公租房br開發(fā)模式與資本投資效應(yīng)研究

公租房br開發(fā)模式與資本投資效應(yīng)研究

一社會(huì)資本投資公租房建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)2010年，超過58萬個(gè)公共住房項(xiàng)目開始建設(shè)40多個(gè)公共租賃網(wǎng)站。2011年，在1000萬個(gè)公共住房建設(shè)計(jì)劃中，開始建設(shè)237萬個(gè)公共租賃網(wǎng)站。2011年3月，溫家寶在一份政府工作報(bào)告中提出“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房”，公共租賃住房的地位日益突出。然而,目前的公租房建設(shè)仍多依靠地方政府財(cái)政投入,未來愈加龐大的工程量將使地方政府背負(fù)更加沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān),公租房建設(shè)的可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此,吸引社會(huì)資本投資公租房建設(shè),緩解政府財(cái)政負(fù)擔(dān),同時(shí)解決公租房可持續(xù)性供應(yīng)問題,已成為學(xué)界與政府的一致觀點(diǎn)。就吸引社會(huì)資本模式的研究成果來看,學(xué)界已經(jīng)提出BOT、REITs、稅收抵免三種模式、如曹小琳等提出公租房BOT開發(fā)模式;馮志艷提出將房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)應(yīng)用于公租房開發(fā)。梳理以往的研究成果,可發(fā)現(xiàn)三點(diǎn)缺陷:三種開發(fā)模式研究各自獨(dú)立,缺乏互動(dòng)融合;三種開發(fā)模式多局限于定性研究,缺少定量分析;三種開發(fā)模式研究與公租房租金定價(jià),即未來收入研究相脫節(jié)。針對以上不足,本文首次將BOT、REITs、稅收抵免三者創(chuàng)新性融合為BRT開發(fā)模式,并應(yīng)用于北京某公租房項(xiàng)目,在定量研究REITs開發(fā)商盈利租金與公租房承租人實(shí)繳租金的基礎(chǔ)上,對公租房BRT開發(fā)的模式效果進(jìn)行實(shí)證分析。二tateinvests之法BOT,即Build—Operate—Transfer;REITs,即RealEstateinvestmenttrusts;TaxCredit,即稅收抵免。為方便敘述,取各自英文首字母組成縮寫B(tài)RT,即指代BOT、REITs、TaxCredit組合開發(fā)模式。1.特許經(jīng)營期后償還建成項(xiàng)目BOT即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓,指企業(yè)完成項(xiàng)目建設(shè)后,政府授權(quán)其約定期限的特許經(jīng)營權(quán),特許經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)通過自身經(jīng)營回收成本,并賺取投資利潤,特許經(jīng)營期屆滿,政府無償收回建成項(xiàng)目。BOT已廣泛應(yīng)用于道路、橋梁、水壩、電廠等基礎(chǔ)公共項(xiàng)目的建設(shè)。(2)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)REITs,即房地產(chǎn)投資信托基金。REITs基金公司通過發(fā)售REITs受益憑證以募集社會(huì)資本,自身或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資與經(jīng)營管理,并將投資收益回饋于社會(huì)投資者。REITs既可以上市流通,也可以封閉運(yùn)行,它是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的重要手段。(3)稅收抵免的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)效果優(yōu)于稅收減免稅收抵免,指從應(yīng)納稅額中直接減去抵免額,得到納稅額;稅收減免指從總收入中先行減去減免額,以該結(jié)果為稅基計(jì)算納稅額。如稅率為3%,授予納稅人10000元稅收抵免權(quán)利,則納稅人應(yīng)納稅額減少10000元;若授予納稅人10000元稅收減免,則納稅人應(yīng)納稅額減少10000元×3%=300元。顯然,稅收抵免的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)效果明顯優(yōu)于稅收減免。稅收抵免融資的運(yùn)作模式為:稅務(wù)部門將稅收抵免權(quán)利授于公租房開發(fā)商,公租房開發(fā)商再將其出售于稅收抵免購買者;前者獲得融資,后者獲得稅收抵免。稅收抵免分N年等額發(fā)放,每年A元,考慮資金時(shí)間價(jià)值,稅收抵免購買者最多愿意為此支付A×(P/A,i,N)元,即公租房開發(fā)商獲得融資A×(P/A,i,N)元。2.公租房項(xiàng)目被宣告無效后,其獲得建設(shè)期融資BRT運(yùn)行模式如圖1所示。REITs基金公司募集社會(huì)資本,以公租房開發(fā)商身份進(jìn)行公租房開發(fā)建設(shè),并與地方政府簽訂若干年特許經(jīng)營協(xié)議,以運(yùn)營期租金收入回收成本并賺取利潤,經(jīng)營期屆滿后,將公租房項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓于地方政府。同時(shí),REITs開發(fā)商獲得地方政府授予的稅收抵免權(quán)利,并將其出售于稅收抵免投資者,以此獲得建設(shè)期融資。稅收抵免過程是公租房BRT開發(fā)模式有效運(yùn)行的最核心環(huán)節(jié)。二西部、珠三角地區(qū)2011年中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示,截至2010年底,我國城鎮(zhèn)化率為49.68%,國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要中提出了到2015年城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.5%的目標(biāo),按照2010年末總?cè)丝?34091萬人估算,則2011至2015年,將有約134091×(51.5%-49.68%)=2440萬的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)就業(yè)。經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)、珠三角地區(qū)將吸納其中的大部分,而農(nóng)村勞動(dòng)力由于知識(shí)、技能方面的局限,大都就業(yè)于服務(wù)及建筑行業(yè),收入并不高,加之本地區(qū)已有的龐大中低收入群體,東部、珠三角地區(qū)的公租房建設(shè)量將越加龐大。中國指數(shù)研究院最新公布的百城價(jià)格指數(shù)顯示,2013年3月,北京、廣州、深圳、上海4座一線城市新建住宅平均價(jià)格同比漲幅高達(dá)11.29%、11.70%、9.3%、3.85%,均價(jià)分別高達(dá)26011元/平方米、15309元/平方米、28221元/平方米、28147元/平方米,從漲幅與均價(jià)總體情況看,東部及珠三角地區(qū)城市領(lǐng)跑全國。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步推進(jìn),這些地區(qū)房價(jià)的上升勢頭勢必延續(xù),土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用將隨之水漲船高,加之市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級開發(fā)成本評估及利潤、城市土地儲(chǔ)備管理等費(fèi)用,東部及珠三角地區(qū)地方政府的存量土地開發(fā)成本將逐步提高。面對未來龐大的公租房建設(shè)規(guī)模,自留公租房用地成本將使東部及珠三角地區(qū)地方政府背負(fù)沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān),公租房供應(yīng)的可持續(xù)性也將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),這些地區(qū)吸引社會(huì)資本投入公租房建設(shè)的需求將更加迫切。因此,本文將土地成本納入公租房建設(shè)成本,交由社會(huì)資本消化,并選取典型城市北京,以代表東部及珠三角地區(qū)城市作為實(shí)證研究公租房BRT開發(fā)模式的對象。1.定期維護(hù)費(fèi)用支出以公租房建設(shè)期2年,REITs開發(fā)商特許經(jīng)營期10年,房屋全部出租,每5年重新簽訂租賃合同,以調(diào)整租金,并充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值為前提。首先,參考國際慣例確定公租房租戶實(shí)繳租金;其次,在保證REITs開發(fā)商收益的前提下,依據(jù)公租房開發(fā)成本推算公租房特許經(jīng)營期盈利租金價(jià)格;再次,計(jì)算公租房REITs開發(fā)商總成本;最后,結(jié)合前述結(jié)果計(jì)算政府租金補(bǔ)貼總額及其凈現(xiàn)值、年稅收抵免金額、公租房REITs開發(fā)商融資金額,并從政府、REITs開發(fā)商、稅收抵免投資者三方視角對公租房BRT開發(fā)模式的效果進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。2.解決城鎮(zhèn)中低收入群體住有所居問題的方法,基于中低收入群體的住有所居公租房是我國保障性安居工程建設(shè)的重要組成部分,旨在解決城鎮(zhèn)中低收入群體的住有所居問題。因而,公租房的租金定價(jià)應(yīng)以福利性為首要原則,充分考慮中低收入租戶的住房支付能力。(2)鼓勵(lì)社會(huì)資金參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營目前,公租房主要由政府委托地方國有企業(yè)建設(shè),同時(shí)依靠政府財(cái)政撥款、公積金增值收益金撥款、土地出讓凈收益按比例撥款和國家開發(fā)銀行貸款的方式解決,政府常常作為最后成本的買單者,財(cái)政壓力十分巨大。北京市“十二五”住房保障規(guī)劃中明確提出大力發(fā)展公租房,“十二五”時(shí)期供應(yīng)數(shù)量占到公開配租配售保障性住房的60%以上,過去主要依靠政府財(cái)力解決公租房建設(shè)資金的模式不可為繼。為此,北京市“十二五”住房保障規(guī)劃提出“多渠道吸引社會(huì)資金參與,為公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營提供充足的資金保障?！币虼?在租金定價(jià)時(shí),應(yīng)允許社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)需求,激發(fā)其投資熱情,以實(shí)現(xiàn)公租房的可持續(xù)建設(shè)。3.公租房設(shè)計(jì)概況以北京市2012年9月29日出讓的亦莊新城X1-1A組團(tuán)B03R1-2地塊為例,該地塊配建公租房68500平方米,核算公租房土地起拍價(jià)為7303.09元/平方米。按照《北京市公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集》,北京市公租房戶型設(shè)計(jì)面積分為單居套型30平方米、小套型40平方米、中套型50平方米、大套型60平方米4種,根據(jù)不同平面和結(jié)構(gòu)類型各套型面積上下浮動(dòng)不超過5%。由于項(xiàng)目尚未完成,故取平均值45平方米為該公租房社區(qū)戶型面積。(1)家庭經(jīng)營收入根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),德國依據(jù)低收入家庭收入的25%定價(jià)公共福利住房租金,新加坡公共組屋依照租戶收入的30%收取租金,香港公屋租價(jià)大約占租戶收入的15%到20%之間,美國公共住房租金按承租家庭收入的30%確定。故假定北京市中低收入家庭可支配收入的25%用來支付租金。北京市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示,中低收入戶人均可支配收入為23551元/年;第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,北京市常住人口家庭戶規(guī)模為2.5人/戶,則實(shí)繳租金為23551×2.5×25%/12/45=27.3元/(月·平方米)。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京市2008至2012年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)每年同上年相比增長5.1%、-1.5%、2.4%、5.6%、3.3%,5年平均值為3.0%,故可假定租金每年應(yīng)上調(diào)3.0%。結(jié)合前述租賃合同每5年重新簽訂、公租房建設(shè)期2年的條件,計(jì)算第一個(gè)5年內(nèi)實(shí)繳租金為27.3×(1+3%)2=29.0元/(月·平方米),第二個(gè)5年內(nèi)實(shí)繳租金為29.0×(1+3%)5=33.6元/(月·平方米)。(2)建設(shè)成本和稅收優(yōu)惠政策公租房項(xiàng)目開發(fā)成本包含建設(shè)成本、建設(shè)期利息、運(yùn)營成本。其中,建設(shè)成本主要涵蓋土地、建安、家裝成本;運(yùn)營成本主要指物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi)、工資等。運(yùn)營成本相比較建設(shè)成本可以忽略不計(jì);住建部、財(cái)政部等出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》,要求“對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠”,依此可假設(shè)公租房項(xiàng)目建設(shè)期、運(yùn)營期稅費(fèi)全免。故公租房開發(fā)總成本即由土地成本、建安成本、家裝成本及建設(shè)期利息四部分構(gòu)成。(2)土地成本由于土地起拍價(jià)反映了土地收歸國有之前的一切成本,故本文以此價(jià)格度量公租房土地成本,即7303.09元/平方米,令為C1。(3)租房建設(shè)成本構(gòu)成部分建安成本反映了建設(shè)項(xiàng)目建筑與安裝工程方面投入的全部資金。建安成本是公租房建設(shè)成本的重要構(gòu)成部分。由于項(xiàng)目尚未完成,依據(jù)北京建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)信息,建筑成本取2012年10月至2013年2月框剪結(jié)構(gòu)住宅單方總造價(jià)平均值2722.21元/平方米(已減免稅金),令為C2。(4)體裝以預(yù)裝修成本為考慮依據(jù)《北京市公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集》,將廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室裝門、墻面地面鋪磚、廚衛(wèi)器具置備等初裝修成本考慮在內(nèi),家裝成本約為400元/平方米,令為C3。(5)住房保障貸款2010年8月,住建部、財(cái)政部等印發(fā)《關(guān)于做好利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》,北京市成為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市;2010年12月,住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》,宣布“從2010年12月26日起,開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市,貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行支持保障性住房建設(shè)”。2012年10月,五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.5%,即公租房建設(shè)貸款利率為4.95%。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,保障性住房最低資本金比例為20%,故共需貸款金額(7303.09+2722.21+400)×(1-20%)=8430.24元/平方米。實(shí)際工程建設(shè)中,貸款通常不會(huì)一次性發(fā)放,已假設(shè)建設(shè)期2年,則每年分額發(fā)放貸款4215.12元/平方米。計(jì)算建設(shè)期利息Q:(6)合理年試模型經(jīng)調(diào)研,企業(yè)最長使用的折現(xiàn)率是同期銀行貸款利率,而折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上就是投資者進(jìn)行投資時(shí)所要求的回報(bào)率。故選取當(dāng)前央行5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.55%做為公租房REITs開發(fā)商的合理年利潤率。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,我國2008至2012各年全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同上年相比增長5.9%、-0.7%、3.3%、5.4%、2.6%,5年平均值為3.3%,故假設(shè)今后各年折現(xiàn)率i為3.3%,結(jié)合前述公租房特許經(jīng)營期10年假設(shè),令R為盈利租金,C=C1+C2+C3則R=[C·(F/P,i,2)+Q1·(F/P,i,1)+Q2]·(A/P,6.5%,10),得盈利租金R=109.5元/(月·平方米)。(3)部分構(gòu)成如前述,公租房開發(fā)總成本由土地成本、建安成本、家裝成本及建設(shè)期利息四部分構(gòu)成。則公租房開發(fā)總成本C總=C1+C2+C3+Q1·(P/F,i,1)+Q2·(P/F,i,2),i取3.3%,即得BRT開發(fā)前公租房REITs開發(fā)商總投資金額,結(jié)果見表2。(4)政府經(jīng)營期標(biāo)準(zhǔn)模型的求解首先,如表1所示,政府為保證REITs開發(fā)商盈利,依據(jù)盈利租金與實(shí)繳租金差額確定單位補(bǔ)貼租金,再乘以公租房68500平方米總建筑面積得出每年需補(bǔ)貼的租金總額。其次,考慮2年建設(shè)期及10年特許經(jīng)營期,依據(jù)[A1(P/A,i,5)+A2(P/A,i,5)(P/F,i,5)](P/F,i,2)計(jì)算政府經(jīng)營期租金補(bǔ)貼凈現(xiàn)值,A1=6617.10萬元,A2=6238.98萬元,i為年通貨膨脹率3.3%,計(jì)算結(jié)果見表2。再次,將政府經(jīng)營期租金補(bǔ)貼凈現(xiàn)值按10年平均分拆,求得年稅收抵免金額T,并依據(jù)T(P/A,i,10)求得稅收抵免凈現(xiàn)值,i為年通貨膨脹率3.3%,計(jì)算結(jié)果見表2。最后,依據(jù)T(P/A,iP,10)求得稅收抵免投資者購買稅收抵免權(quán)利的最高出資金額,即公租房RE-ITs開發(fā)商獲得的一次性融資數(shù)額,如前述iP取同期貸款利率6.55%,計(jì)算結(jié)果見表2。(1)稅收抵免模式首先,公租房BRT開發(fā)模式杠桿效應(yīng)顯著,如表2所示,政府以10年間每年0.51億元的稅收抵免,撬動(dòng)了當(dāng)期7.41億元的社會(huì)投資;其次,相比較政府補(bǔ)貼公租房盈利租金與實(shí)繳租金差額部分的原始方式,稅收抵免模式可為政府大幅度縮減開支,如表2所示,政府節(jié)約資金凈現(xiàn)值5.07億元-4.26億元=0.81億元,減少達(dá)15.98%;再次,由于社會(huì)資本將土地成本吸收,政府財(cái)政負(fù)擔(dān)得到極大釋放。(2)減少了建設(shè)期利息支出應(yīng)用BRT開發(fā)模式前,REITs開發(fā)商共需投入公租房建設(shè)資金7.41億元,應(yīng)用BRT開發(fā)模式后,建設(shè)期可以獲融資3.64億元,僅需投入建設(shè)資金3.77億元,解決了49.12%的資金問題,REITs開發(fā)商也由此減少了建設(shè)期利息支出。BRT開發(fā)模式在保證6.55%年利潤的同時(shí),可為公租房開發(fā)商大幅削減建設(shè)期資金投入,降低利息成本。(3)全民主義者不存在任何風(fēng)險(xiǎn)稅收抵免實(shí)為一個(gè)未來收入持續(xù)穩(wěn)定的投資項(xiàng)目,該項(xiàng)目年利潤為6.55%,且由于由政府支付,完全不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。因而,稅收抵免對社會(huì)投資者而言具備相當(dāng)?shù)奈?。三公共住房建設(shè)的brt模式的可行性分析1.北京市公租房brt開發(fā)模式北京市“十二五”住房保障規(guī)劃中明確提出,“十二五”期間建設(shè)30萬套以上公租房,假設(shè)套均建筑面積45平方米,以該項(xiàng)目推算,公租房土地儲(chǔ)備開發(fā)共需投入資金7303.09×45×30≈985.92億元。若“十二五”期間北京市政府均勻供應(yīng)公租房土地,則每年需為儲(chǔ)備開發(fā)公租房用地投入約197.18億元,《北京市2012年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃》中安排資金900億元,公租房土地投入已占到2012年度北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)總投資的21.91%,龐大的政府資金將投入到公租房土地開發(fā)中。諸如上海、深圳、廣州等東部及珠三角地區(qū)城市也存在著相似的問題。而公租房BRT開發(fā)模式將土地成本轉(zhuǎn)嫁于社會(huì)資本,同時(shí)大幅度節(jié)省地方政府開支,可顯著緩解地方政府財(cái)政壓力。以該項(xiàng)目推算,“十二五”期間BRT開發(fā)模式將為北京市政府節(jié)約0.81×30×45/6.85=159.64億元資金。因之,地方政府具備推行公租房BRT開發(fā)模式的積極性。2.我國城鄉(xiāng)居民存款制度如表3所示,過去6年間,4年出現(xiàn)存款負(fù)利率,剛剛過去的2012年也僅為0.9%的存款正利率;今年我國2月份CPI上漲3.2%,創(chuàng)10個(gè)月以來新高,而當(dāng)前央行一年期定期存款基準(zhǔn)利率僅為3%。今年1月商務(wù)部表示,我國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已接近40萬億元,廣大居民儲(chǔ)蓄面臨著貶值風(fēng)險(xiǎn),保值增值需求迫切。而公租房BRT開發(fā)模式保證了REITs產(chǎn)品6.55%的穩(wěn)定年收益,足以滿足中小投資者保值增值的急切愿望,未來必將受到追捧。(2)債券及銀行存款是我國主要投資對象據(jù)2012年中國保險(xiǎn)年鑒數(shù)據(jù)顯示,截至2011年12月末,保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)達(dá)6.013萬億元,資金運(yùn)用余額為5.547萬億元,全行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益1826億元,平均收益率僅為3.57%。從保險(xiǎn)資金投資結(jié)構(gòu)看,全行業(yè)持有債券2.61萬億元,占比47.09%;銀行存款1.77萬億元,占比31.97%;股票、投資基金及其他投資占比20.94%。因而,債券及銀行存款是我國目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最主要的投資對象。2011年第一季度至2012年第三季度,我國GDP增速連續(xù)7個(gè)季度放緩,2012年全年GDP增速為7.8%,遭遇了自1999年以來中國經(jīng)濟(jì)增速的最低值,也是近20年來倒數(shù)第二的經(jīng)濟(jì)增長速度,未來債券市場前景不甚明朗,加之極低的銀行存款實(shí)際利率,未來中國保險(xiǎn)行業(yè)巨量資產(chǎn)的保值增值任務(wù)艱巨。公租房建設(shè)體量大,資金需求量大,BRT開發(fā)模式又保證了6.55%的低風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)年收益,公租房REITs必將是未來保險(xiǎn)行業(yè)、社保