C-REITS2022年下半年投資策略分析報(bào)告：底層資產(chǎn)特征市場高質(zhì)量發(fā)展

C-REITS2022

年下半年投資策略詳解底層資產(chǎn)特征，參與市場高質(zhì)量發(fā)展2022

年

6

月

28

日CONTENTS目錄1.

C-REITs市場日漸成熟2.

保障性租賃住房：住房供應(yīng)新增長點(diǎn)3.

物流倉儲(chǔ)行業(yè)：供給缺口持續(xù)，龍頭優(yōu)勢明顯4.

產(chǎn)業(yè)園區(qū)：區(qū)位和運(yùn)營并重5.

垃圾焚燒及水務(wù)：有增長空間，欠補(bǔ)及水價(jià)問題有望解決6.

收費(fèi)公路：疫情擾動(dòng)明顯，理性看待全年回報(bào)7.

風(fēng)險(xiǎn)提示8.

投資策略11.C-REITs

市場日漸成熟21.1我國公募

REITs

市場方興未艾，改革取得初步成功

我國公募

REITs

產(chǎn)品自上市以后走勢大體可以分為三個(gè)階段：

2021

年

6

月-8

月，市場處于觀望期，量價(jià)逐步回落。

2021

年

9

月-2022

年

1

月，公募

REITs

市場關(guān)注度顯著上升，各類

REITs

價(jià)格出現(xiàn)不同程度上漲，呈現(xiàn)較為活躍的成長趨勢。

2022

年

2

月以來，多只

REITs

由于價(jià)格上漲過快宣布停牌，市場也開始回歸理性，并即將迎來第一批解禁。REITs

市場組合變化1.1我國公募

REITs

市場方興未艾，改革取得初步成功

預(yù)計(jì)今年

6

月中下旬

9

只首批公募

REITs

產(chǎn)品解禁規(guī)模約為百億元。截至

2022

年

6

月

15

日，目前已上市

12

只產(chǎn)品總市值達(dá)

523

億元，流通市值約為

153

億元。我們相信，解禁將進(jìn)一步繁榮

REITs

市場的活躍度，促進(jìn)市場合理定價(jià)。解禁資金規(guī)模及份額占比測算預(yù)計(jì)解禁資金規(guī)模(億元)戰(zhàn)略投資者中解禁份額占比353025201510560%50%40%30%20%10%0%0中金普洛斯

中航首鋼綠能浙商滬杭甬平安廣州廣河

華安張江光大紅土鹽田港富國首創(chuàng)水務(wù)

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)

博時(shí)蛇?產(chǎn)園4資料來源：Wind，各基金公告，中信證券研究部

注：解禁資金規(guī)模為初始募資規(guī)模1.2市場規(guī)模、認(rèn)知度進(jìn)一步提升

根據(jù)國家

新聞發(fā)布會(huì)，前

11

只已經(jīng)上市的

REITs

用于新增投資的凈回收資金約

160

億元（即募資資金剔除原始權(quán)益人認(rèn)購部分，再剔除稅收，費(fèi)用和債務(wù)償還），預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新項(xiàng)目投資超過

1900

億元。到

2021

年年底，凈回收資金中已經(jīng)有約

50

億元投入新項(xiàng)目的建設(shè)。

投資者對(duì)公募

REITs

產(chǎn)品的認(rèn)知度也在不斷提升，參與熱情也較首批產(chǎn)品更為高漲——第二批網(wǎng)下申購有效認(rèn)購倍數(shù)平均高達(dá)

43

倍，較首批的

8

倍顯著提升。部分

REITs

的募集資金投向公募

REITs

產(chǎn)品網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)一覽60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00項(xiàng)目總投資額（億元）擬使用募集資金規(guī)模（億元）REITs

產(chǎn)品普洛斯

REIT建信中關(guān)村募集資金投資項(xiàng)目多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目122.9951.0488.133.5711.869多個(gè)物流園項(xiàng)目中關(guān)村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村（京西）人工智能科技園

I

期22.53.16北京首鋼新能源發(fā)電項(xiàng)目（生活垃圾二期）項(xiàng)目18.828.82首鋼綠能永清縣生活垃圾焚燒發(fā)電廠項(xiàng)目（一期）多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目3.810.78第二批第一批蘇州工業(yè)園90.2223.45資料來源：各基金招募說明書，中信證券研究部資料來源：Wind，各基金公告，中信證券研究部51.3政策持續(xù)鼓勵(lì)和支持

政策積極鼓勵(lì)市場做大做強(qiáng)。我們相信，REITs

市場有望在

2022

年下半年繼續(xù)擴(kuò)容。目前處于公告審批中的

REITs

項(xiàng)目更新時(shí)間2021/10/292022/5/6項(xiàng)目名稱臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園

REIT管理人受理交易所上交所上交所深交所上交所上交所深交所資產(chǎn)類型目前階段已反饋已受理已受理已受理通過資管公司產(chǎn)業(yè)園紫金江蘇交控高速公路

REIT紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房

REIT中金廈門安居保障性租賃住房

REIT國金鐵建重慶渝遂高速公路

REIT鵬華深圳能源清潔能源

REIT資管高速公路2022/5/302022/5/302022/6/6紅土創(chuàng)新基金中金基金保障性租賃住房保障性租賃住房高速公路國金基金2022/6/15鵬華基金發(fā)電已問詢資料來源：上交所，深交所，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至

2022

年

6

月

15

日基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs

申報(bào)與審批流程資料來源：《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》，《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》，中信證券研究部61.3政策持續(xù)鼓勵(lì)和支持

2022

年

4月，滬深交易所分別公告，針對(duì)

REITs

的新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目業(yè)務(wù)指引。上交所擴(kuò)募規(guī)則的要點(diǎn)內(nèi)容具體要求1）符合相關(guān)法律法規(guī)要求；2）基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運(yùn)作穩(wěn)健，運(yùn)作時(shí)間原則上滿

12

個(gè)月，運(yùn)營業(yè)績良好，治理結(jié)構(gòu)健全；3）持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營狀況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定；基金要求4）會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范，最近

1

年財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和披露符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)信息披露規(guī)則的規(guī)定；5）中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡稱中國證監(jiān)會(huì)）的其他條件?；鸸芾砣?、基金托管人、持有份額不低于

20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人等主體除應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)：1）基金管理人最近

2

年內(nèi)沒有因重大違法違規(guī)行為，未受到證券交易所公開譴責(zé)，不存在其他重大失信行為；2）基金管理人現(xiàn)任主要負(fù)責(zé)人員不存在最近

3

年受到中國證監(jiān)會(huì)行政處罰，或者最近

1

年受到證券交易所公開譴責(zé)，或者因涉嫌犯罪正在被司法機(jī)關(guān)立案偵查或者涉嫌違法違規(guī)被中國證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查的情形；機(jī)構(gòu)要求3）基金管理人不存在擅自改變基礎(chǔ)設(shè)施基金前次募集資金用途未作糾正的情形；4）基金管理人、持有份額不低于

20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人最近

1

年不存在未履行向本基金投資者做出的公開承諾的情形；5）基金管理人、持有份額不低于

20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人最近

3

年不存在嚴(yán)重?fù)p害基礎(chǔ)設(shè)施基金利益、投資者合法權(quán)益、社會(huì)公共利益的重大違法行為；6）中國證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件。項(xiàng)目要求1）基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與基礎(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售一致；2）遵循基金份額持有人利益優(yōu)先的原則。資金來源可以單獨(dú)或同時(shí)以留存收益、對(duì)外借款或者擴(kuò)募資金等作為資金來源。7資料來源：上交所官網(wǎng)，中信證券研究部1.4投資者多元化

2021

年

11

月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，主要內(nèi)容包括明確機(jī)構(gòu)資質(zhì)、設(shè)定投資標(biāo)的條件、完善風(fēng)險(xiǎn)管理流程、加強(qiáng)投資主動(dòng)管理、強(qiáng)化監(jiān)督管理要求，進(jìn)一步為長線資金進(jìn)入REITs

市場提供制度保障。

和首批

9

只

REITs

相比，后續(xù)發(fā)行的

3

只

REITs

產(chǎn)品的配售資金來源更加多元化。首批

9

只

REITs

的配售資金結(jié)構(gòu)后續(xù)

3

只

REITs

的配售資金結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略配售比例網(wǎng)下配售比例公眾配售比例戰(zhàn)略配售比例網(wǎng)下配售比例公眾配售比例100%100%80%60%40%20%0%80%60%40%20%0%華夏越秀高速建信中關(guān)村華夏中國交建資料來源：Wind，各基金公告，中信證券研究部資料來源：Wind，各基金公告，中信證券研究部81.5產(chǎn)品底層資產(chǎn)多元化

底層資產(chǎn)類別擴(kuò)圍逐步落地，近期，政策引導(dǎo)保障性租賃住房

REITs

試點(diǎn)加速開展?！?85

號(hào)文”中，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別定義已較“40

號(hào)文”有進(jìn)一步的擴(kuò)展，底層資產(chǎn)多元化趨勢明顯?！?58

號(hào)文”涵蓋的標(biāo)的資產(chǎn)類型陸續(xù)落地試點(diǎn)資產(chǎn)類別交通基礎(chǔ)設(shè)施40

號(hào)文（20

年

4

月

30

日）

958

號(hào)文（21

年

7

月

2

日）958

號(hào)文改變大致無變化收費(fèi)公路等交通設(shè)施包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目進(jìn)一步明確能源基礎(chǔ)項(xiàng)目的范圍。發(fā)電設(shè)施被明確定義，并且火電被排除在外。充電基礎(chǔ)設(shè)施被明確定義包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目能源基礎(chǔ)設(shè)施水電氣熱等市政工程市政基礎(chǔ)設(shè)施包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車場項(xiàng)目明確了停車場的基礎(chǔ)設(shè)施地位大致無變化城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施

倉儲(chǔ)物流明確了倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的定義，點(diǎn)名冷鏈物流位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)

其中，國家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018

年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高

發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大致無變化包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)

大致無變化。智能計(jì)算中心和數(shù)據(jù)中心應(yīng)是融合新型基礎(chǔ)設(shè)施信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；為數(shù)據(jù)中心類保障性租賃住房純新增項(xiàng)目其他基礎(chǔ)設(shè)施自然文化遺產(chǎn)、國家

AAAAA級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，其中自然

純新增項(xiàng)目文化遺產(chǎn)以《世界遺產(chǎn)名錄》為準(zhǔn)非試點(diǎn)項(xiàng)目（負(fù)向排除）酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商

非試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步明確。定義上將商業(yè)地產(chǎn)單提業(yè)、非住宅用地

和此前有所區(qū)別9資料來源：國家，中信證券研究部2.

保障性租賃住房：住房供應(yīng)新增長點(diǎn)102.1我國住房供應(yīng)的重要組成部分

2021

年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了我國以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系。中國的住房保障體系類型方式保障范圍房源來源參與主體公租房租賃城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入住房困難家庭主要來自于劃撥的公租房土地的新建，部分也來自多渠道籌措。公租房管理機(jī)構(gòu)集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房

租賃共有產(chǎn)權(quán)房

產(chǎn)權(quán)符合條件的新市民、青年人等群體市場化機(jī)構(gòu)住房困難群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)無房家庭主要來自土地出讓中的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)國有產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)資料來源：中國政府網(wǎng)，中信證券研究部保障性租賃住房申請(qǐng)及運(yùn)營要求主要面向人口凈流入的一二線城市，解決新市民、青年群體等的住房困難問題，申請(qǐng)不設(shè)收入門檻、不限戶籍，通常要求申請(qǐng)人在當(dāng)?shù)赜蟹€(wěn)定工作，同時(shí)有住房困難申請(qǐng)對(duì)象要求重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等就業(yè)崗位集中片區(qū)，以及軌道交通站點(diǎn)附近等交通便捷區(qū)域開展和實(shí)施，有效緩解供需匹配問題項(xiàng)目選址特點(diǎn)套均面積要求租金定價(jià)機(jī)制租賃期限要求原則上每套（間）建筑面積不超過

70

平方米，以

30～45

平方米的小戶型為主租金價(jià)格接受政府指導(dǎo)，按年度或者適時(shí)公布保障性租賃住房周邊同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房評(píng)估租金，保障性租賃住房的優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于評(píng)估租金的九折確定，租金年度漲幅不得超過

5%原則上不超過

5

年，部分城市要求不超過

3

年（如上海），到期后若仍符合條件可續(xù)租免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，可憑項(xiàng)目認(rèn)定書按規(guī)定享受土地、金融、稅收以及執(zhí)行民用水電氣價(jià)格等優(yōu)惠政策；編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，對(duì)保障性租賃住房用地應(yīng)優(yōu)先安排、指標(biāo)單列，做到應(yīng)保盡保其他政策亮點(diǎn)11資料來源：各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等政府部門官網(wǎng)，中信證券研究部2.2補(bǔ)住房供應(yīng)體系短板，保障性租賃住房供給放量

在已公布的“十四五”住房規(guī)劃的城市中，廣州、深圳、上海規(guī)劃新增的保障性租賃住房分別占新增住房供應(yīng)的

46%、45%和

43%，占新增保障性住房供應(yīng)的

91%、74%和

67%。2022

年

1

月

11

日，住建部表示將進(jìn)一步擴(kuò)大保障性租賃住房供給，40

個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃于“十四五”期間新增

650萬套（間），各地方政府部門也相繼明確建設(shè)目標(biāo)。部分城市“十四五”期間新增各類住房供應(yīng)量的比例部分省及直轄市“十四五”期間規(guī)劃新增保障性租賃住房（萬套）140商品住房保障性租賃住房公租房共有產(chǎn)權(quán)房100%90%80%1201008070%60%50%40%30%20%60402010%0%0廣州深圳上海南京青島廣東

浙江

江蘇

上海

北京

山東

重慶

福建

四川

河南

安徽

湖北

廣西

江西資料來源：各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部資料來源：各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部122.2補(bǔ)住房供應(yīng)體系短板，保障性租賃住房供給放量

據(jù)住建部數(shù)據(jù)預(yù)測，2022

年全國將建設(shè)保障性租賃住房

240

萬套，較

2021

年全國

40

個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)建設(shè)

94

萬套增長超

1.5

倍。大量保障性租賃住房的建成，也意味著此類

REITs

的底層資產(chǎn)十分充裕。部分城市“十四五”期間規(guī)劃新增保障性租賃住房（萬套）及占新增住房供應(yīng)的比例籌建套數(shù)占新增住房供應(yīng)的比例（右軸）80604020050%40%30%20%10%0%資料來源：各地方政府官網(wǎng)，中信證券研究部深圳“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)節(jié)奏東莞“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設(shè)節(jié)奏2021202220232024202520212022202320242025資料來源：深圳市住建局，中信證券研究部資料來源：東莞市住建局，中信證券研究部132.3讓渡土地紅利是保障性租賃住房盈利模型實(shí)現(xiàn)閉環(huán)的前提

保障性租賃住房的租金更接近市場化租金水平（九折較常見），供給也比較充裕，所以障性租賃住房的土地一般不是來自于劃撥，市場化供給之下地方政府往往仍然能獲得土地出讓金收入。2021

年全國共推出涉租賃土地約

616

宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)

1284

萬平米，其中純租賃用地和配建租賃用地占比分別為

40%和43%，為主要出讓方式。2021

年全國涉租賃用地供應(yīng)比例2017-2021

年全國純租賃用地成交情況（萬平米）純租賃用地配建租賃用地競自持租賃用地面積宗數(shù)（右軸）6005004003002001000908070605040302010020172018201920202021資料來源：CRIC，中信證券研究部資料來源：CRIC，中信證券研究部2.3讓渡土地紅利是保障性租賃住房盈利模型實(shí)現(xiàn)閉環(huán)的前提

一線及新一線城市涉租賃用地出讓最高。2021

年土地集中出讓中，上海出讓涉租賃用地規(guī)劃建面最大，達(dá)

272.9

萬平米，涉及

76

宗地塊；杭州涉租賃用地成交宗數(shù)最多的城市，共計(jì)

101

宗，總計(jì)規(guī)劃建面

155.8

萬平米。所以，保障性租賃住房本身是有大量位于核心一線城市的亮點(diǎn)資產(chǎn)的。2021

年部分城市出讓涉租賃用地建面（萬平米）及占出讓住宅用地的比例涉租賃用地規(guī)劃建面租賃用地建面占總住宅用地規(guī)劃建面占比（右軸）3002502001501005018%16%14%12%10%8%6%4%2%00%上海杭州寧波合肥深圳北京成都武漢無錫南京青島福州重慶廣州蘇州15資料來源：CRIC，中信證券研究部2.3讓渡土地紅利是保障性租賃住房盈利模型實(shí)現(xiàn)閉環(huán)的前提

保障性租賃住房要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的盈利模型，關(guān)鍵前提是地方政府讓渡土地出讓紅利。上海部分土地出讓情況地塊名稱用地性質(zhì)規(guī)劃建筑面積(㎡)起始價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)成交樓面價(jià)(元/㎡)自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)

ZH-02

單元

E06-01,E05-04

地塊住宅用地住宅用地126,298243,83899,11499,1147,8486,900自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)

ZH-02

單元

E01-04,E02A-01,E03A-01

地塊168,260168,260自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)

ZH-02

單元

E08-01,E07-01,E03B-01,E04B-01,E04A-01

地塊綜合用地(含住宅)住宅用地266,54292,361183,01121,16035,300299,36319,962183,01121,16035,300299,36319,9626,8662,291自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)分區(qū)

04PD-0303

單元

H07-03

地塊(保障性租賃住房)自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)分區(qū)

04PD-0303

單元

H02-02

地塊(保障性租賃住房)住宅用地153,814104,78760,1272,295浦東新區(qū)上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元(02PD-0002-01)07-01,08-06

地塊(“城中村”改造項(xiàng)目-康橋鎮(zhèn)橫沔老

住宅用地街地塊)28,569浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元(PDS3-0203)A4-3

地塊(保障性租賃住房)住宅用地3,32016資料來源：中指研究院，中信證券研究部2.3讓渡土地紅利是保障性租賃住房盈利模型實(shí)現(xiàn)閉環(huán)的前提

由于投融管退渠道的缺失，尤其是民企融資成本偏高，純租賃用地開發(fā)仍以國企為主。2021

年土地集中出讓中涉租賃用地建面排名前

20

企業(yè)排名1企業(yè)涉租賃用地建面（萬平米）上海港城開發(fā)（集團(tuán)）有限公司武漢經(jīng)開投資有限公司44.7231.1130.0027.4022.3122.2121.9820.7720.4019.9919.7719.3219.3019.2318.9518.1117.6616.7416.2014.22440.3923技術(shù)有限公司4上海浦東發(fā)展（集團(tuán)）有限公司龍湖集團(tuán)控股有限公司56杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司武漢臨空港投資集團(tuán)有限公司重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司寧波市江北區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司招商局集團(tuán)有限公司7891011121314151617181920融信（福建）投資集團(tuán)有限公司旭輝控股（集團(tuán)）有限公司上海金橋（集團(tuán)）有限公司蘇州高新城市發(fā)展有限公司中國海外發(fā)展有限公司上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司四川中瑞天悅實(shí)業(yè)有限公司合計(jì)17資料來源：CRIC，中信證券研究部2.4存量土地和建筑是保障性租賃住房的補(bǔ)充來源

在符合相關(guān)規(guī)劃條件的前提下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位劃撥用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、閑置非居住存量建筑均可用于保障性租賃住房建設(shè)，且屬于國有用地的變更土地用途無需補(bǔ)繳土地價(jià)款。保障性租賃住房的土地來源來源詳情集體經(jīng)營性建設(shè)用地城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營。符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營。企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由

7%提高到

15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。新建普通商品住房項(xiàng)目配建。住宅用地中租賃用地供應(yīng)比例資料來源：中國政府網(wǎng)，中信證券研究部2022

年北京擬供租賃住宅用地來源2022

年北京擬供租賃住宅用地分布集體經(jīng)營性土地中心城區(qū)存量房屋及企業(yè)自有用地新增國有建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地多點(diǎn)及副中心生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)資料來源：北京市政府官網(wǎng)，中信證券研究部資料來源：北京市政府官網(wǎng)，中信證券研究部182.5天作之合：保障性租賃住房和

REITs

保障性租賃住房的出租率有比較好的保障，市場租金水平階段性下行時(shí)保障性租賃住房租金也能基本保持穩(wěn)定。且保障性租賃住房一旦投入使用，一般不需要大修和擴(kuò)能，后續(xù)資本開支投入相對(duì)比較小。部分省市保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)要求省/市保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)廣東省租金接受政府指導(dǎo)，年度租金漲幅不超過

5%浙江省、山東省、河北省、江蘇省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省廈門市、贛州市、杭州市、石家莊市、邯鄲市、天津市、東莞市、太原市、洛陽市租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房評(píng)估租金執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評(píng)估租金的

95%執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評(píng)估租金的

90%執(zhí)行南寧市海南省、安徽省、吉林省南昌市、南京市、西安市、長春市武漢市、嘉興市租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評(píng)估租金的

85%執(zhí)行租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評(píng)估租金的

80%執(zhí)行青島市19資料來源：明源地產(chǎn)研究院，中信證券研究部2.5天作之合：保障性租賃住房和

REITs

5

月

27

日，國家

、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》。同日上交所、深交所分別公告已申報(bào)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

項(xiàng)目各

1

個(gè)，意味著我國

REITs

市場試點(diǎn)在擴(kuò)容增類的過程中取得了實(shí)質(zhì)性的突破?！蛾P(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》具體內(nèi)容通知要求詳情有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)有利于更好吸引社會(huì)資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源充分認(rèn)識(shí)保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

的重要意義有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居有利于防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)深入落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)要求項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目嚴(yán)禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變相融資，或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項(xiàng)目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格規(guī)范回收資金用途鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)發(fā)起人（原始權(quán)益人）在項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)回收資金用途作出承諾，并以適當(dāng)方式向社會(huì)公開發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施

REITs

的發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)每季度向有關(guān)證券交易所、中國證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)和省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)告回收資金使用情況進(jìn)一步壓實(shí)參與方監(jiān)督職責(zé)切實(shí)加強(qiáng)溝通協(xié)作發(fā)起人（原始權(quán)益人）的控股股東、實(shí)際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人（原始權(quán)益人）遵照規(guī)定使用回收資金基金管理人應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，并將發(fā)起人（原始權(quán)益人）回收資金使用等有關(guān)情況按相關(guān)信息披露要求向社會(huì)公開滬深證券交易所要制定有關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管細(xì)則，確保上述要求落實(shí)中國證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)等有關(guān)單位要加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求滬深證券交易所要抓緊明確審核和持續(xù)監(jiān)管安排，對(duì)發(fā)行上市、信息披露、回收資金使用等事項(xiàng)加強(qiáng)監(jiān)督管理20資料來源：國家，證監(jiān)會(huì)，中信證券研究部2.6首批保障性租賃住房

REITs

一覽

當(dāng)前已申報(bào)的兩單保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs

分別以

4

個(gè)深圳和

2

個(gè)廈門保障性租賃住房項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，分別擬募資

11.58

和

12.14

億元，2023

年預(yù)期現(xiàn)金分派率均大于

4%。當(dāng)前已受理兩單保障性租賃住房

REITs

基礎(chǔ)信息公募

REITs

名稱紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金深圳市人才安居集團(tuán)有限公司(發(fā)起人)、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司原始權(quán)益人廈門安居集團(tuán)有限公司基金管理人基金托管人紅土創(chuàng)新基金管理有限公司招商銀行股份有限公司中金基金管理有限公司興業(yè)銀行股份有限公司位于深圳的

4

個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，包括安居百泉閣、安居錦園、保

位于廈門的

2

個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，包括園博公寓和珩琦公寓，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目利香檳苑、鳳凰公館，總建筑面積

15.67

萬平米總建筑面積

19.86

萬平米上市交易所深交所上交所擬募資金額11.58

億元4.25%12.14

億元4.28%2023

年預(yù)期現(xiàn)金分派率21資料來源：各

REITs

招募說明書，中信證券研究部2.6首批保障性租賃住房

REITs

一覽——深圳保租房

REIT

基本情況

深圳保租房

REIT

底層資產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)素優(yōu)異，租金吸引力強(qiáng)；項(xiàng)目運(yùn)營狀況良好，租戶來源穩(wěn)定。深圳保租房

REIT

項(xiàng)目租金及周邊可比項(xiàng)目租金（元/平米）截止

2022

年

3

月深圳保租房

REIT

項(xiàng)目承租人類型占比用人單位個(gè)人租金單價(jià)周邊可比項(xiàng)目租金單價(jià)定價(jià)比例（右軸）100%80%60%40%20%0%16014012010080604020050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%安居百泉閣安居錦園保利香檳苑鳳凰公館資料來源：深圳保租房

REIT招募說明書，中信證券研究部截止

2022

年

3

月深圳保租房

REIT

項(xiàng)目租賃合同到期時(shí)間分布20222023202420250%安居百泉閣安居錦園保利香檳苑鳳凰公館資料來源：深圳保租房

REIT招募說明書，貝殼找房，中信證券研究部

注：周邊可比項(xiàng)目租金單價(jià)均為

6月貝殼找房平臺(tái)房源租金報(bào)價(jià)資料來源：深圳保租房

REIT招募說明書，中信證券研究部222.6首批保障性租賃住房

REITs

一覽——廈門保租房

REIT

基本情況

廈門保租房

REIT

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶高度分散，項(xiàng)目租約期限為

1

年的面積占比為

98.6%，2022

年即將到期的租約面積占比

66.1%。但我們認(rèn)為，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，租金較周邊可比項(xiàng)目租金顯著降低，未來租賃穩(wěn)定性仍有一定保障。廈門保租房

REIT

項(xiàng)目租金及周邊可比項(xiàng)目租金（元/平米）截止

2022

年

3

月廈門保租房

REIT

項(xiàng)目承租人類型占比租金單價(jià)周邊可比項(xiàng)目租金單價(jià)定價(jià)比例（右軸）70605040302010080%70%60%50%40%30%20%10%0%個(gè)人租戶企業(yè)租戶資料來源：廈門保租房

REIT招募說明書，中信證券研究部截止

2022

年

3

月廈門保租房

REIT

項(xiàng)目租賃合同到期時(shí)間分布202220232024園博公寓珩琦公寓資料來源：廈門保租房

REIT招募說明書，貝殼找房，中信證券研究部

注：周邊可比項(xiàng)目租金單價(jià)均為

6月貝殼找房平臺(tái)房源租金報(bào)價(jià)資料來源：廈門保租房

REIT招募說明書，中信證券研究部232.7保障性租賃住房

REITs

特征總結(jié)

綜合保障性租賃住房行業(yè)特征及新申請(qǐng)兩單

REITs

招募書披露的具體信息，我們認(rèn)為保障性租賃住房

REITs

有四大主要特征，包括政策主導(dǎo)、運(yùn)營穩(wěn)定、多方監(jiān)督、區(qū)域集中。保障性租賃住房

REITs

特征24資料來源：中信證券研究部3.

物流倉儲(chǔ)行業(yè)：供給缺口持續(xù)，龍頭優(yōu)勢明顯253.1物流倉儲(chǔ)結(jié)構(gòu)性供給缺口持續(xù)

現(xiàn)代物流行業(yè)面臨供需錯(cuò)配，需求增長顯著快于供給。從全國來看，上海、天津、成都等城市物流倉儲(chǔ)總供應(yīng)面積相對(duì)較高，是我國物流倉儲(chǔ)市場的主要發(fā)展區(qū)域。倉儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額（億元）2018-2020

年通用倉庫及立體庫面積（億平方米）固定資產(chǎn)投資完成額:倉儲(chǔ)業(yè)（億元）YoY通用倉庫立體庫8,000.06,000.04,000.02,000.0-20.015.010.040.0%30.0%20.0%10.0%0.0%5.0--10.0%2012

20132014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021201820192020資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：物聯(lián)云倉，中信證券研究部2021

年中國部分城市物流倉儲(chǔ)租金情況總供應(yīng)量（萬平方米）未來半年新增供應(yīng)（萬平方米）凈有效租金（元/平方米/天；右軸）800.0600.0400.0200.0-5.004.003.002.001.00-資料來源：高力國際，中信證券研究部

注：凈有效租金為

2021

年下半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不包含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及免租期263.1物流倉儲(chǔ)結(jié)構(gòu)性供給缺口持續(xù)

在需求端，隨著我國網(wǎng)上零售占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重逐步升高，電商滲透率持續(xù)提升，由此所帶來的對(duì)物流倉儲(chǔ)的需求增加十分明顯。2015-2021

年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占比2011-2021

年全國社會(huì)物流總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占比30.0%全國社會(huì)物流總額（萬億元）YoY500,000400.0300.0200.0100.0-30.0%25.0%20.0%25.0%400,000300,00020.0%15.0%10.0%5.0%15.0%200,000100,000-10.0%5.0%0.0%0.0%2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

20212015

2016201720182019

20202021資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部2011-2021

年社會(huì)物流總費(fèi)用2011-2021

年社會(huì)物流總費(fèi)用:保管費(fèi)用YoY社會(huì)物流總費(fèi)用:保管費(fèi)用（萬億元）占比（%）40.0%社會(huì)物流總費(fèi)用（萬億元）6.05.04.03.02.01.0-20.015.010.05.0-20.0%30.0%20.0%10.0%0.0%15.0%10.0%5.0%0.0%201120122013201420152016201720182019202020212011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部273.2疫情影響小

2022

年初至今受局部疫情影響，通用倉庫平均空置率有所提升，租金向下回落，但整體幅度較小，穩(wěn)定性相對(duì)較好，受疫情影響有限。

盡管疫情管控使得部分倉庫暫停作業(yè)，也確實(shí)壓抑了部分正常的物流需求，但我們預(yù)計(jì)，隨著局部疫情緩和，物流倉儲(chǔ)設(shè)施租金將很快修復(fù)至正常水平，并呈現(xiàn)長期穩(wěn)定和持續(xù)增長的趨勢。全國重要物流節(jié)點(diǎn)城市通用倉庫平均租金及平均空置率（元/平方米/月，%）全國平均租金（元/平方米/月）32

城市平均租金（元/平方米/月）全國空置率（%）32

城市空置率（%）30.0025.0020.0015.0010.005.00-18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2022

年

1

月2022

年

2

月2022

年

3

月2022

年

4

月2022

年

5

月資料來源：物聯(lián)云倉，中信證券研究部；注：32

個(gè)主要物流節(jié)點(diǎn)城市包括哈爾濱、沈陽、大連、長春、太原、鄭州、武漢、長沙、南昌、合肥、北京、天津、石家莊、青島、濟(jì)南、蘇州、無錫、南京、上海、杭州、寧

28波、嘉興、深圳、廣州、東莞、佛山、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

投資者對(duì)物流資產(chǎn)關(guān)注程度及投資偏好也日漸顯著，根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國各類資產(chǎn)類別投資成交量中，物流及工業(yè)類別的資產(chǎn)成交量占比已從

2019

年的

5.3%增加至

2021

年的

23.3%，提升明顯。根據(jù)

CBRE

統(tǒng)計(jì)，2021

年國內(nèi)物流行業(yè)融資額達(dá)

1,816

億元，為

2014

年以來新高（高于

2017

年歷史高點(diǎn)

1,770

億元），物流行業(yè)融資潮的出現(xiàn)也將推動(dòng)未來新一輪高標(biāo)倉的租賃需求。2019-2021

年中國各類資產(chǎn)類別投資成交量占比2021

年物流行業(yè)融資額（億元）2,0001,8001,6001,4001,2001,000800物流及工業(yè)辦公樓零售酒店另類資產(chǎn)綜合體23.3%5.3%600400200-20142015201620172018201920202021資料來源：仲量聯(lián)行，中信證券研究部

注：內(nèi)環(huán)為

2019

年，外環(huán)為

2021

年資料來源：CBRE，中信證券研究部293.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

物流倉儲(chǔ)具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。不同區(qū)域倉庫的廣泛布局有利于形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，有利于公司獲得客戶，降低管理費(fèi)用。所以，我國的物業(yè)倉儲(chǔ)行業(yè)形成了頭部化的競爭格局。我國物流倉儲(chǔ)行業(yè)的參與者，又分為第三方物流倉儲(chǔ)和物流企業(yè)自營擴(kuò)張的物流倉儲(chǔ)。第三方物流倉儲(chǔ)行業(yè)方面，海外巨頭占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。物流企業(yè)本身也重視自持倉儲(chǔ)資源，故而也形成了不小的規(guī)模。物流地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特性2020

年國內(nèi)第三方物流倉儲(chǔ)行業(yè)企業(yè)市場份額情況其他,27.4%普洛斯,

28.5%深國際,2.4%平安,2.9%萬緯,8.0%寶灣,6.5%嘉民,4.4%安博,4.4%ESR,4.6%豐樹,5.2%

宇培,5.7%資料來源：中信證券研究部繪制資料來源：戴德梁行，中金普洛斯

REIT

招募說明書，中信證券研究部；注：上述存量未包含電商自建倉庫，未包含倉儲(chǔ)物流行業(yè)參與者所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉儲(chǔ)等類別資產(chǎn)303.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

普洛斯集團(tuán)（GLPGroup）是全球范圍內(nèi)開展現(xiàn)代物流設(shè)施運(yùn)營的運(yùn)營商，旗下

GLPJ-REIT

從上市至

2021

財(cái)年結(jié)束，共進(jìn)行了

9

次物流倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)收購，其成熟的擴(kuò)募經(jīng)驗(yàn)或許能對(duì)中國

C-REITs

產(chǎn)品未來的發(fā)展提供一定程度的參考，助力我國

REITs

市場制度日漸完善。普洛斯集團(tuán)

GLPJ-REIT

歷史擴(kuò)募情況統(tǒng)計(jì)時(shí)間IPO

上市201320142015201620172018201920202021事件IPO

收購資產(chǎn)

第

1

次后續(xù)募資

第

2

次后續(xù)募資

第

3

次后續(xù)募資

第

4

次后續(xù)募資

第

5

次后續(xù)募資

第

6

次后續(xù)募資第

7

次及第

8

次后續(xù)募資

第

9

次后續(xù)募資新增物業(yè)數(shù)量309116568114新增物業(yè)價(jià)值（億日元）2,0875606154525828208481,366493資料來源：公司公告，中信證券研究部普洛斯集團(tuán)

GLPJ-REIT

歷史擴(kuò)募情況統(tǒng)計(jì)已持有物業(yè)（億日元）新獲取物業(yè)（億日元）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-IPO

上市20132014201520162017201820192020202131資料來源：公司公告，中信證券研究部3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

普洛斯集團(tuán)投資管理的物流及不動(dòng)產(chǎn)基金包含核心型、增值型、機(jī)會(huì)型三個(gè)類別。目前普洛斯集團(tuán)在中國投資管理的基金共

11

只，其中就包括在我國市場上市發(fā)行的中金普洛斯

REIT（核心型基金）。普洛斯集團(tuán)投資管理的物流及不動(dòng)產(chǎn)基金類型普洛斯集團(tuán)在中國投資管理的基金基金名稱發(fā)行時(shí)間2013類型貨幣類型美元注冊地離岸離岸離岸在岸離岸類型特征GLPChinaLogisticsFundIGLPChinaLogisticsFundIIGLPChinaLogisticsFundIIIGLPChinaValue-AddVentureIGLPChinaValue-AddVentureII機(jī)會(huì)型機(jī)會(huì)型機(jī)會(huì)型增值型增值型增值型核心+核心+核心+核心+2015美元核心型

核心不動(dòng)產(chǎn)基金旨在獲得長期穩(wěn)定、波動(dòng)浮動(dòng)較小的收益，所投資的資產(chǎn)設(shè)計(jì)和品質(zhì)高水準(zhǔn)2021美元2017人民幣美元2018增值型

增值型不動(dòng)產(chǎn)基金收購價(jià)值打折的資產(chǎn)，提供資金改造升級(jí)，優(yōu)化運(yùn)營業(yè)績，從而創(chuàng)造價(jià)值GLPChinaValue-AddVentureIII

2020人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣人民幣在岸在岸在岸在岸在岸在岸/離岸GLPChinaIncomeFundIGLPChinaIncomeFundIIGLPChinaIncomeFundIIIGLPChinaIncomeFundIV2019202120212021機(jī)會(huì)型

機(jī)會(huì)型不動(dòng)產(chǎn)基金通過開發(fā)高質(zhì)量、大規(guī)模、位置優(yōu)越、按照客戶需求設(shè)計(jì)建造的現(xiàn)代物流設(shè)施，獲得投資回報(bào)GLPC-REIT（中金普洛斯

REIT）

2021核心型資料來源：公司官網(wǎng)，中信證券研究部資料來源：公司官網(wǎng)，中信證券研究部323.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

易商紅木（ESR）是由新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的亞太區(qū)最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)

1,402

億美元（含

ARA

收購），約

84%的資產(chǎn)配置集中在亞太地區(qū)。ESR

的三大業(yè)務(wù)板塊構(gòu)建了資金循環(huán)通道，利用自身發(fā)展部門物色、設(shè)計(jì)、建設(shè)資產(chǎn)，并將營運(yùn)穩(wěn)定的資產(chǎn)售予公司所管理的基金及投資公司（亦可能售予不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），以實(shí)現(xiàn)發(fā)展利潤，實(shí)現(xiàn)資金回流，用作日后項(xiàng)目發(fā)展。ESR

的資金循環(huán)模式ESR開發(fā)利潤自持物公司出資自持業(yè)租金開發(fā)部門投資部門投資基金回報(bào)公司出資回報(bào)公司出資發(fā)展基金房地產(chǎn)基金/REITs

等出售管理費(fèi)出資回報(bào)出資投資者回報(bào)投資者選地設(shè)計(jì)建造租賃穩(wěn)定經(jīng)營持續(xù)資產(chǎn)管理33資料來源：公司公告，中信證券研究部繪制3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

在收購

ARA

之后，2021

年經(jīng)擴(kuò)大

ESR

集團(tuán)物業(yè)組合出租收入中，62%來自于電子商務(wù)及第三方物流公司，集團(tuán)前

10

大租戶中

9

名為電子商務(wù)相關(guān)公司。ESR

分部

EBITDA（百萬美元）經(jīng)擴(kuò)大

ESR

集團(tuán)

2021

年資產(chǎn)管理規(guī)模地區(qū)分布結(jié)構(gòu)投資基金管理

開發(fā)美國及歐洲,15%1,000800600400200-中國,23%印度,1%澳大利亞及新西蘭,AUM17%日本,23%東南亞,11%20172018201920202021韓國,10%資料來源：公司公告，中信證券研究部注：不含

ARA收購資料來源：公司公告，中信證券研究部注：含

ARA收購經(jīng)擴(kuò)大

ESR

集團(tuán)

2021

年按收入劃分的物業(yè)組合出租狀況經(jīng)擴(kuò)大

ESR

集團(tuán)

2021

年按收入劃分的物業(yè)組合十大租戶其他,9%Coupang9.4%冷凍鏈,5%JD.comSBLogisticsCorp亞馬遜7.2%3.4%制造,7%2.5%2.3%ZenyMarketKurly1.8%零售,17%電商及三方物流,NakanoShokaiNitori1.7%1.6%62%WoolworthsGroup1.4%EmergentColdPtyLtd1.3%0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%34資料來源：公司公告，中信證券研究部注：含

ARA收購資料來源：公司公告，中信證券研究部

注：標(biāo)紅為電商及第三方物流租戶；含

ARA收購3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

萬緯物流是萬科地產(chǎn)旗下物流倉儲(chǔ)品牌，2018

年通過收購太古冷鏈進(jìn)入冷鏈行業(yè)，目前冷庫倉儲(chǔ)規(guī)模排名國內(nèi)第一。公司項(xiàng)目運(yùn)營效率較高，穩(wěn)定期高標(biāo)庫出租率及冷鏈?zhǔn)褂寐试诟呶痪S持穩(wěn)定。萬緯物流持有項(xiàng)目情況萬緯物流持有項(xiàng)目穩(wěn)定期出租率/使用率高標(biāo)庫（個(gè)）175冷鏈（個(gè)）可租賃建面（萬平方米，右軸）高標(biāo)庫出租率冷鏈?zhǔn)褂寐?,2001,000800100%80%150125100755025-60%40%20%600400200-0%201920202021201920202021資料來源：公司公告，中信證券研究部資料來源：公司公告，中信證券研究部353.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

安博（Prologis）2021

年

Top10

租戶中有

9

名為電商及第三方物流租戶。嘉民（Goodman）2021

年

Top10

租戶中亦有

5

名屬于電商及第三方物流公司。截止

2022

年

3

月

31

日，豐樹物流信托（MLT）持有中國物業(yè)資產(chǎn)

42

個(gè)，持有物業(yè)價(jià)值從

2021

年

3

月

31

日

86.78

億元提升至

2022

年

3

月

31

日

131.69

億元。物流市場的向好趨勢推動(dòng)資本化率相應(yīng)有所壓縮，這也有助于資產(chǎn)組合評(píng)估價(jià)值的上漲。安博

2021

年前十大租戶占總凈有效租金比重情況嘉民

2021

年按凈收入占比劃分的前十大全球顧客AmazonAMAZONGeodisFedExGXODEUTSCHEPOST(DHL)A.P.MOLLER-MAERSKKUNCHIHomeDepotDHLDSVPanalpinaKuehne+NagelUPSBMWGROUPSFEXPRESSIRONMOUNTAINKOCHJD.COMCEVALogisticsCOLESGROUP0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%0%2%4%6%8%10%12%資料來源：公司公告，中信證券研究部

注：標(biāo)紅為電商及第三方物流租戶資料來源：公司公告，中信證券研究部

注：標(biāo)紅為電商及第三方物流租戶豐樹物流信托持有中國資產(chǎn)相關(guān)情況截止

2021

年

3

月

31日截止

2022

年

3

月

31日持有物業(yè)數(shù)量（個(gè)）持有物業(yè)價(jià)值（百萬元）Caprate（%）308,6784213,1694.50%-6.50%4.25%-6.00%3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

2021

年

9

月，京東產(chǎn)發(fā)（JDPropertyGroup）要約收購中國物流資產(chǎn)（ChinaLogisticsProperty）已發(fā)行股本部分股權(quán)，該筆交易于

2022

年

1

月落實(shí)。其后京東產(chǎn)發(fā)提出強(qiáng)制性有條件現(xiàn)金要約，陸續(xù)對(duì)其他股份持有人發(fā)起要約且進(jìn)展順利。該筆股權(quán)要約收購交易也象征著產(chǎn)業(yè)巨頭仍在積極布局存量的物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)。

中國物流資產(chǎn)持有的物流資產(chǎn)項(xiàng)目資源豐富，京東產(chǎn)發(fā)對(duì)中國物流資產(chǎn)的要約收購將直接為京東集團(tuán)提供優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的自營物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)儲(chǔ)備，相較自建基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)省了一定的時(shí)間成本。2021

年以來物流地產(chǎn)交易案例（部分）時(shí)間交易內(nèi)容2021

年

1

月2021

年

3

月黑石以

11

億美元收購富力集團(tuán)“空港物流園”70%的股權(quán)蘇寧易購控股子公司蘇寧易達(dá)物流、南京寧昌與普洛斯投資（上海）有限公司的關(guān)聯(lián)方珠海普實(shí)、CLH88（HK）Limited

四方共同認(rèn)繳“珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)”份額。2021

年

6

月2021

年

6

月2021

年

6

月2021

年

7

月2021

年

9

月2021

年

9

月2021

年

10

月2021

年

11

月2022

年

2

月2022

年

5

月2022

年

6

月遠(yuǎn)洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產(chǎn)項(xiàng)目的收購交易深圳國際控股

16

億收購上海、天津、重慶三處物流高標(biāo)倉項(xiàng)目高盛聯(lián)合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產(chǎn)項(xiàng)目京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展向中國物流資產(chǎn)控股提出要約，以現(xiàn)金代價(jià)

39.87

億港元收購公司

26.38%已發(fā)行股本某北美大型投資機(jī)構(gòu)收購位于大灣區(qū)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目凱德中國信托宣布與非關(guān)聯(lián)第三方達(dá)成協(xié)議，收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)以

7.8

億元認(rèn)購遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)ESR

宣布集團(tuán)與一家全球領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)投資者合作，完成一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流及工業(yè)資產(chǎn)組合的收購（11

個(gè)已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，總建筑面積逾

55

萬平方米）東百集團(tuán)擬將旗下

3

家全資子公司

100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予領(lǐng)展房產(chǎn)基金（REITs），轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)人民幣

9.47

億元順豐控股擬以人民幣

4.932

億元向子公司順豐房托

REIT

出售長沙產(chǎn)業(yè)園

100%股權(quán)資料來源：仲量聯(lián)行，各公司公告，中信證券研究部373.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍

順豐控股在境內(nèi)持有部分自建的電商倉庫、食品冷庫及醫(yī)藥冷庫，其自營倉庫管理面積逐年提升。順豐房托基金（SFREIT）是順豐控股旗下在香港聯(lián)交所上市的

REIT

產(chǎn)品。2022

年

6

月

6

日，順豐控股發(fā)布公告，擬將旗下子公司持有的長沙產(chǎn)業(yè)園

100%股權(quán)售予順豐房托

REIT，我們認(rèn)為，未來順豐控股集團(tuán)旗下子公司成熟運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將有望持續(xù)注入順豐房托

REIT，以實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)轉(zhuǎn)效率的提升和物流資產(chǎn)運(yùn)營管理規(guī)模的穩(wěn)定擴(kuò)張。順豐控股自營倉庫面積逐年穩(wěn)步增加（萬平方米）電商倉庫食品冷庫醫(yī)藥冷庫40035030025020015010050-20172018201920202021資料來源：公司公告，中信證券研究部

注：公司

2021

年未單獨(dú)披露自營“電商倉庫”面積，按公告中自建和加盟合計(jì)管理面積減去加盟合作倉庫占地面積得到估算值順豐房托投資組合包含三項(xiàng)現(xiàn)代物流物業(yè)（截止

2021

年

12

月

31

日）物業(yè)名稱地區(qū)香港新界租期/土地使用權(quán)

可出租面積（平方米）出租率

順豐控股所占可出租面積比重資本化率4.40%估值（百萬港元）5,660.0亞洲物流中心

-順豐大廈佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園2061

年2049

年2066

年160,32284,95162,38292.6%100.0%98.5%65.9%99.9%89.1%廣東省佛山市安徽省蕪湖市5.25%595.35.50%286.538資料來源：公司官網(wǎng)，公司公告，中信證券研究部3.3龍頭優(yōu)勢明顯，大宗交易活躍ESR

旗下在管基金投資工具（截止

2021

年

12

月

31

日）基金規(guī)模（百萬美元）地區(qū)基金名稱管理面積（千平方米）

基金類別開始日期e-ShangStarCaymanLimitedRCLFI2,0458922,326

開發(fā)902

開發(fā)371

核心325

核心1,108

開發(fā)270

核心-

開發(fā)2014

年

5

月2012

年

7

月2017

年

10

月2019

年

1

月

總體來看，我們認(rèn)為中國物流倉儲(chǔ)行業(yè)，正在向“平臺(tái)+REITs”的方向發(fā)展。ChinaInvescoCoreFundNCICoreFund365中國317我們認(rèn)為，隨著

ESR

等不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理GIC8962019

年

12

月

2020

年

3

月2021

年

12

月2015

年

11

月2018

年

7

月2020

年

6

月-Manulife310企業(yè)維持較為穩(wěn)定的上市市值和業(yè)績表現(xiàn)，中國境內(nèi)物流倉儲(chǔ)

REITs

的推出，大平臺(tái)的募集資金優(yōu)勢可能更加顯著，募集資金優(yōu)勢結(jié)合資產(chǎn)運(yùn)營的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，或推動(dòng)頭部企業(yè)不斷崛起。Mega2,0002,6432,3362,111280SouthKoreaDevelopmentFundISouthKoreaCoreFundSouthKoreaDevelopmentFundJV2AMCProjects1,665

開發(fā)529

核心/核心+446

開發(fā)197

核心韓國ESRKendallSquareREITRJLFII1,8564691,037

REIT153

開發(fā)2020

年

12

月2018

年

4

月ESRJapanCoreFundJapanIncomeFundRJLFIII1,3121,3473,0762,562605

核心485

核心2018

年

12

月和海外不同，物流企業(yè)背景，從自用出發(fā)的京東和順豐，也可能在未來物流倉儲(chǔ)的行業(yè)競爭中占據(jù)很大的份額。

日本2021

年

10

月2019

年

6

月多時(shí)點(diǎn)702

開發(fā)Otherinvestmentvehicles1,020

多類型ESR-REIT2,3331,421

REIT2016

年新加坡SabanaREIT636390

REIT2010

年P(guān)OPIII10220

核心+2019

年

2

月PACTEALT25215819

增值87

核心+22

核心+647

核心+486

開發(fā)43

核心2017

年

12

月2019

年

11

月2019

年

12

月2020

年

6

月2020

年

8

月2021

年

7

月2021

年

6

月EOPIVEALPEADPEALPIIEMP119澳大利亞1,0051,6139532,6141,706

核心+ESRIndiaLogisticsFundESRMumbai3424587816

開發(fā)266

開發(fā)2018

年

11

月2020

年

12

月印度39資料來源：公司公告，中信證券研究部合計(jì)35,61318,0643.4物流倉儲(chǔ)

C-REITs

經(jīng)營回顧和展望

截止目前，我國上市物流倉儲(chǔ)

REITs

產(chǎn)品包括中金普洛斯

REIT

和紅土鹽田港

REIT

兩單，二者底層資產(chǎn)出租率均維持高位，2021

年報(bào)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果較招募書資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果分別增值

1.38%、1.35%。已上市物流倉儲(chǔ)

REITs

產(chǎn)品底層資產(chǎn)表現(xiàn)REITs

名稱中金普洛斯紅土鹽田港項(xiàng)目名稱招募說明書評(píng)估結(jié)果

(萬元)163,7002021

年報(bào)評(píng)估結(jié)果

(萬元)168,000增值率2.63%0.00%1.00%0.90%1.53%0.68%0.98%1.38%1.35%租金（元/月）

出租率69.58

97.71%70.2

98.05%位置普洛斯北京空港物流園普洛斯通州光機(jī)電物流園普洛斯廣州保稅物流園普洛斯增城物流園普洛斯順德物流園普洛斯淀山湖物流園蘇州望亭普洛斯物流園合計(jì)北京市48,90048,900北京市20,10020,30025.86

100.00%42.61

100.00%35.89

100.00%30.86

97.24%35.14

100.00%廣東省廣州市廣東省廣州市廣東省佛山市江蘇省昆山市江蘇省蘇州市88,90089,70058,70059,600103,400104,10050,90051,400534,600542,000鹽田港現(xiàn)代物流中心170,500172,81039.32

99.00%廣東省深圳市40資料來源：各基金招募說明書，各基金年報(bào)，中信證券研究部3.4物流倉儲(chǔ)

C-REITs

經(jīng)營回顧和展望——中金普洛斯

REIT

2021

年，中金普洛斯

REIT

基金招募書預(yù)測經(jīng)營目標(biāo)實(shí)際完成情況良好，在進(jìn)行可比期間調(diào)整后，報(bào)告期內(nèi)

EBITDA

及可供分配金額分別實(shí)現(xiàn)

103.5%、106.4%。

2022

年一季度，基金持有資產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)完成進(jìn)度良好，截止

2022

年

3

月

31

日，7

個(gè)倉儲(chǔ)物流園平均出租率98.33%，超過

95%到期租約面積完成續(xù)租，運(yùn)營總體平穩(wěn)，期內(nèi)經(jīng)營收益受疫情影響較為有限。中金普洛斯

REIT2021

年年報(bào)部分經(jīng)營指標(biāo)中金普洛斯

REIT2022

年

1

季報(bào)部分經(jīng)營指標(biāo)2021.06.07-經(jīng)營指標(biāo)（百萬元）2022

年度（募集說明書預(yù)測值）2022.01.01-2022.03.31（實(shí)際值）經(jīng)營指標(biāo)（百萬元）2021

年度2021.06.07-2021.12.31實(shí)際完成率完成進(jìn)度（募集說明書預(yù)測值）

（按可比區(qū)間調(diào)整后預(yù)測值）

2021.12.31（實(shí)際值）營業(yè)收入凈利潤381.7630.8993.0510.2063.4467.6573.3324.4%33.0%26.7%26.9%33.9%41營業(yè)收入凈利潤378.1832.30214.4818.32209.2215.0397.5%82.1%EBITDA237.36250.10134.61141.84139.30

103.5%150.96

106.4%EBITDA237.32251.61216.07可供分配金額可供分配金額經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額233.62132.49145.70

110.0%經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額資料來源：基金招募說明書，基金年報(bào)，中信證券研究部注：調(diào)整比例為實(shí)際可比運(yùn)營

207

天/全年

365天

=56.71%資料來源：基金招募說明書，基金年報(bào)，中信證券研究部3.4物流倉儲(chǔ)

C-REITs

經(jīng)營回顧和展望——紅土鹽田港

REIT

2021

年紅土鹽田港

REIT

實(shí)際運(yùn)營情況良好，基本完成了招募說明書預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營目標(biāo)，在進(jìn)行可比期間調(diào)整后，報(bào)告期內(nèi)

EBITDA

及可供分配金額分別實(shí)現(xiàn)

106.1%、109.7%。2022

年

1

季度，基金持有資產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)完成進(jìn)度良好。雖然由于疫情原因短暫封控導(dǎo)致部分倉庫作業(yè)暫停，但隨著疫情迅速得到管控，來自電商和第三方物流的需求依然穩(wěn)定強(qiáng)勁，有力推動(dòng)高標(biāo)倉物流市場穩(wěn)定發(fā)展。紅土鹽田港

REIT2021

年年報(bào)部分經(jīng)營指標(biāo)紅土鹽田港

REIT2022

年

1

季報(bào)部分經(jīng)營指標(biāo)2021.07.01-2021.12.31（募集說明書預(yù)測值）2021.06.07-2021.12.31（按可比區(qū)間調(diào)整后預(yù)測值）2021.06.07-2021.12.31（實(shí)際值）經(jīng)營指標(biāo)（百萬元）2022

年度

2022.01.01-2022.03.31經(jīng)營指標(biāo)（百萬元）實(shí)際完成率完成進(jìn)度（募集說明書預(yù)測值）（實(shí)際值）營業(yè)收入凈利潤109.6436.6384.0481.0429.4411.5623.8523.0126.9%31.6%28.4%28.4%營業(yè)收入凈利潤54.3917.9041.6038.1461.5320.2447.0643.1466.74

108.5%21.82

107.8%49.95

106.1%47.31

109.7%EBITDAEBITDA可供分配金額可供分配金額剔除合格投資經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額剔除合格投資經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額47.1053.2847.9390.0%90.5423.2425.7%42資料來源：紅土鹽田港

REIT

招募說明書，基金年報(bào)，中信證券研究部注：調(diào)整比例為實(shí)際可比運(yùn)營

207

天/預(yù)測運(yùn)營

183

天=113.11%資料來源：紅土鹽田港

REIT

招募說明書，基金年報(bào)，中信證券研究部3.4物流倉儲(chǔ)

C-REITs

經(jīng)營回顧和展望

展望未來，我們認(rèn)為物流倉儲(chǔ)

REITs

的發(fā)展可能具備以下特點(diǎn)：1.

租金穩(wěn)定成長的優(yōu)勢會(huì)更加明顯。由于物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)，尤其是核心物流節(jié)點(diǎn)的資產(chǎn)長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，我們預(yù)計(jì)其租金往往可以超越募集資金說明書中的預(yù)測值。租金本身的超預(yù)期表現(xiàn)，又可能推動(dòng)投資者要求現(xiàn)金分派率繼續(xù)下降。2.

物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)基本面表現(xiàn)基本不受疫情干擾。和高速公路車流量受疫情影響嚴(yán)重不同，物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)的租金受疫情影響比較小。這可能進(jìn)一步提升投資者對(duì)物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)的熱情。3.

因?yàn)?/p>

C-REITs

存在不同區(qū)域物業(yè)分區(qū)域?qū)徟倪^程，這可能使

C-REITs

市場更多出現(xiàn)區(qū)域性的物流倉儲(chǔ)

REITs，而類似普洛斯這樣跨區(qū)域的

REITs

可能較為稀缺。4.

由于我國尚有規(guī)模龐大的