資產(chǎn)評估學(xué)教程第1章

資產(chǎn)評估學(xué)浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的與價值類型第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第五節(jié)資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)及其特點（一）資產(chǎn)的定義及其特征資產(chǎn)一般是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。（1）資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟資源。（2）資產(chǎn)是企業(yè)所擁有或者控制的。（3）資產(chǎn)能帶來收益流或現(xiàn)金流。（4）資產(chǎn)是一種能以貨幣計量的經(jīng)濟資源。

價格形成的要素：效用、相對稀缺性、有效需求

4資產(chǎn)評估與會計對資產(chǎn)定義的區(qū)別：（1）會計中要求資產(chǎn)需要占用資金，資產(chǎn)評估強調(diào)現(xiàn)實存在；（2）會計中強調(diào)歷史成本計價，資產(chǎn)評估要求模擬市場。（3）會計通過累加單項資產(chǎn)得到整體資產(chǎn)價值，資產(chǎn)評估將整體資產(chǎn)看作整體盈利能力的價值。

資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的特征：（1）現(xiàn)實性（2）控制性（3）有效性（4）稀缺性（5）合法性5（二）資產(chǎn)評估對象的分類1.根據(jù)評估資產(chǎn)的存在形式，分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)2.按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分：單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1）定義單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格整體資產(chǎn)——一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力62）整體與單項的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨計算獲利能力。3）企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值企業(yè)整體資產(chǎn)價值=∑單項可確指資產(chǎn)價值+不可確指的商譽（或資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值）73.按資產(chǎn)能否獨立存在將資產(chǎn)分為可確指資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)?？纱_指資產(chǎn)包括有形資產(chǎn)與除商譽外無形資產(chǎn)。4.根據(jù)資產(chǎn)的法律意義，分為動產(chǎn)、不動產(chǎn)、合法權(quán)利5.根據(jù)資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系，分為經(jīng)營性資產(chǎn)與非經(jīng)營性資產(chǎn)。經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)一步分為有效資產(chǎn)與無效資產(chǎn)。8（一）資產(chǎn)評估的基本涵義

資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照法律、法規(guī)額資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。二、資產(chǎn)評估的含義及其要素9（二）資產(chǎn)評估的基本要素1、評估主體（自然人或法人）2、評估客體（資產(chǎn)）3、評估依據(jù)（法律法規(guī)等）4、評估目的（抵押貸款、破產(chǎn)清算等）5、評估原則6、評估程序（評估必須遵循的規(guī)則與程序）7、評估價值類型（公允價值、投資價值等）8、評估方法（成本法、收益法、市場法）10三、資產(chǎn)評估的種類1.按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同，分為一般評估、評估復(fù)核和評估咨詢。2.按資產(chǎn)評估與評估準(zhǔn)則關(guān)系不同，分為完全評估與限制評估。3.按評估對象與適用原則分類，分為單項資產(chǎn)評估與整體資產(chǎn)評估11四、資產(chǎn)評估的特點（一）市場性模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認(rèn)、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結(jié)果接受市場檢驗（二）公正性（客觀性）

評估機構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無利害關(guān)系——組織保證。

評估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行——技術(shù)保證。12（三）技術(shù)性（專業(yè)性）：要求評估人員具備專業(yè)知識。（四）咨詢性（五）綜合性（六）責(zé)任性（七）現(xiàn)實性（1）反映現(xiàn)狀以現(xiàn)實為依據(jù)（2）以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來（3）強調(diào)客觀存在。13第二節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展14一、資產(chǎn)評估產(chǎn)生與發(fā)展三階段論（一）原始評估階段特點：直觀性；非專業(yè)性；無償性（二）經(jīng)驗評估階段特點：一定專業(yè)性；有償性；主觀性；責(zé)任性（三）科學(xué)評估階段特點：機構(gòu)公司化；手段科學(xué)化；范圍擴大化；人員專業(yè)化。15二、發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估的現(xiàn)狀資產(chǎn)評估主體公司化；評估管理科學(xué)化；行業(yè)從業(yè)人員多層次化；評估業(yè)務(wù)的多元化。三、我國資產(chǎn)評估的歷史、現(xiàn)狀和前景1.建立健全評估規(guī)章2.成立行業(yè)組織3.建立注冊資產(chǎn)評估師制度4.規(guī)范評估機構(gòu)管理5.資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系逐漸形成。16四、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中的功能1、為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度（最基本）2、界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（1）在考核經(jīng)營者業(yè)績方面具有重要作用。（保護(hù)資產(chǎn)所有者與經(jīng)營者的合法權(quán)益）（2）在產(chǎn)權(quán)變動中能夠發(fā)揮保護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。（3）在期權(quán)獎勵制度下能夠在期權(quán)定價上起到重要作用。

173、優(yōu)化資源配置（1）資產(chǎn)評估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場的必要條件，資金、資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)的市場化是市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核。（2）在資產(chǎn)評估，按最優(yōu)使用原則對資產(chǎn)的價格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動。4、促進(jìn)企業(yè)賬實相符合資產(chǎn)完整5、防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行18第三節(jié)評估的目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的（一）資產(chǎn)評估目的的分類

資產(chǎn)評估目的一般目的：資產(chǎn)在評估時點的公允價值特定目的20非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務(wù)報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估）21（二）資產(chǎn)評估目的在資產(chǎn)評估中的重要地位（1）資產(chǎn)評估目的是界定評估對象的基礎(chǔ)（2）資產(chǎn)評估目的對資產(chǎn)評估價值類型選擇具有約束作用（3）資產(chǎn)評估目的決定了資產(chǎn)評估方法、程序與遵守的評估標(biāo)準(zhǔn)22二、資產(chǎn)的價值類型（一）對資產(chǎn)價值的理解1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等23市場價值與非市場價值：（1）資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，是公開市場條件還有非公開市場條件。（2）資產(chǎn)評估時所依據(jù)的被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評估時所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，是公開市場的信息資料還是非公開市場的信息資料。241.賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論(二）資產(chǎn)價值形成理論資本勞動 的報酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價值

薩伊定律

生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用商品的價值量25生產(chǎn)費用價值論對資產(chǎn)評估的啟示：（1）資產(chǎn)的價值由生產(chǎn)或創(chuàng)建該項資產(chǎn)的社會必要勞動時間所決定。（2）在資產(chǎn)評估時，需考慮技術(shù)性貶值。（3）從資產(chǎn)的供給角度度量資產(chǎn)價值。262.買方市場時期的價值觀：效用價值觀邊際效用學(xué)派認(rèn)為商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。以奧地利學(xué)派為代表的心理學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)具有價值必須滿足兩個條件：有用性與稀缺性，而決定商品價值量的是人們對商品價值的主觀評價尺度的邊際效用。側(cè)重從需求方的角度進(jìn)行評估。

效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。273.供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。28（三）資產(chǎn)評估中常見的價值類型1.公允市場價值（fairmarketvalue)指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人292.投資價值（investmentvalue）指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)相對于特定購買者的價值。對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分30影響投資價值的具體因素：1.可以預(yù)計到的協(xié)同作用和價值創(chuàng)造機會2.購買者進(jìn)入新市場的愿望3.對風(fēng)險的識別和對盈利能力變化規(guī)律的掌握4.購買者的納稅地位5.購買者的信心313.賬面價值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負(fù)債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：（1）財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。324.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值與市場價值335.重置價值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本。資產(chǎn)重置價值一般按照完全重置價值減去各種損耗來確定。導(dǎo)致資產(chǎn)重置價值變動的因素主要有價格變動、技術(shù)進(jìn)步、有形損耗及資產(chǎn)外部環(huán)境變動。。一般在非市場和有限市場條件下運用。

346.清算價值指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：1、買賣雙方地位不平等2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價357.在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。36一、資產(chǎn)評估假設(shè)（一）交易假設(shè)基本前提假設(shè)（二）公開市場假設(shè)指被估資產(chǎn)可在公開市場上出售適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性第四節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)與資產(chǎn)評估原則37（三）繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟上可行。

（四）清償假設(shè)企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強制出售38二、資產(chǎn)評估原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則由于資產(chǎn)評估或多或少總存在一定的主觀性，因此，為保證評估結(jié)果相對公正、合理，要求評估人員在定價時遵循一定的原則：1.獨立性原則資產(chǎn)評估機構(gòu)收取的費用應(yīng)只與工作量有關(guān)2.客觀性原則（真實性）3.科學(xué)性原則4.專業(yè)性原則5.可行性原則39（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則1.預(yù)期收益原則2.供求原則3.替代原則4.貢獻(xiàn)原則（重要性原則）5.評估時點原則6.一致性原則7.最高最佳使用原則（容積率）4041三、資產(chǎn)評估與會計、審計的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估與會計的關(guān)系（1）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系在特定的情況下，資產(chǎn)的會計計價和財務(wù)報告會利用資產(chǎn)評估結(jié)論資產(chǎn)評估需要參照會計數(shù)據(jù)資料。（2）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1、基本職能不同2、資產(chǎn)確認(rèn)和計價依據(jù)不同3、兩者目標(biāo)不同42（二）資產(chǎn)評估與審計的關(guān)系（1）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系1.資產(chǎn)評估中資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進(jìn)行核實和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。

2.根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求，流動資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價值評估范圍之內(nèi)，而流動和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計的方法進(jìn)行。

3.在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.審計審核會計資產(chǎn)計價要大量運用資產(chǎn)評估技術(shù)和方法。

43（2）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別1.基本職能：公證性與公平性2.依據(jù)的原則：現(xiàn)實性與真實、合法、有效性3.注重歷史成本與注重預(yù)期收益44第五節(jié)資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序一、資產(chǎn)評估的依據(jù)（一）行為依據(jù)（業(yè)務(wù)約定書等）（二）法規(guī)依據(jù)（《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》、《土地管理法》等）（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)（房產(chǎn)證、土地證等）（四）取價依據(jù)參照物資料（