片區(qū)城市更新業(yè)務(wù)機(jī)會及前景展望分析報(bào)告

面

向

未

來

的

綜

合

開

發(fā)

系

列城市更新正在成為新一階段城市發(fā)展的重要載體基本概念定義城市更新是對城市中建成區(qū)的形態(tài)、用途的改造活動，涵蓋社會管理、文化保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑改造、生態(tài)治理等多個領(lǐng)域，正在逐步成為我國城市發(fā)展建設(shè)的重要載體。n

城市更新定義：在城市建成區(qū)內(nèi)對基礎(chǔ)設(shè)施不完善、存在安全隱患、土地建筑物用途不符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需求的區(qū)域開展的持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動，具體行動方式包括拆除重建和綜合整治等。*n

《“十四五”規(guī)劃綱要》提出：“加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能……保護(hù)和延續(xù)城市文脈，杜絕大拆大建，讓城市留下記憶、讓居民記住鄉(xiāng)愁?！?

結(jié)合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》和《上海市城市更新條例》定義。老舊社區(qū)改造生態(tài)環(huán)境治理歷史建筑保護(hù)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)危舊房屋拆除重建城市更新行動內(nèi)容舊廠房、產(chǎn)業(yè)園再造危舊房屋拆除重建舊城區(qū)連片改造“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺1城市更新是持續(xù)的城市經(jīng)營工作基本概念定義n

我國人口總規(guī)模和城鎮(zhèn)化人口規(guī)模觸頂，城VS城市開發(fā)城市面積和人口規(guī)模擴(kuò)大目標(biāo)是形成城市功能城市經(jīng)營鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模不再大規(guī)模增長，城市開發(fā)的投資機(jī)會將逐漸減少。城市面積和人口規(guī)模穩(wěn)定目標(biāo)是維持或調(diào)整城市功能主要任務(wù)是存量資產(chǎn)的經(jīng)營長期工作，持續(xù)性投入很少涉及土地一級開發(fā)代表性行動：城市更新n

城市資產(chǎn)配置工作已基本完成，下一步的主要課題是將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為效益，即轉(zhuǎn)向城市經(jīng)營方向。城市的發(fā)展將不斷催生新的更新需求，城市更新是伴隨城市全生命周期的長期工作。主要任務(wù)是新增固定資產(chǎn)投資短期行為，一次性投入n

據(jù)佳兆業(yè)《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》估算，中國房地產(chǎn)總市值已超300萬億元，按每年2%的城市更新率來推算，城市更新的市場規(guī)模將有望達(dá)到6萬億元左右。以土地一級開發(fā)為先導(dǎo)代表性行動：新城開發(fā)、棚戶區(qū)改造“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺2“片區(qū)城市更新”是片區(qū)開發(fā)和城市更新的綜合基本概念定義“片區(qū)城市更新”是城市更新的一種形式，是將片區(qū)開發(fā)與城市更新相結(jié)合的結(jié)果。具有“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、多元主體、政企合作”等特點(diǎn)。片區(qū)城市更新（片區(qū)開發(fā)+城市更新）n

“片區(qū)城市更新”區(qū)別于單獨(dú)地塊和建筑的更新，“片區(qū)城市更新”將城市更新規(guī)劃單元內(nèi)所有需更新的內(nèi)容統(tǒng)籌組織為一個或幾個有明確目的的項(xiàng)目，是城市更新工作中較復(fù)雜的形式。片

區(qū)

開

發(fā)開發(fā)策劃征收拆遷土地儲備環(huán)境整治

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

地產(chǎn)開發(fā)城市管理

公共設(shè)施建設(shè)

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入n

“片區(qū)城市更新”主要特點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、整體打造城

市

更

新分類研究、分步實(shí)施社區(qū)改造

新基建建設(shè)

管網(wǎng)改造低效用地（房）再利用

歷史建筑保護(hù)危舊建筑重建

社區(qū)管理

文化復(fù)興主

要

特

點(diǎn)類型多樣、主體多元政府主導(dǎo)、社會參與“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺3“片區(qū)城市更新”涵蓋了多種性質(zhì)的項(xiàng)目基本概念定義片區(qū)城市更新往往包含了多種性質(zhì)的項(xiàng)目，共同為片區(qū)整體發(fā)展目標(biāo)服務(wù)。各項(xiàng)目的改造方式、資金都不盡相同。項(xiàng)目性質(zhì)：園區(qū)升級改造方式：保留改造更新內(nèi)容：原有廠房加蓋/升級后引入高技術(shù)企業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：拆除村居，新建安置房，建設(shè)道路、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施資金：原業(yè)主引入社會投資，財(cái)政補(bǔ)貼資金投資：地方政府專項(xiàng)債/社會項(xiàng)目性質(zhì)：老舊小區(qū)改造改造方式：保留改造項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)街振興更新內(nèi)容：為老舊居住小區(qū)加裝安防設(shè)施，新建城市公園改造方式：保留改造更新內(nèi)容：政府統(tǒng)租后按統(tǒng)一風(fēng)格改造，引入運(yùn)營機(jī)構(gòu)經(jīng)營資金：財(cái)政資金資金：財(cái)政資金/社會投資在建地鐵站項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)樓宇建設(shè)改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：拆除原有建筑，新建商業(yè)樓宇項(xiàng)目性質(zhì)：舊廠區(qū)改造改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：政府收回土地后重新供應(yīng)資金：原業(yè)主自行籌資資金：社會投資“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺4各地均提出了連片、統(tǒng)籌等方面的城市更新政策市場機(jī)會展望全國主要城市陸續(xù)發(fā)布城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、行動計(jì)劃，制定了城市更新工作方針和任務(wù)目標(biāo)。片區(qū)級城市更新工作是其中的重要更新形式?！侗本┦谐鞘懈聦ｍ?xiàng)規(guī)劃》《重慶市城市更新提升“十四五”行動計(jì)劃》《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》《天津市城市更新行動計(jì)劃(2022-2025年)》（征求意見稿）?

更新面積：50.17平方公里?

更新建筑約2.45億平方米。?

更新面積：95平方公?

中心城區(qū)更新面積：268平方?

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造達(dá)到1億平?

供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬平方米；保留提升工業(yè)區(qū)100平方公里，連片改造及整備產(chǎn)業(yè)空間45平方公里；固定資產(chǎn)投資不少于1萬億元。公里?

依托城市空間結(jié)構(gòu)，進(jìn)行分方米?

制定5項(xiàng)提升計(jì)劃，16項(xiàng)更新行圈層差異化更新。?

圍繞建設(shè)“山水之城·美麗之地”的總體目標(biāo)，完成老舊小區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、智慧城市、社會安全等方面更新。動。?

通過街區(qū)統(tǒng)籌，以塊統(tǒng)條，以條帶塊，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境、商業(yè)設(shè)施等方面的城市更新。?

依托空間結(jié)構(gòu)，分區(qū)域進(jìn)行差異化城市更新，探索實(shí)施項(xiàng)目自我更新、區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌更新、跨區(qū)統(tǒng)籌更新3種更新模式。?

以更新片區(qū)為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)域類型，采取“集中連片、提質(zhì)增效”的改造措施。“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺5各地均提出了連片、統(tǒng)籌等方面的城市更新政策市場機(jī)會展望各地方對于片區(qū)城市更新的提法都不盡相同，但劃定若干“更新區(qū)域”、“更新單元”進(jìn)行整體開發(fā)的思路是基本一致的?！稘?jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》《唐山市中心城區(qū)城市更新“十四五”專項(xiàng)規(guī)劃》《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》《長沙市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》?

更新面積：127平方公里?

更新面積：129.6

平方公里?

更新面積：50.17平方公里?

更新面積：119平方公里?

老舊小區(qū)建面2153萬平方米，舊村莊933萬平方米，舊廠房347.4萬平方米，舊市場128.1萬平方米。?

劃定19個更新核心區(qū)域，13?

舊工廠更新存量為35.04平方千米，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)更新存量為3.05平方千米，城中村更新存量為12.0平方千米。?

劃定45個重點(diǎn)更新單元，128個一般更新單元，個外圍區(qū)域。?

鼓勵實(shí)施集中連片更新，帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能優(yōu)化，為重點(diǎn)平臺建設(shè)提供空間載體，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)整體提升。通過片區(qū)整體更新，實(shí)現(xiàn)城市高品質(zhì)發(fā)展。?

按照政府主導(dǎo)、市場主體、商業(yè)化邏輯、投融資規(guī)管一體化的模式，進(jìn)行片區(qū)綜合更新。?

以集中連片為原則，科學(xué)劃定更新單元，構(gòu)建“1+4+N”的更新資源體系，針對性提出更新措施。?

科學(xué)劃定11個城市更新單元，根據(jù)單元特性制定各單元更新模式，完成成片連片打造?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺6片區(qū)城市更新具有一系列獨(dú)特優(yōu)勢項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)與零星的更新相比，片區(qū)城市更新相對單體城市更新具有系統(tǒng)性、綜合性、投資平衡和撬動社會資金等優(yōu)勢。系統(tǒng)性解決發(fā)展問題單一建筑、地塊的更新只能解決局部問題，只有片區(qū)城市更新才能解決城市發(fā)展的系統(tǒng)性問題綜合利用政策工具片區(qū)城市更新能夠綜合利用城市更新政策工具，統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)定的改造目標(biāo)片區(qū)城市更新能夠與基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、土地一級開發(fā)等工作結(jié)合，形成投資收益自平衡的項(xiàng)目設(shè)計(jì)投資收益自平衡片區(qū)城市更新總體投資規(guī)模大，能夠?qū)崿F(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)，撬動較大規(guī)模的社會資金參與項(xiàng)目實(shí)施。撬動社會資金參與“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺7內(nèi)容的多樣化也給片區(qū)城市更新帶來了諸多難點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)片區(qū)城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出“小、散、雜”等難點(diǎn)，為了科學(xué)推動實(shí)施工作，有必要做好片區(qū)內(nèi)資金、資源的統(tǒng)籌和分解工作。擬改造內(nèi)容在城市更新單元內(nèi)分布零散，統(tǒng)計(jì)、識別困分布散難；彼此關(guān)聯(lián)性弱，規(guī)模效應(yīng)差擬改造設(shè)施的權(quán)屬分散復(fù)雜，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集較難，需根據(jù)權(quán)屬人意愿設(shè)計(jì)定制處理方案權(quán)屬分散擬更新的設(shè)施的改造類型多樣，投資運(yùn)營模式雜，需要實(shí)施主體具有綜合性運(yùn)營能力類型雜項(xiàng)目前期需要投入大量資金完成產(chǎn)權(quán)歸集、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板等工作資金需求大片區(qū)城市更新投資資金可來自于財(cái)政資金、社會資金等多個領(lǐng)域，資金的歸集和統(tǒng)籌是難點(diǎn)資金多樣“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺8片區(qū)城市更新的主要統(tǒng)籌主體是地方平臺公司項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)各地方的融資平臺公司具有較為豐富的項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃和實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，對本地區(qū)政府、社會情況熟悉，是較好的項(xiàng)目統(tǒng)籌主體。各地方城市更新工作實(shí)踐中也主要把具體工作交給地方平臺公司。項(xiàng)目策劃能力強(qiáng)熟悉社情民意地方平臺公司熟悉本地方情況，能夠與基層政府、組織通力合作完成權(quán)屬歸集等工作，能夠準(zhǔn)確把握本地區(qū)城市更新短板。片區(qū)城市更新需要較強(qiáng)的項(xiàng)目策劃能力和實(shí)施能力，地方平臺公司比政府部門的策劃能力更強(qiáng)。確保政策落實(shí)便于對接資源地方平臺公司便于多方面引入社會力量參與城市更新工作，具有與社會資源合作的經(jīng)驗(yàn)、能力和途徑。片區(qū)城市更新工作需要財(cái)政政策、土地政策、規(guī)劃政策等共同支持，地方平臺公司比社會資本能更好的承接政策落實(shí)?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺9統(tǒng)籌工作的目的是建立項(xiàng)目與投資方的接口項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)統(tǒng)籌工作的目的是明確片區(qū)更新內(nèi)容、更新計(jì)劃、資金安排等要素信息，搭建項(xiàng)目開發(fā)邊界、建設(shè)運(yùn)營計(jì)劃、投融資方案、投資/合作模式等邊界條件，便于社會投資人、城市運(yùn)營商等外部主體參與。平臺公司綜合統(tǒng)籌建立項(xiàng)目與投資方之間的接口片區(qū)更新內(nèi)容更新工作計(jì)劃資金使用安排投資回報(bào)機(jī)制業(yè)主能力需求項(xiàng)目開發(fā)邊界建設(shè)運(yùn)營計(jì)劃投融資方案社會投資人城市運(yùn)營商專業(yè)服務(wù)商投資/合作模式投資/合作主體選擇“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺10片區(qū)城市更新的統(tǒng)籌落地需要在流程中落實(shí)項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)片區(qū)城市更新統(tǒng)籌工作要點(diǎn)主要是完成三方面、五階段工作：項(xiàng)目（改造任務(wù)）統(tǒng)籌、資金（投資資金和運(yùn)營收益）統(tǒng)籌、資源（社會資本、運(yùn)營服務(wù)商等）統(tǒng)籌。劃定更新片區(qū)分解工作任務(wù)分析資金整合項(xiàng)目確定合作伙伴根據(jù)行政區(qū)域、自然邊界、規(guī)劃單元等劃定城市更新片區(qū)范圍。對城市更新片區(qū)內(nèi)總體投入產(chǎn)出規(guī)模做總體估算，如果可以實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出依照城市體檢、民眾意根據(jù)梳理出的項(xiàng)目的投

采取項(xiàng)目內(nèi)統(tǒng)籌機(jī)制的，通過程序確定各個項(xiàng)目包的實(shí)施主體，研究實(shí)施項(xiàng)目所需的規(guī)劃策劃、投融資、管理、城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等方面的能力需求。根據(jù)需求引入相應(yīng)的社會合作方，并研究確定合作模式，實(shí)現(xiàn)資源統(tǒng)籌。愿等梳理城市更新任務(wù)，

資屬性（公益性、經(jīng)營

應(yīng)綜合項(xiàng)目緊迫程度、并把城市更新任務(wù)轉(zhuǎn)化為具體項(xiàng)目，確定項(xiàng)目邊界、實(shí)施內(nèi)容、投資規(guī)模、回報(bào)機(jī)制等，并性等）進(jìn)行歸類，逐一

投資屬性、相關(guān)性等將分析項(xiàng)目投資的資金

子項(xiàng)目整合成若干項(xiàng)目和資金規(guī)模，做單一

包，每個項(xiàng)目包應(yīng)有明項(xiàng)目的盈虧分析。根據(jù)

確的項(xiàng)目目標(biāo)、資金平衡，則穩(wěn)定空間邊界，

按照緊迫程度進(jìn)行排序。

盈虧情況提出片區(qū)資金、實(shí)施主體、回報(bào)機(jī)否則考慮調(diào)整片區(qū)范圍分解后得到的項(xiàng)目清單統(tǒng)籌機(jī)制。制，能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡，作為項(xiàng)目統(tǒng)籌依據(jù)。統(tǒng)籌機(jī)制主要有項(xiàng)目內(nèi)

在財(cái)務(wù)上具有可行性。統(tǒng)籌、企業(yè)統(tǒng)籌、財(cái)政統(tǒng)籌三種?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺11統(tǒng)籌首先建立在將一攬子項(xiàng)目分解歸類的基礎(chǔ)上項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌是指將更新任務(wù)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，并根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行歸類整理，制定投資計(jì)劃，確定資金和投資模式的過程。項(xiàng)目類型改造內(nèi)容緊迫程度收益水平資金投資模式建筑保溫、排水改造、加裝適老設(shè)施無收益（公益性項(xiàng)目）財(cái)政資金、經(jīng)營性項(xiàng)目收益社區(qū)改造近期實(shí)施財(cái)政直投、專項(xiàng)債券拆除危舊房屋，新建安無收益（公益性項(xiàng)目）財(cái)政資金、經(jīng)營性項(xiàng)目收益危舊房屋拆遷近期實(shí)施財(cái)政直投、專項(xiàng)債券置房閑置物業(yè)再利用閑置的物業(yè)、底商等重新引入產(chǎn)業(yè)，活化利用有收益（經(jīng)營性項(xiàng)目）產(chǎn)權(quán)人自營/委托運(yùn)營、社會資本租賃/收購遠(yuǎn)期實(shí)施近期實(shí)施社會投資閑置廠區(qū)重新規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營有收益（經(jīng)營性項(xiàng)目）財(cái)政直投/政府和社會資本合作整理后出讓舊廠區(qū)改造…………財(cái)政資金、社會投資……………………………………………………“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺12資金的統(tǒng)籌運(yùn)用設(shè)計(jì)是統(tǒng)籌工作的關(guān)鍵項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)城市更新資金于項(xiàng)目內(nèi)部和外部，各有其特定的投向、回報(bào)要求。城市更新資金統(tǒng)籌是指政府方/平臺公司建立資金分配機(jī)制，將各項(xiàng)資金投入相應(yīng)類型項(xiàng)目的過程。類型名稱投向備注上級財(cái)政專項(xiàng)下達(dá)的資金和地方財(cái)政從財(cái)政盤子中切塊的城市更新專項(xiàng)資金基礎(chǔ)設(shè)施投資、環(huán)境保護(hù)、社會福利事業(yè)等公益性項(xiàng)目財(cái)政資金項(xiàng)目外資金平臺公司融資屬企業(yè)融資，因此對于城市更新項(xiàng)目來說屬于項(xiàng)目外資金平臺公司以其自身經(jīng)營性項(xiàng)目/資

既可投向公益性項(xiàng)目，也可作為產(chǎn)平臺公司融資產(chǎn)做企業(yè)融資籌集的資金業(yè)、地產(chǎn)等經(jīng)營性項(xiàng)目的資本金地方政府將城市更新項(xiàng)目包裝為符合專項(xiàng)債券政策舉借的債務(wù)公共服務(wù)提升、安置房建設(shè)等具有專項(xiàng)收入的項(xiàng)目專項(xiàng)債券產(chǎn)權(quán)所有者為城市更新投入的自有資金產(chǎn)權(quán)人自行投資目的是自建自享，因此屬項(xiàng)目內(nèi)資金產(chǎn)權(quán)人自有資金老舊社區(qū)改造、低效用地開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)資金社會投資人為獲得投資收益投入的資金產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、土地開發(fā)，公共服務(wù)等經(jīng)營性項(xiàng)目社會投資政企合作財(cái)政資金和社會投資人共同投資于金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目融資基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等公益性項(xiàng)目、FEPC等多種合作模式產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、土地開發(fā)等經(jīng)營性項(xiàng)

專門指以項(xiàng)目自身收入為償還的項(xiàng)目融資基金、貸款目“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺13資金統(tǒng)籌要兼顧項(xiàng)目、企業(yè)和財(cái)政三個層面項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)城市更新資金可以在項(xiàng)目層級、平臺公司層級、地方財(cái)政層級分別統(tǒng)籌。但無論采用哪種統(tǒng)籌機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目/企業(yè)/財(cái)政”三級現(xiàn)金流健康可持續(xù)是一致的目標(biāo)。n

項(xiàng)目打包統(tǒng)籌n

企業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)籌n

地方財(cái)政統(tǒng)籌將關(guān)聯(lián)的有收益項(xiàng)目和無收益項(xiàng)目打包、盈利項(xiàng)目和虧損項(xiàng)目打包，“肥瘦搭配”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目包總體投入產(chǎn)出平衡。項(xiàng)目包由適格的投資人投資，并開展項(xiàng)目融資，以項(xiàng)目收入償還貸款。一般由平臺公司實(shí)施。通過投資有收益項(xiàng)目形成經(jīng)營性資產(chǎn)，以經(jīng)營性資產(chǎn)為擔(dān)保做公司融資，籌集資金用于公益性項(xiàng)目的投資。平臺公司籌資投入土地一級開發(fā)等類項(xiàng)目，為地方財(cái)政籌集增量財(cái)政收入。地方財(cái)政再通過直接投資或向平臺公司注資間接投資等方式投資公益性項(xiàng)目?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺14資金統(tǒng)籌應(yīng)當(dāng)考慮到不同主體參與城市更新的路徑項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)城市更新資源統(tǒng)籌是指為了達(dá)成城市更新多樣化的改造目標(biāo)，引入多種社會資源，并與其達(dá)成合理的合作架構(gòu)的過程。片區(qū)城市更新所需的社會資源包括：投資商、原權(quán)利主體、運(yùn)營商、策劃機(jī)構(gòu)等。其中，運(yùn)營資源的整合是重點(diǎn)難點(diǎn)。投資商原權(quán)利主體運(yùn)營商策劃機(jī)構(gòu)階段性或永久性持有資產(chǎn)，以獲得利潤為目標(biāo)。包括基礎(chǔ)設(shè)施投資商、產(chǎn)業(yè)投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商等。原權(quán)利主體是城市更新的重要參與者，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其利益訴求，并相應(yīng)安排合作架構(gòu)。提供產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、物業(yè)運(yùn)營、公共服務(wù)運(yùn)營等獲得相應(yīng)服務(wù)費(fèi)的輕資產(chǎn)服務(wù)商。呈現(xiàn)出細(xì)分化、多元化的特征。在項(xiàng)目前期提供城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、融資方案、可行性研究等服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)。城市更新項(xiàng)目中，投資商可自行投資或與政府方（平臺公司）聯(lián)合投資主要合作方式：引導(dǎo)原權(quán)利主體自行投資或與第三方合作投資、收購、改造或租賃其物業(yè)、政府征收物業(yè)等是城市更新項(xiàng)目的重要資源統(tǒng)籌策劃機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)是配置足夠的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成各類前期工作，并做好各類咨詢成果之間的銜接。和主要收入。合作方式：委托代建、委托運(yùn)營、特許經(jīng)營合作方式：、FEPC等“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺15基于統(tǒng)籌思想設(shè)計(jì)投資合作模式項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)片區(qū)城市更新兼有公益性和經(jīng)營性項(xiàng)目，其投資合作模式可分為兩類，一類是基于政企合作（框架的各種衍生模式，主要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的公益性；另一類基于地產(chǎn)開發(fā)合作框架，主要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的經(jīng)營性。各種投資合作模式根據(jù)項(xiàng)目需要單獨(dú)或者組合使用?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺16基于統(tǒng)籌思想設(shè)計(jì)投資合作模式項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺17平臺公司引入大型社會資本要注意降維合作項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)地方投資平臺公司的角色是代表政府進(jìn)行頂層統(tǒng)籌，與大型城市運(yùn)營商的合作需要降維到項(xiàng)目層面?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺18地方投資平臺自主操盤的項(xiàng)目要注重資源整合項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)三個方面的統(tǒng)籌工作密切結(jié)合，將片區(qū)城市更新按照子項(xiàng)目性質(zhì)分別策劃，分解為有計(jì)劃、有步驟、可實(shí)施的投資運(yùn)營項(xiàng)目。資金統(tǒng)籌授權(quán)實(shí)施平臺公司統(tǒng)籌實(shí)施政策性貸款專業(yè)運(yùn)營商企業(yè)融資城市更新基金地方政府股權(quán)合作財(cái)政資金、專項(xiàng)債資金支持融資產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商/地產(chǎn)開發(fā)商基建投資商自有資金投資/政府和社會資本合作財(cái)政投資企業(yè)代建經(jīng)營性項(xiàng)目公益性項(xiàng)目準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目資源統(tǒng)籌項(xiàng)目統(tǒng)籌聯(lián)合開發(fā)融資+EPC、委托運(yùn)營產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)運(yùn)營歷史文化遺產(chǎn)改造運(yùn)營土地整理社區(qū)改造安置房建設(shè)“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺19通過引入多類專業(yè)化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)補(bǔ)足短板企業(yè)能力建設(shè)運(yùn)營是城市更新的靈魂。城市更新的可持續(xù)運(yùn)營需要加強(qiáng)運(yùn)營服務(wù)能力，不斷為區(qū)域充實(shí)內(nèi)容。平臺公司和社會投資人要注重專業(yè)的內(nèi)容提供商和運(yùn)營服務(wù)方，補(bǔ)強(qiáng)城市運(yùn)營方面的短板。設(shè)施類型基礎(chǔ)設(shè)施空間載體運(yùn)營主體施工企業(yè)、養(yǎng)護(hù)公司專業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營整合機(jī)制、政府購買服務(wù)、特許經(jīng)營市政道路、開放公園污水處理廠、供水廠存量廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)街區(qū)、商業(yè)樓宇公用設(shè)施產(chǎn)業(yè)設(shè)施招商機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商商業(yè)運(yùn)管機(jī)構(gòu)股權(quán)合作、委托服務(wù)委托運(yùn)營、開業(yè)顧問、租賃商服設(shè)施歷史建筑、博物館、劇院、體育場專業(yè)運(yùn)營公司、活動組織商文化體育設(shè)施“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺委托運(yùn)營、政府購買服務(wù)“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺20統(tǒng)籌設(shè)計(jì)+資源整合是解決大型城市更新項(xiàng)目的關(guān)鍵企業(yè)能力建設(shè)n

片區(qū)城市更新需要多元化綜合能力，單一機(jī)構(gòu)很難具備所有的要素，需要地方政府、平臺公司、策劃機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)協(xié)同實(shí)施。n

地方政府應(yīng)為企業(yè)協(xié)同做好頂層設(shè)計(jì)，提供政策環(huán)境片區(qū)城市更新和決策支持n

平臺公司應(yīng)做好統(tǒng)籌機(jī)制設(shè)計(jì)，匯集社會資源、合理分配風(fēng)險(xiǎn)和收益n

社會資本方應(yīng)積極拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，加強(qiáng)橫向聯(lián)合，提高策劃和整合能力，協(xié)助平臺公司做好資金資源統(tǒng)籌“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺21片區(qū)城市更新將成為未來城市升級、企業(yè)轉(zhuǎn)型的載體總

結(jié)住建部第一批21個城市更新試點(diǎn)城市分布n

隨著我國進(jìn)入城鎮(zhèn)化中后期，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的主要形式。我國大中城市逐步進(jìn)入城市更新時代。n

片區(qū)城市更新以其綜合效益強(qiáng)、投資規(guī)模大、項(xiàng)目平衡性好等優(yōu)勢，成為城市更新工作中主要的項(xiàng)目類型。n

實(shí)施片區(qū)城市更新需要實(shí)施者具有較強(qiáng)的項(xiàng)目、資金和資源統(tǒng)籌能力，靈活運(yùn)用多種投資合作模式，實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。n

城市更新項(xiàng)目投資者需要加強(qiáng)橫向聯(lián)合，強(qiáng)化策劃投資建設(shè)運(yùn)營綜合能力?！坝新浴逼瑓^(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺22公司介紹榮邦瑞明讓合作更簡單項(xiàng)目機(jī)會挖掘投融資顧問項(xiàng)目投后管理城市運(yùn)營服務(wù)城市機(jī)會挖掘的服務(wù)內(nèi)容公司簡介通過運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)和分析工具，對城市建設(shè)的早期機(jī)會信息進(jìn)行收集、篩選、挖掘、歸類和分析工作，全面及時地掌握政府各類建設(shè)項(xiàng)目實(shí)時動態(tài)

,

幫助工程和投資企業(yè)精準(zhǔn)把握地方的城市建設(shè)項(xiàng)目機(jī)會，為市場拓展和戰(zhàn)略決策賦能。?

服務(wù)內(nèi)容“有略”片區(qū)開發(fā)策略管理平臺“有例”城市開發(fā)投資決策支持平臺24城

市機(jī)會挖掘?yàn)槠髽I(yè)帶來的價值公司簡介企業(yè)構(gòu)建的市場拓展機(jī)制，是一個三位一體的拓展網(wǎng)絡(luò)，包含的項(xiàng)目拓展渠道：總

部

層

面

-

-

集

合

分

析政府端：項(xiàng)目線索機(jī)會市場端：關(guān)系渠道網(wǎng)絡(luò)有助于解決總部的市場職能，更好地布局整體市場拓展的方向。策劃端：項(xiàng)目落地模式策劃如何發(fā)揮三位一體構(gòu)架作用三位一體的市場拓展體系工程拓展人經(jīng)常遇到的問題有效項(xiàng)目信息獲取速度慢，從而影響自身的戰(zhàn)略調(diào)整;0

1

項(xiàng)

目

機(jī)

會

線

索項(xiàng)目線索不成熟，