農(nóng)業(yè)綜合體地產(chǎn)開發(fā)落專題研究

張應山洲水庫農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2010年7月復合農(nóng)業(yè)綜合體 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟新引擎——農(nóng)業(yè)綜合體開發(fā)分析報告1農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析4.0農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)研究2.0農(nóng)業(yè)休閑觀光研究3.0農(nóng)業(yè)專項種植研究（藍莓）基地分析項目價值體系項目定位項目規(guī)劃5.0項目策劃藍莓產(chǎn)業(yè)簡介藍莓市場前景分析休閑農(nóng)業(yè)概念休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢休閑農(nóng)業(yè)案例借鑒中國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展結構與目錄鄉(xiāng)村主義解讀莊園解讀中國鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2>>引言Preface農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體借鑒現(xiàn)代城市發(fā)展的成果，創(chuàng)造性的提出農(nóng)業(yè)發(fā)展建設新模式。企業(yè)通過基礎配套建設，完成土地整理；通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和實施，完成土地集約化發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；通過市場建設完善經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)鏈的配置；形成具有產(chǎn)業(yè)互補、功能互動的產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)項目。繼而產(chǎn)生具有強聚集效益和強輻射能力的區(qū)域經(jīng)濟磁力性。最終起到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能載體和農(nóng)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟中心的作用……1.1引言?農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體——農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的新經(jīng)濟模式4農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析第二章Chapters

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休閑農(nóng)業(yè)觀光研究休閑農(nóng)業(yè)概念休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢休閑農(nóng)業(yè)案例借鑒5農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2.1休閑農(nóng)業(yè)概念?農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)（或稱觀光農(nóng)業(yè)）概念最早起源于日本。早在1930年《大阪農(nóng)會報》上介紹了北中通村（現(xiàn)泉佐野市）的觀光農(nóng)業(yè)。休閑農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型生態(tài)旅游業(yè)。是利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結合農(nóng)林漁牧生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家生活，提高市民休閑，增進市民對農(nóng)業(yè)及農(nóng)村的體驗為目的的農(nóng)業(yè)經(jīng)營。休閑農(nóng)業(yè)具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生一體”和一、二、三產(chǎn)業(yè)功能特性，是一種高附加值的創(chuàng)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式。自19世紀70年代以來，鄉(xiāng)村旅游在發(fā)達國家農(nóng)村地區(qū)迅速開展，對推動經(jīng)濟出現(xiàn)不景氣的農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展起到了非常重要的作用。6農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2.1休閑農(nóng)業(yè)概念

休閑農(nóng)業(yè)的四種類型觀光農(nóng)業(yè)是把觀光旅游與農(nóng)業(yè)結合在一起的一種旅游活動，它的形式和類型很多。根據(jù)德、法、美、日、荷蘭等國和我國臺灣省的實踐，其中規(guī)模較大的主要有4種：觀光農(nóng)園：在城市近郊或風景區(qū)附近開辟特色果園、菜園、茶園、花圃等，讓游客人內(nèi)摘果、拔萊、賞花、采茶，享受田園樂趣。這是國外觀光農(nóng)業(yè)最普遍的一種形式；農(nóng)業(yè)公園：即按照公園的經(jīng)營思路，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)場所、農(nóng)產(chǎn)品消費場所和休閑旅游場所結合為一體；科普教育農(nóng)園：這是兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科普教育功能的農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。代表性的有法國的教育農(nóng)場，日本的學童農(nóng)園，臺灣的自然生態(tài)教室等；民俗觀光村：到民俗村體驗農(nóng)村生活，感受農(nóng)村氣息。7農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析法國早在1855年，法國有一位名叫歐貝爾的國家參議員帶領一群貴族來到巴黎郊區(qū)農(nóng)村度假。目前，法國有1.6萬戶農(nóng)家建立了家庭旅館，推出農(nóng)莊旅游，全國33%的游人選擇了鄉(xiāng)村休閑度假，鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)休閑旅游每年接待游客200萬，每年給農(nóng)民帶來700億法郎的收入，相當于全國旅游業(yè)收入的四分之一。鄉(xiāng)村度假成為了僅次于海濱度假的第二大度假產(chǎn)業(yè)。2.2休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢8農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析意大利意大利在1865年就成立了農(nóng)業(yè)與旅游全國協(xié)會。截止1996年初，意大利全國20個行政大區(qū)，已全部開展了鄉(xiāng)村度假旅游活動，為綠色旅游者提供食宿的農(nóng)莊已達7500個，尤以托斯卡那地區(qū)更為突出，每年接待的國內(nèi)外游客達到100萬人以上。

2002年大約有1.15萬家專門從事綠色農(nóng)業(yè)旅游和度假經(jīng)營的企業(yè)。2.2休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢9農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析德國德國的鄉(xiāng)村旅游起始于20世紀30年代，主要形式是休閑度假型的度假農(nóng)莊和市民農(nóng)園。度假農(nóng)莊主要是吸引游客前往農(nóng)場度假，并與農(nóng)場主人一起生活，住在農(nóng)家，使游客在觀光度假之余，亦能盡情欣賞田園風光，體驗農(nóng)家生活，親身參與農(nóng)場生產(chǎn)活動。游客對象多是全家旅游和夫妻旅游，60%的游客一次停留在度假農(nóng)莊一周左右，有一半的游客每年有2-3次的度假農(nóng)莊游。2.2

休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢

10農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析美國早在1941年，美國農(nóng)業(yè)旅游開始發(fā)展，其中最主要的是度假農(nóng)莊及觀光牧場的經(jīng)營。到1977年，美國有1800萬人前往鄉(xiāng)村、農(nóng)場觀光度假，僅在美國東部就有1500個觀光農(nóng)場，在西部還有為數(shù)較多的專門用于觀光旅游的牧場。美國的夏威夷，2000年全州有5500座農(nóng)場從事鄉(xiāng)村旅游，全州農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)值中1/3農(nóng)產(chǎn)品來自度假客的直接購買。目前每年參加休閑農(nóng)業(yè)的人數(shù)超過3000萬人次，占總人口的10％以上，旅游收入約450億美元。2.2

休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢

11農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析澳大利亞牧場旅游業(yè)正在興起，盡管這個國家有美麗的海灣和沙灘、湛藍的天空和明媚的陽光，但每天都有許多滿載外國游客的大巴奔向各個牧場。據(jù)澳大利亞旅游局統(tǒng)計，目前，在全國旅游業(yè)總收人中，牧場和鄉(xiāng)村旅游收人超過35％。2.2

休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢

12農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析【休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展階段】模式發(fā)展階段旅游主題主導者市場自發(fā)式萌芽階段不明確，僅作為觀光調(diào)劑自發(fā)的個人或群體1供求關系模糊2個人需求導向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動安排中小旅行社主動參與經(jīng)營1以短期贏利為目的2產(chǎn)品導向人開均發(fā)產(chǎn)值式達到度30假00階美段元時：以市民到有農(nóng)明村確觀光主旅題游和為系特列點的農(nóng)大業(yè)型會（迅旅速游發(fā)）展起企來業(yè)1以長期收益為目的活動策劃集團開發(fā)經(jīng)營管理2項目投資導向2.2

休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢

13人均產(chǎn)值達到7000美元時：上升到名副其實的休閑階段，市民不僅到農(nóng)村旅游，而且最主要是在農(nóng)場食宿（青島人均產(chǎn)值按近7000美元，人們的經(jīng)濟基礎與生活方式均已達到農(nóng)業(yè)休閑階段的要求）人均產(chǎn)值達達到13000美元：

開始進入了度假農(nóng)業(yè)階段。一些家庭農(nóng)場逐漸從一般農(nóng)場演變?yōu)樾蓍e度假農(nóng)場農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2.3

休閑農(nóng)業(yè)案例借鑒

14各地休閑農(nóng)業(yè)實踐和經(jīng)驗日本觀光農(nóng)業(yè)：觀光農(nóng)業(yè)概念的起源地代表案例：富田農(nóng)場臺灣觀光農(nóng)業(yè)：生產(chǎn)、生活、生態(tài)等“三生”功能綜合于一體的都市型的休閑農(nóng)業(yè)。代表案例：九斗村休閑農(nóng)場國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)：吸收國外成功經(jīng)驗，休閑農(nóng)業(yè)進入快速

發(fā)展階段。代表案例：上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊

成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析日本是一個土地資源十分有限的島國。經(jīng)過六、七十年代的經(jīng)濟高速增長之后，城市擴張迅猛，城市周邊地區(qū)的地價不斷上漲。由于土地屬于私有制，為保留土地以達到增值的目的，一些農(nóng)戶不愿意過早出賣自己所擁有的土地，于是將繼續(xù)耕種的土地得以在高樓大廈林立的城市內(nèi)保留下來。以后人們發(fā)現(xiàn)，在城市星星點的耕地上生產(chǎn)的嫩綠的蔬菜、鮮艷的花卉，不僅為城市增添了綠色，增加了觀賞景點，而且改善了城市的生態(tài)環(huán)境，有不可忽視的存在價值。于是在20世紀70年代初期，日本農(nóng)經(jīng)界把它概括為城市農(nóng)業(yè)，后又稱觀光農(nóng)業(yè)久能山著名的石垣草莓多摩川中政梨園農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展15【結合休閑旅游的綜合型”休閑農(nóng)場“】

休閑農(nóng)場是日本“農(nóng)家樂”旅游中最具代表性的經(jīng)營業(yè)態(tài)之一，它以生產(chǎn)蔬菜、瓜果、茶蠶或其他農(nóng)作物為主，在具有多種優(yōu)越的自然資源，如山溪、森林、水塘、牧場、特有動物的條件下，開展極具特色的農(nóng)業(yè)旅游活動。

其中，有以單一農(nóng)產(chǎn)品為主構成的專業(yè)性農(nóng)場，如葡萄公園農(nóng)場，將葡萄園景觀的觀賞、采摘、制品，以及與葡萄有關的品評、寫作、繪畫、攝影、體驗、競賽與季節(jié)、慶典活動融為一體，以葡萄為中心來為游客提供系列休閑旅游活動。其它的如水稻、果品、花卉、茶葉、蠶桑等也都有類似的專業(yè)性休閑農(nóng)場。糸魚川市汐路葡萄園的葡萄節(jié)農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展16【地方特色鮮明的”民宿會館“】

鄉(xiāng)村農(nóng)家是“農(nóng)家樂”旅游休閑度假的最佳住宿場所。在日本，農(nóng)戶耕作面積雖然不大，但都具有秀麗的景色、獨特的文化和豐富的農(nóng)產(chǎn)品等特色。在這些地區(qū)，農(nóng)民將廢棄或多余的農(nóng)舍加以精心改造，提供給都市休閑度假者住宿，稱之為“民宿”。

“民宿”的會館規(guī)模一般容納25~60人，以當?shù)靥厣澄锕褪?，一天的收費在5500~6500日元之間。日本的這種農(nóng)家住宿一般以家庭成員為主進行經(jīng)營，經(jīng)營者參加旅館公會，按照《酒店法》的規(guī)范進行管理，每月定期接受行業(yè)協(xié)會的指導，衛(wèi)生、消防、保險等均有相應的措施,旅客投宿均通過行業(yè)協(xié)會安排。

除此之外，在農(nóng)村觀光點，日本還興建有自然休養(yǎng)村和休閑度假村，使游客不僅可觀光、采果、體驗農(nóng)作、了解農(nóng)民生活、享受鄉(xiāng)土樂趣，還可以住宿、度假、游樂等。日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析17概況

1976年，一幀在富田農(nóng)場拍攝的熏衣草田照片刊在當時的國鐵（即今日的JR）月歷，引來全日本游客慕名涌至。今日，富田農(nóng)場除有偌大熏衣草田，還有多組七彩花田，北海道第一花世界美名，實在當之無愧。

由JR富良野站乘車約二十分鐘或由中富良野站徒步約三十分鐘可達的富田農(nóng)場，早在1903年由現(xiàn)任農(nóng)場主人富田忠雄的父親富田德馬創(chuàng)立，1958年，富田忠雄因一次偶然機會認識到熏衣草之美，便引進農(nóng)場內(nèi)種植，十多年后，更成為富良野地區(qū)最大規(guī)模的熏衣草園，后經(jīng)國鐵月歷廣泛宣傳，富田農(nóng)場及富良野，便成為在日本賞熏衣草的代名詞。

發(fā)展至今，富田農(nóng)場已成為富良野地區(qū)，甚至整個北海道最著名的花卉農(nóng)場，園內(nèi)種植的，也由昔日以熏衣草為主，變成有多達一百五十種花卉，打從每年4月花季開始，直至10月中旬，游人絡繹不絕。代表案例：中富良野富田農(nóng)場日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展18農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析森林棧道農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析森林之舍森林茶座日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展分區(qū)特色森林之舍+彩色花田花人之田+花人之舍幸之花田+幸之舍+熏香干花舍春之彩色花田+秋之彩色花田傳統(tǒng)薰衣草田+秋之彩色花田19活動策劃薰衣草精油蒸餾香味體驗薰衣草溫室薰衣草美食干花觀光小火車婚紗攝影薰衣草采收農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析日本觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展20臺灣地區(qū)吸收歐洲、日本等國家的經(jīng)驗，從80年代開始發(fā)展將生產(chǎn)、生活、生態(tài)等“三生”功能綜合于一體都市型的休閑農(nóng)業(yè)。發(fā)展階段1、觀光農(nóng)園時期（70年代）

臺北市首先于1970年在木柵區(qū)指南里組織了53戶茶農(nóng)，推出木柵觀光茶園，開啟了觀光農(nóng)園的先河，

1982年臺灣實行《發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)示范計劃》，開展觀光農(nóng)園的輔導，此后便陸續(xù)出現(xiàn)了各種觀光農(nóng)園，面積超過1000hm2，范圍包括14縣、42鄉(xiāng)鎮(zhèn)、22種作物，經(jīng)營水果15種、蔬菜4種以及茶香菇、蝴蝶蘭。1998年正式開放提供體驗農(nóng)業(yè)的農(nóng)場，提供健康的戶外休閑游憩場所，為臺灣休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展奠定了基礎。2、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)時期（80年代）

1989年4月“發(fā)展休閑新農(nóng)業(yè)研討會”確定了“休閑農(nóng)業(yè)”名稱，于是臺農(nóng)委會便實施《發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)計劃》，積極輔導、推動休閑農(nóng)業(yè)區(qū)的規(guī)劃及建設工作。從1989到1994年，臺灣農(nóng)政單位成立發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)策劃咨詢小組，1992年12月公布實施休閑農(nóng)業(yè)的相關法規(guī)，加強宣傳、培訓休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)營人才，在臺灣大學、屏東技術學院等院校，開設休閑農(nóng)業(yè)課程，從事休閑農(nóng)業(yè)教學研究，建立休閑農(nóng)業(yè)理論基礎。臺灣觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析213、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)與休閑農(nóng)場并存期（90年代）

19

94-19

99年，臺灣休閑農(nóng)業(yè)雖然快速發(fā)展，但出現(xiàn)了法令規(guī)章不能適應休閑農(nóng)業(yè)快速發(fā)展的需要，農(nóng)村地區(qū)一些觀光旅游業(yè)借休閑農(nóng)場之名，經(jīng)營與休閑農(nóng)業(yè)毫無相關的業(yè)務，也有一些休閑農(nóng)場為追求利

潤，經(jīng)營方向偏離了休閑農(nóng)業(yè)的范疇。為此，農(nóng)政部門修訂了休閑農(nóng)業(yè)區(qū)設置管理辦法，相關法規(guī)對休

閑農(nóng)業(yè)區(qū)與休閑農(nóng)場進行重新界定，編印指導教材，成立相關團體，確保了休閑農(nóng)業(yè)在臺灣的順利發(fā)展。注：（對比中國大陸現(xiàn)狀，大陸目前基本處于此發(fā)展階段）4、休閑農(nóng)業(yè)全面發(fā)展期（2000年以后-）

目前臺灣休閑農(nóng)業(yè)進入全面發(fā)展期，修訂農(nóng)業(yè)發(fā)展條例，將《休閑農(nóng)業(yè)輔導辦法》，更名為《休閑農(nóng)業(yè)輔導管理辦法》，并把休閑農(nóng)業(yè)列入產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，劃定休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，成立休閑農(nóng)業(yè)審查小組，從事休閑農(nóng)場須向農(nóng)政主管提出申請，農(nóng)委會進行審核。臺灣觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析22代表案例：九斗村休閑農(nóng)場發(fā)展概況

九斗村休閑農(nóng)場位于新屋鄉(xiāng)東側九斗村東南部，對外交通主要為連接九斗村休閑農(nóng)場的六米道路，北接

114縣道。往東與中壢市約20分鐘車程，五分鐘可達新屋鄉(xiāng)街區(qū)；往南接115縣道，約15分鐘可達楊梅市區(qū)，從中壢或幼獅交流道下約20分鐘均可抵達九斗村休閑農(nóng)場，交通十分便利。九斗村休閑農(nóng)場占地約12公頃，大部分土地為農(nóng)牧用地，地上主要設施除稻田、菜地外還有有機蔬菜區(qū)（5ha）、溫室菜園、蔬菜包裝場、有機堆肥場等，農(nóng)作物包括空心菜、地瓜、西瓜等有機蔬果。臺灣觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析23分區(qū)規(guī)劃（一）游客休憩分區(qū)1.此區(qū)主要作為旅客服務中心、住宿、餐飲、自產(chǎn)有機蔬菜展示館、農(nóng)村文物展示(售)及教育解說中心等相關休閑農(nóng)業(yè)設施之用。2.位置處于休閑農(nóng)場入口處，承擔引導旅客游覽全區(qū)及吸引區(qū)外游客的重任，并設置代表全區(qū)精神的標志及富吸引力的意象，以展現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的吸引力。（二）農(nóng)業(yè)經(jīng)營體驗分區(qū)

此區(qū)主要作為農(nóng)業(yè)經(jīng)營體驗及自然景觀。分區(qū)面積依規(guī)定少于休閑農(nóng)場面積的90%，占地面積為11.5公頃。臺灣觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析24活動設計撐竹筏力拔山河一心一意稻草人創(chuàng)意大賽蜈蚣競走喂動物槌球比賽闖五關袋鼠跳風火輪臺灣觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析25（1）發(fā)展階段第一階段：早期興起階段(1994年前)20世紀80年代后期，在昌平十三陵旅游區(qū)出現(xiàn)了向游人開放的觀光桃園，19888年，大興舉辦了“西瓜節(jié)”第二階段：政府引導成長時期(1995——2003年)

新興的、極具親和力的郊區(qū)民俗旅游戶、民俗旅游村，以吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院，體驗傳統(tǒng)生活等為主要旅游活動第三階段：規(guī)范經(jīng)營階段(2003年——)

國家實行節(jié)日長假制度以后，國內(nèi)各主要常規(guī)旅游線路出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，觀光休閑農(nóng)業(yè)作為一種新穎的休閑度假方式越來越多的消費者選擇北京觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展26農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析北京觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展——北京觀光農(nóng)業(yè)的布局類別距離特征定位近郊區(qū)距城中心50公里（1小時車程內(nèi)）交通便利，接近消費群體，農(nóng)業(yè)以園藝農(nóng)業(yè)及高檔次果、菜種植為主，都市觀光農(nóng)業(yè)以觀賞旅游、體驗農(nóng)作為主，以觀賞旅游、體驗農(nóng)作為主，重點發(fā)展農(nóng)業(yè)公園、花卉觀賞園、垂釣園及市民租賃農(nóng)園等觀光體驗型項目中郊平原區(qū)距城中心50-100公里（1-2小時車程）農(nóng)業(yè)資源豐富，農(nóng)業(yè)景觀明顯，是首都糧、菜及畜禽、水產(chǎn)品生產(chǎn)基地以休閑、農(nóng)作體驗、教育為主，重點發(fā)展觀光采摘園、瓜菜采摘園、教育農(nóng)園、租賃農(nóng)園、垂釣樂園、高科技園等體驗、休閑型項目遠郊山區(qū)距城中心100-200公里（2-3小時車程）山地資源、森林資源和旅游資源豐富，民俗民風古樸，都市觀光農(nóng)業(yè)以觀光旅游、休閑療養(yǎng)、民俗文化體驗為主重點發(fā)展風景旅游、森林旅游、民俗旅游、果品采摘等生態(tài)、文化旅游型項目。根據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市總共有觀光園1230個，總的占地面積為237662畝，年接待12106154人次，總的觀光園經(jīng)營收入為104929萬元。而昌平觀光園總數(shù)為174個，占全市的比例為14％，占地面積比例為10％，經(jīng)營收入為12068萬元，占比11.5％同時參加民俗旅游接待的村達到了630個，民俗旅游收入3.7億元，其中昌平82個，收入4903萬元，分別占全市民俗旅游的13.1％和13.3％。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析27北京觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展——觀光農(nóng)業(yè)的的發(fā)展特點①郊區(qū)觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展速度快，分布廣。項目數(shù)量由1996年的不足100個到2006年的1230個，經(jīng)營收入達到了10.5億元，但是呈現(xiàn)的是總體特點是項目分散，綜合規(guī)模不大，全市1230個觀光園總的占地面積為237662畝，平均每個的規(guī)模為193.2畝。②經(jīng)過十多年的發(fā)展，北京郊區(qū)已經(jīng)構造出“城市-郊區(qū)-鄉(xiāng)村-田野”的空間休閑體系，形成了“觀光、休閑、參與、體驗”的特色，出現(xiàn)了從農(nóng)民自發(fā)組織來開展農(nóng)家樂等旅游活動到各種農(nóng)業(yè)園的建設吧農(nóng)業(yè)與觀光、休閑活動相互結合，再到主動促銷宣傳、政府整合資源等變化。③整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處在從第二階段到第三階段的過渡過程中，觀光園的產(chǎn)品規(guī)劃和主題定位亟待吸取國外尤其是日本、歐美和臺灣觀光農(nóng)業(yè)的經(jīng)驗。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析28上海市是一個特大城市，擁有1300萬人口，300多萬流動人口。郊區(qū)農(nóng)村人口413.3萬人，占全市人口的32%，上海市人口稠密，高樓林立，人口老齡化趨勢日漸突出。市民長期生活在水泥叢林和柏油沙漠的市區(qū)，渴望回歸大自然，因而對生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)提出了強烈要求。上海市發(fā)展觀光的目標是：建立一個與國際化大都市相配套，具有世界一流水準的現(xiàn)代化觀光，并使上海成為全國乃至國際重要的農(nóng)業(yè)科技、信息和農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析上海觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展29上海觀光農(nóng)業(yè)——馬陸葡萄旅游休閑區(qū)30農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊占地400多畝，位于觀瀾鎮(zhèn)、毗鄰世界著名的觀瀾高爾夫球會，是深圳一家集餐飲、客房、溫泉、桑拿、康體娛樂于一體的五星級環(huán)保農(nóng)莊。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析深圳觀光農(nóng)業(yè)——觀瀾山水田園農(nóng)莊31市場案例分析農(nóng)家果園深圳觀光農(nóng)業(yè)——觀瀾山水田園農(nóng)莊漁樵耕讀文化廣場拓展訓練營水上運動會綠營垂釣中心農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析32（1）基本概況三圣花鄉(xiāng)旅游區(qū)位于成都市錦江區(qū)三圣街道辦事處轄區(qū)，距成都市區(qū)7公里，是國家AAAA級旅游景區(qū)，是全國首批農(nóng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)示范基地。景區(qū)總面積12平方公里，包括“花鄉(xiāng)農(nóng)居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“東籬菊園”、“荷塘月色”五個主題景點，又稱“五朵金花”。這“五朵金花”具有觀賞性、娛樂性、參與性等各異特色，營造出的文化氛圍也各異，但卻擁有一個共同的特征，那就是產(chǎn)、供、銷聯(lián)袂，形成了集觀光、旅游、休閑、度假、購物、美食、消費于一體的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)。2006年旅游區(qū)共接待游客989萬人次，旅游總收入2.28億元；2007年，五朵金花共接待游客1100.2萬人，全年旅游總收入2.60億元。目前，景區(qū)內(nèi)“農(nóng)家樂”已初步形成了具備滿足游客的“食、住、行、游、購、娛”六種功能的農(nóng)業(yè)旅游文化園區(qū)。代表案例：三三圣圣花花鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村旅旅游游區(qū)區(qū)成都觀光農(nóng)業(yè)——三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析33（2）總體布局：5

1

2

1農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析五個景區(qū)：花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊園、江家菜地、荷塘月色；

一個游客中心：

三圣花鄉(xiāng)游客中心；兩個主出入口：幸福梅林出入口、花鄉(xiāng)農(nóng)居出入口；一條旅游環(huán)線(形似中國結)：幸福梅林——江家菜地——東籬菊園——荷塘月色——花鄉(xiāng)農(nóng)居(全長24公里)成都觀光農(nóng)業(yè)——三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)342.4

中國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展

35?中國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展意義與發(fā)展趨勢近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在生態(tài)、自然的農(nóng)村環(huán)境中放松自己，于是觀光農(nóng)業(yè)應運而生并快速發(fā)展。解決三農(nóng)問題和建設社會主義新農(nóng)村的政策背景拉動農(nóng)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟增長推動社會文化發(fā)展環(huán)境保護與改善休閑生活需求政府支持、戰(zhàn)略高度、快速發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析第三章Chapters

03

農(nóng)業(yè)專項種植研究（藍莓）藍莓產(chǎn)業(yè)簡介藍莓市場前景分析36農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析3.1

藍莓產(chǎn)業(yè)簡介

37——藍莓簡介

人類五大健康食品之一藍莓物種名稱為越桔，在植物學分類上屬杜鵑花科，果實呈藍色及亮藍色，果實大小因種類不同而異，一般單果重為0.5-2.5g，果肉細膩，果味酸甜，風味獨特并有特殊的香氣，口感極佳。藍莓果實中含有豐富的營養(yǎng)成分，是高鋅、高鈣、高鐵、高銅、高維生素的營養(yǎng)果品，還具保健功能：對于女士：天然水溶性自由基清除劑，清除能力為維生素C的20倍，維生素E的50倍，增強血管彈性，改善循環(huán)系統(tǒng)和增進皮膚的光滑度，具有美容、美瞳功效；對于兒童：可以激活人體免疫系統(tǒng)，提高免疫力，解除眼睛疲勞、改善視力、增強記憶力；對于大眾：提高人機體抗氧化能力，改善睡眠、能延緩腦神衰老，軟化血管、強心、抗癌；在國內(nèi)外極受歡迎。被國際糧農(nóng)組織列為人類五大健康食品之一，是歐美發(fā)達國家最受歡迎的高端果品之一。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析藍莓產(chǎn)品藍莓產(chǎn)品應用領域廣闊藍莓冷凍水果、藍莓飲料、藍莓濃縮汁、藍莓酒等產(chǎn)品食品工業(yè)化妝品行業(yè)醫(yī)藥行業(yè)等主要是藍莓中含有花青素，具有抗氧化作用主要是藍莓提取物的應用領域藍莓果實是加工的上好原料，可制成冷凍果、藍莓飲料、果漿、糖果、藍莓果酒等，這也是藍莓應用范圍最廣的一個領域；目前，在化妝品和保健品行業(yè)有部分應用，但是由于受其原料和價格等因素，目前，處于產(chǎn)品的導入期階段，具有較大的市場發(fā)展空間。3.1

藍莓產(chǎn)業(yè)簡介

38農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析

藍莓食品產(chǎn)業(yè)鏈完整（鮮食、加工、提取物）藍莓種植或采摘藍莓藍莓鮮果藍莓濃縮果汁藍莓提取物冷凍藍莓混合果汁或其它功能飲料藍莓果醬、果脯等食品工花青素藍莓果酒、干紅保健食品第一階段——藍莓加工產(chǎn)品上游：原料。藍莓加工產(chǎn)品的主要原料是藍莓。第二階段——藍莓加工產(chǎn)品中游：供應。這部分涉及到的主要是藍莓加工產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)等。第三階段——藍莓加工產(chǎn)品下游：需求。藍莓加工產(chǎn)品的應用領域比較廣泛，其中包括食品、醫(yī)藥、保健品行業(yè)等。3.1

藍莓產(chǎn)業(yè)簡介

39農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——世界藍莓栽培狀況全球藍莓栽培現(xiàn)狀藍莓的種植栽培始于美國，目前位于北美洲的美國和加拿大無論從栽培面積、產(chǎn)量、技術研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化水平等方面均居世界前列。歐洲等國引種栽培時間較晚，但發(fā)展迅速，如波蘭、荷蘭都是在20世紀末開始引種進行栽培，歐洲等國的優(yōu)勢在于其豐富的野生藍莓資源，為發(fā)展藍莓加工品奠定了基礎。亞洲地區(qū)以日本為代表開始進行藍莓生產(chǎn)栽培。北美2009年世界藍莓種植面積76116公頃，其中北美的高灌藍莓面積占世界的60%。美國高灌藍莓占北美總面積的80%。2009年北美藍莓總產(chǎn)量為26萬t，其中高灌藍莓的產(chǎn)量為170478t，占總產(chǎn)量的67%。美國藍莓種植面積發(fā)展速度最快的是加州、密歇根州、北卡、俄勒岡和華盛頓州。南美2009年南美洲的藍莓栽培面積占世界總面積的23%，生產(chǎn)的果實絕大部分出口到北半球。南美洲的高灌藍莓產(chǎn)業(yè)，以智利開始最早，目前智利是世界第一大藍莓出口國。阿根廷藍莓的種植面積也正在不斷地擴展。阿根廷1991年開始栽培藍莓，大多數(shù)于2000年建園，主要集中在布宜諾斯艾利斯地區(qū)。現(xiàn)在的阿根廷，已經(jīng)成為世界上第二大藍莓出口國，僅次于智利。其他地區(qū)2009年歐洲的藍莓占世界總面積的11%，歐洲生產(chǎn)的藍莓95%在歐洲銷售，用于鮮食。2009年澳大利亞和新西蘭的藍莓為6773hm2，占世界總面積的2%；其中，澳大利亞占一半以上。近年來亞洲人對藍莓甚感興趣，種植面積迅猛增加。2009年已發(fā)展到11173hm2，亞洲的藍莓占世界總面積的3.2%。3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

40農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——藍莓種植的發(fā)展狀況2003年全球藍莓種植面積83299英畝（約50萬畝），2008年全球藍莓種植面積163065英畝（約98萬畝），五年內(nèi)面積增長了100%。2003年北美藍莓種植面積63360英畝（約38.5萬畝），2008年北美藍莓種植面積95607英畝（約57.5萬畝），五年內(nèi)面積增長了51%。2003年世界其他地方藍莓種植面積18939英畝（約11.5萬畝），2008年世界其他地方藍莓種植面積67458英畝（約40.5萬畝），五年內(nèi)面積增長了356%。注：藍色代表北美，紅色代表其他地區(qū)3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

41農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2003-2008年全球藍莓種植面積2005-2015年全球藍莓預計產(chǎn)量2007年，全球藍莓產(chǎn)量為500百萬磅（約22.5萬噸）；2009年，全球藍莓產(chǎn)量為810百萬磅（約36.5萬噸）；到2015年，全球藍莓產(chǎn)量預計將達1500百萬磅（約67.5萬噸）。1998年藍莓美國人均年消費量13.8盎司（約392克），2008年藍莓美國人均年消費量26.6盎司（約756克），十年內(nèi)增長了93%。預計到2015年美國藍莓人均消費將達44.0（約1250克，2.5斤）盎司，增長率為65%，與產(chǎn)量增長速度保持一致。注：紅色代表預計增加產(chǎn)量，藍色為當前產(chǎn)量3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

42——藍莓種植的發(fā)展?jié)摿Ψ治鲎ⅲ簻\藍色代表鮮食藍莓，深藍色代表加工，紅色代表總和美國藍莓消費量農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析2000-2003年——試驗階段2004-2007年——產(chǎn)業(yè)興起階段2008-未來10年——快速發(fā)展階段——中國藍莓發(fā)展狀況3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

43農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——中國藍莓發(fā)展狀況3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

44農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析北美——中國藍莓在世界的份額中國

0.056%智利波蘭德國3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

45農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析注：紅色為出口量，藍色為國內(nèi)市場消費量目前我國生產(chǎn)的藍莓果實主要出口日本等國家，2006～2009年鮮果出口量分別為200、250、298t、317t；冷凍果出口量分別為100、100、116t、124t。國內(nèi)鮮銷量所占份額較小，2006～2009年分別為42、40、45t、48t。如果按照目前我國城鎮(zhèn)化程度，參照美國藍莓人均消費量來計算，藍莓的年需求量如下：6.0667億（2008年我國城鎮(zhèn)人口數(shù)）×10%（城鎮(zhèn)人口的10%消費藍莓）

×0.75kg（美國藍莓的人均年消費量）=22750t。將是2009年國內(nèi)藍莓銷量的500倍中國藍莓消費份額圖——中國藍莓消費狀況分析3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

46美國藍莓消費份額圖農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析

美國人均消費藍莓1.5斤，按中國09年國內(nèi)消費計算，需200人才可達到美

國藍莓人均消費水平，國內(nèi)市場潛力巨大?！袊{莓鮮果價格狀況（零售）2001-2009年我國藍莓鮮果價格列表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年價格（元/公斤）310300280266253240228220200隨著我國藍莓種植面積的不斷擴大，

2001-2009年我國藍莓價格呈現(xiàn)了逐漸下降的趨勢，從300元/公斤下降到200元/公斤左右，但是對于廣大消費者來說，價格還是處于較高水平，種植收益非常高。2001-2009年藍莓價格走勢圖3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

47農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析導入期 成長期成熟期衰退期興起階段快速發(fā)展階段藍莓及其產(chǎn)品——中國藍莓行業(yè)發(fā)展周期分析中國藍莓及其加工產(chǎn)品生命發(fā)展周期圖穩(wěn)步發(fā)展階段中國藍莓及其加工產(chǎn)品行業(yè)處于導入期。具有以下發(fā)展特點：1、生產(chǎn)批量小，生產(chǎn)費用和營銷費用較高，銷售緩慢；2、消費者對藍莓產(chǎn)品還比較陌生，缺乏全面的了解和信任，市場需求量較小；3、同類產(chǎn)品較少，市場競爭環(huán)境較為寬松。3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

48農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——國內(nèi)外藍莓加工產(chǎn)品發(fā)展狀況比較分析與國外藍莓產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展相比，我國藍莓產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展具有以下特點：藍莓產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后美國藍莓產(chǎn)業(yè)已進入成熟期，而中國藍莓產(chǎn)業(yè)僅處于成長初期。藍莓產(chǎn)業(yè)化模式不同美國形成了集藍莓栽培生產(chǎn)、鮮果包裝、冷凍貯藏、加工及市場銷售于一體的龐大藍莓產(chǎn)業(yè)。我國部分藍莓加工企業(yè)是外購藍莓產(chǎn)品，原料成為企業(yè)發(fā)展的一大障礙；另外部分企業(yè)是具有自己的藍莓種植基地，從藍莓種植到加工一體化，耗費了較大的精力；藍莓加工成本低我國具有豐富的地理資源和人力資源，原料成本和人力成本相對較低，我國藍莓產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本具有一定的優(yōu)勢；市場供應總量不足我國藍莓資源與國外相比，還具有較大差距，市場供應總量不高；行業(yè)集中度較低我國藍莓產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不大，多數(shù)以中小規(guī)模為主，龍頭企業(yè)較少，行業(yè)集中度較低；消費者對藍莓產(chǎn)業(yè)認知度低美國人對藍莓有較全面的認識，并有較強烈的消費需求。目前，中國的藍莓產(chǎn)量少，人們對藍莓的認識不足，了解不多，需求低較。外銷為主國內(nèi)藍莓產(chǎn)業(yè)消費較少，多數(shù)以出口為主；此外，我國藍莓加工產(chǎn)品的種類不如國外多種多樣，還需要進一步拓寬。3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

49農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析3.2

藍莓產(chǎn)業(yè)市場前景

50優(yōu)勢（S）：1、藍莓作為“健康天使”是消費的主要動力2、以藍莓作為主要成分可以開發(fā)出大量加工產(chǎn)品3、藍莓的營養(yǎng)價值刺激著全球藍莓需求量的增長4、藍莓的行業(yè)利潤驅(qū)動著全球藍莓供給量的增長5、根據(jù)目前，我國藍莓產(chǎn)品的消費結構來看，國內(nèi)消費所占比例較小，多數(shù)用于出口劣勢（W

）：1、生產(chǎn)批量小，生產(chǎn)費用和營銷費用較高，銷售緩慢；2、消費者對藍莓產(chǎn)品還比較陌生，缺乏全面的了解和信任，市場需求量較??；3、行業(yè)集中度較低，中小企業(yè)較多，缺乏龍頭企業(yè)的帶動作用4、缺乏藍莓相關標準，這不利于藍莓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展5、產(chǎn)品價格具有一定的波動性，受原料影響較大，同時進出口政策對產(chǎn)品價格也產(chǎn)生一定的影響機會（O）：1、藍莓產(chǎn)品供需之間的差距較大，國內(nèi)市場具有較大的發(fā)展空間2、中國藍莓產(chǎn)業(yè)處于生命周期的導入期階段，具有較大的發(fā)展空間3、藍莓種植對地理區(qū)域、技術、資金要求相對較高，普通農(nóng)戶種植門檻較高，適宜產(chǎn)業(yè)化種植，一綜合定分程析度，上藍可莓規(guī)產(chǎn)避業(yè)無在序中競國爭國市場具有較大的發(fā)展空間威脅（T）：國內(nèi)藍莓種植量的快速增長導致藍莓銷售壓力的增大，潛力巨大農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——藍莓市場SWOT分析第四章Chapters

04

農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)研究鄉(xiāng)村主義解讀莊園解讀中國鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)發(fā)展51農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析4.1

鄉(xiāng)村主義解讀

52奢華鄉(xiāng)村主義（成功人士返樸歸真的鄉(xiāng)村生活）新時代需要舒緩生活。在遠離城市的喧囂，到靈山秀水之間去享受自然的同時更享受著最細微的舒適。這種介乎都市生活與鄉(xiāng)村生活之間的新旅游文化，我們可以稱之為“新鄉(xiāng)村主義”?！靶锣l(xiāng)村主義”是一種與自然親密相處的鄉(xiāng)村生活理想。提倡“5S”+“文化”，“5S”即溪流（Stream）、森林

(Silva)、陽光（Sun）、景觀（Scenery）、運動（Sport）。金字塔頂端的成功人士特權式的鄉(xiāng)村生活，即“奢華鄉(xiāng)村主義”開著車，跑到鄉(xiāng)下去，騎著馬、釣著魚一杯接一杯喝茶……農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個西方傳來的新興生活型態(tài)族群，由音譯LOHAS而來，LOHAS強調(diào)“健康、可持續(xù)的生活方式”，“健康、快樂，環(huán)保、可持續(xù)”是樂活的核心理念?！皹坊睢笔且环N環(huán)保理念，一種文化內(nèi)涵，是一種貼近生活本源，自然、健康的生活態(tài)度。目前，在美國每4人中有一人是“樂活族”，歐洲約是三分之一，社會學家預估，10年內(nèi)美國將有一半的消費者都是

“樂活族”，而中國則剛剛興起……新鄉(xiāng)村主義：樂活生活（大眾群體的鄉(xiāng)村生活）4.1

解讀鄉(xiāng)村主義解讀

53農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析別墅注重的是“宅”，莊園注重的是“園”別墅的投資主要在房子上。房子的建造超過總價的2/3，土地和園林不到1/3莊園中土地和園林投資占到了總投資的一半，而莊園中房子的造價只有一半所以說，莊園的投資和享受主要在地里，在園子里莊園的后花園十分特別它既是大型的花園草地廣場，家庭成員室外活動空間，也是大型約會聚交場合室外庭院必備的還有酒水吧、燒烤屋，樂池、風情帳篷、果園、花園等4.2

莊園解讀

54農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析別墅——可能只是郊區(qū)高檔住宅國外別墅一般分為Country

House鄉(xiāng)村別墅，和Vacation

House度假別墅。CH（鄉(xiāng)村別墅）一般在近郊，幽靜的鄉(xiāng)村，供周末假期使用，美國住別墅的人5＋2（周一至周五在市區(qū)，周末在郊區(qū)別墅）的生活模式較多。在中國，大小城市的郊區(qū)都在建設各種各樣鄉(xiāng)村別墅因為大量的復制，多數(shù)別墅可能只是稱其為高檔的郊區(qū)住宅4.2

莊園解讀

55農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析莊園——才是鄉(xiāng)村度假的奢華享受莊園，指鄉(xiāng)村的田園房舍通常莊園中有一幢大屋或城堡，由田地、農(nóng)舍、牧場和林地所包圍古時根據(jù)莊園主的地位，莊園有不同的名稱皇室的為皇莊，稱苑、宮莊、王莊貴族、官吏、地主的為私莊，稱墅、別墅、別業(yè)、別莊現(xiàn)在當休閑度假作為一種健康的生活方式被成功人士重新找回之后鄉(xiāng)村莊園成了鄉(xiāng)村度假的至高追求4.2

莊園解讀

56農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析法國葡萄莊園酒莊多建立在葡萄產(chǎn)地，因此他們有良好的原料優(yōu)勢來生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的葡萄酒。法國波爾多地區(qū)的家庭式酒莊達12000個，年總產(chǎn)量66噸，是中國年產(chǎn)量的2倍，這些小酒莊組成的群體支撐著法國葡萄酒產(chǎn)業(yè)，同時也是法國旅游業(yè)的一大支柱。主題莊園——休閑、娛樂、經(jīng)營相統(tǒng)一4.2

莊園解讀

57農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析鄉(xiāng)村莊園莊園式鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品以北京為常見，如北京密云

紅酒莊園、白領莊園、金色四季田園休閑度假村、大苑村休閑度假村等。4.3

中國鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)的發(fā)展

58農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析鄉(xiāng)村度假農(nóng)莊以杭州地區(qū)為常見，如杭州山溝溝、千島湖家外家、臨安天目云溪、紅燈籠鄉(xiāng)村家園等。4.3

中國鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)的發(fā)展

59農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析第五章Chapters

05

項目策劃基地分析（略）項目價值體系（略）項目定位項目規(guī)劃60農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——社會環(huán)境?青島人均GDP已經(jīng)超過6000美元，城鎮(zhèn)化水平為60%，處于主動郊區(qū)化的啟動階段，高收

入人群開始注重休閑生活品質(zhì)，并在城區(qū)周邊環(huán)境良好的郊區(qū)置業(yè)。城市化 被動郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集，城市中心涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎設施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時大量投資基礎設施與捷運系統(tǒng)建設在全市中低價房分布中，郊區(qū)占到絕對比重階段劃分城市特征指標特征居住消費特征人均收入(GDP)/美圓<500人均收入(GDP)/美圓500-1500人均收入(GDP)/美圓4000-10000解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從以生活必需品為主逐漸轉向以非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1500-4000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重追求生活質(zhì)量階段，對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，購房目的為第一居所、第二居所或投資主動郊區(qū)化

大都市，城市群城市出現(xiàn)多個中心副都心的出現(xiàn)多個城市共同發(fā)展休閑生活方式人均收入(GDP)/美圓>10000，城市化率70%要求回歸田園生活，注重休閑生活品質(zhì)上升到度假生活層次開始非物質(zhì)消費如：觀光旅游、健身、體育保健及文化欣賞等5.2

項目價值體系分析

61農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析項目地塊優(yōu)越的自然環(huán)境特色高效的種植基地政策環(huán)境國家1號文件：

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導向社會環(huán)境青島城市發(fā)展、人口老齡化等因

素，進入郊區(qū)化的啟動階段自然生態(tài)的田園生活、休閑觀光

農(nóng)業(yè)被人們?nèi)諠u關注休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)

的快速興起

產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策扶持、融資

渠道復合多樣化的開發(fā)組合，可靈活實現(xiàn)

短線與長線投資相互補項目區(qū)位依附于“環(huán)灣保

護、擁灣發(fā)展”中的城市區(qū)優(yōu)先發(fā)展城市青島總體城市規(guī)劃中的特色景區(qū)

范疇之內(nèi)完善的交通網(wǎng)絡農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體5.3

項目定位

62農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)藍莓專項種植休閑觀光農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析農(nóng)業(yè)專項種植（藍莓）：形成以藍莓種植為主導，多種果木為補

充的高效種植基地。規(guī)劃種植面積約1500畝，現(xiàn)已完成約500畝種植面積。農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)：總體規(guī)劃為休養(yǎng)度假農(nóng)莊，多點組團，規(guī)劃面積約300畝，分三期開發(fā)完成。農(nóng)業(yè)休閑觀光：以生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)為主體，以地產(chǎn)開

發(fā)的休閑度假服務為輔助，為人們提供觀光、休閑、度假的功能配套。規(guī)劃以點、線組團相結合，三區(qū)有效關聯(lián)?？偯娣e約1200畝，含山地、水域面積，及其它種植面積。。5.4

項目規(guī)劃

63農(nóng)業(yè)專項種植（藍莓）農(nóng)業(yè)休閑觀光帶農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體——農(nóng)業(yè)綜合體各業(yè)態(tài)開發(fā)策略藍莓專項種植：基礎產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)化運營模式打造高科技、高附加值農(nóng)業(yè)發(fā)展種植基地。中長線投資收益。5.4

項目規(guī)劃

64農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)：休閑、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)，完善基礎配套建設，輔助農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)高附加值的短線投資收益；農(nóng)業(yè)休閑觀光：互補產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)資源的高效利用和管理，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)綜合體的集成與發(fā)展。中長線投資收益。?三體系分期側重開發(fā)，同步逐級完善?藍莓種植先期啟動、地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)資金收益、農(nóng)業(yè)觀光后期展開完善農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析藍莓種植產(chǎn)業(yè)規(guī)劃藍莓產(chǎn)業(yè)基地——產(chǎn)業(yè)一體化運營基地農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析打造集綠色農(nóng)業(yè)科技研究、開發(fā)、應用為一體的現(xiàn)代新型民營企業(yè)。自成立以來，公司致力于樹立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新理念，開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新模式，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展，通過專業(yè)分工、集中管理、規(guī)?；\作等舉措，實施農(nóng)業(yè)項目的工業(yè)化運作65?藍莓種植——生態(tài)農(nóng)業(yè)之根本、項目發(fā)展之特色高科技、高附加值農(nóng)業(yè)發(fā)展種植基地，集育苗、生產(chǎn)、觀光一體，以“工廠化生產(chǎn)、公司化運營”的生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，實現(xiàn)高效的農(nóng)業(yè)開發(fā)，并輻射帶動周圍村鎮(zhèn)發(fā)展藍莓種植，促進張應經(jīng)濟發(fā)展與特色高科技農(nóng)業(yè)發(fā)展格局。66農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——藍莓專項種植現(xiàn)狀藍莓產(chǎn)業(yè)簡介

67農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——藍莓種植產(chǎn)業(yè)遠景規(guī)劃山東體量最大的藍莓專項產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)示范基地種苗培育：市場供應、產(chǎn)品優(yōu)化規(guī)模種植

鮮果加工：冷凍果

產(chǎn)品開發(fā)：藍莓酒、藍莓罐頭、果醬等68農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析規(guī)劃種植面積1500畝，其中：露天1000畝冷棚300畝暖棚200畝現(xiàn)已完成種植面積500畝。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析——藍莓種植規(guī)劃69種苗培育70農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析藍莓酒、藍莓罐頭、果醬、IQF冷凍果71農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析藍莓莊園——奢華鄉(xiāng)村度假新領地地產(chǎn)開發(fā)項目定位?導入莊園概念，打造專屬的連院園林，突顯項目的差異化價值農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析休養(yǎng)度假農(nóng)莊以高檔住宅為主，充分考慮人們的健康與生活質(zhì)量，將“養(yǎng)生度假概念”與“莊園概念”相結合，滿足高端人群的居住、度假、養(yǎng)生等多方面用途，是一個養(yǎng)生、投資、度假、養(yǎng)老等多項功能于一體的養(yǎng)生大宅。滿足城市富裕階級、中產(chǎn)階級渴望親近自然，希

望擁有一個有天有地、前庭后院的舒居追求。72——客戶定位功成名就的城市財富階層（休閑度假別墅）以公關型業(yè)務為主的集團企業(yè)（企業(yè)農(nóng)莊會館）“家庭居住置業(yè)”與“企業(yè)公關消費”相結合的跨界產(chǎn)品，為國內(nèi)外中高財富階層人士營造一個釋放心情、享受樂趣、健康養(yǎng)生的休閑度假生活空間，為企業(yè)界高層人士搭建一個農(nóng)莊式商務交流、休閑度假平臺。本項目雙核心目標客戶定位，旨在拓寬客戶群體，增強項目競爭力。農(nóng)業(yè)綜合體項目開發(fā)分析地產(chǎn)開發(fā)客戶定位73——農(nóng)莊別墅目標客戶：渴望親近自然，追求田園農(nóng)莊式的休閑、健康、養(yǎng)生生活的城市財富階層規(guī)劃思路：質(zhì)樸田園風格小獨棟別墅+連院農(nóng)莊（使用面積1-3畝）戶均面積（住