北京市土地?cái)?shù)據(jù)分析

至三季度北京公開交易土地?cái)?shù)據(jù)匯總分析12月目錄一、歷年公開交易土地成交量、成交金額及均價(jià)變化狀況 -2-1、土地成交量變化 -3-2、成交土地規(guī)劃建筑面積變化 -3-3、土地成交總額變化 -4-4、成交土地平均樓面價(jià)變化 -4-二、成交土地按照規(guī)劃分類分析比較 -5-1、用地性質(zhì)分類 -5-2、各規(guī)劃分類成交土地規(guī)劃建筑面積變化狀況 -6-3、各規(guī)劃分類土地樓面地價(jià)變化 -6-三、土地區(qū)域分類分析 -7-1、城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析 -7-2、城八區(qū)和郊區(qū)住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析 -9-3、海淀、朝陽住宅及配套規(guī)劃面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析 -10-4、其它成較勁較大5區(qū)縣住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析 -11-三、政策有關(guān)性分析（待完善） -12-1、歷年政策回想 -12-

一、歷年公開交易土地成交量、成交金額及均價(jià)變化狀況至三季度北京市公開交易共成交土地396塊，土地面積3560.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積4377.59萬平方米，成交總金額1329.45億元，成交平均樓面價(jià)3036.95元/平方米。表1時(shí)段地塊數(shù)量（塊）土地面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）成交總額（億元）平均樓面地價(jià)（元/平方米）28154.66235.0251.662198.1160455.03546.29112.792064.6048353.96432.82116.042680.9686799.44884.67254.272874.1985897.921233.01438.103553.12前三季度89899.061045.78356.593409.83累計(jì)3963560.074377.591329.453036.951、土地成交量變化5月9日國土資源部簽發(fā)11號文獻(xiàn)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，按照規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。國土資源部隨即出文規(guī)定在8月31日前合同出讓土地必須終止，一級土地市場逐步走上公開交易。從統(tǒng)計(jì)圖標(biāo)能夠看出，開始土地成交面積大幅激增，其中，比成交土地面積遞增125.86％，比成交土地面積遞增12.32％，并與一季度達(dá)成成交土地面積的頂峰—531.35圖12、成交土地規(guī)劃建筑面積變化和土地成交面積同時(shí)，開始土地交易面積大幅激增，其中，比成交土地規(guī)劃建筑面積遞增104.40％，比成交土地規(guī)劃建筑面積遞增39.38％，并與一季度達(dá)成成交土地規(guī)劃建筑面積的頂峰654.89萬平方米。圖23、土地成交總額變化至三季度土地公開交易成交總額1329.45億元，其中和前三季度成交量占近六年成交總額的60％，通過四季度成交總額激增后，一季度成交總額達(dá)265.80億元，為歷年各季度的最高值。圖34、成交土地平均樓面價(jià)變化從下圖能夠看出，～成交地塊均價(jià)在2500元/平方米上下振幅（一季度由于工體地塊的成交變化交大），從一季度開始進(jìn)入逐步攀升階段，于四季度達(dá)4259.84元/平方米，為歷年各季度最高值，并從一季度開始大幅回落（成交地塊的逐步郊區(qū)化和用地性質(zhì)的多樣化尚未能體現(xiàn)）。圖4二、成交土地按照規(guī)劃分類分析比較1、用地性質(zhì)分類為便于研究分析，把土地的規(guī)劃用途，分為住宅及配套用地，商服綜合用地，其它用地三類。其中住宅及配套用地涉及以住宅為主，兼商業(yè)、金融、社區(qū)配套等性質(zhì)用地性質(zhì)；商服綜合用地涉及商業(yè)、辦公、公寓式酒店、旅游酒店、文化娛樂等性質(zhì)用地；其它用地涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、科教文衛(wèi)體和行政辦公用地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地等等。近六年中，住宅及配套供應(yīng)量最大，達(dá)總供應(yīng)量的78％，共3507.05萬平方米，辦公商服及綜合用地占17％，為755.28萬平方米，工業(yè)及其它用地占5％，為233.78萬平方米。圖52、各規(guī)劃分類成交土地規(guī)劃建筑面積變化狀況圖6如上圖示，交易土地規(guī)劃性質(zhì)為住宅及配套的供應(yīng)量歷年持續(xù)呈放大狀態(tài)，四季度和一季度達(dá)成規(guī)劃建筑面積482.72萬平方米和528.06萬平方米的高峰；土地規(guī)劃性質(zhì)為辦公商服及綜合的建筑面積增加趨勢不明顯，但也是在四季度和一季度達(dá)成210.72萬平方米和91.49萬平方米的高度；土地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)及其它的建筑面積，特別工業(yè)，在后開始供應(yīng)量放大，并在三季度超出住宅和辦公商服用地達(dá)125.19萬平方米，重要集中在通州、大興和順義。3、各規(guī)劃分類土地樓面地價(jià)變化圖7如上圖示，交易土地住宅樓面價(jià)平均呈增加趨勢（一季度均價(jià)達(dá)7813.08元/平方米，重要由于工體4號院達(dá)11015元/平方米拉升所致，該季度成交地塊僅2塊）；交易土地住辦公商服樓面價(jià)總體為平緩態(tài)勢，近年為下降趨勢?？鄢患径葌€(gè)別項(xiàng)目因素，和供應(yīng)量相似，四季度和一季度住宅樓面均價(jià)達(dá)成4494.38元/平方米和4522.61元/平方米的峰值，價(jià)、量齊達(dá)高點(diǎn)。三、土地區(qū)域分類分析北京區(qū)域分類相對精確需做版塊分析，本次分析僅做趨勢分析，將城八區(qū)和郊區(qū)進(jìn)行比較分析，并對熱點(diǎn)區(qū)域和供應(yīng)量較大區(qū)域做進(jìn)一步進(jìn)一步分析。1、城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析圖8如上圖示，以前，城八區(qū)和郊區(qū)建筑面積供應(yīng)量基本趨于同時(shí)，由于城內(nèi)拆遷難度加大，房價(jià)快速上漲，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影響，郊區(qū)供應(yīng)量逐步放大，而城八區(qū)供應(yīng)量逐步呈萎縮態(tài)勢。郊區(qū)供應(yīng)量也于四季度和一季度達(dá)354.45萬平方米和383.64萬平方米，大幅超出同期城八區(qū)供應(yīng)量100多萬平方米。圖9如上圖示，由于城八區(qū)供應(yīng)量逐步呈萎縮態(tài)勢，自以來，城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價(jià)差距從1500～2500元/平方米呈逐步拉大趨勢（數(shù)據(jù)由于平谷成交一塊現(xiàn)樓招拍掛土地，致使該年度平均樓面價(jià)突升）。城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價(jià)的差距拉大另一種因素是郊區(qū)在前三季度大量工業(yè)用地供應(yīng)關(guān)系較大。2、城八區(qū)和郊區(qū)住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析圖10如上圖示，～城八區(qū)和郊區(qū)住宅面積供應(yīng)量基本靠近，隨著城內(nèi)拆遷難度加大，房價(jià)快速上漲，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影響，開始郊區(qū)供應(yīng)量逐步放大，而城八區(qū)供應(yīng)量逐步平緩，至呈萎縮態(tài)勢。城八區(qū)和郊區(qū)住宅面積供應(yīng)量差距逐部拉大，前三季度，城八區(qū)住宅面積供應(yīng)量為255.37萬平方米，郊區(qū)則達(dá)459.31萬平方米，郊區(qū)住宅供應(yīng)量約為城八區(qū)的1.8倍。圖11如上圖示，近六年，即使城八區(qū)住宅供應(yīng)量減少，郊區(qū)逐步放大，城八區(qū)和郊區(qū)的住宅樓面價(jià)后基本呈平行狀態(tài)，首先反映公共交通改善逐步拉近之間的房價(jià)預(yù)期，另首先能夠看出，城八區(qū)的房價(jià)已和購房者的購置力比較達(dá)成了高點(diǎn)，而郊區(qū)相對較低的房價(jià)吸引了更多的購房者。參考圖9，和城八區(qū)和郊區(qū)成交土地樓面價(jià)差距從1500～2500元/平方米呈逐步拉大趨勢相比，住宅樓面價(jià)變化卻基本平行，反映出郊區(qū)辦公商服和工業(yè)及其它用地公開交易的面積逐步增大。3、海淀、朝陽住宅及配套規(guī)劃面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析海淀、朝陽的住宅及配套土地在近年來公開交易的城八區(qū)土地中相對其它區(qū)縣供應(yīng)體量較大，按照規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)，占全市約30％，在此做專項(xiàng)比較分析。圖12如上圖示，以前，海淀和朝陽住宅建筑面積供應(yīng)量年度差距較小，開始，朝陽和海淀供應(yīng)量逐步拉大，至前三季度依次差量為：80.81萬平方米、164.64萬平方米和150.33萬平方米。結(jié)合圖10能夠看出，海淀和城八區(qū)綜合數(shù)據(jù)相似，由于區(qū)域發(fā)展面積的限制和拆遷難度的加大，供應(yīng)量逐步呈萎縮態(tài)勢，而朝陽東部、北部待開發(fā)土地面積較多，拆遷難度相對較小，加之房價(jià)的大幅攀升，供應(yīng)量近三年大幅增加，至前三季度依次為：151.28萬平方米、159.22萬平方米和154.67萬平方米，分別占城八區(qū)住宅總供應(yīng)量的45.06％、33.24％和60.57％。圖13如上圖示，近六年來海淀、朝陽公開交易的土地住宅樓面價(jià)互有高低，從趨勢看，結(jié)合圖12，樓面價(jià)和供應(yīng)量呈反向關(guān)系，海淀增加幅度較大，而朝陽漲幅相對平緩，能夠看出，由于海淀供應(yīng)量較小，某個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域地塊的推出對均價(jià)影響比較明顯，其高幅的增加未必真實(shí)，但高成本土地的推出也反映了海淀土地出現(xiàn)稀缺，朝陽的供應(yīng)量樣本足夠大，能夠看出近三年左右地價(jià)趨平緩，但重要因素是較遠(yuǎn)位置地塊的推出拉平了均價(jià)。4、其它成較勁較大5區(qū)縣住宅及配套建筑面積供應(yīng)量和樓面價(jià)分析圖14近六年除海淀、朝陽外，豐臺、通州、大興、順義和昌平住宅建筑面積供應(yīng)量達(dá)1714.93萬平方米，占全市供應(yīng)量50.75％，其中順義和大興供應(yīng)量分別達(dá)409.03萬平方米和429.79萬平方米，均超出海淀供應(yīng)量。如圖14示，近兩年上述五區(qū)縣供應(yīng)量比較密集，占以來總量的55.66％，其中順義在一季度供應(yīng)量靠近百萬平方米，達(dá)99.38萬平方米，通州在四季度和一季度也達(dá)成了82.26萬平方米和85.80萬平方米。反映出住宅開發(fā)的郊區(qū)化比較明顯。圖15如上圖示，除通州外，其它四區(qū)縣和全市住宅樓面價(jià)發(fā)展趨勢一致（見圖7），其中豐臺和順義漲幅比較明顯。通州以前漲幅較大，后來呈下降趨勢。四、政策有關(guān)性分析（待完善）1、歷年政策回想房地產(chǎn)市場是受宏觀政策影響較大的行業(yè)之一,在此總結(jié)從以來國家有關(guān)部門出臺的對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策，結(jié)合房地產(chǎn)在土地公開交易方面的變化，探討分析宏觀政策與房地產(chǎn)投資走向的互有關(guān)系。房產(chǎn)政策：

1、5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文獻(xiàn)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。核心內(nèi)容：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

2、8月26日，九部委公布《有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控增進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。核心內(nèi)容：針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場供應(yīng)構(gòu)造不盡合理、價(jià)格增加過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房構(gòu)造等方面強(qiáng)調(diào)要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。房產(chǎn)政策：

1、4月央行公布《中國人民銀行有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的告知》。核心內(nèi)容：提高了房地產(chǎn)公司申請貸款的門檻，即房地產(chǎn)開發(fā)公司申請銀行貸款，其自有資金（指全部者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%且須開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款等情形；加強(qiáng)對個(gè)貸管理，商業(yè)銀行只能對購置主體構(gòu)造已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，對借款人申請個(gè)人住房貸款購置第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購置第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適宜提高首付款比例。

2、8月12日，國務(wù)院公布《有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的告知》國發(fā)〔〕18號。核心內(nèi)容：認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房產(chǎn)政策：

1、3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《有關(guān)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的告知》(即71號令)。核心內(nèi)容：規(guī)定對“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況”進(jìn)行全國范疇內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在8月31日前將歷史遺留問題解決完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲藏體系，因此8月31日被業(yè)界稱作“大限”

2、4月27日國務(wù)院發(fā)出告知，決定適宜提高涉及房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)合用房項(xiàng)目)由20%及以上提高到35%及以上。

3、中國人民銀行決定從10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。房產(chǎn)政策：

1、3月17日房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面。央行決定從即日起調(diào)節(jié)商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的都市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。

2、3月26日國務(wù)院下發(fā)了《有關(guān)切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的告知》?！陡嬷饭灿邪藯l意見被稱為“國八條”。

3、國務(wù)院辦公廳發(fā)出告知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《有關(guān)做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地區(qū)、把解決房價(jià)上漲幅度過快等問題，作為現(xiàn)在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。《意見》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對象，切實(shí)減少開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)。嚴(yán)禁商品房預(yù)購人將購置的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。自6月1日起，對個(gè)人購置住房局限性2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購置普通住房超出2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購置非普通住房超出2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購置房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。房產(chǎn)政策：

1、3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分都市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一種重要政策指向。

2、4月28日，央行全方面上調(diào)各檔次貸款利率0．27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6．12％上調(diào)至6．39％。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，本次加息重要是為了克制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

3、5月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)方法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條方法啟動(dòng)了房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國六條”。

4、5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《有關(guān)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)（）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并且在套型面積、小戶型所占比率、新居首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的原則。

5、5月31日，國稅總局下發(fā)《有關(guān)加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的告知》（國稅發(fā)74號文獻(xiàn)），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。規(guī)定各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)節(jié)后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。6月1后來，個(gè)人將購置局限性5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購置超出5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。

6、7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文獻(xiàn)《有關(guān)貫徹新建住房構(gòu)造比例規(guī)定的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文獻(xiàn)中90平方米原則為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，貫徹責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。

7、7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文獻(xiàn)《有關(guān)進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的告知》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告公布管理，未獲得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得公布商品房預(yù)售廣告。

8、7月，由建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局等六部委聯(lián)合會簽的《有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（171號文獻(xiàn)），這份文獻(xiàn)旨在規(guī)范外資的使用，對中國境內(nèi)外資購置房屋和進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)做了限制。業(yè)界稱為“限外令”，加強(qiáng)了對外商投資公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。

9、7月24日，國務(wù)院辦公廳公布《有關(guān)建立國家土地督察制度有關(guān)問題的告知》（國辦發(fā)〔〕50號），九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批運(yùn)用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。

10、7月26日，國稅總局公布《有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的告知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范疇內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

11、8月1日，國土資源局制訂的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《合同出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或合同出讓國有土地使用權(quán)的范疇作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范疇：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭規(guī)定的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭議裁決機(jī)制。

12、8月30日，建設(shè)部:《城鄉(xiāng)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施方法》出臺貫徹貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門有關(guān)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造穩(wěn)定住房價(jià)格意見的告知》（國辦發(fā)[]37號），加強(qiáng)城鄉(xiāng)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鄉(xiāng)廉租住房管理，我部制訂了《城鄉(xiāng)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施方法》。

13、9月5日新華社5日受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》,《告知》明確規(guī)定：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的久遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)節(jié)建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則統(tǒng)一公布制度，嚴(yán)禁私自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。房產(chǎn)政策：２００７年１月１日《有關(guān)修改〈中華人民共和國城鄉(xiāng)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收原則在原有基礎(chǔ)上提高１倍。尚有城鄉(xiāng)土地使用稅額的提高２倍，以及城鄉(xiāng)土地使用稅的征收范疇擴(kuò)大到外商投資公司和外國公司。修改后的城鄉(xiāng)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達(dá)３０元／平方米。其中，大都市為１．５元至３０元，中檔都市為１．２元至２４元，小都市為０．９元至１８元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為０．６元至１２元。２００７年１月１７日國家稅務(wù)總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理有關(guān)問題的告知》。明確房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅將實(shí)施清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。告知宣布自２月１日起從嚴(yán)征收土地增值稅。２００７年３月１６日全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，自２００７年１０月１日起施行。物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、運(yùn)用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都含有重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對７０年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有助于提高購置不動(dòng)產(chǎn)的主動(dòng)性。２００７年３月１７日央行宣布，３月１８日起，同時(shí)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的２．５２％提高到２．７９％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的６．１２％提高到６．３９％。6月27日國家稅務(wù)局公布《有關(guān)取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的告知》，宣布取消《國家稅務(wù)局有關(guān)印發(fā)〈有關(guān)土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的告知》第四條和第六條，即取消涉及基建項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。8月7日，國務(wù)院通過《國務(wù)院有關(guān)解決都市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[]24號)，標(biāo)志著政府住房調(diào)控思路再次轉(zhuǎn)變，加緊建立健全廉租住房制度為重點(diǎn),多渠道解決低收入家庭住房困難的政策體系。9月14日，中國人民銀行宣布,決定9月15月起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款利率提高到3.87%，一年期貸款利率提高到7.29%，這是央行今年以來第五次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率，此舉旨在加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，克制投資需求，引導(dǎo)投資合理增加。9月27日公布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會有關(guān)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的告知》，對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米下列的，貸款首付款比例不得低于20%；對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已運(yùn)用貸款購置住房又申請購置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)原則自主擬定。10月1日起實(shí)施《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法的頒布對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響重要有下列六個(gè)方面：一、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，提高了住宅類物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。二、實(shí)施嚴(yán)格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴(yán)格規(guī)定。四、拆遷賠償?shù)囊?guī)定維護(hù)了物權(quán)擁有者的利益，但可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，延緩拆遷開發(fā)的速度。五、明晰社區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供根據(jù)。六、為物業(yè)稅的征收提供了法律根據(jù)。10月10日

公布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令），該《規(guī)定》定于11月1日起房產(chǎn)政策：1月9日，國務(wù)院辦公廳公布《有關(guān)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的告知》，告知要點(diǎn)：嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度；嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體全部土地進(jìn)行建設(shè)；嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模；嚴(yán)格嚴(yán)禁和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為；嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。2月4日，央行公布《經(jīng)濟(jì)合用住房開發(fā)貸款管理方法》，政策要點(diǎn)：開發(fā)經(jīng)濟(jì)合用房，房地產(chǎn)開發(fā)公司的貸款利率可下列浮10%以內(nèi)；開發(fā)經(jīng)濟(jì)合用房，房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目