萬(wàn)通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報(bào)告76p

2目錄考察背景考察工程考察總結(jié)3考察背景，日本進(jìn)入老齡化社會(huì)已有40年；65歲以上的人口已占21.5％，老齡化程度位于世界前列；老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)展。養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)主體分為兩類(lèi)：政府和企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)；企業(yè)投資工程與萬(wàn)通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景類(lèi)似。日本養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、效勞理念和運(yùn)營(yíng)模式上均有典型性。日本文化與中國(guó)更為接近。本次考察主要針對(duì)日本企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，希望通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬(wàn)通地產(chǎn)可借鑒的要點(diǎn)。4考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心5考察工程項(xiàng)目名稱SunCity日醫(yī)學(xué)館SECOMORIX千葉橫濱藤尺橫濱銀座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)遠(yuǎn)郊近郊居住區(qū)規(guī)模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000戶數(shù)（戶）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端營(yíng)收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸納對(duì)象自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人介護(hù)老人介護(hù)老人入住率自理居所62%介護(hù)居所47%自理居所68%介護(hù)居所53%90%31%95%90%自理居所30%介護(hù)居所70%100%所有項(xiàng)目均承諾老人入住后可直至終老6考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心7SunCity株式會(huì)社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營(yíng)效勞提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。SunCity——日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表公司背景株式會(huì)社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊(cè)資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開(kāi)發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大局部為日本業(yè)內(nèi)頂級(jí)企業(yè)。8SunCity開(kāi)發(fā)工程SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)工程13個(gè)單體工程建筑面積從3000-18000平方米。日本為數(shù)不多開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)大型養(yǎng)老地產(chǎn)工程的公司。10個(gè)工程為租賃物業(yè)，3個(gè)工程物業(yè)為購(gòu)地自建工程。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開(kāi)發(fā)本錢(qián)和建設(shè)周期。10個(gè)工程針對(duì)自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)效勞。3個(gè)工程入住初期即可吸納介護(hù)型老人。考察選取了SunCity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型工程。9SunCity——橫濱太陽(yáng)城SunCity橫濱工程接待人員工程建筑設(shè)計(jì)師PerkinsEastma浦田尚志10工程背景：SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，與2005年投入運(yùn)營(yíng)。土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計(jì)于2021年開(kāi)工建設(shè)。SunCity——橫濱太陽(yáng)城工程位置位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車(chē)程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。地處高地，視野開(kāi)闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。橫濱市橫濱太陽(yáng)城11工程規(guī)模占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數(shù)：601戶〔其中自理型480戶，介護(hù)型121戶〕自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.6~82.3㎡，平均面積為61.6㎡介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：22.3~27.9㎡，平均面積為22.9㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449㎡介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3107㎡公共空間比例占到工程總面積的38%，高比例的公共空間配置是工程一大特點(diǎn)SunCity——橫濱太陽(yáng)城工程造價(jià)總造價(jià)1億美元〔不含土地本錢(qián)〕，每平米造價(jià)1785美元建筑設(shè)計(jì)：PerkinsEastman景觀設(shè)計(jì)：SW景觀設(shè)計(jì)公司12SunCity——橫濱太陽(yáng)城營(yíng)收模式〔括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣〕一次性入住金：根據(jù)房間大小，3,000萬(wàn)~9,800萬(wàn)日元不等〔240~784萬(wàn)〕，其中4,900萬(wàn)日元〔392萬(wàn)〕的比例最多。兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮1,000萬(wàn)日元〔80萬(wàn)〕/居室。一次性入住費(fèi)用15年內(nèi)可退還局部。計(jì)算公式為：入住費(fèi)用*0.85*〔〔180月-入住月〕/180〕，入住滿15年后一次性入住費(fèi)用不再退還。月金：額外收費(fèi)：室內(nèi)水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。最初入住時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。老人入住后可直至終老。管理費(fèi)（公共空間水電費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+行政費(fèi)）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/兩人餐飲費(fèi)66,150日元（5,292元）/月/人13SunCity——橫濱太陽(yáng)城效勞人員配置介護(hù)老人效勞：1.5(老人)：1〔效勞人員〕醫(yī)療配置工程內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時(shí)，通過(guò)外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。經(jīng)營(yíng)狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護(hù)型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點(diǎn)高收入老人多數(shù)有國(guó)外生活背景入住費(fèi)用根本為自己承擔(dān)14SunCity——橫濱太陽(yáng)城高星級(jí)酒店的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合引入良好的室內(nèi)外景觀視野產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)15產(chǎn)品設(shè)計(jì)——效勞功能SunCity——橫濱太陽(yáng)城ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場(chǎng)、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。16產(chǎn)品設(shè)計(jì)——無(wú)障礙設(shè)計(jì)SunCity——橫濱太陽(yáng)城無(wú)障礙設(shè)計(jì)遍布工程的每一個(gè)空間。17SunCity——橫濱太陽(yáng)城依靠強(qiáng)大的股東背景，工程開(kāi)發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運(yùn)營(yíng)管理等均有股東提供，降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)，分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是工程最大賣(mài)點(diǎn)及亮點(diǎn)。高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場(chǎng)所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上表達(dá)個(gè)性化和精致性。股東整合：整合各類(lèi)型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和本錢(qián)降低。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使工程區(qū)別于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的氣氛。功能設(shè)計(jì)：通過(guò)便利性公共設(shè)施設(shè)置，在工程內(nèi)部營(yíng)造完整的生活圈。工程啟示工程要點(diǎn)18SunCity——銀座太陽(yáng)城SunCity銀座工程接待人員工程建筑設(shè)計(jì)師PerkinsEastma浦田尚志19工程背景：SunCity租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，物業(yè)租賃期為25年。由BDA室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，與2006年投入運(yùn)營(yíng)。工程位置工程位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車(chē)程。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開(kāi)闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老工程的典型代表。SunCity——銀座太陽(yáng)城銀座四丁目銀座太陽(yáng)城約3KM20SunCity——銀座太陽(yáng)城工程規(guī)模占地面積：4714㎡建筑面積：39277㎡總戶數(shù)：362戶〔其中自理型314戶，介護(hù)型48戶〕自理型住宅單元中39間原先設(shè)計(jì)為介護(hù)式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：42.0~83.5㎡，平均面積為65㎡介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：21.4~48.7㎡，平均面積為29.2㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：8460㎡介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3238㎡停車(chē)位：機(jī)械停車(chē)數(shù)88個(gè)21SunCity——銀座太陽(yáng)城營(yíng)收模式〔括號(hào)內(nèi)數(shù)字為人民幣〕僅吸納有自理能力的老人，工程內(nèi)介護(hù)單元僅為入住老人身體過(guò)渡期效勞老人入住后可直至終老。一次性入住金：收費(fèi)方式和橫濱太陽(yáng)城一樣。費(fèi)用在4035萬(wàn)~12965萬(wàn)日元不等〔323~1037萬(wàn)〕，價(jià)格高出橫濱太陽(yáng)城約25%。月金：額外收費(fèi)：收費(fèi)工程和橫濱太陽(yáng)城一樣。管理費(fèi)（公共空間水電費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+行政費(fèi)）172,200日元（13,776元）/月/人價(jià)格高出橫濱太陽(yáng)城約40%258,300日元（20,664元）/月/兩人餐飲費(fèi)94,500日元（7,560元）/月/人價(jià)格高出橫濱太陽(yáng)城約30%22SunCity——銀座太陽(yáng)城效勞人員配置介護(hù)老人效勞：1.5(老人)：1〔效勞人員〕醫(yī)療配置工程內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室與專門(mén)給日本皇室就醫(yī)的圣路加國(guó)際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治效勞。經(jīng)營(yíng)狀況自理型住宅單元的入住率為68%介護(hù)型住宅單元的入住率為53%入住老人特點(diǎn)工程由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還表達(dá)了投資功能68%的銷(xiāo)售比例中，50%為長(zhǎng)期居住，還有50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所入住老人多數(shù)為有國(guó)外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用七成為女性，平均年齡77歲，三成為男性，平均年齡79歲。三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。23SunCity——銀座太陽(yáng)城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)24SunCity——銀座太陽(yáng)城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅交匯的寬走道機(jī)動(dòng)車(chē)自動(dòng)停車(chē)系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室25SunCity——銀座太陽(yáng)城租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，降低了前期的開(kāi)發(fā)投入。聘請(qǐng)頂級(jí)室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級(jí)酒店。酒店式運(yùn)營(yíng)管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)同時(shí)保證了專業(yè)化的效勞。選址在市中心區(qū)，吸引了很多對(duì)地段有偏好的老人入住和投資。選址：選址在城市中心區(qū)，利于樹(shù)立形象，吸納高端人群。醫(yī)療整合：醫(yī)療效勞與頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作綁定，增加賣(mài)點(diǎn)的同時(shí)提升工程品質(zhì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：沿用酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了效勞功能，也起到工程會(huì)所的集聚效應(yīng)。工程啟示工程要點(diǎn)26SunCitySunCity啟示整合優(yōu)勢(shì)股東參加投資團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立賣(mài)點(diǎn)同時(shí)分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和樹(shù)立消費(fèi)者信任的根底。定位高端，聘請(qǐng)建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計(jì)領(lǐng)域的頂尖機(jī)構(gòu)打造工程，樹(shù)立領(lǐng)軍品牌形象。27考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心28公司背景日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)已有21年歷史。除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。開(kāi)發(fā)工程日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)1250所，分布在日本全國(guó)，主要分為三大類(lèi)：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營(yíng)的福利性工程、日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營(yíng)的全付費(fèi)制工程以及老年人租賃物業(yè)工程。本次考察的日醫(yī)學(xué)館兩個(gè)工程，分別為全付費(fèi)制工程及老年人租賃物業(yè)工程。日醫(yī)學(xué)館29日醫(yī)學(xué)館——墨田日醫(yī)學(xué)館墨田工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部社長(zhǎng)建部悠30日醫(yī)學(xué)館——墨田工程背景全付費(fèi)制工程〔自理階段需老人全額支付費(fèi)用〕物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為30年。占地面積：1859㎡建筑面積：3655㎡總戶數(shù)：76戶〔其中夫妻居室6戶〕入住門(mén)檻：自理型老人和介護(hù)型老人均吸納，以介護(hù)型老人為主入住率：90%客戶特征平均年齡80歲以上，以單身老人為主，男女比例為3:7.60%的老人來(lái)自工程5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在工程周邊入住老人的子女在經(jīng)濟(jì)、照料上均有支持營(yíng)收方式一次性入住金+月金:根據(jù)一次性入住金繳納費(fèi)用的不同，月金付費(fèi)額度隨之變化。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。收費(fèi)價(jià)格的核定標(biāo)準(zhǔn)為75歲以上的老人，如果年齡低于75歲，那么一次性入住金價(jià)格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。介護(hù)費(fèi)額外收取:墨田工程為介護(hù)保險(xiǎn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，老人由醫(yī)院評(píng)定介護(hù)等級(jí)后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田工程消費(fèi)的90%的介護(hù)效勞費(fèi)用。其它費(fèi)用：醫(yī)療費(fèi)、日用品費(fèi)、理容費(fèi)等其它效勞費(fèi)用，需額外付費(fèi)。31日醫(yī)學(xué)館——墨田全月金方式標(biāo)準(zhǔn)方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840萬(wàn)日元（67.2萬(wàn)元）420萬(wàn)日元（33.6萬(wàn)元）1,483.2萬(wàn)日元（118.7萬(wàn)元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年齡65~69歲70~74歲75歲以上一次性入住金增長(zhǎng)比例增長(zhǎng)40%增長(zhǎng)20%0%償還期計(jì)算84個(gè)月72個(gè)月60個(gè)月32產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)日醫(yī)學(xué)館——墨田行政接待區(qū)電梯間機(jī)械浴室保溫送飯機(jī)自理居室美容室告知牌洗衣房33日醫(yī)學(xué)館——墨田工程主要支出工資支出約占70%、物業(yè)租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。工程運(yùn)營(yíng)毛利接近10%工程要點(diǎn)運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：?jiǎn)T工隊(duì)伍和入住率員工隊(duì)伍養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的最大障礙是人才的缺失，日本介護(hù)人員需具備效勞資質(zhì)，這類(lèi)資質(zhì)的獲得需要100小時(shí)的培訓(xùn)時(shí)間和假設(shè)干實(shí)習(xí)時(shí)間。穩(wěn)定的，好的員工隊(duì)伍是運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。入住率養(yǎng)老地產(chǎn)工程的盈利與否取決于入住率。日醫(yī)學(xué)館工程的盈虧平衡點(diǎn)在入住率到達(dá)80%。如何盡快的到達(dá)80%的入住率是運(yùn)營(yíng)成功的標(biāo)志。34日醫(yī)學(xué)館——北浦和日醫(yī)學(xué)館北浦和工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部社長(zhǎng)建部悠35日醫(yī)學(xué)館——北浦和工程背景北浦和工程物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購(gòu)地興建和運(yùn)營(yíng)的工程，與2021年5月投入運(yùn)營(yíng)。占地面積：1754㎡建筑面積：2223㎡總戶數(shù)：48戶〔面積范圍28~47.5㎡〕入住門(mén)檻：僅吸納自理型老人入住率：31%客戶特征以單身老人為主老人多數(shù)來(lái)自工程5公里范圍內(nèi)36日醫(yī)學(xué)館——北浦和營(yíng)收方式月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi)141250日元〔11300元〕~221250日元〔17700元〕，月金包含租賃費(fèi)、根本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。租賃合同2年一簽，不續(xù)約需提前3個(gè)月通知。不需繳納一次性入住金，入住時(shí)近需支付2~3個(gè)月月金額度的手續(xù)費(fèi)居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車(chē)費(fèi)需額外收取如需介助和介護(hù)效勞，可由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用.37日醫(yī)學(xué)館——北浦和效勞人員比例工程僅配置3~4個(gè)接待和保安人員工程主要支出物業(yè)維護(hù)費(fèi)產(chǎn)品特征北浦和工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)根本等同與酒店式公寓和普通住宅公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車(chē)場(chǎng)。餐廳停車(chē)場(chǎng)閱讀室信報(bào)箱走道38日醫(yī)學(xué)館——北浦和居室內(nèi)設(shè)計(jì)39北浦和工程定位成因類(lèi)似于墨田工程的介護(hù)式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。北浦和位于東京郊區(qū)，土地費(fèi)用較低。北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。工程要點(diǎn)小型類(lèi)酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。在介護(hù)沒(méi)有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場(chǎng)。日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)工程回收期約為20年。日醫(yī)學(xué)館——北浦和40日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)日醫(yī)學(xué)館產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方。盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所工程對(duì)老人吸引度不大，影響入住率。運(yùn)營(yíng)模式營(yíng)收方式：除個(gè)別工程外，根本沿用一次性入住金+月金的收費(fèi)方式組織架構(gòu)：養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部下設(shè)四個(gè)部門(mén)：管理、營(yíng)銷(xiāo)、人力及財(cái)務(wù)部客戶定位：以工程5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達(dá)成合作聯(lián)盟效勞外包：餐飲、洗滌等根底工作采取效勞外包。41日醫(yī)學(xué)館對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日醫(yī)學(xué)館養(yǎng)老地產(chǎn)的建造本錢(qián)比普通住宅高20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。工程定位非常關(guān)鍵，一般來(lái)說(shuō)老人入住本錢(qián)越低，工程入住率越高，而入住率是工程盈虧的決定因素。大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，可能存在三大問(wèn)題：1、入住年齡段太過(guò)集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)開(kāi)展性較差的問(wèn)題。2、容易導(dǎo)致空置率的升高。3、大體量工程的效勞人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的效勞質(zhì)量下滑。小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，具備銷(xiāo)售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢(shì)，并且靈活性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)隨著老人介護(hù)程度會(huì)逐步上升，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。承諾老人直到離世的居住平安感和高品質(zhì)效勞延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件。一次性入住費(fèi)用的收取和額度的上下，運(yùn)營(yíng)時(shí)本錢(qián)的合理控制，將直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)工程的盈利價(jià)值。在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟(jì)條件下，日醫(yī)學(xué)館旗下工程的平均回收期為20年。42日醫(yī)學(xué)館對(duì)中國(guó)的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)開(kāi)展日本外鄉(xiāng)市場(chǎng)。對(duì)中國(guó)的政策、商業(yè)環(huán)境需要2-3年時(shí)間的了解后，再確定是否進(jìn)入。日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運(yùn)營(yíng)三個(gè)分支哪個(gè)最先進(jìn)入市場(chǎng)目前尚未確定。43日醫(yī)學(xué)館啟示適當(dāng)控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營(yíng)，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低的開(kāi)展方向。日本經(jīng)濟(jì)處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢〔日醫(yī)學(xué)館2021年養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)為3%〕和投資回收期長(zhǎng)〔平均投資回收周期為20年〕。高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵因素工程五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地產(chǎn)工程主要可輻射的客戶圈養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)。日醫(yī)學(xué)館44考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心45SECOM公司背景SECOM最初是從事防盜報(bào)警系統(tǒng)研發(fā)銷(xiāo)售的實(shí)業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷(xiāo)售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)、保險(xiǎn)事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。46SECOM——成城SECOM成城工程工程接待人員工程營(yíng)銷(xiāo)代表47SECOM——成城工程背景SECOM成城工程是SECOM和森房地產(chǎn)公司〔六本木森大廈開(kāi)發(fā)商〕合作開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程。工程已有22年歷史，是日本經(jīng)濟(jì)泡沫頂峰時(shí)期的產(chǎn)品。占地面積：9973㎡建筑面積：22403㎡總戶數(shù)：157戶〔面積范圍50~130㎡，介護(hù)房間18個(gè)〕入住門(mén)檻：僅吸納自理型老人目前入住率：95%，運(yùn)營(yíng)最初5年入住率為60%，第七年為到達(dá)80%，80%是工程運(yùn)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)?？蛻籼卣骼先伺f有職業(yè)根本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣80萬(wàn)左右。工程坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來(lái)自東京市中心老人。絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣(mài)掉原有住房，入住成城工程。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客戶48SECOM——成城營(yíng)收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金〔10,350~24,800萬(wàn)日元，相當(dāng)828~1984萬(wàn)人民幣〕。入住金涵蓋了老人終老前的房屋使用、介護(hù)效勞兩項(xiàng)費(fèi)用。一次性入住金15年內(nèi)可退還局部，15年后不再退還。月金：包含餐飲費(fèi)、管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)、水電能消耗費(fèi)用為29萬(wàn)~34萬(wàn)日元/月/人，相當(dāng)于23,200~27,200萬(wàn)元人民幣/月/人。效勞人員比例目前入住老人170個(gè)，效勞人員約60人。49SECOM——成城酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格50SECOM——成城公共空間設(shè)計(jì)頂層會(huì)所陶藝室樓層公共空間醫(yī)務(wù)室51SECOM——成城居室內(nèi)設(shè)計(jì)介護(hù)居室小露臺(tái)公共走廊52SECOM——成城SECOM成城工程運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)一次性入住金中包含了房屋使用費(fèi)及效勞費(fèi)用，因此工程一次性入住金額度是同類(lèi)地段普通住宅售價(jià)的兩倍。老人過(guò)渡到介護(hù)階段后，可免費(fèi)入住到介護(hù)單元，但原有自理單元的住宅仍為其保存，充分考慮到老人心理。餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取點(diǎn)菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強(qiáng)了消費(fèi)自主性。銀行、郵局等提供上門(mén)效勞，提供老人居住便利性。一次性入住金逐年往上漲，與此對(duì)應(yīng)的是周邊普通住宅根本沒(méi)有漲幅。每?jī)赡陼?huì)就月金收費(fèi)額度與入住老人協(xié)商，但近20年只上漲一次。工程目標(biāo)客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會(huì)雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。每年工程會(huì)對(duì)高收入的目標(biāo)客戶發(fā)送8萬(wàn)封左右的營(yíng)銷(xiāo)信件，但有入住意向回復(fù)的僅有30人左右。53SECOM——成城SECOM成城工程啟示養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣(mài)點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)效勞，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的平安和穩(wěn)定。高端養(yǎng)老地產(chǎn)工程的目標(biāo)客戶主要為第二階層〔中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等〕的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購(gòu)一個(gè)安定的晚年，但這一類(lèi)客群的比例仍比較低。養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強(qiáng)，但更替性弱，后期價(jià)格上漲的可能性少，工程的收益主要取決于消費(fèi)者支付第一筆大額資金的流入。54SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬工程工程接待人員SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理三重野真55SECOM——世田谷下馬工程背景SECOM旗下共有8個(gè)全資運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，其中三個(gè)租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)，五個(gè)購(gòu)地自建運(yùn)營(yíng)。世田谷下馬工程是SECOM購(gòu)地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，與2006年投入運(yùn)營(yíng)。占地面積：2163㎡建筑面積：3430㎡總戶數(shù)：61戶入住門(mén)檻：自理和介護(hù)老人均吸納，以介護(hù)老人為主。入住率：90%營(yíng)收方式一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付〔價(jià)格高于一次性支付方式〕月金：月金包括兩個(gè)局部，一個(gè)局部為管理費(fèi)和餐費(fèi)的組合，另一個(gè)局部為介護(hù)保險(xiǎn)的自付局部。額外費(fèi)用：包括介護(hù)品、消費(fèi)品、水電費(fèi)、美容費(fèi)等其它消費(fèi)性支出。56SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬工程運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)選址：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。開(kāi)發(fā)周期：獲得土地后，預(yù)計(jì)一年時(shí)間完成設(shè)計(jì)施工、開(kāi)業(yè)前3個(gè)月開(kāi)始銷(xiāo)售，1-2年時(shí)間完成滿租。〔SECOM旗下工程最長(zhǎng)的滿租期花了4年時(shí)間〕。管理方式：組團(tuán)式管理，將61戶分成5個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)置有固定的效勞人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，到達(dá)最正確的照看效果。管理架構(gòu)：效勞人員和老人的比例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在20-30歲，50%為臨時(shí)員工，年齡在40-50歲。效勞人員工作時(shí)間為四班制，覆蓋24個(gè)小時(shí)。正式員工中，包括負(fù)責(zé)社長(zhǎng)一人，護(hù)士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員1人。工程營(yíng)銷(xiāo)那么統(tǒng)一由總部管理。效勞理念：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等效勞。以對(duì)待親人的態(tài)度對(duì)待老人。運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵：一、度過(guò)入住率未到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)前的經(jīng)營(yíng)期；二、運(yùn)營(yíng)團(tuán)體的負(fù)責(zé)人非常關(guān)鍵，負(fù)責(zé)人需要具有經(jīng)營(yíng)頭腦并擁有對(duì)待員工和老人的愛(ài)心。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：老人突發(fā)意外狀況時(shí)，獲得老人家人的理解。57SECOM——世田谷下馬對(duì)中國(guó)的開(kāi)拓意向SECOM目前沒(méi)有在中國(guó)開(kāi)展的打算。SECOM世田谷下馬工程啟示小組團(tuán)化管理，利于控制效勞質(zhì)量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及壓力，絕大多數(shù)來(lái)源于老人的家人。58考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心59ORIX——千葉ORIX千葉工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事業(yè)部部長(zhǎng)國(guó)仲伸浩60ORIX——千葉公司背景ORIX千葉工程由ORIX不動(dòng)產(chǎn)和HandyNetwordInternational共同投資。其中ORIX不動(dòng)產(chǎn)持有75%的股權(quán)，HandyNetwordInternational持有25%的股權(quán)。HandyNetwordInternational公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷(xiāo)售及醫(yī)療參謀，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。日本2000年設(shè)立介護(hù)保險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始快速開(kāi)展，2005年，ORIX進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前ORIX在5年時(shí)間已開(kāi)展了20個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)工程。61ORIX——千葉工程開(kāi)發(fā)背景ORIX千葉工程地塊最初是日本經(jīng)濟(jì)泡沫頂峰期開(kāi)發(fā)的一個(gè)婚紗市場(chǎng)，后來(lái)由于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，婚紗市場(chǎng)倒閉，ORIX不動(dòng)產(chǎn)以很低的價(jià)格獲得這塊土地。ORIX千葉工程與2006年開(kāi)始營(yíng)業(yè)工程地處距離千葉繁華區(qū)2公里的位置，距離輕軌站約10分鐘路程。工程周邊是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開(kāi)發(fā)區(qū)，后來(lái)一直沒(méi)有得到開(kāi)展。工程一面臨海，擁有良好的海景景觀，周邊五公里范圍內(nèi)人口約6-7萬(wàn)。工程背景占地面積：3904㎡建筑面積：10147㎡總戶數(shù)：233戶〔高區(qū)為自理性居室，共141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共92戶〕入住門(mén)檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。入住率：自理居室入住率30%，介護(hù)居室入住率70%62ORIX——千葉營(yíng)收方式一次性入住金〔會(huì)費(fèi)〕+月金〔租賃費(fèi)、管理費(fèi)及餐費(fèi)〕+額外收費(fèi)。一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿12年可按比例返還?？蛻籼卣髌叱蔀榍~地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等63產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。車(chē)位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。雙餐廳設(shè)計(jì)，自理老人和介護(hù)老人區(qū)分用餐。餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。頂樓設(shè)計(jì)有遛狗區(qū)。ORIX——千葉按摩浴缸上下不同的餐椅64居室內(nèi)設(shè)計(jì)65ORIX——千葉ORIX千葉工程運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)工程主要結(jié)合普通住宅開(kāi)展，工程開(kāi)發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計(jì)算后的財(cái)務(wù)指標(biāo)。無(wú)論普通住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在80-100居室以內(nèi)，這個(gè)規(guī)模是人員效率和運(yùn)營(yíng)效率最高效的規(guī)模。ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來(lái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為參謀，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。自行組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可以根據(jù)一線的效勞數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛(ài)心比技術(shù)更重要。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤(rùn)薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)效的現(xiàn)金流。養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對(duì)工程的信譽(yù)度非常看重，ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。66ORIX——千葉在中國(guó)開(kāi)拓意向以前沒(méi)有考慮過(guò)到中國(guó)開(kāi)展市場(chǎng)，后期如果有適宜的時(shí)機(jī)可以考慮開(kāi)展。ORIX千葉工程啟示開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)提高普通房地產(chǎn)商品的附加價(jià)值〔配套多樣化，提供居住的安心?！仇B(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不利產(chǎn)品的替代用途。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來(lái)力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。遠(yuǎn)郊工程，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口缺乏，也很難贏得高入住率。67考察工程高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程收益前三的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)工程實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)工程房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)工程政府投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)工程行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽(yáng)城銀座太陽(yáng)城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營(yíng)建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心68橫濱藤尺工程橫濱藤尺工程工程接待人員伸福祉會(huì)社理