論不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位

論不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位

現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)登記立法活動(dòng)吸引了社會(huì)各界的關(guān)注。在民主立法的大背景下,人民群眾的參與對(duì)于立法質(zhì)量的提高、立法進(jìn)程的加快總的來(lái)說(shuō)是有利的。但是,從筆者數(shù)次參加統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記條例的起草和論證活動(dòng)所得到的一些信息來(lái)看,相當(dāng)多的人和機(jī)構(gòu),甚至一些學(xué)者,其實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的基本宗旨及不動(dòng)產(chǎn)登記的一些基本概念或制度并不太了解,其中有些觀點(diǎn)甚至存在基本概念性質(zhì)的缺陷和錯(cuò)誤。這直接影響了相關(guān)立法建議、評(píng)論的妥當(dāng)性。本文擬就不動(dòng)產(chǎn)登記的二十多個(gè)基本范疇展開分析,以建立可以溝通的知識(shí)平臺(tái),不足之處,敬請(qǐng)指正。一、物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)登記法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)體法2014年8月15日,國(guó)務(wù)院法制辦公室就《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》)公開征求意見。1《征求意見稿》第1條指出,制定不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的法律根據(jù)是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)。確實(shí),《物權(quán)法》第二章中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但是,須注意的是,在學(xué)說(shuō)上,不動(dòng)產(chǎn)登記包括兩層含義:一是物權(quán)法上的含義,二是不動(dòng)產(chǎn)登記法上的含義。兩者雖然具有密切的關(guān)聯(lián),但也存在重大的區(qū)別。物權(quán)法上所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記,是指不動(dòng)產(chǎn)登記與否的事實(shí)狀態(tài)。物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)注點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否已經(jīng)登記這一事實(shí),這一事實(shí)是人民法院或者其他機(jī)構(gòu)裁判物權(quán)案件的根據(jù)。在涉及物權(quán)的訴訟中,如果某項(xiàng)物權(quán)或者其他具有登記能力的權(quán)利已經(jīng)納入不動(dòng)產(chǎn)登記,則法院必須對(duì)該項(xiàng)已經(jīng)登記的權(quán)利給予充分保護(hù)。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沒(méi)有登記,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,要么該項(xiàng)物權(quán)不生效,要么生效但不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。不動(dòng)產(chǎn)登記法上所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記,是登記機(jī)關(guān)實(shí)施登記的流程、過(guò)程,也就是法律上所說(shuō)的登記程序。該法要規(guī)定的,是登記機(jī)關(guān)怎樣進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的工作程序,內(nèi)容主要是可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利類型、不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則、登記管轄權(quán)、一般登記程序和特殊登記程序等問(wèn)題。具體地說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)規(guī)定,誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)登記、誰(shuí)接受登記申請(qǐng)并建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)予以登記、在哪個(gè)主管機(jī)構(gòu)登記、不同的權(quán)利進(jìn)行什么種類的登記、登記的法律責(zé)任等事項(xiàng)。由這些立法內(nèi)容來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記立法就是一個(gè)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性法律。按照我國(guó)《立法法》的規(guī)定,目前我國(guó)正在制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》屬于“行政法規(guī)”。但是,該條例本該具有的立法位階,應(yīng)屬于《立法法》所說(shuō)的由全國(guó)人大常委會(huì)制定的“單行法律”,應(yīng)屬于和《物權(quán)法》相配套的一個(gè)重要立法。實(shí)際上,不動(dòng)產(chǎn)登記立法制定為行政法規(guī),對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立來(lái)說(shuō),存在著法律效力偏低的問(wèn)題。這樣的立法由全國(guó)人大常委會(huì)制定為單行法律才更加符合《物權(quán)法》的要求?？傊?物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記,是看有沒(méi)有登記這一事實(shí),而不動(dòng)產(chǎn)登記法上的登記,是如何進(jìn)行登記的程序。因此,物權(quán)法意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)體法,或者說(shuō)是物權(quán)實(shí)體法;而不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如何變動(dòng)的程序法,或者說(shuō)是物權(quán)程序法。二、不動(dòng)產(chǎn)登記法和物權(quán)法的登記能力在立法的設(shè)計(jì)上也可以確定不動(dòng)產(chǎn)登記簿要記載的內(nèi)容,除了不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況(如面積、位置等)之外,核心是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。因此,在立法上首先要解決的問(wèn)題是,哪些權(quán)利可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿予以登記?？梢约{入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利,學(xué)說(shuō)上又稱之為具有“登記能力”的權(quán)利;不可以納入登記的權(quán)利,就是無(wú)登記能力的權(quán)利。權(quán)利的登記能力問(wèn)題,是在不動(dòng)產(chǎn)登記立法時(shí)必須首先予以解決的?？梢约{入不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利首先是物權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利,都是可以登記的,比如所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。但是,衡量登記成本和登記的必要性,這些權(quán)利并非都有納入不動(dòng)產(chǎn)登記的必要。例如,一般情況下,國(guó)家土地所有權(quán)就沒(méi)有必要納入登記(但是也不能認(rèn)為,這種權(quán)利在任何情況下都可以不登記,因此在立法中必須明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的特別規(guī)則)。需要注意的是,并不一定只有物權(quán)才可以納入登記。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的異議權(quán)利,至少在登記的時(shí)候不是典型的物權(quán),甚至只是一項(xiàng)屬于抗辯性質(zhì)的異議,也同樣具有登記能力。2再如,在預(yù)告登記制度之下,被納入預(yù)告登記的是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同”之后獲得的請(qǐng)求權(quán),這種請(qǐng)求權(quán)還不具有物權(quán)性質(zhì),但是也可以納入登記。當(dāng)然,可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利是以物權(quán)為主的權(quán)利群,非物權(quán)納入登記的情況并不多見。還要說(shuō)明的是,根據(jù)物權(quán)法原理,可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán),并不僅僅只是《物權(quán)法》中規(guī)定的“物權(quán)”,其他法律規(guī)定的“物權(quán)”也可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記。例如,《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定的“探礦權(quán)”、“采礦權(quán)”。根據(jù)《礦產(chǎn)資源法》第3條第3款的規(guī)定,勘查、開采礦產(chǎn)資源,必須依法分別申請(qǐng)、經(jīng)批準(zhǔn)取得探礦權(quán)、采礦權(quán),并辦理登記。國(guó)家作為礦產(chǎn)資源所有者將礦業(yè)權(quán)出讓,申請(qǐng)人以審批、招標(biāo)、拍賣等方式取得探礦權(quán)、采礦權(quán),即應(yīng)登記。3另外,《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)地使用權(quán)”,雖然人們對(duì)其內(nèi)容存在不同理解,但是它畢竟是現(xiàn)行立法確定的權(quán)利類型,也是可以納入登記的?？傊?只要是法律明確承認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),就具有登記能力。即使不是法律承認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),只要具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的部分特點(diǎn)而且法律對(duì)其權(quán)利內(nèi)容有明確的規(guī)定,這些權(quán)利也具有登記能力。例如,長(zhǎng)期租賃土地的權(quán)利,雖然權(quán)利強(qiáng)度不如物權(quán),但是承租人長(zhǎng)期占有、使用土地,其特點(diǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非常類似。世界上很多國(guó)家和地區(qū)的法律為穩(wěn)定相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序,規(guī)定土地租賃權(quán)可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記。1934年的中華民國(guó)《土地登記法》即規(guī)定土地租賃權(quán)可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記?！度毡久穹ǖ洹?、《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定,借地權(quán)4、借家權(quán)5,都可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記。不過(guò),這些登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,而是純粹的債權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)這些本質(zhì)上屬于債權(quán)的權(quán)利,只是承認(rèn)其登記能力。這也就是說(shuō),如果當(dāng)事人認(rèn)為其權(quán)利有必要納入登記而提起登記的申請(qǐng)時(shí),登記機(jī)關(guān)可以進(jìn)行登記?？偠灾?不動(dòng)產(chǎn)登記法和物權(quán)法之間存在著密切的內(nèi)在聯(lián)系,盡管它們發(fā)揮作用的法律機(jī)理存在差異。在制定不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí),我們既需要遵守《物權(quán)法》確定的一些基本原則,又要注意這兩部法律在細(xì)節(jié)上的不同。三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本規(guī)則不動(dòng)產(chǎn)登記,是依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,為完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的要求而展開。正如上文所述,在不動(dòng)產(chǎn)登記具有的雙重含義中,物權(quán)法意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記,是作為一種法律事實(shí)對(duì)于物權(quán)變動(dòng)所發(fā)揮的效果。這其實(shí)就是物權(quán)公示原則的意義,它確立了物權(quán)變動(dòng)的效果和公示方式之間關(guān)系的一般規(guī)則。但是,登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式,對(duì)物權(quán)效力的作用還需要進(jìn)一步明確,因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題在物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法中皆具有核心地位?！段餀?quán)法》第5條規(guī)定了物權(quán)公示原則。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言,公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記公示,指的是借助于國(guó)家登記的方式,將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿,從而使得相關(guān)利害人知悉這些權(quán)利的存在,并使得這些權(quán)利獲得法律的承認(rèn)和保護(hù)的法律制度。簡(jiǎn)而言之,不動(dòng)產(chǎn)登記并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生的根本依據(jù),有一些物權(quán)在納入登記之前就已經(jīng)存在。例如,有些當(dāng)事人的房屋所有權(quán),在登記之前就已經(jīng)存在多年了。再如,現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)民擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),也是在登記之前就已經(jīng)產(chǎn)生了。但是,必須明確的是,法律建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的,就是借助于將這些權(quán)利納入國(guó)家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí),利用不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)于利害關(guān)系人的公開性原則,使得納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利獲得法律的特殊認(rèn)可和保護(hù)。依據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定,法律對(duì)于各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是否必須進(jìn)行登記的要求是不同的。不動(dòng)產(chǎn)登記制度介入物權(quán)法的基本環(huán)節(jié)是“物權(quán)變動(dòng)”制度,也就是“物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅”的環(huán)節(jié)。6在這個(gè)環(huán)節(jié)中,原來(lái)不存在的物權(quán)會(huì)產(chǎn)生,已經(jīng)存在的物權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)讓、變更乃至消滅。市場(chǎng)體制下的物權(quán)變動(dòng),不但使得當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系發(fā)生重大變化,而且也可能使得第三人的權(quán)利受到很大影響。這就是《物權(quán)法》必須予以關(guān)注的交易安全問(wèn)題。就此,我國(guó)《物權(quán)法》根據(jù)交易的三種情形,建立了三種不同的規(guī)則。其一,一些經(jīng)常要發(fā)生交易的權(quán)利,而且權(quán)利變動(dòng)有可能對(duì)第三人發(fā)生排斥性作用的,法律要求這些權(quán)利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記。7這種登記立法模式,在學(xué)說(shuō)上被稱為“實(shí)質(zhì)主義登記”或“登記要件主義”8即登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)揮著決定性作用。例如,一個(gè)通過(guò)買賣取得房屋所有權(quán)的行為,就只能在登記時(shí)才生效:如果登記了,房屋就歸屬于買受人;如果沒(méi)有登記,房屋所有權(quán)還應(yīng)該歸屬于出賣人。與實(shí)質(zhì)主義登記相對(duì)應(yīng)的是“形式主義登記”,9也就是登記在物權(quán)變動(dòng)中只是發(fā)揮證明權(quán)利存在的作用。這種登記模式也包含幾種不同情形:有登記對(duì)第三人可以發(fā)揮對(duì)抗作用的“登記對(duì)抗主義”,有登記僅僅對(duì)物權(quán)的存在發(fā)揮證明作用的登記證明主義(美國(guó)的一些州采取這種模式)。其二,一些不常進(jìn)行交易、甚至基本上不參與交易的物權(quán),法律就沒(méi)有對(duì)它們提出必須登記的要求。10也就是說(shuō),在登記之前,這些權(quán)利變動(dòng)是可以生效的。但是,登記之后,才能夠發(fā)揮對(duì)抗第三人的效果。其三,依據(jù)政府的行政行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)(比如政府征收不動(dòng)產(chǎn)等)、依據(jù)人民法院等司法機(jī)關(guān)的司法行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)(比如法院判決消滅某人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等),其生效于行政行為和司法行為發(fā)生效力之時(shí),而不是在當(dāng)事人將其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利納入登記之時(shí)。11但是,如果權(quán)利人因這種方式取得了物權(quán),其后欲進(jìn)一步處分其權(quán)利時(shí)(比如將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)予他人),要先將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記。12通過(guò)對(duì)這些規(guī)則的描述我們可以看出,不動(dòng)產(chǎn)登記并不是在任何情況下都發(fā)揮決定物權(quán)變動(dòng)生效的作用。我國(guó)社會(huì)很多人比較熟悉的“不登記則不生效”規(guī)則,只是適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的部分情形,而不適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的全部情形。在我國(guó),有一些權(quán)利的取得并不是在納入登記之時(shí),其中最為典型的就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。自從20世紀(jì)80年代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革以來(lái),農(nóng)民一直都在享有這種權(quán)利,盡管其時(shí)還沒(méi)有登記制度。但應(yīng)注意的是,即使是那些在納入登記之前就已經(jīng)生效的物權(quán)變動(dòng),不動(dòng)產(chǎn)登記所發(fā)揮的作用也是非常積極的。這些權(quán)利納入登記之后,法律會(huì)對(duì)其提供更加強(qiáng)有力的保護(hù)。13在這種情形下,不動(dòng)產(chǎn)登記法中出現(xiàn)了一種非常有意思的現(xiàn)象:法律首先確定,登記與否對(duì)當(dāng)事人而言實(shí)行自愿原則,當(dāng)事人依此規(guī)定似乎可以選擇不登記,但是,如果不登記,法律卻無(wú)法對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利提供充分的保護(hù)。這樣的立法設(shè)計(jì)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人形成了一種登記的“軟性強(qiáng)制”,國(guó)際上將這種情形稱之為“自愿強(qiáng)制”。這種立法規(guī)則體現(xiàn)了立法者鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人將其權(quán)利納入登記,從而建立更加穩(wěn)固的財(cái)產(chǎn)秩序的法律思想。四、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置登記機(jī)關(guān)是專司不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的國(guó)家機(jī)關(guān)。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定,在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中具有核心地位。登記的功能必須通過(guò)登記機(jī)關(guān)的工作予以實(shí)現(xiàn),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)雖然不是直接地對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任做出裁判,但卻對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利是否能夠獲得足夠的承認(rèn)發(fā)揮決定性作用。從這個(gè)意義上講,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)具有司法機(jī)關(guān)的基本特點(diǎn)。從域外的經(jīng)驗(yàn)看,很多國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是司法機(jī)關(guān)。依據(jù)德國(guó)《土地登記條例》第1條第1款第1句,地方法院就是土地登記局,負(fù)責(zé)制作土地登記簿,管轄位于本區(qū)域內(nèi)的土地登記。在瑞士,不動(dòng)產(chǎn)登記在很多州都由地方法院管轄。奧地利的不動(dòng)產(chǎn)登記簿原則上由地方法院制作和管理。14根據(jù)韓國(guó)《法院組織法》第2條第3項(xiàng),承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的國(guó)家機(jī)關(guān)為法院。舊中國(guó)民法頒布之初也曾采用法院統(tǒng)一登記的做法,但后來(lái)因?yàn)檐婇y混戰(zhàn)、司法混亂,才改為由屬于行政機(jī)關(guān)的地政局統(tǒng)一登記,15但在解釋上,我國(guó)臺(tái)灣法學(xué)界一致認(rèn)為這種登記具有司法性特征。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是法務(wù)省,也是具有司法性質(zhì)的機(jī)關(guān)。在我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情之下,由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)是一種現(xiàn)實(shí)的選擇。盡管如此,也不應(yīng)認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所為的登記行為是行政管理行為,而應(yīng)認(rèn)為這種行為是具有特定司法效力的行為。因此,我國(guó)建立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不應(yīng)該附屬于純粹的行政體系之內(nèi),而應(yīng)該是具有民事司法行政性質(zhì)的特殊機(jī)構(gòu)。最好的選擇是,建立能夠超越行政機(jī)關(guān)的機(jī)構(gòu),作為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。另外,從事不動(dòng)產(chǎn)登記的人員,也應(yīng)該具有司法官員的素質(zhì)和資質(zhì),而不能是一般的行政官員或者職員。不動(dòng)產(chǎn)登記官,即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù),并依法享有不動(dòng)產(chǎn)登記審核權(quán)限的國(guó)家工作人員?！段餀?quán)法》沒(méi)有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記官制度,《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》對(duì)土地和房屋登記機(jī)構(gòu)的工作人員提出了明確的任職資格的要求。其中,《土地登記辦法》第4條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員,應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！薄斗课莸怯涋k法》第6條規(guī)定:“房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。從事房屋登記審核工作的人員,應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書,持證上崗。”目前,住建部已經(jīng)規(guī)定了房屋登記官制度,工作人員必須取得《房屋登記官考核合格證書》才能從事房屋登記審核工作。建立不動(dòng)產(chǎn)登記官資質(zhì)制度在我國(guó)具有重大意義。如上所述,不動(dòng)產(chǎn)登記涉及人民的基本權(quán)利,有能力從事這一工作者,必須具有專業(yè)知識(shí)。因此,在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中,不動(dòng)產(chǎn)登記官制度尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記官的資質(zhì)問(wèn)題,應(yīng)是重要的組成部分。五、不動(dòng)產(chǎn)登記以自愿的方式存在登記對(duì)抗的問(wèn)題不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則,是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在實(shí)施登記行為的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則,是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)具有特殊性、針對(duì)性的原則。16根據(jù)各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法的實(shí)踐和我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該建立的基本原則如下:第一,申請(qǐng)?jiān)瓌t。申請(qǐng)?jiān)瓌t是指進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),首先應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人、受益人或涉及的機(jī)關(guān)提起登記申請(qǐng),登記機(jī)關(guān)根據(jù)登記申請(qǐng)決定開展下一步的登記工作。一般不允許登記機(jī)關(guān)在沒(méi)有權(quán)利人提起申請(qǐng)的情況下直接進(jìn)行設(shè)立登記、涂銷或變更登記。唯一的例外是,當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)自己的登記存在錯(cuò)誤時(shí),可以通過(guò)特別登記程序予以更正。第二,先登記原則。先登記原則是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都應(yīng)該以初始登記為基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的,除法律另有規(guī)定外,不得辦理其他權(quán)利登記;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的,被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。先登記原則是貫徹我國(guó)《物權(quán)法》公示原則的基本方法,對(duì)此,可從《物權(quán)法》第9條和第31條的整體解釋中得出結(jié)論。17上文提及的自愿登記和登記強(qiáng)制之間的關(guān)系問(wèn)題,歸根結(jié)底是因?yàn)橄鹊怯浽瓌t的存在。一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生于登記之前,登記法不能強(qiáng)制性地建立針對(duì)所有權(quán)利的登記生效規(guī)則,不能要求所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利均必須納入登記。但是,因?yàn)榈怯浿蟛拍軌颢@得法律的充分承認(rèn)和保護(hù),權(quán)利人一般都會(huì)自愿地把權(quán)利納入登記。這也在不動(dòng)產(chǎn)登記立法理論和實(shí)踐中引發(fā)了“登記到底是自愿的還是強(qiáng)制的”的爭(zhēng)議。就此,筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)是自愿的,如果權(quán)利人自信不必要借助于登記的承認(rèn)和保護(hù),就可以不將自己的權(quán)利納入登記。但是,就大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律實(shí)踐來(lái)看,納入登記對(duì)于保護(hù)權(quán)利人的利益是很有必要的。先登記原則也是建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)普遍采用的基本原則。大體而言,采納實(shí)質(zhì)主義登記的立法,都會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記法中采納這一原則。德國(guó)民法、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”均是如此?！度鹗棵穹ǖ洹穭t規(guī)定得較為細(xì)致,其第656條第2款規(guī)定:“取得人在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下,得在登記前,先取得所有權(quán)。但是,非在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記,不得處分土地?！毕鹊怯浽瓌t的意義在于,要求權(quán)利人的權(quán)利必須已經(jīng)登記,既能最大限度地保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿在最終結(jié)果上的正確性,也能清晰、完整地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿發(fā)展變化的所有情況。第三,法定語(yǔ)言文字登記原則,即登記機(jī)關(guān)在登記記載事項(xiàng)時(shí),只能使用本國(guó)法定語(yǔ)言文字,而不能使用外國(guó)語(yǔ)言文字、方言、俚語(yǔ)以及只在極少數(shù)人群使用的特殊語(yǔ)言、隱語(yǔ)、暗語(yǔ)等。本原則并不僅僅只是國(guó)家主權(quán)宣示的需要,更重要的是登記的嚴(yán)肅性和嚴(yán)謹(jǐn)性的需要。同一法域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記必須是明晰、確定、統(tǒng)一的。我國(guó)少數(shù)民族眾多,如何貫徹這一原則,可以由相關(guān)民族自治地方的立法確定。在這一原則之下,登記不能使用少數(shù)人使用的線條、符號(hào)等。登記事宜必須使用確切的文字表述,不但物權(quán)的類型不能隨意使用縮略語(yǔ)、俗語(yǔ)、網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言等,登記中其他事項(xiàng)的表述,如抵押權(quán)中的擔(dān)保金額、建設(shè)用地使用權(quán)的期限等,必須明確、肯定。第四,以形式審查為主、以實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。形式審查是指登記機(jī)關(guān)在登記審查時(shí),只審查申請(qǐng)人提交材料的形式合法性,而不審查關(guān)于登記申請(qǐng)人的意思表示是否真實(shí)。在形式審查的過(guò)程中,登記機(jī)關(guān)應(yīng)該審查的內(nèi)容一般只是申請(qǐng)人提交的書面材料,包括身份證記載的主體和合同主體的一致性,申請(qǐng)書所表述的不動(dòng)產(chǎn)狀況和相關(guān)權(quán)屬文書記載的一致性等。簡(jiǎn)要地說(shuō),形式審查就是書面審查,審查的內(nèi)容以民法上所說(shuō)的法律關(guān)系按照邏輯展開。在形式審查情況下,登記機(jī)關(guān)不審查物權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀況,也不審查當(dāng)事人物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)時(shí)的意思表示是否真實(shí)。實(shí)質(zhì)審查是指對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否真實(shí)存在以及當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示的真實(shí)性進(jìn)行審查。實(shí)質(zhì)審查包括書面審查,重點(diǎn)在于透過(guò)書面材料,從主體、客體、權(quán)利三個(gè)方面,審查這些構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本因素的客觀真實(shí)性?！段餀?quán)法》第12條規(guī)定的登記機(jī)關(guān)的審查原則,是形式審查為主,實(shí)質(zhì)審查為輔,這一點(diǎn)與世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的做法相一致。理由在于,一般情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人提交的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的申請(qǐng)材料時(shí),首先要尊重此前已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)、其他行政機(jī)關(guān)確認(rèn)的法律事實(shí)。例如,如果當(dāng)事人依據(jù)人民法院的判決書裁定的物權(quán)變動(dòng)提出登記申請(qǐng)時(shí),登記機(jī)關(guān)就必須尊重法院的裁判,而不必再進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。其次,在當(dāng)事人以自己的意思表示(主要是合同)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí),一般情況下,形式審查也是足夠的。登記機(jī)關(guān)無(wú)權(quán),也無(wú)必要審查登記簿上記載的權(quán)利狀態(tài)和主體身份,也無(wú)法審查當(dāng)事人內(nèi)心的真實(shí)意愿。登記機(jī)關(guān)只能通過(guò)關(guān)于主體、客體、權(quán)利的書面材料予以審查,無(wú)法查驗(yàn)當(dāng)事人的內(nèi)心真實(shí)意愿。最后,一般情況下,登記機(jī)關(guān)既無(wú)權(quán)力,也無(wú)義務(wù)進(jìn)行廣泛的調(diào)查,因此,登記機(jī)關(guān)無(wú)法對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體法律關(guān)系進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。但是,如果法律直接規(guī)定,登記機(jī)關(guān)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。比如《物權(quán)法》第12條第2款規(guī)定,申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以實(shí)地查看。在德國(guó)、法國(guó)等國(guó)家,登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)常常被公證機(jī)構(gòu)所替代。這些國(guó)家公證制度發(fā)達(dá),公證人也享有對(duì)法律事實(shí)的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任的職權(quán)和義務(wù),因此,公證審查基本上都是實(shí)質(zhì)審查。借助于公證審查,登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查的負(fù)擔(dān)大為降低。六、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)和審查(一)山地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬地主義,是指不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)活動(dòng),包括登記管轄權(quán)、登記的申請(qǐng)、登記簿的建立和編成等,都必須在不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行?！段餀?quán)法》第10條第1款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！边@是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記屬地主義的明確確認(rèn)。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)踐中,人們習(xí)慣將這一原則稱之為“以地籍為基礎(chǔ)”。不動(dòng)產(chǎn)登記立法建立屬地主義原則的原因在于:地上或者地下的建筑物、生成物離不開土地,而且國(guó)家建立的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿只能以地表展開,而且必須以土地地表的物權(quán)作為基礎(chǔ)。以國(guó)家已經(jīng)建立的地籍為基礎(chǔ),其實(shí)就是以土地地表的物權(quán)或者其他基本權(quán)利作為基礎(chǔ)。無(wú)論所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如何統(tǒng)一公示,都應(yīng)該從統(tǒng)一地籍入手,也就是從統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的土地基本權(quán)利入手。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置以地籍為基礎(chǔ),即根據(jù)土地的區(qū)域編號(hào),將土地權(quán)利納入登記簿,這種編制方法稱為“土地編成主義”或“物的編成主義”,世界上絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)采取了這種模式。這種立法體例最典型的是誕生于澳大利亞的托倫斯登記制。18按照托倫斯登記制,首先由政府進(jìn)行一次土地總清理,將土地按照行政區(qū)劃做成不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者土地登記簿(這就是與國(guó)家行政區(qū)劃相連接的“地籍”),然后將社會(huì)民眾的具體土地權(quán)利“對(duì)號(hào)入座”,即首先進(jìn)行按照土地的權(quán)利人確定其權(quán)利的“地籍”總登記或初始登記,后來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)則在此基礎(chǔ)上進(jìn)行變更登記。如此一來(lái),人們?cè)诓樵儠r(shí)可以從土地的行政區(qū)劃入手,然后從土地的區(qū)域編號(hào)查詢土地的權(quán)利狀況。從登記的內(nèi)容看,托倫斯登記的主要意義是確定了土地的“地籍”,將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和土地行政區(qū)劃之間的地理位置相關(guān)聯(lián),從而為現(xiàn)代化的登記制度奠定了基礎(chǔ)。托倫斯登記制度的這種情形,類似于我國(guó)實(shí)踐中采取的初始登記必須強(qiáng)制登記的做法。初始登記之后,登記與否大體上就依據(jù)當(dāng)事人的自愿了。我國(guó)《物權(quán)法》中,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采取登記要件主義,與托倫斯登記有些相似。“地籍”在農(nóng)村就是集體土地所有權(quán)的“權(quán)籍”,在城市就是建設(shè)用地使用權(quán)的“權(quán)籍”。托倫斯登記制下的登記,在初始登記的意義上,其法律效力與實(shí)質(zhì)主義登記相同。(二)實(shí)質(zhì)審查的情況登記機(jī)關(guān)的審查,即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于當(dāng)事人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)資料進(jìn)行的審查。如上所述,登記機(jī)關(guān)的審查包括形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種情形。當(dāng)事人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng),實(shí)際上就是主張將其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利納入國(guó)家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。對(duì)于登記申請(qǐng),登記機(jī)關(guān)審查的內(nèi)容大體包括三項(xiàng):第一,權(quán)利主體的情況。在形式審查的情況下,登記機(jī)關(guān)要審查登記申請(qǐng)人的身份證件,查驗(yàn)權(quán)利人的姓名、合同當(dāng)事人的姓名和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的姓名是否一致等。在實(shí)質(zhì)審查的情況下,登記機(jī)關(guān)還要審查不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人,以探明登記簿上記載的權(quán)利人和真實(shí)的權(quán)利人是否一致。從權(quán)利主體審查的角度看,登記機(jī)關(guān)基本上只能做到形式審查而無(wú)法做到實(shí)質(zhì)審查。例如,在房屋所有權(quán)的登記申請(qǐng)人提交的身份證、合同、支付憑證都保持同一的情況下,登記機(jī)關(guān)就只能確認(rèn)此人是有資格納入登記簿的房屋所有權(quán)人。登記機(jī)關(guān)無(wú)法也無(wú)權(quán)力調(diào)查這個(gè)人是不是真正的權(quán)利人。第二,權(quán)利客體的情況。在形式審查的情況下,登記機(jī)關(guān)主要查驗(yàn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)、合同指定的不動(dòng)產(chǎn)客體的狀態(tài)等。而在實(shí)質(zhì)審查的情況下,登記機(jī)關(guān)還要查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。在這個(gè)環(huán)節(jié),登記機(jī)關(guān)需要形式審查,也需要實(shí)質(zhì)審查。《物權(quán)法》第12條第2款所說(shuō)的“實(shí)地查看”就是在這個(gè)環(huán)節(jié)提出的。第三,權(quán)利的內(nèi)容。在形式審查的情況下,登記機(jī)關(guān)主要審查不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利的種類和當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一致性;如果是限制物權(quán),還要審查權(quán)利的期限等。在實(shí)質(zhì)審查的情況下,登記機(jī)關(guān)還要審查這些權(quán)利是否真實(shí)存在?！段餀?quán)法》第12條大體上說(shuō)明了審查的注意事項(xiàng),但是僅有這個(gè)規(guī)定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)登記機(jī)關(guān)審查的準(zhǔn)確法律表述,還是應(yīng)該從法律關(guān)系的各個(gè)角度展開。另外,該條規(guī)定,“必要時(shí)可以實(shí)地查看”,而何謂“必要時(shí)”,則不易判斷。一般認(rèn)為,登記涉及公共利益、當(dāng)事人的基本權(quán)利等事項(xiàng)時(shí),應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。無(wú)論如何,不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)該對(duì)此作出具體規(guī)定。七、所進(jìn)行的不同狀況的登記所謂登記類型,是指登記機(jī)關(guān)從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的角度,尤其是這些權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的角度,所進(jìn)行的不同狀況的登記。如上所述,登記是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得、變更以至消滅的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之上,登記的類型就是以這些不同的事實(shí)為對(duì)象而展開的。在不同的權(quán)利變動(dòng)中,法律不僅對(duì)申請(qǐng)人提出不同的要求,而且也會(huì)對(duì)登記機(jī)關(guān)提出不同的要求。(一)不動(dòng)產(chǎn)“家底”總登記是對(duì)特定地區(qū)的全部土地在一定期間內(nèi)進(jìn)行全面的登記?？偟怯浭且环N具有普查性質(zhì)的登記,其目的在于全面地掌握本行政轄區(qū)內(nèi)的土地現(xiàn)實(shí)狀態(tài)及其權(quán)屬情況。在我國(guó),涉及總登記的不動(dòng)產(chǎn),有土地、森林、礦藏、草原、水流、灘涂等等,這些重要的不動(dòng)產(chǎn)“家底”,可以借助于總登記予以理清?？偟怯洸⒉皇堑怯洐C(jī)構(gòu)的日常行為,但卻是建立登記制度必須首先要解決的問(wèn)題。土地總登記應(yīng)作為物權(quán)變動(dòng)或者基礎(chǔ)性不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的前提條件,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法應(yīng)該建立總登記制度。當(dāng)然,總登記的意義,并不僅僅只是為了理清這些極為重要的自然資源的狀態(tài),更為重要的是從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的角度厘清其法律狀態(tài),從而為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記秩序確立法制基礎(chǔ)。(二)建設(shè)用地使用權(quán)的出入登記初始登記分為土地權(quán)利的初始登記和建筑物所有權(quán)的初始登記。納入初始登記的,是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)性權(quán)利,一般是土地所有權(quán)、建筑物所有權(quán)等。在我國(guó),因?yàn)槌鞘袊?guó)有土地所有權(quán)一般不必納入登記,自然人、法人在城市所擁有的基礎(chǔ)性不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán),所以這種權(quán)利在出讓或者劃撥設(shè)立時(shí),應(yīng)該納入初始登記。以前存在但至今尚未納入登記的建設(shè)用地使用權(quán),也應(yīng)該納入初始登記。農(nóng)村的土地所有權(quán)可以進(jìn)行初始登記,根據(jù)《土地管理法》以及《物權(quán)法》的規(guī)定,有權(quán)代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)的組織應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料,申請(qǐng)集體土地所有權(quán)的初始登記。不論是在城市還是在農(nóng)村,地上或者地下建筑物的所有權(quán),也應(yīng)該納入初始登記。初始登記可以和我國(guó)已經(jīng)建立的土地地籍相結(jié)合,把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者權(quán)利與國(guó)家的行政區(qū)劃聯(lián)系起來(lái)。(三)所進(jìn)行登記的登記變更登記是指涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者其他基礎(chǔ)性物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)讓、設(shè)置負(fù)擔(dān)及物權(quán)的內(nèi)容、范圍、期限或者順位發(fā)生改變時(shí)所進(jìn)行的登記。從世界上很多國(guó)家的立法情況看,不動(dòng)產(chǎn)登記立法中所說(shuō)的“變更”,與《物權(quán)法》中所說(shuō)的變更含義有些差別?！段餀?quán)法》中的變更不包括權(quán)利轉(zhuǎn)讓、設(shè)立抵押等。變更登記由權(quán)利人或者相關(guān)利害關(guān)系人提起。當(dāng)事人申請(qǐng)變更登記的,應(yīng)當(dāng)提交原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明、物權(quán)變更事由等材料;變更涉及其他權(quán)利人利益的,還應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)權(quán)利人的同意證明材料。(四)登記錯(cuò)誤的行為可以進(jìn)行重新登記更正登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人或者登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤而予以更改的登記。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！辈粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的更正登記是為了消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài),更正登記既可以由權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出(申請(qǐng)更正),也可以由登記機(jī)關(guān)自己提出(自為更正)。(五)登記機(jī)構(gòu)對(duì)涂銷登記,也稱注銷登記,是指涂銷不動(dòng)產(chǎn)登記簿上既有記載的登記,目的是表明既有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅。當(dāng)事人申請(qǐng)涂銷登記的,應(yīng)當(dāng)依法提交原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅事由等材料。當(dāng)事人未按照規(guī)定申請(qǐng)注銷登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在合理期限內(nèi)申請(qǐng);當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)的,登記機(jī)關(guān)進(jìn)行注銷公告,公告期滿當(dāng)事人仍不申請(qǐng)的,登記機(jī)構(gòu)可直接辦理注銷登記。涂銷登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上存在他人物權(quán)的,權(quán)利的涂銷必須獲得該他人的同意。比如,某人以房屋所有權(quán)設(shè)立抵押權(quán)時(shí),即使房屋不存在了,也不可以強(qiáng)制涂銷抵押權(quán),因?yàn)榇藭r(shí)抵押權(quán)人還保留著物上代位權(quán),其權(quán)利尚有實(shí)現(xiàn)的可能。(六)異議登記制度異議抗辯登記是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)于現(xiàn)已登記的權(quán)利存有異議時(shí)所作出的登記。異議抗辯登記賦予申請(qǐng)人以抗辯權(quán),可以阻卻現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人行使其登記權(quán)利?！段餀?quán)法》第19條第2款第一句規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。”異議抗辯納入登記后,登記簿上記載的權(quán)利人不可以行使處分權(quán)。法律規(guī)定這一制度的意義在于,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人或者權(quán)利有可能是不真實(shí)的,或者是不足夠充分的,此時(shí)登記簿上的權(quán)利人處分其權(quán)利,就有可能損害真正權(quán)利人的利益。法律設(shè)置異議抗辯登記之后,登記簿上的權(quán)利人不得隨意處分其權(quán)利,而第三人也不得以登記有公信力而取得交易設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此,異議抗辯登記的本質(zhì)是中止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利正確性的推定效力和公信力,以保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和真正的權(quán)利狀態(tài)。19異議抗辯登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的特殊類型。(七)未取得不動(dòng)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)先申請(qǐng)登記,后,不得變更登記的法律效力預(yù)告登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！痹撘?guī)定的適用情形是:當(dāng)事人訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同時(shí),指定的不動(dòng)產(chǎn)尚未建成,但是日后不動(dòng)產(chǎn)建成時(shí),出賣人卻將不動(dòng)產(chǎn)出賣給他人。這種情形下,雖然買受人可以追究出賣人的違約責(zé)任,但是指定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)卻無(wú)法獲得。為了保護(hù)買受人的特殊利益,《物權(quán)法》建立預(yù)告登記制度,賦予買受人尚處于債權(quán)狀態(tài)的“取得權(quán)”的物權(quán)效力,以限制出賣人的處分,排斥第三人的取得。八、房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)所有權(quán)證書(一)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的功能所謂不動(dòng)產(chǎn)登記簿,是指國(guó)家為不動(dòng)產(chǎn)登記建立的專門記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)權(quán)利的專門簿冊(cè)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中處于核心地位?！段餀?quán)法》第16條第一句規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”從這一規(guī)定就可以看出,不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù),不論是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人還是司法機(jī)關(guān),在從事涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律事務(wù)時(shí),首先必須關(guān)注的就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿,以知悉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)等至關(guān)重要的信息。比如,法院在分析和裁判涉及物權(quán)的民事爭(zhēng)議時(shí),首先要依靠不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)判斷不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài),并確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人以及權(quán)利內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如下典型特征:20(1)官方性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是官方建立的不動(dòng)產(chǎn)檔案,它不是私人或者私家團(tuán)體的文件。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的公信力。(2)統(tǒng)一性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為全部不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立,它記載一國(guó)之內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)的資訊,因此才能夠?qū)崿F(xiàn)土地地籍制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度賦予的雙重功能。(3)公開性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿擔(dān)負(fù)實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示原則的功能,它不是秘密檔案,許可利害關(guān)系人查詢。(4)恒久性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須長(zhǎng)期保存,毀損時(shí)也必須重建。國(guó)際上,數(shù)百年甚至更長(zhǎng)時(shí)間保存的不動(dòng)產(chǎn)登記簿屢見不鮮。正是因?yàn)檫@些特征,如何設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿,成為不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心問(wèn)題之一。從世界上一些國(guó)家或者地區(qū)建立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的情況看,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置應(yīng)該包括三大部分:(1)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀態(tài)部分的表述,如不動(dòng)產(chǎn)地理位置的表述等;(2)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者基礎(chǔ)性權(quán)利的表述。世界上多數(shù)國(guó)家均以土地所有權(quán)作為基礎(chǔ)性權(quán)利,在我國(guó)城市地區(qū),這種基礎(chǔ)性權(quán)利可以是建設(shè)用地使用權(quán);(3)關(guān)于基礎(chǔ)性權(quán)利設(shè)置負(fù)擔(dān)的表述。比如土地之上設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)的表述等。對(duì)基礎(chǔ)性權(quán)利予以限制的內(nèi)容,也要記載于這一部分。比如,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的扣押等,就登記在這一部分。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律實(shí)踐比較復(fù)雜,設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí),面臨以哪一種權(quán)利作為基礎(chǔ)性權(quán)利的重大理論和實(shí)踐問(wèn)題。已經(jīng)建成的城市中,國(guó)家所有權(quán)對(duì)一般民事主體而言沒(méi)有交易意義,而且立法者的取向是不將其納入登記,因此,城市中的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)性權(quán)利只能是建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村的情況更為復(fù)雜,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立離不開配套的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記。21因?yàn)檗r(nóng)民集體享有的土地所有權(quán)、農(nóng)民家庭或者個(gè)人享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等都有成為農(nóng)村基礎(chǔ)性物權(quán)的重大政治價(jià)值,在這個(gè)問(wèn)題上需要立法者仔細(xì)斟酌。《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)都規(guī)定為用益物權(quán),實(shí)際上與歷史上以及當(dāng)前的立法指導(dǎo)思想有所不符?！凹w所有權(quán)的目的就是要實(shí)現(xiàn)集體成員的利益”。22當(dāng)前我國(guó)正在進(jìn)行的城鎮(zhèn)化,也使得農(nóng)民個(gè)人的土地權(quán)利的法律地位彰顯出來(lái),使其成為越來(lái)越重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其法律政策價(jià)值不小于集體土地所有權(quán)。但是盡管如此,筆者認(rèn)為,在當(dāng)前情況下,將農(nóng)民集體對(duì)土地的所有權(quán)作為基礎(chǔ)性權(quán)利是一個(gè)比較妥當(dāng)?shù)倪x擇。當(dāng)然也有一種選擇是在土地所有權(quán)之后,也將農(nóng)民家庭或者個(gè)人享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利作為基礎(chǔ)性權(quán)利。如果這樣,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容就不同于世界上其他國(guó)家或地區(qū),它會(huì)有四個(gè)組成部分,從而有可能成為世界上最為復(fù)雜的登記簿形式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的存在形式包括電子介質(zhì)和紙質(zhì)兩種。隨著電子技術(shù)的發(fā)展,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的電子化是大勢(shì)所趨,并與紙質(zhì)簿冊(cè)并存,這一做法在國(guó)際上已經(jīng)非常普遍。電子化登記具有強(qiáng)大的技術(shù)優(yōu)勢(shì),但是不可以此否定傳統(tǒng)的紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)性價(jià)值。由于電子化的不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)完全依賴于信息技術(shù),出于安全考慮,根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和做法,除了每天進(jìn)行異地備份外,還應(yīng)備有唯一、確定的紙質(zhì)登記簿,以便在技術(shù)出現(xiàn)故障時(shí)能有據(jù)可依。所以,紙質(zhì)登記簿仍然是基礎(chǔ)性登記介質(zhì)。(二)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性和我國(guó)社會(huì)的公開性不能說(shuō)按照物權(quán)公示原則,不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)該具有公開性,“公開性”的含義必須在不動(dòng)產(chǎn)登記立法上予以明確界定。我國(guó)《物權(quán)法》第18條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”由此可知,不動(dòng)產(chǎn)登記簿不是國(guó)家的保密檔案,允許權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢、復(fù)制,不禁止民事主體了解。從物權(quán)公示原則的角度出發(fā),法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須公開的原則,是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中涉及的交易安全保障的任務(wù)。例如,如果一個(gè)人要向他人交付其房屋的所有權(quán),那么他就應(yīng)該讓所有權(quán)的受讓人知悉其房屋所有權(quán)的存在;而受讓人知悉房屋以及所有權(quán)存在的最佳方法,就是查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的房屋以及所有權(quán)的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記立法因此必須建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢制度,這一制度屬于程序性的制度。物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公開是實(shí)體與程序的關(guān)系,通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開,物權(quán)公示原則得以落實(shí)。但是,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性,也必須按照物權(quán)公示原則做出明確界定。首先,物權(quán)法建立公示原則的目的是為了物權(quán)交易的安全,因此,只有和不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人發(fā)生交易的人,也就是法律上所說(shuō)的利害關(guān)系人,才能查詢相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不涉及交易的人,不必要知悉不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載,也沒(méi)有權(quán)利查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿。因此,公開的對(duì)象不是社會(huì)上的所有人,不能任何人都可以隨意地知悉他人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利記載。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性,對(duì)一般社會(huì)大眾而言還具有一定的私密性。其次,同樣基于交易安全的理由,與交易無(wú)關(guān)的信息,即使相關(guān)的交易參與人也不應(yīng)該知悉。例如,擬買受房屋的人可以查詢?cè)摲课萆犀F(xiàn)存的法律狀態(tài),但是不可以查詢?cè)摲课萁灰椎臍v史。最后,權(quán)利人、利害關(guān)系人的查詢必須履行申請(qǐng)等手續(xù),登記機(jī)關(guān)對(duì)此種申請(qǐng)也有審查的權(quán)力。在現(xiàn)實(shí)生活中,立法必須防止利用不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性原則擾亂甚至損害人民群眾生活隱私的現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)這些分析,可以清楚地看出,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性和我國(guó)社會(huì)上一些人理解的“公開”,在含義上有很大差別。在不動(dòng)產(chǎn)登記條例制定過(guò)程中,有觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容利用網(wǎng)絡(luò)等方式予以“公告”,這一觀點(diǎn)頗值商榷。公告,是指政府、社會(huì)團(tuán)