北京經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)

北京經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)北京經(jīng)濟(jì)處在全新的發(fā)展階段

北京市這幾年來積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，首都經(jīng)濟(jì)已經(jīng)跨入全新的發(fā)展階段，率先進(jìn)入了工業(yè)化后期或后工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代。標(biāo)志：從2006年起三產(chǎn)業(yè)突破7〇%，占GDP的比重達(dá)到71.3%，比上海高20％，其中金融業(yè)占GDP的比重達(dá)到13％，高于上海、新加坡和日本。2006年人均GDP63〇〇多美元三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口突破7〇%三產(chǎn)業(yè)稅收占比達(dá)到81.8％07年外資87.6％的投向了北京服務(wù)業(yè)，同比提高7.9個百分點實現(xiàn)服務(wù)貿(mào)易額248.4億美元，占全國的1/5北京的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展

與發(fā)達(dá)國家趨同

北京正在發(fā)生著三個向度的轉(zhuǎn)型：從以工業(yè)為主向以服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)型；從投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展向以消費拉動轉(zhuǎn)型；從外延擴(kuò)張向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型。北京已經(jīng)從制造業(yè)為主的城市過渡到以信息服務(wù)、文化創(chuàng)意等第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)型城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。北京經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍當(dāng)全國總體仍處在工業(yè)化中期的時候，已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的北京必然要表現(xiàn)出一些與全國經(jīng)濟(jì)不同的特點，就是越來越具有發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和特征，這主要表現(xiàn)為如下幾個方面：1、經(jīng)濟(jì)增長方面：全國經(jīng)濟(jì)增長整體偏快，并且流動性過剩，通貨膨脹壓力加大，防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過熱的難度加大，而北京的經(jīng)濟(jì)增長卻保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。2、投資方面：全國固定資產(chǎn)投資在高位有所加快（從2月的23.4％上升到9月的26.4%），而北京的固定資產(chǎn)投資增速今年以來呈逐月回落態(tài)勢，即使在下半年有所回升，增幅也一直保持在20%以內(nèi)。比全國低約7個百分點。3、工業(yè)方面：截止到9月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值增速達(dá)18.5%，且呈加快之勢；而我市工業(yè)增速為13.9％，同比下降1.7個百分點。4、節(jié)能降耗方面：2006年全國單位GDP能耗指標(biāo)未能達(dá)到“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，而北京市的單位GDP能耗卻大幅下降了5.25%，是2006年全國唯一完成單位GDP降耗目標(biāo)的地區(qū)。5、居民消費價格指數(shù)方面，在今年全國物價指數(shù)連續(xù)數(shù)月大幅攀升（9月份上漲6.2%，前三季度上漲4.1%）的情況下，我市9月份居民消費價格指數(shù)僅上漲3.7%，前三季度累計僅上漲1.6%，在全國各省市中漲幅最低。北京經(jīng)濟(jì)正處于改革開放以來發(fā)展最快、持續(xù)時間最長、穩(wěn)定性最好的時期投資、消費、進(jìn)出口的內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化投資繼續(xù)向基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重分別為26.7%和52.7%，分別同比增加2.4個百分點和下降2.1個百分點。消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快，汽車、珠寶、黃金首飾等高檔商品持續(xù)熱銷，全市汽車保有量超過300萬輛。進(jìn)出口結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯，機(jī)電、高新技術(shù)產(chǎn)品出口分別增長37.7%和33.4%；原材料和零部件進(jìn)口占進(jìn)口總額的比重超過70%。北京房地產(chǎn)如何看？北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升1-3季度，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1237.5億元，比上年同期增長17.5%，增幅比上半年提高6.6個百分點；比上年同期提高1.5個百分點.

主要是受三季度兩限房、保障性用房及生產(chǎn)性房屋投資拉動。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升1-9月（億元)增速(％)比上半年提高百分點

房地產(chǎn)開發(fā)投資1237.517.56.6

商品住宅630.517.47.9

辦公樓156.427.26.4

商業(yè)營業(yè)用房164.913.316.31-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類情況商品住宅銷售價格漲勢加快

1-3季度價格指數(shù)（%）比上半年上漲百分點比上年同期上漲百分點

商品住宅111.21.11.9

普通住宅112.51.11.6

高檔住宅1090.62.4房屋銷售價格指數(shù)（環(huán)比）

商品住宅07年各月銷售價格漲幅加大商品住宅銷售價格上漲15.3%，連續(xù)6個月漲幅超過兩位數(shù)！！為什么？？征地拆遷難度加大、成本升高，

對要素進(jìn)入和項目進(jìn)度產(chǎn)生影響隨著拆遷難度的增加，目前約有40％的基礎(chǔ)設(shè)施在建項目進(jìn)度受到不同程度的影響。征地和農(nóng)轉(zhuǎn)用地進(jìn)度緩慢，周期延長，土地利用年度計劃執(zhí)行進(jìn)度低于歷年同期水平。地價升高、拆遷費用上漲，造成建設(shè)綜合成本不斷攀升，對后續(xù)項目進(jìn)入形成一定制約。

城市用地壓力加大

土地作為不可再生的稀缺資源，其嚴(yán)重匱乏成為地價上漲、房價走高的一個重要原因之一。今年1-3季度，全市土地交易價格同比上漲9.9%，漲幅同比提高4.8個百分點。

北京三成以上的房子

都被外地人買走

北京市商品住房外埠購買比重在3成左右，2006年1－11月，外埠個人在京購房5萬套左右，占市場份額的35％，其中境外個人購買2300套，占1.6％。這些購房人中，6成左右從事信息、金融、旅游、會展和文化以及房地產(chǎn)等高收入行業(yè)，一次性付款占54.3％，比本地居民高15個百分點。外地人購房均價達(dá)8300元/平方米左右，高于本地居民1000元/平方米，一半以上的外埠個人購買中心區(qū)萬元以上的高價住宅，且價位越高，外購比例越大。從外埠購房個人來源區(qū)域看，河北、天津、山西、內(nèi)蒙古、黑吉遼等7個省市在京購房占4成，上海、江蘇、浙江等省市占2成。

京滬穗深四地房價

超過家庭可支配收入10倍經(jīng)過對“房價收入比”分析，京滬穗深四地的“房價收入比”均達(dá)到10以上，深圳名列第一，房價相當(dāng)于家庭可支配收入的15.76倍，第二位的是上海，為15.55倍，其次是北京，為13.55倍，最后是廣州12.67倍。

目前國際上公認(rèn)的“合理的住房價格”的“房價收入比”應(yīng)該為3-6倍，世界銀行專家的說法為4-6倍。也就是說四地的“房價收入比”均高于國際標(biāo)準(zhǔn)的2倍以上。美國擁有自己房產(chǎn)的人達(dá)到70％

美國住房和城市發(fā)展部（HUD）部長阿方索·杰克遜說：“我就任時，布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例。目前，美國擁有自己房產(chǎn)的人已經(jīng)達(dá)到了70％，但這和北歐一些國家相比還有差距。在瑞典，個人擁有住房的比例達(dá)到了88.5％。”

政府的任務(wù)就是為窮人提供必要的幫助，提供“人民買得起的房子”，美國住房和城市發(fā)展部正是據(jù)此理念而設(shè)立的。“讓人民有房子住”看起來，這似乎與美國的資本主義自由競爭精神“背道而馳”，倒更像是社會主義的理念。

“兩限房”和“保障房”建設(shè)取得新進(jìn)展住房保障工作力度明顯加