安徽中辰繁昌項目營銷策劃報告

讓城市大開眼界SPACETHESUPREMEMODEOFLIFELNTEPREATION3項目思考……本次報告重點解決項目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在開發(fā)策略、營銷推廣等方面進行延展。10/19/20234看清我們的市場環(huán)境？誰是我們的客戶？我們擁有什么，優(yōu)勢何在？值得我們重視的核心問題……關(guān)于開發(fā)商品牌思考？10/19/20235看清我們的市場環(huán)境？10/19/20236國務院批復《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》一軸雙核兩翼發(fā)展布局10/19/2023未來城市發(fā)展的核心紐帶政務區(qū)風景區(qū)開發(fā)區(qū)老城區(qū)本案項目機能圖810/19/2023集中推盤在6月及9-12月，每次開盤不超過2.5萬平方米資料來源:房管局住宅需求量分析區(qū)屬總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)去化率繁陽鎮(zhèn)4554439341475%荻港鎮(zhèn)31016213644%孫村鎮(zhèn)117421281670%新港鎮(zhèn)3825327472%商鋪需求量分析供應量251套銷售量162套去化率65%平均面積109均價8900銷售周期3-6個月開盤平均住商比達到7.6：2.4滿庭芳整體推廣包裝重點在于搶占市場戶外資源，產(chǎn)品規(guī)劃注重打造以居住為主導的高品質(zhì)住宅，商業(yè)較為集中避免商與住的矛盾性。目前僅在接受咨詢及接待暫無大型公關(guān)活動支持。滿庭芳前期儲籌遇阻1月12日，新安晚報《拆遷沒結(jié)束，樓盤就熱賣！》一文報道了繁昌兩個樓盤開發(fā)商在沒有預售許可證的情況下，就向購房者收取訂房預訂金的違法違規(guī)行為。記者昨天了解到，報道后，繁昌縣房地產(chǎn)管理局即依法關(guān)停了這兩家樓盤的售樓部。昨天，繁昌縣房地產(chǎn)管理局副局長王洪告訴記者，從1月12日起，該局開始對全縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了大檢查，本次檢查將為期半個月。其中，新安晚報曝光的兩個樓盤——滿庭芳和晨旭風景園是本次大檢查的重點對象。目前，兩個樓盤的售樓部已經(jīng)被關(guān)停，繁昌縣房地產(chǎn)管理局還要求開發(fā)商退回已經(jīng)收取的預訂金。王洪副局長還表示，對于違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)他們還將作出其它處罰決定，目前由于檢查工作還在進行中，而且立案調(diào)查也需要一個過程，所以具體的處罰方案還沒有出臺。小結(jié)：17

第一：據(jù)不完全統(tǒng)計，預計上半年（含去年剩余房源）整體市場供應量將突破15萬㎡，約1500套左右，根據(jù)每次開盤不超過2萬平方米的銷售力來說，處于“供不應求”還是“供過于求”的局勢還需待審視。

（不容樂觀）第二：繁昌縣住宅均價處于2600-3700元/㎡整體均價3000左右；主力總價處于23-30萬/套之間。（穩(wěn)中有升）第三：目前市場的去化程度上看，特別是二房和小三房的戶型備受青睞。第四：主力目標客戶群是以一次或二次置業(yè)的事業(yè)單位和企業(yè)中高層管理階層為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的為有益補充。10/19/2023誰是

我們的客戶？

1810/19/202319

收入特點高層Ⅰ中高層Ⅱ

中層Ⅲ中低層Ⅳ年齡30-40歲31-36歲25-30歲25以下職業(yè)范圍大型私企業(yè)主，企事業(yè)單位等高層管理人員，學校老師企事業(yè)單位等中高層管理人員，私企業(yè)主，公司高級白領(lǐng)工作5-6年政府部門、銀行，學校，企業(yè)等機構(gòu)職員一般職員參加工作不久購房能力強，目前為市場主流客戶較強，目前為市場主流客戶一般，但是正在迅速成長較低購房需求高高較高較低中層客戶群體正在迅速成長，是將來總量最大的群體，但對于價格較敏感?？蛻纛愋?0/19/202320消費者調(diào)查與分析消費者選擇具體樓盤時，最看重的仍是價格和產(chǎn)品?？們r20-35萬，三房、100以內(nèi)平方米的戶型是最受消費者認可的。消費者選擇區(qū)域時仍非?？粗嘏c老城區(qū)的距離，消費者選擇購房地點時，環(huán)境、交通、小孩上學等是考慮的重點。這說明繁昌消費者目前追求的是城市化，而非郊區(qū)化。區(qū)域價值應該得到充分挖掘和感知。實在關(guān)注地段價值10/19/202321消費者調(diào)查與分析消費觀念：多數(shù)消費者講究實用，同時追求個性，有相當部分人愿意為更好的產(chǎn)品支付更高的價格。（實用與品味的結(jié)合）個性品味小高層是最受歡迎的產(chǎn)品，多層價格反而有低于高層的趨勢。樓型偏好10/19/202322共性：客戶購買的第一傾向因素是——成熟配套，離市中心近總結(jié)：希望改善生活水準，享受高品質(zhì)住宅形態(tài)，對環(huán)境、房型、配套有較高要求；對項目知名度等外在形象包裝有相當?shù)男睦硇枨螅荒苷J同優(yōu)質(zhì)優(yōu)價概念，但承受總價有限，希望房型面積控制得當；處在生活理性期，“一步到位”概念強，二房、三房受歡迎；歡迎節(jié)能系統(tǒng)，對檔次規(guī)格有較為專業(yè)的理性認識。購買動機分析

10/19/2023

繁昌主流購房客戶需求深度分析23根據(jù)我司資料，繁昌縣主流消費者對房屋各要素按重視程度依次為區(qū)位、價格、品質(zhì)、配套環(huán)境、服務、社區(qū)文化。主要有以下特征：◆對區(qū)位比較重視，以地段為首要選擇標準?！粝M者購房意識不成熟，從眾心理普遍，容易受廣告和朋友介紹的影響；◆對戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境和配套、物業(yè)管理、品牌、服務等因素都很關(guān)注。10/19/2023

我們擁有什么？

優(yōu)勢何在？

2410/19/202325地塊現(xiàn)狀地塊東10/19/2023周邊環(huán)境26項目剖析價值點挖掘未來，在便利度相同的區(qū)域，大規(guī)模樓盤寥寥無幾，擁有社區(qū)感的樓盤更少：社區(qū)，包括硬件指標和服務指標，將為家提供巨大的延續(xù)空間。與其它競爭區(qū)域相比，擁有與城市最近的距離、最完善的交通和生活配套；大量開發(fā)，形成可見的遠景：城市次中心將逐漸形成。未來兩年供給及需求的主流仍是小高層為主，輔以多層；我們的容積率提供了先天的產(chǎn)品差異：關(guān)鍵在于，必須設(shè)法化劣勢為優(yōu)勢。區(qū)位社區(qū)差異化10/19/2023構(gòu)筑核心競爭力27區(qū)域+產(chǎn)品10/19/2023區(qū)域28擁有繁蕪路便捷的交通；老城區(qū)與新城區(qū)的價值核心，承東啟西，交通便利周邊政府機構(gòu)及配套齊全政務文化氛圍濃厚10/19/2023產(chǎn)品力

——“一品生活”創(chuàng)造全新的產(chǎn)品類型：29從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，在消費群體對居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)槠肺坏男枨螅c此同時，地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個單純居住的概念到社區(qū)的概念，由社區(qū)的概念過渡到符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。10/19/2023大盤規(guī)劃，配套齊全；低容積率，超寬樓間距，城市人向往的舒適生活環(huán)境；擁有創(chuàng)新產(chǎn)品——6+1情景洋房及小高層、高層多種產(chǎn)品形態(tài)滿足客戶不同需求；優(yōu)良的景觀設(shè)計，戶戶有景；優(yōu)美的建筑形態(tài)，新都市主義建筑。30策略一：品牌制勝，營銷創(chuàng)新——觀念營銷。策略二：新都市主義生活展現(xiàn)可拓展空間優(yōu)勢，全方位產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢。策略三：搭建《置業(yè)會》服務營銷平臺。尋找機遇突破困局10/19/2023品牌之路31

例：“萬科”與“元一”自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。產(chǎn)品價值產(chǎn)品認知產(chǎn)品認同產(chǎn)品歸屬品牌營銷品牌的認識提升品牌的升華品牌價值10/19/2023什么能代言中辰地產(chǎn)品牌？一個值得信賴的企業(yè)創(chuàng)造和諧幸福家園品牌提煉辰——地支的第五位，屬龍。龍之辰舞中——中庸之道，中國者居天地之中心&中辰3210/19/2023中辰地產(chǎn)開發(fā)理念以品質(zhì)筑居城市風景3310/19/202334差異化本土化創(chuàng)新性高附加值零風險品牌生命力從思路到出路！10/19/202335（1）差異化的產(chǎn)品定位和設(shè)計；（2）顧客價值的挖掘；（3）產(chǎn)品品質(zhì)的提高；（4）品牌理念及營銷策略和銷售執(zhí)行。10/19/2023（自身資源、愿景、有效的性價比的把握）36打造核心競爭力

10/19/2023準確的方向

鑒實的基礎(chǔ)項目定位3710/19/2023資源決定形態(tài)，形態(tài)決定價值。跟隨市場不如引領(lǐng)市場，引領(lǐng)市場不如制造市場，通過項目“區(qū)域+產(chǎn)品力”資源整合，以“城市山水大宅”制造市場空白，成為繁昌高端市場的標桿。3810/19/202339戰(zhàn)略定位市場領(lǐng)先者市場追隨者市場補缺者高檔中高檔中檔市場地位客戶及產(chǎn)品定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位10/19/2023客戶定位周邊常駐人口縣政府、稅務局企事業(yè)單位第二次置業(yè)換房客戶來自各個礦區(qū)、電廠企業(yè)高收入群體周邊區(qū)縣客戶定位4010/19/202341本土品牌，走中檔性價比路線我們何去何從？走高端路線，突出個性，打差異化?！獙ふ页龀鞘芯⒖蛻粽J同的品質(zhì)原素！

【市場占位】

10/19/2023

如果城市沒有山水，城市是枯燥的；

如果山水不在城市，山水是寂寞的。4210/19/2023城市山水一品大宅30萬㎡歐洲風情城邦432023/10/19無邊界空間幾何——歐式風情建筑地中海風情園林STREETMALL

主題商業(yè)街新都市主義低密度花園洋房社區(qū)項目產(chǎn)品力核心構(gòu)架4410/19/202345

裝滿幸福的托斯卡納

要求：源自意大利優(yōu)雅浪漫風情生活，開門見山，推窗是景，出門是綠，陽光下的浪漫芬芳，裝滿幸福的托斯卡納。

項目產(chǎn)品核心理念

10/19/2023戶戶送露臺，家家有花園，從客廳延伸出去的露臺或陽臺，盡享晨露與夕陽；收獲山水綠氧；最大限度采納陽光，親近自然。注解：簡約歐式

建筑風格建筑的特點：直線條和立面體塊、采光充分及室內(nèi)與室外的空間交流。無邊界自然空間元素：4610/19/2023實用宜居舒適戶型空間合理實惠山、水、人、庭院自然與建筑融合人與自然空間交流

幸福的基因4710/19/202310/19/202348項目規(guī)劃建議規(guī)劃：山、水、人、院融為一體，構(gòu)造了一種源自歐洲的托斯卡納生活方式。4910/19/2023人類為改善自身在客觀世界中的生存環(huán)境才進行大量的建筑活動，并不間斷地在改進居住生活空間環(huán)境。“新都市主義”尋求重新整合現(xiàn)代生活的諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），并引入、重現(xiàn)或最大限度地保存原有自然因素，試圖在更大的開放性區(qū)域空間范圍內(nèi)以交通線相聯(lián)，再造一個緊湊、便于行人的鄰里社區(qū)，以求人類生態(tài)和自然生態(tài)的和諧共存并呈交互性發(fā)展。規(guī)劃思路：5010/19/20235110/19/2023「晨曦的陽光，讓水開始寧靜」清亮水系環(huán)繞而過，將建筑圍合，成為私家的半島形狀。5310/19/2023順著流水潺潺回家一軸：位于小區(qū)中心區(qū)景觀時光塔是小區(qū)生態(tài)景觀軸心，以起到小區(qū)景觀風格主題標志作用。兩心：是我們兩大景觀生態(tài)環(huán)帶。5大主題的廣場貫穿其中，將小區(qū)一期和二期景觀主題進行有效融和。五區(qū)：是指我們的規(guī)劃區(qū)內(nèi)的根據(jù)一年四季分為四個靈敏中心，每個靈敏中心又分為若干的居住組團，每個組團圍繞著新都市主義的“四季花開”理念，規(guī)劃風格各異的居住單位。十景：就是貫穿在整個景觀生態(tài)環(huán)道的十大主題園區(qū)。我們在整體規(guī)劃中將景觀與住宅穿插布置，充分融入建筑的景觀，從而真正提升居住的環(huán)境品質(zhì)?！疽恍?、兩帶、四區(qū)、十景】5410/19/202355五區(qū)春秋夏10/19/2023聚集核心一軸聚集核心十景分為6至8個小組團，主要依據(jù)四個靈敏中心進行規(guī)劃，使每個小組團圍繞著新都市主義的“四季花開”理念，根據(jù)四季的不同季節(jié)規(guī)劃風格各異的居住單位及園林。玫瑰苑歐陸風紅楓苑桂花苑北美風山地風南亞風雛菊苑5610/19/2023組團分區(qū)桃香苑地中海東亞風荷香苑雨林風橄欖苑北歐風百合苑棕櫚苑海洋風57春秋夏垂釣木臺蘭香亭香溪雨林閱溪島時光塔林蔭大道花香池聽溪廣場香頌廣場十景：就是貫穿在整個景觀生態(tài)環(huán)道兩側(cè)的十大主題景觀公園。我們在整體規(guī)劃中將景觀與住宅穿插布置，充分融入園林的景觀，從而真正提升居住的環(huán)境品質(zhì)。景觀園林規(guī)劃——〖十景〗10/19/2023太極廣場5810/19/2023STREETMALL主題商業(yè)街區(qū)作為銷售中心啟動區(qū)建議一一期12棟先啟動約。加推13棟作為銷售中心啟動區(qū)建議二STREETMALL主題商業(yè)街區(qū)STREETMALL主題商業(yè)街區(qū)開發(fā)節(jié)奏及啟動建議可以生長自然空間

戶型建議5910/19/202315%小三房：2房或2房半70-90㎡占50%50%高端大戶型：130-260㎡

占15%35%三房：3房2廳

91-125㎡占35%

戶型面積配比建議

6010/19/202361奇數(shù)層陽臺贈送戶型創(chuàng)新——空中四合院偶數(shù)層陽臺與奇數(shù)層錯開，贈送270度轉(zhuǎn)角窗超大凸窗贈送大量贈送面積創(chuàng)新戶型

10/19/202310/19/202362簡潔的立面處理，建筑含蓄內(nèi)斂古樸粗曠的土陶，放在任何地方，都那么自然一顆單獨的小樹，與建筑是那么的和諧6310/19/20233+3花園洋房6410/19/2023免費贈送奇偶層錯6米位挑高露臺10/19/202365免費贈送奇偶層錯6米位挑高露臺66一層私家花園半地下室入戶，使空間變得豐富起來。10/19/202367超大露臺空中庭院，贈送一半面積，客戶后期封閉，形成獨立房間（小高層、高層2+1）創(chuàng)新戶型85㎡10/19/202368空中庭院，贈送一半面積，客戶后期封閉，形成獨立房間，將原來的3房擴大到4房超大露臺，擴大生活半徑全贈送飄窗式的衛(wèi)生間10/19/2023（小高層、高層）3+2創(chuàng)新戶型110㎡建筑就像活著的珍稀植物?！▓@洋房，小高層，古典與現(xiàn)代風格的融合，告別了不切實際的繁瑣、簡約。張力的建筑造型，使建筑跳脫于自然，在藍天、白云、綠色花叢中點綴自然。6910/19/2023半地下室7010/19/2023一層空中露臺7110/19/2023法式小陽臺原木格柵處理，讓建筑立面豐富自然7210/19/2023外墻立面處理，淺灰和鵝黃，外加石材外掛，外立面立刻飽滿豐富7310/19/202374新都市主義一品社區(qū)地中海風情園林10/19/2023地中海風情園林75從“地中海”園林特色中提取關(guān)鍵元素，創(chuàng)造出適合江淮地區(qū)的“地中海”園林風格，使園林和充滿“地中海風情”的住宅外立面相映成趣、相得益彰。充分發(fā)揚“水系”主題，運用噴泉、水池及自然溪流的組合，靜謐與跳躍貫穿始終，創(chuàng)造出一個依水而居的園林美景。10/19/2023時光塔：景觀視覺的焦點噴泉雕塑小品，將功能與觀賞融為一體室外噴泉泳池，豐富了觀賞與實用性7610/19/202377隨處可見的小品細節(jié)，形成立體化空間綠化景觀通過婉約曲折的小溪，是回家的路碎石堆砌的小區(qū)一角，造價經(jīng)濟10/19/2023新都市主義假日社區(qū)

STREETMALL主題商業(yè)78全新STREETMALL主題街區(qū)，最大化提升地塊價值最大化。STREETMALL在英文中意為“中央休憩商業(yè)街道”，是繼連鎖店/專賣店/折扣店/超市/購物中心/SHOPPINGMALL之后，在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)。集大型餐飲/休閑娛樂/品牌折扣/游覽購物等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，覆蓋各個層次不同類型的顧客。10/19/20237910/19/2023商業(yè)街業(yè)態(tài)定位

居家消費+特色休閑超市（超市內(nèi)含肉菜專柜）；茶餐廳(中西合璧式餐飲、休閑場所)；休閑吧(內(nèi)含：網(wǎng)絡(luò)、圖書閱覽、冷餐等)；銀行；藥店；干洗店；洗浴中心；休閑娛樂商品專供店；診所；布藝裝飾店。

8010/19/2023本項目核心價值體系新都市品質(zhì)人居典范之作歐式風格建筑STREETMALL充分采光，室內(nèi)的空間交流50%以上戶型面積均在90㎡以內(nèi)，輕松置業(yè)形成熱銷主張四季分明，見花見綠主題風情街提升生活品質(zhì)1軸2心5區(qū)10景三房變四房，兩房變?nèi)?，居住尺度靈動空間完美體現(xiàn)運用“樹池”與“樹陣”以及大量的植物和花卉打造不同季節(jié)的顏色滿足社區(qū)配套與區(qū)域配套混合居住提升區(qū)域活力地中海風情園林城市山水大宅的新居住典范8110/19/202382明星樓盤的五個一工程！價格定位！開發(fā)節(jié)奏！有了清晰的定位，我們還需解決以下三個問題：10/19/2023工法展示賣場氣氛庭院元素工地圍墻引導旗繁蕪路口形象宣傳聲光電沙盤展示庭院生活體驗周系列活動大型公關(guān)活動1、一品生活體驗“情緣一線牽”2、好房子授牌新聞發(fā)布會3、參加蕪湖房展盛會4、盛大開盤電視戶外廣播社區(qū)直投公積金對賬單社區(qū)入戶宣傳欄公交車媒體推廣三位一體整合出擊造場-造勢-造名

打造明星樓盤的『五個一工程』1、一個好的案名2、一個好的學區(qū)4、一個好營銷活動3、一個好的概念（產(chǎn)品）5、一個好的獎項8410/19/20238510/19/2023中辰一品備選案名詮釋一品——高貴的象征，官分九品﹐最高者為一品。一品——品質(zhì)的象征，象征中辰打造項目第一品質(zhì)一品——“花開四季，香滿城，一品山色，半城林”直接傳遞出“城市山水大宅”獨特的品牌個性，大氣磅礴，上升到城市人居發(fā)展標桿的作用。8610/19/202387花開四季，香滿城一品山色，半城林上升到城市的高度，也是繁昌城市居住價值的一種全面升級①②10/19/2023五個一工程（二）一個好的推廣語10/19/20238810/19/20238998五個一工程

（三）一個好的概念一種全新生活價值觀念的展示，一種全新生活價值觀念的引導觀念地產(chǎn)-觀念營銷報紙樓書（權(quán)威）10/19/2023通過媒體平臺，一系列廣告投放，形成社會關(guān)注。10/19/202399參加蕪湖房展會在皖江十個城市發(fā)展綱要的支持下必將吸引蕪湖的置業(yè)者10/19/2023100觀念營銷“可以吃的房子”101（榮獲中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會榮譽頒發(fā)獎項）繁昌綠色生態(tài)住區(qū)（）示范社區(qū)10/19/2023五個一工程

（四）一個好的標簽10/19/202310210/19/202310310/19/2023104呂建博士10/19/202310510/19/202310610/19/2023107109

五個一工程

（五）一個好的三維宣傳片營銷滿載幸福的托斯卡納10/19/2023C:\DocumentsandSettings\Administrator\ApplicationData\Microsoft\InternetExplorer\QuickLaunch\顯示桌面.scf顯示桌面.scf中辰聯(lián)盟會品牌提升銷售促進110通過幸福儲蓄存折的形式，將有效的客戶資源進行整合，滿載幸福的儲蓄卡：2000元，進行意向客戶登記并且發(fā)放，一旦預售證下達，可直接沖抵認籌金，開盤沖抵定金，并且啟動“好日子”日進斗金活動，每天30元，越早認領(lǐng)優(yōu)惠越大刺激銷售。通過電視、網(wǎng)站、及戶外提升產(chǎn)品力，引起項目的市場關(guān)注度。10/19/20234月底拆遷完畢

5月動工6月底前9-11月7月下旬銷售中心開放一期結(jié)構(gòu)封頂，推出樣板間。畫龍點晴，形成價值標桿小區(qū)主力產(chǎn)品，通過快速銷售實現(xiàn)資金回籠讓城市大開眼界主題活動接受預定8月18日開盤銷售進度計劃

11210/19/2023開工典禮12月18日加推項目價格走勢圖示價格物業(yè)類型6+1多層洋房小高層高層戶型面積、景觀及東西朝向差異景觀、樓層、戶型面積情況樓層景觀朝向及價格差異4000元/㎡3200元/㎡3000元/㎡價格建議11310/19/2023銷售回款計劃銷售周期目標任務當期開盤后2個月銷售率大于50%當期開盤后3個月銷售率大于85%項目經(jīng)濟效益分析建安成本營銷成本銷售均價項目銷售面積（不含一期內(nèi)部組團）總銷售收入利潤2300元/㎡左右40元/㎡3350元/㎡朝上3