí)建立員工的培訓(xùn)上崗制度，并且必須完善到位，普通新員工對(duì)工作不理解，技能有限，不能上崗再培訓(xùn)，必須合格才上崗；B項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)蘇某某也指出加強(qiáng)人力資源選拔制度與員工培訓(xùn)，改善人員配備，使其更加合理，由于人員技能、素質(zhì)影響工作質(zhì)量。B項(xiàng)目保潔領(lǐng)班武某某也指出公司應(yīng)重視對(duì)新員工的培訓(xùn)，合格后才上崗，由于新員工到崗后不理解公司實(shí)際狀況，不適應(yīng)公司管理制度。對(duì)于像XHZY這樣剛剛起步的公司來說，新進(jìn)員工的培訓(xùn)值得重視，只有讓員工充足理解公司的制度，規(guī)劃等東西才干充足發(fā)揮員工的主動(dòng)性和主動(dòng)性，也能激發(fā)員工的潛力。8、公司文化如果說公司的競(jìng)爭(zhēng)力是公司生存的硬件條件的話，那么一種公司的文化氛圍就是一種公司的軟條件。為此還是有諸多人關(guān)注這方面。主辦會(huì)計(jì)汪某就認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重視公司文化的發(fā)展，改善人文工作環(huán)境，由于他發(fā)現(xiàn)公司的現(xiàn)狀就是沒有公司公司文化，工作的人文環(huán)境較差，這對(duì)于一種公司的發(fā)展是很不利的。B項(xiàng)目安防主管葉某就指出要提高公司文化水平，多開展集體活動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)要多關(guān)心慰問基層員工，以前基本沒有開展過公司文化方面的活動(dòng)，員工工作生活都較枯燥，這對(duì)于充足發(fā)揮員工的主動(dòng)性是和不利的；B項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)蘇某某建議建立，形成公司文化。公司文化即使是看不見的資源，缺少一種公司或公司不可缺少的東西，因此在本小組的診療報(bào)告中也涉及到了這方面的內(nèi)容。另外，尚有人關(guān)注其它問題如明確各部門的職能分派，完善人力資源系統(tǒng)等等，但是由于能夠歸納到以上的某個(gè)方面，這里也就不再重復(fù)提了。（三）公司存在問題的總結(jié)隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求日益擴(kuò)大，巨大的市場(chǎng)猶如是一塊巨大的蛋糕，吸引了眾多的商家的加入。眾多商家的參加，加劇了物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，能夠說競(jìng)爭(zhēng)是造成物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難的一種方面。另首先，未形成服務(wù)于目的市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺少品牌及存在的管理問題也制約了物業(yè)公司的發(fā)展。1、根本問題精確把握公司的本身定位，全方面地分析公司發(fā)展所面臨的多個(gè)問題，科學(xué)的選擇公司的發(fā)展戰(zhàn)略，是當(dāng)代公司必須首先解決的問題。因此，根據(jù)XHZY物業(yè)管理公司的實(shí)際狀況，分析和研究公司的定位及戰(zhàn)略對(duì)公司的生存和發(fā)展含有十分重要的戰(zhàn)略意義。2、近期重要問題XHZY公司現(xiàn)在面臨的重要問題在于公司的組織構(gòu)造方面、人事方面、財(cái)務(wù)方面存在著問題，但這些問題是由于公司的本身定位不清和沒有本身的發(fā)展戰(zhàn)略這兩個(gè)根本因素造成的。在明確公司的定位和戰(zhàn)略后，并在此基礎(chǔ)上對(duì)公司現(xiàn)在存在的重要問題進(jìn)行一系列的改革。3、久遠(yuǎn)發(fā)展問題在公司進(jìn)行一系列改革的同時(shí)還需要考慮公司的久遠(yuǎn)發(fā)展，就需要考慮到公司文化的建立，打造公司品牌形象，構(gòu)建其核心競(jìng)爭(zhēng)力等長(zhǎng)久問題的解決，以使公司持續(xù)健康地發(fā)展。XHZY公司必須認(rèn)識(shí)到公司文化、品牌及核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)公司發(fā)展的重要性。主篇根本問題的分析——“兩前提”在這一篇章，我們Wing咨詢團(tuán)體就針對(duì)XHZY公司所存在限制公司發(fā)展的最根本的問題——“公司定位不清”及“沒有明確的戰(zhàn)略發(fā)展目的”這“兩前提”分別進(jìn)行進(jìn)一步的分析。只有這“兩前提”得以解決，公司才干朝著對(duì)的及明確的方向邁進(jìn)。第一章找準(zhǔn)公司的定位一、與HL公司的關(guān)系定位（一）對(duì)關(guān)系定位問題的反映1、尹某（常務(wù)副總）：A、HL公司管理層對(duì)物管行業(yè)的認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)物管公司的重視程度不夠，對(duì)公司內(nèi)部稱XHZY為物管部，對(duì)外才稱XHZY為物管公司；B、為了配合HL公司的銷售，犧牲了XHZY公司的利益（A住宅項(xiàng)目社區(qū)物管費(fèi)很低），造成公司長(zhǎng)久虧損。2、廖某（副總）：XHZY的發(fā)展定位不清，對(duì)外稱獨(dú)立公司；對(duì)內(nèi)卻是HL房產(chǎn)的一種部門，影響到了公司的久遠(yuǎn)發(fā)展。管理體制原則上參考HL的原則。XHZY和HL住房無(wú)法建立統(tǒng)一共識(shí)和信任度，互相之間的矛盾隨項(xiàng)目的增加越發(fā)明顯，彼此之間缺少良性溝通。3、黃某（出納）：對(duì)外時(shí)，XHZY和HL的關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立公司；對(duì)內(nèi)時(shí)，兩者更像一種部門。XHZY不能脫離HL，沒有開拓市場(chǎng)的能力，HL支撐著XHZY的運(yùn)作，標(biāo)書是能夠做的，但營(yíng)銷能力差，有關(guān)的人員能力有限，離開HL的支持，是走不下去的。4、秦某（行政人事部經(jīng)理）：董事會(huì)沒有明確的發(fā)展方向（盈利部門？輔助部門？）。XHZY的經(jīng)費(fèi)自主權(quán)受到限制。HL住房沒有用市場(chǎng)、公正的角度來考慮物管行業(yè)的技術(shù)含量和角色的轉(zhuǎn)變（從開發(fā)商到物管服務(wù)）。5、唐某（客服中心領(lǐng)班）：其中諸多問題重要是開發(fā)商遺留下來的問題。①覺得HL公司對(duì)XHZY不夠重視；②對(duì)尹某的權(quán)限限制較大；③下面全部事情都需要向HL公司打報(bào)告，并且批復(fù)的時(shí)間很長(zhǎng)，特別是在財(cái)務(wù)報(bào)帳上。6、吳某某（項(xiàng)目經(jīng)理）：公司管理層沒有制訂有關(guān)的要把公司做大做強(qiáng)的久遠(yuǎn)規(guī)劃。從公司領(lǐng)導(dǎo)層決策層來看，似乎沒有要把蛋糕做大的愿望，由于只守著HL公司這塊小蛋糕，沒有形成經(jīng)營(yíng)目的，沒有長(zhǎng)久的規(guī)劃。7、張某（HL公司工程部及業(yè)主）：對(duì)XHZY物管公司的見解是：物管公司成為了管理公司，而不是服務(wù)公司，管理強(qiáng)于服務(wù)，這很不合理?？偠灾?，無(wú)論是從XHZY公司的各階層人員的反映，還是從公司的各項(xiàng)目組員的反映來看，大部分公司組員都提到了兩公司的關(guān)系定位不清，類似一種依附關(guān)系存在。（二）兩者關(guān)系定位不清所帶來的問題1、由開發(fā)商自行組建的物業(yè)管理公司存在“先天局限性”。管理公司各項(xiàng)基本設(shè)施準(zhǔn)備局限性，管理者多公司定位不清，從而引發(fā)了公司的發(fā)展方向及目的的不明確。公司也就沒有制訂有關(guān)的要把公司做大做強(qiáng)的久遠(yuǎn)規(guī)劃。2、由于房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司的“血緣關(guān)系”，使得在房產(chǎn)開發(fā)所遺留的問題上，開發(fā)商規(guī)定物業(yè)公司加以掩飾、應(yīng)付，而不切實(shí)解決，造成惡性循環(huán)，損壞了行業(yè)形象。3、由于開發(fā)商的限制，物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不獨(dú)立，使得公司有時(shí)為解決資金局限性的問題，縮減服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主利益，妨礙物業(yè)公司本身素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。這種建管不分的“父子”體制，決定了物業(yè)管理必然依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)公司，這樣一來自然就會(huì)出現(xiàn)重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題。由于這種“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的經(jīng)營(yíng)模式，造成現(xiàn)在物業(yè)管理公司不能完全走向市場(chǎng)，開發(fā)商與物管的“父子”關(guān)系已成為物管行業(yè)發(fā)展的桎梏。物管要健康發(fā)展，獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)意識(shí)才是至關(guān)重要的第一種環(huán)節(jié)——物管亟需擺脫“父子關(guān)系”。（三）重新定位關(guān)系——獨(dú)立1、外部因素所趨為解決“自建自管”模式存在的弊端，建設(shè)部在1999年召開的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上提出：“各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)。住宅社區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)管理?！痹缭凇吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)發(fā)展就提出了物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的但愿。頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也明確規(guī)定：“國(guó)家倡導(dǎo)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司”。北京市建委發(fā)出《有關(guān)加強(qiáng)物業(yè)管理公司資質(zhì)管理有關(guān)問題的告知》(京建物[]666號(hào))明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司含有物業(yè)管理資質(zhì)的，不得承接本公司及有關(guān)單位開發(fā)的新建住宅項(xiàng)目?！睂?duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“這是政府部門向市場(chǎng)發(fā)出的一種信號(hào)，此后將大量采用招投標(biāo)制度加速建管分家。另外，隨著業(yè)主物業(yè)服務(wù)觀念的提高，市場(chǎng)成熟度提高，一定程度上也會(huì)推動(dòng)建管分家?！爆F(xiàn)在，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其它服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上發(fā)展形成為一種相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)。物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司脫鉤，獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營(yíng)也是大勢(shì)所趨。2、公司內(nèi)部規(guī)定XHZY物管公司本身就是一獨(dú)立法人，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)根據(jù)外部市場(chǎng)及政策來推動(dòng)建管分家，本身獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)經(jīng)虧，不能再以依附身份，即作為HL的一種部門存在。并且HL及物管公司實(shí)際負(fù)責(zé)人之一鐘某也提出現(xiàn)在公司的大目的是借助外力、專業(yè)人士進(jìn)行一次徹底的改革。因此這樣的定位決定也是值得大膽嘗試的。從公司現(xiàn)在的項(xiàng)目來說，B辦公樓是XHZY公司進(jìn)入市場(chǎng)獲得的，拋開了開發(fā)商（HL）的影響，能夠獨(dú)立自主的操作和經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目運(yùn)行過程中能夠做服務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等。B辦公樓項(xiàng)目的良好經(jīng)營(yíng)，能夠建立了通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)取更多項(xiàng)目的信心和基礎(chǔ)。C商業(yè)樓的物業(yè)管理服務(wù)單位屬于西XHZY的獨(dú)立核算部門，員工的工資獎(jiǎng)金由XHZY發(fā)放，有關(guān)項(xiàng)目的費(fèi)用支出需通過XHZY的審查。CS街停車場(chǎng)屬于公交集團(tuán)公司和HL房產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)，XHZY物業(yè)管理公司對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行管理。這三個(gè)項(xiàng)目雖多少有些與HL公司有些關(guān)聯(lián)，但最多也只是某些關(guān)系和業(yè)務(wù)上的關(guān)聯(lián)系，XHZY公司完全能夠?qū)ψ约旱倪@幾個(gè)項(xiàng)目有自主權(quán)，公司的獨(dú)立更有助于發(fā)揮自己的物業(yè)特長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)以獲得這三個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)利，方便公司進(jìn)一步地發(fā)展壯大。獨(dú)立出來，為了本身營(yíng)利固然也會(huì)竭力實(shí)現(xiàn)公司成立的最初目的——為HL公司提供好的物業(yè)服務(wù)，提高HL公司的品牌形象；而不會(huì)由于依附于HL公司而犧牲物業(yè)公司的利益去實(shí)現(xiàn)HL公司的銷售。并且獨(dú)立出來后，與開發(fā)商遺留的有關(guān)問題也能以一種獨(dú)立公司的身份，加上三個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的雙重利益有關(guān)法人身份就能夠與開發(fā)商更加好地協(xié)商解決，引發(fā)HL公司對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視。而如果是依附于HL公司諸多問題則沒權(quán)力去解決。綜合所述，物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)過程中存在著建管配合優(yōu)勢(shì)是不能無(wú)視的。但隨著時(shí)代和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者獨(dú)立是歷史的必然。同時(shí)結(jié)合該公司本身的狀況，公司獨(dú)立能更加好地解決與開發(fā)商和業(yè)主之間的問題，也有助于公司本身的發(fā)展。二、本身的角色定位（一）存在的問題過去，不管是直管公房還是單位自管房都存在著行業(yè)壟斷、部門壟斷和單位壟斷的現(xiàn)象，權(quán)利主體和客體的關(guān)系含糊不清，住戶處在被動(dòng)接受管理的地位，管理人員缺少服務(wù)意識(shí)，管理水平低下，居民的本身權(quán)益保護(hù)意識(shí)也非常淡薄。近來幾年，隨著物業(yè)管理在全國(guó)各地的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理理念已日漸深人人心。但是，由于物業(yè)管理是一種新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，還存在著許多問題，居民對(duì)物業(yè)管理的投訴和糾紛也不停增多，特別是對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)水平低、亂收費(fèi)等問題意見最大。某些物業(yè)管理公司的行為，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理在人們心目中的形象，并直接造成了物業(yè)管理公司整體形象受到損害，信譽(yù)下降。（二）物業(yè)管理與服務(wù)的關(guān)系在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其實(shí)質(zhì)就是服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的重要區(qū)別就是服務(wù)，物業(yè)公司的重要工作也是服務(wù)。服務(wù)好了，業(yè)主承認(rèn)，才干順利收取費(fèi)用，公司才干正常運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)公司的管理是通過提高服務(wù)人的技能，達(dá)成更有效地為業(yè)主服務(wù)；通過公司的約束機(jī)制和服務(wù)規(guī)范及其它規(guī)章制度來制約服務(wù)人的行為，以使服務(wù)人的行為在受控狀態(tài)下為業(yè)主提供規(guī)范，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，滿足業(yè)主的需求。這里的“管理”和“服務(wù)”是附屬關(guān)系。（三）角色定位——服務(wù)物業(yè)公司從它誕生的那一天起，它的職能就是為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就是它的“衣食父母”，只有真誠(chéng)地為業(yè)主服務(wù)，物業(yè)公司才干生存和發(fā)展。因此，服務(wù)是我們的宗旨，管理是我們的生命線。加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，首先要確立“以人為本”的公司經(jīng)營(yíng)理念，以顧客滿意為原則，以規(guī)范服務(wù)為核心，堅(jiān)持奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的管理宗旨。建立高水平的管理者團(tuán)體，提高經(jīng)理人的整體素質(zhì)，提供精細(xì)管理提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間建立一種良好的互動(dòng)關(guān)系，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。三、本身的目的定位一種公司若要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處在有利地位，在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目的。物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上，服務(wù)第一”。（一）戰(zhàn)略目的我司的戰(zhàn)略目的應(yīng)定位于致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商，具體的階段性戰(zhàn)略目的以下：1、三至五年成為國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理公司。第一年成為成都市武侯區(qū)物業(yè)管理出名公司，第二年成為成都市物業(yè)管理出名公司，第三到五年獲得國(guó)家物業(yè)管理公司二級(jí)資質(zhì)；2、用五到十年把公司建設(shè)成為管理先進(jìn)、資產(chǎn)優(yōu)良、核心產(chǎn)業(yè)突出、含有競(jìng)爭(zhēng)力的全國(guó)一流物業(yè)管理公司，最后成為中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)提供商。（二）總體目的專注物業(yè)管理行業(yè)，提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，協(xié)助住戶實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活，為員工提供舞臺(tái)，為股東發(fā)明回報(bào)，發(fā)明較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（三）經(jīng)營(yíng)目的1、信譽(yù)目的良好的信譽(yù)是公司的無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目的擺在首位，塑造好公司形象，使業(yè)主和顧客有一種信任感，從而為公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打下良好的基礎(chǔ)。2、盈利目的利潤(rùn)目的涉及委托方規(guī)定達(dá)成的盈利目的和物業(yè)管理公司自己制訂的目的。以較少的投入，為業(yè)主和顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、發(fā)展目的物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動(dòng)，逐步獲得有關(guān)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤(rùn)，通過實(shí)踐和培訓(xùn)，提高員工綜合能力，增進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全方面發(fā)展。4、服務(wù)目的服務(wù)目的是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)成的讓業(yè)主和顧客各方面都滿意的原則。妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使他們?cè)诎踩?、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。（四）具體目的1、遵法經(jīng)營(yíng)（對(duì)政府）。2、與合作方真誠(chéng)合作，共創(chuàng)價(jià)值（對(duì)合作方）。3、為業(yè)主節(jié)省每一分，讓業(yè)主滿意多一分，持續(xù)提高顧客滿意度（對(duì)顧客）。4、有效保護(hù)環(huán)境，合理運(yùn)用資源（對(duì)社會(huì)）。5、保障全部職工的身心健康，協(xié)助員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值（對(duì)員工）。6、增進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展和有序競(jìng)爭(zhēng)（對(duì)行業(yè)）。第二章制訂公司的戰(zhàn)略一、外部環(huán)境分析PEST分析是戰(zhàn)略咨詢顧問用來協(xié)助公司檢閱其外部宏觀環(huán)境的一種辦法。普通都應(yīng)對(duì)政治（Political）、經(jīng)濟(jì)（Economic）、技術(shù)（Technological）和社會(huì)（Social）這四大類影響公司的重要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。簡(jiǎn)樸而言，稱之為PEST分析法。（一）宏觀環(huán)境分析1、政治法律環(huán)境分析（Political）政治法律環(huán)境是指對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)含有實(shí)際與潛在影響的政治力量和有關(guān)的法律、法規(guī)等因素?，F(xiàn)在，我國(guó)政治穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，各行各業(yè)欣欣向榮。國(guó)家大力支持和激勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為服務(wù)行業(yè)提供良好平臺(tái)。自1999年，國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為四川等地區(qū)帶來無(wú)限的發(fā)展機(jī)會(huì)?，F(xiàn)如今，我國(guó)政府已經(jīng)充足認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，以此正在努力制訂和實(shí)施有效地物業(yè)管理行業(yè)的政策和制度。1994年國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)即《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后來，各地先后頒布了有關(guān)物業(yè)管理方法和收費(fèi)原則等地方性政策法規(guī)。6月國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及將剛剛出臺(tái)的與物業(yè)管理有關(guān)的《物權(quán)法》表明我國(guó)的物業(yè)管理工作已走上了法制化的軌道?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》作為我國(guó)第一部全國(guó)性物業(yè)管理法規(guī)結(jié)束了長(zhǎng)久以來全國(guó)性法規(guī)缺位和滯后的問題，打通了法制不健全這個(gè)制約物業(yè)管理健康發(fā)展的瓶頸，啟動(dòng)了我國(guó)物業(yè)管理法制化規(guī)范化發(fā)展之門。同時(shí)從立法上擬定了物業(yè)管理行業(yè)的地位。隨著物業(yè)管理新體制的形成，物業(yè)管理法制建設(shè)的不停深化物業(yè)管理觀念的更新以及物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)變等一系列變化，物業(yè)管理的發(fā)展前景將更為廣闊。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（Economic）經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成公司生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，是指公司所面臨的經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特性、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。（1）從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加周期來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在一種快速發(fā)展時(shí)期。國(guó)內(nèi)GDP和人均收入均在穩(wěn)步上升中，人們的消費(fèi)方式多元化，消費(fèi)需求不停上升。以來，我國(guó)商品房產(chǎn)銷兩旺，銷售持續(xù)高速增加，房地產(chǎn)公司景氣指數(shù)始終保持較為穩(wěn)定的狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的繁華帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為物業(yè)管理公司提供了廣闊的發(fā)展空間。（2）國(guó)家“十一五規(guī)劃綱要”中載明:“調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)合用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，增進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。另外，“十一五”期間將新農(nóng)村建設(shè)列為發(fā)展重點(diǎn)。行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家整體發(fā)展方略是密不可分的，物業(yè)管理公司必須親密關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方略的調(diào)節(jié)?！笆晃濉逼陂g我國(guó)將調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造、重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)合用房。因此，物業(yè)管理公司必須在發(fā)展方略上和思路上向普通商品房和經(jīng)濟(jì)合用房上調(diào)節(jié)。另外，新農(nóng)村建設(shè)，小城鄉(xiāng)的發(fā)展帶來了新的物業(yè)管理需求，為物業(yè)管理公司提供了各位廣闊的城鄉(xiāng)市場(chǎng)空間。3、技術(shù)環(huán)境分析（Technological）技術(shù)的發(fā)展為物質(zhì)管理提供了更先進(jìn)的手段，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理公司提出新的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司必須不停提高公司的科技水平以適應(yīng)技術(shù)的快速發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)的技術(shù)環(huán)境有下列兩方面變化趨勢(shì)：（1）物業(yè)管理設(shè)施和設(shè)備的技術(shù)快速發(fā)展。隨著安全防備技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)的快速發(fā)展，在物業(yè)管理中引入諸多高科技的設(shè)施設(shè)備，己經(jīng)是大勢(shì)所趨。許多大樓都安裝了先進(jìn)的安全防備設(shè)備，設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)全部運(yùn)用電腦控制，涉及設(shè)備中長(zhǎng)久保養(yǎng)也由電腦按照預(yù)先設(shè)定的周期，結(jié)合設(shè)備本身運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)做出在最佳時(shí)機(jī)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的提示，并監(jiān)控整個(gè)過程。（2）物業(yè)管理公司的信息化水平不停提高。現(xiàn)在寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速普及推廣，為物業(yè)管理公司服務(wù)手段的革新提供了新的平臺(tái)，信息化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為現(xiàn)在物業(yè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)制勝的核心籌碼，并將成為物業(yè)管理公司的基本管理服務(wù)手段。借助先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段進(jìn)一步提高管理服務(wù)水平是物業(yè)管理公司在新的歷史時(shí)期的必須接受的挑戰(zhàn)。4、社會(huì)文化分析（Social）物業(yè)管理作為國(guó)際通用的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和辦法,在80年代早期隨著著住宅商品化的市場(chǎng)進(jìn)程傳入我國(guó)。20數(shù)年來隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不停成熟，物業(yè)管理的發(fā)展由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段,已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要構(gòu)成部分,同時(shí),也成為與人民群眾生活水平親密有關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅商品化起著主動(dòng)的推動(dòng)作用。我國(guó)物業(yè)管理通過20余年的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著，是一種朝氣蓬勃的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。黨的十六大確立了全方面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目的，住房消費(fèi)將是此后一段時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全方面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加的強(qiáng)有力的推動(dòng)力。人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品住房的供應(yīng)，住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展拉動(dòng)了有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了快速的增加。物業(yè)作為其配套的核心行業(yè)，更是含有廣闊的發(fā)展空間。（二）微觀環(huán)境分析1、物管行業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀（1）就全國(guó)范疇而言從1981年3月全國(guó)第一家物業(yè)管理公司--深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立以來，來，我國(guó)物業(yè)管理獲得了迅猛的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理公司已逾3萬(wàn)家，從業(yè)人員300多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)成數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。但是，現(xiàn)在我國(guó)物業(yè)管理公司普遍規(guī)模都偏小，行業(yè)集中度低。國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理公司的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理局限性10萬(wàn)平方米；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，平均每家管理項(xiàng)目5.1個(gè)，管理面積24萬(wàn)平方米。隨著我國(guó)物業(yè)管理公司逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提高；某些出名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的方略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)裁減規(guī)模小的公司，這也有助于增進(jìn)行業(yè)集中度的提高。從地區(qū)上呈現(xiàn)自東向西、由南向北的發(fā)展態(tài)勢(shì)；從管理覆蓋面上己基本形成由新建商品住宅社區(qū)向黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位；由住宅區(qū)向?qū)懽謽?、商?chǎng)、工業(yè)園區(qū)等其它類型物業(yè)穩(wěn)步推動(dòng)的發(fā)展格局。從我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海都市開展早、發(fā)展快；西部經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸都市推動(dòng)的較慢。市場(chǎng)比例中物業(yè)管理公司70％屬于開發(fā)商自辦，20％屬于房管所改制或后勤單位。總體來講，有下列特點(diǎn):市場(chǎng)基礎(chǔ)好；市場(chǎng)供應(yīng)主體基本形成；市場(chǎng)買方主體缺位；自建自管仍處在主導(dǎo)地位，市場(chǎng)化正在啟動(dòng)；物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)多，任務(wù)重；物業(yè)管理立法滯后，理論體系仍不健全。（2）就四川省而言從1998年以來，成都房地產(chǎn)投資拉動(dòng)GDP增加１個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著著成都房地產(chǎn)的跨越式發(fā)展，成都的物業(yè)管理行業(yè)也逐步形成規(guī)模。截止12月31日，成都市已有820公司已依法獲得物業(yè)管理公司資質(zhì),物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá)6.8萬(wàn)人；有2278個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施由業(yè)主選聘物業(yè)管理公司共同實(shí)施物業(yè)管理，受益住戶274.9萬(wàn)人;有604個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)范成立了業(yè)主大會(huì)，設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)。新增37個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目獲得了市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目稱號(hào)，新增10個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目被推薦參加省優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目考核，全行業(yè)產(chǎn)值達(dá)8.6億元。在物業(yè)管理行業(yè)越來越受到社會(huì)各界關(guān)注。2、物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析按照美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾.波特的理論，公司的行業(yè)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境構(gòu)造取決于五種基本的競(jìng)爭(zhēng)作用力：進(jìn)入威脅、替代威脅、買方談判能力、供方談判能力和現(xiàn)有對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)。如圖：邁克爾.波特之五種力競(jìng)爭(zhēng)模型就該物業(yè)管理公司來說，這五種基本競(jìng)爭(zhēng)作用力具體分析以下:（1）現(xiàn)有對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)所給的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出（下圖），現(xiàn)在成都市己獲得物業(yè)管理資質(zhì)證書的公司905家其中含有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司有8家，含有二級(jí)資質(zhì)的有42家，含有3級(jí)資質(zhì)的有581家，其它暫定三級(jí)的有274家。（2）進(jìn)入威脅。物業(yè)管理行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小，作為服務(wù)型行業(yè)，其注冊(cè)資本金原則低，進(jìn)入門檻較低。并且經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定，成本易