答復(fù)銀行問題

關(guān)于匯豐銀行相關(guān)問題的答復(fù)一、大連當(dāng)?shù)厥欠裨试S抵押一份土地證項(xiàng)下的部分土地？如允許，具體操作如何？回復(fù)：不是抵押一份土地證下的部分土地，而是按照相關(guān)法律的規(guī)定，是允許對(duì)一份土地設(shè)定再抵押的情形的，即同一份土地證項(xiàng)下允許存在多個(gè)他項(xiàng)權(quán)證，只要擔(dān)保的價(jià)值的總額不超過抵押物的價(jià)值總額即可。二、企業(yè)向銀行抵押在建工程的情況下，在辦理預(yù)售銷售的過程中有哪些影響？回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售，一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說，在商品房預(yù)售和網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同備案時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除相關(guān)房屋已設(shè)定的抵押關(guān)系。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。因此根據(jù)上述法律規(guī)定，只要符合上述法定條件，即可進(jìn)行商品房預(yù)售，與是否進(jìn)行在建工程抵押并無必然聯(lián)系。另根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”此時(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。因此對(duì)于已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無效合同。即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其他財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，流動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，銀行要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點(diǎn)庫(kù)存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價(jià)拋售。第三，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證明時(shí)，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個(gè)專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃組織施工，在實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實(shí)際工程進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)禁止使用預(yù)售款。三、當(dāng)?shù)貙?duì)公建地和住宅50年的地塊有何特殊要求和規(guī)定？回復(fù)：根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，若土地證上標(biāo)注的使用年限為70年，則在該地塊上建成的建筑物的使用用途為住宅；若土地證上標(biāo)注的使用年限為50年，則在該地塊上建成的建筑物的使用用途為公建。四、當(dāng)?shù)厥欠裼嘘P(guān)于開發(fā)貸的地方政策和注意事項(xiàng)？回復(fù)：目前大連還沒有出臺(tái)關(guān)于開發(fā)貸的地方政策。577100180309001209557903682285963308257710018030900123865761373997357606965771001803090013594578077579902515512577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667417088100343356109101086014373572846170881003433561101011522072160149161708810034335523710102704160