房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 1二、市場預(yù)測 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水方法 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機構(gòu)與人力資源配備 24九、項目實施進度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務(wù)評價 33十三、社會評價 34十四、風(fēng)險分析 36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55一、總論一．項目背景1.項目名稱:當代花園2.承接單位概況承接單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范疇：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實施規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶發(fā)明生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會發(fā)明價值--服務(wù)社會，發(fā)明文明進步的生活方式，充足實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工發(fā)明機會--發(fā)明發(fā)展空間，提高員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質(zhì)量；為股東發(fā)明回報--以久遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究報告編制根據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文獻（2）國家及武漢市頒布的有關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目的綱要（4）武漢市、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市都市總體規(guī)劃大綱（—）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)公布的工程建設(shè)方面的原則、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的合同書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其它有關(guān)根據(jù)資料4.項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要構(gòu)成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有助于加緊我國產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和消費構(gòu)造的調(diào)節(jié)，從而增進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（特別住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增加點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，能夠拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，倡導(dǎo)大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)當代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽?，F(xiàn)在開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的公司已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)立面對21世紀的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目的。當代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有助于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二．項目概況1.擬建地點擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目的自有資金為3000萬元，當代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率，綠化覆蓋率45%。社區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“當代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其它知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一種優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園社區(qū)當代中不乏溫馨，溫馨隨著著當代。溫馨是一種感覺，是人生美妙的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.重要建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)社區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入社區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的多個市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，多個設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。現(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同時進行。6.電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益狀況本項目投入自有資金3000萬元，貸款萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金萬元。本項目完畢后，預(yù)計銷售收入為萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加萬元、所得稅萬元、提取法定盈余公積金及公益金萬元后，預(yù)計累計未分派利潤為萬元。5.重要技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到當代花園建成后，其顧客多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費構(gòu)造，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保方法。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充足調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多個戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的多個政策。并且要重視該項目的社會效益。二、市場預(yù)測一．市場調(diào)查據(jù)武房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為元/m2,住宅平均價格為元/m2寫字樓平均價格為元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢?，F(xiàn)在武漢市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2下列的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計成果看,120m2--140m2的住宅面積現(xiàn)在是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查成果,購房者對購房總價格的承受能力以下:承受總價格在20萬下列的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占%承受總價格在31--40萬的占%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查成果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是重要購置力的承受范疇。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的重要樓盤銷售狀況。在第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為點，比上季度上漲了點；住宅平均價格為元/平方米，比上季度上漲了元/平方米，漲幅為%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度?洪山區(qū)指數(shù)第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售狀況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈獲得了3000平方米以上的銷量。究其因素，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小公司、個人投資者，如書香門第住宅重要針對的是高校教師和博士、碩士等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處都市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達成2900元/平方米以外，其它樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐步減少，獲得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸獲得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達成1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡通過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。二．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，上六個月武漢完畢住宅建設(shè)投資億元，比去年同期增加%，施工面積達成958.2萬平方米?？偼顿Y額為億元，同比增加%。其中住宅投資億元，同比增加%，占總投資的75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資億元，占總投資的%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的%，99年上升到60%，在，全市銷預(yù)售總面積為萬㎡（其中住宅銷售面積萬㎡）同比增加%；總銷售額為億元，同比增加%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不停增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購置住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一種檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將造成武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中合用房升幅達20%，從因素上看，重要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的狀況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。2.需求量大。從現(xiàn)在我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，并且更多的人因貸款利率較低則更但愿采用公積金貸款；尚有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購置力的增強，按揭的作用。我市城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入的增加，使居民購置力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購置住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。由于隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定的提高。最后造成價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)公司紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地公司紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化?？偠灾俳Y(jié)合我們公司的競爭實力，初步能夠擬定該社區(qū)內(nèi)房屋銷售大概每平方米1800—2200元。四．競爭力分析外地公司紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)公司紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外出名公司得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，現(xiàn)在在武漢市居民購房消費中，公司出名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等公司，出名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，特別是國內(nèi)出名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于我司實力雄厚信譽良好，我們能夠依靠我司的出名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出含有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，含有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購置力增強，因此該地區(qū)市場上住房供應(yīng)不大于需求，含有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五．市場風(fēng)險分析1.該居民社區(qū)重要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其它知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不停提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年紀的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一種好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的規(guī)定較高：除對住宅的舒適性.安全性的規(guī)定以外，由于工作的因素，他們規(guī)定居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對社區(qū)環(huán)境的規(guī)定，對住宅品位的規(guī)定，對戶型的設(shè)計規(guī)定也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的確保。因此投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長久存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身含有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身含有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采用了相對保守的方法，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，如果根據(jù)現(xiàn)在政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為擬定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的根據(jù)。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），當代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率，綠化覆蓋率45%。社區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。(社區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇社區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充足體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。重視環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充足體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。當代花園項目重要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其它知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多個消費對象的不同品位和規(guī)定，故選擇了多個戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈予套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈予淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其它衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3)配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配備高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立刻使用。3.電氣配備：開關(guān)、照明、插座、電表各一種。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防備系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、社區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：社區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.道路系統(tǒng)道路為社區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把社區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.社區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有廣闊的地下停車場批示牌：居住區(qū)設(shè)立多個批示牌，如批示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：確保居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、現(xiàn)有安全保護功效、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。小朋友活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)立。廣場：社交游憩公共場合，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡1.住宅建筑面積萬㎡2.公建面積萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45用地平衡表項目單位數(shù)量社區(qū)規(guī)劃用地萬㎡101.住宅用地萬㎡2.公建用地萬㎡3.道路用地萬㎡4.公共綠地萬㎡其它用地萬㎡四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看社區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等與否到位。本著節(jié)省用地，少占耕地，減少拆遷移民有助于場區(qū)合理布置和安全運行幾有助于保護環(huán)境和生態(tài)，有助于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，根據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的規(guī)定。2、適應(yīng)社區(qū)投資項目的規(guī)定。3、適應(yīng)社區(qū)房屋用途的規(guī)定。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。社區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。三個方案各有千秋，但通過比選優(yōu)化，最后選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)辦法整頓和分析有關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作下列評述。一．項目概況1.自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、構(gòu)造形式、資源狀況、承載力的狀況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，合用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超出土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.都市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與都市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水解決系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場合和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒蕪，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不停完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的運用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3.周邊環(huán)境條件社區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的抱負去處。東北面的武昌自然環(huán)保區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可達成。整個社區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引覺得傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享有返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了社區(qū)更深刻的內(nèi)涵。社區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周邊有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，聚集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享有私密化的個人空間。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，含有很強的夠房能力。此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一種良好的文化和教育環(huán)境。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式獲得，土地開發(fā)實施“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按以下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范疇的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制訂賠償方案。(3)申請同意。向武漢市人民政府正式申請審批，同意后的征地方案，由都市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地告知。(4)公布用地通告：由都市土地管理部門發(fā)出含有法律效力的用地通告。(5)簽定賠償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地全部者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或合同，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。2.對該地塊開發(fā)成本重要涉及拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。三．建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)社區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入社區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的多個市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，多個設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同時進行。6.電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積萬平方米（其中公建面積約萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近萬平方米，容積率。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。社區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)保1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有助于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，因此應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣重要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2.污水解決本項目產(chǎn)生的污水重要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀解決后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水方法一．節(jié)能方法當代花園社區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)省能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計原則》。確保舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采用有效的節(jié)能方法，改善建筑的熱工性能，減少建筑全年能耗；主動采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大程度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護構(gòu)造的保溫材料選擇和構(gòu)造方案以下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=門窗：選用產(chǎn)品規(guī)定其抗風(fēng)性能屬原則GB7106第2級，空氣滲入性能屬原則GB7108第3級，雨水滲入性能屬原則GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=,采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能方法社區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等方法，達成了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的規(guī)定。社區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。社區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡樸，水路暢通，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是能夠?qū)崿F(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其它散熱器的熱力工作狀況，并為將來安裝熱表計量收費發(fā)明了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達成恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)立，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)發(fā)明了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及方法中介紹的新技術(shù)外，在當代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基解決采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水方法1、社區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)社區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水解決、日用系統(tǒng)，節(jié)省用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和運用，改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，確保供水水質(zhì)符合衛(wèi)生規(guī)定，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)解決后回用作生活雜用水等多個用途時，水質(zhì)應(yīng)達成國家規(guī)定的對應(yīng)原則，以保障回用水的安全和合用。對社區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分派計劃、水質(zhì)和水量確保方案。最大程度地有效運用水資源，減少社區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)社區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向全部的顧客不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生規(guī)定的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將社區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場合。收集雨水用以在一定范疇內(nèi)補充社區(qū)用水，完善社區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充足運用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)合適解決后回用做社區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障社區(qū)綠化、景觀用水，改善社區(qū)用水分派，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)立循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以確保水質(zhì)，提高用水效率。倡導(dǎo)營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，特別是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)運用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及運用自然滲入補充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不停提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查當代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，倡導(dǎo)健康住宅已是大勢所趨，但現(xiàn)在國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營造整體氛圍，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率確保了周邊良好的環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲重要來源于涉及施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲重要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的重要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋匾歉魇┕るA段物料運輸車輛引發(fā)的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段重要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與構(gòu)造階段混凝土輸送泵90-100多功效木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與構(gòu)造階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土多個裝修材料及重要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵重要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水涉及施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水重要涉及土方階段降水井的排水，構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護排水，以及多個車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物重要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的多個建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源重要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級普通均在80dB以上，且各施工階段都有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲原則值夜間場界噪聲原則值土方階段75-857575-8555構(gòu)造階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴禁施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表構(gòu)造，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一種復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期重要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采用防塵方法，設(shè)立擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引發(fā)的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡量遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保規(guī)定；③施工中不產(chǎn)生超原則的空氣污染，環(huán)保方法與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周邊樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析重要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣當代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為立方米/h，平均燃氣量為立方米/h，996戶居民共用天然氣240立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源重要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型涉及洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參加當代花園環(huán)境影響評價“公眾參加”的木的在于使公眾對擬建項目的多個意見、建議、和規(guī)定貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的互相理解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制訂出嚴格的環(huán)境監(jiān)管方法與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有助于項目的綜合效益。公眾參加的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周邊的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已擬定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出對應(yīng)的防備方法。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場合，以及危害范疇和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，涉及爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引發(fā)火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場合，可能造成對人身的危害。2．安全方法方案針對不同危害和危險性因素的場合、范疇以及危害程度，研究提出對應(yīng)的安全方法方案，重要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡量選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護方法方案。3)對危險場合，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)立安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出避免瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全方法方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場合，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健方法方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，重要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范擬定消防等級，并結(jié)合本地公安消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配備方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，涉及儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2．調(diào)查項目場址周邊消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，擬定項目對公安消防機構(gòu)的依靠程度。3．消防方法和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能涉及的范疇，擬定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周邊消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配備方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配備合理、科學(xué)地制訂管理方案，擬定項目的組織機構(gòu)和配備人力資源是確保項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制訂管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)立及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機構(gòu)設(shè)立我司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實施董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人構(gòu)成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負責組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職工由董事會商議任聘.監(jiān)理睬由股東代表2人和職工代表8人構(gòu)成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機構(gòu)圖： 董事會監(jiān)理睬總經(jīng)理 專家委員會 行政副總運行副總銷售副總辦人財保采工營售物公事務(wù)安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職工的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納多個稅務(wù)和上級管理費等，確保工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術(shù)準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥匾牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準備3.現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢查。4.其它準備：A運用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善解決。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其它的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的聚集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題解決工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)立“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。我司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的多個矛盾。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的規(guī)定，執(zhí)行機構(gòu)含有指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運行管理的規(guī)定，項目法人代表及重要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運行管理的規(guī)定，能承當項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運行、償還債務(wù)等責任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務(wù)部376376運行管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務(wù)部物業(yè)管理部21711361047累計327213090三．員工培訓(xùn)1.公司管理層以職工提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職工勤奮的工作除能夠獲得薪金、享有福利以外，更能夠得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。2.在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職工還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職工將學(xué)到如何善用時間；職工將學(xué)到如何發(fā)揮團體精神；職工將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其別人；職工將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職工的經(jīng)驗將是職工邁向更高職位的起點；職工在公司的經(jīng)歷將有助于職工從事其它有關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完畢經(jīng)營目的、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的確保。培訓(xùn)是職工勝任職責、提高自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式重要涉及：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職工理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職工進行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職工的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制訂工作計劃、分派調(diào)節(jié)工作、聽取報告和意見、評價考核業(yè)績、推動工作改善、協(xié)助解決問題等途徑對職工進行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職工自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不停開發(fā)和提高本身能力。為此職工必須要善用全部的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。5.培訓(xùn)種類重要有下列四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職工，為進一步理解公司，適應(yīng)崗位職責規(guī)定，職工可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的多個培訓(xùn)課程，課程類別重要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為體現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職工可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，涉及多個外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職工有時間、精力來總結(jié)提煉職工豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范疇內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)理解公司運作特點。③公司除舉辦多個培訓(xùn)班提高職工的素質(zhì)外，也激勵職工到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（涉及攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其它資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件規(guī)定在公司服務(wù)滿三年以上。參加多個形式的學(xué)習(xí)后，職工的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考根據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職工到外地考察?？疾靻挝簧婕熬硟?nèi)外的優(yōu)秀公司或機構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制度。職工參加多個培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，能夠向人力資源部門申報積分，積分將是職工在公司參加培訓(xùn)的最全方面統(tǒng)計。年度累計積分的多少是職工晉級或晉升的參考原則之一。不同類別的職工積分規(guī)定有所不同。7.培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定時公布培訓(xùn)信息，重要涉及：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職工能夠登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完畢工程，本項目決定采用平行施工方式。本項目工程計劃自7月開工，至6月竣工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分辨別階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，以下表所示—項目實施進度計劃表時間任務(wù)4月至12月1月至12月1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，擬定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積靠近13萬平方米（其中公建面積約萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場萬平方米，綠化面積近萬平方米，容積率。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。社區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（涉及安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范疇內(nèi)建筑物的拆遷安置費重要分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算累計2600萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米累計56萬人民幣。c.其它費用：重要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，累計萬人民幣。（2）土地批租費：重要涉及土地出讓金、回源費和市政工程配套費，累計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配備狀況以下：供水：在鼓風(fēng)社區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入社區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的多個市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，多個設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)?，F(xiàn)在，本項目建設(shè)場地以達成“三通一平”，其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同時進行。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為社區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把社區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。社區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃社區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一種面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，另外，社區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的重要經(jīng)濟指標以下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45重要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，擬定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其它投資費5項目管理費6不可遇見費7建設(shè)期利息8總投資開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設(shè)工程費建筑工程費安裝工程費3其它投資費4項目管理費5不可預(yù)見費6建設(shè)期利息7項目投資總額十一、融資方案當代花園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，我司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的核心因素。只有獲得籌集到足夠的資金，我司才干通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于某些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，涉及固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金重要用于購置工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其它費用等。隨著建設(shè)項目的不停進行，資金不停增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所發(fā)明的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一種重要的問題。一．資金的渠道與方式訂立了工程承包合同后，就應(yīng)當全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工局限性，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從下列幾個方面去籌措資金：1.籌措和運用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，我司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。重要涉及現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及能夠在近期收回的多個的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商運用信貸資金經(jīng)營，借錢盈利的一種辦法。我司能夠向銀行證明幾個方面：我司的實有資本額度充足，并向銀行提供我司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，我司承包工程時的資金信譽良好，另外，還能夠向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及我司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查理解后，我司有信心讓銀行認為貸款后我司有能力還款。我司將采用抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的本地貨幣貸款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售一向是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要辦法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售辦法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在尚未建成的時候就提前將房屋售出以達成盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金局限性，由于當代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，預(yù)計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售狀況會較好。因此可充足運用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達萬元。二．編制資金流動計劃，擬定資金的需求額序號項目建設(shè)期小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺點責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意下列問題：1.資金本問題：重要涉及下列幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金全部者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度災(zāi)難性嚴重性較大一般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化辦法以下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程早期準備費用單列項目一增加早期收入，能夠緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，能夠想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。十二、財務(wù)評價一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）2.損益和利潤分派表（新設(shè)項目法人項目）（見附表7）3.財務(wù)指標1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%通過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除達成基準的收益率外，還能后的超出收益，含有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目含有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為萬元，總銷售收入為萬元，總銷售利潤額為萬元（見損益和利潤分派表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝％投資回收期＝年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要構(gòu)成部分，特別是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增加起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一種基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（涉及室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本社區(qū)的建房目的就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本社區(qū)的建設(shè)不僅可覺得大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本社區(qū)的將綠化面積達成45%，由于本社區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。社區(qū)的建設(shè)過程將會給涉及設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。社區(qū)建好后來，要想維護社區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的規(guī)定。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周邊的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大致滿足需求。對于居民兒女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相稱不錯，在社區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民兒女在這兒能享有較好的學(xué)習(xí)環(huán)境。三．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有主動的作用。項目建設(shè)對社會的影響及有關(guān)方法社會因素影響范疇程度可能出現(xiàn)的后果方法建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)能夠采用分期付款等多個付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到社區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了社區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生主動的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范疇較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范疇廣增添文化氛圍、增進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和都市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范疇廣增進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加緊都市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無十四、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對當代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更加好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采用對應(yīng)的方法或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析1.自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不擬定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素重要涉及：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2.政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來多個不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。因此，應(yīng)當親密關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，方便及時解決由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為下列幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。3.經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素重要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不擬定因素。涉及：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。4.技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)構(gòu)造以及有關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。涉及：建筑材料變化和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。5.社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素重要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素重要有都市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善造成預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，涉及投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。三．投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采用有效的方法，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式涉及三項方法：1.通過加緊進度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成后來的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。另一方面，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成后來的政治形勢也越難預(yù)測。因此回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的方法快完畢開發(fā)項目。針對該項目，我們采用提高選址的速度、運使用方法律手段、來確保遷址工作的順利進行、采用招投標的方法和建設(shè)單位訂立含有法律效應(yīng)的承包合同，以確保資金的充足供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞訂立施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過市場調(diào)查來減少風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡量多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行對的的科學(xué)的決策，涉及投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不擬定性減少到最低程度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。3.通過加強管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是重要的確保。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘任有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，能夠有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而減少并控制風(fēng)險。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設(shè)項目的全方面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢,調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，通過進一步研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實施獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1.優(yōu)點1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的進一步，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的盼望與購置力水平，這些基本方面為本項目提供了一種較好的投資環(huán)境與機遇。2）項目在經(jīng)濟上含有較強的可行性*項目總建筑面積:萬平方米*項目總投資:萬元*項目財務(wù)凈現(xiàn)值:萬元*項目財務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)現(xiàn)在的市場形勢對預(yù)期目的利潤估算的成果。3）項目含有突出優(yōu)勢*在附近區(qū)域與當代花園的競爭對手較少*當代花園社區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大*公司的資金含有優(yōu)勢*項目擁有較好的周邊環(huán)境（涉及自然、人文、交通等環(huán)境）*項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享有政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問題1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完畢，其定位也就對應(yīng)擬定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體狀況不停完善。3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采用委托銷售的方式。3.重要爭論與意見分歧通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為,需求量較低的概率為,后三年需求量較高的概率為,需求量較底的概率為在這種狀況下用決策樹分析計算知：大面積開發(fā)盼望值：NPV（1）=萬元小面積開發(fā)盼望值：NPV（2）= 萬元由于NPV（1）不不大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。三．結(jié)論與建議1.結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、進一步的市場調(diào)研，理解客戶的需求，現(xiàn)在部分單元已故意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采用了提前預(yù)售，分期付款等方法，能夠給公司帶來高的利潤回報，能夠提高公司在社會上的出名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。從社會效益來說：當代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本社區(qū)重視環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一種亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，主動有效的響應(yīng)了武漢