產(chǎn)業(yè)勾地實(shí)操講解

產(chǎn)業(yè)勾地實(shí)操講解產(chǎn)業(yè)勾地基本概念產(chǎn)業(yè)勾地前期操作要點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方案編制及測(cè)算基本邏輯產(chǎn)業(yè)協(xié)議談判要點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地塊獲取流程產(chǎn)業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)勾地實(shí)操講解——產(chǎn)業(yè)勾地基本概念01

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產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)勾地主流模式產(chǎn)業(yè)勾地涉及基本概念產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀01一、產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀1、產(chǎn)業(yè)勾地用語(yǔ)來(lái)源：勾地：土地拓展中的一種，也叫協(xié)議拓展，是與政府通過(guò)協(xié)議勾兌，提前鎖定土地，定向掛牌，定向摘牌獲取土地的方式?，F(xiàn)在行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)將這種投資拓展方式簡(jiǎn)稱勾地。產(chǎn)業(yè)：在產(chǎn)業(yè)勾地特定語(yǔ)境下的產(chǎn)業(yè)泛指地方政府需要的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)

在一說(shuō)到產(chǎn)業(yè)勾地，很多人認(rèn)為即二產(chǎn)中的制造業(yè)，這個(gè)認(rèn)識(shí)就非常狹隘，一產(chǎn)中也有

園林東方做農(nóng)業(yè)綜合體進(jìn)行購(gòu)地，也叫產(chǎn)業(yè)勾地，三產(chǎn)中的酒店，商業(yè)綜合體勾地也叫

產(chǎn)業(yè)勾地，更不用提現(xiàn)在的新型產(chǎn)業(yè)，高科技產(chǎn)業(yè)更是現(xiàn)在對(duì)政府非常有吸引力的產(chǎn)業(yè)。因此，產(chǎn)業(yè)勾地中的產(chǎn)業(yè)包括：商業(yè)mall，文旅酒店，教育，醫(yī)療，高新技術(shù)，制造業(yè)企業(yè)等。一、產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產(chǎn)業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2010-2012期間：產(chǎn)業(yè)勾地特點(diǎn)：百家齊放，各顯神通階段，沒(méi)有一家獨(dú)大，沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一認(rèn)可的模式，這個(gè)時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，產(chǎn)業(yè)新城模式還在摸索過(guò)程中，純做工業(yè)、物流地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張。代表企業(yè)：張江高科，蘇州工業(yè)園。政府平臺(tái)類企業(yè)代表，迄今為止仍是全國(guó)做產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的頂尖企業(yè)。蘇寧置業(yè)，鵬潤(rùn)地產(chǎn)。這個(gè)時(shí)期典型的物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的代表。大連萬(wàn)達(dá)。商業(yè)勾地模式剛剛起步，模式仍在實(shí)驗(yàn)中前行，每年拿10個(gè)項(xiàng)目左右。華夏幸福。產(chǎn)城模式還在萌芽狀態(tài)，固安產(chǎn)業(yè)新城初具產(chǎn)城模式的雛形。華僑城。文旅勾地華僑城一枝獨(dú)秀。一、產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產(chǎn)業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2012-2016期間：產(chǎn)業(yè)勾地特點(diǎn)：商業(yè)勾地模式成熟并大行其道，大部分房企追風(fēng)商業(yè)勾地模式。文旅勾地模式成型，國(guó)際著名ip在該階段開(kāi)始進(jìn)駐國(guó)內(nèi)，與地產(chǎn)結(jié)合。產(chǎn)城模式成熟，華夏幸福崛起。代表企業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)，這段時(shí)期以大連萬(wàn)達(dá)為首的商業(yè)綜合體勾地覆蓋整個(gè)行業(yè)，很多地產(chǎn)企業(yè)都成立了商管公司，包括萬(wàn)科、中海等老牌住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)均未能免俗，紛紛進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。華夏幸?；鶚I(yè)。這個(gè)時(shí)期華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式進(jìn)入成熟階段，并開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，固安產(chǎn)業(yè)新城成為產(chǎn)城模式標(biāo)桿。中弘地產(chǎn)，ft水文園，北京較典型的兩個(gè)企業(yè)，全身心進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)和文旅開(kāi)發(fā)的企業(yè)。一、產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產(chǎn)業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2016-2018期間：產(chǎn)業(yè)勾地特點(diǎn)：由于政府考核業(yè)績(jī)的轉(zhuǎn)向，商業(yè)、酒店、文旅勾地日漸式微。政府方面開(kāi)始封堵定向招拍掛的模式，大部分一二線城市要求產(chǎn)業(yè)地塊不能和住宅地塊同時(shí)捆綁。這個(gè)階段處于傳統(tǒng)的勾地產(chǎn)業(yè)逐步?jīng)]落政府新寵產(chǎn)業(yè)還未登上舞臺(tái)的過(guò)渡階段。代表企業(yè)：聯(lián)東U谷，單一做工業(yè)地產(chǎn)從不涉足住宅開(kāi)發(fā)，主要靠售賣工業(yè)廠房回籠現(xiàn)金。萬(wàn)科、龍湖等典型房企開(kāi)始成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，主要是與智能制造、高端制造、科技研發(fā)類企業(yè)合作進(jìn)行勾地。一、產(chǎn)業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產(chǎn)業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2018-2020期間：產(chǎn)業(yè)勾地特點(diǎn)：2018年至今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，政府嚴(yán)格的政策調(diào)控，

金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收緊，另中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)2年內(nèi)不斷下行，迄今為止仍無(wú)好轉(zhuǎn)跡象。這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)勾地進(jìn)入了政府-房企博弈階段，房企拿地非常謹(jǐn)慎，嚴(yán)格的選址和經(jīng)濟(jì)賬的測(cè)算使得可勾地塊越來(lái)越少，政府方面迫于政績(jī)導(dǎo)向原則，對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求越來(lái)越高?，F(xiàn)在勾地對(duì)從業(yè)人員的要求越來(lái)越高。代表企業(yè)：騰訊、阿里巴巴等典型的it高科技、互聯(lián)網(wǎng)公司成為勾地中的產(chǎn)業(yè)主力，通過(guò)自己目前對(duì)政府的絕對(duì)吸引力，入駐區(qū)域要求政府提供土地。通過(guò)與地產(chǎn)企業(yè)的合作賺取地價(jià)溢價(jià)利潤(rùn)。產(chǎn)業(yè)勾地主流模式02當(dāng)前產(chǎn)業(yè)勾地主流模式1、產(chǎn)業(yè)新城勾地模式：規(guī)模：定位城鎮(zhèn)級(jí)別，規(guī)模較大，以平方公里做為單位，規(guī)模較小的3-5平方公里，規(guī)模大的100多平方公里。選址位置：一般會(huì)遠(yuǎn)離主城區(qū)，要求大型都市圈周邊，一線城市要求在城區(qū)建設(shè)邊緣50公里內(nèi)，強(qiáng)二線一般要求在城市城區(qū)建設(shè)邊緣30公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)級(jí)城市或計(jì)劃單列市則要求10公里為宜。建設(shè)內(nèi)容：交通路網(wǎng)，規(guī)劃館，中央公園，工業(yè)園區(qū)，住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)用地。開(kāi)發(fā)模式：產(chǎn)業(yè)新城要從土地一級(jí)整理開(kāi)始做起，首先將農(nóng)用地和集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，通過(guò)城市規(guī)劃將建設(shè)用地規(guī)劃為公共設(shè)施、工業(yè)、商業(yè)、住宅用地等。待建設(shè)項(xiàng)目確定后在通過(guò)招拍掛形式出讓。運(yùn)營(yíng)模式：與當(dāng)?shù)卣蜷_(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)合作，共同成立平臺(tái)公司，公司有政府人員參與管理。新城前期建設(shè)資金由企業(yè)方墊付，當(dāng)新城范圍內(nèi)開(kāi)始產(chǎn)生財(cái)政收入后在由政府方以委托服務(wù)費(fèi)的方式逐步支付給企業(yè)。代表企業(yè)：華夏幸福基業(yè)，目前國(guó)內(nèi)做產(chǎn)業(yè)新城模式的企業(yè)大部分從協(xié)議內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)都是參考華夏產(chǎn)城模式。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)勾地主流模式2、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)勾地模式：規(guī)模：規(guī)?？缍容^大，小到幾百畝，大到3-5平方公里都可以叫小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)模式的崛起是因?yàn)閲?guó)家在2016-2017年大力推崇，各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛改頭換面稱為“特色小鎮(zhèn)”。選址位置：小鎮(zhèn)選址對(duì)于城市沒(méi)有太硬性的要求，中大型城市周邊均可，距離主城區(qū)越近越好。選址關(guān)鍵在于小鎮(zhèn)內(nèi)承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容要有人口導(dǎo)入，住宅部分要有市場(chǎng)需求。建設(shè)內(nèi)容：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)或大型企業(yè)均可做為小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)內(nèi)容，小鎮(zhèn)內(nèi)的建設(shè)用地一般包括少量公共設(shè)施（交通，綠化等），部分產(chǎn)業(yè)用地（一般30%-50%），其余住宅用地。開(kāi)發(fā)模式：規(guī)模較大小鎮(zhèn)項(xiàng)目企業(yè)要從一級(jí)整理做起。規(guī)模較小的小鎮(zhèn)一般是從政府手中直接通過(guò)招拍掛摘地后開(kāi)發(fā)建設(shè)。運(yùn)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，與一般的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目類同，住宅部分快速銷售回款反補(bǔ)產(chǎn)業(yè)部分投入。代表企業(yè)：綠城集團(tuán)，杭州綠城的桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)是文旅小鎮(zhèn)全國(guó)標(biāo)桿項(xiàng)目，把一個(gè)距離杭州40公里的區(qū)域打造成旅游熱點(diǎn)及標(biāo)桿別墅示范區(qū)。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)勾地主流模式3、商業(yè)綜合體勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在200畝-500畝之間。商業(yè)部分的建筑規(guī)模盡量控制在15萬(wàn)方以下，根據(jù)城市級(jí)別不同相應(yīng)減少商業(yè)面積。選址位置：對(duì)城市人口及經(jīng)濟(jì)要求較高，一般要在常住人口100萬(wàn)人以上城市選址，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)常住人口要到20萬(wàn)以上才能支撐集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)。建設(shè)內(nèi)容：集中大商業(yè)，大部分北方企業(yè)簡(jiǎn)稱商業(yè)盒子，南方企業(yè)一般叫mall，部分辦公樓或酒店，有些區(qū)域可以建設(shè)公寓（商業(yè)性質(zhì)，住宅功能統(tǒng)稱公寓），其余部分為住宅用地。開(kāi)發(fā)模式：政府會(huì)有明確要求集中商業(yè)的開(kāi)業(yè)時(shí)間，個(gè)別地方政府將商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與住宅部分銷售掛鉤，防止企業(yè)銷售完住宅后商業(yè)部分因投入過(guò)大資金回收困難而爛尾。運(yùn)營(yíng)模式：招拍掛市場(chǎng)定向取得地塊，地塊的規(guī)劃指標(biāo)是根據(jù)勾地企業(yè)前期與政府達(dá)成一致的建設(shè)方案量身定做。住宅部分快速銷售回籠現(xiàn)金流補(bǔ)貼商業(yè)投入，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)后賺取租金利益。代表企業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)，商業(yè)綜合體在全國(guó)的快速推廣始于萬(wàn)達(dá)，商業(yè)盒子的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)均參考萬(wàn)達(dá)（華潤(rùn)、龍湖除外）。與政府的勾地要點(diǎn)目前也是萬(wàn)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)占主流。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)勾地主流模式4、文旅勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在1000畝-5000畝之間。文旅項(xiàng)目的特點(diǎn)是投資巨大，重型資產(chǎn)持有。要求搭配大量住宅用地，一般要達(dá)到70%以上。選址位置：文旅的選址有兩種模式：一是一二線城市、省會(huì)城市及計(jì)劃單列市周邊，距離主城區(qū)不超過(guò)30公里。二是重點(diǎn)旅游景點(diǎn)附近，周邊有中大型城市人口可外溢到該區(qū)域。對(duì)交通要求非常高，起碼要有一條城市主干道或高速公路直接通達(dá)，大型文旅項(xiàng)目要有軌道交通直達(dá)。建設(shè)內(nèi)容：酒店群，游樂(lè)設(shè)施（室外游樂(lè)園、劇場(chǎng)、秀場(chǎng)等不限），大型集中商業(yè)，其余部分為住宅用地。開(kāi)發(fā)模式：文旅項(xiàng)目用地一定是通過(guò)招拍掛市場(chǎng)直接拿地，不會(huì)介入土地一級(jí)整理。運(yùn)營(yíng)模式：投資大，周期長(zhǎng)非?？简?yàn)公司的財(cái)務(wù)融資能力，高成本的資金不建議進(jìn)入。運(yùn)營(yíng)需要盡量晚開(kāi)產(chǎn)業(yè)部分內(nèi)容先進(jìn)行住宅部分銷售，理想的模式是用住宅部分產(chǎn)生的現(xiàn)金建設(shè)產(chǎn)業(yè)部分。代表企業(yè)：融創(chuàng)中國(guó)，收購(gòu)了大連萬(wàn)達(dá)文旅板塊，并購(gòu)了萬(wàn)達(dá)文旅的整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在完全沿用萬(wàn)達(dá)文旅城的模式進(jìn)行全國(guó)拓展。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)勾地主流模式5、工業(yè)地產(chǎn)勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在100畝-500畝之間。工業(yè)地產(chǎn)涉及到較多的是物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，和工業(yè)制造業(yè)用地兩種。選址位置：工業(yè)地產(chǎn)都會(huì)遠(yuǎn)離居住區(qū)，選址在離城市較遠(yuǎn)的區(qū)域，但交通要便捷。多在政府的開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)內(nèi)。建設(shè)內(nèi)容：倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，如果是產(chǎn)城模式的內(nèi)的工業(yè)用地還可以直接通過(guò)政府出售工業(yè)用地回籠資金。開(kāi)發(fā)模式：基本按照工業(yè)用地開(kāi)發(fā)節(jié)奏建設(shè)。運(yùn)營(yíng)模式：通過(guò)出售部分廠房回籠部分資金，自持部分用租金逐年回籠資金。因工業(yè)用地和廠房建設(shè)成本較低，可以支持企業(yè)自持廠房進(jìn)行出租，工業(yè)地產(chǎn)的核心是工業(yè)企業(yè)的招商能力和園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，需要良好的企業(yè)服務(wù)能力才能吸引企業(yè)入駐。代表企業(yè)：聯(lián)東U谷，普洛斯。聯(lián)東U谷主要是做標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房和自持產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)。普洛斯主要做物流產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)園和科創(chuàng)園，2019年5月萬(wàn)科成為普洛斯第一大股東。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解03產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解1、土地用地性質(zhì)中的概念：土地性質(zhì)：根據(jù)土地所有權(quán)分類：中國(guó)的土地分為國(guó)家所有土地，和集體所有土地兩類；集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地，屬于農(nóng)民集體所有。其余土地屬于國(guó)家所有。根據(jù)土地的用途分類：中國(guó)的土地分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地三類。農(nóng)用地：用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地，林地，草地，農(nóng)田水利地和養(yǎng)殖地水面等。建設(shè)用地：是指用于建造建筑物，構(gòu)筑物的土地，包括住宅、工業(yè)、道路、公共設(shè)施用地等。未利用地：農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的地。ft川河流，沙漠戈壁等。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解國(guó)有建設(shè)用地的用地性質(zhì)分為8大類：商服用地，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，住宅用地，公共管理與公共服務(wù)用地，特殊用地（軍事、使館、監(jiān)獄、殯葬等），交通運(yùn)輸用地，水利設(shè)施用地，其他用地。我們產(chǎn)業(yè)勾地對(duì)應(yīng)的是上面的前三類用地。這三類用地優(yōu)惠細(xì)分為十幾種用地屬性。勾地必須要了解的幾個(gè)用地性質(zhì)：①農(nóng)用地：農(nóng)用地的耕地里面又有基本農(nóng)田和一般農(nóng)田的級(jí)別劃分?；巨r(nóng)田是高等級(jí)的耕地，我國(guó)有18億畝的耕地紅線，16億畝的基本農(nóng)田紅線。因此在勾地過(guò)程中你發(fā)現(xiàn)你選址地塊中有基本農(nóng)田，就要果斷換地塊。②要分清國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地，集體轉(zhuǎn)國(guó)有的過(guò)程比較漫長(zhǎng)，在勾地過(guò)程中一定要優(yōu)先選擇國(guó)有建設(shè)用地。勾地的最基本功課，就是要讀懂我國(guó)現(xiàn)行的土地利用規(guī)劃圖（簡(jiǎn)稱土規(guī)圖），和城市規(guī)劃圖（簡(jiǎn)稱城規(guī)圖）。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解2、土地利用規(guī)劃圖：基本概念：土地利用總體規(guī)劃是指在各級(jí)行政區(qū)域內(nèi)，根據(jù)土地資源特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)今后一段時(shí)期內(nèi)（通常為15年）土地利用的總安排?？炊烈?guī)圖，勾地選址過(guò)程中避開(kāi)不符合規(guī)劃的土地才能避免不必要的麻煩。右圖是一個(gè)縣域的土地規(guī)劃圖，在勾地選址過(guò)程中要選擇在棕色區(qū)域內(nèi)，棕色區(qū)域代表建設(shè)用地。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解2、土地利用規(guī)劃圖：深黃色-基本農(nóng)田深棕色-國(guó)有建設(shè)用地淺棕色-集體建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解3、城市規(guī)劃圖：基本概念：城市總體規(guī)劃是指城

市人民政府依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展

規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜

合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方

向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布

局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和

具體安排。城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃

編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)

和管理的依據(jù)?？炊且?guī)：區(qū)分住宅用地，商業(yè)用地，工業(yè)用地。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解3、城市規(guī)劃圖：黃色-居住用地紅色-商業(yè)金融用地（商服用地）綠色-體育用地橙色-醫(yī)療用地粉色-教育科研用地棕色-工業(yè)用地紫色-倉(cāng)儲(chǔ)物流用地以上土地勾地中都會(huì)涉及，要看懂城規(guī)圖中這些屬性的地塊。產(chǎn)業(yè)勾地中基本概念理解4、土規(guī)圖與城規(guī)圖的關(guān)系：土規(guī)圖由國(guó)土部門繪制，依據(jù)區(qū)域土地供給及使用情況進(jìn)行規(guī)劃。城規(guī)圖由城市規(guī)劃部門繪制，依據(jù)城市的發(fā)展及建設(shè)目標(biāo)繪制。兩張圖原則上是土地利用規(guī)劃要依據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整并規(guī)劃繪制，但是我國(guó)以前行政職能市國(guó)土局和規(guī)劃局