物業(yè)管理師輔導知識：物業(yè)管理官司的責任認定

物業(yè)管理師輔導知識：物業(yè)管理官司的責任認定

(一)違約責任

違約責任是指當事人因違反合同規(guī)定的內(nèi)容而應擔當?shù)呢熑?。違約責任是物業(yè)治理活動中常見的法律責任，其擔當方式主要是違約方支付違約金和賠償經(jīng)濟損失以及重作、更換。物業(yè)治理活動中的主要違約行為有：

1未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付使用物業(yè)。

2物業(yè)移交時，開發(fā)商未按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)治理公司支付物業(yè)修理基金。

3物業(yè)治理公司未按治理合同規(guī)定的內(nèi)容向住戶供應效勞和對物業(yè)進展治理。

4住戶沒有履行治理合同規(guī)定的義務。

(二)侵權(quán)責任

侵權(quán)責任是指在物業(yè)治理活動中，侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及公民的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時所應擔當?shù)姆韶熑巍?/p>

1因房屋建筑質(zhì)量而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

因房屋建筑質(zhì)量不合格造成住戶財產(chǎn)、人身損害的，應當賠償損失。如商品房在交付使用后，發(fā)生了墻壁倒塌，致使住戶被砸傷，家庭財產(chǎn)被損壞時，房屋建筑者和銷售者應當擔當賠償損失的責任。

2因物業(yè)修理施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

在對房屋進展修理施工或者在通道上挖抗修繕地下設施時，沒有設置明顯標志和實行安全措施造成他人損害的，物業(yè)治理公司應當擔當人身損害賠償。

此外，建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其全部人或治理人應擔當責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。如住宅小區(qū)圍墻發(fā)生倒塌，損傷他人時，物業(yè)治理公司應當對此擔當責任。但假如該圍墻的倒塌不是質(zhì)量問題，而是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻基傾斜倒塌，那么，賠償責任就應由挖溝的第三人擔當。

3因阻礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

這種侵權(quán)責任主要是因違反相鄰關(guān)系義務而引起的。詳細表現(xiàn)為，堵塞或轉(zhuǎn)變給、排水渠道，阻礙相鄰他方正常給、排水;堵塞或轉(zhuǎn)變通道，造成他人通行困難;新建建筑物或附屬設施影響他人采光和通風等等。因給相鄰他方造成阻礙或損失的，應當停頓侵害，排解阻礙、賠償損失。

4因治理人員違法履行職務而產(chǎn)生的法律責任

物業(yè)治理公司員工在履行其職務時因超越法定權(quán)限或違反法律義務而給他人造成損失時，必需擔當賠償責任。超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務則一般表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任是一種轉(zhuǎn)承責任，即損失雖然是由治理人員造成的，但對其的賠償則由其所在單位擔當。

(三)無過錯責任

違法者主觀有過錯是法律責任不行缺少的構(gòu)成要件，但是很多民事責任的構(gòu)成要件則不要求行為者主觀是否有