港利上城國際(濱海)項目整體定位及營銷報告

港利·上城國際

整體營銷定位策略報告PART01濱海城市背景

項目定位及市場分析03PART

營銷推廣04PART銷售推進建議05PARTPART02濱海房產(chǎn)市場目錄01濱海城市背景濱?？h位于江蘇省東北緣、鹽城中東北部，西南與阜寧縣相連。西與漣水縣接壤，南襟射陽河、蘇北灌溉總渠與射陽縣毗鄰，北依廢黃河、中山河與響水縣相望，西枕204國道，江蘇沿海高速貫穿南北，淮河入海水道，蘇北灌溉總渠橫穿東西境。東西最大直線距離55公里，南北最大直線距離47公里。全境1880平方公里。濱海城市背景：濱海簡介

濱海縣未來定位將建設50平方公里、能容納40-50萬人口的具有“現(xiàn)代品味、人文內(nèi)涵、生態(tài)特色的沿海工商城市”。濱海城市背景：濱海行政及人口信息濱海縣共轄12個鎮(zhèn)、1個農(nóng)場，總人口116萬注：上述數(shù)據(jù)來自2011年普查濱海城市背景：濱海經(jīng)濟發(fā)展狀況2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)單位：億濱?？hGDP處于高速發(fā)展階段，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展形成有力支撐；和其他各縣相比，濱海房地產(chǎn)市場增速略低，房地產(chǎn)市場將有更大潛力。根據(jù)GDP增速和房地產(chǎn)市場發(fā)展關系判斷，濱海房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段。各縣濱海建湖阜寧響水射陽GDP267.7335274181330濱海城市背景：濱海經(jīng)濟發(fā)展狀況萎縮小于4%停滯4%—5%穩(wěn)速發(fā)展5%—8%高速發(fā)展大于8%近年來，濱海房地產(chǎn)投資迅速提升，且幅度較大，說明濱海縣房地產(chǎn)投資較為活躍。2012年固定資產(chǎn)投資達到187.3億元，比上年同期增長22.7%；濱海房產(chǎn)背景：房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較快濱?？h目前大力發(fā)展西城區(qū)，擴大了城市規(guī)模，初步拉開了中等城市的框架。實施縣各行政中心搬遷、學校的擴建、縣體育館、濱海公園、南湖風光帶等一批標志性重點工程，城市品位進一步提升。濱海房產(chǎn)背景：濱海規(guī)劃發(fā)展規(guī)模新城區(qū)，發(fā)展的重點區(qū)域老城區(qū)，濱海目前的商業(yè)中心南湖風光帶濱海城市規(guī)劃發(fā)展方向濱?？h新城區(qū)定位于集居住、游玩為一體的現(xiàn)代化園林新城區(qū)?？h工業(yè)項目集中區(qū)初步形成紡織、制藥、機械三大支柱產(chǎn)業(yè)。濱海港定位“能源港、產(chǎn)業(yè)港”。濱海房產(chǎn)背景：宏觀背景下的環(huán)境濱?？h經(jīng)濟穩(wěn)步高速增長、人均GDP逐年增長，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。濱海縣作為沿海地區(qū)，相對于周邊區(qū)域客戶聚集效應明顯。便捷的交通規(guī)劃，濱海港擁有著獨有優(yōu)勢，使之成為蘇北和淮河流域重要的經(jīng)濟增長點。濱海新區(qū)的規(guī)劃受政府的大力支持，政策利好。濱海房產(chǎn)市場投資較為活躍、市場需求相對旺盛，樓市總體發(fā)展較為健康，近年一直呈現(xiàn)銷量和房價均穩(wěn)定增長趨勢。自2010年期，濱?？h的房地產(chǎn)市場受大勢影響呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。02濱海房產(chǎn)市場濱海房產(chǎn)市場：全國房地產(chǎn)環(huán)境2012年2012年，限購、限價、限貸繼續(xù)。樓市調(diào)控政策力度不減，有媒體統(tǒng)計2012年中央強調(diào)調(diào)控不動搖60次；4次提及“決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責，如此高壓下，市場還是引來陣陣暖風?？v觀一年來的市場運行態(tài)勢，2012年的濱海樓市年初成交冷清開局，年中上演“淡季不淡、旺季不旺”的逆變，年末在翹尾收官，整體運行軌跡可以說呈反周期態(tài)勢向前發(fā)展。濱海房產(chǎn)市場：全國房地產(chǎn)環(huán)境2013年國五條細則沿用限購、限貸、房產(chǎn)稅三大法寶堅持房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不放松進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率濱海房產(chǎn)市場：2012年商品房住宅銷售一覽2012年濱?？h總計商品房銷售達7027套，總計面積為707000㎡，其中商業(yè)2051套，面積101000㎡，住宅4976套，面積606000㎡。濱海房產(chǎn)市場：2013年房地產(chǎn)市場目前，截止到5月底已經(jīng)開工面積50.1萬㎡，其中44幢高層和小高層，封頂21.6萬㎡，包含15幢高層和小高層，目前統(tǒng)計的所有房產(chǎn)規(guī)模中，地產(chǎn)新開工項目有14個。新開工項目普遍呈現(xiàn)出規(guī)劃起點高、新開工面積多、投資額大等特征。單位：萬㎡濱海房產(chǎn)市場：濱?？h商品房成交現(xiàn)狀目前，濱海縣商品房平均銷售價格住宅為3823元/㎡，商業(yè)10595.67元/㎡。濱海房產(chǎn)市場：2013年房產(chǎn)市場預計根據(jù)2013年前五個月的銷售情形與往年趨勢，預計今年的房產(chǎn)銷售將繼續(xù)穩(wěn)定增長。注：2013年數(shù)據(jù)為前五個月統(tǒng)計數(shù)據(jù)以上數(shù)據(jù)來自濱海房管所濱海房產(chǎn)市場：濱海縣房地產(chǎn)市場版塊競爭濱?？h版塊分布特征：以人民路和坎響河為代表為分界線，將全縣房地產(chǎn)市場劃分老城和新城（城西、城北）版塊。老城版塊：住宅物業(yè)主要以上世紀九十年代至本世紀初的居民建筑為主，各項基礎配套已經(jīng)很完善，交通動線明晰，目前版塊內(nèi)的在建項目較少，商業(yè)物業(yè)主要以沿街商鋪為主，氛圍較濃，濱海縣城人對老城區(qū)的認可度較高。新城版塊：住宅主要以新建樓盤為主，各項基礎配套設施稍顯不完善。目前版塊內(nèi)在建項目較多，在政府政策的規(guī)劃下，各政府機關已經(jīng)完成初步遷移。目前新城的客群方面，購房者中有一部分為老城客戶，相當一部分為農(nóng)村人口縣城置業(yè)，其中還有一小部分為投資客。新城版塊商業(yè)圈規(guī)劃較多，但商業(yè)氣氛較淡，還需要一段時間培養(yǎng)。城西城北老城區(qū)濱海房產(chǎn)市場：城北樓盤信息翰林苑項目地址：幸福路與中市路交界處項目規(guī)模：4萬㎡；9萬㎡項目產(chǎn)品：多層、小高層主力戶型：100㎡、130㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：學校項目配套：中山醫(yī)院恒遠·水韻新城項目地址：幸福路與中市路交界處項目規(guī)模：76285㎡；18萬㎡項目產(chǎn)品：高層、小高層主力戶型：100㎡、130㎡、140㎡成交價格：4100銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：水景、內(nèi)建主題公園項目配套：濱海中學、中山醫(yī)院昌偉·城市花園項目地址：濱海縣中市北路88號項目規(guī)模：48422㎡；12萬㎡項目產(chǎn)品：高層、小高層主力戶型：100㎡、120㎡、130㎡成交價格：4000銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：周邊配套完善項目配套：一站式入學、清坎湖萬錦豪庭項目地址：人民路888號項目規(guī)模：169112㎡；512788㎡項目產(chǎn)品：多層、高層、小高層主力戶型：95㎡、120㎡、135㎡成交價格：3800銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：生活新高度，最高樓項目配套：汽車站博士苑項目地址：中市路與環(huán)城路交界項目規(guī)模：92757㎡；30萬㎡項目產(chǎn)品：多層、小高層、高層主力戶型：90㎡、120㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：臨景觀帶和廣場項目配套：客運站、學校忠仙華庭項目地址：幸福路與中市路交界處項目規(guī)模：8萬㎡；16萬㎡項目產(chǎn)品：小高層主力戶型：90㎡、110㎡、130㎡成交價格：4100銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：北區(qū)水景樓盤項目配套：菜場、中山醫(yī)院、學校濱海房產(chǎn)市場：城北樓盤特征濱?？h城北樓盤項目較多，開發(fā)和開盤時間相互重疊，導致競爭較大，各項目之間無太明顯差異性，價格戰(zhàn)競爭激烈。但同時城北由于和老城區(qū)接近，其次相關生活配套，如學校（濱海最好）、醫(yī)院等方面比較齊全。友創(chuàng)·濱河灣項目地址：人民路與幸福路交匯處項目規(guī)模：83090㎡；23萬㎡項目產(chǎn)品：高層主力戶型：85㎡、95㎡、110㎡成交價格：3800銷售現(xiàn)狀：三期在售項目賣點：新古典主義項目配套：中山醫(yī)院、汽車站公園學府壹號項目地址：濱海中學北門項目規(guī)模：18.94萬㎡；34萬㎡項目產(chǎn)品：多層、高層主力戶型：100㎡、120㎡、130㎡成交價格：3500銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：低價格、學區(qū)房項目配套：教育齊全，步行街其中銷售最好的樓盤為學府壹號，均價3500元/㎡，今年已售477套；友創(chuàng)·濱河灣，均價3700元/㎡，今年已售324套；注：2013年數(shù)據(jù)為前五個月統(tǒng)計數(shù)據(jù)濱海房產(chǎn)市場：城南樓盤目前濱?？h城南的樓盤不多，配套設施不是很完善，項目以低容積率為主，售價低于濱?？h的平均售價。龍?zhí)び盀稠椖康刂罚喝嗣衲下肺鼬P鳴路南項目規(guī)模：22.29萬㎡；36萬㎡項目產(chǎn)品：多層主力戶型：90㎡、110㎡、120㎡成交價格：3400銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：中式人文景觀項目配套：商業(yè)開元半島華府項目地址：迎賓大道鳳鳴半島北側項目規(guī)模：1.8萬㎡；3.2萬㎡項目產(chǎn)品：小高層主力戶型：90㎡、110㎡、120㎡成交價格：3500銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：臨近公園項目配套：南湖公園濱海房產(chǎn)市場：項目周邊在售項目分布區(qū)域圖在售項目同質化明顯，主要項目以小高層和高層為主，容積率接近、建筑形式單一，建筑密度較高。從房源面積來看，以90-110平米的兩房，及110-130平米左右的三房為主力面積，戶型方正。少量的90平米以下的兩房和130平米以上的四房。從價格上來看，各樓盤由于售價以及戶型面積不同，主力總價也相差較大，普遍的成交總價在40-50w之間。西湖明珠景湖·理想城萬都·涵碧園城市港灣歐堡利亞.臻園西湖一品濱湖·中央花園華芳國際本案江南新城綠都佳苑城市經(jīng)典景玉蘭亭濱海房產(chǎn)市場：項目周邊樓盤信息西湖一品項目地址：海濱大道和西湖路交匯項目規(guī)模：31萬㎡，50萬㎡項目產(chǎn)品：多層，高層、別墅主力戶型：100㎡，135㎡，125㎡成交價格：3700銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：50萬大宅項目周邊：西湖畔，學區(qū)房綠都佳苑項目地址：景湖路和向陽路交匯項目規(guī)模：4.7萬㎡；8.5萬㎡項目產(chǎn)品：多層，小高層主力戶型：110㎡，120㎡、130㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：名校文化社區(qū)項目周邊：公園、體育館、醫(yī)院萬都·涵碧園項目地址：人民中路原雙語小學(濱師)南側項目規(guī)模：30365㎡；75477㎡項目產(chǎn)品：多層、高層主力戶型：100㎡、130㎡、150㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：雙重學區(qū)房項目周邊：學校、醫(yī)院華芳國際項目地址：向陽支路與港城路交匯處項目規(guī)模：8萬㎡；23萬㎡項目產(chǎn)品：高層、小高層主力戶型：100㎡、130㎡、180㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：二期項目賣點：第一中央商務居住區(qū)項目周邊：體育館濱湖·中央花園項目地址：師苑路與富康路交界處項目規(guī)模：139911㎡;

223684㎡項目產(chǎn)品：多層、高層、小高層、別墅主力戶型：95㎡、110㎡、140㎡成交價格：4000銷售現(xiàn)狀：在售項目賣點：依水而建、別墅花園項目配套：濱海公園、三院、雙語小學城市港灣項目地址：港城路和永康路交匯處項目規(guī)模：55300.64㎡；138236㎡項目產(chǎn)品：多層、高層、小高層主力戶型：110㎡、130㎡成交價格：3900銷售現(xiàn)狀：二期在售項目賣點：縣政府相鄰，網(wǎng)球場項目配套：政要機關、公園濱海房產(chǎn)市場：主要競爭對手—歐堡利亞·臻園歐堡利亞·臻園項目地址：濱?？h港城路和師苑路交匯處項目規(guī)模：占地面積：107600㎡建筑面積：193760㎡—住宅176600㎡（戶數(shù)1280戶、車位1067個）、商業(yè)16360㎡項目產(chǎn)品：高層（11幢）、洋房（10幢）、別墅（13幢），商業(yè)主力戶型：125㎡、140㎡、150㎡、230㎡、250㎡成交價格：高層4700元/㎡，多層5150元/㎡，聯(lián)排1.2w元/㎡，優(yōu)惠幅度為200-300元/㎡，車庫3000元/㎡，車位8.8W/個，銷售現(xiàn)狀：高層、多層、別墅在售項目賣點：新城市地標和高端房產(chǎn)典范項目周邊：體育館同質項目參考：歐堡利亞·臻園項目北面和東面為16-18F高層組團項目中心為5F花園洋房組團，共10幢聯(lián)排別墅組團位于項目南側，社區(qū)密度較低，共有3排13幢商業(yè)用房設置在了小區(qū)的西側，沿街獨立進行了規(guī)劃歐堡利亞·臻園共分為三個高層組團、兩個花園洋房組團、兩個聯(lián)排別墅組團。社區(qū)內(nèi)僅設步行橋通道，不設置車行道路。濱海房產(chǎn)市場：主要競爭對手—歐堡利亞·臻園外建筑立面：采用ATRDECO建筑風格，使用石材、面磚和真石漆打造整體

。道路：道路采用下沉設計，組團地面整體抬高2.2米整體建筑風格：英倫風建筑小品：各式涌泉、下沉式廣場，豐富變化的地形高差綠化：兩側綠化作斜坡式處理同質項目分析：歐堡利亞·臻園宏觀規(guī)劃天際線：遵照南低北高、西低東高進行排布，以打造順風順水之勢。道路系統(tǒng)：所有組團道路系統(tǒng)相互獨立，設置步行橋進行聯(lián)通，不設車行通道，打造人車分流。建筑風格：整體采用用ATRDECO建筑風格，使用石材、面磚和真石漆打造整體

，定位為英倫風格。道路：道路采用了磚、瀝青路面、石材路沿。濱海房產(chǎn)市場：主要競爭對手—歐堡利亞·臻園歐堡利亞·臻園目前去化情況一覽：所有數(shù)據(jù)截止到6月25日時間：2012-11-182013-4-22013-5-20數(shù)量：100套20套144套高層、65套多層產(chǎn)品：5F3F18F、5F戶型：150㎡230㎡、250㎡高層：125㎡、140㎡多層：140㎡、150㎡樓號：10、11、12、13、145、6、7、93、4、26、27、28、29、30已售：91套6套高層28套、多層35套同質項目分析：歐堡利亞·臻園戶型圖產(chǎn)品類型：3F聯(lián)排別墅、5F花園洋房，16-18F高層，雙拼別墅面積配比：花園洋房120-160㎡聯(lián)排別墅230-260㎡雙拼別墅230-260㎡高層：120-190㎡（有躍層）。濱海房產(chǎn)市場：今年規(guī)劃項目分布濱?？h今年的新建項目主要集中在新城區(qū)塊內(nèi)的，從產(chǎn)品形態(tài)來看，多以小高層、高層和花園洋房組合的大型社區(qū)，根據(jù)目前市場上的產(chǎn)品形態(tài)來看，濱?？h現(xiàn)在已經(jīng)慢慢的往高層和高檔上邁步。在樓盤的推盤節(jié)奏上，大都是先推少量多層，以占領市場份額，便于后期的客戶累積及市場推廣。6月19日至6月22日四天內(nèi)，我方共派駐了6人對濱?？h城人們進行了全方位的問卷調(diào)查，調(diào)查的人群包括沿街店鋪、學校、醫(yī)院以及企事業(yè)單位，共統(tǒng)計有效問卷497份。2000年以后是否買過房子購房目的和意向區(qū)位目前住房不滿意的地方再次購房意向戶型購房關注點濱海房產(chǎn)市場：前期市調(diào)濱海房產(chǎn)市場：前期市調(diào)分析

濱?？h目前人們買房子的主要目的是改善居住條件和子女上學、結婚需求

由于習慣了老城區(qū)的齊全配套，所以城中地區(qū)吸引力較大，但由于城西和城北的發(fā)展，同樣是很多人的選擇。120-130㎡的三居室是大多數(shù)人的首要選擇對象，并且對房子的價格、配套、物業(yè)管理、工程質量和地理位置考慮較多。濱海房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場分析小結從未來濱?？h房產(chǎn)發(fā)展格局來看，新城版塊規(guī)劃將優(yōu)于老城版塊，居住生活區(qū)將逐漸向西移，但就目前而言，新城版塊的人氣依舊不足。目前濱?？h房地產(chǎn)處于大力發(fā)展階段，處于以品質為賣點的樓盤甚是稀缺，只有一個：歐堡利亞·臻園。濱海整體房地產(chǎn)產(chǎn)品力較低，創(chuàng)新戶型不多，形象同質化較為明顯，目前多以價格為導向，賣點雷同。從供應樓盤來看，呈現(xiàn)以老城為中心向城西、城北、城南輻射，其中城西、城北為發(fā)展重點?？蛻絷P注點依舊是房價方面，但對園林景觀、配套、物業(yè)管理等方面的關注逐漸提高。目前濱海住宅市場普遍以100-130平米的二房、三房為主力產(chǎn)品。多數(shù)項目營銷力度不高，以自然消化為主。濱海房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)總體特征——開發(fā)商目前隨著外地有實力的開發(fā)商開辟濱海縣市場，投資較大，整體提升了市場整體水平。截止到目前，濱?？h共有入網(wǎng)開發(fā)企業(yè)71家，開發(fā)的樓盤達62個，其中資金投入多，體量大的樓盤呈上升趨勢，外地有實力的開發(fā)企業(yè)漸漸引起人們關注。濱海房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)總體特征——客戶當?shù)厝嗽跒I海買房主要以35-45W之間的三房為主?？蛻舻膭傂孕枨髮I海縣房地產(chǎn)市場的支撐明顯。目前，濱?？h住宅有近90%以上的購買者都是濱?？h及下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的當?shù)厝恕Ｙ彿空叩馁彿縿訖C大多為改善居住環(huán)境或家庭的人口變化而產(chǎn)品購房需求。濱海房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)總體特征——產(chǎn)品濱海目前在售項目以小高層和高層為主，多層數(shù)量較少，其他高端項目占比較少。高層、小高層多層別墅等濱海房產(chǎn)市場：房地產(chǎn)總體特征總結受規(guī)劃條件、市場階段和規(guī)劃理念的限制，市場整體規(guī)劃水平同質化明顯。意識到客戶對綠化的關注，擁有足夠綠化面積，但有主題特殊景觀的小區(qū)不多目前市場上的主力供應房源以130㎡左右的三房為主,和消費者意向房型一致。在單價上，整體差別不是太明顯，總價約為40-45W之間。目前市場上樓盤的營銷手法較為單一，差異化營銷不明顯。整體規(guī)劃：景觀綠化：戶型設計：價格分析：營銷水平：縱觀濱海樓市，產(chǎn)品檔次參差不齊，賣點突出不多，以價格為導向明顯，前期規(guī)劃市場價值已經(jīng)漸漸被認知，但還稍顯不足。隨著有實力的外地開發(fā)商的進駐，市場整體水平提升明顯，目前購房者對園林景觀、配套、物業(yè)管理等方面的關注度開始提高，濱海樓市將迎來一個新的發(fā)展契機，但競爭也更加會激烈。03項目定位及市場分析港利·上城國際目標打造濱海第一社區(qū)樓層高度？第一的定義占地面積？樓盤品質！打造一個高品質樓盤，這才是第一的真正意義規(guī)劃的限制以及高層住宅在三四線城市接受度低地塊和容積率的限制如何提升先來看看一般樓盤的做法坡地、噴泉、下沉式廣場、小徑等等地中海、歐式、哥德式、英倫、皇室等等24小時服務、門禁系統(tǒng)、巡更等等品質對建筑進行詮釋對綠化進行解構對物業(yè)進行渲染這些做法對樓盤品質的提升當然有意義但放眼看過去，所有的這些是不是好多樓盤都有？怎樣才能在同質化中脫穎我們給港利·上城國際的定位是為您打造22世紀的家何謂22世紀的家智能化環(huán)?；瘮?shù)字化科技化場景一：

李先生是一名生意人，經(jīng)常出差在外，但由于家在港利·上城國際，所以他和家人從沒有因為距離而煩惱。

晚上，李先生通過床邊的可視屏幕，給女兒講睡前故事，漸漸的，女兒睡著了，通過遠程控制，李先生把臥室里的窗簾慢慢關起來，并且將空調(diào)調(diào)到了合適溫度，看著女兒睡熟的身影，李先生關掉了房間的搖籃曲背景音樂。雖然身在千里，但父愛卻就在身邊。關鍵詞：遠程控制智能窗簾背景音樂場景二：作為政府重員的王先生，那些冒失前來找他的人很多，但由于家在港利·上城國際，回家便成了純粹的私人時間。正在家中休息的王先生，屏幕墻上和手機同時顯示了小區(qū)門口有人拜訪，通過和門衛(wèi)的溝通，王先生遙控打開了可視對講，發(fā)現(xiàn)是辦公室的同事，在視頻中幾句寒暄。王先生通過密碼（指紋），進行訪客許可的同時，關掉了家中的無線防區(qū)，因為他清楚的記得上次由于沒有關掉家里的安全防區(qū)，朋友進來而觸動報警，將小區(qū)的保安全叫了過來。關鍵詞：家庭安防可視對講智能開關場景三：李先生的父親年事已高，雖然身體健朗，但家人總會擔心，由于家在港利·上城國際，李先生對父親的擔心便放下了一大半。

一天晚上，老人和保姆兩人在家，老人剛來到客廳，智能照明系統(tǒng)已經(jīng)將周圍點亮，過了一會，老人忽然發(fā)現(xiàn)有點胸悶，趕緊按下了胸前的呼叫鍵，保姆馬上趕了過來，但看來看去，她也不太明白怎么回事，于是便打開了家里的智能醫(yī)療，聯(lián)系上了醫(yī)院的?？漆t(yī)生，醫(yī)生通過即時視頻、老人佩戴的生理參數(shù)儀器等發(fā)現(xiàn)老人的身體挺正常的，所以建議通通風，保姆關了即時視頻后，打開了家里的中央吸塵和新風系統(tǒng)，漸漸的，老人感覺好多了。關鍵詞：智能照明吸塵新風遠程醫(yī)療所以港利·上城國際對品質的重點定義給您22世紀的家與科技同行但僅僅只是智能化當然不夠景觀物管建筑一所住宅基礎的配套同樣重要產(chǎn)品建議1“豪宅法則”之“高端豪華建筑品質”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議豪華小區(qū)大門是高端住宅的標準硬件配置回家尊崇禮儀。高端客戶相當認同。讓小區(qū)大門成為客戶在室外環(huán)境與室內(nèi)居住環(huán)境之間的過度。智能配套產(chǎn)品建議1“豪宅法則”之“高端豪華建筑品質”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議純正的西班牙式建筑，打造尊貴氣質不一樣的建筑風格，給高端客戶不一樣的體驗。智能配套產(chǎn)品建議2“豪宅法則”之“社區(qū)私家泳池”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議從內(nèi)至外打造豪宅格調(diào)，享受豪宅所帶來的閑適生活智能配套產(chǎn)品建議3

“豪宅法則”之“會籍制奢華雙會所”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議運動休閑泛會所和私人專享服務會所運動休閑泛會所為全體業(yè)主服務私人專享服務會所為會員制，只對會員提供服務服務內(nèi)容包括：高端會務、紅酒吧、雪茄吧、美容spa等智能配套產(chǎn)品建議4_“豪宅法則”之“殿堂級四季園林巡禮”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議在主干道設計噴泉，在坡地上種植喬木及草坪智能配套泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議雕塑群配以喬木來體現(xiàn)高貴,道可不用太寬，以綠樹植被為主。產(chǎn)品建議4_“豪宅法則”之“殿堂級四季園林巡禮”智能配套泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議產(chǎn)品建議4_“豪宅法則”之“殿堂級四季園林巡禮”智能配套采用下沉式庭院和廣場設計，部分景觀設置悅湖小景，互動場所泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議其他高檔小品建議

產(chǎn)品建議4_“豪宅法則”之“殿堂級四季園林巡禮”智能配套采用一對一的管家服務方式，提高服務品質和物業(yè)服務檔次。產(chǎn)品建議5_“豪宅法則”之“私人管家服務”結合區(qū)域未來前景，為業(yè)主提供酒店式特色管家。交通服務24小時禮賓服務訂票服務點餐服務24小時訂票服務24小時送餐上門郵遞服務24小時上門服務代購服務商務服務24小時代購業(yè)主所需24小時提供打印、傳真等服務晚宴服務電話遙控，即可享受精品晚宴熨衣服務園藝服務熨燙平整，送衣上門替業(yè)主修剪花園植物維修服務家居細節(jié)免費上門服務待客服務外聯(lián)服務用貴族禮儀替業(yè)主接待來賓安排監(jiān)督與外界商家聯(lián)系泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議智能配套產(chǎn)品建議5_“豪宅法則”之“私人定制服務”泳池內(nèi)化會所增值建筑品質密植草木物業(yè)建議智能配套組織專業(yè)人員，對有需求的業(yè)主提供孩子、孕婦、老人等照看托管服務成立社區(qū)高檔兒童培訓班，匯集名師，打造不一樣的教育產(chǎn)品建議6_“豪宅法則”之“智能化未來享受”泳池內(nèi)化會所增值公共精裝密植草木智能配套物業(yè)建議社區(qū)安全防范系統(tǒng)，公共設施防越界、保安巡更、可視對講等大大提高社區(qū)的安全等級，讓居住的人無任何擔心。產(chǎn)品建議6_“豪宅法則”之“智能化未來享受”泳池內(nèi)化會所增值公共精裝密植草木智能配套物業(yè)建議智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，社區(qū)中加入背景音樂、電子公告牌等，實行小區(qū)內(nèi)的智能一卡通：停車場、門禁、會所消費等。產(chǎn)品建議6_“豪宅法則”之“智能化未來享受”泳池內(nèi)化會所增值公共精裝密植草木智能配套物業(yè)建議智能化信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)綜合布線，接入衛(wèi)星有線網(wǎng)絡，讓業(yè)主享受到不一樣的速度和內(nèi)容，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)、無線網(wǎng)無縫覆蓋。產(chǎn)品建議6_“豪宅法則”之“智能化未來享受”泳池內(nèi)化會所增值公共精裝密植草木智能配套物業(yè)建議智能家居是業(yè)主能接觸到的主要方面，同時也是真正體現(xiàn)智能化生活內(nèi)容遠程控制系統(tǒng)遠程控制開關、家電等家庭安防系統(tǒng)通過指紋、紅外等實現(xiàn)智能窗簾系統(tǒng)實現(xiàn)窗戶/簾的自動智能開關系統(tǒng)通過觸摸、聲控、感應等背景音樂系統(tǒng)任意房間均可控制中央控制系統(tǒng)對所有系統(tǒng)的集中其他選配系統(tǒng)家庭AV系統(tǒng)、家用中央吸塵及新風系統(tǒng)、寵物設備、智能衛(wèi)浴系統(tǒng)、車庫智能換氣系統(tǒng)、自動澆花系統(tǒng)、自動給排水系統(tǒng)等、遠程醫(yī)療監(jiān)護系統(tǒng)、關鍵詞：高端關鍵詞：綠色關鍵詞：環(huán)保關鍵詞：智能港利·上城國際定位港利·上城國際項目swot市場分析緊鄰體育中心、外環(huán)境優(yōu)勢明顯；周邊規(guī)劃的行政機關密集，將帶來大量優(yōu)質客源目前處于商業(yè)區(qū)偏遠。商業(yè)配套奇缺，對初期入住形成很大影響。周邊的農(nóng)村住宅對環(huán)境造成一定影響。政府對城西地區(qū)的重點打造。同時體育館交付使用后，對大環(huán)境帶來顯著改善，并可以帶來人流。競爭項目歐堡利亞品牌優(yōu)勢明顯，位置相比較好。項目周圍其他價位較低的樓盤將對本項目形成明顯價格壓力。優(yōu)勢S劣勢機會威脅WOT發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會

熱炒市場，增強客戶對片區(qū)的認識發(fā)揮產(chǎn)品、品質優(yōu)勢，直擊對手弱點創(chuàng)造機會，克服劣勢凸顯產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及未來發(fā)展前景強調(diào)內(nèi)部資源，弱化不足發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅把握入市時機槍占市場，精準營銷精確制定推售、營銷策略降低風險減小劣勢，避免威脅

深度挖掘整合資源，提高附加值差異化市場競爭，傳播項目品質注重口碑營銷，加強客戶引導港利·上城國際項目swot市場對策打造高品質戶型的港利·上城國際受眾是誰？定義高品質的港利·上城國際目標主要受眾二次置業(yè)改善和享受生活次要受眾：首次買房剛需要求邊緣受眾：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員港利·上城國際的客戶解讀他們分布在？企事業(yè)單位領導階層私營企業(yè)中高層、老板等一定層次的精英型政府官員專業(yè)型智力、技術型人士Question1主力客戶年齡段集中在30-50歲；個人知識背景和社會閱歷較為豐富；年收入在10萬元以上，有一定消費力；都有過多次置業(yè)的經(jīng)歷，對產(chǎn)品的判斷和選擇要求較高；希望尋求高品質、品牌小區(qū)，習慣享受服務。他們的背景？Question2他們處在濱?？h的社會頂端；他們出行經(jīng)驗較豐富，對新事物接受力較強；對信息的敏感度較高，有一定的理解能力有過花錢買品牌的經(jīng)歷、潛意識里的炫耀消費的時候會考慮身份、地位等因素，在小縣城里的標榜心態(tài)。Question3他們具有怎樣的特征？他們的消費理念？

房/車在身份和品位上的象征意義多過了實用價值；別人的驚羨和仰視，成為他們判斷選擇的標準之一社交圈子和活動緊密結合，容易受生意場上朋友的消費觀念影響；在消費產(chǎn)品的同時，已經(jīng)明白了服務的重要性；他們消費的目標是“越消費，越增值”；為身份、地位消費為品牌、服務消費Question4他們購房的心理分析個人資產(chǎn)的合理配置高端圈層生活的追求社會身份地位的彰顯對好東西的占有欲望強烈理性的需求與價位的比較Question5關注樓盤對身份尊崇感的體現(xiàn)關注樓盤高端品質的符號性關注產(chǎn)品力本身的高端性關注樓盤綜合服務的精致檔次性他們購房時關注的因素Question6一群更可能被資源打動的人。一群更可能被產(chǎn)品打動的人。一群更可能被差異打動的人。一群更可能被品牌價值打動的人。一群“對商品能夠代表自己符號”有要求的人政府/企事業(yè)/生意場金融/高管率先“空襲”其中的主語人群、活躍人群，他們是傳播的起點目標客群描述政府官員、私營企業(yè)主、公務員、企事業(yè)，金融，城市圈、返鄉(xiāng)輻射港利·上城國際客戶特質中堅標榜圈層尊享身份那什么樣的戶型比較適合港利·上城國際？回答這個問題之前，先來思考改善生活條件的人，會住什么樣的戶型100㎡以下的小戶？150㎡以上的大宅？NO，面積太小對改善居住的人來說決不是首選?！恋袌錾夏敲炊嗟拇竺娣e戶型，去化率低下，購房者也感覺到家里好多房子一直空著?；蛟S所以我們的主力戶型將定在120-140㎡的三居室。戶型產(chǎn)品配比90-110㎡20%120-140㎡70%140-180㎡10%總計100%戶型配比建議考慮到首次置業(yè)和大戶型的隱形需求，在產(chǎn)品規(guī)劃時，給予其更多選擇港利·上城國際規(guī)劃建議原則打造不一樣的智能品質樓盤，和濱海其他社區(qū)形成明顯區(qū)分塑造濱海高端房產(chǎn)的典范，在確保了智能品質上的優(yōu)勢后，定價上比目前濱海市價上漲800-1000元/㎡在強力打造智能化的同時，小區(qū)的基本因素：建筑風格、綠化、物管等方面一樣需要做到優(yōu)異港利上城國際

通過對市場及項目的一系列分析，從產(chǎn)品、定位、配套上找到本項目具有的價值點，而核心價值點將被無限放大：港利·上城國際的價值高貴尊享的優(yōu)質生活高度智能化的科技社區(qū)園林式生活的綠色社區(qū)高能源利用度環(huán)保社區(qū)全歐式建筑的高端社區(qū)港利·上城國際的價值針對我們的客戶，我們需要創(chuàng)造出符合他們希望的概念！純粹的概念炒作，已經(jīng)不適用于現(xiàn)在的市場競爭！均好型的項目，才能最終贏得市場親睞和品牌的提升！港利·上城國際項目價值項目最具溢價空間高品質新概念（智能）階層生活＋＋由于項目主要定位在智能化配套上，并且智能化作為賣點可以做到強有力的吸睛作用，所以建議目前的案名可以更改為：港利·上城國際案名建議港利·2099

港利·2099的案名在宣傳和推廣上可以做到更有賣點：帶你去看22世紀的房子，更符合樓盤在智能化上的突出效應。港利上城國際港利·上城國際項目價值：slogan為您打造22世紀的家集萃智能科技領馭豪宅未來04營銷推廣港利項目整合攻擊戰(zhàn)略布局時間點：動工前半年內(nèi)

戰(zhàn)略點：濱海榮耀港利品牌時間點：

戰(zhàn)略點：讓人們習慣性的和歐堡利亞進行對比時間點：

戰(zhàn)略點：趁熱打鐵第一步：品牌戰(zhàn)第二步：對手戰(zhàn)第五步：持銷戰(zhàn)時間點：

戰(zhàn)略點：一期產(chǎn)品力、營銷中心開放第三步：一期戰(zhàn)時間點：

戰(zhàn)略點：銷售轉化、開盤第四步：開盤戰(zhàn)港利·上城國際項目推廣階段第1步：品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略點：品牌啟動對于品牌項目一定是品牌-項目-品牌的推廣模式。因此價值提升必定是通過品牌建立影響力量，再運用項目的高品質擴散影響力，最后完美收官。作為港利在濱海的首發(fā)之作，運用港利品牌效應、過往榮譽來奠定項目影響力。港利·上城國際項目推廣：品牌戰(zhàn)四大攻擊點以戰(zhàn)略性大眾媒體為載體，啟動開發(fā)商品牌形象。主題:濱海?港利?尊榮初起港利作品攻擊點1控制城市印象主干道戶外攻擊點2控制現(xiàn)場印象現(xiàn)場圍墻攻擊點4控制啟動印象新聞發(fā)布會攻擊點3控制后期節(jié)奏物料籌備港利·上城國際項目推廣：品牌戰(zhàn)事件點：品牌戰(zhàn)略新聞發(fā)布會目的：以品牌戰(zhàn)略啟動港利濱海的第一個項目。提升區(qū)域價值和項目關注度，形成全城焦點。時間：待定主題：港利濱海戰(zhàn)略版圖內(nèi)容：品牌發(fā)展戰(zhàn)略及歷程，項目預告篇港利·上城國際項目推廣：啟動品牌戰(zhàn)建議第2步：對手戰(zhàn)我們的對手是誰？歐堡利亞·臻園！目前歐堡利亞·臻園在濱海人心目中就是高檔小區(qū)，以及身份、地位的象征，選擇什么樣的對手，就決定了自己的檔次，所以港利·上城國際以歐堡利亞為主力目標，一啟動，便讓人們記住有個和歐堡利亞·臻園一樣的高檔樓盤，讓人們津津樂道進行對比。港利·上城國際項目推廣戰(zhàn)略點：讓人們習慣和歐堡利亞進行對比濱海尊享新形象，驚世亮相，以城市的高度與客群進行深度共鳴！港利·上城國際項目推廣四大攻擊點直接和歐堡利亞·臻園的“給你一個五星級的家”slogan進行正面沖突，抓住人們關注點，深入項目高端形象。主題:給您一個22世紀的家攻擊點1深入城市印象主干道戶外攻擊點2深入現(xiàn)場印象現(xiàn)場圍墻攻擊點4深入項目印象發(fā)展論壇攻擊點3深入全城印象道旗港利·上城國際項目推廣啟幕濱海中央,享樂主義的上城人生港利作品中國?港利?新中央上城元年政要之側，新區(qū)中央，體育館通達中心，享樂濱海新高度。給你一個22世紀的家港利·上城國際項目推廣:形象報廣領袖群倫，運籌城市巔峰港利·濱海封面體城市階層入室進殿的尊享，原始自然和現(xiàn)代科技映趣成風，大型社區(qū)泳池，濱海資源中央，領袖群倫，成就城市最高峰。

給你一個22世紀的家

港利·上城國際項目推廣:形象報廣閱盡繁華，無處不風光港利·一座城的榮耀

給你一個22世紀的家港利·上城國際項目推廣:形象報廣港利·上城國際項目推廣:進一步建立高度國際級智能豪宅模式發(fā)展論壇直接挑戰(zhàn)歐堡利亞，實現(xiàn)港利項目的絕對影響力，形成超越歐堡利亞，使港利全面代言城市價值，引爆項目區(qū)域價值，讓港利·上城國際成為濱?！懊?。方式：與政府合作，邀請世界著名城市規(guī)劃大師，共謀濱海城市發(fā)展模式。地點：政府禮堂或劇院主題：成就城市科技夢想第3步：一期戰(zhàn)客戶最終買的是產(chǎn)品，產(chǎn)品本身的價值力才是重點。地塊價值、資源價值、規(guī)劃價值、空間價值、立面價值……以產(chǎn)品本身價值力震動市場戰(zhàn)略點：一期產(chǎn)品港利·上城國際項目推廣

六大攻擊點事件與媒體并重，全面闡述項目價值，支撐高端形象主題:不閱上城，何談奢邸攻擊點1戶外攻擊點3DM直投攻擊點4短信攻擊點6事件攻擊點5網(wǎng)絡攻擊點2道旗不閱上城，何談奢邸

國際級科技豪宅稀奢問世港利·上城國際項目推廣：戶外與生俱來的生活品味馴萬物而馭眾生港利·上城國際，國際級智能化豪宅以品質馴服萬物，不爭而天下?！緡H級科技豪宅稀奢問世】港利·上城國際項目推廣王者的每一樣創(chuàng)見，都會影響天空的樣子港利·上城國際，大自然里的私人會所一個階層專屬的未來哲學，以唯新的名義誕生?！緡H級科技豪宅稀奢問世】

港利·上城國際項目推廣港利·上城國際項目推廣：一期的震動力濱海最美麗的風景目的：提升項目知名度主題：濱海最美麗的風景方式：以時尚秀場的方式將濱海豪宅生活推向城市巔峰，邀請時尚人物、知名學者、模特、政府人員等蒞臨現(xiàn)場。營銷中心開放展示區(qū)開放本身就是一個事件。務必發(fā)揮獨有的城市資源，展現(xiàn)項目價值，全面闡述一期的實踐成果，以眼見為實而感染目標客戶（目的：一個來了就不想走的地方）。港利·上城國際項目推廣：一期的震動力呼應環(huán)保主題呼應智能主題呼應生態(tài)主題呼應奢華主題品牌榮譽區(qū)聲光電多媒體運用尊貴物業(yè)服務融入以代表城市形象為標準周圍園林延展用智能化設備體驗生態(tài)環(huán)保細節(jié)使用說明體現(xiàn)環(huán)保的科技含量第4步：開盤戰(zhàn)開盤的意義點在哪里？不僅僅只是一期銷售！熱銷才是硬道理。一期銷售成敗決定全盤市場地位，影響全盤銷售節(jié)奏。計劃開盤時間，考慮天氣和現(xiàn)場展示力，結合銷售旺季規(guī)律和客戶待售心理，定義開盤時間。戰(zhàn)略點：開盤戰(zhàn)港利·上城國際項目推廣：開盤戰(zhàn)六大攻擊點以事件為核心，吸引目標客戶到達現(xiàn)場感受價值主題:濱海之巔，一城景仰攻擊點1戶外攻擊點2DM直投攻擊點3短信攻擊點6事件攻擊點4網(wǎng)絡攻擊點5道旗濱海之巔，一城景仰港利·上城國際開盤耀現(xiàn)港利·上城國際項目推廣：開盤集中爆破港利&XXX頂級家具/豪車展目的：事件引爆開盤熱銷主題：港利&XXX頂級家具豪車展方式：在樣板間中進行展覽，跨界聯(lián)合，氣質相投。這將帶給參觀者頂級圈層、頂級人生的體驗，這是一種身份的象征，敲擊著圈層客戶的榮譽感。未來之家樣板間樣板間作為最能打動目標客戶,產(chǎn)生購買欲望的產(chǎn)物,其形象至關重要,針對不同年齡,不同層級和不同性格特征的客戶,針對他們的喜好,設計不同的樣板間,用體驗式營銷，讓客戶了解智能化住宅所帶來的驚人改變，深深觸動目標客群激起他們的購買欲望.港利·上城國際項目推廣：樣板間建議炫色系樣板間港利·上城國際項目推廣：樣板間建議炫色

之富貴紫炫色

之深海藍第5步：持銷戰(zhàn)借一期熱銷，帶動下一批入市，制造供不應求，為引爆埋下伏筆。戰(zhàn)略點：持銷戰(zhàn)繼續(xù)一戰(zhàn)以價格杠桿，產(chǎn)品加推為核心撬動市場，增加銷售任務攻擊點1短信攻擊點2網(wǎng)絡攻擊點3戶外攻擊點5事件事件點：濱海的回憶目的：勾引返鄉(xiāng)人群的感情歸屬主題：濱海的回憶方式：在重大節(jié)假日期間，征集濱海的一些老照片等，從而吸引返鄉(xiāng)人群的感情歸屬。針對返鄉(xiāng)留宿和家人居住的需求，直接打開他們對家鄉(xiāng)的感情線。同時以衣錦還鄉(xiāng)為述求，直接打動。事件點：未來的生活目的：引導人們品牌智能化配套傳播主題：未來的生活方式：聯(lián)合當?shù)孛襟w或者學校，組織小學生對科技樣板房進行參觀，舉報“我們明天的生活”命題作文比賽，進一步傳播社區(qū)的智能化配套優(yōu)勢。營銷中心開放一期開盤銷售點持銷戰(zhàn)品牌戰(zhàn)對手戰(zhàn)一期戰(zhàn)開盤戰(zhàn)戰(zhàn)略點事件點“品牌戰(zhàn)略新聞發(fā)布會”“濱海最美風景”“營銷中心開放”O(jiān)PENDAY推廣點攻略總圖熱銷濱海?港利?尊榮初起港利作品“國際級豪宅模式論壇”給你一個22世紀的家價值體系“”港利&XXX頂級家具/豪車展“05銷售推進建議營銷中心規(guī)劃中心目的及基本策略銷售推進建議—營銷中心包裝建議項目感知項目認同購買欲望溝通溝通溝通成功銷售

營銷中心功能分區(qū)合理，利用方便前臺、洽談區(qū)、沙盤、休閑區(qū)、辦公室等不同功能布置，并且需要注意各個區(qū)域不同的設計風格。

整個銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一布置需要把營銷中心、圍墻、周邊可利用的環(huán)境統(tǒng)一布置起來，這樣既可做到現(xiàn)場美觀，又可使銷售現(xiàn)場可視度高。

體現(xiàn)項目風格和品質，充分展示項目形象濱海地區(qū)第一品質樓盤——港利·上城國際，從軟硬件配置、裝修取材、人員配置各個方面，都要符合項目定位，通過細節(jié)體現(xiàn)。

終極目的：成功銷售營銷中心給客戶完整項目感知信息；為溝通提供場所和舒適的環(huán)境。銷售推進建議—營銷中心包裝建議具有典范上層生活格調(diào)的體驗式營銷中心營銷中心裝飾風格建議銷售推進建議—營銷中心包裝建議營銷中心主要功能區(qū)建議接待區(qū)：作為客戶進入營銷中心的第一類接觸目標，配合迎賓接待，在第一時間傳遞出溫馨、現(xiàn)代與文化品味；沙盤區(qū)：保證客戶先經(jīng)過接待區(qū)，在專人陪同下到達沙盤區(qū)，聆聽銷講；洽談區(qū)：分為一般洽談區(qū)和VIP接待區(qū)，并應略有距離，以區(qū)分問詢型客戶和深入談判型客戶；簽約區(qū)：應具有私密性，并與洽談區(qū)保持較遠距離，避免細節(jié)信息泄露等突發(fā)問題影響洽談客戶印象；吧臺：為了延長客戶的停留時間，打造項目高端品質，建議設置吧臺，并與洽談區(qū)進行很好的結合，同時提供茶水、咖啡等飲料。展示區(qū)：為了更好的展現(xiàn)智能化家居設備，在營銷中心開辟一塊展示區(qū)，配合3D投影技術，將科技的應用表現(xiàn)的淋漓盡致。VIP區(qū)：結合客群的層次劃分，針對意向客群設置類行政酒廊區(qū)，提升項目整體形象；娛樂區(qū)：為豐富客戶閑暇生活，烘托營銷中心現(xiàn)場人氣，設置電玩、影音廳等；工料展示區(qū)：展示施工材料和相關裝修材料的材質，給客戶留下更深的印象。營銷中心特色功能區(qū)建議銷售推進建議—營銷中心包裝建議營銷中心沙盤展示區(qū)域沙盤——最直觀的表現(xiàn)項目城市區(qū)位，并展示周邊交通、生活配套等，有效的體現(xiàn)項目所在區(qū)域的價值感與升值空間；景觀沙盤——社區(qū)景觀環(huán)境模型，凸現(xiàn)立體景觀效果樓體模型——展示樓座位置與外特色的立面銷售推進建議—營銷中心包裝建議營銷中心洽談區(qū)桌椅擺放建議與人群愛靠窗的心里結合，盡可能臨窗設置，同時讓客戶能通過玻璃幕墻讓客戶時刻體驗室外的園林景觀。銷售推進建議—營銷中心包裝建議VIP區(qū)示意為了體現(xiàn)客戶的尊貴感，可在接待區(qū)域設置相對獨立、精致的洽談區(qū)。在布局設計上，可通過室內(nèi)綠植區(qū)隔，在一些細節(jié)布置上顯示自然、生態(tài)的靈性。此外，VIP區(qū)域還可增設書柜、雜志架、茶幾、酒柜等，以提升項目文化社區(qū)的氣質，并能從心里上拉近文化層次較高客群的距離，形成良好的客戶認同感。銷售推進建議—營銷中心包裝建議娛樂區(qū)示意設置相對獨立的區(qū)域，放置較為大眾化的電子游藝機，作為娛樂區(qū)；娛樂區(qū)設置要遠離洽談區(qū)，并場地較為開闊。銷售推進建議—營銷中心包裝建議營銷中心園林景觀樣板區(qū)建議銷售推進建議—營銷中心包裝建議社區(qū)景觀是支撐項目品質的重要因素之一，在銷售前期，通過在營銷中心周圍打造出特色園林景觀樣板區(qū)，讓到訪者提前感知項目景觀品質，突出項目在區(qū)域內(nèi)生活標桿的定位。樣板區(qū)建議一：設置生態(tài)休憩區(qū)在園林樣板區(qū)與營銷中心之間設置戶外休憩區(qū)域，為客戶提供自然、舒適的休憩等待空間與聯(lián)誼交談空間，讓客戶能夠身臨園林景觀樣板區(qū)，切身感受綠色生態(tài)帶來的舒適體驗，同時可作為營銷中心與園林樣板區(qū)域的過度，讓營銷中心與自然的融合更為緊密。銷售推進建議—營銷中心包裝建議樣板區(qū)建議二：以小品增添園區(qū)人文情趣在園林樣板區(qū)域內(nèi)點綴適量的園林景觀藝術小品，提升景觀樣板的生動性與項目的文化情趣。銷售推進建議—營銷中心包裝建議樣板區(qū)建議三：對停車區(qū)域進行綠化包裝停車區(qū)域作為營銷中心外部區(qū)域，與園林樣板區(qū)應融為一體，需進行適當?shù)木坝^包裝，如綠植種植及草坪磚的鋪設。銷售推進建議—營銷中心包裝建議樣板區(qū)建議四：用水景打造靈動景觀樣板我們建議在營銷中心的園林區(qū)域內(nèi)，選擇適當?shù)膮^(qū)域設置小型水景，如水幕、小噴泉、疊水、水景小品等，既可營造清泉流淌般的聽覺效果，又能提升樣板區(qū)的景觀靈氣。銷售推進建議—營銷中心包裝建議樣板區(qū)建議五：花卉栽植注重“色”、“香”結合在樣板區(qū)種植不同花色與香氣的花卉，一方面可以通過色彩表現(xiàn)項目各區(qū)主題特性，增強“視覺”享受，又可呼應營銷中心的淡雅清香，制造樓里樓外花香氤氳的“嗅覺”盛宴。銷售推進建議—營銷中心包裝建議人員配置：（注重服務意識）5-8名置業(yè)顧問；2名保潔人員，2名服務人員；2名門迎；4名保安。銷售推進建議—營銷中心配備建議硬件配備樓書：設計風格應與項目的定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良；折頁、單頁：售樓普及資料。設計精美，內(nèi)容簡潔，戶型完整；手袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝售樓書等資料，制作精美；紙杯：中型口杯；展板、看板：營銷中心懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息；小禮品：費用低、美觀、實用，用于傳遞信息、能夠制造銷售熱點（如：玻璃水杯、煙灰缸、雨傘、筆筒等）；三維動畫影視資料：從視覺方面?zhèn)鬟f公司和樓盤信息（光盤）；銷售推進建議—營銷中心配備建議硬件配備各功能標牌：如置業(yè)顧問標牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，突出運作專業(yè)性；模型：分區(qū)域位置規(guī)劃沙盤模型、項目沙盤模型、戶型模型三類；咖啡類：咖啡機、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯；水吧道具：紅酒、啤酒、各類高腳杯、開瓶器；清潔用具：掃把、拖把、撮箕等；電腦、打印機、電話等；其他銷售道具：看板、X展架、易拉寶、銷售夾子、戶型單頁架、簽字筆、登記表。銷售推進建議—營銷中心配備建議營銷中心功能分區(qū)動線示意出入口接待區(qū)景觀VIP座席普通座席區(qū)域沙盤水吧戶型沙盤

示范區(qū)：

設備及工料

展示區(qū)贈送資料簽約區(qū)娛樂區(qū)衛(wèi)生間停車場銷售推進建議—營銷中心配備建議軟件配備置業(yè)顧問的管理

置業(yè)顧問，是其所售樓盤形象的第一窗口，貫穿整個銷售動線。他們的職業(yè)能力、言行舉止以及著裝直接影響客戶對項目印象。置業(yè)顧問需要加強日常工作行為管理（如著裝、輪值時間安排等）和個人素質培養(yǎng)和提升的管理（如上崗前的房地產(chǎn)知識、銷售技巧的系統(tǒng)培訓以及日常工作的市場培訓）。銷售推進建議—營銷中心配備建議第一階段企業(yè)文化培訓目的：此項培訓的主要目的在于讓售樓員了解公司、認同公司經(jīng)營理念并融入公司企業(yè)文化，從而樹立起“為企業(yè)創(chuàng)造利潤、為客戶降低置業(yè)風險”的服務宗旨、培養(yǎng)出熱忱親切的服務態(tài)度、敬業(yè)細致的服務精神。1、培訓人員自我介紹、互相熟悉2、培訓流程講解3、公司企業(yè)文化及簡介4、公司項目實地了解5、房地產(chǎn)基礎知識培訓材料發(fā)放銷售推進建議—職業(yè)顧問培訓置業(yè)顧問培訓流程置業(yè)顧問培訓基本分為五個階段：企業(yè)文化、專業(yè)基礎知識、項目知識培訓、銷售禮儀及技巧、現(xiàn)場演練培訓。第二階段專業(yè)基礎知識培訓培訓目的：這是實現(xiàn)從“入門”到“置業(yè)顧問”轉變的關鍵，是培訓的重點。1、房地產(chǎn)基本知識1）房地產(chǎn)及建筑基礎知識2）房地產(chǎn)基礎知識專業(yè)名詞3）房地產(chǎn)政策法規(guī)4）按揭流程及相關知識5）申請住房貸款的步驟2、市場調(diào)查1