泰宏增資擴股可行性報告

PAGE第13頁共13頁關于惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司增資擴股的方案一、設立惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司增資擴股項目的背景、及公司運營情況介紹：惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司系一家于2003年7月16日合法成立的公司（注冊號：441300000086781；公司地址：大亞灣澳頭媽廟村派出所旁；法定代表人：黃高輝）公司現(xiàn)注冊資本為人民幣100萬元。經(jīng)公司對市場的研判，及手上擁有的資源，于2009年8月對我司響水河地塊以BT方式對“泰宏工業(yè)廠房及配套設施一期工程”項目公開招標，由惠州市國威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中標并對已對該地塊進行開發(fā)建設，目前建設進度已到后期配套設施施工，預計于今年年底交付使用。但由于公司只有土地，并無開發(fā)資金，廠房交付使用后的，公司自有資金并不能完全支付廠房建設金，并且后續(xù)二期及三期項目也無法啟動。為把握市場機遇，有效解決公司項目開發(fā)資金問題，增加抗風險能力、提升項目開發(fā)盈利水平，避免國有資產(chǎn)閑置，盤活國有資產(chǎn)，解決員工出路，公司擬改變前期獨立開發(fā)4萬平方米工業(yè)用地策略，引入景豐公司（以下簡稱景豐公司）作為戰(zhàn)略合作方，對惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司（以下簡稱泰宏公司）進行增資擴股?；葜菔谢蓐枀^(qū)景豐實業(yè)有限公司，該公司成立多年，資金雄厚，是惠陽地區(qū)最有實力的企業(yè)之一。投資項目涉及房地產(chǎn)開發(fā)（惠陽棕櫚島高爾夫旁50萬平方米總投資10億的房產(chǎn)項目）、礦業(yè)開發(fā)（鼎圣青瓷磚廠）、交通運輸公司等。其公司法人古育林先生更是惠州地區(qū)明星企業(yè)家之一，擁有惠陽區(qū)政協(xié)常委、慈善協(xié)會會長等多個頭銜。二、增資擴股的目的及必要性1、有利于引進投資，培育稅源和解決就業(yè)的需要，吸引生產(chǎn)商和經(jīng)銷商在此置業(yè)樂居，繁榮了地方經(jīng)濟，培育了稅源，也為待業(yè)人員提供就業(yè)機會，是社會效益和經(jīng)濟效益的直接體現(xiàn)。2、有利于解決公司開發(fā)資金問題。泰宏公司自建設項目開工以來，屬于行業(yè)起步階段，資金來源沒有穩(wěn)定的渠道，影響了項目后續(xù)開發(fā)，項目建設規(guī)模和盈利水平?jīng)]有達到預期，公司經(jīng)過比對，擬與景豐公司對我司進行增資擴股，行程戰(zhàn)略伙伴，穩(wěn)定開發(fā)資金來源，擴大效益。3、有利于降低公司資產(chǎn)負債率，減少財務費用，與景豐公司合作后，即可以引進股權投資，又可合并報表達到降低資產(chǎn)負債率的問題。4、有利于增強抗風險能力。公司與景豐公司戰(zhàn)略合同，不但可以引進資金對項目后續(xù)開發(fā)；還可以引進該公司的先進管理理念及技術人才，便于經(jīng)營決策；另一方面有兩個股東共同投資經(jīng)營，比公司單打獨斗，抗擊打和抵御風險能力增強三、增資擴股后企業(yè)的資產(chǎn)、效益分析1、項目市場分析惠州大亞灣地處珠江三角洲，是我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍的地區(qū)之一，與深圳香港毗鄰，自然地理條件十分優(yōu)越。改革開放三十年，吸引了大批國際國內(nèi)資本，社會經(jīng)濟取得了高速發(fā)展。目前深圳正進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，對低技術，勞動密集型企業(yè)強制性外遷。客觀上為本項目4萬平方米工業(yè)用地建設的開發(fā)，創(chuàng)立了機會。第一、是惠州大亞灣經(jīng)濟發(fā)展的需要。隨著外資和內(nèi)資紛紛進入，搭起興建廠房的平臺，便于了落戶企業(yè)的發(fā)展。第二、投資環(huán)境良好，為了惠州大亞灣經(jīng)濟發(fā)展，政府對在開發(fā)區(qū)的企業(yè)實施享有國家級和沿海開放城市的稅收政策和與之相配套的地方政策及其他優(yōu)惠政策。在投資環(huán)境上，加強硬件投入，每年以巨額投資城市基礎設施建設，現(xiàn)已形成了港口、航空、鐵路、公路和光纖組成的主體交通和通訊網(wǎng)絡。使之具備了成為通向華中、華北及華東的重要口岸，特別是惠州港擴建至年吞吐量上億噸以上大港口，為惠州大亞灣成為國際港口城市創(chuàng)造了條件。第三、惠州大亞灣響水河工業(yè)園區(qū)已成為惠州大亞灣地區(qū)招商引資的旗幟，該工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，規(guī)劃面積達30平方公里，目標是建設成為一個大型的集電子信息、汽車、鋼鐵的工業(yè)基地。吸引了多家世界500強企業(yè)和國際跨國公司在此發(fā)展，許多的外資企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)已經(jīng)形成生產(chǎn)規(guī)模，并獲得良好的經(jīng)濟效益。第四、惠深合作，推動經(jīng)濟一體化。響水河工業(yè)區(qū)緊鄰深圳龍崗，獨特的區(qū)域優(yōu)勢確立了經(jīng)濟戰(zhàn)略必需惠深合作，實行經(jīng)濟一體化發(fā)展。為了加快這一經(jīng)濟發(fā)展進程，雙邊政府都加大了出臺實現(xiàn)這一進程的相關舉措，特別是惠州大亞灣政府為對接經(jīng)濟一體化，在園區(qū)北部規(guī)劃5平方公里的生活配套用地，以滿足深圳龍崗工業(yè)區(qū)的配套需求。其次加快西區(qū)市政道路建設，實現(xiàn)與龍崗的交通對接，主要是拉通西二、西三大道西段、西南大道、西A路，與深圳龍崗的丹梓東路、金牛東路、南坪快速等主干道路聯(lián)接，使兩地不僅在生活配套方面融為一體，在路網(wǎng)上也融為一體，直接接受深圳經(jīng)濟的輻射，加快兩地的人才、物流、資金的互流。第五、是培育稅源和解決就業(yè)的需要，吸引生產(chǎn)商和經(jīng)銷商在此置業(yè)樂居，繁榮了地方經(jīng)濟，培育了稅源，也為待業(yè)人員提供就業(yè)機會。是社會效益和經(jīng)濟效益的直接體現(xiàn)。2、項目建設條件本項目地處惠州大亞灣響水河，西區(qū)龍山六路板嶂嶺，占地面積4萬平方米。⑴、交通運輸條件項目建設南側臨惠州港，距惠州港10公里，深汕、惠深、沿海等高速公路在園區(qū)交匯，惠大鐵路也穿越園區(qū)。因此：公路、水路、鐵路運輸十分方面，能充分滿足項目租賃人的產(chǎn)品及原材料采購運輸?shù)男枰?。⑵、氣象條件惠州大亞灣屬大陸性熱帶季風氣候，長年溫差小，日照長。本項目可在任何時候建設作業(yè)，不會影響工程正常進程。⑶、環(huán)境保護本項目是按市政統(tǒng)一規(guī)劃施工作業(yè)，項目建成后，租賃人的生產(chǎn)及工藝流程是經(jīng)過環(huán)保部門環(huán)評后，獲得認可批準才進入的，對周邊環(huán)境影響是符合國家環(huán)保要求的。本項目的建設沒有廢氣、廢水產(chǎn)生，略有粉塵，基本沒有損害環(huán)境的有害物質成份。⑷、消防條件本項目將嚴格按照消防部門要求設主消防栓，租賃經(jīng)營者自備消防器材，物管機構加強管理和安全設施檢查，杜絕火災的發(fā)生。3、項目建設規(guī)模項目占地4萬平方米，規(guī)模不大，但功能齊全，設施完備，較先進。(1)、營業(yè)用房建設營業(yè)用房4棟，設計為三層，占地面積5500平方米，建筑面積22600平方米。(2)、宿舍用房建設宿舍用房5棟，設計為六層，占地面積2385平方米，建筑面積14310平方米。(3)、配套工業(yè)園區(qū)公寓考慮到經(jīng)營者需要較多的人員參加生產(chǎn)，已經(jīng)周邊工業(yè)園區(qū)（比亞迪、三鑫玻璃）等工人需要，建設商業(yè)配套1棟、租賃公寓4棟，占地面積19015平方米，建筑面積68000平方米。(4)、其他本項目交通主干道1條，寬30米，支干道3條，其中兩條支干道寬9米，4條支干寬10米。藍球場一個，可豐富員工的業(yè)余文化生活。4、建設進度計劃項目將分三期建設開發(fā)。第一期工程建設：計劃占地面積10007平方米，建筑面積15000平方米。目前已經(jīng)公開招標結束，主體施工完畢。第二期工程建設：計劃占地面積10008平方米，建筑面積21890平方米。第一期工程完工后隨之啟動，建設工期為六個月。第三期工程建設；計劃占地19015平方米，建筑面積48000平方米。與第二期同期進行，建設工期為一年。5、投資預算：(1)、土地使用購置費：40000平方米×400元∕㎡=1600萬元(2)、廠房建設及配套設施預算84890㎡×1000元∕㎡=8489萬元前期報建，消防，環(huán)保等政府部門規(guī)費約1200萬元前期平整，土地補償，水電配套，圍墻等約250萬元其他費用400萬元合計：約1.2億元。(3)資金投入計劃:增資后景豐公司按項目周期投入資金：第一年3000萬元，第二年7000萬元；6、經(jīng)濟效益分析與評價(1)、廠區(qū)收益根據(jù)項目工業(yè)園區(qū)的情況，項目全部完工后目前的測算租賃月收入為稅后422760元∕月，計算標準如下：第一期項目建設完工后的租賃收入；15000平方米×12元∕㎡月=180000元∕月扣除經(jīng)營性租賃稅率17%實際收入為180000元-30600元=149400元∕月第一期項目建設完工后的物管收入；15000平方米×1.5元∕㎡月=22500元∕月合計:171900元∕月第二期項目建設完工后的租賃收入，即第一、二期合計可租面積收入：36890平方米×12元∕㎡月=442680元∕月扣除經(jīng)營性租賃稅率17%實際收入為442680元-75255元=367425元∕月第二期間項目建設完工后的物管收入，即第一、二期合計物管可租面積收入：36890平方米×1.5元∕㎡月=55335元∕月合計:422760元∕月廠區(qū)租賃收入測算表（稅后）單位：元收入項面積目㎡第一年收入第二年收入第三年收入物業(yè)管理租金合計物業(yè)管理租金合計物業(yè)管理租金合計廠房36890467010310095035679606640204409100507312066402044091005073120因項目分三期建設，故公司謹慎地僅將第一期工程建設完工后所產(chǎn)生的收入作第一年的收益測算，而將第二期工程建設完工后有可能第一年產(chǎn)生的收入僅例入第一年后半年測算。(2)、商業(yè)公寓配套工業(yè)園區(qū)收益根據(jù)項目周邊工業(yè)園區(qū)的情況，目前的測算租賃收入為1048080元/月，計算標準如下：一層約20000平方米店鋪收入；15000平方米×30元∕㎡月=450000元∕月扣除經(jīng)營性租賃稅率17%實際收入為450000元-76500元=373500元∕月一層約33000平方米公寓收入；33000平方米×22元∕㎡月=726000元∕月扣除經(jīng)營性租賃稅率17%實際收入為450000元-76500元=602580元∕月物管收入：48000平方米×1.5元∕㎡月=72000元∕月合計：1048080元/月商業(yè)公寓配套收入測算表單位：元收入項面積目㎡第一年收入第二年收入第三年收入物業(yè)管理租金小計物業(yè)管理租金小計物業(yè)管理租金小計店鋪150002700004482000475200027000044820004752000公寓330005940007230960782496059400072309607824960合計4800086400011712960125769608640001171296012576960因項目分三期建設，故公司謹慎地第一年的收益測算為零。利潤測算表單位：元年度項目第一年第二年第三年說明一、收入（稅后）3567960元17650080元17650080元租賃收入一般前6年的3年一次調(diào)增，每次調(diào)幅不超過12%，第7年以后，按市場需求變化調(diào)整。本項目為3年一調(diào)，調(diào)幅為8%二、支出1、工資10萬元20萬元20萬元2、財務費用利率3%10萬元51萬元51萬元4、管理費用20萬元100萬元100萬元5、其他費用10萬元50萬元50萬元6、折舊6萬元200萬元200萬元三、利潤300萬元1340萬元1340萬元除第一年利潤作為扣除相關管理、所得稅費，及項目投資外，第二年后年均收入扣除所有費用稅后純利收入約為1340萬元/年，在這測算前提下，根據(jù)公司實際增資后的股權劃分比例，實際從第二年開始，項目能為原股東及總公司帶來月536萬元/年的實際收入，既解決了公司項目開發(fā)的資金問題，降低了風險，并為原股東，總公司帶來了實際的收入，盤活了國有資產(chǎn)解決了員工出路。以上計算方式并未考慮租賃市場每3年價格向上調(diào)整，已經(jīng)物業(yè)增值帶來的收入。四、增資擴股的具體形式、步驟及公司管理1、公司增資擴股前的名稱、股權結構和住所公司中文名稱：惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司住所：惠州大亞灣響水河工業(yè)園注冊資本為：人民幣100萬元。惠州市大亞灣旅游源綜合開發(fā)公司占100％股權，實收資本100萬元。2、增資方式(1)、景豐公司有意對泰宏公司進行投資，以現(xiàn)金2400萬元投入作為股本對泰宏公司進行增資擴股。(2)、惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司增加注冊資本人民幣150萬元。(3)、增加的注冊資本人民幣150萬元通過公開掛牌方式由景豐公司認購，認購款不低于人民幣2400萬元。(4)、本次資增資擴股后，惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司的注冊資本變更為人民幣250萬元，其中：惠州市大亞灣旅游資源綜合開發(fā)公司出資100萬元，占注冊資本的40%，景豐公司出資150萬元，占注冊資本的60%。景豐公司認購款超過認購注冊資本的款項作為公司的資本公積。(5)、本次資增資擴股結束后，惠州大亞灣泰宏旅游實業(yè)有限公司景豐公司擬以資本公積轉增資本，注冊資本由人民幣250萬元增至人民幣2500萬元，股東所占的股權比例不變。3、泰宏公司的負債，在本意向簽訂后雙方共同委托審計公司對泰宏公司進行審計，最終以雙方簽字確認的債務為準。雙方確認泰宏公司債務后，將其債務由新公司全部承擔。在審計結束后，雙方應組成工作小組根據(jù)本意向書草擬增資擴股協(xié)議、公司章程等公司變更注冊文件。5、股東表決及分配方式泰宏公司設股東會，股東會由股東組成。股東按出資比例行使表決權。以下事項須經(jīng)股東一致表決通過。(1)、修改公司章程；(2)、增、減公司注冊資本；(3)、公司分立、合并、解散；(4)、變更公司形式；(5)、為他人作擔保；6、董事推薦泰宏公司設董事會，由五名董事組成，泰宏公司推薦二名董事，景豐公司推薦三名董事。董事由股東會任免，任期三年。董事會設董事長（法定代表人）一人，由景豐公司推薦的董事出任。董事會會議由董事長召集和主持；董事長不能履行職務或者不履行職務的，由景豐公司指定其推薦的其他董事召集和主持。董事會決議的表決，實行一人一票，董事會成員過半數(shù)表決通過，決議有效。7、監(jiān)事會泰宏公司設監(jiān)事會，由三名監(jiān)事組成，由景豐公司推薦一名，泰宏公司推薦二名，監(jiān)事會主席由景豐公司推薦。8、經(jīng)營班子的組建泰宏公司設總經(jīng)理一名，由泰宏公司推薦，董事會聘任；景豐公司推薦常務副總經(jīng)理一名，財務總監(jiān)一名，由董事會聘任。其他成員由公司根據(jù)需要向社會公開招聘。9、資金到位及公司變更登記本意向簽訂后，十個工作日內(nèi)，泰宏公司應向當?shù)貒Y監(jiān)管部門報請?zhí)┖旯驹鲑Y擴股事項，取得批準文件后，簽訂增資擴股協(xié)議書并進行資產(chǎn)評估和工商登記驗資，景豐公司的投入資本金應在公司變更登記驗資時及時到位，泰宏公司自與景豐公司簽訂增資擴股協(xié)議后，停止與任何第三方的項目合作談判。10、雙方的權利與義務及利潤分配(1)、泰宏公司承諾在景豐公司出資到位后三十天內(nèi)辦理完成向當?shù)赜嘘P工商行政管理部門申報的一切必備手續(xù)，使景豐公司的股東地位正式確立。(2)、景豐公司作為新股東后享受法律規(guī)定股東享受的一切權利，包括資產(chǎn)收益、重大決策、選擇管理者的權利，并承擔公司股東的其他義務。(3)、雙方公司采用股份比例分配模式，除用做建設項目資金外，泰宏公司定期向按股權比例向股東分配利潤。11、資金保障與管理(1)、資金保障景豐公司保障提供充足的資金以便泰宏公司后續(xù)項目的開發(fā)；公司資金運作優(yōu)先滿足泰宏公司項目開發(fā)。(2)、市場管理泰宏公司與景豐公司組建專業(yè)的市場營銷管理團隊，用于項目建設開發(fā)，景豐公司負責提高項目交付后的公司利潤。(3)、經(jīng)營管理泰宏公司納經(jīng)營管理體系，年度經(jīng)營計劃、投資方案的實施、規(guī)章制度的制定和人員的聘任或者解聘具體經(jīng)營、管理工作均由雙方的經(jīng)營管理團隊共同制定完成。五、結論綜上所述，泰宏公司通過增資擴股引入景豐公司符合惠州大亞灣總體開發(fā)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，既引進了投資，推動發(fā)展了當?shù)氐慕?jīng)濟，拓寬了稅源渠道，又解決了泰宏公司的資金開發(fā)難題，盤活了國有資產(chǎn)，還為其原股東及總公司帶來實際的效益，解決了原股東及總公司的員工出路問題，并提高了泰宏公司的整體綜合經(jīng)濟實力，為向多經(jīng)濟領域發(fā)展夯實了基礎。同時也增強和提高了泰宏公司的經(jīng)濟地位。本項目經(jīng)濟效益和社會效益十分明顯，投資周期短，見效快，長期受益，風險相對可控，實施該項目符合泰宏公司戰(zhàn)略發(fā)展要求，具備經(jīng)濟性和可行性。57710018030900120955790368228596330825771001803