小產(chǎn)權(quán)房交易的負外部性與法律性質(zhì)

小產(chǎn)權(quán)房交易的負外部性與法律性質(zhì)

近年來，城市房價上漲。在高價位的背景下，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)市場呈現(xiàn)出其下游的價格優(yōu)勢，并以巨大的法律風險發(fā)展壯大。而小產(chǎn)權(quán)房交易使房地產(chǎn)交易市場各方參與者的交易費用增加,對社會具有明顯的負外部性,它的繁榮對民生利益勢必造成危害。因此,筆者通過對小產(chǎn)權(quán)房交易的負外部性進行深入分析的基礎(chǔ)上,從法學視角探求制約小產(chǎn)權(quán)房負外部性的方法。1小產(chǎn)權(quán)問題的理性分析1.1產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的二元結(jié)構(gòu)導致產(chǎn)權(quán)不能自主流轉(zhuǎn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于20世紀90年代中期,當時購買的人較少,而且主要用于休閑或養(yǎng)老,沒有作為第一居所使用,所以沒有形成規(guī)模。近年來,由于房價持續(xù)攀升導致城市居民購買力不足,許多人便開始選擇價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房,這是小產(chǎn)權(quán)房市場產(chǎn)生的重要原因。當前我國的土地所有權(quán)包括農(nóng)村集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)。國有土地所有權(quán)和使用權(quán)可以分離,使用權(quán)可以由所有權(quán)人處置,或轉(zhuǎn)讓或抵押或出租;而農(nóng)村集體所有權(quán)不能自主流轉(zhuǎn),個人不能享有處分權(quán)。這種在產(chǎn)權(quán)方面長期存在的不平等關(guān)系使我國形成了“兩種產(chǎn)權(quán)、兩個市場”的二元結(jié)構(gòu)。集體土地所有權(quán)的權(quán)能不完整,農(nóng)民的經(jīng)濟利益不能得到完全保護,國家只在名義上承認農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體使用。在具體權(quán)能設置上,農(nóng)民集體對土地的占有、使用、收益和處分都是相當有限的,最終的支配權(quán)掌握在政府手中。集體所有的土地只有被征收后,由國家通過招標、拍賣、掛牌再出讓給開放商后才能進行開發(fā),而農(nóng)民只能獲取為數(shù)不多的征地補償安置費用,這部分補償相對于該土地產(chǎn)生的巨大商業(yè)利潤而言微不足道。因為我國有關(guān)土地征用后的補償,并沒有采納“如果被征用后實際價值上漲,那么所獲得的補償應當同上漲的價值相稱”的理論,農(nóng)民也就無法從商品房開發(fā)中取得應有的經(jīng)濟利益。這無疑就為小產(chǎn)權(quán)房市場的產(chǎn)生提供了溫床。1.2小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)法律上并沒有小產(chǎn)權(quán)的概念,房產(chǎn)權(quán)本不分大小,但由于我國現(xiàn)有土地的二元結(jié)構(gòu)形成了社會上約定成俗的說法。在城市國有土地上通過合法渠道開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),物權(quán)中的所有權(quán)能包括住宅所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)等各項支配權(quán)利可以行使。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所有權(quán)證書,沒有獲得由縣級以上房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證,這類產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)可以從物權(quán)和債權(quán)兩個方面進行分析。(1)從物權(quán)方面講,我國對房屋所有權(quán)采用法定登記制度,只有經(jīng)過國家法定的部門登記才能合法有效地擁有該房屋。小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地,基層政府可以頒發(fā)給農(nóng)村集體組織成員宅基地使用權(quán)證和房產(chǎn)證,但是即便是擁有房產(chǎn)證小產(chǎn)權(quán)房也是不能自由轉(zhuǎn)讓的,只能在集體組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。目前的小產(chǎn)權(quán)房顯然越過了以上的限制,所以說從物權(quán)角度分析,法律的空白成為小產(chǎn)權(quán)交易的障礙。(2)從民商事關(guān)系來看,小產(chǎn)權(quán)房交易過程中形成是合同關(guān)系。如前所述,小產(chǎn)權(quán)只能在集體組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,似乎城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同可能存在無效風險。但排除影響合同效力的因素,僅僅考慮城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房這一事實,并不構(gòu)成合同的無效事由。因為在我國現(xiàn)行法律中沒有規(guī)定禁止城市居民購買農(nóng)村集體土地上建造的房屋。只要是買賣雙方平等協(xié)商又不存在合同無效的情形,該買賣合同就是有效的。2企業(yè)外部性和負外部性外部性是經(jīng)濟學術(shù)語,是指一定的經(jīng)濟行為對外部的影響,分為正外部性和負外部性。其中負外部性是指一個人的行為或企業(yè)的行為影響了其他人或企業(yè),使之支付了額外的成本費用,但后者又無法獲得相應補償?shù)默F(xiàn)象。小產(chǎn)權(quán)房的負外部性主要表現(xiàn)在3個不同方面。2.1小產(chǎn)權(quán)房建造的危害農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),關(guān)系到我國現(xiàn)代化建設的大局。小產(chǎn)權(quán)的建設對農(nóng)業(yè)安全的影響主要表現(xiàn)在2個方面:(1)小產(chǎn)權(quán)房侵蝕農(nóng)業(yè)用地。小產(chǎn)權(quán)房的建造給農(nóng)民帶來了短期的經(jīng)濟效益,但也侵蝕了大量農(nóng)業(yè)用地,從長遠目光來看最終會導致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)的失衡。同時,小產(chǎn)權(quán)房的建造對保護耕地、維護農(nóng)業(yè)安全來說構(gòu)成了巨大威脅。(2)小產(chǎn)權(quán)房使農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境惡化。在農(nóng)業(yè)用地方面,建造小產(chǎn)權(quán)房導致農(nóng)業(yè)用地資源大幅下降,影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的可持續(xù)利用。另外,購買小產(chǎn)權(quán)房的市民進入農(nóng)村生活,加劇了農(nóng)村水資源的消耗,增加了水資源的污染物,造成土壤的污染,直接威脅著灌溉區(qū)的糧食質(zhì)量安全。2.2小產(chǎn)權(quán)房交易合同的締結(jié)小產(chǎn)權(quán)房的交易費用是指購房人取得和實現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利所支付的費用,包括信用咨詢費用、監(jiān)督費用、締約費用、維權(quán)費用等等。因為小產(chǎn)房在產(chǎn)權(quán)上具有不完整性,購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房之前需要了解相關(guān)的國家政策,這會產(chǎn)生額外的信息采集費用。當購房人決定購買小產(chǎn)權(quán)房時,為了規(guī)避未來可能發(fā)生的風險,在訂立購房合同時會增加相關(guān)條款來保障自己的切身利益,這就增加了合同的締約費用。購房者購買小產(chǎn)權(quán)房之后如果遇到產(chǎn)權(quán)糾紛,小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利的法律缺失使小產(chǎn)權(quán)房所有人的維權(quán)費用增加。過高的交易費用是外部性的一種表現(xiàn),也可以對外部性進行解釋。2.3小產(chǎn)權(quán)房的增值合同條款不能轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的顯著優(yōu)勢是價格低廉,表面上看購房人獲得了實惠,但是購房人為了貪圖一點經(jīng)濟利益,需要額外支付許多費用。購房人所擁有的產(chǎn)權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,不能辦理抵押貸款,更無法進入房地產(chǎn)進行流通。市場中可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利性利益是從排他性權(quán)利中得到的,或者說排他性權(quán)利是實現(xiàn)可轉(zhuǎn)讓權(quán)利利益的前提。因為小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓,所以購房人如果想要繼續(xù)實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的增值權(quán)利,必須要簽訂一系列的合約。轉(zhuǎn)讓條約的締約費用越高,購房人獲得的轉(zhuǎn)讓性權(quán)利利益就少,與具有完整產(chǎn)權(quán)的購房人相比,小產(chǎn)權(quán)房的擁有人需要額外支付轉(zhuǎn)讓交易費用。3從法律角度來看，本文研究了限制小產(chǎn)權(quán)面積負擔性的方法小產(chǎn)權(quán)房的存在引起經(jīng)濟行為交易費用的增加,與我國的住房市場化改革目標相背離,所以應該采取必要的立法措施解決小產(chǎn)權(quán)房的種種問題。3.1小產(chǎn)權(quán)房問題的破解之策小產(chǎn)權(quán)房處于法律的灰色地帶,如果將農(nóng)村土地法律制度進行調(diào)整勢必能將小產(chǎn)權(quán)房合法化,所以說小產(chǎn)權(quán)房問題的核心問題在于如何修正我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律制度。3.1.1社員權(quán),確定產(chǎn)權(quán)財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬清楚才能受到法律保護,進而才能保證所有權(quán)人充分利用其權(quán)利,發(fā)揮其效用。集體所有的土地可以明確農(nóng)民集體以村為基本單位,以村戶籍薄上的農(nóng)業(yè)戶口為標準來確認社員資格,可以參照法人治理結(jié)構(gòu)的方式。按照本村實際情況建立社員大會或者社區(qū)代表大會,通過大會制度對本村土地的利用進行表決。組成經(jīng)營管理協(xié)會,由經(jīng)營管理協(xié)會會員負債具體的土地規(guī)劃方案,并且對土地的使用進行監(jiān)督,向大會定期匯報工作,對全體社員負責。另外,還需進一步明確集體土地產(chǎn)權(quán)的邊界,開展集體土地所有權(quán)登記工作。通過以上的集體土地所有權(quán)制度的改革,賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)以更大的排他性,以便有效地抵御來自外部的侵權(quán),從而更有效地保護耕地和廣大農(nóng)戶的利益。3.1.2國內(nèi)其他地區(qū)為農(nóng)村流轉(zhuǎn)制度提供了豐富的試點工作我國嚴格控制農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地只能被國家征收,成為國有土地之后才能進入市場流通。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)說明現(xiàn)實生活中雖然非農(nóng)用地沒有法律的允許依然按照市場規(guī)律進行交易。從這個角度來說,實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵是在于農(nóng)村非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的法定化。目前從國家角度上雖沒有允許非農(nóng)用地的流轉(zhuǎn),但是我國某些省份已經(jīng)開始了非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的試點工作。安徽省蕪湖市2000年開展農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作,2005年6月23日廣東省頒布《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,其中規(guī)定廣東農(nóng)村集體建設用地可以上市流轉(zhuǎn)。2007年7月31日成都市委下達的第37號文件規(guī)定:“農(nóng)村土地整理和拆院并院節(jié)約的集體建設用地指標,在符合規(guī)劃的前提下,可就地興建建筑物;也可經(jīng)批準后等量掛鉤到規(guī)劃建設用地區(qū)有償使用,所獲得的收益必須全部用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村建設?！边@些省份的試點工作為我國改革農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度提供了寶貴經(jīng)驗。筆者認為,解決小產(chǎn)權(quán)房的最終解決途徑是全國人大常委會對我國的《土地管理法》進行修改,依照符合市場規(guī)律,維護農(nóng)民利益的原則,對農(nóng)村非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的條件、對象、范圍、程序等問題做出詳細規(guī)定。3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織小產(chǎn)權(quán)房交易平臺的構(gòu)建,可以由政府直接設立,也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聘請一些相關(guān)專業(yè)人員組成。筆者認為,可以由政府聘請一些相關(guān)專業(yè)人員組成一個機構(gòu)幫助農(nóng)村集體經(jīng)濟組織處理小產(chǎn)權(quán)房的交易問題。這個機構(gòu)應該遵循市場交易規(guī)律,由政府、集體經(jīng)濟組織