城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

目

錄1

總則

12

都市土地估價基本原則和程序

13

都市土地價格的影響因素

34

基準(zhǔn)地價評定

44.1

準(zhǔn)備工作

44.2

資料調(diào)查與整頓

44.3

基準(zhǔn)地價評定的技術(shù)路線

54.4

級差收益（地租）法評定基準(zhǔn)地價

54.5

運用土地交易資料評定基準(zhǔn)地價

94.6

運用土地交易資料評定路線價

144.7

都市基準(zhǔn)地價的擬定

154.8

基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制

154.9

基準(zhǔn)地價圖的繪制

194.10

基準(zhǔn)地價更新

205

宗地地價評定基本辦法

225.1

宗地估價程序

225.2

收益還原法

245.3

市場比較法

275.4

成本逼近法

325.5

剩余法

345.6

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

366

各類用地宗地價格評定

386.1

宗地類型

386.2

居住類宗地價格評定

396.3

商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評定

406.4

工業(yè)、倉儲用地宗地價格評定

416.5

交通用地宗地價格評定

426.6

綜合用地宗地價格評定

436.7

公共綠地價格評定

447

不同土地權(quán)利的宗地價格評定

458

土地估價成果驗收及確認

489

名詞解釋

49城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程1

總則1.1

規(guī)程制訂的目的為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和辦法，做到估價成果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國都市規(guī)劃法》、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制訂本規(guī)程。1.2

規(guī)程合用范疇本規(guī)程合用于都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價”評定。獨立工礦區(qū)、都市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建設(shè)用地的土地估價也合用本規(guī)程。本規(guī)程所稱都市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3

從事土地估價的基本規(guī)定都市基準(zhǔn)地價評定由事業(yè)型評定單位和含有評定資格的市場中介評定機構(gòu)評定，土地估價師不得少于７名。宗地地價評定由含有評定資格的市場中介機構(gòu)評定，土地估價師不得少于２名。1.4

職業(yè)道德土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)獨立、客觀、公正地開展評定工作，不得作任何虛假的估價，應(yīng)為客戶保守秘密，按原則收費。1.5

土地估價報告的使用期土地估價報告的使用期為一年。1.6

土地估價的法律根據(jù)土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)原則、規(guī)范的規(guī)定。1.7

規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國土資源部負責(zé)解釋。2

都市土地估價基本原則和程序2.1

都市土地估價的基本原則2.1.1

土地估價應(yīng)遵照下列原則：1．正當(dāng)原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預(yù)期收益原則；5．供需原則；6．估價時點原則；7．多辦法相比較原則。2.1.2

遵照正當(dāng)原則，是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評定中，應(yīng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評定的對象應(yīng)以正當(dāng)使用和正當(dāng)處分為前提。2.1.3

遵照最高最佳使用原則，是指土地評定應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價?；鶞?zhǔn)地價評定以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評定以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和將來用途與否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中闡明。2.1.4

遵照替代原則，是指土地評定應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等運用條件下的價格為基準(zhǔn)。估價成果不得明顯偏離含有替代性質(zhì)的土地正常價格。2.1.5

遵照預(yù)期收益原則，是指土地評定應(yīng)以估價對象在正常運用下的將來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6

遵照供需原則，是指土地評定要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區(qū)性。2.1.7

遵照估價時點原則，是指估價成果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。2.1.8

遵照多辦法相比較原則，是指土地評定應(yīng)以多個辦法評定同一估價對象，互相比較，獲得客觀估價成果。2.2

都市土地估價的程序2.2.1

都市土地估價應(yīng)按下列程序進行：1.擬定估價基本領(lǐng)項；2.編制估價工作計劃；3.實地確認估價對象；4.收集估價所需資料；5.選定估價辦法計算；6.擬定估價成果；7.提交估價報告。2.2.2

擬定估價基本領(lǐng)項，是指擬定估價對象、估價目的、估價時點等基本領(lǐng)項。擬定估價對象涉及擬定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文獻和估價權(quán)利性質(zhì)等；擬定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的規(guī)定而定；擬定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方規(guī)定而定，采用公歷表達，精確到日。2.2.3

編制估價工作計劃，是指在擬定估價基本領(lǐng)項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價工作計劃重要應(yīng)涉及下列幾項：1.估價擬采用的技術(shù)環(huán)節(jié)；2.估價擬采用的技術(shù)路線和估價辦法；3.需要調(diào)查的資料及獲得途徑；4.預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。2.2.4

實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核算估價對象的位置、四至、面積、建筑構(gòu)造、權(quán)屬界限、周邊環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周邊環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。2.2.5

估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常收集估價所需資料，并進行核算、分析和整頓。估價所需資料重要應(yīng)涉及下列方面：1.估價對象有關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；

2.對土地價格有普遍影響的資料；3.對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；4.有關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；5.擬定土地估價參數(shù)的有關(guān)資料；6.反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6

根據(jù)估價目的及估價對象的具體狀況，選擇土地評定的基本辦法或其它具體評定辦法進行評定，計算地價。具體評定辦法是在基本辦法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的辦法。2.2.7

估價人員在擬定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的規(guī)定撰寫估價報告書。按照評定項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)本地土地管理機關(guān)確認后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產(chǎn)評定報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。3

都市土地價格的影響因素3.1

都市土地價格影響因素分類都市土地價格的影響因素重要有下列三大類：1.普通因素；2.區(qū)域因素；3.個別因素。3.2

普通因素普通因素是指影響都市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內(nèi)容涉及人口、行政區(qū)劃、都市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地運用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。3.3

區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響都市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的都市繁華程度及區(qū)域在都市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4

個別因素個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要認真調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。4

基準(zhǔn)地價評定4.1

準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作重要有編寫基準(zhǔn)地價評定任務(wù)書、制訂基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等?；鶞?zhǔn)地價評定任務(wù)書的內(nèi)容涉及：都市基本狀況、基準(zhǔn)地價評定工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費