借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的法律問題研究

借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的法律問題研究

在中國，由于各種原因，第三方代表他人購買房屋的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。近年來，房屋價格顯著上漲，導(dǎo)致了許多糾紛。如北京朝陽法院的雙橋法庭,此類糾紛已占受理的房屋買賣糾紛案件的5%左右。(1)昌平法院從2005年到2007年每年都有20件。(2)此類案件大多為房屋所有權(quán)之爭,不管是實(shí)際購房人提起訴訟,還是名義購房人提起訴訟,基本訴求都是要求確認(rèn)所有權(quán)歸己方所有。普通的借名購房案件,如無其他原因,一般不會僅僅因是借名購房就認(rèn)定合同無效。但對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房,則在合同效力及房屋所有權(quán)歸屬上,存在著截然相反的兩種判決。法律適用的統(tǒng)一性受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。鑒此,筆者對借名購買經(jīng)濟(jì)適用房案件的處理作一探討。一、目前，對貸款權(quán)主張的法律狀況和存在爭議對借名購房糾紛的判決情況1.借名推動的糾紛之所以出現(xiàn)借名買房,大抵出于以下原因:(1)借他人購房之資格。比如無相應(yīng)購房資格的人借他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、單位集資房、限價房、拆遷安置房等保障性用房。早些年一些境外人士借用內(nèi)地人名義在內(nèi)地購房;始于2011年的限購令政策下外地人借用本地人名義購本地房等。(2)借用他人借款資格,一些人因年紀(jì)較大或其他原因,不符合銀行放貸的條件,遂借用他人名義購房以達(dá)到從銀行借款的目的。(3)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。(4)避稅、享受優(yōu)惠或避免未來之麻煩,如父母購房登記于子女名下,以避免將來繼承時可能開征的遺產(chǎn)稅或過戶的麻煩。(5)其他原因。如有企業(yè)為給其職工辦理藍(lán)印戶口,將企業(yè)所購房屋登記于職工名下。筆者通過對北京法律信息網(wǎng)的北大法寶欄目裁判文書數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索,檢索出的與借名購房糾紛的民事判決書,(3)大多為第一類。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房價格低廉,且有購房資格要求,故在各種原因的借名購房案件中,數(shù)量龐大且爭議最大。比如北京市昌平區(qū)人民法院統(tǒng)計,2007年一2010年的涉經(jīng)濟(jì)適用房民事案件,借名買房案件占涉經(jīng)濟(jì)適用房糾紛的30%。(4)借名購房的實(shí)際購房人與名義購房人的關(guān)系可大致分為兩類。一類是發(fā)生于親屬、戀人等關(guān)系密切的人員之間,比如父母子女、兄弟姐妹等,此類的借名之間,多為無償,未簽訂書面合同,糾紛產(chǎn)生之原因多為實(shí)際購買人發(fā)生了婚變,名義購房人進(jìn)而否定借名購房之約定的存在,否定實(shí)際購房人出資之事實(shí)等。當(dāng)事人一般不提出合同效力問題。另一類借名購房發(fā)生于非親屬之間,多為有償,雙方一般有書面合同明確約定,糾紛產(chǎn)生之原因多為房價上漲后,名義購房人主張借名購房合同無效,要求收回房屋,或在符合辦理過戶條件時,拒絕辦理房屋過戶。2.合同效力的認(rèn)定借名購房合同糾紛產(chǎn)生后,首先涉及的是合同效力。關(guān)于借名購買合同效力,因不同原因之借名購房而不同。如果不是經(jīng)濟(jì)適用房之類的涉及購房資格的借名購房,當(dāng)事人通常不會提及合同效力問題,判決一般均認(rèn)定為合同有效。如果是借名購買經(jīng)濟(jì)適用房,則關(guān)于合同效力的認(rèn)定就有很大不同。而且認(rèn)定有效和無效的判決數(shù)量均不少,認(rèn)定有效的略高于認(rèn)定無效的判決。另有一些案件,因當(dāng)事人未提出合同效力問題,判決書亦未提及合同效力,而確認(rèn)房屋歸經(jīng)審理認(rèn)定的出資者所有。認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效的理由大體為:此類合同是以合法形式掩蓋非法目的的行為,侵犯了國家的社會(住房)保障體制和其他符合條件的城市低收入家庭的購房權(quán)利,擾亂了我國經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序,損害了社會公共利益。集資建房的資格系集資建房資格有特別的限制,因此該合同依據(jù)性質(zhì)是不得轉(zhuǎn)讓的合同。認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同有效的判決理由為:購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容不涉及合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定,并不損害國家、集體和他人的利益。有些判決,雖然雙方轉(zhuǎn)讓的是購房資格,但在訴訟中當(dāng)事人及法院圍繞的卻是五年不得上市的規(guī)定。3.借名劑合同的效力目前法院對此類案件的判決基本情況是:如果認(rèn)定借名購房合同有效,大多是判決房屋歸實(shí)際購房人所有。如果認(rèn)定借名購房合同無效,則基本上是判決實(shí)際購房人向名義購房人返還房屋,名義購房人返還購房款,有的還根據(jù)審判時的市場房價判決名義購房人賠償實(shí)際購房人的間接損失。目前司法判決存在的問題1.遺漏重要當(dāng)事人,忽視借名購房合同背后的房屋買賣合同。借名購房得以實(shí)現(xiàn),除名義購房人和實(shí)際購房人外,還有一個重要當(dāng)事人就是房屋出售人。在借名購房合同背后,有一個名義購房人與房屋出售人簽訂的房屋買賣合同。在借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的案件中,房屋出售人的意思非常重要。分析借名購房合同的效力及其后果,不應(yīng)遺漏這一重要當(dāng)事人。借名購房與先購房再轉(zhuǎn)賣不同,其是先借名,再購房,從一開始名義購房人就沒有自己購房的意思。且就一般情況而言,名義購房人與實(shí)際購房人達(dá)成借名購房合同,他們并不會告訴房屋出賣人。就一般的商品房買賣合同而言,這不是個問題。在上文所列幾類借名購房的原因中,除第一類外,房屋出賣人并不關(guān)心是不是借名購房。但對于第一類房屋就不然了,其出售對象必須符合一定的條件。如果經(jīng)濟(jì)適用房銷售機(jī)構(gòu)得知實(shí)際購房人并不是名義購房人,而是不符合條件的實(shí)際購房人,則不會將房屋出售給該人。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房出售機(jī)構(gòu)并不知道其出售房屋的買受人是為他人代名,經(jīng)濟(jì)適用房銷售機(jī)構(gòu)實(shí)際上是在被欺詐、存在重大誤解的情況下所簽訂的合同。當(dāng)名義購房人與實(shí)際購房人因房屋歸屬鬧上法庭的時候,我們就不應(yīng)僅考慮名義購房人與實(shí)際購房人之間的借名購房合同的效力及處理,還要考慮名義購房人與房屋銷售人簽訂的房屋買賣合同的效力與處理。對此類房屋的借名購房糾紛的審理,就不應(yīng)僅僅局限于名義購房人與實(shí)際購房人之間的關(guān)系,而應(yīng)考慮借名購房合同的爭議對房屋出售人和房屋買賣合同的影響了。2.法律關(guān)系的分析和法律的適用欠精細(xì),失之于簡單化。因借名購房合同與房屋買賣合同之結(jié)合,才能達(dá)到當(dāng)事人所欲達(dá)到的目的。故在分析合同效力時不能不分析借名購房合同背后的房屋買賣合同效力,在分析房屋的歸屬時,也應(yīng)考慮房屋買賣合同的影響。假如認(rèn)定借名購房合同為無效合同,緊隨其后的一個問題即為名義購房人與經(jīng)濟(jì)適用房銷售機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力問題。導(dǎo)致合同無效的情形,比如違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、以合法形式掩蓋非法目的、危害社會公共利益等,借名購房合同本身是不能單獨(dú)構(gòu)成的,其一定與經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同結(jié)合才能達(dá)到不法后果。如果說借名購房是以合法形式達(dá)到非法目的,則經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同即為其合法形式的一部分,其目的也是為實(shí)際購房人購房。如果說借名購房合同危害社會公共利益,則這一危害的發(fā)生,也是通過房屋買賣合同將房屋購進(jìn)才得以發(fā)生。因此,如果借名購房合同無效,則名義購房人與經(jīng)濟(jì)適用房銷售機(jī)構(gòu)訂立的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同亦應(yīng)認(rèn)定為無效合同。假如認(rèn)定借名購房合同為有效合同,也不意味著該合同即為一個當(dāng)然得履行的合同。如果借名購買的房屋是特定資格的人才能購買的房屋,且在購買時向房屋出售機(jī)構(gòu)隱瞞了借名購房之情形,則當(dāng)房屋出售機(jī)構(gòu)得知真相時,其有權(quán)以受欺詐和重大誤解為由,依合同法第五十四條、第五十五條在一年之內(nèi)行使撤銷權(quán),撤銷其與名義購房人訂立的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同。通過上述分析可知,在借名購房合同無效的情況下,被借名的房屋買賣合同亦無效。在借名購房合同有效的情況下,被借名的房屋買賣合同可撤銷。房屋出售機(jī)構(gòu)一旦行使撤銷權(quán),則與無效的法律后果是一樣的。將借名購房合同糾紛的處理僅局限于名義購房人與實(shí)際購房人之間的法律關(guān)系,失之于簡單化。二、借名購買的所有權(quán)歸屬我國目前的司法判決,對于認(rèn)定借名購房合同無效的,一般均確認(rèn)房屋歸名義購房人所有。認(rèn)定借名購房合同有效的,判決房屋歸實(shí)際購買人所有。筆者認(rèn)為,這種判決對法律的適用并不精準(zhǔn),法律效果也不佳。因本文的主旨不是討論借名購房合同的效力問題,故下文將分合同有效與無效兩種情況分析借名購買之房屋的所有權(quán)歸屬。借名購房合同無效時的房屋所有權(quán)歸屬1.借名銷售型從法律適用上,根據(jù)無效合同的處理規(guī)則,應(yīng)當(dāng)是恢復(fù)原狀,即恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài),而借名購房并不是名義購房人購買后再轉(zhuǎn)賣給實(shí)際購房人,而是先由實(shí)際購房人與名義購房人達(dá)成借名購房協(xié)議,或者由名義購房人將其訂立的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給實(shí)際購房人后,再由名義購房人出資購買。在借名購房合同訂立前房屋即不歸名義購買人,也不歸實(shí)際購買人,而是屬于受托開發(fā)銷售經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)構(gòu)?；謴?fù)原狀應(yīng)將房屋返還給這些機(jī)構(gòu)?？梢?依恢復(fù)原狀法理借名所購之房屋即不歸實(shí)際購房人,也不歸名義購房人所有。2.實(shí)際商品房返還但在現(xiàn)實(shí)生活中,此類糾紛發(fā)生后,并無政府部門或相關(guān)的企業(yè)來主張權(quán)利。借名購買之房屋常常成為無法返還或沒有必要返還之物。在此情況下,因房屋一直是由實(shí)際購房人占有使用,既然是不返還,則既不應(yīng)向房屋出售機(jī)構(gòu)返還,也不應(yīng)向名義購房人返還,因房屋所有權(quán)本來就不屬名義購房人。最終應(yīng)由實(shí)際購買人取得房屋所有權(quán)。3.對不動產(chǎn)登記公信力的誤讀首先,從公平正義考慮,如果不發(fā)生借名購房,爭議房屋可能賣給了其他符合購買條件的人,實(shí)際購房人可能再多花點(diǎn)錢,以市場價購買商品房。借名購房之發(fā)生,實(shí)為名義購房人將經(jīng)濟(jì)適用房購房資格轉(zhuǎn)讓,在非親屬之間,該購房資格的轉(zhuǎn)讓常常是有償?shù)?名義購房人已獲利一次。而如果在房價大漲,雙方發(fā)生糾紛時,確認(rèn)房屋歸其所有,則名義購房人以不誠信之行為,再次獲利。而實(shí)際購買人在房價大幅上漲的情況下,卻無法用退回的購房款再買到哪怕是面積小得多的同類房屋。造成名義購房人用實(shí)際購房人的資金謀取非法利益之結(jié)果,而使實(shí)際購房人遭受損失。有違公平正義。其次,從社會秩序考慮,如確認(rèn)房屋歸名義購房人所有,則涉及到實(shí)際購房人要騰退房屋,原有的社會秩序被打破,實(shí)際購房人還要重新找房。如其經(jīng)濟(jì)條件不算太好,則在房價已今非昔比的今天可能無力重新購買。如該房屋系實(shí)際購房人唯一的住房,還存在強(qiáng)制執(zhí)行之困難。將房屋確認(rèn)為名義購房人所有,對維持穩(wěn)定的社會秩序?qū)崬椴焕?。再?從社會成本考慮,確認(rèn)房屋歸名義購房人所有,如強(qiáng)制執(zhí)行則要花費(fèi)一筆執(zhí)行費(fèi),實(shí)際購房人原有的裝修并不一定為名義購房人所喜歡,可能要重新裝修,實(shí)際購房人重新找房、裝修、搬家等也要花費(fèi)一定的費(fèi)用,等等,會增加社會成本的支出?？梢?確認(rèn)房屋歸名義購房人社會效果不佳。借名購房合同有效時房屋所有權(quán)歸屬在認(rèn)定借名購房合同有效情況下,也并不意味著房屋就一定歸實(shí)際購房人所有,還要看房屋出售機(jī)構(gòu)是否在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán),如果房屋撤銷機(jī)構(gòu)行使了撤銷權(quán),房屋即應(yīng)返還給房屋銷售機(jī)構(gòu)。在房屋銷售機(jī)構(gòu)不行使撤銷權(quán)的情況下,房屋才應(yīng)歸實(shí)際購房人所有。值得注意的是,有觀點(diǎn)認(rèn)為依據(jù)物權(quán)法規(guī)定,以房本上的名字為準(zhǔn)確認(rèn)房屋所有權(quán),由對方返還出資人的出資。這是對物權(quán)法不準(zhǔn)確的理解。物權(quán)法第十六條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！痹摋l確立的是登記的推定力,即登記的物權(quán)人被推定為真實(shí)的權(quán)利人。即為推定,當(dāng)然可為推翻。在實(shí)際購買人舉出借名購買事實(shí)的情況下,當(dāng)然可以推翻登記簿的推定。有的法官以登記公信力為由,認(rèn)為應(yīng)確認(rèn)房屋所有權(quán)歸名義購房人所有。這其實(shí)是對登記公信力的誤讀。這不是登記公信力,而是登記的絕對效力。在法的歷史上也曾有過登記效力的絕對主義,規(guī)定登記之不動產(chǎn)權(quán)利為絕對正確,不但其效力對第三人為正確,而且對權(quán)利人也為正確,登記之后,便無改正的可能?，F(xiàn)在這一做法因過于僵硬已被廢止。(1)所謂登記公信力,是指登記所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異,但對于信賴此項(xiàng)公示方法所表現(xiàn)之物權(quán),而為物權(quán)交易之人,法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在之相同法律效果。(2)登記公信力產(chǎn)生的前提是登記物權(quán)人并不是真正的權(quán)利人,如果不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)上的真實(shí)權(quán)利始終完全一致,則并不發(fā)生信賴登記而產(chǎn)生錯誤的可能,則無登記公信力存在的余地。恰恰在其內(nèi)容為不正確或可能不正確時,土地登記簿具有特別重要的功能與意義。(1)登記公信力解決的是與第三人的關(guān)系,在借名購房案件中,雖然房屋歸實(shí)際購房人所有,但如果被名義購房人出賣給第三人,且第三人系善意,則根據(jù)登記公信力,第三人取得房屋所有權(quán)。并不涉及如何確定房屋在實(shí)際購房人與名義購房人之間的歸屬。綜上,不管是借名購房合同無效,還是有效,無論是從法律的適用,還是社會效果看,借名購買之房屋均不應(yīng)確認(rèn)為名義購房人所有。三、借名直銷房合同有效從以上的分析可知,借名購房合同效力如何,其實(shí)對房屋歸屬并不發(fā)生影響。但在判決中,總要對合同效力作出認(rèn)定。對于以上借名購房合同無效論,有學(xué)者認(rèn)為借名購房當(dāng)事人意圖規(guī)避的是建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局等七部委聯(lián)合出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及地方規(guī)章和政策,不屬于強(qiáng)行法規(guī)的范疇,不可能因此而導(dǎo)致合同無效。至于對于那些生活特別困難,尤其是那些連經(jīng)濟(jì)適用住房也買不起的人來說,通過借名的方式獲得“報酬”從而實(shí)現(xiàn)以貨幣形式享受政府補(bǔ)貼,與我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目的和初衷相一致。借名買房行為不僅不違法,在一定程度上還可以擴(kuò)大低收入人群的保障范圍,增加社會公共利益。(2)這種觀點(diǎn)是有一定道理的。筆者認(rèn)為,認(rèn)定合同效力應(yīng)嚴(yán)格按照合同法的規(guī)定,以法律和國務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù),不能隨意擴(kuò)大解釋。對于“以合法形式掩蓋非法目的”、“危害公共利益”之認(rèn)定,應(yīng)嚴(yán)格掌握,不能因當(dāng)事人的目的不符合規(guī)章、政策規(guī)定,就為非法目的。對于試圖利用合同無效制度而背信棄義謀取不義之財者,法律不應(yīng)給以鼓勵。故筆者主張應(yīng)認(rèn)定借名購房合同有效,而不管其所購買的是什么性質(zhì)的房屋。同理,在房屋登記人先購買經(jīng)濟(jì)適用房再轉(zhuǎn)讓時,即在房屋出售機(jī)構(gòu)沒有受欺詐或重大誤解情形,通過認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效而避免房屋返還給不誠信的轉(zhuǎn)讓人。借名劑有效,也不會對實(shí)際買受人產(chǎn)生什么影響一個不容回避的問題是,借名購房畢竟是違反政策的投機(jī)行為,如果實(shí)際購房人不受到一點(diǎn)懲罰,無疑是對這種違規(guī)行為的鼓勵。因此應(yīng)對此有所懲罰,以阻遏這種投機(jī)行為的發(fā)生。對名義購房人懲罰之方法,是沒收其轉(zhuǎn)讓資格的收益。但有資格購買保障房之人,收入都不高,只要不讓其再次獲利即可,沒有必要將其轉(zhuǎn)賣購房資格的收益沒收,加重其生活困難。對實(shí)際購房人懲罰之方式,一是房屋銷售機(jī)構(gòu)撤銷房屋買賣合同,將房屋返還給政府機(jī)構(gòu)。但應(yīng)考慮到,實(shí)際購房人將房屋返還、政府部門或有關(guān)企業(yè)的接收、重新分配都要花費(fèi)成本,且原有的社會秩序被打破,可能遭遇實(shí)際購買人的對抗,