景洪勐海房地產(chǎn)市場概覽

-.z.、勐海片區(qū)房地產(chǎn)工程市調(diào)報(bào)告及產(chǎn)品建議第一局部：西雙版納房地產(chǎn)市場總概1、獨(dú)一價(jià)值高地，稀缺資源區(qū)域西雙版納地處南部區(qū)域，背靠，影響力及知名度遠(yuǎn)達(dá)東北、、、津京滬、、川渝等區(qū)域，輻射圍涵蓋東南亞區(qū)域及歐美國家。無論是氣候資源還是物種資源，都是異常豐富，加之靠近東南亞國家，在地緣優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢上都占盡了先機(jī)。國家多年來“橋頭堡建立〞國家戰(zhàn)略的實(shí)施，以及近年來“一帶一路〞等政策的深化，西雙版納的戰(zhàn)略優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢也日加明顯，其獨(dú)特的區(qū)域地緣性和資源稀缺性注定未來的西雙版納前途無可限量。泛亞鐵路的修通，西雙版納必將迎來一個全新的局面，旅游業(yè)的爆棚、房地產(chǎn)行業(yè)的井噴、農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)的輝煌，正因?yàn)槠滟Y源的稀缺性和獨(dú)特性，使西雙版納有望成為中國最后一塊價(jià)值高地。2、旅游養(yǎng)生天堂，文化娛樂世界2017年西雙版納州接待國外游客由2016年的1012.7萬人次增加到2519.9萬人次，年均增長20%，旅游綜合收入由100億元增加到420.3億元，年均增長33.2%；2018年僅春節(jié)期間，西雙版納旅游收入突破11.19億元，相比2017年增長36.48%。旅游人數(shù)逐年激增，旅居型度假、留鳥型度假，異地置業(yè)養(yǎng)生、自駕游、探秘游，旅游形式也變?nèi)遮呚S富。隨著交通配套的日益完善，西雙版納未來的旅游市場前景無可限量，有望成長為中國另一個區(qū)域性國際旅游度假區(qū)域。西雙版納歷史及人文資源豐富，擁有23個少數(shù)民族，同時又是南傳佛教傳承中心，其獨(dú)特的民俗文化、文化、民族文化、餐飲文化、藝術(shù)文化、雨林文化、邊境旅游文化等吸引了世界的目光，其與眾不同的精神及文化上的認(rèn)同性也深深吸引著東南亞國家來西雙版納返祖尋根。未來西雙版納的開展將會突破中國，文化的認(rèn)同性將會遠(yuǎn)達(dá)東南亞國家，囊括泰國、緬甸等國家，同時傣泰文化的一個互異性，有望走向東北亞、歐美地區(qū)。3、群雄逐鹿，競爭慘烈2012-2013年，國大牌房企齊聚，如萬達(dá)、城投、世紀(jì)金源、雅居樂、云投、平安地產(chǎn)等，帶動了房地產(chǎn)市場的一波高潮，2017年-2018年，國著名房企云集西雙版納，如融創(chuàng)地產(chǎn)、俊發(fā)地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園、紅星美凱龍、實(shí)力地產(chǎn)等開場規(guī)模進(jìn)入，預(yù)示著第二波浪潮的到來。2013-2016年，市有據(jù)可查的房地產(chǎn)公司為96家，截止2018年，真正存活的房地產(chǎn)公司除大型的海城、俊都、浩宇、城投、平安等為數(shù)不多的十?dāng)?shù)家集團(tuán)公司外，很大局部房企或者被兼并〔云投〕，或者已破產(chǎn)(拓普)，或者無工程可開發(fā)。機(jī)遇和挑戰(zhàn)往往是并存的，好的市場下不乏失敗的企業(yè)〔浩宇〕，困難的環(huán)境中卻也盛放了許多廣為傳頌的優(yōu)秀工程〔海城〕。未來的市場，風(fēng)云變幻，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。4、房價(jià)逐年飆升，財(cái)富集聚高地隨著國家戰(zhàn)略方案的實(shí)施、地方政府政策的助推、北方生活環(huán)境的日趨惡劣、以及炒房團(tuán)的介入，西雙版納地產(chǎn)市場自2014年以來，房價(jià)一路飆升，呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，2016年略有下降外，其他時間根本呈穩(wěn)步上漲，截止2018年5月，市區(qū)平均房價(jià)已經(jīng)突破9000元/㎡，甚至偏遠(yuǎn)區(qū)域如江北的濱江俊園價(jià)格已經(jīng)超過11000元/㎡。表一：市代表性住宅工程區(qū)域性代表性住宅工程區(qū)域江北曼弄楓市中心嘎灑案名濱江俊園玖沐雨林西雙十二城雅居樂熱銷戶型精裝公寓38㎡，精裝住宅68㎡、84㎡精裝公寓50㎡毛坯公寓37-50㎡簡裝交付：73㎡、74㎡、77㎡、101㎡、115㎡價(jià)格2017年：7800—9500元/㎡2018年：11000—12000元/㎡11000-12000元/㎡9500元/㎡11000元/㎡銷售情況一期推出11萬方住宅，精裝修為主，現(xiàn)階段還剩70多套2018年3月推出5月根本售罄2017年底售罄，共300套推出26萬方住宅，已售罄表二：城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域住宅工程城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域住宅工程區(qū)域曼弄楓市中心案名曼弄金灣曼城王府廣場金版納·尚城熱銷戶型79-151㎡35㎡、37㎡、39㎡精裝公寓：40㎡、56㎡住房：69㎡、76㎡、83㎡、106㎡精裝公寓：39㎡、43㎡、52㎡、68㎡住宅:78㎡、82㎡、95㎡、100㎡、105㎡價(jià)格7500-8500元/㎡價(jià)格待定，預(yù)計(jì)8700元/㎡精裝公寓9000-13000元/㎡住房12000元/㎡起公寓預(yù)計(jì)13000元/㎡銷售情況總體量17萬方，2015年開盤，2018年初售罄總體量90萬方，商業(yè)4萬方，暫未開盤總體量30萬方，2015年開盤，2017年12月底售罄總體量19萬方，城市綜合體，集寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓為一體，暫未開盤備注：如雅居樂、夢雨林瀾山〔別墅〕、融創(chuàng)萬達(dá)、俊都大城、平安悅景莊(別墅)等工程根本處于清盤階段，或者是現(xiàn)階段暫無貨包推送；的商業(yè)工程根本處于滯銷階段，價(jià)格約3萬-3.8萬元/㎡之間；第二局部：區(qū)域市場總結(jié)1、截止2018年上半年，江北片區(qū)、嘎灑片區(qū)、曼弄楓片區(qū)、嘎棟片區(qū)外，市區(qū)根本已經(jīng)沒有住宅工程可以開發(fā)，未來的熱點(diǎn)開展區(qū)域主要集中與曼弄楓、江北、嘎灑區(qū)域，且最具升值潛力的區(qū)域是曼弄楓和嘎灑；2、2017-2018年是房價(jià)飆升的兩年，住宅價(jià)格已經(jīng)突破了10000元/㎡，整個市根本呈現(xiàn)住房推售即清盤的狀況，整個市場預(yù)計(jì)在2019年上半年將無住房可銷售，整個住房市場呈現(xiàn)饑餓狀態(tài)；3、房地產(chǎn)市場的住宅產(chǎn)品主要以投資和自住為主，投資產(chǎn)品主要為小面積精裝修公寓，面積以37-50平方米為主，住宅以80-120之間的實(shí)用性兩房三房為主；其中江北區(qū)域主要以投資型公寓和住房為主，噶東片區(qū)以居住型和改善型住房為主，曼弄楓區(qū)域以投資型公寓和酒店為主，嘎灑以旅居型和自主型產(chǎn)品為主，市區(qū)兼具自住和投資功能；4、市住房市場購置客戶主要以外地客戶為主，本地客戶為輔，外地客戶包括東北、、、、、、、客戶，其中又以東北、、、等客戶為主；5、市場客戶來源主要以渠道客戶、轉(zhuǎn)介客戶為主，自行到訪客戶為輔；如雅居樂、萬達(dá)、平安地產(chǎn)主要實(shí)行集團(tuán)客戶資源共享，全國各地客戶轉(zhuǎn)介為主，如勐巴拉、告莊以渠道公司帶客為主，一般當(dāng)?shù)亻_發(fā)商如王府廣場、曼城主要以地緣性客戶為主；6、的房地產(chǎn)市場的工程打著文化旅游、養(yǎng)生度假的旗號做產(chǎn)品，根本還是停留在做配套賣住房的根底上，沒有真正深入到文化旅游〔告莊除外〕、養(yǎng)老度假等方面，真正的康養(yǎng)工程、文旅工程、醫(yī)療教育工程還有待開發(fā)；第三局部：勐海市場經(jīng)濟(jì)概況1、勐海縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2016年年末人口34.32萬人。其中：城鎮(zhèn)13.17萬人，鄉(xiāng)村21.15萬人，全年出生人口4143人，出生率12.11‰；死亡人口1936人，死亡率5.66‰；自然增長人口2207人，自然增長率6.45‰。勐?？h2016年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕92.53億元，比上年增長7.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值25.55億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值29.76億元，增長3.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.22億元，增長11.1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為27.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為32.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.2%。表1：勐海縣生產(chǎn)總值表2：三大產(chǎn)業(yè)所占比重全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值27047元，比上年增長6.4%。民營經(jīng)濟(jì)增加值41.35億元，增長4.4%，占全縣生產(chǎn)總值的比重達(dá)44.7%；表3：人均生產(chǎn)總值全年農(nóng)村居民人均可支配收入9986元，比上年增891元，增9.8%，農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出達(dá)8243元，增9.2%。其中：吃、穿、用、住等方面分別為3177元、531元、3196元、1339元，分別增6.7%、8.9%、13.9%、4.8%；恩格爾系數(shù)達(dá)38.5〔百分點(diǎn)〕，比上年減0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24783元，比上年增1857元，增8.1%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)16305元，同比增10.6%。其中：吃、穿、用、住等方面分別為6209元、1158元、6013元、2925元，分別增4.6%、6.4%、19.9%、8.3%；恩格爾系數(shù)達(dá)38.1〔百分點(diǎn)〕，比上年減2.2個百分點(diǎn)；2016年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投完成額達(dá)44.22億元，比上年增長3.8%。在規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成37.68億元，同比增長2.8％，占固定資產(chǎn)投資的85.2％；房地產(chǎn)投資完成6.54億元，同比增10.0%，占固定資產(chǎn)投資的14.8％。表4：固定資產(chǎn)投資表5：固定投資構(gòu)造全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.54億元，比上年增10.0%。其中：住宅投資2.12億元，減27.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.88億元，增14.4%。全縣房屋施工面積58.87萬平方米，同比減11.9%；商品房屋銷售面積6.47萬平方米，同比減33.9%，商品房屋銷售額3.33億元，減10.9%。表6：勐?？h房地產(chǎn)市場開發(fā)和銷售情況2、勐?？h經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析〔1〕、勐?？h人口約34.32萬，城鎮(zhèn)人口13.17萬，鄉(xiāng)村人口21.15萬，城鎮(zhèn)化率為38.37%，典型的以農(nóng)業(yè)人口為主的城市；〔2〕、近五年來，勐海縣經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，GDP已突破92.53億元，但增速明顯放慢，未來勐海經(jīng)濟(jì)上升空間以面臨瓶頸問題；〔3〕三大產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，第三產(chǎn)業(yè)比重最大且逐年增加，第一產(chǎn)業(yè)排名第二穩(wěn)步增加，第二產(chǎn)業(yè)排名第三且逐年下降，第三產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第一、第二產(chǎn)業(yè)，說明勐海是以效勞業(yè)為主的農(nóng)業(yè)型城市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱，經(jīng)濟(jì)環(huán)境容易受外部市場制約；〔4〕、人均年生產(chǎn)總值雖然逐年增加已突破27047元，但自2015年以來，增速已經(jīng)放慢，且呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，未來增值空間不大；〔5〕、農(nóng)村居民人均可支配收入為9986元，人均消費(fèi)支出達(dá)8243元；城鎮(zhèn)的24783元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)16305元；由此可見鄉(xiāng)村人口與城鎮(zhèn)人口貧富懸殊較大，且農(nóng)村人口積蓄較少，城鎮(zhèn)人口積蓄較多；〔6〕、2016年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投完成額達(dá)44.22億元，比上年增長3.8%，但自2013年以來，投資整速度已近放慢，房地產(chǎn)投資完成6.54億元，同比增10.0%；〔7〕、2016年房地產(chǎn)投資完成6.54億元，住宅投資2.12億元，減少27.4%，商品房屋銷售面積6.47萬平方米，同比減33.9%，商品房屋銷售額3.33億元，減10.9%，房地產(chǎn)市場不管是住宅投資、銷售面積還是銷售價(jià)格總體處于下滑趨勢；小結(jié)：勐海經(jīng)過多年的開展，經(jīng)濟(jì)增長速度已經(jīng)放慢，且趨向于平穩(wěn)甚至有可能會逐步下降；由于城鄉(xiāng)二元構(gòu)造的在短期難于扭轉(zhuǎn)，雖然勐海房地產(chǎn)市場開發(fā)量略有增加，但鑒于銷售面積和銷售額的較少，也反映了勐海宏觀區(qū)域房地產(chǎn)市場已近略顯飽和，特別是剛需客戶，所以未來的市場應(yīng)以外地為主要突破點(diǎn)，勐海外鄉(xiāng)只能是作為次要突破點(diǎn)；勐?？h主要住宅工程案名國威財(cái)富廣場中央國際冠城時代廣場湖海仙居浩宇大城沙灣納冠供銷大廈湖畔之夢熱銷戶型住房：45㎡、79㎡、115㎡、94㎡、183㎡商鋪：35-300㎡住房：97㎡、105㎡、112㎡公寓45㎡，住房56㎡、86㎡、90㎡、113㎡、155㎡、215㎡商鋪30-1000㎡商鋪：82-156㎡一室52-75㎡二室85-113㎡三室133-145㎡四室156-195㎡二室87㎡三室106-137㎡五室160-164㎡住房：80-135㎡商鋪：42-300㎡住房：81-126㎡價(jià)格住宅3800元/㎡,商鋪均價(jià)25000元/㎡價(jià)格預(yù)計(jì)4500元/㎡，商鋪價(jià)格預(yù)計(jì)16000元/㎡住房4200元/㎡商鋪12000-15000元/㎡商鋪15000-18000元/㎡均價(jià)預(yù)計(jì)4800元/㎡均價(jià)3400-3800元/㎡住宅3200-4000元/㎡商鋪：18000-32000元/㎡住宅3300-3900元/㎡工程情況工程建筑面積8.4萬方，住宅清盤，商鋪剩余貨值約1.8億，后續(xù)儲藏土地10畝左右；工程占地約45畝，住房約368套，剩余為商鋪面積約7000多方；工程總用地150畝、一期用地85.6畝，總建面13.3萬方，商業(yè)3.9萬方，住房674套，2017年5月開盤，截止2018年5月售罄，二期剩余64.6畝；商業(yè)建面約5200㎡，剩余約1800多㎡；現(xiàn)階段正在排號中，暫未銷售，預(yù)計(jì)三期B地塊剩余7萬方左右工程體量55萬方，一期8.3萬方，二期約9萬方，共銷售1300余套，三期預(yù)計(jì)30萬方；工程建面38404平，住房已清盤，商業(yè)銷售15%左右，剩余6000多平，15年開盤，3年時間清盤；現(xiàn)階段，工程根本清盤，剩余住房約30余套，未來投放市場約20余畝；勐海縣房地產(chǎn)市場分析截止2016年，勐海縣當(dāng)?shù)禺a(chǎn)工程施工面積超過127789平方米，銷售面積64661平方米，其中，待售住房面積超過26900平，商鋪面積超過13199平，共計(jì)40099平方米〔數(shù)據(jù)來源：勐海縣統(tǒng)計(jì)局〕，市場呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)；現(xiàn)階段，勐海縣在售工程主要集中在老城區(qū)以及214國道附近，主要工程共計(jì)8個，已清盤工程或接近清盤工程為佛海明珠、國威財(cái)富廣場、湖畔之夢，供銷大廈，冠城時代廣場；在建工程主要包括中央國際、浩宇大城、莎灣納冠。預(yù)計(jì)2018年10月-2019年4月，市場放量會有所增加，財(cái)富廣場約5萬方、中央國際7萬方、冠城約8萬方、浩宇大城約9萬方，沙灣納冠30萬方；未來市場投放量約59萬方左右，加上當(dāng)?shù)鼐用褡越ㄤN售工程，未來1年，勐海市場住宅投放量接近62萬方，商業(yè)面積約8萬方，預(yù)計(jì)70萬方；勐?？h房地產(chǎn)市場客戶來源主要包括以下三種情況：莎灣納冠客戶主要以市客戶為主，客群來源主要為政府工作人員、教師、醫(yī)生，以及局部當(dāng)?shù)鼐用瘢纳菩蜆I(yè)主居多；冠城、浩宇大城、國威財(cái)富廣場客戶來源主要以當(dāng)?shù)夭铇I(yè)種植戶、勐?？h外來茶業(yè)自營業(yè)主，還包括局部渠道推薦客戶，主要以東北、、、客戶居多，客戶主要以投資、自營、居住為主；湖畔之夢、供銷大廈主要以工程周邊原住民為主，客戶需求多以剛需、改善型住房為主；小結(jié)：勐?？h人口基數(shù)較小，但房地產(chǎn)公司數(shù)量不少，工程主要以住房、公寓、商鋪為主，且投放市場的數(shù)量不小，經(jīng)過多年來的客戶洗刷，勐海的投資客戶、自住客戶、本地置業(yè)客戶已日漸稀少