合同范本之租賃合同案例分析

租賃合同案例分析【篇一：租賃合同糾紛案例】租賃合同糾紛案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)因貸款需要，將其所有的一套商住樓抵押給某商業(yè)銀行(以下簡稱銀行)。此后，開發(fā)公司又將該商住樓出租。后因無力償還銀行貸款，開發(fā)公司與銀行協(xié)商，將該商住樓折抵給銀行，以清償其所欠貸款。銀行獲得該商住樓的所有權(quán)后，擬自行使用，故向各租戶發(fā)出解除租賃合同的書面通知。各租戶認(rèn)為租賃合同尚未到期，拒絕搬出。問題：1、發(fā)公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為是否有效?2、銀行是否有權(quán)解除租賃合同?3、本案中，如果開發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，情形又將如何?參考答案：1、抵押權(quán)的設(shè)定，并不影響抵押人作為抵押物的所有權(quán)人行使對抵押物的使用、占有、處分和收益的權(quán)利。抵押人將抵押物出租，屬于對抵押物行使收益權(quán)的行為。即便抵押人對抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，也只須向抵押權(quán)人和受讓人履行告知義務(wù)，而無需征得抵押權(quán)人的同意。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，未履行告知義務(wù)的，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋，并不導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效，但是抵押權(quán)人對轉(zhuǎn)讓后的抵押物仍可行使抵押權(quán)。因此，開發(fā)公司在將商住樓抵押后又將其出租的行為有效。2、由于抵押權(quán)設(shè)定于前，租賃權(quán)設(shè)定于后，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，抵押可破除租賃，銀行受讓該樓的所有權(quán)后，原先的租賃合同對其無約束力，銀行有權(quán)解除租賃合同。3、如果開發(fā)公司是將已出租的商住樓向銀行設(shè)定抵押，由于租賃權(quán)設(shè)定于前，抵押權(quán)設(shè)定于后，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，抵押不破租賃。銀行無權(quán)解除租賃合同。本案涉及的法律問題：抵押權(quán)和租賃權(quán)的結(jié)合(合同法僅規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則)同一財產(chǎn)上抵押權(quán)和租賃權(quán)并存的，抵押權(quán)的實現(xiàn)對租賃權(quán)是否產(chǎn)生影響，根據(jù)抵押權(quán)和租賃權(quán)設(shè)定和產(chǎn)生的先后而有所不同。(一)抵押在前，租賃于后(租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán))然而，當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)產(chǎn)生于后時，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人不具有約束力。在此情況下，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)后，承租人受到損失的，抵押人是否承擔(dān)賠償責(zé)任呢?根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)的實現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自行承擔(dān)。(二)租賃在前，抵押于后(抵押不破租賃)根據(jù)擔(dān)保法和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)租賃權(quán)產(chǎn)生于前，抵押權(quán)設(shè)定在后時，抵押權(quán)的實現(xiàn)對租賃權(quán)沒有影響。換言之，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。需要注意的是：實踐中有的借款人為了避免因抵押權(quán)的實現(xiàn)而導(dǎo)致自己無法使用抵押物，而在貸款之前故意先將抵押物出租給自己的親戚朋友或者自己可以控制的其他人(有時可能倒簽一份虛假的租賃合同)，而且簽了一個很長時間的租賃合同。這樣一來，抵押人即便在銀行實現(xiàn)抵押權(quán)后，仍然可以繼續(xù)控制和使用該抵押物。由于抵押物上附帶有租賃權(quán)，將使抵押物難以變價或在變現(xiàn)時難以獲得理想的價格，這對貸款人(抵押權(quán)人)的利益十分不利。依誠實信用原則，以出租物抵押的，抵押人有義務(wù)將抵押物上附帶有租賃權(quán)的事實告知債權(quán)人，以便其作出是否接受抵押的選擇。否則，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給抵押權(quán)人造成的損失。為了進(jìn)一步明確抵押人違反告知義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，建議貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時，由抵押人在合同中作出抵押物無權(quán)利瑕疵或租賃權(quán)附帶的承諾，同時約定抵押人違反承諾時的違約及損害賠償責(zé)任。【篇二：租賃合同法條與相關(guān)案例】《合同法》第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。原告：王某，男，58歲，漢族，北京市朝陽區(qū)垡頭村民，住朝陽區(qū)垡頭**小區(qū)，電話***被告：北京***公司，住通州區(qū)**號，法定代表人：***，電話***。案由：租賃合同糾紛訴訟請求：1、判決解除原被告之間簽訂的《場地廠房租賃合同》2、判令被告向原告給付違約金1200000元。3、立即騰退所租賃的場地及建筑物。4、案件受理費由被告承擔(dān)事實與理由：2006年6月8日，原被告簽訂《場地廠房租賃合同》，合同約定原告將位于通州區(qū)場地廠房出租給被告使用，租賃期限為20年，租金為6萬元每年，每年6月15日前一次性支付給甲方，如逾期違約超過10日甲方有權(quán)解除合同，并向乙方收取違約金。；如乙方對租賃物進(jìn)行裝修、改建或者新建，需向甲方提交涉及方案，并經(jīng)甲方同意。合同簽訂后，原告便按照約定履行了場地交付等合同義務(wù)；可是，在合同履行期間，被告卻實施了擅自建房，不維修房屋設(shè)施等一系列違約行為，且直至今日尚未支付2010年度租金；2010年7月7日，原告向被告郵寄送達(dá)《解除合同通知書》一份。原告認(rèn)為：被告擅自建造廠房、不維修房屋設(shè)施、拒付租金等違約行為，已經(jīng)嚴(yán)重侵犯了自己的合法權(quán)益，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，現(xiàn)特訴至貴院，望依法裁判。此致通州區(qū)人民法院具狀人：何某王某年月日（二）律師代理意見審判長、審判員：受本案北京***有限公司的委托，由我作為其訴訟代理人依法參加本案的訴訟活動?，F(xiàn)根據(jù)庭審調(diào)查及雙方的舉證質(zhì)證情況，發(fā)表以下代理意見，請予以采納：一、原、被告簽訂的《場地廠房租賃合同書》合法、有效，是雙方真實的意思表示，原告應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。簽訂的合同的時間為2006年6月8日。二、被告已經(jīng)按照合同約定履行了相關(guān)合同義務(wù)。1、被告已經(jīng)向原告支付了2006.7.15-2010.7.15租金共計72萬元及其他管理費用。2、被告按照合同約定對出租房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并新做了防水工程，完全符合承租人的相關(guān)法律義務(wù)。在被告已經(jīng)履行合同約定的情況下，且合同生效、履行已超四年之久，原告卻因為自身的利益而非法主張解除合同的行為，違反了合同法中誠實信用的基本原則。三、原告怠于收受租金及提起訴訟主觀上為惡意。1、原告往年收取租金都是其本人或委托相關(guān)人員來被告處收取租金并簽寫收條，但2010年6月15日至今，原告都未曾提及收取租金一事，也沒有按照合同約定向我方提交委托書，而是直接于2010年7月向我司郵寄《解除合同通知書》，這是不符合常理和交易習(xí)慣的。其主觀上就是不愿意接收租金，故意拖延時間，并以此為借口來達(dá)到解除合同的目的。2、原告提交的證據(jù)二《場地廠房租賃合同書》為其虛構(gòu)，并不是被告的真實意思表示所簽訂。（1）在該《場地廠房租賃合同書》中，只有出租人（甲方）的信息，承租人（乙方）的信息為空白，合同中租賃面積和新建廠房面積都為空白，在最后的蓋章處也沒有乙方的相關(guān)人員簽字，簽訂時間也沒有，僅有一個公司印章，完全不符合合同訂立的基本構(gòu)成部分，也不符合實踐當(dāng)中簽訂合同的慣例，為其單方虛構(gòu)。（注明：原告曾經(jīng)以辦理其他手續(xù)借用過被告公司印章）（2）原告都在起訴書中寫到：“2006年6月8日，原告與被告分別以甲、乙方身份簽訂了《場地廠房租賃合同書》”，而且原告在《解除合同通知書》中也確認(rèn)了2006年6月原告和被告簽訂了《場地廠房租賃合同書》。但原告提交的《場地廠房租賃合同書》最后的印章是“北京***有限公司”，而事實上，被告公司營業(yè)執(zhí)照是在2006年7月才下發(fā)，印章也是在2006年7月后期才刻制出來。怎么會在原告提交的2006年6月8日《場地廠房租賃合同書》上出現(xiàn)公司印章呢？因此，可以判定原告提交的《場地廠房租賃合同書》是虛假的，該份《場地廠房租賃合同書》書我方不予認(rèn)可?；谠嬖谄鹪V書及《解除合同通知書》確認(rèn)“2006年6月8日，原告與被告分別以甲、乙方身份簽訂了《場地廠房租賃合同書》”這一說法，正好說明了我方提交的《場地廠房租賃合同書》的真實性，而且原、被告雙方提交的“收條”也印證了我方提交的《場地廠房租賃合同書》，即在簽訂本合同后，時間上是可以相互佐證的，也符合邏輯。四、關(guān)于付款方式：原告與被告簽訂的所有合同當(dāng)中未曾提到被告公司賬號，也未約定原告必須將轉(zhuǎn)讓款項匯入被告公司賬號。合同都已經(jīng)履行了四年之久，為什么被告卻遲遲拖延不來受領(lǐng)租金呢？理由就是“被告欲想通過拒絕受領(lǐng)租金來達(dá)到解除合同的目的，繼而獲得拆遷補(bǔ)償款?！蓖耆`背了訂立合同時的意思表示，為典型的見利忘義，有失誠實信用的行為。綜上所述，原告與被告簽訂的《場地廠房租賃合同書》合同合法、有效，被告拒接受租金為惡意違約行為，原告的訴訟請求符合事實及法律規(guī)定，請求貴院依法支持。請法院綜合以上情況給予考慮，依法駁回原告所有的訴訟請求。代理人：王少明2010年8月21日（三）通州區(qū)人民法院判決法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，被告作為承租人，已經(jīng)按照約定支付了租金和履行了相關(guān)合同義務(wù)。法院認(rèn)為：本案中如解除雙方簽訂的《場地廠房租賃合同書》，會導(dǎo)致被告利益失衡，故對原告要求解除雙方簽訂的《場地廠房租賃合同書》不予支持。最終，法院判決《場地廠房租賃合同書》有效，雙方繼續(xù)履行合同。宣判后，原告向第二中級人民法院上訴，二審維持原判。（四）案件訴前簽發(fā)的律師函要求繼續(xù)履行合同通知書王某、何某：本公司于2010年7月10日收到你方郵寄的《解除合同通知書》，對于該通知書的內(nèi)容我方不予認(rèn)可，我司是完全按照2006年6月雙方簽訂的《場地廠房租賃合同書》履行相關(guān)合同內(nèi)容的?，F(xiàn)針對你方在《解除合同通知書》稱我司存在所謂的“違約行為”作出如下答辯：一、我司新建房屋施工建設(shè)是按照《場地廠房租賃合同書》第三條第一款第四項之約定進(jìn)行，是在經(jīng)