加油站評估資料

三、估價過程（一）運用收益法評估測算地價1、銷售收入的確定雖然宗地已建有加油站必須的建筑物、構(gòu)筑物以及加油設(shè)備，但并未正式投入使用，無實際收入，但防城港市類似加油站經(jīng)營情況很多，而且主要影響加油站收入的因素是道路類型和車流量，在同一區(qū)域范圍內(nèi)，如道路類型和車流量相似，就能獲取客觀的平均收入數(shù)據(jù)。通過篩選所臨交通道路類型和車流量相似的加油站作為參照案例，通過市場調(diào)查的方法了解每個參照案例成品油年銷售量，取其平均數(shù)，作為待估加油站年銷售收入。本報告為確保推算結(jié)果能盡量的接近客觀銷售收入，將參照案例定為3個，詳細情況見下表：項目待估加油站案例1案例2案例3位置*******港龍加油站（東興大道西側(cè)）公車加油站（公車鎮(zhèn)）企沙加油站（企沙鎮(zhèn)）車流量較大大大大道路類型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年銷售數(shù)量（噸/年）待估600054005300待估加油站銷售量（噸/年）5567根據(jù)比較結(jié)果資料顯示，待估加油站建成后年平均銷售量為5567噸。估價時點的各類油銷售平均價格為9777元/噸，各類成品油進貨平均價格為8717元/噸，各類油銷售價格和進貨價格估價時點各品種的成品油進價和售價如下表：名稱0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/噸）進價8000890092508717銷價856410159106099777由于石油是不可再生資源，從歷史情況來看，油價都一直在上升，石油需求量也一直在增長，所以我們保守的估計并假定加油站未來的成品油銷售量、進油價和售油價保持穩(wěn)定不變，則加油站預計銷售收入為：銷售收入=5567×9777=54,428,559（元）2、年銷售成本銷售成本為加油站商品購入價款（不含增值稅），則：銷售成本=5567×8717=48,527,539（元）3、年運營費用主要為管理費用，包括工作人員的工資、交通運輸費、廣告費等，經(jīng)過調(diào)查類似加油站情況，按其銷售收入的2%計取，即：年運營費用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折舊費的確定加油站已建成，但尚未啟用，折舊費指加油站固定資產(chǎn)每年的價值折舊，包括儲油罐、加油機、房屋建筑物、構(gòu)筑物等。根據(jù)委托方的介紹，加油站目前連建筑物及設(shè)備的投入約為600萬左右，其中房屋建筑物約為350萬，設(shè)備部分為250萬，資產(chǎn)綜合折舊年限為20年，則年折舊費為30萬元。5、增值稅按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站一律按照增值稅一般納稅人征稅的通知》（國稅函[2001]882號）文件，加油站為一般納稅企業(yè)，應(yīng)交增值稅，稅率為17%，則：增值稅=（銷售收入-銷售成本）×17%=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）6、營業(yè)利潤營業(yè)利潤=銷售收入-年銷售成本-年運營費用-年折舊費的確定-增值稅=3,509,275（元）7、確定由土地使用權(quán)產(chǎn)生的凈收益上述計算的營業(yè)利潤包含了由房屋產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和特許經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的超額利潤，扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤、房屋土地總面積2504平方米，土地使用年限為商業(yè)40年，容積率：≤0.5，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場地不平整”，2009年11月26日公開招標出讓成交價為****萬元/畝，單位面積地價為***元／平方米。案例C：江白路加油站用地，該案例位于江山半島江白路與東興一級公路交匯處，宗地編號：GC2010-069，土地用途為批發(fā)零售用地，土地總面積4771平方米，土地使用年限為40年，容積率：≤0.5，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”、宗地內(nèi)“場地不平整”，2011年3月8日公開掛牌出讓成交價為***萬元/畝，單位面積地價為****元／平方米。（2）比較因素選擇根據(jù)估價對象和比較實例的特點，我們選擇的比較因素包括了影響地價的全部主要因素。因素選擇情況見表3。表3比較因素選擇說明表比較因素因素選擇說明交易日期對比較案例進行期日修正交易情況分析交易情況是否正常土地用途分析土地用途是否相同或相近商服繁華度綜合考慮距商服中心距離、商服業(yè)集聚規(guī)模等方面的差異區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)設(shè)完備度綜合考慮市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及保證程度的差異交通便利度主要考慮乘坐汽車和火車對外通行方便程度、公交線路的數(shù)量的差異周圍土地利用類型分析周圍土地利用類型對估價對象所在區(qū)片的影響環(huán)境景觀條件分析景觀條件差異對環(huán)境質(zhì)量的影響臨近道路類型主要考慮主次干道的差異臨街形式綜合分析臨街形式、臨街寬度、進深等臨街條件的差異宗地面積分析面積大小是否適宜宗地形狀分析宗地形狀是否影響土地利用和建筑物布局土地使用年限分析不同土地使用年限的差異宗地開發(fā)程度分析宗地開發(fā)程度對地價的影響容積率按最有效使用原則，分析容積率差異對地價的影響地質(zhì)條件分析地質(zhì)條件差異對地價的影響地形地勢分析地形地勢是否影響土地利用（3）因素條件說明根據(jù)估價人員實地勘察及調(diào)查收集的有關(guān)資料，我們得到估價對象與比較案例的各因素條件及優(yōu)劣程度評價如表4所述：表4比較因素條件說明表估價對象及比較案例比較因素估價對象案例A案例B案例C位置******防城區(qū)防城鎮(zhèn)營水村防城港市港口區(qū)東興大道西側(cè)江山半島江白路與東興一級公路交匯處交易價格(元/平方米)待估************交易日期2011.6.132009.11.262009.11.262011.3.8交易情況公開市場價公開掛牌出讓公開招標出讓公開掛牌出讓區(qū)域因素商服繁華度低較低一般一般區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施完備度較低一般一般一般交通便利度一般一般較優(yōu)較優(yōu)周圍土地利用類型工業(yè)住宅、辦公、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)環(huán)境景觀條件環(huán)境一般環(huán)境一般環(huán)境一般環(huán)境一般個別因素土地用途批發(fā)零售批發(fā)零售批發(fā)零售批發(fā)零售臨近道路類型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道臨街形式單面臨街單面臨街單面臨街單面臨街宗地面積7264.588平方米，面積適宜3254平方米，面積一般2504平方米，面積一般4771平方米，面積一般宗地形狀較規(guī)則，對建筑物布局無影響較規(guī)則，對建筑物布局無影響較規(guī)則，對建筑物布局無影響較規(guī)則，對建筑物布局無影響土地使用年限40年40年40年40年宗地開發(fā)程度宗地外四通、宗地內(nèi)場地平整宗地外生地，宗地內(nèi)場地不平整宗地外五通，宗地內(nèi)場地不平整宗地外通路，宗地內(nèi)場地不平整容積率1.510.50.5地質(zhì)條件一般一般一般一般地形地勢較平坦，無影響較平坦，無影響較平坦，無影響較平坦，無影響（4）編制比較因素條件指數(shù)表在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。各比較因素指數(shù)確定方法如下：A、交易日期：估價對象與比較案例A、B、C交易日期分別相差約1.6年、1.6年和0.25年的時間。2009年下半年至2010年初是防城港市房地產(chǎn)價格上漲幅度較大的時期，在此期間防城港住宅房地產(chǎn)平均售價由2700元/平方米突破了3000元/平方米大關(guān)，目前行政中心區(qū)、西灣濱海區(qū)和港口市區(qū)的住宅平均售價已達到3300元/平方米左右，一年內(nèi)住宅價格的上漲幅度超過了30%。在建成新區(qū)的商鋪發(fā)售期要晚于住宅，已上市的一手商鋪數(shù)量不多，其中西灣新區(qū)的一層臨街商鋪平均售價由2009年下半年的8000元/平方米左右上漲至目前13000元/平方米。但自2011年3月份以來，在中央及地方的調(diào)控措施的綜合作用下，防城港市房地產(chǎn)價格水平較為平穩(wěn)。2011年5月份防城港市商品房銷售總成交1531套，較上月相比，增61套，總成交185533平方米（含東興市、防城區(qū)、港口區(qū)），較上月相比，總銷售面積同比下降3.6%，各區(qū)域房價漲幅不均，其中東興市及防城區(qū)、港口舊城區(qū)區(qū)域的房價，較上月相比小幅下跌，而港口區(qū)西灣濱海區(qū)、新行政中心區(qū)房價仍保持小幅上漲。經(jīng)綜合分析，確定估價對象的交易日期修正指數(shù)為100，比較案例A、B、C的交易日期修正指數(shù)分別為106、106、101。B、交易情況：根據(jù)估價人員調(diào)查，比較實例均以公開競價方式成交，交易情況與交易價格較符合正常的市場價格水平，因此不需進行交易方式修正。C、商服繁華影響度：由高到低分為高、較高、一般、較低、低五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%。D、區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施完備度：由高到低分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%。D、交通便利度：由高到低分為高、較高、一般、較低、低五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降3%。E、周圍土地利用類型：各比較案例區(qū)域土地規(guī)劃條件均優(yōu)于估價對象，以估價對象為100，各比較案例周圍土地利用類型修正指數(shù)為102、102、102。F、景觀環(huán)境條件：由高到低分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降1%。G、土地用途:估價對象為批發(fā)零售用地，比較案例均為批發(fā)零售用地，不需進行用途修正。H、土地使用年限：估價對象使用年限為40年，比較案例A、B、C的使用年限按法定用途最高使用年限均為40年，不需進行修正。I、容積率：容積率是影響地價最重要的因素之一，案例A、B、C的容積率均低于估價對象,經(jīng)綜合分析，以估價對象為100，確定案例A、B、C比較實例的容積率修正幅度為98、96、96。J、臨近道路類型：由高到低分為生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、交通型次干道、交通型主干道，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%。K、臨街條件：由高到低分為三面臨街、二面臨街、一面臨街、背街，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降3%。L、宗地面積：由高到低分為適宜、較適宜、一般、較不適宜、不適宜，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降2%。M、宗地形狀：從劣到優(yōu)分為很不規(guī)則、不規(guī)則、較不規(guī)則、基本規(guī)則、規(guī)則五等，每相差一個等級，修正系數(shù)相差2%。N、地形、地勢：估價對象地勢起伏大，較各案例地形、地勢條件略差，需作修正。確定案例A、B、C修正系數(shù)均為2%。O、宗地開發(fā)程度：估價對象與比較案例A、B、C宗地開發(fā)程度差異較大，以估價對象為100，確定案例A、B、C修正系數(shù)為94、98、98。根據(jù)以上說明，我們編制了比較因素條件指數(shù)表（見表5）。所有因素條件均以估價對象的因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。表5比較因素條件修正指數(shù)表估價對象及比較案例比較因素估價對象案例A案例B案例C位置****防城區(qū)防城鎮(zhèn)營水村防城港市港口區(qū)東興大道西側(cè)江山半島江白路與東興一級公路交匯處可比價格(元/平方米)待估**********期日修正100106106101交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度100102104104公共基礎(chǔ)設(shè)施完備度100102102102交通便利度100100103103周圍土地利用類型100102102102環(huán)境景觀條件100100100100個土地用途100100100100別臨近道路類型100100100100因臨街形式100100100100素宗地面積100989898宗地形狀100100100100