泊林晶城項目(商業(yè))租售營銷工作計劃建議書

金雅康·泊林晶城項目（商業(yè)）租售營銷工作計劃建議書目錄1、項目簡介2、市場簡析3、商鋪租售策略與計劃4、合作模式說明附件：睿誠致盛資源簡介5問泊林晶城1、大勢低迷、區(qū)域去化艱難的局面下，我們?nèi)绾慰焖賳禹椖康匿N售？2、非品牌開發(fā)商和小體量商業(yè)，我們用何種模式來迅速撕開市場的堅冰？3、需要什么樣的租售組合策略，來壓迫市場和實現(xiàn)去化和資金的快速回籠？4、僅僅依靠價格優(yōu)勢，能否有效破解市場的濃厚觀望狀態(tài)？5、如何安排年底前的銷售節(jié)奏，以有效抓住春節(jié)前的銷售契機(jī)？？一、項目簡介泊林晶城由湖南金雅康置業(yè)有限公司鼎力開發(fā)，總占地面積為22533㎡，總建筑面積為106328㎡，規(guī)劃總戶數(shù)1037戶，涵括38-101㎡多元戶型區(qū)間，“智能e-house”成就星沙首個智能家居住宅的典范。項目地處長沙國家級經(jīng)開區(qū)星沙城央核心，毗鄰地鐵3號線，5分鐘可到松雅湖，除自身社區(qū)商業(yè)街、Art-Deco風(fēng)格園林等豐盛配套之外，交通、教育、購物、休閑、金融、醫(yī)衛(wèi)等星沙中心配套應(yīng)有盡有。

二、市場簡析商業(yè)小結(jié)：1、東南板塊業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)檔次及氛圍一般。2、獨立商鋪，多在尾盤直接出售；集中商業(yè)，主要在銷售期招租。3、各樓盤商鋪集中在7000-16000元/㎡，100平米以下為主力去化面積。4、周邊累計未來商業(yè)供應(yīng)約12萬平米，以2層商業(yè)底商為主，存在激烈競爭。5、典型項目：周邊商業(yè)氛圍成熟的華潤商鋪面積、價格適中，去化一般；商業(yè)氛圍較次的鵬基商鋪面積小總價低，置業(yè)門檻低，去化較好。

啟示：1、本案商業(yè)輻射面較小，屬社區(qū)配套，可進(jìn)行主題包裝，提升項目的生活氛圍，匹配星沙商業(yè)未來發(fā)展方向，加強(qiáng)投資者信心。2、前期加強(qiáng)招商以引入主力店和低首付模式來啟動項目，也是增加項目商業(yè)氛圍的有效措施之一。3、商鋪面積盡可能趨小，控制在100平米內(nèi)的主流面積尺度，以控制總價，去化相對較快。4、目前項目周邊存在激烈競爭，而本項目商業(yè)體量小，難以進(jìn)行規(guī)?；偁?，價格以平實走量為上。三、商業(yè)整體租售策略與計劃1、租售目標(biāo)銷售：約8000平米，總值128000萬元（按均價16000元/平米計算）招商：約8000平米（待租金確定后再做測算）2、租售策略

總策略：租售同步，分線上與線下兩條線運作，以線上招商蓄勢來推動線下銷售的快速蓄客；在銷售上采用小步快跑、不定期小開盤模式快速實現(xiàn)去化

A:對商業(yè)進(jìn)行整體定位，打造情景式商業(yè)街區(qū)，利用我司儲備的商家資源，前期線上對商業(yè)進(jìn)行主力店及品牌商家進(jìn)行招商，線下同步進(jìn)行銷售，商業(yè)蓄客1-2個月，2016年11-12月份首批開盤；B:根據(jù)整體定位業(yè)態(tài)，對商業(yè)散戶商家進(jìn)行招商租賃，以培育人氣；

C:給予主力商家優(yōu)惠的招商政策，要求其在年底之前進(jìn)行開業(yè)，以提升買家和商家入駐信心。3、商業(yè)政策

1）銷售政策：為實現(xiàn)快速去化，建議首付三年分期1-2-2，另三年共貼租15%（每年5%），首付一成即交付（產(chǎn)證必須已到開發(fā)商手上），以快速吸引買家和商家；2）招商政策：按年回報率5-6%制定租金價格，參照區(qū)域內(nèi)租金單價定價，給予寬松招商政策（開街之日，每年以本項目商業(yè)門店消費券形式貼租5%，以增強(qiáng)對優(yōu)質(zhì)品牌商家的吸引力），以快速引入主力店和優(yōu)勢商家，為銷售和開街做充分準(zhǔn)備；4、核心策略簡析目前至未來2-3年內(nèi)，長沙市內(nèi)商業(yè)放量過大,已經(jīng)造成品牌招商競爭激烈和去化艱難的局面，近90%的項目基本以租賃和自持為主。同時本項目周邊，商業(yè)供應(yīng)比較大，短兵相接中對租售的挑戰(zhàn)很大?？紤]到開發(fā)商需盡快去化物業(yè)以回籠資金，結(jié)合長沙市場的現(xiàn)實情況，故我司做上述租售政策的建議，請貴司仔細(xì)權(quán)衡和定奪。為破解目前市場商業(yè)項目銷售難點——總價高、首付高和租金回報率低等癥結(jié)，如想快速實現(xiàn)成交和收回資金，分期低首付和貼租的組合模式是打破市場僵局的不二法門。5、銷售計劃(暫定，待雙方確定再定)1、合同簽訂2、租售進(jìn)隊伍場3、進(jìn)場準(zhǔn)備工作4、項目資料梳理5、人員培訓(xùn)及考核上崗6、蓄客1、10月底之前完成和確定商業(yè)街的整體定位和租售方案2、招商啟動，首次招商酒會3、租售物料及廣告出街4、11月下旬一批開盤2015年11月302015年9月30招商率20%-30%銷售率30%推廣支持：戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告、活動、微信、行銷、老帶新配合1、元旦二批開盤2、三批蓄客3、主力商家簽約活動促銷4、返鄉(xiāng)促銷5、二次招商酒會2016年1月31招商率50%-60%銷售率70%推廣支持：戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告、活動、微信、行銷、老帶新配合1、三月四批開盤2、四至五月逐步清盤3、五月商業(yè)街整體開街2016年5月31招商率80%以上銷售率90%以上推廣支持：戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告、活動、微信、行銷、老帶新配合第一階段第二階段第三階段四、合作模式說明1、由我司獨家代理：代理期間經(jīng)任何人銷售和招商出去的商業(yè)房源皆計入我司租售業(yè)績并計算傭金；2、取費模式及標(biāo)準(zhǔn)：

1）招商月費：4萬元/月(團(tuán)隊工資、每月營銷策劃費、接送各類客戶的油費及客戶接待費等)

2）招商傭金：2個月租金（=所招商面積×租金單價×2個月）3）租售溢價：銷售溢價按甲方6成、乙方4成分成；招商溢價按甲方5成、乙方5成分成

4）銷售傭金：一）、取費與支付方式序號(銷售面積)銷售率提成比例備注1R≦40%1.5%1)傭金跳級部份金額，甲方按照比例在達(dá)到當(dāng)月結(jié)算時自動補(bǔ)足;2)提成比例是指當(dāng)期銷售總額的比例241%≦R<60%2.0%361%≦R<80%2.5%4R≧80%3.0%3、支付及結(jié)算方式：

1）招商月費：每月5日前一次性支付

2）租售傭金及溢價：月結(jié)，月底結(jié)算，次月5日前一次性支付

注：每次付款前乙方出具等額正規(guī)發(fā)票。序號工作內(nèi)容時間備注1合作簽約9月30日前

2籌備期9月30日—10月31日9月30日隊伍進(jìn)場，人員培訓(xùn)、市調(diào)和定位租售策劃、物料設(shè)計制作等3招商期2015.10—2016.12月4銷售期2015.10—2016.12月其他待進(jìn)場后根據(jù)計劃提供工作方式：1、電話CALL客：利用我司對應(yīng)核心買家與商家資源進(jìn)行電話邀約或拜訪，快速積累意向客戶；2、掃街陌拜：主要針對長沙及周邊等城市目標(biāo)客戶進(jìn)行走訪、洽談等；3、推廣渠道：戶外、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場橫幅廣告、電臺、微信、QQ、行業(yè)協(xié)會與商會等二）、9-10月份工作計劃三）、租售工作甲方需給予的支持序號支持項目數(shù)量備注1現(xiàn)場辦公室1間需開通網(wǎng)絡(luò)、電話2廣告投放及物料支持按未來計劃執(zhí)行開發(fā)商負(fù)責(zé)3主力店及大型商家的招待及公關(guān)費按實際情況支付開發(fā)商負(fù)責(zé)4行銷費按實際情況支付組建8-12人的行銷隊伍，由開發(fā)商負(fù)責(zé)四）、項目專案組團(tuán)隊架構(gòu)序號崗位姓名備注1項目總負(fù)責(zé)人羅乾波2項目總監(jiān)陳也3渠道總監(jiān)劉方4案場經(jīng)理歐春暉5租售專員4人兼招商職責(zé)附件：睿誠致盛資源簡介1、銷售類客戶資源：50萬余個省內(nèi)高端客戶數(shù)據(jù)(公務(wù)員\私營業(yè)主\大中型企業(yè)高管\事業(yè)單位高管\投資客\藝術(shù)家等)，3萬多個品牌商家資源，是商業(yè)和高端別墅等項目最有效的租售目標(biāo)客群.地產(chǎn)客戶類資源示例序號類別客戶名稱數(shù)量（人）1中高端客戶資源長沙邵陽商會4332武大EMBA學(xué)員183加州與北大EMBA3004靖州永盛客戶545冷水江礦老板9676湖南常德商會3717衡陽女商會1008湖南地州市私營業(yè)主15709湖南省異地商會企業(yè)主66410寧鄉(xiāng)縣政府38411望城區(qū)政府104012湘省浙江商會39013湖南藝術(shù)品收藏者30014湖大EMBA10015永州商會228016高爾夫球會會員2000017住商項目客戶資源別墅類高端客戶10000018商鋪類投資客戶15000019長沙各區(qū)主要住宅小區(qū)類客戶300000合計578971商協(xié)會類資源：湖南省工商聯(lián)、長沙市工商聯(lián)、湖南異地商會聯(lián)合會湖南深圳商會、湖南廣東商會、湖南福建商會湖南山東商會、湖南安徽商會、湖南湖北商會湖南江蘇商會、湖南江西商會、湖南新疆商會湖南上海商會、湖南川渝商會、湖南河北商會湖南河南商會、湖南陜西商會、湖南溫州商會湖南泉州商會、湖南福州商會長沙邵陽商會、長沙益陽商會、長沙懷化商會長沙漣源商會、長沙莆田商會、長沙永康商會長沙衡陽商會、長沙寶慶商會、長沙永州商會長沙寧德商會、長沙南安商會湖南省各行業(yè)協(xié)會支持單位、中小企業(yè)服務(wù)中心北京大學(xué)EBMA湖南總裁班、清華大學(xué)EBMA湖南總裁班、湖南大學(xué)EBMA總裁班、中南大學(xué)EBMA總裁班、各民間教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)總裁班等等序號品牌1zaraoutlet2IT集合店3terronavo快時尚4armanijeans5名表店（勞力士，江詩丹頓，萬國，積架，名仕等）6奢侈品outlet7GXG集合店8peacebird集合店9walmart10萬達(dá)院線11流行皮具集合店12依戀集團(tuán)品牌

知名品牌資源-1香港新世界百貨、銀泰百貨、NOVO百貨、天虹百貨、萬達(dá)影城、韓國CGV影院、嘉禾影城、百老匯影城、中影影院、中影星美影院、蘇寧電器、國美電器、沃爾瑪超市、家樂福超市、海航家潤多超市、好又多超市、美輪奢品會、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、GAP、耐克、滔博體育、屈臣氏、奇跡健身、康祺健身、臺北純K、音樂魔方KTV、孩子王、咿呀兒童超市、星期八小鎮(zhèn)、小Q反斗城、城市英雄電玩、反斗樂園、奧地利AST歐悅真冰場、世紀(jì)星真冰場、全明星真冰場、太平洋咖啡、COSTACOFFEE、王品牛排、俏江南、臺灣王品、漫咖啡、千味涮等；及省內(nèi)各銀行、電信網(wǎng)點資源。知名品牌資源-22、招商類客戶資源：

兒童主題類品牌品牌類別馬博士嬰兒游泳館職業(yè)體驗蕾琪兒童樂園星期8小鎮(zhèn)BabyTown嬰童用品愛嬰島兒童百貨愛親貝貝熊天驕兒童用品西瓜頭奇妙世界兒童攝影童妍攝影西瓜莊園品牌類別英孚教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)新東方泡泡英語青苗薈伊頓國際教育愛樂國際早教中心美聯(lián)英語恒美瑞古玩收藏3D-JP圖書音像季風(fēng)書園友誼書城大眾書局好記星書香世家樂智小天地文華書城

文化藝術(shù)類品牌其他類品牌資源示例品牌類別博納國際影城電影院橙天嘉禾影城紫荊電影城星美國際影城大地影院瀟湘國際影城橫店影視身臨其境7D互動影院品牌類別藍(lán)色沸點KTV嗨樂迪活力無限量販?zhǔn)終TV歡樂迪KTVk歌之王空間8度量販KTV銀樂迪錢柜溫莎KTV好樂迪量販ktv麥樂迪ktv

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