地鐵對(duì)零售商業(yè)的影響城市地鐵站口零售商業(yè)集聚類型劃分的探討以廣州為例

地鐵對(duì)零售商業(yè)的影響城市地鐵站口零售商業(yè)集聚類型劃分的探討以廣州為例

1地鐵的商業(yè)集聚20世紀(jì)30年代，歐洲和美國(guó)研究了城市地鐵對(duì)土地利用的影響。中國(guó)的地鐵建設(shè)比國(guó)外晚100年，廣州的地鐵建設(shè)比中國(guó)的第一個(gè)地鐵建設(shè)晚30年。因此，對(duì)該地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)影響的研究相對(duì)較晚。地鐵的建設(shè),不僅可解決城市交通的可持續(xù)問(wèn)題,更重要的是,它是整個(gè)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。地鐵沿線附近的物業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它地區(qū),而商業(yè)的付租能力最高,因此,地鐵沿線就容易形成新的商業(yè)走廊。但因地鐵站所處的區(qū)位不同,其商業(yè)集聚的形態(tài)、水平和業(yè)態(tài)類型都會(huì)有所差異。以廣州為例,是因?yàn)槟壳皬V州在大量引用外資的幫助下,成為我國(guó)地鐵發(fā)展速度最快的城市,廣州市委市政府提出“構(gòu)建地鐵產(chǎn)業(yè)、發(fā)展地鐵經(jīng)濟(jì)”的思路,并部署從2003年起,未來(lái)8年內(nèi)再投入500億資金建設(shè)200km的軌道交通。2地鐵東南角—廣州地鐵站口的區(qū)位特征到2003年6月28日為止,廣州已成功開(kāi)通了包括地鐵一號(hào)線全線和地鐵二號(hào)線的16個(gè)站共31個(gè)站(表1所示的有下劃線的部分),市區(qū)內(nèi)除了黃埔區(qū)、花都區(qū)以外,其他各區(qū)都有地鐵站的分布。本文主要以已經(jīng)開(kāi)通的31個(gè)站作為調(diào)研對(duì)象。從表1可以看出,地鐵一號(hào)線一半以上的站點(diǎn)設(shè)在荔灣、越秀、東山3個(gè)老城區(qū),穿過(guò)這3個(gè)老城區(qū)的地鐵線路長(zhǎng)為9.255km(全長(zhǎng)18.48km)。3區(qū)的面積占全市的0.51%,人口卻占了21.8%,2002年社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全市的40.74%,商品銷售總額占49.15%,可見(jiàn)其人口稠密和商業(yè)發(fā)達(dá)的程度。一號(hào)線有3個(gè)站位于廣州主要的重工業(yè)基地——芳村區(qū),其商業(yè)相對(duì)較薄弱,缺少吸引人氣的大型商業(yè)設(shè)施。還有3個(gè)站位于廣州1980年代末興起的新區(qū)——天河區(qū),該區(qū)擁有其他城區(qū)不能比擬的優(yōu)勢(shì),工商房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)云集,是反映廣州現(xiàn)代氣息的窗口,也是未來(lái)主要的發(fā)展方向。二號(hào)線的站點(diǎn)主要分布于越秀區(qū)、白云區(qū)和海珠區(qū),呈“L”型,白云區(qū)位于廣州市城區(qū)的北部和西部,地扼東、西、北的交通要道,是交通運(yùn)輸?shù)臉屑~,海珠區(qū)位于廣州市的中部,1990年代以前還是重要的工業(yè)區(qū)之一,環(huán)境污染嚴(yán)重,由珠江水系廣州河段前后航道所環(huán)繞,是唯一的島區(qū),四面環(huán)水,與荔灣、越秀、東山、天河、黃埔、芳村、番禺各區(qū)隔江相鄰,區(qū)位相當(dāng)重要,二號(hào)線和三號(hào)線都有站點(diǎn)設(shè)在本區(qū)。地鐵一號(hào)線開(kāi)通運(yùn)營(yíng)前的1998年,從廣州原8區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比較看(圖1),荔灣區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)、天河區(qū)這4個(gè)區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額高于其各自的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,最明顯的是前3個(gè)老城區(qū),而芳村、海珠、白云、黃埔4區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額低于其各自的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。圖1的比較顯示,該年的荔灣區(qū)、東山區(qū)、天河區(qū)的零售市場(chǎng)非常景氣,而芳村區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)相對(duì)遜色得多。芳村、海珠兩區(qū)重點(diǎn)在工業(yè)發(fā)展,商業(yè)相對(duì)滯后,黃埔區(qū)因遠(yuǎn)離城市中心區(qū),商業(yè)發(fā)展局限,越秀區(qū)位于老城區(qū),其商業(yè)難以迅速發(fā)展則主要是交通問(wèn)題。一號(hào)線開(kāi)通運(yùn)營(yíng)3年后的2001年,這一現(xiàn)象有了變化,首先是總量都有所提高,變化最大的是越秀區(qū),其社會(huì)消費(fèi)品零售總額和荔灣區(qū)、東山區(qū)、天河區(qū)持平,從側(cè)面反映一號(hào)線的開(kāi)通緩解了老城區(qū)的交通,對(duì)越秀區(qū)的商業(yè)起了一定的復(fù)活作用。隨著二號(hào)線的開(kāi)通運(yùn)營(yíng),將來(lái)變化較大的區(qū)域應(yīng)該是白云區(qū)和海珠區(qū),海珠區(qū)的優(yōu)勢(shì)正在逐步顯示出來(lái)。3廣州地鐵口的商業(yè)集群3.1地板店的集合3.1.1地面商業(yè)集聚形態(tài)地鐵站口附近的商業(yè)集聚在空間上呈現(xiàn)出不同的形態(tài),可以分為三大類,即斑(點(diǎn))狀、條帶(線)狀和面狀及立體狀。①斑(點(diǎn))狀:由一些便利店和小百貨店較零散的分布在地鐵站口附近,如西朗、坑口站等。②條帶(線)狀:指零售商業(yè)先集聚在街道兩旁形成站口附近的商業(yè)街,商業(yè)街與地鐵線路平行、重合或垂直相交。如花地灣、陳家祠、農(nóng)講所等。③面狀及立體狀:指零售商業(yè)沿站口周圍的街道向站口集聚的形態(tài)。它又可細(xì)分為兩種形態(tài),第一種是站點(diǎn)處在十字交叉路口,零售商業(yè)環(huán)繞站點(diǎn)集聚,呈環(huán)形。如芳村、黃沙等,或者站口附近至少有兩條商業(yè)街與地鐵線相交,形成半成熟的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。如長(zhǎng)壽路、西門口等;第二種是團(tuán)塊錐體狀:指是以站口地鐵上蓋的大型購(gòu)物中心為核心,加上附近的商業(yè)街組成的團(tuán)塊狀錐體形態(tài)結(jié)構(gòu),這種形態(tài)將是以后零售商業(yè)發(fā)展的主要形態(tài)結(jié)構(gòu),如地鐵樞紐站公園前,最典型的還有烈士陵園、體育西路等。地鐵站口地面商業(yè)集聚形態(tài)呈斑(點(diǎn))狀的,這種形態(tài)是最不穩(wěn)定。商業(yè)集聚形態(tài)呈條帶狀和面狀的,其商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。商業(yè)集聚形態(tài)團(tuán)塊錐體狀的,由于其商業(yè)集聚程度已經(jīng)很高,其形態(tài)比較成熟,發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較小。交通便利度相同的地鐵站口,對(duì)零售商業(yè)的聚集效應(yīng)不同,因而產(chǎn)生了不同的商業(yè)集聚形態(tài),究其原因:①與長(zhǎng)途客運(yùn)站接駁的地鐵站,其交通功能與商業(yè)功能存在一定程度的矛盾,表現(xiàn)在對(duì)人流的疏散,而其商業(yè)功能表現(xiàn)在對(duì)人流的聚集,兩者沖突較大時(shí),交通功能優(yōu)先,因而其地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)稀疏,形態(tài)呈斑狀,如與芳村客運(yùn)站接駁的坑口站即是這種情況;若兩種功能能夠相互促進(jìn)協(xié)調(diào),則可利用站口附近巨大的人流發(fā)展大型商場(chǎng),如廣州東站和廣州火車站。②人口因素和站點(diǎn)所在區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響,人口因素主要包括站點(diǎn)的客流聚散量、站點(diǎn)所在地區(qū)的人口密度、人口構(gòu)成、收入水平等。站點(diǎn)所在區(qū)的第二、三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá),人口密度越大,收入水平越高,其地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越密集,聚集成條帶狀或面狀,從廣州統(tǒng)計(jì)資料可知,第三產(chǎn)業(yè)比重最高的依次是東山區(qū)、越秀區(qū)和天河區(qū),人口密度最高的依次是越秀區(qū)、荔灣區(qū)和東山區(qū),這幾個(gè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展都比較發(fā)達(dá)。③政府的作用。包括政府的商業(yè)規(guī)劃,各種制度等的影響。由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度高,總量和結(jié)構(gòu)容易失衡,各國(guó)政府都很重視對(duì)商業(yè)的管制。地鐵一號(hào)線的商業(yè)資源開(kāi)發(fā)不足,商業(yè)規(guī)劃滯后,如東山口的地鐵上蓋在地鐵開(kāi)通3年后才開(kāi)始動(dòng)工,陳家祠也是如此,所以這兩個(gè)站口雖然有烈士陵園站和體育西站的區(qū)位優(yōu)勢(shì),但因規(guī)劃滯后而使得其商業(yè)形態(tài)發(fā)展不夠成熟。④是否有成熟的商業(yè)區(qū)作依托。地鐵站口匯聚的人流可為商業(yè)發(fā)展提供契機(jī),但僅憑一家商場(chǎng)是難以留住足夠多的人流和消費(fèi)者的。公園前站和客村站都是換乘站,但公園前站位于北京路商業(yè)區(qū),商業(yè)環(huán)境比客村要好得多,在建的人民公園前廣場(chǎng)比鄰公園前站,地下將建三層,地下商業(yè)面積約2,000m2,建成后地下一層將與地鐵一號(hào)線站廳直接相連通,地下二層與二號(hào)線站廳相連通,出入方便,是一個(gè)極佳的購(gòu)物場(chǎng)所。⑤是否有便捷的地面公交系統(tǒng),因?yàn)榈孛婀荒壳斑€是廣州人出行的主要方式,站口附近可換乘公交車次數(shù)越多,該站的交通越便利,使得位于該站的商業(yè)企業(yè)的商圈越大。3.1.2引導(dǎo)商業(yè)集聚商業(yè)中心按其服務(wù)范圍大小,大致可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和小區(qū)級(jí)商業(yè)中心,市級(jí)商業(yè)中心的服務(wù)范圍最大,小區(qū)級(jí)商業(yè)中心的服務(wù)范圍最小。一般而言,城市中某一地區(qū)的交通可達(dá)性越強(qiáng),其集聚效應(yīng)也越明顯,人流、車流、物流在該地區(qū)也越集中。而地鐵的建設(shè)將使沿線的交通可達(dá)性得以更大程度上的提升,如廣州地鐵一號(hào)線的全線開(kāi)通,有效地疏解市中心特別是老城區(qū)的交通超飽和狀態(tài),進(jìn)而改善了所經(jīng)各區(qū)的商業(yè)環(huán)境。具體到各站點(diǎn),其對(duì)商業(yè)的集聚作用又因其所處的商業(yè)等級(jí)層次不同而不同。位于市級(jí)商業(yè)中心的地鐵站,因其商業(yè)功能本來(lái)就很強(qiáng),加上消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣等因素的影響,使得這些地鐵站對(duì)商業(yè)的集聚作用非常明顯,適宜于發(fā)展大型商業(yè)購(gòu)物中心。這可從客流集散量和斷面流量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上證明:地鐵一號(hào)線的客流集散量最大的站為體育西(大型節(jié)假日多達(dá)13.7萬(wàn)人次),其次是公園前和烈士陵園。最高流量斷面位于公園前至體育西,平時(shí)斷面雙向客流達(dá)到8.5萬(wàn)人/日(2000年)。正是這巨大的人流造就了天河城、中華廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)。而小區(qū)級(jí)商業(yè)中心的服務(wù)范圍最小,處于其中的各站的商業(yè)聚集能力也最小。另外,還有一些站點(diǎn)延伸至城郊,不屬于任何商業(yè)中心,其商業(yè)聚集幾乎為零,如一號(hào)線的西朗站。3.1.3購(gòu)物中心的分布根據(jù)國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(jiàn)(試行)》,零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。目前全國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)分類中,廣州市各種業(yè)態(tài)都有,零售業(yè)態(tài)類型結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨商店和便利店(主要為雜貨店)的比重最大,新興業(yè)態(tài)專賣店和超市的比重也不小。對(duì)各地鐵站口的調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州市地鐵沿線成了大型購(gòu)物中心的集聚地,地鐵上蓋自然成了購(gòu)物中心的首選地址,如天河城和中華廣場(chǎng)等。由于購(gòu)物中心聚集多個(gè)行業(yè)、多種業(yè)態(tài)的眾多店鋪,一個(gè)購(gòu)物中心相當(dāng)于一個(gè)規(guī)模龐大的室內(nèi)商業(yè)區(qū),如果說(shuō),傳統(tǒng)商業(yè)街是商業(yè)活動(dòng)在水平方向上的聚集,那么購(gòu)物中心則是商業(yè)活動(dòng)在垂直方向上的聚集,不同的是,前者聚集的業(yè)態(tài)類型比較傳統(tǒng),以小百貨和便利店為主,后者聚集的業(yè)態(tài)類型則以大型百貨和大型超市等新興的功能更全的業(yè)態(tài)類型為主。營(yíng)業(yè)面積在5,000m2以上的大型百貨也主要聚集在一號(hào)線和二號(hào)線附近,它和主要購(gòu)物中心一起成為市級(jí)商業(yè)中心的主力店,即市級(jí)商業(yè)中心聚集的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有購(gòu)物中心、大型百貨、專賣店和大型超市等,而區(qū)級(jí)商業(yè)中心以便利店、中型百貨、倉(cāng)儲(chǔ)商店為主,小區(qū)級(jí)商業(yè)中心以小超市、小百貨和便利店為主。3.2等項(xiàng)目及高端要素地鐵站口地下商業(yè)集聚類型可按其區(qū)位分為三大類,一類是站廳商鋪,一類是通道商鋪,一類是與站口直接相連的地下商業(yè)街。地鐵站廳商鋪空間資源有限,以連鎖經(jīng)營(yíng)為主。目前已推出連鎖商鋪行業(yè)有銀行、沖印、藥店、書(shū)報(bào)刊、自動(dòng)售貨機(jī)、便利店、西餅等項(xiàng)目及精品、服裝等零散商鋪。如在地鐵二號(hào)線的16個(gè)站都出現(xiàn)全球最大的連鎖7—Eleven便利店。地鐵站廳商鋪以能最大程度為市民提供優(yōu)質(zhì)便利服務(wù)為原則。通道商鋪是指位于站口與地面之間的通道的商鋪,這種商鋪主要布局在人流特別多的站口出口通道上,如烈士陵園站口的通道商鋪。目前廣州地鐵的通道利用率較低,主要考慮到其疏散人流的功能,如果布局太多商鋪,可能導(dǎo)致交通堵塞。地下商業(yè)街是指幾個(gè)商業(yè)空間在地鐵站地下層連通發(fā)展而成的大型地下商業(yè)設(shè)施,以及為提高經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值或鼓勵(lì)投資開(kāi)發(fā),在地下穿越道的單側(cè)或雙側(cè)開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)設(shè)施,如芳村商業(yè)街。地下商業(yè)街發(fā)展特色經(jīng)營(yíng)或?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng),大大節(jié)約了租金,又可以選在優(yōu)良的商業(yè)區(qū)位,一方面為行人提供豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間,另一方面也緩解了地面人行交通的緊張狀況。4地面商業(yè)業(yè)態(tài)集聚類型,見(jiàn)表3上述對(duì)地鐵站口的地面和地下商業(yè)集聚類型的劃分,初步反映了站口附近商業(yè)發(fā)展的情況。把地鐵站口地面商業(yè)集聚形態(tài)概括為斑(點(diǎn))狀、條帶狀和面狀及立