開發(fā)商土地自持研究

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2012 Code

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1本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。開發(fā)商土地自持專題研究報(bào)告中原集團(tuán)大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心ShenZhen.07.2017導(dǎo)語在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下，本輪調(diào)控需求端、供給端同時(shí)發(fā)力，除了限價(jià)、限購、限貸等常見措施外，

“自持”和“租賃市場(chǎng)”成為亮點(diǎn)，熱點(diǎn)城市紛紛嘗試。這是新的機(jī)會(huì)還是暗藏風(fēng)險(xiǎn)？開發(fā)商該如何破局？我們又該作何反應(yīng)？Code

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2010目

錄CONTENTS2土地自持熱點(diǎn)城市及開發(fā)商土地自持的運(yùn)營模式探討31Code

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2010土地自持的背景土地自持的背景01Code

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2010政策供給端調(diào)控購租并舉市場(chǎng)開發(fā)商土地拍賣出現(xiàn)“自持”，依然擋不住開發(fā)商拿地?zé)崆橥恋鼐o缺樓市火爆租賃需求旺盛Code

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2010謀發(fā)展謀轉(zhuǎn)型土拍出現(xiàn)限自持和競自持土地，要求只租不售，鼓勵(lì)開發(fā)商發(fā)展租賃市場(chǎng)土拍從嚴(yán)，“自持”成常見競拍模式政府鼓勵(lì)購租并丼，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)政策Code

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2010土拍從嚴(yán)，“自持”成常見競拍模式地王頻出，倒逼土地拍賣從嚴(yán)土地出讓從最開始的價(jià)高者得，到后來的設(shè)臵最高限價(jià)，達(dá)到最高限價(jià)后熔斷，但

這種做法卻阻斷了土地、商品房的流通。目前，各大熱點(diǎn)城市相繼開始了“限地價(jià)、限房價(jià)、競配建、競保障房、競自持、搖號(hào)”等幾種選擇混搭的模式，多維度制衡，抑制出現(xiàn)“地王”引發(fā)市場(chǎng)恐慌。限&競組合拳競價(jià)價(jià)高者得Code

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2010限價(jià)限地價(jià)限房價(jià)限價(jià)、競配建、競保障房、競自持、搖號(hào)……資金限制，現(xiàn)房銷售……城市 近期常用土拍方式北京 限地價(jià)+競配建+競自持+競方案上海 規(guī)定自持比例廣州 限地價(jià)+競配建+競自持+搖號(hào)無錫 限地價(jià)+搖號(hào)鄭州 限房價(jià)競地價(jià)，限地價(jià)競房價(jià)武漢 限地價(jià)+評(píng)方案福州 限地價(jià)+競配建成都 限地價(jià)+搖號(hào)珠海 限地價(jià)+競配建+競自持+競方案廈門 限地價(jià)（現(xiàn)房銷售）蘇州 限地價(jià)（現(xiàn)房銷售）天津 限地價(jià)+競自持南京 限地價(jià)+競保障房杭州 競地價(jià)、競配建、競自持、競養(yǎng)老佛山 限地價(jià)+競配建+競自持+搖號(hào)土拍從嚴(yán)，“自持”成常見競拍模式熱點(diǎn)城市現(xiàn)土拍新政“自持”樓市調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市土地拍賣從嚴(yán)，

限地價(jià)、競配建成標(biāo)配，升級(jí)版土拍新政“自持”由上海、北京開始逐漸推廣到全國主要城市。Code

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2010土拍從嚴(yán)，“自持”成常見競拍模式造成開發(fā)商土地自持的兩種土拍模式——限自持土地拍賣時(shí)，將配建、自持等作為土地的附加條件競自持如：上海寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)地塊，土地面積6.28萬㎡，

建筑面積10萬㎡，其中15%面積須持有70年。Code

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2010土地拍賣時(shí)，自持作為競拍籌碼，通常與競價(jià)、競配建等手段聯(lián)合使用。如：廣州開發(fā)區(qū)長嶺居地塊，競地價(jià)→競配建→競自持→

搖號(hào)。國務(wù)院：《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》2016.5購租并丼，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)培育市場(chǎng)供應(yīng)主體鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)支持租賃住房建設(shè)加大政策支持力度發(fā)展住房租賃企業(yè)鼓勵(lì)房企開展住房租賃業(yè)務(wù)Code

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2010規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)支持和規(guī)范個(gè)人出租住房完善住房租賃支持政策明確各方權(quán)利義務(wù)鼓勵(lì)新建租賃住房允許改建房屋用于租賃稅收優(yōu)惠、金融支持完善供地方式住建部：《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》2017.4保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序

增加租賃住房有效供應(yīng)建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有

效供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。消化周期供地措施6個(gè)月以下顯著增加供地，加快供地節(jié)奏12-6個(gè)月增加供地36-18個(gè)月減少供地36個(gè)月以上停止供地因城施策，靈活確定競價(jià)方式，包括“限房

價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、超過

溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，嚴(yán)防“地王”。Code

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2010競自持，防地王；增加租賃住房用地租賃類住房50產(chǎn)權(quán)類住房100數(shù)據(jù)來源：《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》北京2017—2021年住宅供應(yīng)計(jì)劃（單位：萬套）北京：今后5年，北京將保障150萬套住房建設(shè)需求。其中，租賃住房占比1/3。商品住房45租賃住房70保障性住房55數(shù)據(jù)來源：《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》上?！笆濉逼陂g住宅供應(yīng)計(jì)劃（單位：萬套）上海：

“十三五”期間預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170

萬套。其中，租賃住房占比超40%。Code

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2010熱點(diǎn)城市增加租賃住房供應(yīng)開發(fā)商仍看好樓市，拿地?zé)崆椴粶p住宅用地愈發(fā)稀缺房價(jià)高企，成交火爆租賃市場(chǎng)潛力大市場(chǎng)Code

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2010隨著城市開發(fā)的深入，住宅用地的供應(yīng)越來越少。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，自2014年起全國住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少，2016住宅用地供應(yīng)接近近十年最低水平。8.06.28.211.512.711.514.210.48.37.3-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0.04.08.012.016.02007年~2016年國有建設(shè)用地住宅供應(yīng)量（單位：萬公頃）住宅供應(yīng)量 增長率Code

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20102007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年數(shù)據(jù)來源：2006年~2016年中國國土資源公報(bào)住宅用地資源愈發(fā)稀缺特別是以北京為代表的一線城市，在有限的土地供應(yīng)下，保障性安居工程的完善消耗越來越多的用地，導(dǎo)致商品住宅用地供應(yīng)日漸稀缺。住宅用地資源愈發(fā)稀缺1220850850100013308508006504507503508505506503000250020001500100050002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年數(shù)據(jù)來源：北京市2011~2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃北京2013~2017年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃（單位：公頃）商品住宅用地 保障性安居工程用地Code

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2010-1.89%24.69%5.97%5.67%8.73%7.75%1.41%9.11%11.28%5.64%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%02000400060008000100002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局年度數(shù)據(jù)，2016年、2017年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況2016年2017年M1-6房價(jià)持續(xù)上漲。近十年來全國住宅商品房銷售均價(jià)呈穩(wěn)定快速增長之勢(shì)，2017年1~6月銷售均價(jià)達(dá)7609元/㎡，較2016年銷售均價(jià)增長5.64%。2008年-2017年全國住宅商品房銷售均價(jià)及增速全國住宅商品房銷售均價(jià)（元/平方米）

同比增速Code

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2010強(qiáng)壓下，房價(jià)仍居高丌下，且上漲勢(shì)頭未盡房價(jià)持續(xù)上漲。2017年6月70個(gè)大中城市中絕大部分城市的商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比5月呈上漲之勢(shì)，最高漲幅2.4%。2017年6月70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化強(qiáng)壓下，房價(jià)仍居高丌下，且上漲勢(shì)頭未盡新建商品住宅最高漲幅2.4%最低降幅

0

.8%4 二手房住宅最高漲幅1.6%

最低降幅

1

.1%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局《2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》60

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2010房價(jià)持續(xù)上漲。2017年6月70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格較去年同期均有所上漲，最高漲幅達(dá)22.9%；二手房住宅有66個(gè)大中城市較去年同期上漲，最高漲幅達(dá)24.6%。2017年6月70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)同比變化強(qiáng)壓下，房價(jià)仍居高丌下，且上漲勢(shì)頭未盡新建商品住宅最高漲幅22.9%最低降幅

00 二手房住宅最高漲幅24.6%

最低降幅

1.0%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局《2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》70

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201045.39%8.34%3.38%2.01%17.52%-9.11%6.87%22.36%13.50%-15.48%2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%040000800001200001600002016年2017年M1-6房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆。2008年后全國住宅商品房銷售面積都在8億平方米以上，且基本成正增長，2013年起，突破10億平方米，2016年銷售面積超13億平方米。2017年1~6月銷售面積已超6億平方米，同比增長13.5%。2008年-2017年全國住宅商品房銷售面積及增速全國住宅商品房銷售面積（萬平方米） 同比增速Code

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2010成交火爆數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局年度數(shù)據(jù)，2016年、2017年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況萬億級(jí)租房市場(chǎng)規(guī)模根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2016）》，2015年我國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》

的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流動(dòng)人口

，70%流動(dòng)人口通過租房居住，按當(dāng)前月均租金475元測(cè)算，年租金達(dá)萬億。青年人租賃市場(chǎng)火爆，一二線城市租賃需求旺盛3根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2016）》，2015年相應(yīng)勞動(dòng)年齡的流動(dòng)人口中，1980年及以后出生的新生代的比例已經(jīng)超過一半，為51.1%。

2015年流向中心城市的跨省流動(dòng)人口占全國跨省流動(dòng)人口的比例為54.9%。租房比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家1 2歐美發(fā)達(dá)國家租房比例基本在30%以上

，德國甚至超過了一半，而在中國只有26%。隨著國家政策的扶持和租賃市場(chǎng)體系的建立，未來租房比例將會(huì)不斷攀升。中國流動(dòng)人口規(guī)模大，租賃需求旺盛。特別是一二線城市，流動(dòng)人口占總流動(dòng)人口的比例超50%。Code

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2010租賃市場(chǎng)潛力大不管目的何在，開發(fā)商拿自持土地成為必然之舉開發(fā)商拿自持土地：無奈之丼？轉(zhuǎn)型運(yùn)營謀發(fā)展？開發(fā)商Code

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2010有足夠的土地儲(chǔ)備，開發(fā)商才能持續(xù)化、規(guī)?；l(fā)展。若土地儲(chǔ)備吃緊，開發(fā)商未來的戰(zhàn)略發(fā)展將受到影響。這是開發(fā)商固有的傳統(tǒng)觀念。熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)越來越少，但競爭卻越來越大。所以，就算自持，開發(fā)商仍會(huì)積極拿地，作為持續(xù)發(fā)展或轉(zhuǎn)型的儲(chǔ)備資源。如：近年萬科的土地儲(chǔ)備水平一直保持在其認(rèn)為合理的區(qū)間，存續(xù)比維持在2左右。截至2016年8月底，萬科的土地存續(xù)比降至1.29左右，這也是其去年九月開始瘋狂掃貨的原因之一。Code

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2010土地自持，無奈之丼？土地自持，轉(zhuǎn)型運(yùn)營？“自持”不同于開發(fā)商的傳統(tǒng)銷售業(yè)務(wù)，“自持”即產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)屬于開發(fā)商，不得轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商長期擁有物業(yè)并持續(xù)運(yùn)營，所以可以將物業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)鏈相融合，找尋新的市場(chǎng)機(jī)遇、可觀的收益，實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或延伸。融資實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營大數(shù)據(jù)粉絲經(jīng)濟(jì)升值，溢價(jià)品牌輸出Code

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2010轉(zhuǎn)型“運(yùn)營”謀發(fā)展隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，且市場(chǎng)競爭已進(jìn)入白熱化，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)將逐漸減少。所以，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始思變、探索轉(zhuǎn)型之路，尋求利潤新增長點(diǎn)。2014年，萬科提出，將由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型2014年，中信邁出向“城市運(yùn)營商”角色轉(zhuǎn)型的第一步2015年，招商蛇口完成重組，定位調(diào)整為“中國城市綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”2015年，綠地由開發(fā)商向“城市運(yùn)營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型2016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤首次超過地產(chǎn)收益Code

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2010國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸著眼于中長期手段，嚴(yán)控需求端的同時(shí)也從供給端發(fā)力，限地價(jià)、限房價(jià)、自持等多種手段并用，從源頭遏制房價(jià)瘋狂上漲。同時(shí)，著手培育和發(fā)展租房市場(chǎng)，鼓勵(lì)開發(fā)商開展住房租賃業(yè)務(wù)。在這樣的政策背景之下，土拍限制越來越多，開發(fā)商拿地越來越難。Code

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2010住宅用地愈發(fā)稀缺，而房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，開發(fā)商為了生存也好，發(fā)展也好，轉(zhuǎn)型也好，即使土地自持存在一定風(fēng)險(xiǎn)，也必定會(huì)不惜付出高昂代價(jià)也要拿地。小結(jié)土地自持熱點(diǎn)城市及開發(fā)商02Code

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2010一線城市為主熱點(diǎn)二三線城市跟進(jìn)Code

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2010土地自持熱點(diǎn)城市上海首現(xiàn)自持，其后北京引入，后多地效仿2016年1月上海率先出臺(tái)政策提出增加開發(fā)商自持住房的比例，隨后5月起競拍宅地基本要求開發(fā)商自持15%，因?yàn)樽猿直壤^低，對(duì)市場(chǎng)影響不大。2016年11月北京引入競自持環(huán)節(jié)，四塊商住用地以100%自持成功出讓，顯示從嚴(yán)調(diào)控的決心。2017年起杭州、廣州、佛山、珠海、天津等地紛紛效仿。土拍進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)杭州、廣州、佛山、珠海、天津跟進(jìn)土拍自持熱點(diǎn)城市20172016.11北京上海 率先出臺(tái)土拍自持新規(guī)2016.1Code

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2010上海首現(xiàn)自持，其后北京引入，后多地效仿2016年1月上海頒布關(guān)于住宅自持相關(guān)方面的文件，旨在調(diào)控樓市。2016年5月起，住宅用地拍賣基本都有自持15%的限制條件。2017年7月4日，上海掛出兩宗“租賃住房”用地，整體持有只租不售。上海2016年11月北京引入了競自持；首推四塊商住用地被開發(fā)商以100%自持拿下。2017年大部分土地拍賣延續(xù)了競自持環(huán)節(jié)。北京2017年4月~5月，廣州有3塊土地拍賣涉及競自持，自持比例分別為50%左右。2017年4月~6月，杭州近10塊土地拍賣涉及競自持，自持比例20%~100%不等。2017年5月~6月，佛山有4塊土地拍賣涉及競自持，自持比例分別為15%~100%。2017年4月~6月，天津有5塊土地拍賣涉及競自持，自持比例15%~54%。2017年6月，珠海首次引入競自持，但尚未進(jìn)入該環(huán)節(jié)土地已成功拍賣。熱點(diǎn)城市Code

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2010城市土地占地建面土地性質(zhì)成交總價(jià)樓面地價(jià)競得人自持比例自持年限競拍方式成交日期上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)地塊69433124980R254.5億43607保利住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-5-18嘉定區(qū)嘉定新城地塊86623138597R241.98億30289建發(fā)、建承聯(lián)合體住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-6-17虹口區(qū)涼城新村街道地塊1996054889R237億67409新城控股住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-7-14上海浦東新區(qū)祝橋地塊140253266480R288億33023金地住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-7-27楊浦區(qū)新江灣城地塊5704959709R231.55億52840融信住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-7-29青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)地塊3073061459R219.13億31126首創(chuàng)住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-8-3青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)淀惠路北側(cè)地塊2873946900R214.12億70350碧桂園、東原聯(lián)合體住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-8-3寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元地塊70210126379R267.9

億53727建發(fā)、中糧聯(lián)合體住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2016-8-17靜安區(qū)中興社區(qū)地塊31034109861R2\B1110.1億100218融信住宅15%

商業(yè)100%與土地年限一致競地價(jià)2016-8-17寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元地塊62848100556R223.6億23469世茂住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2017-1-5松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元地塊2967835613R210.7億30045中海住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2017-3-29松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元地塊5327063924R219.55億30583中海住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2017-3-29松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)SJS40001單元地塊5812566844R220.65億30893中海住宅15%與土地年限一致競地價(jià)2017-3-29Code

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2010上海，限自持15%上海自2016年5月起，新拍住宅用地基本要求自持15%，持有年限與土地年限一致。截至2017年6月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海已拍出自持土地中，住宅自持面積約20萬㎡左右。城市土地占地建面土地性質(zhì)成交總價(jià)樓面地價(jià)競得人自持比例自持年限競拍方式成交日期北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）020號(hào)84242183336R2\B1157.6億31418首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體住宅100%商業(yè)10%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2016-11-17海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）018號(hào)83550138825R250億36017萬科住宅100%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2016-12-1海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）019號(hào)85585162894R2\B1159億36220萬科、北京金第聯(lián)合體住宅100%商業(yè)10%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2016-12-1大興區(qū)黃村鎮(zhèn)21號(hào)地51970135275R236.75億26427中鐵住宅100%商業(yè)40%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2016-12-1平谷區(qū)金海湖鄉(xiāng)韓莊村地塊220878153116R217.28億11286首開、保利、龍湖、首創(chuàng)聯(lián)合體住宅70%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2017-1-26大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0006、0007地塊66380146035R257.4億39306首開、保利、龍湖、中海聯(lián)合體住宅70%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2017-4-13大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0010、0011、0012地塊85957182033R269.8億38345首開、中海、保利、龍湖聯(lián)合體住宅70%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2017-4-13順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)于莊03-21、03-31地塊155133156684R270.5億44995萬科、首開、龍湖、華美聯(lián)合體住宅36%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2017-6-22房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)東部局部地塊133033210450R256.1億26657國開、萬科、首開、龍湖聯(lián)合體住宅12%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競方案2017-6-22Code

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2010北京，競自持，拍出4塊100%自持土地北京2016年11月首次推出4塊競自持土地，以100%自持成交。2017年延續(xù)競自持，但地塊基本設(shè)定了自持比例不超過70%。北京競自持以聯(lián)合體拿地的形式較多，自持比例較高，且持有年限與土地年限一致。截至2017年6月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京已拍出自持土地中，住宅自持面積將近100萬㎡。城市土地占地建面土地性質(zhì)成交總價(jià)樓面地價(jià)競得人自持比例自持年限競拍方式成交日期廣州開發(fā)區(qū)長嶺居YH-A4-34163162447R212.23億19575萬科住宅50%與土地年限一致競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-4-28白云區(qū)魚苗場(chǎng)AB25100192712981387R223.88億29337萬科住宅50%與土地年限一致競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-4-28增城區(qū)荔城街慶豐村宅地3479878403R211.76億14999融信住宅55%與土地年限一致競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-5-4佛山祖廟親仁路商住地塊2.69萬10.76萬R213.45億15665華發(fā)住宅15%10年競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-5-17南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段55145165435R225.3億15300萬科住宅100%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競自持年限2017-6-6禪城區(qū)奇槎華祥路南側(cè)地塊55008192530R2\B124億15674世茂住宅43%10年競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-6-7禪城區(qū)奇槎華祥路南側(cè)地塊2285479989R2\B110億12500世茂住宅40%10年競地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)2017-6-14珠海在2017年6月的土拍中，橫琴住宅用地出讓首次引入“競自持”環(huán)節(jié)，采用了“競地價(jià)+競配建+競自持+競方案”的競拍方式。據(jù)了解，此次競拍雖然沒有觸碰最高價(jià)未進(jìn)入三競階段，但這一新型的土拍模式或?qū)⒃谥蟮母偱闹械靡匝佑?。廣州、佛山、珠海，引入競自持廣州于2017年4月首次試水競自持，隨后佛山、珠海也陸續(xù)引入競自持。廣佛競自持均為企業(yè)單獨(dú)拿地，自持比例40%~50%居多，其中，廣州要求自持年限與土地年限一致，佛山大部分地塊要求自持年限為10年。截至2017年6月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已拍出自持土地中，廣州的住宅自持面積約11.5萬㎡，而佛山約29.6萬㎡

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2010城市土地占地建面土地性質(zhì)成交總價(jià)樓面地價(jià)競得人自持比例自持年限競拍方式成交日期杭州三墩北的杭儲(chǔ)[2017]14號(hào)地塊68263204789R237.86億18488建發(fā)金輝聯(lián)合體住宅32%與土地年限一致競地價(jià)、競配建、競自持、競養(yǎng)老2017-5-24蕭山區(qū)靖江街道花神廟地塊4854397086R2\B114.95億5101融信住宅67%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-5-27下沙大學(xué)城北地塊48736127953R2\B112.34億9644金地住宅41%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競養(yǎng)老2017-6-5下城區(qū)三塘單元地塊38392115172R2\B134.33億29810中冶住宅36%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競養(yǎng)老2017-6-5濱江區(qū)襄七房單元地塊57996202407R2\B157.46億28390保利住宅36%與土地年限一致競地價(jià)、競自持、競養(yǎng)老2017-6-5大江東區(qū)1號(hào)地塊8.5萬19.53萬R28.88億4549杭房住宅27%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-6-9天津靜海區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū)地塊14.66萬17.5萬R217.92億10522榮盛住宅15%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-4-6津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)06號(hào)地塊6426677120R210.725億13907融信住宅27%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-4-19津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)08號(hào)地塊7934695215R213.25億13916禹洲住宅24%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-4-19西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)楓雅道以北地塊12.47萬19.95萬R233.55億1.68萬融僑住宅34%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-4-28西青區(qū)精武鎮(zhèn)迎水南路地塊11.34萬20.42萬R225.6億12537金地住宅54%與土地年限一致競地價(jià)、競自持2017-6-21杭州、天津，引入競自持杭州、天津今年也陸續(xù)引入競自持，以企業(yè)單獨(dú)拿地的形式居多，自持比例大部分在30%~50%，且持有年限與土地年限一致。截至2017年6月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已拍出自持土地中，杭州的住宅自持面積約35萬㎡，而天津約24.8萬㎡。自持熱點(diǎn)城市及自持面積據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，共有7個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地“自持”，其住宅自持面積總計(jì)達(dá)220萬㎡，其中北京占比將近一半?！白猿帧背鞘?個(gè)“自持”面積220萬㎡北京“自持”面積近100萬㎡Code

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2010自持熱點(diǎn)城市及自持面積北京：2016年-2017年，競自持，目前住宅自持面積將近100萬㎡天津：2017年，競自持，目前住宅自持面積約24.8萬㎡上海：2016年-2017年，限自持15%，目前住宅自持面積約20萬㎡杭州：2017年，競自持，目前住宅自持面積約35萬㎡廣州：2017年，競自持，目前住宅自持面積約11.5萬㎡佛山：2017年，競自持，目前住宅自持面積約29.6萬㎡珠海：2017年6月，首次引入競自持

，但尚未進(jìn)入該環(huán)節(jié)土地已成功拍賣。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月底Code

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2010實(shí)力房企之間的角逐萬科，自持拿地Top1Code

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2010土地自持熱點(diǎn)開發(fā)商自持拿地，實(shí)力房企之間的角逐截至2017年6月底，奪得自持比例超過30%的商住用地，基本是有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力房企，或單獨(dú)拿地，或以聯(lián)合體形式拿地，其中萬科在北京、廣州及佛山拿下7塊含自持的宅地，耗資近300億。Code

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2010自持拿地，實(shí)力房企之間的角逐Code

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2010開發(fā)商上海北京廣州佛山杭州天津需自持地塊住宅自持面積（㎡）獨(dú)立自持聯(lián)合體自持總面積獨(dú)立自持聯(lián)合體自持萬科0421004362.0萬37.6萬24.4萬保利1300102342.8萬9.2萬33.6萬首開0500000541.8萬041.8萬龍湖0500000541.8萬041.8萬首創(chuàng)1200001230.0萬0.9萬29.1萬中海3200003225.5萬2.5萬23.0萬金地1000113020.3萬20.3萬0融信2010115015.5萬15.5萬0中鐵0100001013.5萬13.5萬0世茂1002003013.0萬13.0萬0截至2017年6月底，住宅自持總面積超50萬平以上的僅萬科一家；超30萬平以

上的有保利、首開、龍湖、首創(chuàng)，但基本都以聯(lián)合體的形式自持；超10萬平以上的

有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海主要為聯(lián)合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨(dú)立自持。自持拿地，實(shí)力房企之間的角逐Code

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2010開發(fā)商自持比例100%50%-70%30%-50%10%-30%萬科2+1211保利311首開311龍湖311首創(chuàng)111中海23金地111融信23中鐵1世茂21小計(jì)517713截至2017年6月底，住宅土地自持比例100%的共有5塊，其中萬科獨(dú)立自持2塊，以聯(lián)合體形式自持1塊；首創(chuàng)以聯(lián)合體形式自持1塊；中鐵獨(dú)立自持1塊。備注：表格中紅色字體數(shù)字代表獨(dú)立自持，黑色數(shù)字代表以聯(lián)合體形式自持。自持拿地Top1：萬科Code

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2010開發(fā)商成交土地土地性質(zhì)成交總價(jià)住宅自持比例住宅自持面積備注萬科北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）018號(hào)R250億100%138825㎡獨(dú)家北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）019號(hào)R2\B1159億100%162894㎡聯(lián)合體北京順義區(qū)高麗營于莊地塊R270.5億36%56406㎡聯(lián)合體北京房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)東部局部地塊R256.1億12%25254㎡聯(lián)合體廣州開發(fā)區(qū)長嶺居地塊R212.23億50%31223㎡獨(dú)家廣州白云區(qū)魚苗場(chǎng)地塊R223.88億50%40693㎡獨(dú)家佛山南海區(qū)桂城地塊R225.3億100%165435㎡獨(dú)家獨(dú)家拿地小計(jì)111.4億/376176㎡/聯(lián)合體拿地小計(jì)185.6億/244554㎡/合計(jì)297億/620730㎡/截至2017年6月底，萬科已在北京、廣州、佛山通過獨(dú)家或聯(lián)合體競自持的形式獲得7塊含自持的居住用地，成交總價(jià)近300億，自持面積約62萬㎡。自持拿地Top1：萬科萬科以獨(dú)家的形式獲得4塊含自持的獨(dú)家

土地，其中2塊100%自持，2塊50%

拿地

自持，成交總價(jià)111.4億，住宅自持面積37.6萬㎡。萬科地塊“自持”比例100%100%100%50%50%12%36%萬科以聯(lián)合體形式獲得3塊含自持的聯(lián)合 土地，其中1塊100%自持，1塊36%拿地

自持，1塊12%自持，成交總價(jià)185.6億，住宅自持面積約24.4萬㎡。Code

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2010上海于2016年5月起土拍基本要求開發(fā)商自持15%，2017年7月更是掛出兩宗“租賃住房”用地，要求整體持有只租不售。北京于2016年11

月引入競自持環(huán)節(jié)，2017年起杭州、廣州、佛山、珠海、天津等地紛紛效仿出現(xiàn)了競自持，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)蔓延至一些房價(jià)上漲過快的二線城市以及個(gè)別三四線城市。Code

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2010目前，“競自持”比較活躍的開發(fā)商主要集中在top50，成功拿地的有萬科、保利、首開、龍湖、首創(chuàng)、中海、金地、融信、中鐵、世茂等。小結(jié)土地自持的運(yùn)營模式探討03Code

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2010開發(fā)商土地自持的SWOT分析價(jià)格優(yōu)勢(shì)：自持地塊出讓一般會(huì)限制總價(jià)，樓面地價(jià)相對(duì)較低。產(chǎn)權(quán)保障：產(chǎn)權(quán)長期屬于開發(fā)商，有利于融資，有機(jī)會(huì)嘗試更多的業(yè)務(wù)模式。回報(bào)周期長，回報(bào)率低：傳統(tǒng)的租金收益不比快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)型盈利模式，需要長期的穩(wěn)定的運(yùn)營投入。模式尚缺：缺乏成功的運(yùn)營模式及盈利模式，欠缺與之匹配的運(yùn)營能力。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，開發(fā)商轉(zhuǎn)型成大勢(shì)，自持運(yùn)營極有可能成為其戰(zhàn)略方向之一。契合國家調(diào)控：積極響應(yīng)政策號(hào)召，購租并舉，有機(jī)會(huì)獲得政府支持。政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控趨緊，限制條件多，自持配套政策待完善。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)接受度？潛在客戶數(shù)量？如何與現(xiàn)有長租公寓的競爭？Code

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2010開發(fā)商土地自持運(yùn)營需解決的問題1.

資金：如何快速回籠資金，如何實(shí)現(xiàn)盈利？3.

模式：是否能與自身業(yè)務(wù)發(fā)

展或戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相結(jié)合？2.

運(yùn)營：自身是否有運(yùn)營能力、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)？4.

政策：如何最大化利用現(xiàn)有

相關(guān)政策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？Code

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2010萬科，100%自持土地的破局思考Code

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2010眾籌第三方 試水新合作 業(yè)務(wù)萬科自2016年12月拍下北京第一塊100%自持的宅地后，如何運(yùn)營一個(gè)只能租不能售的項(xiàng)目，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)。其后，陸續(xù)有新聞傳出萬科將通過眾籌、與第三方合作的模式化解項(xiàng)目只租不售的盈利問題，但都因監(jiān)管問題而擱臵。也有傳聞萬科將在自持地塊試水長租公寓、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)，踐行萬科“城市配套服務(wù)商”的理念。Code

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2010萬科，100%自持土地的破局思考萬科自持破局思考1——眾籌模式操作模式：成立眾籌平臺(tái)，邀請(qǐng)多個(gè)企業(yè)參與眾籌，參與眾籌企業(yè)的員工，可以租賃這些住房，同時(shí)向眾籌平臺(tái)繳納租金，再返回到相應(yīng)企業(yè)。盈利模式：眾籌運(yùn)營費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn) 狀：因監(jiān)管問題而擱臵。眾籌Code

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2010萬科自持破局思考2——引入第三方合作操作模式：與大企業(yè)合作建房，房屋作為其員工福利，員工以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情的優(yōu)惠價(jià)內(nèi)部認(rèn)購，但沒有產(chǎn)權(quán)，且只能公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。盈利模式：銷售、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn) 狀：因監(jiān)管問題而擱臵。第三方合作萬科企業(yè)A投資項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)企業(yè)A員工優(yōu)惠價(jià)購買以股權(quán)合作的形式出讓給企業(yè)ACode

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2010萬科自持破局思考3——試水新業(yè)務(wù)操作模式：持有物業(yè)，試水長租公寓、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)，踐行萬科“城市配套服務(wù)商”的理念，尋找新的利潤增長點(diǎn)。盈利模式：租金、物業(yè)管理費(fèi)用和配套經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)萬科云萬科塾萬科派萬科里八爪魚戰(zhàn)略

萬科悅?cè)f科家萬科廣場(chǎng)狀：企業(yè)綜合政策、市場(chǎng)考慮，目前對(duì)外如是宣稱。業(yè)務(wù)方向：創(chuàng)客辦公發(fā)展目標(biāo)：產(chǎn)業(yè)集聚辦公綜合體項(xiàng)目應(yīng)用：廣州萬科云城業(yè)務(wù)方向：長租公寓萬科泊寓

發(fā)展目標(biāo)：地緣性經(jīng)濟(jì)長租項(xiàng)目應(yīng)用：廣州萬科黃埔倉業(yè)務(wù)方向：養(yǎng)老、酒店業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：養(yǎng)老度假業(yè)務(wù)項(xiàng)目應(yīng)用：萬科城市花園（舊樓改建）業(yè)務(wù)方向：教育營地發(fā)展目標(biāo)：社區(qū)、城市、戶外營地項(xiàng)目應(yīng)用：佛山的國際金融城業(yè)務(wù)方向：傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)方向：區(qū)域型購物中心項(xiàng)目應(yīng)用：佛山萬科廣場(chǎng)業(yè)務(wù)方向：社區(qū)型體驗(yàn)消費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)用：江燕路〃萬科里業(yè)務(wù)方向：長租公寓發(fā)展目標(biāo)：地鐵上蓋長租公寓項(xiàng)目應(yīng)用：海珠區(qū)萬科派注：上圖右邊4項(xiàng)為2016年度萬科重點(diǎn)推進(jìn)產(chǎn)品線試水新業(yè)務(wù)Code

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2010土地自持運(yùn)營的其他破局思考Code

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2010以租代售，即開發(fā)商與客戶簽訂長期租約，客戶支付相當(dāng)于售價(jià)的“租金”,即可享受房屋永久使用權(quán)。這種以往破解產(chǎn)權(quán)問題的靈丹妙藥已被北京率先出臺(tái)政策明令禁止！后續(xù)預(yù)計(jì)上海、廣州、杭州等城市會(huì)跟進(jìn)。禁北京，2017年4月出臺(tái)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定：企業(yè)自持商品住房對(duì)外出租單次租期不得超過10年。租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的開發(fā)商，納入“黑名單”，規(guī)土委取消其后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住建部對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。Code

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2010其他破局思考1——以租代售運(yùn)營長租公寓面臨的問題——前期投入大回報(bào)周期長，回報(bào)率低無運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，欠缺運(yùn)營能力如何破解？其他破局思考2——長租公寓Code

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2010所有者租客多個(gè)投資者REITs租金回報(bào)投資關(guān)系無直接關(guān)系市場(chǎng)化租金租賃關(guān)系引入外部資金，減輕資金壓力輕資產(chǎn)化運(yùn)營獲取運(yùn)營管理溢價(jià)自營+

REITs方向一關(guān)鍵點(diǎn)：如何通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，提升租金回報(bào)率，吸引投資。Code

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2010其他破局思考2——長租公寓其他破局思考2——長租公寓無直接關(guān)系所有者租客運(yùn)營者運(yùn)營、維護(hù)租賃關(guān)系市場(chǎng)化租金包租關(guān)系穩(wěn)定租金關(guān)鍵點(diǎn)：相比存量物業(yè)，如何提升自身物業(yè)的競爭力，吸引第三方承包運(yùn)營，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益。轉(zhuǎn)租方向二引

入

第

三

方

運(yùn)

營（二房東）降低風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定Code

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2010其他破局思考2——長租公寓市場(chǎng)化租金無直接關(guān)系所有者租客代管者租賃關(guān)系委托關(guān)系運(yùn)營、維護(hù)管理費(fèi)關(guān)鍵點(diǎn)：如何確認(rèn)第三方？目前國內(nèi)長租公寓市場(chǎng)尚在培育期，商業(yè)模式和盈利模式仍在探索之中，沒有出現(xiàn)大規(guī)模、強(qiáng)品牌、高收益的長租公寓運(yùn)營企業(yè)。代管方向三引入第三方運(yùn)營（品牌輸出）在自身無品牌、無運(yùn)營的情況下，能快速打造項(xiàng)目品牌、口碑。Code

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