美術(shù)館物業(yè)管理方案（設(shè)備物業(yè)管理）

美術(shù)館物業(yè)管理方案(設(shè)備物業(yè)管理)(1)收到市電力部門的停電通知，應(yīng)立即報告，并書面通知館區(qū)，同時(2)物管范圍內(nèi)的所有項目，如水電、管道疏通等維修工作(單次單項(4)照明系統(tǒng)的光源、開關(guān)、控制器、插座工作正常、靈敏度有效、絕(5)對館區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)高、低壓電氣設(shè)備、變壓器、電線電纜等設(shè)施、設(shè)備正常運行使用進行日常巡查和維護(不含委外維保范疇的設(shè)備設(shè)施維護),(6)對消防、智能化(門禁、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、停車場收費等系統(tǒng))、供電(一)設(shè)備清單型號及規(guī)格12臺2低壓柜2組3高壓柜2組4電纜2組(二)配備人員和組織落實1、配電室24小時運行值班，人員持證上崗，配備4人高壓值班技工。3、維修人員在5分鐘內(nèi)達到故障現(xiàn)場，維修合格率達100%。(三)供配電系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標(biāo)準(zhǔn)1、配電室是美術(shù)館供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，電工對其實行2(四)巡查項目★閘具、插座、開關(guān)、照明燈具——外觀完好，燈亮無閃爍，外殼不帶電，接地線牢固可靠。溫度正常，線路絕緣、橋管盒接地良好、規(guī)范。.★交接班及運行紀(jì)錄——準(zhǔn)確紀(jì)錄，清晰、無誤、齊全，責(zé)任明確?！锿Ｋ碗姵绦?、措施——保證正常供電，停送電程序明確，按操作規(guī)程停電處理預(yù)案執(zhí)行?！锕ぷ髌薄獧z修時必須正確填寫操作票和工作票，并保存完好。(一)設(shè)備清單序號1扶梯4臺2客梯2臺3客梯2臺4貨梯怡達3000Kg2臺(二)電梯的定期維護及檢修方案(1)曳引機的保養(yǎng)①減速箱·箱體內(nèi)的油量應(yīng)保持在油針或油鏡的標(biāo)定范圍，油的規(guī)格應(yīng)符合要求；用的減速箱，半年應(yīng)更換新油；·應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，沒電梯在奐向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動時，應(yīng)采取措施減小軸承的軸向游隙；·應(yīng)使軸承的溫升不高于60℃,箱體內(nèi)的油溫不超過85℃,否則應(yīng)停機應(yīng)考慮更換軸承；·當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應(yīng)進行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。②制動器·應(yīng)保證制動器的動作靈活可靠，各活動關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤滑油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；·制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大不超過0.7毫米，當(dāng)間隙過大時，應(yīng)調(diào)整；·制動器應(yīng)保持充足的制動力矩，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應(yīng)調(diào)整制動彈簧；·當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損，導(dǎo)致鉚釘頭外露時，應(yīng)更換制動瓦。③曳引輪·應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑；·對于帶切口半圓槽，當(dāng)繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應(yīng)重車?yán)K槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應(yīng)小于曳引繩直徑。④曳引電動機及速度反饋裝置·應(yīng)保證電動機各部分的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動機內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動機內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵；·對使用滑動軸承的電動機，應(yīng)注意油槽內(nèi)的油量是否達到油線，同時應(yīng)保持油的清潔；·當(dāng)電動機使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機運轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時，應(yīng)更換軸承；·應(yīng)保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對機殼的絕緣電阻，如降至允許值以下(主極線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐),應(yīng)采取措施提高絕緣性能。(2)曳引繩與繩頭組合的保養(yǎng)①應(yīng)使全部曳引繩的張力保持一致，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應(yīng)通過繩頭彈簧加以調(diào)整(相互拉力差應(yīng)在5%以內(nèi));②曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；③應(yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)立即停止使用，更換新繩；④應(yīng)保持曳引繩的表面清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應(yīng)用煤油擦干凈；⑤在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事；⑥應(yīng)保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應(yīng)有充足間隙，當(dāng)因為曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調(diào)整墊摘掉(如果有的話),如不能以此解決問題，則應(yīng)截短曳引繩，重新澆注繩頭。(3)限速器與安全鉗的保養(yǎng)①應(yīng)保證限速器的轉(zhuǎn)動靈活，對速度變化的反應(yīng)靈敏，其旋轉(zhuǎn)部分潤滑應(yīng)保持良好，一般一周應(yīng)加油一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時，應(yīng)加以清洗(注意不要損壞彈簧上的鉛封);②應(yīng)使限速器張緊裝置轉(zhuǎn)動靈活，一般每周應(yīng)加油一次，每年清洗一次；③應(yīng)保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應(yīng)符合要求，在季檢中應(yīng)加以檢查。(4)導(dǎo)軌和導(dǎo)靴的保養(yǎng)①對配用滑動導(dǎo)靴的導(dǎo)軌，應(yīng)保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔；②滑動導(dǎo)靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的支行平穩(wěn)性，一般對側(cè)工作，磨損量不應(yīng)超過1毫米(雙側(cè)),內(nèi)端面不超過2毫米，超過時應(yīng)更換；③應(yīng)保證彈性滑動導(dǎo)靴對導(dǎo)軌的壓緊力，當(dāng)因靴襯磨損而引起松馳時，應(yīng)加以調(diào)整；④應(yīng)使?jié)L動導(dǎo)靴滾輪滾動良好，當(dāng)發(fā)現(xiàn)磨損不均，應(yīng)加以修車，當(dāng)發(fā)現(xiàn)脫圈，過度磨損時，應(yīng)更換；⑤在年檢時，應(yīng)詳細檢查導(dǎo)軌連接板和導(dǎo)軌壓板處螺栓的緊固情況，并應(yīng)對全部壓板螺栓進行一次重復(fù)擰緊；⑥當(dāng)安全鉗動作后，應(yīng)及時修光鉗塊夾緊處的導(dǎo)軌工作面。(5)轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)①當(dāng)滾輪的磨損導(dǎo)致門扇下墜及歪斜等時，應(yīng)調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調(diào)整擋輪位置，保證合適間隙；②應(yīng)經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝置的工作情況，對于鋼絲繩式聯(lián)動機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時，應(yīng)予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯(lián)動機構(gòu)，應(yīng)使各轉(zhuǎn)動并節(jié)處轉(zhuǎn)動靈活，各固定處不應(yīng)發(fā)生松動，當(dāng)出現(xiàn)廳門與轎門動作不一致時，應(yīng)對機構(gòu)進行檢查調(diào)整；③應(yīng)保持自動門鎖的清潔，在季檢時應(yīng)檢查保養(yǎng)，對于必須作潤滑保養(yǎng)的門鎖，應(yīng)定期加潤滑油；④應(yīng)保證門鎖開關(guān)的工作可靠性，應(yīng)注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接、假接及粘連現(xiàn)象。(6)自動門機的保養(yǎng)①應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時的速度變化異常時，應(yīng)立即作檢查調(diào)整；②對于皮帶傳動的開門機，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松馳時應(yīng)加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力；③自動門機各轉(zhuǎn)動部分，應(yīng)保持有良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位，應(yīng)定期加油。(7)緩沖器的保養(yǎng)①對于彈簧緩沖器，應(yīng)保護其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆；②對油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應(yīng)添加(保證油的粘度相同);③油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防銹油脂；④每年以轎廂檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復(fù)位試驗。(8)重量補償裝置的保養(yǎng)①當(dāng)發(fā)現(xiàn)補償鏈在運行時產(chǎn)生較大噪聲時，應(yīng)檢查消音繩是否折斷；②對于補償繩，其設(shè)于底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應(yīng)每月檢查添加潤滑油。(9)尋向輪及反繩輪的保養(yǎng)①應(yīng)經(jīng)常用軟刷和吹風(fēng)清除屏體及全部電器件上的積塵，保持清潔；②應(yīng)經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導(dǎo)線和接線柱應(yīng)無松動現(xiàn)象，動觸頭連接的導(dǎo)線接頭應(yīng)無斷裂現(xiàn)象；③應(yīng)保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時，應(yīng)用細齒銼刀修整平滑(忌用砂布),并將屑末擦凈；④更換控制屏內(nèi)熔斷器時，應(yīng)保證熔斷器絲的額定電流與回路電源額定電流相一致，對電動機回路，熔絲的額定電流應(yīng)為電動機額定電流的2.5-3倍。(10)選層器的保養(yǎng)①應(yīng)經(jīng)常檢查傳動鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時，應(yīng)及時修復(fù)或更換；②應(yīng)保持動觸頭盤(桿)運行靈活，視需要加注潤滑油；減速器及各傳動部位，均應(yīng)保證充足潤滑，注意添加潤滑油；③應(yīng)經(jīng)常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)過度磨損時應(yīng)予更換；④應(yīng)保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應(yīng)用細銼刀修平；⑤注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松馳時，應(yīng)予張緊。(11)安全保護開關(guān)的保養(yǎng)①每月應(yīng)對各安全保護開關(guān)進行一次檢查，拭去表面塵垢，核實觸頭接觸的可靠性，觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應(yīng)銼平，嚴(yán)重時應(yīng)更換；②極限開關(guān)應(yīng)靈敏可靠，每年進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主電源。(12)機房和井道的保養(yǎng)①機房應(yīng)禁止無關(guān)人員進入，在維修人員離開時，應(yīng)鎖門；②應(yīng)注意不讓雨水浸入機房，平時保持良好通風(fēng)，并注意機房的溫度調(diào)③機房內(nèi)不準(zhǔn)放置易燃、易爆及腐蝕性物品；同時保證機房中滅火設(shè)備的可靠性；④底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時應(yīng)及時排除，并作干燥處理。(一)設(shè)備清單序號型號及規(guī)格1主機開利螺桿4臺2風(fēng)柜23臺3管道1項4水泵5臺(二)配備人員和組織落實1、項目管理處設(shè)備運行組配備4人水暖空調(diào)工，負責(zé)空調(diào)機房、換熱站24小時值班，并持證上崗。(三)暖通中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運行維護標(biāo)準(zhǔn)(四)巡檢項目2、冷凍機組冷卻塔——制冷機組冷凍水溫出水7°C,進水12°C,冷卻水溫度達到出水低于38°C,進水低于32°C,油溫小于80°C冷凍泵進口壓(一)設(shè)備清單序號1火災(zāi)自動報警控制器1臺2多線制控制盤1臺3電話主機1臺41套5點型煙感火災(zāi)探測器1套6點型溫感火災(zāi)探測器13KW以下1套73KW以下1套8火災(zāi)顯示盤1套91套序號1套消火栓按鈕1套1套1套室內(nèi)外消防栓(配套水槍、消防水帶)1套閉式噴頭68度閉式噴頭93度水泵接合器室外1套七氟丙烷藥劑1公斤1公斤聲光報警器緊急啟停按鈕放氣指示燈氣體自動滅火控制器1套滅火劑儲存瓶1瓶滅火劑儲存瓶1瓶滅火劑儲存瓶1瓶報警線NH-PVS2*1.5mm21米電源線NH-BV1.5mm21米電源線NH-BV2.5mm21米回路板1塊聯(lián)網(wǎng)卡1塊消防電話分機1臺1臺電池1節(jié)防火卷簾門控制箱1臺防火卷簾門電機1臺序號防火卷簾門按鈕(二)配備人員及組織落實3、消防值班人員必須持證人員24小時值守。(三)消防系統(tǒng)設(shè)備運行維護標(biāo)準(zhǔn)1、消防監(jiān)控主機：按主機復(fù)位鍵，主機系統(tǒng)是否(噴淋泵還要檢查水壓表保持在11.5-15公斤范圍),清潔良好，消防聯(lián)動動狀態(tài)，啟動聯(lián)動柜測試完好率達100%。測試音響正常。13、防排煙閥：閥門關(guān)閉良好，外觀，制動開關(guān)正常，聯(lián)動柜無報警顯14、滅火器：壓力、重量符合要求，噴管無破損，外觀無明顯銹蝕，推車式滅火器行駛幾件靈活，伸展膠管無破損。15、消防通道：通道暢通無阻，無任何物品堵塞。16、氣體滅火系統(tǒng)：控制器電源正常，停電時能自動切換成備用電源，氣瓶連管情況正常，聯(lián)動裝置電源正常，控制面板的各開關(guān)、指示燈的功能(四)巡檢項目每月兩次試運行最高端出水壓力不小于10M,無漏水、無雜音。2、室外消防井、水表接合器——檢查井蓋及接和器不發(fā)生破損，井內(nèi)栓器無破壞、無滲漏，閥桿轉(zhuǎn)動靈活。3、防火卷簾門——電動傳動機構(gòu)接線正確，啟閉靈活，手動拉練輕松，不卡，滑動自如。4、排煙風(fēng)機——對防火閥接線電源處檢查測試，手動盤車，運轉(zhuǎn)靈活，xxxx物業(yè)擁有一支技術(shù)過硬的設(shè)備維保人員，對各類物業(yè)機電設(shè)備都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗，能確保各個系統(tǒng)都處于良好的運作狀態(tài)。這是我們有信心管理好xxxx美術(shù)館集成服務(wù)采購項目的優(yōu)勢之一。在我們xxxx物業(yè)技術(shù)人員的精心維護保養(yǎng)下，完全能夠安全可靠地發(fā)揮作用。一、配備人員和組織落實★工程保障組配備多人電技工對電系統(tǒng)設(shè)備進行維修養(yǎng)護。★護衛(wèi)員人員對設(shè)備使用進行日常巡檢，并接受管理處主管及護衛(wèi)班長★安保(消防)監(jiān)控室24小時值班，按三班四倒制。中控室值班人員必須持證上崗。★制定樓內(nèi)外巡視制度和出入管理制度。★保障各級可視對講系統(tǒng)及保安監(jiān)控系統(tǒng)等相關(guān)設(shè)備運行正常、穩(wěn)定?！锉Ｕ舷雷詣訄缶到y(tǒng)及相關(guān)設(shè)備運行正常，每季進行一次消防普查，每月一次回路檢測。★一般性故障立即排除，合格率100%,暫不能處理的采取應(yīng)急措施并在30分鐘內(nèi)通知有關(guān)部門?！锛皶r發(fā)現(xiàn)處理安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全問題，迅速處理突發(fā)事件?！锬苷_判斷故障部位、故障元件，不亂換、亂拆、胡拆調(diào)整。★中央控制系統(tǒng)必須提供與項目網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)連接，中央控制系統(tǒng)必須與市1