東莞大朗鎮(zhèn)財(cái)富公館商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)定位案

10/27/20231財(cái)富公館商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)定位案瑞峰置業(yè)

PART1市場(chǎng)篇

—市場(chǎng)回顧

－市場(chǎng)動(dòng)態(tài)10/27/20232

PART2營(yíng)銷(xiāo)定位篇

PART1市場(chǎng)篇市場(chǎng)回顧

10/27/20233大朗商圈圖老商圈新商圈老商圈由富華大道、富華大道中、美景大道、金朗大道組成；新商圈由體育路、長(zhǎng)塘大道、美景大道組成；大朗商業(yè)分為新、老兩大商圈，本案位于新商圈內(nèi)。老商圈總結(jié)1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：開(kāi)業(yè)率100％，整體經(jīng)營(yíng)情況較好；2、消費(fèi)人群：圈內(nèi)常住人口為主，區(qū)域流動(dòng)人口為輔；青年打工族為消費(fèi)主體；3、業(yè)態(tài)檔次：檔次不高，但業(yè)態(tài)豐富；4、品牌：蒙自源、真功夫、KFC、海王星辰、中域電訊、大地、李寧……

老商圈仍是大朗目前最旺的商業(yè)地帶。新商圈總結(jié)1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：開(kāi)業(yè)率52％，僅大福源經(jīng)營(yíng)情況良好，其余地方經(jīng)營(yíng)狀況較為慘淡；2、消費(fèi)人群：大朗及松山湖常住人口為主，輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；3、業(yè)態(tài)檔次：檔次較高，業(yè)態(tài)豐富；4、品牌：真功夫、KFC、康奈、富康、達(dá)芙妮、Adidas、Nike、永正圖書(shū)、國(guó)美家電、金利來(lái)、松鷹、諾基亞通訊、先鋒通訊、萬(wàn)寧、鉆石世家、六福珠寶、健民珠寶、五福珠寶、藝科音響等。

新商圈定位中高檔，但中高檔消費(fèi)總量有限，導(dǎo)致出現(xiàn)大福源一家撐死，其余餓死的局面。大朗商業(yè)總結(jié)1、大朗目前仍是工業(yè)重鎮(zhèn)，其消費(fèi)人流以工業(yè)人口為主，且年齡結(jié)構(gòu)偏??；2、高消費(fèi)人群數(shù)量有限，主流消費(fèi)偏低端，過(guò)量的高檔定位無(wú)法生存；市場(chǎng)動(dòng)態(tài)10/27/20238長(zhǎng)盛廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)不夜天美食街體育館天域歌劇院盛世繽紛步行街美好家園本案大朗長(zhǎng)盛廣場(chǎng)投資近七億元人民幣，堪稱東莞中南部第一大商業(yè)群，規(guī)模龐大，規(guī)劃完善，集合了大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)、不夜天美食街、體育館、天域歌劇院、盛世繽紛步行街等多種商業(yè)形態(tài)；占地面積：10萬(wàn)m2，建筑面積19萬(wàn)m2。大潤(rùn)發(fā)位置：富民中路與美景大道交匯處；面積：商場(chǎng)兩層約3.5萬(wàn)m2；業(yè)態(tài)：商鋪+超市商場(chǎng)基本情況：1、商場(chǎng)于2005年8月3日開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)至今已有兩年多時(shí)間；2、品牌影響力輻射整個(gè)大朗鎮(zhèn)及周邊其它地區(qū)；3、商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品達(dá)3萬(wàn)多種，總體定位中高檔，以家庭消費(fèi)為主；4、商場(chǎng)臨街商鋪約200元/m2；5、2007年大福源總銷(xiāo)售額為1.7億元（商場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹗找嫱耆窒麄€(gè)商場(chǎng)的租金及日常費(fèi)用支出）。大潤(rùn)發(fā)基本情況：位于政府規(guī)劃較繁華的商業(yè)地段，交通便利；依托超大規(guī)模、強(qiáng)大的品牌影響力，卓越的管理團(tuán)隊(duì)，贏都了較好的口碑；目標(biāo)客戶：吸引大朗鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)力（定向消費(fèi)群）；生存之道：屬于商圈內(nèi)核心商家，以自我為中心，在滿足人們?nèi)粘Ｋ璧那疤嵯?，利用各種營(yíng)銷(xiāo)手段，增加商場(chǎng)的整體收益。大潤(rùn)發(fā)/名店城位置：位于大福源商場(chǎng)內(nèi)，與商場(chǎng)連于一體；面積：約2000m2；業(yè)態(tài)：以商鋪經(jīng)營(yíng)為主；品牌服裝、床上用品、眼鏡、珠寶金飾、高檔飾物?；厩闆r：1、商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，無(wú)商鋪空置；2、商鋪總體定位中高檔，涉及品牌由萬(wàn)寧、康奈、富康、達(dá)芙妮、Adidas、Nike等；3、以臨近大福源位置租金較高（人流量較大），4、租金范圍在100~120元/m2；5、帶租約銷(xiāo)售，售價(jià)：7000~10000元/m2。大潤(rùn)發(fā)/名店城基本情況：名店城地處商場(chǎng)一層，中檔百貨業(yè)態(tài)定位，以商鋪形式經(jīng)營(yíng)，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，人流動(dòng)線完全與大潤(rùn)發(fā)超市融入一體；目標(biāo)客戶：吸引前來(lái)大潤(rùn)發(fā)的消費(fèi)的人群（偶得消費(fèi)群）；生存之道：占據(jù)有利的地理位置，完全吸引來(lái)自大潤(rùn)發(fā)的消費(fèi)人群，以充足的人流消費(fèi)旺場(chǎng)，從某種意義上說(shuō)真正做到了“大樹(shù)底下好乘涼”。不夜天美食街位置：臨近體育館；面積：占地約1.2萬(wàn)㎡；業(yè)態(tài)：以餐飲經(jīng)營(yíng)為主；租金：90元/㎡（三層租賃均價(jià)30元/㎡）；售價(jià)：22000元/㎡；（買(mǎi)一層送二、三層）；1、開(kāi)業(yè)前期，該餐飲街定位均為中高檔品牌商家，是長(zhǎng)盛廣場(chǎng)乃至大朗鎮(zhèn)較有影響力的食街；2、開(kāi)業(yè)一年多來(lái)，除經(jīng)典西餐、柴火、兩岸咖啡、小肥羊、野山菌、經(jīng)典沐足等在營(yíng)業(yè)外，其它因經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題已關(guān)門(mén)停業(yè)，目前的經(jīng)營(yíng)情況可以用慘淡形容（已關(guān)門(mén)商家有德興酒家、車(chē)路士、比薩家族等）。3、共計(jì)商鋪93間，1F在經(jīng)營(yíng)商家9家，占1F總商鋪面積的19%；

2F在經(jīng)營(yíng)商家9家，占2F總商鋪面積的39%；

3F在經(jīng)營(yíng)商家9家，占3F總商鋪面積的39%；不夜天美食街基本情況：由長(zhǎng)盛廣場(chǎng)整體規(guī)劃餐飲街區(qū)，前期招商較成功，但因整體定位中高檔，無(wú)法滿足商圈需求，目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不樂(lè)觀；目標(biāo)客戶：吸引具有目標(biāo)需求的消費(fèi)者（定向消費(fèi)群）；現(xiàn)狀總結(jié)：以主力店（大潤(rùn)發(fā)）為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)定位，與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)內(nèi)各業(yè)態(tài)互補(bǔ)，因體量過(guò)大，定位高檔而導(dǎo)致目前經(jīng)營(yíng)慘淡；盛世繽紛步行街基本情況：1、位于長(zhǎng)順路與富民中路匯處，臨近天域歌劇院、美好家園、本案；2、開(kāi)業(yè)于2006年；占地面積約1.5萬(wàn)m2，三層約4.5萬(wàn)m2

；3、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

1F：男、女、童裝、運(yùn)動(dòng)休閑、家電等；

2F：男、女、童裝、飾品、精品、美容、家電等；

3F：游樂(lè)場(chǎng)、健身、影院等。開(kāi)業(yè)招商情況（1F）：1、臨街商鋪：商鋪共計(jì)：88間；單鋪面積：53m2/間；出租率：90%以上；租金：90~100元/m2；售價(jià)：1萬(wàn)~1.4萬(wàn)/m2；銷(xiāo)售率：80%以上；2、內(nèi)鋪商鋪共計(jì)：112間；單鋪面積：36m2/間；出租率：65%

租金：60~90元/m2；售價(jià)：9000~11000萬(wàn)/m2；銷(xiāo)售效率：60%左右。開(kāi)業(yè)招商情況（2F）：商鋪：商鋪共計(jì)：189間；單鋪面積：20m2/間；出租率：80%；租金：60~80元/m2；售價(jià)：5100~5600元/m2；銷(xiāo)售率：50%以上；開(kāi)業(yè)招商情況（3F）：商鋪：商鋪共計(jì)：120間；單鋪面積：20m2/間；出租率：5%；租金：20~40元/m2；售價(jià)：2800-4000元/㎡

銷(xiāo)售率：無(wú)商鋪銷(xiāo)售；盛世繽紛步行街目前現(xiàn)狀（2F）：1、在經(jīng)營(yíng)商家：18間；占二樓總商鋪9%。無(wú)品牌商家進(jìn)駐，以私人投資經(jīng)營(yíng)化妝、服裝為主；在經(jīng)營(yíng)商家均打出“轉(zhuǎn)讓”標(biāo)簽；就現(xiàn)場(chǎng)觀察：因場(chǎng)內(nèi)人流較少，各鋪主在打牌與聊天無(wú)心經(jīng)營(yíng)。目前現(xiàn)狀（3F）：在經(jīng)營(yíng)商家：夢(mèng)幻成真樂(lè)園、鴻盛溜冰場(chǎng)、力美健俱樂(lè)部、長(zhǎng)盛影城；原規(guī)劃商鋪因前期未成功招商目前全部處于空置狀態(tài)；目前現(xiàn)狀（1F）：1、臨街商鋪：在經(jīng)營(yíng)商家：60間；占臨街總商鋪75%；以品牌連鎖商家經(jīng)營(yíng)為主；2、內(nèi)鋪：在經(jīng)營(yíng)商家：25間；占總內(nèi)鋪22%。以次品牌商家經(jīng)營(yíng)為主，目前經(jīng)營(yíng)較冷清。盛世繽紛步行街基本情況：以服裝、精品、娛樂(lè)為主定位，但因長(zhǎng)盛廣場(chǎng)總體人流動(dòng)線規(guī)劃不足，大部分人流無(wú)法到達(dá)該區(qū)域，目前總體經(jīng)營(yíng)情況冷清，但定向性消費(fèi)業(yè)態(tài)如：健身、家電、電玩、美容（目標(biāo)客戶為天域歌劇院從業(yè)人員）仍勉強(qiáng)生存；目標(biāo)客戶：以長(zhǎng)盛廣場(chǎng)內(nèi)非目的性消費(fèi)的人群為主（偶得消費(fèi)群）；現(xiàn)狀分析：本以為可與大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)人流互補(bǔ)，但真正來(lái)此逛街或消費(fèi)的顧客較少，無(wú)法支撐該商業(yè)體量。美好家園位置：臨近本案；面積：底商面積共約4000m2（部分商鋪有夾層）；業(yè)態(tài)：餐飲、便利店、美容、煙酒專(zhuān)賣(mài)汽車(chē)美容店等；基本情況：首層商鋪共計(jì)39間，已開(kāi)業(yè)商鋪占總商鋪的43%；租金：40~60元/m2；售價(jià)：6000~16000元/m2；就現(xiàn)場(chǎng)觀察：臨近本項(xiàng)目位置商鋪已有商家在經(jīng)營(yíng)其它位置均處于空置招商中。美好家園基本情況：住宅商業(yè)部分以社區(qū)型商業(yè)定位，體量不大，就總體長(zhǎng)盛廣場(chǎng)人流動(dòng)線看出，該位置目前人流較少，但較多商家已經(jīng)意識(shí)到升值潛力，臨本項(xiàng)目位置商鋪已有較多商家進(jìn)駐；目標(biāo)客戶：服務(wù)本社區(qū)及部分長(zhǎng)盛廣場(chǎng)人流（以定向消費(fèi)群為主）；現(xiàn)狀分析：立足長(zhǎng)盛廣場(chǎng)，因遠(yuǎn)離了主力店的輻射，僅以服務(wù)本社區(qū)消費(fèi)人群為主的業(yè)態(tài)定位，無(wú)發(fā)滿足其商業(yè)體量?？偨Y(jié)大潤(rùn)發(fā)為長(zhǎng)盛廣場(chǎng)主力店，匯集了較多人流，其消費(fèi)業(yè)績(jī)名列全鎮(zhèn)個(gè)大商場(chǎng)第一，帶旺整個(gè)商圈，但同時(shí)也阻截了人流，難以與其他店鋪共享

；除主力店外，其他二層商業(yè)的經(jīng)營(yíng)普遍不樂(lè)觀，處于較大面積的空置狀態(tài)，形成了“二層商業(yè)沒(méi)市場(chǎng)的局面”。

第二篇營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及部署10/27/202322

第一篇項(xiàng)目定位困境及破局

PART2營(yíng)銷(xiāo)定位篇定位困境

SWOT模型下的項(xiàng)目再思考

市場(chǎng)現(xiàn)狀下的項(xiàng)目再思考

10/27/202323SWOT模型下的項(xiàng)目再思考SWOT模型下的項(xiàng)目再思考S：優(yōu)勢(shì)在前期項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售中，已經(jīng)在市場(chǎng)上樹(shù)立了項(xiàng)目高端的定位。較高的商鋪客戶關(guān)注度為商業(yè)入市創(chuàng)造了較好的市場(chǎng)認(rèn)知優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目屬于長(zhǎng)盛商圈，憑借長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的知名度，項(xiàng)目已經(jīng)擁有先天的地段優(yōu)勢(shì)；大朗人較為旺盛的投資熱情，保障項(xiàng)目商業(yè)具有較好的投資市場(chǎng)；項(xiàng)目二層商業(yè)層高4.5米，具備市場(chǎng)稀缺性。SWOT模型下的項(xiàng)目再思考W：劣勢(shì)大朗已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩的跡象，項(xiàng)目近1萬(wàn)平米的商業(yè)面臨市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)盛廣場(chǎng)未能完全成功經(jīng)營(yíng)起來(lái)，導(dǎo)致投資客戶對(duì)投資本商圈內(nèi)物業(yè)有一定的抗性。繽紛步行街內(nèi)部尚有較多空鋪，與項(xiàng)目存在較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；二層商業(yè)體量較大，在投資客普遍不看好二層商業(yè)的情況下，項(xiàng)目逆市而行存在較大的銷(xiāo)售難度；SWOT模型下的項(xiàng)目再思考O：機(jī)會(huì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)失敗于業(yè)態(tài)的缺乏合理規(guī)劃和后期經(jīng)營(yíng)管理。本項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上吸取教訓(xùn)，將能更好的打動(dòng)投資客戶，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和引導(dǎo)提出更高要求；大朗經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型為貿(mào)易業(yè)，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)（包括酒店業(yè)）蓬勃發(fā)展。項(xiàng)目抓住新生的經(jīng)濟(jì)形態(tài)對(duì)辦公場(chǎng)所的需求，則抓住了新的商機(jī)；目前長(zhǎng)盛商圈內(nèi)尚缺乏美體健身類(lèi)的業(yè)態(tài)，為項(xiàng)目差異化定位提供條件；大朗毛織行業(yè)近年來(lái)結(jié)構(gòu)性衰退，毛織企業(yè)遷走達(dá)42％，整體經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力受到影響，另一方面，也導(dǎo)致市場(chǎng)閑錢(qián)增加，客觀上增加了投資者數(shù)量。本項(xiàng)目對(duì)該部分投資者的引導(dǎo)將成為項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的重要契機(jī)。SWOT模型下的項(xiàng)目再思考T：威脅長(zhǎng)盛廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)后續(xù)的投資客戶信心造成較大打擊，必須予以化解；長(zhǎng)盛廣場(chǎng)業(yè)態(tài)廣而分散，造成整個(gè)片區(qū)的混亂，對(duì)項(xiàng)目造成負(fù)面影響。SWOT模型下的項(xiàng)目再思考小結(jié)：投資市場(chǎng)由于受到長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的打擊，已經(jīng)出現(xiàn)投資懷疑。本項(xiàng)目必須在定位中與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)相區(qū)隔，以定位的可行性保障客戶的投資信心；在定位中形成本項(xiàng)目的商業(yè)特色，以增強(qiáng)商業(yè)吸引力；為消除二層商業(yè)體量大、認(rèn)同度低的劣勢(shì)，需抓住大朗經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的第三產(chǎn)業(yè)人群，結(jié)合二層商業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)（核心商圈內(nèi)、5米層高），調(diào)整二層商業(yè)功能以切合該部分人群的需求。市場(chǎng)現(xiàn)狀下的項(xiàng)目再思考啞鈴型消費(fèi)結(jié)構(gòu)根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大朗2006年常住人口6.6萬(wàn)多人，外來(lái)暫住人口20多萬(wàn)人，人口主要分布在工業(yè)區(qū)，人口結(jié)構(gòu)受大朗制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，呈啞鈴狀分布，兩極嚴(yán)重分化，缺乏中間消費(fèi)力量。

這直接決定了相應(yīng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)為啞鈴型消費(fèi)結(jié)構(gòu)，低端和高端消費(fèi)呈兩頭大，而中端消費(fèi)少。同時(shí)，高端消費(fèi)存在外流現(xiàn)象，從而大朗市場(chǎng)支撐不起高端市場(chǎng)。換而言之，大朗市場(chǎng)以龐大的低端消費(fèi)為主，少量中端消費(fèi)和高端消費(fèi)。

未來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，發(fā)展趨勢(shì)是“兩頭小，中間大”，中間消費(fèi)階層將逐漸壯大，但此過(guò)程尚需較長(zhǎng)的培育。10/27/202331

現(xiàn)狀描述回顧項(xiàng)目定位……形象檔次定位

高端商業(yè)1、樓體采取大理石外墻貼面，形象高端；2、住宅市場(chǎng)形象為高端盤(pán)；

10/27/202332定位回顧由此可知，項(xiàng)目定位陷入困頓：定位困境一：

項(xiàng)目形象與啞鈴型消費(fèi)結(jié)構(gòu)矛盾1、項(xiàng)目的高端形象，與大朗市場(chǎng)的實(shí)際消費(fèi)結(jié)構(gòu)（中低檔）存在錯(cuò)位和沖突，消費(fèi)需求不足以支撐項(xiàng)目；2、若迎合主流的低端市場(chǎng)，則破壞項(xiàng)目整體形象；該項(xiàng)目定位困境如何解決？10/27/202333定位困境一有限消費(fèi)力

從實(shí)際消費(fèi)總額來(lái)看：2006年，大朗社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.36億元；從合理商業(yè)需求量來(lái)看：大朗擁有約26萬(wàn)消費(fèi)人口；按照國(guó)際對(duì)城市商業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)（1.2㎡/人），大朗對(duì)商業(yè)需求量在31萬(wàn)㎡以下（警戒線）；10/27/202334現(xiàn)狀描述大體量商業(yè)10/27/202335現(xiàn)狀描述

大朗已有商業(yè)中，長(zhǎng)盛廣場(chǎng)占據(jù)15萬(wàn)㎡體量，大朗老商業(yè)街商業(yè)體量達(dá)10余萬(wàn)㎡，大朗商業(yè)總體商業(yè)體量超過(guò)30萬(wàn)㎡，超過(guò)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的警戒線。

由此可知，項(xiàng)目又一次陷入尷尬境地：定位困境二：

有限需求和大體量商業(yè)矛盾

形勢(shì)嚴(yán)峻下，項(xiàng)目如何開(kāi)拓市場(chǎng)空間？10/27/202336定位困境二

定位困境三：二層商業(yè)悖論1、從東莞整體商業(yè)來(lái)看，存在一個(gè)“悖論”：但凡商業(yè)街，二層商業(yè)都做不起來(lái)，除非有百貨（大賣(mài)場(chǎng)）的人流支撐。2、從上述大朗市場(chǎng)分析可知，大朗二層商業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍不樂(lè)觀，處于較大面積的空置狀態(tài)，有獨(dú)特主題定位除外。

項(xiàng)目二層商業(yè)何去何從？10/27/202337定位困境三總結(jié)綜上，項(xiàng)目定位面臨以下三組矛盾：定位困境一：

項(xiàng)目形象與啞鈴型消費(fèi)結(jié)構(gòu)矛盾定位困境二：

有限需求和大體量商業(yè)矛盾定位困境三：

二層商業(yè)悖論以下將圍繞這三組矛盾，探討破局之道10/27/202338定位破局

10/27/202339定位破局

破局思路10/27/202340第一組矛盾：項(xiàng)目形象與啞鈴型消費(fèi)結(jié)構(gòu)矛盾解決思路：

在項(xiàng)目原有高端形象定位和以低端消費(fèi)為主的大朗消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)間謀求平衡點(diǎn)：1、承認(rèn)和立足于大朗現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；2、借助暢銷(xiāo)業(yè)態(tài)的人氣；3、并在暢銷(xiāo)業(yè)態(tài)之上拔高形象。

10/27/202341定位破局思路

運(yùn)用示例：

東莞暢銷(xiāo)商業(yè)業(yè)態(tài)有：沐足、麻將、小食、西餐等；

項(xiàng)目不單是引進(jìn)暢銷(xiāo)商業(yè)，更要考慮拔高業(yè)態(tài)形象，以與項(xiàng)目整體形象相協(xié)調(diào)，及提升商業(yè)價(jià)值。

運(yùn)用如下：

沐足——考慮兩個(gè)原則：1、樹(shù)立康體形象，2、貼合大朗一般消費(fèi)水平，建議引進(jìn)廣州專(zhuān)業(yè)品牌“扶元堂”，形象健康，且消費(fèi)大眾化。

10/27/202342定位破局思路

運(yùn)用示例：

麻將——原則：雅俗共賞。建議將麻將房設(shè)在茶室，并將茶室與園林相結(jié)合，外圍飲茶的同時(shí)，還可觀賞中心園林；內(nèi)圍設(shè)獨(dú)立包廂，供麻將消遣。

10/27/202343

運(yùn)用示例：

小食——原則：情調(diào)、無(wú)油煙（不破壞住宅價(jià)值）。建議引進(jìn)品牌小食，質(zhì)量有保障，價(jià)格不高，無(wú)油煙，消費(fèi)環(huán)境優(yōu)雅別致，如“天使冰王”之類(lèi)。10/27/202344定位破局思路

運(yùn)用示例：

西餐——原則：中檔、無(wú)油煙。如“萊茵閣”、“天母藍(lán)鳥(niǎo)”等。10/27/202345定位破局思路第二組矛盾：有限需求和大體量商業(yè)矛盾解決思路：1、依托成熟商業(yè)，分享暢銷(xiāo)業(yè)態(tài)人氣，縮短商業(yè)成熟期；2、提升暢銷(xiāo)業(yè)態(tài)，尋求突破，適當(dāng)拔高，走特色經(jīng)營(yíng)之道，從而與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)分，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，也是大朗商業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。

（與第一組矛盾為同類(lèi)矛盾）10/27/202346定位破局思路第三組矛盾：二層商業(yè)悖論原因分析：

從二層商業(yè)面臨的問(wèn)題來(lái)看，根源在于人氣難以聚集，而這點(diǎn)與東莞消費(fèi)者，尤其是鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣不無(wú)關(guān)系，二層商業(yè)的便利性之欠缺也是消費(fèi)障礙之一。

二層商業(yè)要聚集人氣，則要走特色經(jīng)營(yíng)之路，通過(guò)鮮明而獨(dú)特的主題，吸引客戶，鎖定人流，以破除二層商業(yè)悖論。

10/27/202347定位破局思路第三組矛盾：二層商業(yè)悖論解決思路：二層商業(yè)要做起來(lái)，有三種策略選擇：

選擇一：改變業(yè)態(tài)，做商行。這是一把雙刃劍，有一定風(fēng)險(xiǎn)，但回報(bào)高；

選擇二：搭售，將一樓商鋪和二樓商鋪捆綁銷(xiāo)售：容易回籠資金，但實(shí)現(xiàn)的價(jià)值不高；

選擇三：引進(jìn)商家?guī)ё饧s發(fā)售：能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；不足之處在于是現(xiàn)階段社區(qū)氛圍不濃厚，商鋪價(jià)值不能體現(xiàn)，要求發(fā)展商貼租金，壓資金，守鋪，培育期長(zhǎng)。

其中，第一種選擇跳出常規(guī)思路，回報(bào)高，風(fēng)險(xiǎn)也高；選擇二對(duì)消費(fèi)者作用不大；選擇三方式較靈活，回旋余地大。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，推薦選擇三，二樓實(shí)行招商。二層業(yè)態(tài)定位將在下述詳盡探討。10/27/202348定位破局

10/27/202349屬性定位位于東莞東部商業(yè)中心滿足東莞東部人口消費(fèi)需求的主題具備鮮明個(gè)性的具有切實(shí)可行、保障經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)籌的滿足第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求的復(fù)合型商業(yè)主力消費(fèi)人群定位青年時(shí)尚白領(lǐng)小區(qū)業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主商務(wù)人員等經(jīng)營(yíng)客戶定位老商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)其他潮流時(shí)尚用品店的經(jīng)營(yíng)者；長(zhǎng)盛廣場(chǎng)內(nèi)欲想投資經(jīng)營(yíng)商鋪的顧客；在城市轉(zhuǎn)型中，調(diào)整自身事業(yè)定位，轉(zhuǎn)而從事貿(mào)易或服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)人群。10/27/202353形象定位體系：整體市場(chǎng)形象:東莞東部商業(yè)之心整體市場(chǎng)形象形象定位生活萬(wàn)象城概念闡釋“生活萬(wàn)象城”，萬(wàn)象為城，城生萬(wàn)象，娛樂(lè)色彩濃郁，彰顯豐富生活，引領(lǐng)生活潮流。

“生活萬(wàn)象城”以提倡大朗全民娛樂(lè)為宗旨，推進(jìn)娛樂(lè)業(yè)的普及和大朗人民生活水平的提高。

至少包含以下元素：1、產(chǎn)品種類(lèi)齊全，涵蓋日常生活所需；2、娛樂(lè)設(shè)施豐富；3、生活潮流；4、生活新奇；……10/27/202355功能解構(gòu)生活萬(wàn)象城至少包括以下四個(gè)層面的功能：1、品牌匯聚中心

匯聚品牌，格調(diào)優(yōu)雅。10/27/202356功能解構(gòu)生活萬(wàn)象城至少包括以下四個(gè)層面的功能：2、概念?yuàn)蕵?lè)天地

娛樂(lè)新主張，生活新天地，創(chuàng)導(dǎo)潮流生活10/27/202357功能解構(gòu)生活萬(wàn)象城至少包括以下四個(gè)層面的功能：3、商業(yè)萬(wàn)花筒

品種豐富齊全，精彩紛呈。10/27/202358功能解構(gòu)生活萬(wàn)象城至少包括以下四個(gè)層面的功能：4、前沿商業(yè)模式

大朗的時(shí)尚觸覺(jué)，新潮，至in。10/27/202359支撐條件大朗娛樂(lè)氛圍濃郁，土壤深厚；提倡“全民娛樂(lè)，平價(jià)娛樂(lè)”，豐富業(yè)余生活，提高生活品質(zhì)，引導(dǎo)健康的生活方式，符合人們的基本需求；可借助天域歌劇院已然培育的娛樂(lè)市場(chǎng)之勢(shì)，占據(jù)尚處空白的中低端娛樂(lè)市場(chǎng)，與其錯(cuò)位互補(bǔ)，形成娛樂(lè)共同體，構(gòu)建大朗立體娛樂(lè)業(yè)，促進(jìn)娛樂(lè)業(yè)多元化發(fā)展。10/27/202360業(yè)態(tài)分布

1F：銀行、郵政、洗衣店、美發(fā)、服裝、鞋、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店、文具辦公等。2F：茶舍、品牌餐飲、量販KTV、西餐、酒吧、美容美體、健身等10/27/20236110/27/202362商業(yè)人流動(dòng)向示意

第二篇營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及部署10/27/202363第一篇項(xiàng)目定位困境及破局營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略操盤(pán)思路（戰(zhàn)術(shù)）10/27/20236410/27/202365我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略具化整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略角色定位次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

身處日益成熟的大朗商業(yè)市場(chǎng)，要想一入市便先聲奪人，必須以新的東西沖擊市場(chǎng)，將整個(gè)市場(chǎng)的注意力轉(zhuǎn)移到自身，這就要求我們站在挑戰(zhàn)者的立場(chǎng)。在強(qiáng)調(diào)新的業(yè)態(tài)組合、別具一格的營(yíng)銷(xiāo)手段、日常經(jīng)營(yíng)中人性化管理等突出其項(xiàng)目商業(yè)部分價(jià)值的形象；總之，就是以一個(gè)挑戰(zhàn)者姿態(tài)攻占市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略一：改變游戲規(guī)則傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目操作所打的城市牌皆是“毛紡重鎮(zhèn)”，但今年大朗毛紡產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重萎縮，商業(yè)立足之本似乎開(kāi)始動(dòng)搖；在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)改變大朗在受眾心中一貫的工業(yè)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)形象，反以更高的角度看城市——東莞東部中心鎮(zhèn)，其商業(yè)價(jià)值自然不言而喻。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略二：強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)傳統(tǒng)的商業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：高檔商業(yè)就是好商業(yè)；新的商業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：旺的商業(yè)、服務(wù)面廣的商業(yè)，就是好商業(yè)，值得投資的商業(yè)。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略三：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值經(jīng)營(yíng)消費(fèi)頻次最高、消費(fèi)群體最大的業(yè)態(tài)——服務(wù)于潮流女性、時(shí)尚青年的活力動(dòng)感街區(qū)。10/27/202371營(yíng)銷(xiāo)推廣思索于項(xiàng)目操作者，商業(yè)的立市之本——信心經(jīng)營(yíng)前景→業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力→銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)推廣力度升值空間→性價(jià)比、優(yōu)惠策略10/27/202372我們的操盤(pán)思路第一步：描繪經(jīng)營(yíng)前景第二步：顯示實(shí)力第三步：巧妙的銷(xiāo)售策略10/27/202373第一步：描繪經(jīng)營(yíng)前景10/27/202374形象定位體系：整體市場(chǎng)形象:東莞東部商業(yè)之心形象定位生活萬(wàn)象城10/27/202376第二步：顯示實(shí)力10/27/202377高調(diào)上市，顯示地段實(shí)力沖破大朗商業(yè)對(duì)傳統(tǒng)思維的禁錮，站在東莞東部中心位置的高度看項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值——立足全市做市場(chǎng)立足本地抓客戶主力客戶聚焦大朗、大嶺山、長(zhǎng)安、松山湖四區(qū)，不放棄城區(qū)、虎門(mén)、厚街、常平等投資客比活躍的鎮(zhèn)區(qū)。10/27/202378低調(diào)開(kāi)盤(pán)，顯示信譽(yù)實(shí)力開(kāi)盤(pán)總經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)簽售所謂低調(diào)開(kāi)盤(pán)，并非樓盤(pán)低調(diào)，而是開(kāi)發(fā)商形象低調(diào)，邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)或總經(jīng)理親臨現(xiàn)場(chǎng)，簽批當(dāng)天成交客戶的特殊優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的謙卑形象和個(gè)人擔(dān)當(dāng)，將大大提升開(kāi)發(fā)商留給客戶的信譽(yù)形象！10/27/202379租售結(jié)合，經(jīng)營(yíng)培育，顯示經(jīng)營(yíng)實(shí)力總體思路：

將高、中、低值商鋪各保留小部分，一則可待項(xiàng)目銷(xiāo)售受阻或價(jià)值提升時(shí)銷(xiāo)售，以便拉動(dòng)銷(xiāo)售或獲取更大利潤(rùn)空間；二則以保留形式處理銷(xiāo)售難度大的商鋪，抵消銷(xiāo)售壓力感；三則可先招商后銷(xiāo)售，提升商鋪價(jià)值；抓住大朗城鎮(zhèn)功能轉(zhuǎn)型的契機(jī)，為投資轉(zhuǎn)型、職業(yè)轉(zhuǎn)型的原毛紡產(chǎn)業(yè)人提供良好的再創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，鼓勵(lì)自主經(jīng)營(yíng)客戶購(gòu)鋪，并給予額外獎(jiǎng)勵(lì)作為開(kāi)戶基金，此舉亦可擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，為做旺項(xiàng)目商業(yè)奠定基礎(chǔ)。租售結(jié)合，經(jīng)營(yíng)培育，顯示經(jīng)營(yíng)實(shí)力

策略靈活，動(dòng)態(tài)救市

視實(shí)際銷(xiāo)售情況，首層尾貨促銷(xiāo)可靈活采用“帶租約發(fā)售”（對(duì)外口徑，為策略調(diào)整提供回旋余地），實(shí)際操作上，必要時(shí)可由發(fā)展商“返租”；

根據(jù)瑞峰操作經(jīng)驗(yàn)判斷，建議“返租3年，每年8％回報(bào)率”；

發(fā)展商為返租而支付的款項(xiàng)可反算進(jìn)樓價(jià)來(lái)抵付；

客戶也可選擇將返租款一次性按8折抵入樓價(jià)；或按月領(lǐng)取返租款。

10/27/20238010/27/202381大手筆回饋，顯示經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)鋪送公寓買(mǎi)鋪即可參與抽獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)贈(zèng)送本項(xiàng)目單身公寓一套（1個(gè)名額）；建議選取銷(xiāo)售難度較大的公寓(F2戶型,

3棟305房)作為獎(jiǎng)品，制造市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)，促使投資者買(mǎi)鋪，同時(shí)也促進(jìn)公寓的銷(xiāo)售進(jìn)度。單身公寓價(jià)值面價(jià)217，032元（實(shí)價(jià)214，861.68），實(shí)屬巨額禮品，對(duì)購(gòu)鋪者吸引力較大，同時(shí)可顯示開(kāi)發(fā)商的大手筆，增強(qiáng)客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力的信心。其他獎(jiǎng)項(xiàng)：二等獎(jiǎng)：送價(jià)值10萬(wàn)元代金券（2名）；三等獎(jiǎng)：送價(jià)值8萬(wàn)元代金券（5名）。獎(jiǎng)金折值共為814，861.68元，反算到價(jià)格之中。注：以上代金券僅限于用于購(gòu)買(mǎi)財(cái)富公館公寓F戶型。10/27/202382精準(zhǔn)、強(qiáng)勢(shì)的媒體推廣，顯示開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)實(shí)力媒體推廣貴不在多，而在精，能否找到恰當(dāng)?shù)拿襟w直接與客戶對(duì)話，將客戶感興趣的信息有效傳達(dá)，是營(yíng)銷(xiāo)成功與否的關(guān)鍵。我司認(rèn)為本案最佳的媒體組合應(yīng)為：大朗本地：翡翠電視臺(tái)黃金劇場(chǎng)時(shí)段、項(xiàng)目自身樓體、短信等，起到告之商鋪開(kāi)始銷(xiāo)售作用即可（借助項(xiàng)目住宅影響力）東莞市及其他鎮(zhèn)區(qū)：市臺(tái)新聞節(jié)目、本港及翡翠新聞節(jié)目、網(wǎng)絡(luò)炒作及報(bào)紙軟文硬推等手段，并結(jié)合項(xiàng)目重要的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)群發(fā)短信（考慮推廣周期分散，但目標(biāo)客戶群相對(duì)集中的特點(diǎn)）10/27/202383高人氣、高美譽(yù)度的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，顯示開(kāi)發(fā)商社會(huì)公關(guān)實(shí)力人流旺盛的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)最能充分體現(xiàn)項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的愿景，也能體現(xiàn)出項(xiàng)目在城市的知名度、影響力，與項(xiàng)目銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)聯(lián)系緊密的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在促進(jìn)現(xiàn)時(shí)銷(xiāo)售的同時(shí)，更能體現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的合理性。大朗青年才俊創(chuàng)業(yè)基金：連續(xù)簽訂3年或以上項(xiàng)目商鋪?zhàn)赓U協(xié)議或買(mǎi)鋪?zhàn)誀I(yíng)者，可獲贈(zèng)開(kāi)發(fā)商提供的價(jià)值5-8萬(wàn)元商鋪裝修；招商主題活動(dòng)：三人籃球賽、街舞比賽等，提升項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)用品街區(qū)的專(zhuān)業(yè)形象及整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚感。10/27/202384第三步：銷(xiāo)售策略10/27/202385銷(xiāo)售策略應(yīng)圍繞提升項(xiàng)目溢價(jià)空間，體現(xiàn)高性價(jià)比的要求進(jìn)行思索：溢價(jià)空間可通過(guò)分批推貨、價(jià)格逐步走高體現(xiàn)；高性價(jià)比可通過(guò)多重優(yōu)惠及快速銷(xiāo)售體現(xiàn)；通過(guò)大商家進(jìn)駐拉動(dòng)招商和銷(xiāo)售；通過(guò)招商和銷(xiāo)售互動(dòng)不斷創(chuàng)造引爆點(diǎn)，從而最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。10/27/202386分批推貨，招售互動(dòng)以旺銷(xiāo)產(chǎn)品帶旺市場(chǎng)，間或推出新產(chǎn)品刺激市場(chǎng)；招商和銷(xiāo)售互動(dòng)，不斷創(chuàng)造引爆點(diǎn)；首層商業(yè)銷(xiāo)售及招商和二樓招商兩頭并行，相互帶動(dòng)；第一批：首層商鋪銷(xiāo)售（5月底至6月底）；

二樓招商（截止6月底）；第二批：二樓商家簽約和大商家進(jìn)駐（引爆點(diǎn)）（7月初-7月底）；

一樓整體招商（截止7月底）；第三批：一樓尾貨帶租約銷(xiāo)售（帶租約發(fā)售價(jià)值提升）（8月初——9月）10/27/202387優(yōu)惠措施團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠

團(tuán)購(gòu)客戶的認(rèn)定：一個(gè)以上客戶（包含1個(gè)客戶），一次性購(gòu)買(mǎi)五套以上，界定為團(tuán)購(gòu)客戶，享受團(tuán)購(gòu)折扣優(yōu)惠。團(tuán)購(gòu)客戶享受的優(yōu)惠：團(tuán)購(gòu)客戶除享受認(rèn)籌優(yōu)惠及付款方式優(yōu)惠外，還可享受額外2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；團(tuán)購(gòu)客戶在享受額外2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠外，不再享受其它優(yōu)惠政策，如開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。10/27/202388優(yōu)惠措施老帶新優(yōu)惠已成交客戶介紹客戶并成交者可獲2000元/套獎(jiǎng)勵(lì)金，其成功的介紹新客戶可享受額外99折。10/27/202389限時(shí)優(yōu)惠，促進(jìn)簽約為促使客戶盡早簽約，推行限時(shí)優(yōu)惠計(jì)劃，越早簽約，享受優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)越多。前10名簽約客戶，享受20000元代金券，可抵樓款；前20名簽約客戶，享受10000元代金券，可抵樓款；前50名簽約客戶，享受5000元代金券，可抵樓款；10/27/202390泛團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售操作方式：發(fā)展商拿出額外費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部員工或其他客戶，凡是介紹客戶成交的，給予獎(jiǎng)勵(lì)，每套2000元，費(fèi)用返算到樓價(jià)中；重獎(jiǎng)之下，必有勇夫快速銷(xiāo)售10/27/202391靈活付款方式由于商鋪竣工驗(yàn)收前不能辦理銀行按揭，為促進(jìn)商鋪在竣工前銷(xiāo)售，建議在付款方式上靈活處理：一次性付款，給予額外95折優(yōu)惠；分期付款，給予額外97折優(yōu)惠；簽約時(shí)，付清總樓價(jià)款的50%；交樓時(shí)，付清總樓價(jià)款的35%；交樓一周年時(shí)，付清總樓價(jià)款的15%；銀行按揭，給予額外99折優(yōu)惠；10/27/202392靈活付款方式注意事項(xiàng)：針對(duì)不同付款方式，簽約時(shí)要在合同中注明相關(guān)事項(xiàng)；分期付款需要注明剩余款項(xiàng)的支付時(shí)間以及雙方的違約責(zé)任；10/27/202393營(yíng)銷(xiāo)整體戰(zhàn)略部署10/27/202394推貨節(jié)點(diǎn)第一階段第二階段第三階段時(shí)間推貨內(nèi)容首層商鋪銷(xiāo)售二樓招商二樓商家簽約及大商家進(jìn)駐首層整體招商首層商鋪尾貨帶租約發(fā)售推貨數(shù)量一樓推貨量：100間二樓招商推貨量：65間首層招商推貨量：100間首層尾貨50間推貨方法首層銷(xiāo)售＋二樓招商首層銷(xiāo)售＋首層招商＋二層招商推貨目標(biāo)銷(xiāo)售：35間；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售35%招商：招進(jìn)1家主力商家，實(shí)現(xiàn)招商30％～50％首層銷(xiāo)售：15間；實(shí)現(xiàn)首層推貨總量50%首層招商：實(shí)現(xiàn)招商30％二層招商：招進(jìn)3家主力商家，實(shí)現(xiàn)二層招商50％～80％首層銷(xiāo)售：10間；實(shí)現(xiàn)首層推貨總量60％首層招商：實(shí)現(xiàn)招商50%5月30日~6月30日7月1日~7月31日8月1日~9月首層帶租約銷(xiāo)售10/27/202395整體營(yíng)銷(xiāo)推廣流線圖第一階段第二階段第三階段營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)8月1日~9月推廣線營(yíng)銷(xiāo)手段6月8日開(kāi)盤(pán)第一階段推貨7月6日簽約第二階段推貨8月1日第三階段推貨主題東莞東部黃金商脈，金流暗涌，創(chuàng)業(yè)旺鋪全城發(fā)售媒體電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、宣傳單張活動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)折扣、團(tuán)購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)簽約東莞東生活萬(wàn)象城盛大招商電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、宣傳單張創(chuàng)業(yè)旺鋪帶租約全城發(fā)售一次老帶新客戶答謝會(huì)網(wǎng)絡(luò)、短信、宣傳單張折扣、團(tuán)購(gòu)、老帶新折扣、團(tuán)購(gòu)、老帶新街頭舞蹈三人籃球酒會(huì)5月30日~6月30日7月1日~7月31日費(fèi)用預(yù)算總投放額度占首層銷(xiāo)售額1％左右，約為72.158萬(wàn)投放費(fèi)用階段分布：10/27/202396階段比例費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)）開(kāi)盤(pán)約58％41.958招商約26％18.8尾貨約16％11.410/27/202397媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布時(shí)間及頻次發(fā)布內(nèi)容規(guī)格投放位置費(fèi)用預(yù)算短信6.7開(kāi)盤(pán)信息60萬(wàn)條大朗、松山湖、常平、長(zhǎng)安、虎門(mén)、厚街3萬(wàn)電視5.30～6.18共20天