房地產新項目團隊組建范文

君龍雅居項目團體組建項目籌辦期項目部組織架構的設立設立房地產開發(fā)公司項目部的組織架構必設立部門：綜合管理部、財務部、營銷部、工程部、籌辦期新項目人員配備（15人，不含銷售部）總經理：1名副總經理：1名辦公室主管：1名綜合管理部工程師：2名資料檔案管理員：2名（一人專案負責銀行按揭業(yè)務）工程預算員：1名財務部出納：1名會計：1名工程部（1）工程監(jiān)理：4名車輛技師：1名備注：其它在籌辦期需要崗位，公司另行招聘，如有儲藏人才將予以支持。項目可行性概述1.周邊地緣優(yōu)勢：地段不可復制本案位于老城區(qū)中心,地理位置優(yōu)越,交通通達.基礎設施配套完善,項目北側緊鄰解放西街,是貫穿奇臺縣東西中心區(qū)主干線.西側為東風南路,此路為奇臺縣都市規(guī)劃主干道,項目東側為古城南街,為奇臺縣南北主干道,項目南側為東風南路,為市政重要擴建道路.項目周邊百米以內分布有農六師奇臺醫(yī)院,博愛醫(yī)院,奇臺中醫(yī)院,奇臺縣二中,奇臺縣一中,奇臺縣回民小學,,育才幼兒園,,古城公園,千米以內分布有家佳樂超市鑫鑫購物廣場北京師大奇臺實驗中學,興奇職業(yè)技能學校.小太陽幼兒園分院,奇臺縣人民醫(yī)院,奇臺縣婦幼保健醫(yī)院奇臺縣人民政府,,,中國工商銀行,農村信用社,中國建設銀行,郵政儲蓄銀行,中國郵政等,生活配套一應俱全，隨著奇臺縣的城鄉(xiāng)化建設及奇臺縣政府加緊舊城改造的速度,此地段優(yōu)勢凸顯,將會成為人們爭相購置與投資的黃金稀缺地盤.2.政策強力的后盾，本項目為舊城改造項目，土地出讓金按奇臺基準地價100%繳納，75%返還，配套設施費減免，墻改基金等一系列優(yōu)惠政策，預計每畝土地出讓金不會超出15萬。3.拆遷難度低，本項目拆遷范疇內基本為土木構造宅基地，且土地已批復為國有土地，不存在拆遷妨礙，拆遷比例最高為1:1，沿街拆遷成本最高的門面房，拆遷戶由政府承當。4.周邊人口購房需求：奇臺縣為北疆第一大縣,面積為1.93萬平方公里,轄六鎮(zhèn)九鄉(xiāng)，駐有農六師奇臺中心團場和北塔山牧場,縣域內總人口約30萬,毗鄰兩縣東為木壘縣,西為吉木薩爾縣,此二縣在奇臺縣購置物業(yè)的數量呈逐年上升態(tài)勢.迫使奇臺縣物業(yè)開發(fā)量逐年攀升,.項目周邊三年內開發(fā)的住宅物業(yè)已基本售罄,現我項目周邊有舊城改造拆遷戶約960戶,.人數約3500人,項目周邊無大型住宅商業(yè)項目開發(fā),剛性需求明顯,隨著城鄉(xiāng)化建設步伐的加緊,促使周邊鄉(xiāng),團,鎮(zhèn)人口加緊進城購房計劃,凸顯我項目的開發(fā)建設的必要性。5.主打戶型:（按下列描述提取三個主打戶型）本項目戶型為六種,其中88㎡(兩房兩廳)滿足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室兩廳)滿足剛需人群需要，110㎡-130㎡（三室兩廳雙衛(wèi)）滿足高品質生活人群需求。6.社區(qū)定位:社區(qū)定位于中高端綜合住宅社區(qū),以中國明末清初建筑風格呈現于世,立足于老城區(qū)中心,打造出新標桿,新抱負,新夢想的智能化高端物業(yè).在短期內將打破老城區(qū)無大型綜合高端物業(yè)的格局.提高周邊居民的物質生活水平.變化居民投資,居住理念勢必成為引領奇臺縣開發(fā)大型社區(qū)的典范.7.銷售定價:隨著國民消費水平的不停提高,人民迫切需要精神與物質上的變化,奇臺縣的房價截止12月住宅均價達成3850元/㎡，商業(yè)均價達成6500元/㎡，此項目定價建議以低開高走形式銷售，住宅價格建議為3500元-4200元之間，商業(yè)價格建議為5500元-8000元左右，開盤伊始根據最新的市場調查作出對應的價格浮動以做到利潤最大化。8.市場經濟分析：從市場供求來看，-國家有關克制部分都市房價過快上漲的政策的延續(xù)使得庫存量加大，融資貸款方式單一，使得部分地區(qū)的開發(fā)商減量開發(fā)，力求穩(wěn)妥，但從年初起，新一屆政府對商品房開發(fā)由政府主導變?yōu)槭袌鲋鲗?，放寬銀根政策，限購政策取消，異地購房默認促使房地產行業(yè)的開發(fā)逐步走上良性開發(fā)的正軌。住宅的剛性需求不停加大，投資熱潮不減，商業(yè)投資呈現一派繁華景象。各地的開發(fā)住宅物業(yè)量不停加大，從開發(fā)產品來看，90㎡下列占總開發(fā)量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房為市場主流產品，占總開發(fā)量的70%。120㎡-140㎡占總開發(fā)量的15%。多層物業(yè)市場接受度較高，小高層，高層，現在為引導性消費，逐步得到消費市場的承認。商業(yè)物業(yè)根據總開發(fā)量的戶數進行配額開發(fā)，滿足整體物業(yè)的需求與投資環(huán)境的改善。從建筑風格上來講，老城區(qū)多以中式古典與當代建筑風格為主。在開發(fā)的過程當中不停引入新的開發(fā)理念，建筑外觀，節(jié)能環(huán)保，高智能化為主。從客戶購置來看，客戶重要來自周邊的剛性需求，企事業(yè)單位職工，私營公司和周邊的鄉(xiāng)，團，鎮(zhèn)以及鄰近縣市，他們季節(jié)性需求較強，重要消費習慣為扎堆抱團，喜歡有品質，社區(qū)有規(guī)模，管理完善，立面感強，景觀及社區(qū)文化氛圍濃厚對項目周邊的生活配套非常關心，從都市發(fā)展來看，奇臺作為烏昌支點都市，相對周邊其它縣城發(fā)展較為快速，依靠農業(yè)，礦業(yè)，旅游業(yè)在短短幾年內吸引著一大批有實力的大型公司進駐，極大帶動了都市人口就業(yè)及經濟增加的兩極。奇臺正式掛牌古都市。9.前景：根據對奇臺縣房地產區(qū)域市場涉及整體市場細化分析，本項目的地段，基礎配套設施，環(huán)境等等一切能讓本項目快速消化的條件無可厚非，其市場競爭與其它區(qū)域競爭比較平緩，庫存壓力不大，去化時間較短，剛性需求明顯，此項目短平快達成預期目的為開發(fā)運作的重點，項目的絕版地段，超大的生態(tài)綠化環(huán)境，完善的基礎配套設施，便捷的交通及獨一無二的產品設計。預計一年內可收回投資成本，第二年項目全方面結束，快為最后的開發(fā)運作目的。項目開發(fā)總面積、項目施工周期。項目住宅開發(fā)面積：新建小高層9棟建筑面積約7.2萬平方。項目商業(yè)開發(fā)面積：1.8萬平方。項目開發(fā)施工周期：18個月（除去施工冬歇期）項目總投資額度及各項費用項目總投資：約為1.6億元。土地成本費用：約為元土建施工費用：約為元銷售廣告費用：約為元人員工資費用：約為元車輛宿舍費用：約為元監(jiān)理部門費用：約為元證件辦理接待：約為元其它各項分包工程費用已交工決算為準（六）以上各費用闡明1、土地成本重要有土地出讓金每畝元、拆遷每平方元、過分費每戶元、回簽每戶元等幾個方面構成2、土建施工費用重要以項目施工進度，材料的選用，國標的取費內容而定，其中園林綠化，物業(yè)配套，消防門窗，供暖排水，電力電梯等均可分包外招，也可自行訂貨。3、銷售費用以項目總成交額的2%發(fā)放，涉及員工工資，員工銷售分成，日常耗材。4、廣告策劃費用占項目總成交額的0.5%--1%之間，根據項目銷售狀況適宜加減。前期開工階段投入較大，項目周邊一圈安全圍擋，以安全生產，民族團結，共創(chuàng)將來，公司宣傳等正能量為主，待拆遷完畢進入開發(fā)階段陸續(xù)更換一批圍擋以公司形象，社區(qū)將來，社區(qū)配套，典型戶型，提高公司出名度為主，進入預售階段進行項目全方位立體包裝，售樓中心，外立面，圍擋，現場樓體，DM宣傳單，報紙，廣播電視，LED大屏，售房車，路邊大T廣告位，各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，公交車站等等廣告彩頁進行不定時的更換。5、新現場售樓中心約400---600平方，以鋼構造為主，，內部進行裝修滿足售樓需要，配備沙發(fā)，桌椅，電腦，復印機，飲水機，電話2部。6、人員工資在公司以任職的按現行的發(fā)放原則執(zhí)行，新招聘上崗員工按職務，業(yè)績考核，進行發(fā)放。7、監(jiān)理費用按照市場原則每平方元進行結算。8、辦理各項證件及接待費用有總經辦進行對應控制。（七)項目崗位職責總經理：負責全盤工作、協調各單位、政府協調溝通、項目資金監(jiān)管發(fā)放、根據現場總工、監(jiān)理、副總報告的狀況進行評定，對項目資金進行有效管控，發(fā)放，確保工程進度，形象，質量不受影響，按照施工進度決算確保資金使用率。做好整體布局，提高工程項目品質，加緊銷售回款速度，做好跨年度準備，預算，施工進度，人員安排，合理安排資金使用狀況?，F場副總;1、直接對公司總經理負責；（常住現場）2、對開發(fā)項目的設計、工程、預算負直接領導責任，管理各部門的日常工作；3、全方面參加項目的可行性研究及立項工作；4、負責項目規(guī)劃、設計工作，及組織有關部門、專家審核規(guī)劃設計等方案；5、負責項目勘察、設計委托及管理工作。6、審批圖紙會審統計、施工組織設計，簽證等核心性工作把關；7、負責監(jiān)督設計、監(jiān)理、工程發(fā)包、材料設備采購等招投標工作；8、組織有關部門進行合同審核、會簽及歸檔管理工作；9、各參建單位工作任務、計劃審定，審核工程款、材料款；10、工程項目成本、質量、進度工作的全方面管理、監(jiān)督、監(jiān)控；11、負責項目各參建單位的組織和工程施工總協調；12、全方面把握工程驗收并組織與物業(yè)交接工作；13、公司工程管理規(guī)范化工作、工程管理得失的總結及經驗推廣；14、負責組織編制、完善各項管理制度，加強公司員工隊伍建設工作；15、參加選聘、任用主管部門各崗位人選；參加考核下屬各部門及崗位的工作績效；審核員工的獎、懲原則及方案：對內負責解決下屬部門與公司其它部門之間的協作關系，對外做好有關外聯工作；16、參加樓盤全程的整體營銷推廣方略，從市調、企劃、銷售、招商等全部過程的管理、督導、推動等項工作。營銷部（公司外聘，售樓部建成時人員陸續(xù)到位）1、銷售總經理：1名2、策劃主管;：1名3、客服部經理：1名4、置業(yè)顧問：12名5、簽約專人：根據銷售量預測設定（由項目招聘）6、根據銷售量預測設定（由項目招聘）（4）銷售部：↘項目銷售期1、完畢項目各階段的銷售統計報表及行政報表統計并上報2、銷售軟件數據的的登記、檢查與核對3、物資的申領、保管、維修和保養(yǎng)，并做好物資臺帳4、項目組日常后勤事務的管理5、網上房地產備案系統流程的熟悉6、考勤的監(jiān)督7、認真參加公司組織的培訓，提高自己的專業(yè)能力8、配合銷售經理對商鋪銷售合同的審查與管理9、日常多個計劃、報告、會議紀要等重要文獻的歸檔10、配合行政、管理部在項目組開展工作11、與財務核對銷售數據，制作每月的結傭統計表↘項目結案期1、案場物資的盤點與核對2、人員調離物資交接的審核與監(jiān)督3、業(yè)務資料的歸檔與交接4、客戶所欠余款的清欠↘案前準備期1、項目周邊的市場和項目進行調研，充足理解周邊的具體狀況2、熟記銷講和答客問的內容，主動演習，充足理解和熟悉本項目的產品3、認真登記來電、來訪記錄表4、在銷售經理的帶領下完畢開盤演習5、恪守各項管理制度6、完畢銷售前期的其它準備工作（7）監(jiān)理部門：監(jiān)督貫徹公司各項規(guī)章制度的執(zhí)行狀況，督促施工隊恪守《施工現場管理規(guī)范規(guī)定》，并及時將規(guī)章制度貫徹狀況向工程部經理反映；1、負責協調客戶、設計師、工長之間的關系，及時解決與解答施工中出現的多個問題；2、監(jiān)督施工進度，檢查項目進展狀況，確保工程按期竣工；3、施工隊進場前，協調、聯系并參加客戶、設計師與工長施工技術交底，安排施工隊進場，并填寫現場交底統計；4、裝修材料進場時負責聯系客戶到現場對材料進行驗收；5、在工程施工過程中，對客戶提出的實際變更及增減工程項目，工程監(jiān)理應及時與設計師、工長、客戶聯系，共同辦理工程的變更，并由客戶簽字確認；6、如遇特殊狀況，工程項目須延長工期，應主動告知客戶并細心解釋，經雙方協商后，共同辦理工期延長手續(xù)；7、工程工期過半（木工收口），主動聯系客戶、工長及設計師進行工程驗收，并按合同規(guī)定進行中期款結算，同時，也要對增減項款進行結算；8、整體工程竣工后，監(jiān)理應主動聯系客戶、工長對工程進行驗收；驗收合格后，請客戶填寫《工程驗收單》，辦理《工程保修單》，并請客戶填寫《客戶評價及反饋》。（8）財務/施工財務：根據項目財務帳目劃分設定會計人數；根據銷售量狀況設定收銀人員。（9）售樓部和工地：保安、保潔人員的招聘（根據形象崗、巡邏崗的設立和作息時間定編）開發(fā)流程管理1、概念階段1．根據公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參加），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和具體可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。2．請有關專家、學者對項目進行評定與論證（擬定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。3．通過公司決策層同意進入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充足溝通并請有關專家、學者對項目進行評定與論證以擬定項目的可行性。2、規(guī)劃階段1．擬定項目總負責人（重點項目）。2．擬定項目經理。3．擬定項目組重要組員。4．確認項目的有效性（項目最后產品的范疇界定、實施方案、質量原則的擬定、項目的資源確保、項目經費及現金流量的預算、項目的工作構造分解、項目政策與程序的制訂、風險評定）5．提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參加）。6．通過公司決策層同意進入下一階段。本階段的工作重點是擬定項目經理并與項目組重要組員充足溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。3、實施階段1．建立項目組織。2．獲得土地使用權（能夠在第一、二階段）。3．制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。4．通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。5．通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、等部門審查（協調貫穿整個項目實施過程）。6．合同管理（質量、費用、進度、范疇、安全等控制）。7．項目銷售（嚴格培訓、統一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。8．水、電、氣、智能化、網絡、商業(yè)等進場。本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高品質產品的確保）、搞好與政府各部門之間的關系、協調各部門之間的關系及進場時間、按當代項目管理的技術嚴格控制質量---成本---進度、項目的銷售等。4、結束階段1．項