【光明房地產(chǎn)限公司財務(wù)風(fēng)險分析9100字（論文）】

摘要：當(dāng)前，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程不斷加快，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著激烈的競爭和挑戰(zhàn)。與此同時，財務(wù)風(fēng)險作為最具影響力的風(fēng)險之一，始終存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中。對財務(wù)風(fēng)險進行及時的管理和防范，這是公司獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中具有一定程度的領(lǐng)導(dǎo)作用，影響著國家經(jīng)濟的發(fā)展。國內(nèi)的很多政策都是配合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及建設(shè)，就是要不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。文章首先從財務(wù)風(fēng)險的基本理論出發(fā)，然后深入探討光明房地產(chǎn)公司的財務(wù)現(xiàn)狀，找出產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因，并提出針對性的防范措施，為完善光明房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理提供一定的啟示和參考。關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；籌資風(fēng)險；投資風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它具有一定的主導(dǎo)地位，極大地促進了國民經(jīng)濟的增長。國家的許多政策都為房地產(chǎn)商的建造和銷售做出了支持，其目的是不斷增加對房地產(chǎn)的介入與控制。本文是以中國當(dāng)前經(jīng)濟為基礎(chǔ)，選取光明房地產(chǎn)公司為研究對象，并對其資產(chǎn)負(fù)債率、投資收益率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等財務(wù)數(shù)據(jù)的計算分析，找到公司的財務(wù)風(fēng)險的根源所在，并提出相對應(yīng)的措施，提高公司風(fēng)險意識，促進公司長期穩(wěn)定發(fā)展。本文具有兩方面的研究意義:首先，從理論的角度，無論身處哪個行業(yè)或公司，都會存在財務(wù)風(fēng)險的問題，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。而且國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)受到國內(nèi)的政策影響很大，行業(yè)特點明顯，和國外的地產(chǎn)公司差別很大，從這方面來看，國外的經(jīng)驗對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說有很大的借鑒價值。本文參考國內(nèi)外研究成果，吸取好的經(jīng)驗進行學(xué)習(xí)，然后是采取相對應(yīng)的控制措施，對于理論的發(fā)展是有著實踐的意義。其次，從現(xiàn)實意義的角度，本文通過對光明房地產(chǎn)集團有限公司的財務(wù)風(fēng)險識別和評估方面進行分析，采取方案措施來有效管控集團財務(wù)風(fēng)險，找出潛在性的危險因素，給出合理解決方法，從而促進公司實現(xiàn)穩(wěn)定的、長期的發(fā)展。一、財務(wù)風(fēng)險概括（一）財務(wù)風(fēng)險的含義及特征1.財務(wù)風(fēng)險的含義財務(wù)風(fēng)險是指公司不僅有可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，而且股東可以從中獲得的回報變得大幅度降低。隨著債務(wù)、租金和優(yōu)先股在公司資本結(jié)構(gòu)中的比例增加，公司的固定成本提升，從而導(dǎo)致融資能力損失的可能性增加[[]尹敘莉.企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控體制的建設(shè)與風(fēng)險防范[J].納稅,2019,13(30):67-68.]。如果風(fēng)險發(fā)生了，那么還會造成股東利益[]尹敘莉.企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控體制的建設(shè)與風(fēng)險防范[J].納稅,2019,13(30):67-68.2.財務(wù)風(fēng)險的特征（1）客觀積累性。財務(wù)風(fēng)險是由于公司經(jīng)營不善和財務(wù)活動無序增加而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，它是客觀存在的。它反映了公司在財務(wù)、投資、消費、回收、占用和預(yù)訂評估等各方面在會計報表上的結(jié)果。簡而言之，財務(wù)活動的多少充分反映了財富風(fēng)險的大小。（2）突發(fā)性。有一些金融危機造成的影響因素是可控的，但更多的因素是隨機的、爆炸性的，甚至是突然發(fā)生的，許多企業(yè)沒有辦法去解決這些突然出現(xiàn)的金融危機。一方面，如果能在短時間內(nèi)控制風(fēng)險，企業(yè)就能有信心地解決風(fēng)險。另一方面，如果超過最高的短期風(fēng)險控制，就會使企業(yè)陷入危機。不確定性。財務(wù)風(fēng)險是可以避免的，可以對其采取有效的預(yù)防措施。但是，財務(wù)活動仍然會受到突發(fā)性、隨機性的影響，因此無法事先預(yù)估財務(wù)風(fēng)險的規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)狀況存在著不確定性。（4）共存性。由于財務(wù)風(fēng)險造成的損失是不確定的，所以不管損失是否真實的存在還是有可能存在，或者損失能否量化，都對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。它既能促進企業(yè)的良性發(fā)展，又可能會對本來良性發(fā)展的企業(yè)起到負(fù)面消極的作用，所以財務(wù)風(fēng)險是呈現(xiàn)兩面效應(yīng)的，不能單看一面而忽視另一面的存在，更不能去消除其中任何一面[6]。（二）財務(wù)風(fēng)險的類別（1）籌資風(fēng)險。作為財務(wù)風(fēng)險中比較常見的一種，籌資風(fēng)險是由于公司因借款而喪失償付能力，無法支付相對應(yīng)的利潤時的一種隨機性風(fēng)險。簡而言之，不同企業(yè)的風(fēng)險承擔(dān)能力隨著企業(yè)的融資規(guī)模，投資大小，生產(chǎn)經(jīng)營的范疇、債務(wù)的方式、和資金的使用不同而展現(xiàn)出不同規(guī)模的籌資風(fēng)險。（2）投資風(fēng)險。企業(yè)投資后沒有達到預(yù)期目標(biāo)，就會造成投資風(fēng)險。從而影響到企業(yè)的償債能力、獲利水平和資金的有效流轉(zhuǎn)。（3）經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險指公司未來的現(xiàn)金流存在不可預(yù)測性，從而影響到企業(yè)本身的市場價值。（4）收益分配風(fēng)險。在企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)的過程中，收益分配也存在不確定性，這會給企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營和管理帶來不利影響。（三）財務(wù)風(fēng)險的分析方法（1）比較分析法：是將實際達到的財務(wù)數(shù)據(jù)和特定的各種標(biāo)準(zhǔn)相比較，從而分析和判斷個人或家庭當(dāng)前財務(wù)狀況和投資理財業(yè)績的分析方法；（2）比率分析法：是財務(wù)分析最重要的方法，是通過計算兩者的比率，以此來確定經(jīng)濟活動變動程度的分析方法；（3）趨勢分析法：是根據(jù)個人或家庭連續(xù)各時期的會計報表中的相同指標(biāo)，運用指數(shù)或完成率的計算，確定分析各期有關(guān)項目的變動情況和趨勢的分析方法。企業(yè)通過財務(wù)分析，完善企業(yè)的財務(wù)管理活動，目的是實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的財務(wù)目標(biāo)。二、光明房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險分析（一）光明房地產(chǎn)公司概的況光明集團是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、冷鏈物流和產(chǎn)業(yè)鏈為主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)先跨國綜合性房地產(chǎn)集團。公司擁有110多家企業(yè)，其中90多家是房地產(chǎn)企業(yè)。公司的產(chǎn)業(yè)發(fā)展涉及江蘇、山東、湖北以及上海等省市，該企業(yè)名下的擁有項目的公司是具有房屋工程總承包一級資質(zhì)、社區(qū)建設(shè)市政公用承包一級資質(zhì)、水利水電工程總承包以及工程專業(yè)承包二級專業(yè)技術(shù)的綜合性施工公司。（二）光明房地產(chǎn)公司財務(wù)現(xiàn)狀近年來，在新工業(yè)革命影響下，全球化、品牌、專業(yè)多樣化和向數(shù)字化的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)變得更容易受到政府政策和外部因素的影響，比其他行業(yè)受到的國家政策的影響更大，當(dāng)政策稍有變化時，房地產(chǎn)行業(yè)就會首先受到影響。為了方便了解公司的現(xiàn)狀，筆者列出了光明集團近三年的股份數(shù)據(jù)和部分財務(wù)數(shù)據(jù)，可以觀察對比這些數(shù)據(jù)來體現(xiàn)出光明集團公司的經(jīng)營現(xiàn)狀。表2-12019-2021年光明房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)單位：萬元項目2019年2020年2021年營業(yè)成本163970216546711407874應(yīng)收賬款86233139907214619存貨368392839561094682293流動資產(chǎn)合計471141552689117289127資產(chǎn)總計485164754154497442572應(yīng)付賬款573201719824807776流動負(fù)債合計284094130963963952681負(fù)債總額390872243277606130832所有者權(quán)益94292510876891311740非流動負(fù)債合計106778112313642178151凈利表2-1的數(shù)據(jù)可以看出，2021年，公司的資產(chǎn)總計達7442572萬元，相較于2019年，增長了53.401%，同時公司的負(fù)債也在逐年上升，光明房地產(chǎn)公司的流動負(fù)債和非流動負(fù)債增長的比率相對較大，2021年的流動負(fù)債比2020年上漲了27.623%，非流動負(fù)債增長了76.934%，負(fù)債總額增長了41.701%，該數(shù)據(jù)表達出光明房地產(chǎn)公司在近些年中有著財務(wù)危機。與2020年相比，公司流動資產(chǎn)方面的存貨和應(yīng)收賬款也是呈現(xiàn)上升趨勢，分別增加了18.421%和53.403%，從公司發(fā)展的視角來說，未來有可能會出現(xiàn)因存貨周轉(zhuǎn)和資金回賬等問題給公司帶來經(jīng)營風(fēng)險。從公司收益的視角來說，近幾年波動較大，凈利潤在2019年到2020年增長了72.4%，但在2021年公司的凈利潤為137140萬元，增長率為-30.1%，從上述這些數(shù)據(jù)可以看出，公司存在一定程度的財務(wù)風(fēng)險問題。所以，現(xiàn)階段公司應(yīng)深入研究相關(guān)數(shù)據(jù)，找出存在的財務(wù)風(fēng)險及原因，從而合理控制財務(wù)風(fēng)險，保障公司擁有良好的發(fā)展前景。三、光明房地產(chǎn)公司存在的財務(wù)風(fēng)險及成因（一）光明房地產(chǎn)公司存在的財務(wù)風(fēng)險1.籌資風(fēng)險籌資風(fēng)險一般是公司資金使用不當(dāng)，不能按時還清債務(wù)，亦或是在經(jīng)營時不能償還所欠貸款所造成的風(fēng)險。衡量公司融資風(fēng)險的一個關(guān)鍵指標(biāo)是負(fù)債比率。計算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)×100%從上述表2-1可以計算出光明房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率為：資產(chǎn)負(fù)債率（2019年）=3908722/4851647×100%=80.56%資產(chǎn)負(fù)債率（2020年）=4327760/5415449×100%=79.92%資產(chǎn)負(fù)債率（2021年）=5415449/7442572×100%=82.38%圖3-12019-2021年光明房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率根據(jù)圖3-1可以得知，光明房地產(chǎn)公司從2019-2021的負(fù)債率都穩(wěn)定在80%左右。對圖3-1的信息數(shù)據(jù)進行分析可知，光明房地產(chǎn)股票公司融資風(fēng)險較大。而且，現(xiàn)金流的變化與公司的風(fēng)險資本相聯(lián)系。從表3-1中公司近三年的現(xiàn)金流量可以看出，公司活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流呈下降趨勢，2021年出現(xiàn)負(fù)增長，公司活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流呈逐年下降趨勢。與之相反的是籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量則是呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，從2019和2020年的負(fù)增長到2021年的1438221萬元。表3-1光明房地產(chǎn)公司2019-2021年現(xiàn)金流量構(gòu)成單位:萬元經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流2019年91508640280-6879222020年16787122803-1561552021年-873430-2879461438221由表3-1可以看出，光明房地產(chǎn)公司籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量近幾年來浮動較大。來自交易和投資活動的現(xiàn)金流量具有負(fù)值的現(xiàn)金凈值。鑒于此，企業(yè)選擇外部融資來滿足對應(yīng)收賬款、存貨等非現(xiàn)金資產(chǎn)日益增長的需求，這在其融資活動中造成了間接的現(xiàn)金流量不穩(wěn)定?；谏媳淼臄?shù)據(jù)信息的變化，筆者對光明房地產(chǎn)公司的流動性數(shù)據(jù)進行了分析，結(jié)果顯示，公司存在著巨大的籌資風(fēng)險。2.投資風(fēng)險投資風(fēng)險的不可控因素會導(dǎo)致投資收益偏離預(yù)期財務(wù)收益的風(fēng)險。企業(yè)需要通過計算投資收益率來對投資風(fēng)險進行直觀的衡量。計算公式：投資收益率=投資收益/投資總額×100%投資收益率（2019年）=437/221544×100%=0.2%投資收益率（2020年）=129261/291748×100%=44.3%投資收益率（2021年）=-4538/169365×100%=-2.8%圖3-22019-2021年光明房地產(chǎn)公司投資收益率圖表3-2所示：光明集團在2019-2021年這三年間的投資收益率差距過大。其中2020年增長值過大，原因是光明集團在2020年售賣光明名宿華府的樓房，和售賣寧波光明領(lǐng)尚的樓房項目，使得光明集團的投資者收益出現(xiàn)大幅度的增長，然而在2021年下降-2.8%，光明集團的投資人的收益下降十分明顯，原因是新龍廣場項目年租的業(yè)務(wù)凈利潤為-4684.43萬元，還有瀾山苑項目銷售的住宅區(qū)及商鋪的售賣和出租凈利潤為-1905.85萬元，由于投資決策存在弱點和失誤，投資決策不符合預(yù)期，且兩個項目的投資回報率波動較大，因此光明房地產(chǎn)中介股份公司的投資風(fēng)險較高。3.資金運營風(fēng)險資本運營是對公司流動資產(chǎn)的管理，與公司資本流動的平穩(wěn)運行有關(guān)，與公司的整體生產(chǎn)、產(chǎn)出有關(guān)，是相輔相成的關(guān)系。因此，企業(yè)的資本營運管理不僅促進了企業(yè)整的整體運營，還能有效防范財務(wù)管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險。在企業(yè)運營過程中，從物資采購到加工生產(chǎn)再到庫存形成，再到銷售再到收入形成的整個過程都會存在一定程度的不確定性，最終導(dǎo)致運營風(fēng)險的增加。其中，存貨和應(yīng)收賬款是經(jīng)營過程中最容易出現(xiàn)風(fēng)險的兩個環(huán)節(jié)。（1）存貨風(fēng)險庫存風(fēng)險是指由于庫存移動緩慢、庫存損失等原因，造成的公司可能承擔(dān)的風(fēng)險。為了保證公司的運作，公司必須有一定的庫存，因為庫存是公司持續(xù)生產(chǎn)的保證。表3-3光明房地產(chǎn)公司2019—2021年存貨情況2019年2020年2021年存貨/萬元368392839561094682293存貨周轉(zhuǎn)率/次0.430.430.33存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)/天842.30831.021104.29如上表所述，光明集團的存貨量從2019年-2021年是不斷增加的，從2019年的3683928萬元增加到2021年的4682293萬元；2021年的儲存貨物周轉(zhuǎn)率比去年低了0.1，但是和當(dāng)年的行業(yè)平均0.36的存貨周轉(zhuǎn)率差距不大。光明集團近三年來房地產(chǎn)積壓量不斷增加，發(fā)展緩慢，建材積壓量過多，財務(wù)回報下降，周期延長。2021年光明房地產(chǎn)通過招拍掛的形式讓企業(yè)成功拍下金山區(qū)“城中村”項目的141畝土地，除此之外，該集團還投資了周邊的其他活動。這導(dǎo)致光明集團不僅得修建城中村項目，還從周邊的花博會，光明田緣等諸多旅游項目中投入大量資金，使得企業(yè)存貨風(fēng)險增加。（2）應(yīng)收賬款風(fēng)險應(yīng)收賬款風(fēng)險主要由攤銷期和攤銷金額決定?；厥諘r間風(fēng)險是指如果客戶沒有按時付款，公司將面臨的風(fēng)險。攤銷風(fēng)險是指公司可能無法償還規(guī)定的全部金額的風(fēng)險。部分客戶故意不進行一次性承諾付款，公司的業(yè)務(wù)索賠因客觀原因無法及時報銷。表3-4光明房地產(chǎn)公司2019-2021年應(yīng)收賬款情況2019年2020年2021年應(yīng)收賬款/萬元86233139907214619應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率/次17.1718.4111.56應(yīng)收賬款周天數(shù)/天20.9719.5631.14根據(jù)表3-4可知，光明集團的應(yīng)收賬款增長了。從2019年的86233萬元上漲到2021年的214619萬，這意味著，隨著市場的發(fā)展和擴大，該公司將給予其客戶更大的貸款權(quán)利，以獲得更多的財政援助。光明集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有著下降的波動，從2019年的11.17增長到了2020年的18.41，但又在2021年下降至11.56，房地產(chǎn)行業(yè)的平均債務(wù)周轉(zhuǎn)率3.8年，但該集團的債務(wù)周轉(zhuǎn)率仍高于行業(yè)中值。從上述數(shù)據(jù)分析可知，應(yīng)收賬款天數(shù)的增加會使集團收回應(yīng)收賬款的速度變慢，失去流動性，削弱集團及時償還貸款的能力，增加虧損的風(fēng)險。（二）光明房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險存在的成因1.籌資渠道狹窄光明集團提供的融資類型包括長期和短期貸款。光明集團貸款的數(shù)量每年都在增加。2021年，負(fù)債金額達到6130832萬元，比上一年增加1803072萬元，光明集團償還本息的資金大幅增加，未來財務(wù)成本將會增加。因此，很有可能在債務(wù)償還期結(jié)束時，集團將無力再進行償還，這就增加了集團的財務(wù)風(fēng)險。而且，因為集團沒有在貸款期限內(nèi)按時兌現(xiàn)貸款，以后想要通過其他方式籌集資金流入就比較困難。該集團活動資金流出并未用于公司的投資，不用于投資就不會獲得投資回報，而是將大部分將用于償還債務(wù)。那么該集團的資本結(jié)構(gòu)面臨更大的問題，償債能力也會下降。2.投資決策分析不到位光明集團進行的投資活動大多不科學(xué)，導(dǎo)致商業(yè)投資決策無法實現(xiàn)預(yù)期收益，投資回報產(chǎn)生波動。在進行新一輪的投資之前，每個企業(yè)都必須配備專業(yè)人員對商業(yè)投資項目的可行性進行分析。最近幾年，該集團對投資項目進行了投資風(fēng)險評估，導(dǎo)致項目資金過多，庫存過剩，資金緊缺。這也是該集團可能承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險的因素之一。在2020年-2021年投資項目時，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展飽和后，沒有進行科學(xué)有效的分析，導(dǎo)致凈利潤為負(fù)，企業(yè)盈利能力和投資盈利能力表現(xiàn)出相同的趨勢。而投資回收期在2021年有明顯的上漲，說明公司的獲利周期變長。詳見下表：表3-5光明房地產(chǎn)2019-2021年投資收益分析2019年2020年2021年總資產(chǎn)收益率2.38%3.67%1.84%凈資產(chǎn)收益率11.18%18.74%11.46%投資收益（萬元）437129261-4538投資報酬率15.99%36.98%6.23%投資回收期2.551.677.69結(jié)合上述對光明房地產(chǎn)公司的投資收益率分析可知，公司為了獲得更多的利益，沒有仔細(xì)分析投資環(huán)境，甚至沒有進行多元化投資，所以造成光明房地產(chǎn)集團有限公司投資風(fēng)險增加。所以，在投資之前，對于項目進行評估分析，是不可忽視的一環(huán)。3.營運資金周轉(zhuǎn)不暢房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，其主要特點是流動資金需求大，是資本密集型產(chǎn)業(yè)。集團的日常運營需要大量的資金來維持各項項目的開發(fā)和運營。從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，光明房地產(chǎn)公司存在營運資金周轉(zhuǎn)不暢的問題。在存貨方面，存貨資金逐年遞增，商品房且存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上漲的趨勢也十分明顯，存貨占總資產(chǎn)的比重較高，雖然低于行業(yè)的平均水平，但所有的流動性增長都有所下降。在應(yīng)收賬款方面，由于市場擴張，公司允許其應(yīng)收賬款顯著增加，且高于行業(yè)平均水平，因此催收周期正在增加。也就是說，雖然企業(yè)對應(yīng)收賬款和存貨有一定的控制，但它需要更多的時間來處理資金和攤銷應(yīng)收賬款。假如資金沒有及時周轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂[7]。鑒于此，光明集團需要對于營運資金進行合理有效的分配。四、光明房地產(chǎn)集團財務(wù)風(fēng)險防范措施（一）拓寬籌資渠道1.擴大內(nèi)源融資內(nèi)源融資是指從股票或業(yè)務(wù)流程中募集的部分資金轉(zhuǎn)化為投資基金，主要是內(nèi)部股權(quán)融資。融資可以從啟動資本中獲益，并具有投資成本低的優(yōu)勢。通過有效利用，可以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。光明房地產(chǎn)公司可以通過內(nèi)部融資、公司年度收益、預(yù)建物業(yè)、預(yù)建物業(yè)投資和簡化相關(guān)利潤項目可以緩解業(yè)務(wù)的財務(wù)壓力，促進業(yè)務(wù)的增長。內(nèi)部融資不需要支付利息，節(jié)省了一些利息成本，避免了現(xiàn)金支付的風(fēng)險[8]。利用房地產(chǎn)和預(yù)支資金，預(yù)收普通資金和收入，將房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險轉(zhuǎn)移到需求方，從而降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險。光明房地產(chǎn)公司在2021年的未分配利潤達到734264萬元，比2020年增加了14.9%。光明集團使用這部分資金的增加的成本，來優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)材料，降低股權(quán)融資和貸款的風(fēng)險，并確保集團未來的良好發(fā)展。2.加強信托融資與公司的債務(wù)融資相比，信托融資過程不要求企業(yè)在到期時支付這一利息，以減少企業(yè)可能因過高的借款利息而承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。同時，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)將得到部分優(yōu)化。而光明集團恰巧采用了信托融資這種融資方式，由于投資是按比例控制的，集團可以控制自己的投資項目，并可以最大限度地將財務(wù)風(fēng)險保持在可接受的范圍內(nèi)。[9]。房地產(chǎn)中介還可以為光明集團的一部分經(jīng)營項目提供金融服務(wù)，國家僅征收20%的利息。光明房地產(chǎn)公司可以通過與大型專業(yè)信托公司合作，將房地產(chǎn)信托模式作為傳統(tǒng)籌資模式的補充，使公司獲得充足的資金。（二）加強投資決策的科學(xué)性分析1.加強可行性分析房地產(chǎn)企業(yè)建立在資金充足的前提下，因為其中的各個項目都涉及到大量資金的占用問題。公司是否能持續(xù)發(fā)展，取決于投資是否有效。所以為了保證投資與收益成正比，房地產(chǎn)商人在投資前都會進行大量的研究，全面研究投資項目是否具有可行性。光明集團的投資可以從以下兩個方面來進行解析：第一，看看這家企業(yè)的實力，他們的資金是否充足。在對項目進行投資之前，全面記錄相關(guān)信息，為投資提供準(zhǔn)確信息，重點強調(diào)項目實施的必要性、技術(shù)的可行性、經(jīng)濟可行性。此外，還采用了適當(dāng)?shù)挠嬎愫头治龇椒ǎ热绮捎枚砍绦?，如有需求完全可以讓工程、金融、技術(shù)等領(lǐng)域的專家或相關(guān)的專家部門進行一次投資項目的探討，保證該項目的順利開展[10]。第二，光明集團為了將由于失誤決策而產(chǎn)生的財富風(fēng)險的可能性降到最低，從而最大化公司的投資收益。完善的投資決策分析流程如圖4-1所示：項目投資研究終止研究，尋找新的投資項目項目投資研究終止研究，尋找新的投資項目是否存在收益否項目投資方案（初步可行性研究）是項目投資方案（初步可行性研究）否項目是否可行是投資項目設(shè)與可行性研究投資項目設(shè)與可行性研究經(jīng)濟實力是否允許否是實施投資方案實施投資方案圖4-1光明房地產(chǎn)公司投資決策流程圖根據(jù)房地產(chǎn)的特點和公司自身在一定程度上出現(xiàn)的不同缺乏，最主要做的就是要進行具體的防范性投資風(fēng)險，從投資項目的增長潛力、投資項目的安全性、投資項目的盈利性、投資項目的運營效率和投資結(jié)構(gòu)四個方面進行比較。然后結(jié)合上面的投資決策流程圖，在投資立項階段，成立前期投資小組，負(fù)責(zé)前期項目市場調(diào)研、投資預(yù)算、可行性報告等，確保信息充分、準(zhǔn)確；在投資實施階段，要對投資計劃的每個階段控制成本和風(fēng)險，記錄各項數(shù)據(jù)。投資后，進入正常生產(chǎn)，控制經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。確保光明房地產(chǎn)續(xù)獲利。2.綜合運用多種分析方法財務(wù)風(fēng)險雖然是客觀存在的，但是可以通過多種分析方法加以避免。光明集團在房地產(chǎn)中擁有較強實力，可以針對自身的經(jīng)營實力使用多種分析方法，以確保其投資決策的準(zhǔn)確性。第一，光明集團可以適用凈攤銷法，按預(yù)期的投資收益率計算出投資方案的收益現(xiàn)額與投資現(xiàn)額的差，如果為正值，說明投資項目有凈益，可以進行投資，相反如果為負(fù)值，那么就將這個項目放棄。同時，將個人投資場景的優(yōu)缺點與盈利能力圖進行比較，在分析投資項目時確定最小收益，將所有低于最小收益的項目進行比較，在最低回報以下的情況中選擇最高的。[11]。光明房地產(chǎn)公司可以將兩種方法綜合運用，選擇最優(yōu)的投資方案，將企業(yè)的投資風(fēng)險降到最低。（三）加強營運資金管理力度1.優(yōu)化銷售方式擴大促銷力度光明集團可以加快拓展?fàn)I銷模式，通過多種營銷形式提高售賣率，減少庫存。第一，要有一個明確的市場定位，所設(shè)置的主題要有代表性，以便了解清楚客戶的想法，并呈現(xiàn)項目的整體圖景。第二，積極推廣，可以在高流量地點舉辦的廣告，舉辦展覽，并通過網(wǎng)絡(luò)營銷，促進“光明房地產(chǎn)”品牌的宣傳，通過各種媒體和平臺的廣告活動來提高其知名度。進而可以在開放日期間通過購房有折扣來吸引客戶，帶領(lǐng)客戶參觀，并做好記錄。即使對那些不立即購買的客戶，也應(yīng)該給一個小禮物等進行客戶資源的積累，保持一個良好的服務(wù)，為后續(xù)的工作做好服務(wù)。而且要劃分目標(biāo)客戶群體，有針對性地營銷，直接引導(dǎo)目標(biāo)客戶，使交易金額最大化。最后，對于剩余的房子，重點是分析剩余的房子來源的共同特征，以便對此做出調(diào)整，例如介紹房價，附贈禮品和房地產(chǎn)成本，以及一些有針對性的活動，當(dāng)然也要避免不必要的成本，以達到風(fēng)險分擔(dān)和降低運營風(fēng)險的目的[12]。2.完善應(yīng)收帳款管理制度光明房地產(chǎn)集團有限公司應(yīng)該不斷應(yīng)收賬款管理制度進行調(diào)整和完善，縮小應(yīng)收賬款占用的資金額度，加大資金運轉(zhuǎn)靈活性，提升資金周轉(zhuǎn)的速度，降低企業(yè)的營運風(fēng)險。光明房地產(chǎn)公司可以根據(jù)現(xiàn)有的客戶情況制定現(xiàn)金折扣比例，比如在信用狀況良好、合作期