合肥政務(wù)區(qū)項(xiàng)目報(bào)告說(shuō)明書(shū)終稿

PAGE目錄第一部分全國(guó)房地產(chǎn)宏觀印象第二部分合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目定位分析第四部分營(yíng)銷(xiāo)推廣思路第五部分我司營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)及派駐人員簡(jiǎn)介第一部分全國(guó)房地產(chǎn)宏觀印象一、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析1.全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況200６年,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)２1。8%,其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)25.3％。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降14．４%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)3２。7%.06年前1１個(gè)月全國(guó)累計(jì)完成住宅施工面積1３。7７億平方米，同比增長(zhǎng)19。２％；商品住宅竣工面積2.５1億平方米,同比增長(zhǎng)8.9%；商品住宅銷(xiāo)售面積4。16億平方米，同比增長(zhǎng)12.6%。全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積１。９８億平方米,同比增長(zhǎng)３8．１％,比上年同期上升40。３個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格漲勢(shì)趨緩，06年全國(guó)7０個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲５.５％,漲幅比上年同期下降2.１個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲6．4%,漲幅比上年同期下降2。０個(gè)百分點(diǎn)。從我中心監(jiān)測(cè)的3６個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況看,全年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（１）新建商品房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行,下半年漲勢(shì)趨緩;存量房?jī)r(jià)格漲幅較低，漲幅回落。2００６年,新建商品房集中成交價(jià)同比上漲1０.44%,漲幅比上年增加2.04個(gè)百分點(diǎn).全年４個(gè)季度環(huán)比漲幅分別為4．1７%、2。７1％、１。5１％和3。83％，呈“兩頭高，中間低”態(tài)勢(shì);下半年走勢(shì)趨緩，環(huán)比累計(jì)上漲５.34％，比上半年下降1.5４個(gè)百分點(diǎn).存量房集中成交價(jià)同比上漲1.40％，比上年同期下降1．４2個(gè)百分點(diǎn).（2）新建商品房住宅價(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格。２006年，商品房住宅價(jià)格同比上漲11.04％，其中高檔商品住宅同比上漲13．3６%;一、二、三類(lèi)地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲１０％、11．２6％、10．11%；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格同比上漲10．9０％。高檔商品住宅價(jià)格漲幅高于普通商品住宅２個(gè)多百分點(diǎn)。（3)不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅不一，大中城市漲幅較高.2006年，東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲11。1４％、10。95%、7。4４％。其中,北京、天津、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房?jī)r(jià)漲幅較高,同比分別上漲１４．81％、１5％、１6。3６%、１１。3４%、１5。71%、１9．６５%、１2．6２%、１1.23％、１3。53％、13．89％。2。0７年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)展望在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，2０07年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別迅速獲得高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。展望2０07年的房地產(chǎn),有以下幾大趨勢(shì)：(1)調(diào)控政策執(zhí)行力度和程度,將是07年的看點(diǎn)面對(duì)主要大中城市不斷上漲的住房?jī)r(jià)格，在2005年政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，20０６年國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺(tái)國(guó)六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求，此后并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制、等出臺(tái)諸多相關(guān)政策,政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大.從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看,政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問(wèn)題并沒(méi)有得到有效控制,國(guó)務(wù)院更是組織多部委赴全國(guó)檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況和調(diào)控效果.相信2０07年將在具體政策的執(zhí)行中徘徊，而０7年的執(zhí)行狀況和市場(chǎng)反饋狀況，將直接影響08奧運(yùn)年全國(guó)房地產(chǎn)的命運(yùn)。所以說(shuō)，07年主要在看政府政策的執(zhí)行力度和手段如何了。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩,市場(chǎng)局部陣痛癥狀將明顯在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，０７年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將受到影響,特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型(將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制.控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門(mén)檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施,而房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在此背景下,預(yù)計(jì)07年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到1５％左右。（3）賣(mài)方市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多2０0６年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的9０/70標(biāo)準(zhǔn),國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房,繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。２007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房在政策的催生下，將大量的推入市場(chǎng)成為主角。另一方面別墅等高端住房的投資和供給受到限制,轉(zhuǎn)為渠道銷(xiāo)售。(４）土地的管理、增量供應(yīng)、成本環(huán)環(huán)扣緊,加劇對(duì)于存量土地競(jìng)爭(zhēng)殺戮2０06年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有.不僅是5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，9月初,國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》,主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對(duì)土地管理改革的決心和深意,是對(duì)04年國(guó)務(wù)院２8號(hào)文(《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），０5年國(guó)八條、1４4號(hào)文（《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》）和０6年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期各地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收,建設(shè)項(xiàng)目用地地管理將更加嚴(yán)格.預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門(mén)”的縮緊,如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高.(5）緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化,房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力不容小視20０7年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大.一方面，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成方面來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中對(duì)于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看,投資和信貸增長(zhǎng)過(guò)快是2006年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)過(guò)熱局面的直接原因.也因此控制項(xiàng)目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。從前8個(gè)月的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來(lái)看，雖然增速有所放緩,但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化。在這種背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)面臨的資金壓力不容小視。（６)住房供求差距將縮小,價(jià)格成為關(guān)鍵因素從當(dāng)前的各類(lèi)調(diào)控政策來(lái)看,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心要點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2００7年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看,200７年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面,經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量,預(yù)計(jì)２０0７年住房供求差距將進(jìn)一步縮小,而房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜,政策在二者之間的傾斜情況,將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的,則2０07年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大.總結(jié):根據(jù)分析，全國(guó)市場(chǎng)對(duì)合肥的借鑒意義主要體現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)域內(nèi)的城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。這里所說(shuō)的城市化進(jìn)程不僅包括老城改造與更新,還包括外來(lái)人口的進(jìn)入。而當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)好的區(qū)域，都基本體現(xiàn)出近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、收入增幅較高、外來(lái)人口較多的特點(diǎn)。目前合肥市采取的“工業(yè)興市”戰(zhàn)略旨在增加人口數(shù)量,但限于購(gòu)買(mǎi)力影響，近期住宅應(yīng)以中小戶型為主。2、根據(jù)世界銀行的相關(guān)研究,一國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)從人均ＧDＰ300美元時(shí)開(kāi)始起步，至１３０0美元進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期,至150０美元時(shí)達(dá)到增速的峰值，而一直到800０美元時(shí)，才進(jìn)入穩(wěn)定期。另外，根據(jù)世界各國(guó)的普遍經(jīng)驗(yàn),人均GDＰ超過(guò)100０美元時(shí),該國(guó)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)階段，大宗商品的消費(fèi)需求加速,例如房屋、汽車(chē)等。而2006年合肥市的人均ＧDＰ與人均可支配收入分別約合2９７５美元及1468美元（按8:１折算），說(shuō)明合肥市目前正處于住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期與住宅消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，因此未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)合肥市城市居民對(duì)商品住宅的需求巨大.3、從一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一方面，城市中心土地的稀缺性明顯,供應(yīng)不足,在城市外圍發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)明顯，但要實(shí)現(xiàn)人口的對(duì)外遷移，政府必須加強(qiáng)城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),而且這種投入需要有持續(xù)性；另一方面，國(guó)家將逐步加大存量土地的稽查力度，依靠囤地獲取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)方式將受到限制.但近期來(lái)看，土地的壟斷性及不可再生性依然是開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取高額回報(bào)的重要源泉。4、根據(jù)兩會(huì)最新精神,控制城市發(fā)展規(guī)模及加強(qiáng)保障性住房建設(shè)將對(duì)合肥住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定的政策沖擊。5、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，房地產(chǎn)金融的安全性正逐步受到政府的關(guān)注.第二部分合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)分析合肥城市概況地理位置合肥市位于安徽省中部,地處長(zhǎng)江、淮河之間，江淮分水嶺南側(cè)，巢湖西北岸，淝河之水穿流而過(guò)。合肥是一座具有兩千多年歷史的古城，素有“淮右襟喉,江南唇齒"之稱，以“三國(guó)故地，包拯家鄉(xiāng)”著稱于世。城市發(fā)展:城市發(fā)展和人口合肥是安徽省省會(huì)，建國(guó)后城市得到快速發(fā)展,由一個(gè)五萬(wàn)人的小城，迅速成長(zhǎng)為現(xiàn)代化大城市。在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下,城市建設(shè)取得了巨大的成績(jī).城市通過(guò)超常規(guī)、跳躍式的發(fā)展，到２00５年底，合肥城市建設(shè)用地２2５平方公里，中心城區(qū)人口已達(dá)224萬(wàn)人,其中瑤海區(qū)48．２7萬(wàn)人（包含新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)）、廬陽(yáng)區(qū)５3．７萬(wàn)人、蜀山區(qū)55.８萬(wàn)人（包含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)）、包河區(qū)6６.６６萬(wàn)人.合肥城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展概況人口與用地規(guī)模市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期201０年,合肥市域總?cè)丝跒?8０萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口3６0萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為6２％；遠(yuǎn)期2０2０年合肥市域總?cè)丝跒椋?0萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口525萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化水平為７４%。中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期20１0年，中心城區(qū)城市人口30０萬(wàn)人;遠(yuǎn)期202０年，中心城區(qū)城市人口36０萬(wàn)人。中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模２０10年，中心城區(qū)建設(shè)用地3０0平方公里，人均建設(shè)用地1０0平方米；2０2０年，中心城區(qū)建設(shè)用地３6０平方公里,人均建設(shè)用地１０0平方米。中心城區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍,總面積7０29.４8平方公里。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng),面積約898．5平方公里（含巢湖水域)。城市分區(qū)規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市分區(qū):老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約５。２8平方公里,人口控制在12萬(wàn)左右.東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi),即板橋河、南淝河左岸地區(qū),包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約81．44平方公里,人口控制在88萬(wàn)左右。北區(qū):除老城區(qū)以外的廬陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約3１。５３平方公里，人口控制在3８萬(wàn)左右。西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分,東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路,北到南淝河，南以3１2國(guó)道為界，包含政務(wù)文化新區(qū),建設(shè)用地面積約３5．0５平方公里，人口４8萬(wàn)左右，政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口15萬(wàn)。南區(qū):包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界,北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國(guó)道為界。建設(shè)用地面積約３5。67平方公里,人口控制在47萬(wàn)左右。經(jīng)開(kāi)區(qū)：312國(guó)道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東,派河以北地區(qū),建設(shè)用地面積約60。5９平方公里,人口控制在３６萬(wàn)左右。高新區(qū):東以二環(huán)西路、合九鐵路為界,北到董鋪水庫(kù)南岸,南到滬-漢－蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約6３．03平方公里，人口控制在35萬(wàn)左右.濱湖新區(qū):3１２國(guó)道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西,派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約4７．40平方公里，人口控制在56萬(wàn)左右。結(jié)論：1、從以上規(guī)劃可以看出,整個(gè)合肥的城市化面積在未來(lái)將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)城市中心點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外,城市會(huì)在未來(lái)呈現(xiàn)多中心的格局.2、城市整體的大規(guī)劃，必然在未來(lái)加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期,連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散.三、合肥經(jīng)濟(jì)情況概述1、GＤP突破千億元，人均GDP超過(guò)2萬(wàn)元。2006年,合肥市GDP首次跨越千億元。全年實(shí)現(xiàn)GＤP1０７3.８６億元，同比增長(zhǎng)１7。５%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值61.76億元,增長(zhǎng)７.7％,第二產(chǎn)業(yè)增加值5１０．５9億元，增長(zhǎng)２２。7％。第三產(chǎn)業(yè)增加值501.51億元,增長(zhǎng)13。７％。人均GDP突破２萬(wàn)元，按戶籍人口計(jì)算達(dá)到2。32萬(wàn)元，按現(xiàn)行匯率折算，人均ＧDP接近3００0美元。２、固定資產(chǎn)投資突破８00億元。全年完成固定資產(chǎn)投資8２4。8０億元，與２005年相比增長(zhǎng)66.５%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資６２１．7４億元，增長(zhǎng)54.7％。

３、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬(wàn)元,農(nóng)民人均純收入超過(guò)全國(guó)平均水平。２006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元，達(dá)到１１０1３元,同比增長(zhǎng)13．７%,其中工薪收入增長(zhǎng)1４.９％。農(nóng)民人均純收入首次超過(guò)全國(guó)平均水平,預(yù)計(jì)為36９0元，高于全國(guó)平均水平１0３元，與上年比增長(zhǎng)１5．1％，分別高于全國(guó)、全省平均增幅4。９和2。7個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為２1889元,增長(zhǎng)1５％。到12月末,全市城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到606。0１億元,增長(zhǎng)1７。4％.四、國(guó)內(nèi)四大城市比較分析五、省內(nèi)四大主要城市比較分析結(jié)論：１、目前,合肥人均ＧDP接近30０0美元，城市居民處在消費(fèi)升級(jí)的階段。２、固定資產(chǎn)投資的增高，為整個(gè)合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的硬件保證。3、人均工資快速增長(zhǎng),提高了當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。４、同比全國(guó)其它部分省會(huì)城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價(jià)相對(duì)較低,這和合肥近兩年開(kāi)發(fā)量過(guò)大、城市人口基數(shù)又相對(duì)較少,同時(shí)相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān)。?第二部分合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2００6年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況土地市場(chǎng)２００６年合肥市經(jīng)營(yíng)性土地出讓總面積為4１１.82萬(wàn)平方米,與上年相比增長(zhǎng)5．２%；完成開(kāi)發(fā)土地３52。３５萬(wàn)平方米,與上年相比下降3.6%;與０5年相比，０6年的土地供給總量增幅不大,已購(gòu)置土地利用率有下降,開(kāi)發(fā)建設(shè)速度減緩。房地產(chǎn)投資合肥０6年固定資產(chǎn)投資總額為８2４．8億元，其中房地產(chǎn)投資２80。64億元,與上年相比分別增長(zhǎng)66．５%和47。5%,房地產(chǎn)投資增幅明顯低于固定資產(chǎn)投資增幅；06年下半年,固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅與上半年的增幅相比，均有較大幅度的回落（上半年同期相比數(shù)分別為1１2.０％和６6。８%）；全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重為34．２％,與05年相比略有下降。房地產(chǎn)供銷(xiāo)市場(chǎng)０6年商品房供銷(xiāo)情況2０06年度批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積６70.19萬(wàn)平方米，其中商品住宅面積５6１．25萬(wàn)平方米，商品房實(shí)際登記備案銷(xiāo)售面積為５3６．52萬(wàn)平方米,其中商品住宅面積為464。3萬(wàn)平方米。商品住宅的供銷(xiāo)比為1。2：1。2）06年商品房轉(zhuǎn)結(jié)情況截止到2006年底,全市商品房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為64９.9３萬(wàn)平方米,其中商品住宅面積467.44萬(wàn)平方米;07年的市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力將會(huì)增大，銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)(一）價(jià)格走勢(shì)分析結(jié)論：根據(jù)合肥家園網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,合肥市房?jī)r(jià)在04年上漲幅度較大，0５年開(kāi)始至今漲幅趨于平緩,主要原因是：1、近兩年合肥全市土地開(kāi)發(fā)量比較大2、合肥全市人口基數(shù)少3、雖然城市化進(jìn)程的腳步在加快，但是城市發(fā)展是需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，資金、硬件等是首要問(wèn)題。4、合肥對(duì)周邊地區(qū)輻射不大，很多安徽其他城市的人員更愿意到南京等地購(gòu)房５、宏觀調(diào)控也對(duì)合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響。（二）結(jié)構(gòu)分析1、按面積段、銷(xiāo)售套數(shù)劃分、（數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)）2、按面積段、銷(xiāo)售面積劃分(數(shù)據(jù)來(lái)源:合肥家園網(wǎng)）結(jié)論：1、多層、小高層面積段在９０-１2０平米之間占多，高層在120-１４4平米之間占多,雖然從曲線上看，１20—１４4平米的銷(xiāo)售量最大，但從合肥所調(diào)研的各項(xiàng)目的情況來(lái)看，8０—９0平米的兩房，及1０0—1２0平米左右的三房的需求非常旺盛。2、高層比例大幅度增加，從2０06年開(kāi)始,合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長(zhǎng).造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標(biāo)相對(duì)較高。但是從消費(fèi)者需求來(lái)看，雖然由于市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加,消費(fèi)者的認(rèn)同度有所提高,但是高層的需求仍然排在多層和小高層之后。3、區(qū)域分布不均衡，區(qū)域建筑類(lèi)型不一。包河區(qū)雖然總體在售體量較少，但是高層的比例卻位居所有區(qū)域之首，其比例達(dá)到了63.4％。究其原因則是因?yàn)槠湓谑圩≌饕性诙h(huán)以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。總結(jié):1、從土地上市量看政府已經(jīng)有意識(shí)的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但前幾年轉(zhuǎn)結(jié)的可售量及未開(kāi)發(fā)的土地量仍然相當(dāng)大.2、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，說(shuō)明政府正大力建設(shè)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，這在未來(lái)的一兩年內(nèi)會(huì)在一定程度上提高老城區(qū)之外的新區(qū)的城市配套，從而提高這些片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。3、從數(shù)據(jù)上看，合肥０６年的住宅結(jié)轉(zhuǎn)面積基本相當(dāng)于合肥市06年1年的去化面積，464．３萬(wàn)的結(jié)轉(zhuǎn)可售量將在未來(lái)的一年內(nèi)仍然使合肥整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)的狀態(tài)，如果市場(chǎng)消費(fèi)面在未來(lái)的一兩年內(nèi)沒(méi)有太大的變化，這種供大于求的局面將很難改變.4、從商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng),市場(chǎng)供給加大，長(zhǎng)時(shí)間的供需失衡導(dǎo)致價(jià)格難以提升。二、合肥八區(qū)商品房市場(chǎng)情況(一）合肥八區(qū)商品房銷(xiāo)售套數(shù)比例圖（單位:套）(二）合肥八區(qū)商品房銷(xiāo)售面積比例圖(單位：萬(wàn)平方米）（三)合肥八區(qū)商品房銷(xiāo)售金額、均價(jià)對(duì)比圖(以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)）結(jié)論:從上面數(shù)據(jù)顯示，蜀山區(qū)和新站區(qū)是目前占據(jù)了整個(gè)合肥房地產(chǎn)較大的市場(chǎng)份額,政務(wù)區(qū)只占到了很小的一部分.三、部分替代性區(qū)域商品房市場(chǎng)情況1、新站區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)767581．6６24．2０２９63.５４代表樓盤(pán)項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格(元／M２)產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)（㎡)容積率占地（萬(wàn)㎡)建筑(萬(wàn)㎡）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話元一·名城新站區(qū)臨泉路與嘉山路交匯處3400高層3９－４5一房９5－1３0三房二廳1４０四房二廳170-20０躍層1。７23０53香港元一集團(tuán)56２７77７香格里拉花園（三期)新站區(qū)臨泉路合家福購(gòu)物廣場(chǎng)旁3200高層5２一房一廳6８－8９二房二廳77－89三房二廳1.60１７2８HYＰEＲLＩNK＂http：/／ｎewｈoｕｓｅ.hf。ｓoufun．cｏm/coｍpaｎy／２11０1064４0_200５０81７12５４53。htｍ”\ｔ"_blanｋ"百大拓基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司4２3００22香江·生態(tài)麗景新站區(qū)銅陵北路與穎河路交匯處住宅：2７00別墅：37５0小高層多層別墅84-104二房二廳９1－1２4三房二廳1４1四房二廳1７5-２2２疊加220４0香港升輝投資集團(tuán)４２51００04252５５５結(jié)論:１、新站區(qū)是大型物流區(qū)域,外來(lái)人口相對(duì)較多，房屋出租率較高，因此如元一?名城、香格里拉花園三期等諸多樓盤(pán)都有一房的小公寓推出，便于投資出租。2、未來(lái)三年內(nèi),合肥市新站試驗(yàn)區(qū)將圍繞生態(tài)、人居，力爭(zhēng)投資約十億元，將站北區(qū)打造成綜合配套、功能齊全的現(xiàn)代化新城區(qū).此舉將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷(xiāo).３、新站區(qū)目前價(jià)格在合肥是比較偏低的,但同時(shí)又是各區(qū)域距離老城區(qū)最近的,相對(duì)配套和商業(yè)等較為成熟，該區(qū)域客戶更愿意在本區(qū)域購(gòu)房。2、高新區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)199725.8１9.0９35２0．81代表樓盤(pán)項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格（元/M2）產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)(㎡)容積率占地(萬(wàn)㎡）建筑(萬(wàn)㎡)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話華潤(rùn)·瀾溪鎮(zhèn)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)望江西路與香樟大道交匯口３800-４20０小高層高層景觀洋房1３4—1４3三房二廳15６四房二廳2０４五房二廳1。4014．43２０.2華潤(rùn)置地合肥有限公司5316８88綠城·桂花園(二期）高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天柱路與黃山路交叉口40０0小高層多層１0０二房二廳１08－164三房二廳175四房二廳1．20３4４1安徽綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司53364８85３1498８結(jié)論：1、依托自然風(fēng)景,本片區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃趨于高端路線，目前價(jià)格穩(wěn)中有升。瀾溪鎮(zhèn)有部分花園洋房均價(jià)已達(dá)到60００元左右，片區(qū)內(nèi)部分別墅項(xiàng)目已基本售完。2、片區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)品質(zhì)普遍較高,且園林景觀設(shè)計(jì)較為精美,能夠吸引一部分對(duì)景觀要求較高的客戶群。3、蜀山區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售均價(jià)(元／㎡）８6４6105.２23４.19３249.66代表樓盤(pán)項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格(元／M2）產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)（㎡)容積率占地（萬(wàn)㎡）建筑（萬(wàn)㎡）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話信旺·華府駿苑蜀山區(qū)潛山路與望江路交匯處向東30０米3700高層4２—69一房二廳10４－１20二房二廳１05—１66三房二廳178—１84四房二廳3。７０2595合肥大唐置業(yè)有限公司558５6６６理想年代蜀山區(qū)淠河路與金牛路交匯處3450小高層9６-105二房二廳１47四房二廳1.872。６７５的合肥德厚置業(yè)有限公司55８６６66結(jié)論：１、蜀山區(qū)20０６年銷(xiāo)售面積１0５.22萬(wàn)平米，房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售明顯快于其他幾個(gè)區(qū)域。２、蜀山區(qū)內(nèi)高校云集，科研單位也比較多，這些單位的職工對(duì)于蜀山區(qū)的房市是一個(gè)重要的支撐.３、蜀山區(qū)內(nèi)文、教、衛(wèi)配套較為齊全，生活、居住比較便利.4、同時(shí)蜀山區(qū)距離政務(wù)區(qū)非常近,比如“華府駿苑"和政務(wù)區(qū)的“國(guó)際花都”僅一路之隔?？梢钥闯稣?wù)區(qū)面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常強(qiáng)烈。4、包河區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額(億元)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）64６87１．10２6。13３67４．９0代表樓盤(pán) 項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格(元/M2)產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)（㎡）容積率占地（萬(wàn)㎡）建筑(萬(wàn)㎡）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話綠地·海頓公館包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口公寓：4４０0住宅：４0０0高層64－70一房二廳１０6二房二廳125—150三房二廳17３四房二廳３２06０上海綠地集團(tuán)34506６６金地·國(guó)際城包河區(qū)馬鞍山南路88號(hào)公寓:430０住宅:4０00小高層高層3９-４５一房９3二房二廳11７—12３三房二廳１５０四房二廳３．30930安徽金大地２3699９9力高·柏林春天包河區(qū)馬鞍山路與東流路交匯處4000小高層高層多層2．3１７16合肥富泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司34５1888結(jié)論：１、片區(qū)目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)品質(zhì)較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)具有品牌效應(yīng)。2、隨著政府對(duì)濱湖區(qū)的打造工程,利好消息將不斷帶動(dòng)馬鞍山沿線樓盤(pán)的價(jià)格提升。3、馬鞍山路沿線的商業(yè)氛圍逐漸成型，臨街商鋪價(jià)格已達(dá)4萬(wàn)元/平方左右。市場(chǎng)形式看好。５、經(jīng)開(kāi)區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售均價(jià)(元／㎡)５722６５。3516．862579。27代表樓盤(pán)項(xiàng)目名稱地理位置價(jià)格（元/Ｍ２)產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)(㎡）容積率占地（萬(wàn)㎡）建筑(萬(wàn)㎡）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話九溪江南苑經(jīng)開(kāi)區(qū)芙蓉西路3０00多層小高層８2二房二廳1１２－1３9三房二廳1．５８１３。8２２１。８5合肥科園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司結(jié)論：1、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，形成以江淮汽車(chē)、安凱客車(chē)、佳通輪胎為代表的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)；以日立建機(jī)、合力叉車(chē)為代表的裝備制造產(chǎn)業(yè)；以海爾電器、華凌電器為代表的家電電子產(chǎn)業(yè)；以聯(lián)合利華為代表的日用化工產(chǎn)業(yè);以華泰食品、統(tǒng)一食品為代表的食品產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)集群地區(qū)。這么多大型企業(yè)的存在為片區(qū)提供了一定數(shù)量的目標(biāo)客群。2、通過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展,社區(qū)配套相對(duì)完善、價(jià)格相比其他區(qū)域有一定優(yōu)勢(shì)，但距離主城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。3、經(jīng)開(kāi)區(qū)距離政務(wù)區(qū)僅一河之隔，配套相比政務(wù)區(qū)更加成熟、完善.但目前經(jīng)開(kāi)區(qū)均價(jià)比政務(wù)區(qū)要低50０元/平米左右。而且部分樓盤(pán)（例如:九溪·江南苑）一期開(kāi)盤(pán)團(tuán)購(gòu)價(jià)格僅２500元/平米。６、政務(wù)區(qū)根據(jù)合肥家園網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年整個(gè)政務(wù)區(qū)商品房銷(xiāo)售套數(shù)為２454套,占全市總銷(xiāo)售套數(shù)的5。99%,銷(xiāo)售面積為２9．９9萬(wàn)平方米,占全市總銷(xiāo)售面積的6．42％。價(jià)格段（數(shù)據(jù)來(lái)源:合肥家園網(wǎng)）結(jié)論：據(jù)圖上顯示，價(jià)格段在3000元/平米左右的房源是銷(xiāo)售狀況最好的,３50０左右元/平米的房源次之。價(jià)格走勢(shì)(數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng))結(jié)論:2００６年除８月份有所波動(dòng)以外，政務(wù)區(qū)均價(jià)總體下滑,由年初的3501元/平米降到了年末的3321元/平米。從價(jià)格層面反映了政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻。面積段(數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)）結(jié)論:從圖表上看,政務(wù)區(qū)的購(gòu)房者在選購(gòu)房源時(shí)面積段主要集中在12０－１４4平米之間,多偏向三房，多層90-１20平米面積段也是購(gòu)房者的主要選擇，也都是舒適兩房和經(jīng)濟(jì)三房的房型.這是由于政務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)的房型本就偏大，100—110平米的戶型供應(yīng)量較小，根據(jù)各大售樓部的了解1０0—1１0平米左右的房型可能更加受消費(fèi)者的歡迎。政務(wù)區(qū)典型樓盤(pán)分析區(qū)域名稱產(chǎn)品推廣及銷(xiāo)售狀況價(jià)格(元/M2）備注政務(wù)區(qū)小高層高層政府規(guī)劃的大型住宅片區(qū)，市政府、人工湖、自然綠化帶等規(guī)劃充分展示新區(qū)的自然環(huán)境和風(fēng)景.但由于目前入住率較低、商業(yè)、生活配套不完善,且房屋面積過(guò)大、總價(jià)過(guò)高、造成銷(xiāo)售停滯，價(jià)格難以攀升。3200本區(qū)域目前處于銷(xiāo)售的停滯階段、需要外力炒作加上自身宣傳,方可度過(guò)此艱難階段。(１)部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)靜態(tài)信息表項(xiàng)目名稱地理位置項(xiàng)目類(lèi)別產(chǎn)品類(lèi)型戶型種類(lèi)（㎡）容積率占地（萬(wàn)㎡）建筑（萬(wàn)㎡）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售電話信達(dá)·水岸茗都(一期)政務(wù)新區(qū)圣泉路與習(xí)友路交叉口住宅小高層121—143三房二廳192—20５躍層2。4711.３328安徽信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3530058353０098高層９1-9４二房一廳１22—１2６三房二廳１６３-1９5躍層綠地·國(guó)際花都(五期)政務(wù)新區(qū)東流路與合作化南路交口住宅商業(yè)小高層87-１０0二房二廳１１0-141三房二廳２3５7０上海綠地集團(tuán)35１８88８35128８８高層12４-1５8三房二廳1４9—1６3四房二廳多層78-96二房二廳103－１27三房二廳信政·天鵝灣政務(wù)新區(qū)東流路與懷寧路西南交口住宅商業(yè)高層89二房二廳１40三房二廳２。0６２４合肥信政置業(yè)發(fā)展有限公司３513666岸上玫瑰政務(wù)新區(qū)祁門(mén)路與圣泉路交匯處住宅商業(yè)小高層54一房97—９9二房二廳１１0-１３０三房二廳１5２四房二廳1．918。9１7安徽瑞城置業(yè)有限公司３5３０60６３53070７多層90—9６二房二廳9８—13２三房二廳144-１47四房二廳香榭水都政務(wù)文化新區(qū)圣泉路與習(xí)友路住宅小高層8９二房二廳11６—1３8三房二廳１。８29.7１8合肥國(guó)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司35３９6６6花園洋房１４2－146四房二廳山水名城政務(wù)文化新區(qū)圣泉路西側(cè)住宅小高層73一房一廳1０４二房二廳143三房二廳17５－17９四房一廳２。０4。59振業(yè)（合肥)股份有限公司３５３0６6635３09９９高層宋都·西湖花苑政務(wù)新區(qū)懷寧路與習(xí)友路交匯處住宅多層三房二廳四房二廳2。01５30合肥宋都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司283989８小高層高層頤園世家政務(wù)新區(qū)習(xí)友路與懷寧路交叉口住宅商業(yè)小高層92二房二廳1３５三房二廳２.0３８.0５16安徽信德置業(yè)有限公司３528888３5２77７７高層(信息來(lái)源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng))（２）部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)信息表項(xiàng)目名稱推售分期銷(xiāo)售狀況價(jià)格(元/Ｍ2）備注信達(dá)·水岸茗都（一期)一期累計(jì)推出4棟一期4棟上市面積３590３m2，目前銷(xiāo)售１53５6m２,僅43％左右;共推出287套，目前銷(xiāo)售１61套。３１０0市政集中供暖房之一，部分團(tuán)購(gòu)價(jià)格在２7００—2８００元/平米之間綠地·國(guó)際花都(五期）目前以推出五期前五期上市面積413900ｍ2,目前銷(xiāo)售2６１244m２，6３％左右；共推出住宅3086套，目前銷(xiāo)售24１1套。4２０0市政集中供暖房之一信政·天鵝灣分兩期，一期４棟住宅，二期2棟寫(xiě)字樓一期目前2棟上市面積3445５ｍ２,目前銷(xiāo)售13０６4m2，僅3８％左右；共推出2７2套，目前銷(xiāo)售117套。33０0部分團(tuán)購(gòu)房源價(jià)格在2５00元/平米左右岸上玫瑰一期在售。二期接受預(yù)約登記目前14棟上市面積62217m2,銷(xiāo)售２91１3ｍ２,僅47％左右；共推出４4８套，目前銷(xiāo)售2４9套。小高:３２０0多層：３800下半年小高層里推出60—７0平米的小兩房。香榭水都一期6月交付，二期在售目前上市５80套，共7347６m2還剩2８0套,3１８７3。24m2銷(xiāo)售3００套左右3500山水名城一期9月交付,二期接受預(yù)約登記一期上市３２4套，共８5925㎡,銷(xiāo)售309套,４1１0０㎡，還剩余３15套33４0宋都·西湖花苑總上市639套，共76２26㎡,共銷(xiāo)售4１9套，共506８９㎡3２５2200６年全年銷(xiāo)售2０0套左右頤園世家一期已是現(xiàn)房，二期接受登記總上市7５９套，共８3886㎡，共銷(xiāo)售40１套,共６167０㎡３387（信息來(lái)源:合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)）綜上所述，得出以下幾點(diǎn)總結(jié)：政務(wù)區(qū)人氣不足、且居民出行有一點(diǎn)困難政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量、供應(yīng)量大于銷(xiāo)售量,以至政務(wù)區(qū)目前部分樓盤(pán)處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。政務(wù)區(qū)樓盤(pán)品質(zhì)較為上乘，代表樓盤(pán)有綠城國(guó)際花都、宋都西湖花苑、國(guó)建香榭水都等。政務(wù)區(qū)一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中多走團(tuán)購(gòu)路線,以較底的價(jià)格賣(mài)給一些大型企事業(yè)單位(如天鵝灣、水岸茗都),抑制了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。政務(wù)區(qū)有政府機(jī)構(gòu)拿地集資建房(如天鵝湖畔)，此舉一則消化了大批量有實(shí)力的購(gòu)房主力客群，二則破壞了商品房市場(chǎng)原有的平衡。政務(wù)區(qū)整體規(guī)劃以小高層、高層住宅為主。面積以8０—90平方的兩房、115-1４0的三房為主;部分樓盤(pán)有６0平方以下的一房和１60平方以上的四房或躍層馬鞍山路沿線樓盤(pán)的價(jià)格上漲，勢(shì)必突破一部分購(gòu)房客戶的心理價(jià)位，此舉將轉(zhuǎn)移部分購(gòu)房客戶的選擇方向,政務(wù)區(qū)的投資潛力將吸引這批客戶.瑤海區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展人口將達(dá)到８0萬(wàn)左右，該區(qū)域住房已不能滿足人口的迅速膨脹，部分客戶將分流其他區(qū)域，政務(wù)區(qū)的高性價(jià)比也將成為吸引此類(lèi)客戶的重要砝碼。解決之道:政務(wù)區(qū)已經(jīng)具備了一個(gè)適合居住、工作、生活的新區(qū)的基本條件，在加大基礎(chǔ)建設(shè)、吸引人氣的同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)媒體的曝光度,制造新聞點(diǎn)、擴(kuò)大宣傳面，讓合肥市民全方位的了解政務(wù)區(qū)，以不間斷的媒體宣傳來(lái)提升政務(wù)區(qū)在合肥市民中的整體形象，炒熱整個(gè)片區(qū),從而拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三部分項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域定位1、政務(wù)區(qū)簡(jiǎn)介政務(wù)文化新區(qū)位于合肥市西南方向，距離市中心約6公里,規(guī)劃面積1２．6７平方公里，規(guī)劃人口１0—１５萬(wàn)人。東起金寨路、合作化南路,西至合九鐵路，南鄰３１2國(guó)道，北抵鐵路專(zhuān)用線和高壓走廊。與老城區(qū)、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊密相連。政務(wù)文化新區(qū)目前常住人口約４萬(wàn)人,有5所小學(xué)，１所中學(xué),一所醫(yī)院.市政府、省新聞出版局、省日?qǐng)?bào)社等行政事業(yè)單位已經(jīng)入駐。發(fā)展前景良好。合肥城區(qū)分布圖:“一城兩區(qū)、三個(gè)核心”瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)濱湖區(qū)從合肥整個(gè)城市規(guī)劃以及政府政策傾斜的重點(diǎn)可以看出,合肥正在形成“一城兩區(qū)、三個(gè)核心”的城市面貌,其中，很明顯的可以看出政務(wù)文化新區(qū)處于蜀山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、濱湖區(qū)以及包河區(qū)5個(gè)區(qū)域包圍的核心位置，自發(fā)的形成了一個(gè)新的核心區(qū)域。政務(wù)區(qū)輻射區(qū)域示意：瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)高新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)濱湖區(qū)從上圖明顯的可以看出，政務(wù)區(qū)對(duì)周邊高新區(qū)、蜀山區(qū)等5個(gè)區(qū)域均有輻射，尤其是蜀山區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域與政務(wù)區(qū)基本上都只有一路之隔。２、政務(wù)區(qū)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃提出的“生態(tài)城市”、“可持續(xù)發(fā)展”以及“園林城市”的概念，政務(wù)文化新區(qū)形成主要以行政辦公、文化體育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光等城市要素為主的城市結(jié)構(gòu).以貫穿南北的200米寬綠軸為主線,以東北——西南向城市商業(yè)帶為拓展軸，以西北——東南向水系河流作為水景景觀軸，交織組織新區(qū)用地骨架。在中央綠軸與水軸交匯處,規(guī)劃１000畝的敞開(kāi)式城市空間——天鵝湖，在西、南、北三邊規(guī)劃出長(zhǎng)約10公里、寬120—２00米的環(huán)區(qū)景觀帶,以５分鐘為時(shí)間差，在新區(qū)設(shè)有6個(gè)每個(gè)占地60-1２0畝的主題公園。目前，政務(wù)綜合樓已經(jīng)交付使用、體育中心已經(jīng)建成，“三縱四橫”主干道已經(jīng)全部通車(chē)，四所小學(xué)、四家幼兒園、四座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已經(jīng)投入使用,各大主題公園、心腦血管醫(yī)院正在開(kāi)工建設(shè).政務(wù)文化新區(qū)已形成基本的城市面貌，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)也在穩(wěn)步進(jìn)行。區(qū)域定位：未來(lái)城市CLD政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃圖區(qū)域定位：城市運(yùn)動(dòng)中心、商務(wù)、文化、休閑公園于一體的中央公園生活特區(qū)主題公園、重點(diǎn)建筑：共６個(gè)主題公園，包括藝術(shù)公園、兒童樂(lè)園、文博園、創(chuàng)業(yè)園等，與綠軸、水軸、環(huán)區(qū)景觀共同構(gòu)筑新區(qū)的綠化體系。重點(diǎn)建筑有政務(wù)綜合樓、賴少其藝術(shù)館、文化藝術(shù)中心、合肥體育中心、觀光塔。公園公園公園公園公園公園公園政務(wù)綜合樓體育中心道路:由圖可以看出潛山路、習(xí)友路、圣泉路、休寧路等7條主干道以“三縱四橫”井字形架構(gòu),總長(zhǎng)２７公里，已建成通車(chē)。往宿松路往經(jīng)開(kāi)區(qū)路往宿松路往經(jīng)開(kāi)區(qū)路往經(jīng)開(kāi)區(qū)路往經(jīng)開(kāi)區(qū)路往合安公路往長(zhǎng)江西路往高新區(qū)金寨路高架往市中心往市中心往市中心往市中心文、教、衛(wèi)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：四所幼兒園、四所小學(xué)200５年已全部開(kāi)學(xué),四所農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也已經(jīng)投入使用。兩所初級(jí)中學(xué)、一所高級(jí)中學(xué)以及心腦血管醫(yī)院正在建設(shè)當(dāng)中.中、小學(xué)、菜場(chǎng)中、小學(xué)、菜場(chǎng)中、小學(xué)、菜場(chǎng)中、小學(xué)、菜場(chǎng)中、小學(xué)、菜場(chǎng)醫(yī)院高級(jí)中學(xué)在建（9月交付）初級(jí)中學(xué)在建初級(jí)中學(xué)在建環(huán)區(qū)景觀:南、北、西三面規(guī)劃環(huán)區(qū)景觀帶，全長(zhǎng)10公里寬120—200米，環(huán)區(qū)河道與中心湖區(qū)相互溝通。結(jié)論:政務(wù)文化新區(qū)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，規(guī)劃好、起點(diǎn)高，道路暢通、景觀一流，以后的發(fā)展前景良好，政務(wù)文化新區(qū)已基本形成了城市CLD的雛形，ＣLD（中央生活區(qū)）指的是以中產(chǎn)階級(jí)為主體的、以中央商務(wù)區(qū)(ＣBＤ)為中心的，且屬于城市中央?yún)^(qū)域同時(shí)又是中央商務(wù)區(qū)主要輻射帶的大型居住區(qū)域.政務(wù)文化新區(qū)已基本形成了合肥集運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、文化、休閑于一體的中央公園生活特區(qū)，后續(xù)發(fā)展前景看好?；谡麄€(gè)政務(wù)區(qū)在合肥未來(lái)城市中的地緣位置，和其未來(lái)在整個(gè)合肥城市中的城市核心的地位，同時(shí),考慮到本項(xiàng)目承擔(dān)著拉動(dòng)政務(wù)區(qū)整體房市的使命,對(duì)于本項(xiàng)目的操作，必須要站在城市板塊運(yùn)作的高度，以板塊內(nèi)標(biāo)桿的要求來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。即產(chǎn)品標(biāo)桿形象標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿二、項(xiàng)目概述位置：地塊位于31２國(guó)道北、習(xí)友路以南、圣泉路以西、規(guī)劃路以東。（南)（東）（北)(西）地塊：地塊較為平整,目前地塊表面覆蓋大量草和灌木。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：850３７．６4ｍ2（約127。５６畝）.待征城市道路93４６．63m2（約１4。0２畝）。容積率：≤２。２建筑密度:≤２5％綠地率:３５％項(xiàng)目ＳWOT分析Ｓ（Ｓtreｎｇtｈ優(yōu)勢(shì))Ｓ１：項(xiàng)目南側(cè)為河道，且沿河已形成成熟的綠化帶，西面可見(jiàn)蜀山,地塊畔水望山，藏風(fēng)納水;Ｓ２：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量巨大,其中不乏知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，整個(gè)區(qū)域已顯出大規(guī)模居住區(qū)的雛形，加上完整的區(qū)塊規(guī)劃，政務(wù)區(qū)未來(lái)必將成為合肥的主要居住區(qū)域之一;S3:本案的開(kāi)發(fā)商擁有政府背景，本案在政務(wù)區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售有利于提高合肥購(gòu)房者對(duì)整個(gè)政務(wù)區(qū)的信心，同時(shí)，發(fā)展商的政府背景也有利于購(gòu)房者對(duì)本案的開(kāi)發(fā)品質(zhì)在期房階段就樹(shù)立信心;S４:與本案一河之隔即為開(kāi)發(fā)區(qū)，與開(kāi)發(fā)區(qū)如此近的距離有利于本案未來(lái)吸引開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)工作的優(yōu)質(zhì)客戶；S5:本案建筑覆蓋率小，未來(lái)樓間距大,居住的舒適度高,且有利于規(guī)劃豐富的社區(qū)景觀,提高整個(gè)項(xiàng)目的景觀附加值.W（Wｅaｋneｓｓ劣勢(shì))W１：本案周邊公共交通不便；Ｗ２：項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施極少，且整個(gè)政務(wù)區(qū)在規(guī)劃中即存在商業(yè)配套不足的毛??；W3:紅四方化工廠在政務(wù)區(qū)內(nèi)。O（Opportunities機(jī)遇）Ｏ1：目前合肥市沒(méi)有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū),政務(wù)區(qū)在整個(gè)城市中政務(wù)、商務(wù)、文化的定位，一定程度上會(huì)拉升區(qū)域在城市中的地位，提高區(qū)域價(jià)值，從而拉動(dòng)城市消費(fèi)面對(duì)政務(wù)區(qū)的認(rèn)同感。且這種認(rèn)同感將隨著片區(qū)成熟度的提高同步提高。O2:合肥市整體的城市化進(jìn)程將為合肥房市尤其是幾個(gè)新區(qū)的房市提供源源不斷的購(gòu)房者。O3：目前政務(wù)區(qū)有許多樓盤(pán)都存在樓間距較近的問(wèn)題,本案較低的建筑覆蓋率會(huì)在未來(lái)為本項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中突圍贏得機(jī)會(huì)點(diǎn).0４:本項(xiàng)目的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)還有非常大的調(diào)整空間,針對(duì)區(qū)域內(nèi)120平米以上大戶型銷(xiāo)售難度相對(duì)較大的問(wèn)題,未來(lái)本案可以考慮通過(guò)控制單套戶型面積控制總價(jià)，以合理的戶型結(jié)構(gòu)和部分產(chǎn)品上的總價(jià)優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售,從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售.0５：目前合肥市各片區(qū)之間房?jī)r(jià)沒(méi)有拉開(kāi)價(jià)格差，正由于政府未來(lái)將大力發(fā)展濱湖區(qū),所以未來(lái)老城區(qū)到濱湖區(qū)沿線，老城區(qū)等區(qū)域價(jià)格有很大的上漲空間，這些區(qū)域的價(jià)格上漲將會(huì)使本來(lái)有計(jì)劃在這些區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的人群分流到其它區(qū)域,而政務(wù)區(qū)整體樓盤(pán)品質(zhì)較高,又有商務(wù)、政務(wù)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，如各項(xiàng)目自身配套相對(duì)完善后,將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的整體發(fā)展。T（Threat威脅）T1:政務(wù)區(qū)整體規(guī)劃住宅面積６００萬(wàn)m2，目前僅開(kāi)發(fā)一半左右，尚有300萬(wàn)m2待開(kāi)發(fā)，供需的失衡將使整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)較長(zhǎng)的消化期。Ｔ2：政府對(duì)濱湖區(qū)的力捧,將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將購(gòu)房者的注意力吸引往該片區(qū),而本區(qū)域在整個(gè)城市各區(qū)域的房?jī)r(jià)沒(méi)有拉開(kāi)之前,面臨著在片區(qū)劣勢(shì)下與其它區(qū)域搶奪客群的尷尬。T3：合肥一中、師范附小、46中等知名學(xué)校也將搬遷至濱湖區(qū),教育質(zhì)量將大大提高,而政務(wù)區(qū)僅剩８中一所知名學(xué)校，區(qū)域教育質(zhì)量將直接影響關(guān)心子女教育的購(gòu)房客群的選擇.T4:央行再次提高還貸利率,提高了購(gòu)房門(mén)檻,同時(shí),證劵市場(chǎng)的火暴將在一段時(shí)間內(nèi)使購(gòu)房投資的吸引力減弱,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資客群很多已被分化到其它投資渠道。項(xiàng)目定位定位依據(jù)【地塊限制角度】本項(xiàng)目容積率≤2。2，建筑密度≤25％.這兩個(gè)條件決定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品只能是高層住宅，另可配套一部分的社區(qū)商業(yè).【價(jià)值預(yù)期角度】本項(xiàng)目不僅要?jiǎng)?chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是創(chuàng)造良好的社會(huì)效益，以此來(lái)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商品住宅的發(fā)展,從而繁榮土地市場(chǎng)。這是本項(xiàng)目一個(gè)隱藏的價(jià)值預(yù)期,也是最主要的價(jià)值預(yù)期。結(jié)論:地塊的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)限制已經(jīng)決定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品只能是高層住宅，但項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期卻給本項(xiàng)目提出了一個(gè)很高的要求,在目前市場(chǎng)情況不溫不火,產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下,要達(dá)到本項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期，需要走的是一條差異化的道路，在產(chǎn)品的戶型，景觀，產(chǎn)品附加值及形象定位上都必須要有差異化的突破。產(chǎn)品現(xiàn)狀【規(guī)劃圖】已定規(guī)劃主要由5棟板式高層(一棟15層、２棟1７層、２棟26層），９棟點(diǎn)式高層（2棟33層、３棟３1層、2棟２9層、２棟２6層）以及社區(qū)、商業(yè)配套組成.【板式高層】主景觀軸線主景觀軸線在整個(gè)規(guī)劃中，板式高層處于西南面,處于日照及陽(yáng)光的考慮，在整個(gè)地塊的西側(cè)呈現(xiàn)“半月環(huán)抱”的格局。組團(tuán)式空間布局，板式高層與點(diǎn)式高層之間形成圍合，在整個(gè)“半月環(huán)抱”的格局中呈現(xiàn)2—3個(gè)組團(tuán)。延續(xù)主景觀軸線，形成組團(tuán)圍合小景觀。【點(diǎn)式高層】主景觀軸線主景觀軸線點(diǎn)式高層處于整個(gè)規(guī)劃的中央，呈現(xiàn)“旭日中升"的格局。圍繞中心主景觀軸線，形成大組團(tuán)圍合,以點(diǎn)式高層錯(cuò)開(kāi)空間,基本做到“戶戶見(jiàn)景”。以“景觀小品+水系”構(gòu)成“旭日中升”格局中主景觀軸線，將板式高層組團(tuán)小景進(jìn)行串聯(lián),形成區(qū)域整體景觀。【社區(qū)、商業(yè)高層】主景觀軸線主景觀軸線社區(qū)、商業(yè)配套分處與地塊的東、西、南三角，在空間上呈現(xiàn)“三星合圍”的格局。東、西、南三角正對(duì)主景觀，增加了主景觀軸線的延續(xù)性。結(jié)論：根據(jù)本項(xiàng)目已經(jīng)初步確定的規(guī)劃，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期以及后期推廣,我公司對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)階段的規(guī)劃布局總結(jié)為：“三星合圍，半月環(huán)抱,旭日中升"日、月、星乃星相學(xué)上最基本的元素,古人夜觀星相而測(cè)吉兇,將星相學(xué)的概念應(yīng)用到整體規(guī)劃布局中來(lái),一可以給整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)增加內(nèi)涵，二可以為市場(chǎng)服務(wù)，獲得消費(fèi)者的青睞，給消費(fèi)者吉祥、風(fēng)水福地的心理暗示。３、現(xiàn)有規(guī)劃情況下,本項(xiàng)目未來(lái)在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨的競(jìng)爭(zhēng)大致來(lái)自三個(gè)方面：１：項(xiàng)目產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)2:項(xiàng)目形象定位層面的競(jìng)爭(zhēng)３:單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)撇開(kāi)前兩個(gè)層面的競(jìng)爭(zhēng)先不談，本項(xiàng)目如果在片區(qū)內(nèi)與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)入單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的局面，那么，區(qū)域內(nèi)有可能陷入價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng),這不利于提高整個(gè)政務(wù)區(qū)的市場(chǎng)吸引力，也不利于在未來(lái)通過(guò)項(xiàng)目樹(shù)立合肥的購(gòu)房人群對(duì)政務(wù)區(qū)的認(rèn)同感，更不利于政務(wù)區(qū)未來(lái)對(duì)其它開(kāi)發(fā)商的吸引，所以,單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)是本項(xiàng)目在未來(lái)必須極力避免的。那么，如果要避免區(qū)域內(nèi)的單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中必須在前兩個(gè)層面的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。這就牽涉到在本案的操作中,怎樣在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中突圍的問(wèn)題？對(duì)此,我司提出兩條解決思路。１、立足現(xiàn)有規(guī)劃，尋求產(chǎn)品升級(jí)。2、控制單套面積，以求控制總價(jià)。4、產(chǎn)品升級(jí)建議產(chǎn)品在本處的定義狹義定義：指本案所開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的每一個(gè)單位,即將本案未來(lái)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的每一棟建筑都看作是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)品.廣義定義：指本案中包括每個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品在內(nèi)的，涵蓋了本案的開(kāi)發(fā)理念、開(kāi)發(fā)方式、生活理念、居住文化等方方面面，即將本項(xiàng)目綜合看待為一個(gè)特色眾多，又協(xié)調(diào)相融的統(tǒng)一體。產(chǎn)品升級(jí)從產(chǎn)品的狹義定義來(lái)看,本案所謂的“產(chǎn)品升級(jí)”包括如下兩個(gè)方面相對(duì)于以往或現(xiàn)階段合肥地區(qū)的普通住宅產(chǎn)品，在建筑功能上的升級(jí)。相對(duì)于現(xiàn)階段區(qū)域樓盤(pán),在戶型研究上的升級(jí)。從產(chǎn)品的廣義定義來(lái)看，本案所謂的“產(chǎn)品升級(jí)”包括如下幾個(gè)方面：在開(kāi)發(fā)方式上的升級(jí)，基于本項(xiàng)目所處地塊的自然、人文價(jià)值,基于政務(wù)區(qū)在城市中的定位，基于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商擁有的政府北京,對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行挖掘提升。在建筑形式上的升級(jí)，吸收同區(qū)域樓盤(pán)建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)、亮點(diǎn),同時(shí)針對(duì)本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群的需求和生活習(xí)慣,設(shè)計(jì)本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。在居住理念上的升級(jí)，超越普通住宅的開(kāi)發(fā)中以空間的奢侈為貴，以移植異域居住文化為美的陳弊，在本案的居住理念上，應(yīng)以舒適度和私密性為本案考慮的核心。5、產(chǎn)品升級(jí)的目的居住舒適度產(chǎn)品升級(jí)的目的就是回歸建筑最本分的功能，一切以人的居住為中心,以提升居住舒適度為目的.６、產(chǎn)品升級(jí)的定位原則基于產(chǎn)品升級(jí)的理念，我司對(duì)本案的產(chǎn)品定位提出兩點(diǎn)定位原則:項(xiàng)目USP核心原則UＳＰ不等同于日常在項(xiàng)目操作過(guò)程中的賣(mài)點(diǎn)打造，USP（獨(dú)特的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)），“獨(dú)特"二字尤為關(guān)鍵,有三重含義的囊括：1）源于產(chǎn)品自身；2)有效形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)隔;3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法及時(shí)尾隨的賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)。差異化競(jìng)爭(zhēng)原則競(jìng)爭(zhēng)是營(yíng)銷(xiāo)的又一關(guān)鍵所在,差異化競(jìng)爭(zhēng)可避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的兩敗俱傷，也可避免資源競(jìng)爭(zhēng)的巨大浪費(fèi),特別是重合的宣傳推廣手段，讓廣告資源和產(chǎn)品資源人為的浪費(fèi)掉，更為重要的是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略為項(xiàng)目的獨(dú)特性和品牌的形象樹(shù)立了一種全新的標(biāo)桿，在項(xiàng)目推廣和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中,這種差異化競(jìng)爭(zhēng)策略能獲得極大的關(guān)注,節(jié)省推廣費(fèi)用，增加品牌喜愛(ài)度。7、對(duì)本案的產(chǎn)品建議由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)基本確定，故在產(chǎn)品風(fēng)格上不多贅言，下面僅就一些產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行交流。產(chǎn)品局部形態(tài)建議【底層架空】由于本案的用地條件基本限定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品為高層建筑，為了緩解高層建筑在購(gòu)房者心目中一些固有的印象，如樓間距小，低樓層缺乏陽(yáng)光，戶外空間少等，建議本案在高層建筑的底層設(shè)置4.2米以上層高的架空層,利用架空層設(shè)置單元大堂、活動(dòng)空間等，同時(shí)提高綠化面積，緩解高層帶來(lái)的空間壓迫感.【集中停車(chē)】小區(qū)盡可能實(shí)現(xiàn)地下集中停車(chē)；在小區(qū)的幾個(gè)主要出入口設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)入口，地下車(chē)庫(kù)在設(shè)計(jì)上要能使停車(chē)者停車(chē)后直接可以走入所住樓棟地下,通過(guò)電梯直接進(jìn)入所住樓層.（2)產(chǎn)品戶型建議在前面的論述中我們層提到控制單套面積的問(wèn)題,從現(xiàn)階段合肥整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及政務(wù)區(qū)的狀況來(lái)看,我司認(rèn)為控制單套面積有如下意義:意義1:在基本不影響單個(gè)銷(xiāo)售單位使用功能的條件下把單個(gè)銷(xiāo)售單位的銷(xiāo)售總價(jià)控制住，可以提高本案的消費(fèi)面,為本案吸引跟多的中高收入，但低儲(chǔ)蓄的人群。意義２：產(chǎn)品大而無(wú)當(dāng)?shù)臅r(shí)代已經(jīng)過(guò)去，品質(zhì)住宅意味著對(duì)產(chǎn)品使用功能和細(xì)節(jié)的把握。意思3：未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)在于對(duì)產(chǎn)品附加值的挖掘和資金流動(dòng)效率的提高，不在于為了節(jié)約部分建筑成本這一單一目的，盲目做大戶型?；谏鲜鋈龑右饬x，我司對(duì)本案的戶型做了如下設(shè)想：戶型的制定上以80－90平米兩房，１00－1２０三房為主，適量做些大戶型，在戶型平面中,多采用入戶花園、主人房步入式陽(yáng)臺(tái)等新穎設(shè)計(jì)，增加項(xiàng)目在產(chǎn)品方面對(duì)消費(fèi)者的吸引力.小區(qū)道路建議增加彎道，道路旁種植快速生長(zhǎng)的植物可以通過(guò)在社區(qū)道路中增加彎道,種植可以快速生長(zhǎng)成片的的綠色植物(如竹子）來(lái)加強(qiáng)組團(tuán)與組團(tuán)之間之間的獨(dú)立性。同時(shí),快速生長(zhǎng)的植物可以使小區(qū)的道路掩入織翠之中，可以增加高樓層的景觀效果。小區(qū)內(nèi)的植物建議由于小區(qū)的建筑覆蓋率較低,在綠化上大有可為，植被的選擇應(yīng)適應(yīng)本地氣候條件，同時(shí)考慮成長(zhǎng)速度和維護(hù)費(fèi)用。樹(shù)種選擇上考慮遮陽(yáng)因素，多采用寬冠及季節(jié)性變化樹(shù)種，另在小區(qū)中人群活動(dòng)比較集中的區(qū)域，種植地方加以座椅等人性化設(shè)計(jì)為小區(qū)營(yíng)造人性、溫馨的氛圍；公共區(qū)域建議一般來(lái)說(shuō),老人與兒童是一個(gè)社區(qū)中在公共活動(dòng)區(qū)域中活動(dòng)和逗留時(shí)間最長(zhǎng)的人群，所以，在公共活動(dòng)區(qū)域的設(shè)計(jì)上,應(yīng)該單獨(dú)考慮老人與兒童的活動(dòng)空間以及活動(dòng)設(shè)施。同時(shí),糅合大環(huán)境，營(yíng)造一些景觀小品,對(duì)社區(qū)的景觀畫(huà)龍點(diǎn)睛,并同時(shí)賦予社區(qū)相應(yīng)的生活氛圍和文化氛圍，使生活場(chǎng)景可以得到耳濡目染的感受.【公共區(qū)域】入口大堂設(shè)計(jì)寬敞大方,入口大堂門(mén)楣用主題概念裝飾;電梯間公共走廊開(kāi)敞而安全,便于人員流通；入口大堂建議用云石及大理石裝飾;大堂內(nèi)可設(shè)保安臺(tái),少量休息沙發(fā)、座椅，并布置綠化;樓內(nèi)公共走廊用優(yōu)質(zhì)地磚及墻磚，選擇較為淡雅的色彩來(lái)裝修；樓內(nèi)公共走廊及入口大堂均掛設(shè)主題繪畫(huà)或印刷品，營(yíng)造文化氛圍；每層樓電梯門(mén)正對(duì)墻壁或醒目位置應(yīng)有各房號(hào)、消防梯、電梯分布示意圖，消防梯等應(yīng)急位置應(yīng)有多個(gè)明確指示牌。適用于本項(xiàng)目的一些建筑功能方面的升級(jí)新風(fēng)置換系統(tǒng):提供最健康的新風(fēng)供給方式，新風(fēng)處理后直接送入室內(nèi),污濁空氣進(jìn)行熱回收后直接排出室外，無(wú)循環(huán)風(fēng),不存在交叉污染。管道式會(huì)有輕微噪音,管道直徑１０0—1２0mm。一般三房?jī)蓮d裝置新風(fēng)系統(tǒng)總價(jià)為3２0０元，適合整體做或未裝修房.另有無(wú)管道的，相對(duì)噪音較小，一般三房?jī)蓮d裝置新風(fēng)系統(tǒng)總價(jià)為6000多元，適合已裝修房。風(fēng)光互補(bǔ)發(fā)電路燈和太陽(yáng)能庭院燈：光環(huán)境照明系統(tǒng)上引用了風(fēng)光互補(bǔ)路燈和太陽(yáng)能庭院燈裝置，共同實(shí)現(xiàn)社區(qū)室外公共環(huán)境照明。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全的同時(shí)節(jié)省了公共能源的消耗，降低了能源費(fèi)用的支出.風(fēng)力路燈由風(fēng)力發(fā)電機(jī)、控制器、蓄電池、路燈光控時(shí)控器和燈桿燈具組成，功率一般在1０0Ｗ左右，能夠代替部分路燈所耗電能。太陽(yáng)能燈之能源采用綠色、環(huán)保無(wú)污染的太陽(yáng)光,安裝簡(jiǎn)單，無(wú)須任何布線.庭院燈在白天日照情況下由頂部的太陽(yáng)能芯片將太陽(yáng)光的光能轉(zhuǎn)換成電能并儲(chǔ)存在可反復(fù)充電的免維護(hù)蓄電池內(nèi)，夜晚，通過(guò)專(zhuān)用控制器將高效節(jié)能燈自動(dòng)開(kāi)啟，電池釋放電能將燈點(diǎn)亮。一般工作時(shí)間為6－8個(gè)小時(shí)。（風(fēng)力路燈）（太陽(yáng)能燈）上述的一些產(chǎn)品應(yīng)用于本案,將會(huì)為本案提供不同于周邊項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn),提升本案的產(chǎn)品附加值,同時(shí)，這些產(chǎn)品或技術(shù)的應(yīng)用價(jià)格并不是很高，不會(huì)過(guò)份的增加本案的成本支出。另外,我司在本次對(duì)政務(wù)區(qū)諸樓盤(pán)的考察中，發(fā)現(xiàn)小區(qū)集中式供暖易于為政務(wù)區(qū)的購(gòu)房者接受,考慮合肥本身的氣候特征,我司也建議本案在每年的12、１、２三個(gè)月,也向業(yè)主提供集中式供暖。第四部分營(yíng)銷(xiāo)推廣思路本案客戶群來(lái)源示意區(qū)域房?jī)r(jià)上漲區(qū)域房?jī)r(jià)上漲政務(wù)區(qū)（本項(xiàng)目）公務(wù)員、事業(yè)單位人員高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中、高層、技術(shù)人員、研究人員經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中、高層、技術(shù)人員、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)合肥下屬縣鎮(zhèn)及進(jìn)城人員因馬鞍山路沿線房?jī)r(jià)上漲而分流而來(lái)的客群安徽其他地區(qū)進(jìn)省城人員圖述六個(gè)部分是本項(xiàng)目的六大主要客群來(lái)源，這些人群都是有可能在政務(wù)區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)的人群，如何將這些人吸引到政務(wù)區(qū)，吸引到本項(xiàng)目,并使其最終下決心在本項(xiàng)目置業(yè),這是我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)推廣部分要著力解決的問(wèn)題.本案未來(lái)將遭受到的區(qū)域制約從現(xiàn)階段政務(wù)區(qū)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看,妨礙購(gòu)房者在該區(qū)域置業(yè)的主要制約因素大致為下面幾點(diǎn)：1、隨著濱湖區(qū)概念的提出，政務(wù)區(qū)從炙手可熱的城市新區(qū)一下成為缺乏政策扶持的雞肋，由于缺乏持續(xù)的規(guī)劃利好，本地購(gòu)房者明顯對(duì)該片區(qū)的未來(lái)缺乏信心。傳統(tǒng)的合肥市民老城情節(jié)嚴(yán)重，而政務(wù)區(qū)距離各類(lèi)配套齊全的老城距離較遠(yuǎn)，合肥的市民還沒(méi)有建立起一個(gè)大的合肥主城區(qū)的概念,其視角還局限于城市的一兩個(gè)區(qū)域。對(duì)政務(wù)區(qū)的投資潛力視而不見(jiàn)。城市新區(qū)普遍存在的缺乏人氣的情況十分嚴(yán)重,也缺乏與日常生活息息相關(guān)的生活配套，使缺乏前瞻性眼光的購(gòu)房者在這個(gè)片區(qū)所感受到的只是生活的不便.區(qū)域階段推售量大，且房屋品質(zhì)都處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，在本階段，給購(gòu)房者好房到處都有，不愁買(mǎi)不到的感覺(jué)，加重了城市購(gòu)房人群對(duì)這一片區(qū)的觀望態(tài)度。受濱湖區(qū)開(kāi)發(fā)的利好影響,馬鞍山路沿線樓盤(pán)吸引了合肥購(gòu)房者的眼球，合肥