合同范本之租賃經(jīng)營合同糾紛

租賃經(jīng)營合同糾紛【篇一：商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析】商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析作者：上海市建緯（深圳）律師事務所陳桂平律師商鋪租賃是房地產(chǎn)三級市場的重要組成部分，而商鋪作為市場經(jīng)濟交易的載體之一，有關商鋪租賃的糾紛也較為常見，而且有關商鋪租賃的糾紛涉及的標的額也并不低，有些商鋪租賃年租金達幾十萬的都有，這個跟商鋪所在的商圈有很大的關系，由此，無論對于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關的風險。一、招商階段的租賃糾紛現(xiàn)在不管是國內(nèi)的一線城市，還是二線城市，許多大型商場都存在招商活動，對于商鋪而言，更是如此，但是這個階段，也是租賃糾紛常有發(fā)生的階段。舉例來說，現(xiàn)在商場為了更便于服務消費者，會對商場的區(qū)域進行功能劃分，比如按每一層經(jīng)營產(chǎn)品或者同一層不同區(qū)域經(jīng)營同一類產(chǎn)品進行統(tǒng)一布置，因此，在招商的時候，就會對經(jīng)營產(chǎn)品的承租者功能定位進行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區(qū)域定位，也會引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場為了吸引承租者的前來，經(jīng)常會開出優(yōu)惠條件，并且約定了預計開業(yè)的時間。但就經(jīng)本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時候，商場的出租者容易出現(xiàn)以下問題：1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；2、擅自縮小原定的租賃位置；3、商場因招商不足未能如期開業(yè)；4、商場為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進行功能劃分；5、商場雖開業(yè)，但配套的電梯、水電、網(wǎng)絡等不具備，承租者入駐時發(fā)覺與預期相差甚遠。因此，對于承租者來說，不應一味的看重商場的招商宣傳，更應該注意租賃合同里的約定以及可能出現(xiàn)的風險，如果租賃合同未對商場可能出現(xiàn)前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關規(guī)定進行索賠，從索賠的角度以及保護自己權益的角度來說，將會加大自己的訴訟成本。反之，對于商場出租者而言，如果對于招商預期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實際招商情況不佳之時，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。二、簽約階段的資信審查問題所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對于承租人來說，本人僅提醒有關如何核實出租人的出租資格。大型商場，一般開發(fā)商委托物業(yè)代為出租，那么承租人需要注意的是有關的物業(yè)獲得開發(fā)商的授權手續(xù)，另一方面，還需要注意關于出租的商場是否存在出租限制，即是否商場的權屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標準的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；9有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而發(fā)生前述情況下，承租人一般風險較大，且如果后期租賃后需要辦理有關經(jīng)營證照時，可能會遇上阻礙。對此，在簽訂租賃合同或者意向書時，需要先核實是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現(xiàn)實中，很多農(nóng)村集體用地也有建立商場出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對此，需要承租人在簽訂合同時，核實是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經(jīng)營，對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實要三思而后行。另外，在承租人時，需要注意承租的商場所在的區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi)，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內(nèi)，因為如果在拆遷范圍內(nèi)，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發(fā)生時的補償問題，對于該點，將在下文進一步分析。三、商鋪租賃合同的約定問題商鋪的租賃合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關于租金1、乙方租賃本合同第一條規(guī)定的場所，從事賓館經(jīng)營、使用，并遵守國家和烏魯木齊市有關房屋租賃和賓館行業(yè)管理的有關規(guī)定。2、乙方在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門審批核準前，不得擅自改變使用用途。第三條租賃期限1、租賃期限自2015年1月1日至2026年12月31日止，共12年，裝修免租期自實際交房日2014年7月8日至2014年12月31日止。第四條租賃費及繳納方式-1--2-3、乙方逾期交納租賃費超過60日時，且不能取得甲方諒解的，視乙方違約。經(jīng)甲方書面催告后乙方仍不支付的，除了依照本合同第五條第2點之規(guī)定承擔相應責任以外，甲方有權書面通知乙方解除、終止合同，但由于出現(xiàn)甲方違約在先或甲方未履行合同承諾的情況除外。4、乙方因特殊原因需要延遲交納或者分期交納租賃費時，必須經(jīng)甲方書面同意且應當在甲方限定的期限內(nèi)足額予以交納，否則應參照本合同第五條第2、3點之規(guī)定承擔相應責任。第六條租賃保證金本合同簽訂的當日，乙方須一次性向甲方繳納租賃保證金20萬元人民幣。待該合同解除或終止，并且甲乙雙方之間的債權債務全部處理完畢，同時乙方也未拖欠任何職能部門（例如：工商、稅務、電力公司、熱力公司等）費用的情況下，甲方在七日內(nèi)一次性退還租賃保證金（不計利息）給乙方。第七條租賃標的物的交付時間甲方向乙方交付租賃標的物的時間為2014年7月8日，如甲方不能按期交付租賃標的物，則順延啟租時間。第八條租賃標的物的交付條件1、甲方保證在2014年8月31日前取得本租賃標的物的房屋建安竣工驗收合格報告，本租賃物范圍內(nèi)消防設施設備安裝符合消防部門要求和規(guī)定，包括修建符合標準的消防水池，并取得整體消防驗收合格證書。甲方辦理完上述驗收并取得證書后，應在3日內(nèi)書面通知乙方，乙方收到通知后根據(jù)實際情況確定4樓、5樓的裝修開工時間。如到2014年8月31日上述證件仍未辦理完畢，乙方有權解除并終止合同，甲方須退還乙方繳納的租賃保證金20萬元，甲方還應支付乙方已實際投入的裝修費用，如雙方對裝修費用有異議，則以雙方共同委托的審計機-3-構審計結果為準。如甲方在2014年8月31日已辦理完畢上述證件，但甲方卻以證件未辦理完畢為由，要求與乙方解除合同，則視為甲方違約，除退還乙方裝修費用及保證金外，還應向乙方承擔違約金20萬元，如違約金不足以彌補乙方損失的，則超出部分甲方仍需承擔賠償責任。2、甲方保證本租賃標的物足夠的電容量(用電容量630千伏安）,供水口徑不小于40mm（管道井）。3、甲方保證本租賃物排水排污管道具備，符合國家建設質(zhì)量要求，不會影響乙方在租賃期間的使用。第九條租賃場所的交接本合同生效后，甲、乙雙方應當對該租賃場地進行交接，交接應當簽訂書面交接手續(xù)，同時制作交接清單，一并作為本合同附件。從交接之日起至2014年8月20日止，此期間為乙方對大堂的裝修期；2014年12月31日前，甲方不收取租賃費。如果2014年8月20日前乙方對大堂的裝飾、裝修無法竣工，影響了甲方酒店的正常開業(yè)，則竣工時間每超出一日，乙方應向甲方支付違約金人民幣15000元。無論乙方四樓、五樓的裝修何時竣工開業(yè)，甲方計取租賃費時間均確定為2015年1月1日起。第十條租賃標的改造、修繕1、租賃標的物的四樓、五樓室內(nèi)部分的裝飾、裝修及水、電、消防改造由乙方負責，所需費用由乙方自行承擔；大堂裝修由乙方負責，甲方承擔大堂裝修總費用的30%。但乙方的裝飾、裝修方案必須提交甲方審核，甲方簽署書面認可通知后方可實施。2、租賃經(jīng)營期間，如果乙方根據(jù)經(jīng)營狀況需要對大堂進行再次裝修的，乙方必須向甲方遞交書面申請，裝飾、裝修方案必須提交甲方審核，甲方簽署書面認可-4-通知后方可實施。3、本合同履行期間，乙方承租范圍內(nèi)全部配套附屬設施的修繕、增建，由乙方予以管理、維護并負擔相應費用，但不包括對上述租賃標的及其附屬設施主體、結構安全的維護產(chǎn)生的費用（除由于乙方原因而導致的安全隱患除外）。4、在乙方租賃期內(nèi)，本租賃標的物建筑質(zhì)量問題以及自然損害和不可抗力造成的損害需要維修及維護的費用均由甲方負責支付。5、甲方對于地下室及其附屬設施主體、結構安全的維護、修繕不得影響乙方的正常經(jīng)營；乙方應積極予以配合且不得無故阻撓甲方的正常施工。具體的施工方法應當由甲、乙雙方共同商定。第十一條裝飾、裝修，廣告牌匾設置及管理1、乙方承租期間，因經(jīng)營需要有權自主決定進行室外廣告牌匾的設置。甲方保證在租賃標的物入口處和外墻東側設置共計兩處乙方標牌，乙方標牌同時應當符合國家以及烏魯木齊市關于廣告設置、管理規(guī)范的要求，費用由乙方自行承擔。第十二條依法經(jīng)營及稅費負擔1、在乙方租賃經(jīng)營期間，應當依法辦理有關證照，合法經(jīng)營及時交納因經(jīng)營而應上繳的相關稅費等。2、如因乙方原因而造成的任何問題，由乙方自行解決；如涉及到甲方連帶責任造成甲方經(jīng)濟損失的，均由乙方承擔；3、如甲乙雙方因各自原因?qū)е氯后w事件發(fā)生，致使對方無法正常經(jīng)營的，給對方造成的經(jīng)營損失由違約方予以承擔；如果責任方在群體事件發(fā)生后在30日內(nèi)未能妥善解決，則另一方有權解除合同，責任方應向另一方賠償因此而給對方造成-5-【篇三：五大典型案例分析商鋪租賃糾紛】五大典型案例分析商鋪租賃糾紛綢繆方案2006年，商鋪租賃依然是投資市場的一大熱點，一方面市中心一些熱門地段一鋪難求，另一方面，社區(qū)商鋪也進入了不同區(qū)域因配套交通等不同條件形成的冷熱不均的局面。而商鋪租賃在日漸趨熱的同時，也產(chǎn)生了5類新型糾紛，成為2006年商鋪租賃過程中的典型。如何未雨綢繆，在租賃商鋪中把握先機，上海聯(lián)業(yè)律師事務所王展、沈獻磊兩位律師，從2006年五大典型案例的分析中，為你找出商鋪租賃中未雨綢繆防止糾紛發(fā)生的方案●典型糾紛類型一保障獨家經(jīng)營權商家往往不愿意同其他同行離得太近，所以在商鋪租賃中商家常常希望通過獨家經(jīng)營權的約定，來實現(xiàn)自己在一定范圍內(nèi)的獨家經(jīng)營。但獨家經(jīng)營權如果約定不明確，糾紛就在所難免。下面就通過一個獨家經(jīng)營權的案例，提醒在租賃商鋪時如何保證自己的“獨家經(jīng)營權”。[案例]甲乙雙方就a商鋪簽訂租賃合同，約定乙方租用a商鋪用于裝飾裝潢業(yè)務。由于乙方不希望有其它裝潢公司在商鋪所屬大廈做裝潢業(yè)務，故在合同中約定：乙方入駐b大廈后，甲方保證b大廈中將不再有其它裝潢公司從事裝飾裝潢業(yè)務。乙方入住不久，發(fā)現(xiàn)在大廈中出現(xiàn)了一家家居公司，推出“整體家居解決方案”業(yè)務，據(jù)查證該公司其實在從事家庭裝潢業(yè)務。乙方想根據(jù)合同約定要求甲方承擔責任的時候，卻發(fā)現(xiàn)自己正處在極為不利的境地。首先，“家居公司”并不能等同于“裝潢公司”。該公司從事裝潢業(yè)務，是否意味著甲方對該條款的違反；其次，“整體家居解決方案”并不能等同于裝潢業(yè)務，雙方?jīng)]有在合同中對什么是裝潢業(yè)務作明確界定；最后，甲方違約并不等同于乙方可以解約，雙方?jīng)]有在合同中明確甲方的違約責任。律師點評：律師認為，要保證商鋪租賃中獨家經(jīng)營權的實現(xiàn)，該條款包含下列內(nèi)容：■明確獨家經(jīng)營權的含義。比如本案中，應明確任何其它公司或自然人都不得在大廈內(nèi)從事裝潢業(yè)務，以免去對“家居公司”束手無策的尷尬境地；而且，對裝潢業(yè)務也要予以明確的定義，以免有人以所謂“整體家居解決方案”打擦邊球。■明確違約責任。如解除合同、繼續(xù)履行，把競爭對手趕出去、要求賠償或是要求出租方支付一定數(shù)額違約金。如果承租方簽約時還沒有把握，不妨事先咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師或者由律師陪同簽約把關，以避免不必要的損失?！竦湫图m紛類型二承租方的解約權在商鋪租賃中，由于涉及的財產(chǎn)較大，所以在簽訂合同時，承租方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保證自己在特殊情形下解約退租的權利。否則，當你由于某種原因需要解除合同時，就會產(chǎn)生糾紛和損失。[案例]吳先生看中一處沿街商鋪打算用來經(jīng)營餐飲，于是與房東簽訂了租賃合同，就租期、租金、裝修、租賃用途等事項作了約定。同時，房東答應協(xié)助辦理餐飲業(yè)的相關手續(xù)。但裝修接近完畢時，吳先生發(fā)現(xiàn)該商鋪的電容量僅為5千瓦，根本無法經(jīng)營餐飲，而且商鋪的基本設施達不到要求，造成經(jīng)營餐飲的許可證一直批不下來。吳先生想解除合同，卻發(fā)現(xiàn)雙方對此根本沒有約定。吳先生認為房東違背了當初的承諾，應當承擔違約責任。而房東則認為，電容量和基本設施不是自己能夠控制的，合同約定的義務自己全都做到了。在無法協(xié)商的情況下，吳先生不得不向法院起訴。[律師點評]對于承租方來說，至少要考慮三種需要解除合同的情況。■出租方違反約定，使自己的合法利益受到損害。作為承租方要在合同中明確出租方的義務及責任承擔方式。■由于第三方原因使合同無法繼續(xù)履行時，如何解除合同。比如由于政府規(guī)劃的變化，導致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以得到相應的補償，但承租方卻不能直接得到這種補償。所以需要在合同里約定在雙方都沒有過失的情況下，須解除合同的，承租方應得到一定的補償?！鲇捎谧约旱慕?jīng)營情況發(fā)生變化，承租方需要終止協(xié)議的。如業(yè)務經(jīng)營不善，在這種情況下承租方往往要承擔違約責任，自己投入就不用說了，還要賠給出租方幾個月的房租才能了事。而如果雙方在合同中作些特殊約定，事先做好準備，那么真的退租時就比較容易解決?！竦湫图m紛類型三特殊用途做生意的人租用商鋪開什么店事先肯定都經(jīng)過一定的籌劃思考。可不少人在租商鋪時往往只是口頭上跟出租方表示將來要開什么店，在租賃合同中很少明確。等到自己裝修扎進去之后，可能會由于種種原因這一類的店根本開不出來?；仡^要退租，卻并不那么容易。[案例]張先生租了個沿街鋪面準備做汽車裝潢生意，可當準備開張時，卻遭到附近居民的抗議，理由是該沿街鋪面屬于小區(qū)整體規(guī)劃范圍，汽車裝潢影響小區(qū)居民的休息和周邊環(huán)境。張先生不得已想退租，并要求房東賠償自己的裝修等損失?？陕蓭煾嬖V他，當初租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢，要求退租和獲得房東賠償比較難。因為即便張先生當初口頭告知了房東，但如果沒什么證據(jù)那就等于沒說。[律師點評]不同的商鋪，可能由于其規(guī)劃、設計、附屬設施、環(huán)境等不同而有不同的商業(yè)用途。在簽訂租賃合同之前，承租人務必要考察該商鋪是否符合自己的租賃用途。在具體簽訂租賃合同時，應該確定如下條款：首先，