(7.25)綜合運動館項目可行性分析報告改定版

綜合運動館項目可行性研究報告2014年5月綜合運動館項目是為了滿足中高端人群身體鍛煉、運動訓練、運動競賽及大眾體育消費需要而專門修建的室內運動場所。主要包括對社會公眾開放羽毛球、網(wǎng)球、籃球、乒乓球場地以及運動賣場等各類服務。建成后將是合肥市場地最多，適合專業(yè)羽毛球訓練，可以承辦國家級比賽的羽毛球館。一、項目背景本項目是中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園及城市綜合體大項目中的子項目，中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園及城市綜合體項目位于合肥市高新區(qū)玉蘭大道以西、豐樂河路以南，項目占地1100畝，總投資110億元，建筑面積120萬平方米。意在利用現(xiàn)有的舊廠房，著力打造一座集科技、文化、體驗、娛樂為一體的合肥市首家業(yè)態(tài)集聚的創(chuàng)意產業(yè)園。二、項目概況（一）項目名稱與建設地點：1.項目名稱：李寧羽毛球館（德仁名流綜合運動館）2.項目地點：合肥市高新區(qū)玉蘭大道3號中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園內。（二）項目內容與占地面積：1.項目內容：主要包括24個羽毛球場，其中3個為VIP場地，網(wǎng)球場、籃球場各1個，乒乓球場（9張臺）和健身訓練館，羽毛球場地配有可容納500多人的移動看臺，館內配套還有運動品賣場等。2.項目占地面積：5200平方米.3.項目建筑面積：6000平方米（后期局部增加二層）（三）總投資與資金來源：1.項目總投資：550萬元2.資金來源：合肥昌河實業(yè)有限公司和安徽名揚物業(yè)有限公司共同出資合作。(四)法人治理結構安徽德仁名流體育運動服務有限公司為有限責任公司，有兩名股東，均是法人股東，名稱分別是合肥昌河實業(yè)有限公司和安徽名揚物業(yè)有限公司。公司設股東會，由全體股東組成，是公司的權力機構；公司設董事會，董事會由四人組成，由股東會選舉和更換；公司不設監(jiān)事會，設一名監(jiān)事，由股東會選舉產生；公司設總經(jīng)理一人，由董事會聘任或解聘，為公司的法定代表人。圖示：董事會董事會股東總經(jīng)理監(jiān)事（五）項目建設條件項目選址于合肥市高新區(qū)玉蘭大道3號中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園內，擬利用標準件庫房改造成為綜合運動館，符合運動館大跨度的建筑結構，擬建場址位置(具體見圖一)，按照中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園項目及城市綜合體項目總體規(guī)劃實施建設，建設用地及主體建筑已有保證。關于場地建設，已請具有資質和專業(yè)經(jīng)驗的公司按照相關標準進行設計，并經(jīng)過具有多年專業(yè)羽毛球訓練經(jīng)驗的職業(yè)教練于強及國家隊退役隊員于欣民的審核。圖一（六）項目建設進度計劃項目建設周期2個月，2014年5月動工興建，2014年7月底前竣工。（七）項目平面效果圖本項目總占地面積5200平方米，一共兩層，總建筑面積6000平方米，下面為圖二、三為平面圖，圖四、五為球館內部和外立面效果圖。圖二：一層平面圖圖三：二層平面圖圖四：球館內部效果圖圖五：球館外立面效果圖三、可行性分析（一）必要性分析隨著我國改革開放的深入，生產方式和生活方式的急速轉型，人們正步入休閑時代，閑暇時間正在迅速增加，人們價值觀念的深刻轉變，人們對體育文化、體育休閑、體育健身的需求大大增強，“花錢買健康”、“請人吃飯不如請人出汗”的觀念正在被越來越多的人認同。隨著國家的經(jīng)濟發(fā)展和綜合國力的提升，體育場地的投資主體多元化趨勢也越來越明顯，民間資本和外資逐步增多，長期以來主要由國家投資興建體育場地的局面得到一定改觀。由于全民健身運動的蓬勃發(fā)展，群眾的健身活動意識逐漸增強，體育場館的經(jīng)營狀況有了較大改善，自我生存能力得到一定程度的增強，體育場地設施的數(shù)量和規(guī)模也相應有所擴大。根據(jù)《全民健身計劃(2011-2015年)》，到2015年，全國各類體育場地將達到120萬個以上，人均體育場地面積達到1.5平方米以上，體育場地設施也將不斷增加。據(jù)第五次體育場地普查結果顯示，與第四次體育場地普查相比較，我國的體育場地在總數(shù)、體育場地面積、每10萬人擁有體育場地數(shù)和人均體育場地面積分別將增長38.07%、69.87%、32.00%和58.46%。安徽省地處我國中東部，近年來經(jīng)濟保持較快增長，人們對文體方面的需求有較快增長；但由于政府投入較少，文體設施比較落后。據(jù)安徽省羽協(xié)提供的數(shù)據(jù)，目前合肥市有羽毛球場館約20家，大多場地?。ǘ嘣?0塊左右），檔次低（沒有輔設專業(yè)的地板及膠面），服務差，沒有看臺，不適合舉辦專業(yè)培訓和比賽。從本項目的選址來看，位于將要開工建設的中航合肥文化創(chuàng)意產業(yè)園內，大型企業(yè)即將入駐，周邊又有大量住宅區(qū)，人們的健身氛圍比較濃厚；從中航文化創(chuàng)意產業(yè)園及綜合體的配套來看，建設一個綜合性運動館也可增加大項目的吸引力；從本項目的輻射范圍來看，周圍沒有形成規(guī)模的綜合運動館，高檔次的體育設施相對缺乏，不能滿足人們多層次的體育活動需求。從供求關系分析來看，綜合運動館有很大的生存和發(fā)展空間。

（二）可行性分析本項目利用舊的工業(yè)廠房，該廠房結構及高度、面積都非常適合該項目的需要，基礎設施投入較少。在裝飾改造方面，我們聘請了專業(yè)的設計公司，并采用該公司創(chuàng)新的地板設計，減少了大量投資（購買專業(yè)的羽毛球地板成品約700—1000元/m2,而采用該公司的方案，僅需200元/m2）。另外，我們聘請了專業(yè)的運營團隊：本項目負責人于強，大連人，曾在大連經(jīng)營羽毛球館十幾年，其經(jīng)營的羽毛球館被國家體育總局羽毛球運動中心授予“青少年羽毛球培訓基地”。其子于欣民15歲獲得全國羽毛球冠軍，2012年從國家隊退役，目前在中科大學習，運動館將聘請于欣民任教練。合作方安徽名揚物業(yè)有限公司正在經(jīng)營一家羽毛球館，經(jīng)濟效益較好，該公司董事長是安徽省羽毛球協(xié)會副主席，在省內羽毛球行業(yè)人脈關系豐富。目前，項目負責人與安徽名揚物業(yè)公司正在積極爭取冠名李寧羽毛球館，并已初步達成意向，與國家體育總局、羽毛球運動中心和安徽省羽協(xié)的合作也有了意向。（三）投資概算工程名稱:合肥昌河體育場館單位：元序號工程內容金額備注一改造、裝飾1裝飾部分560,000.002強弱電440,000.003鋼結構490,000.00700元/m2*700m4屋面及零星維修350,000.005室外工程80,000.006門廳及辦公室裝飾100,000.00500元/m2*198m7外立面裝飾600,000.00200元/m2*3000m8專用材料1,800，000.00二體育設備1辦公用品200，000.002體育用品50，000.0011合計467（四）效益分析1、收入預算①羽毛球場21片，每天平均有效使用時間4小時，收費35元∕小時，每天收益2940元，年收益88.20萬元（按300天計算）；②籃球場地與網(wǎng)球場地各1片，每天平均使用3小時，收費200元∕小時，每天收益1200元，年收益36萬元（按300天計算）；③乒乓球場地9片，每天平均使用4小時，收費20元∕小時，每天收益720元，年收益21.6萬元（按300天計算）；④賣場年收益約25萬元：其中Yonex、李寧（國際一線品牌）的收益率為15%，翰文（國產品牌）的收益率30%。⑤飲用水預期年收益約10萬元。以上年收入合計180.8萬元。⑥其他收益：廣告、承接比賽、培訓班（成人、少兒），此項收入每年不少于約60萬元。綜合年收入約240.8萬元。2、費用預算：受國家宏觀政策和貨幣政策影響，人員費用上升在相當長的時間內都是必然的趨勢，隨著園區(qū)改造及周邊環(huán)境設施的改善，綜合運動館受益的同時，也伴隨著租賃成本的提高?？紤]到收入恒定的假設，此變動因素暫不引入投資分析。多元化經(jīng)營，稅負不同：①賣場及飲用水收益適用增值稅，小規(guī)模納稅人3%，附加0.36%。②廣告收入屬于營改增范圍，適用6%稅率，附加0.72%。③因可研報告沒提供明確的供貨渠道，賣場及飲用水暫估5萬元。1.員工14人：年人員費用約50萬元。2.電費、水費：約20萬元3.房租：50萬元4.其它費用（含接待費、營銷費等）：15萬元5.固化投入分攤93.4萬元費用合計：50+50+20+15+93.4=228.4萬元稅收：①營業(yè)稅：240.8×3%＝7.22萬元②營業(yè)稅附加：7.22×12%＝0.87萬元③所得稅：（240.8－228.40－7.22－0.87+5）×25%＝2.33萬元3、年收益：240.8－228.40－7.22－0.87－2.33＝1.98萬元（五）經(jīng)營模式分析1.用先進的理念進行場館管理，引入場地管理軟件，無紙化辦公的模式；2.以會員制擴大影響力，以專業(yè)教練吸引更多的愛好者加入，以年費的形式收取會費（即場地費）；3.大力推廣晨練健身卡